Verdichtung der städtischen Wohnbevölkerung. Swiss Real Estate Institute 64. Gewerbliche Winterkonferenz Klosters

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1 Verdichtung der städtischen Wohnbevölkerung Swiss Real Estate Institute 64. Gewerbliche Winterkonferenz Klosters

2 Seit 1981 wächst die Schweizer Wohnbevölkerung nur ausserhalb der grossen Städte 8'000'000 EinwohnerInnen 7'000'000 6'000'000 5'000'000 4'000'000 3'000'000 2'000'000 1'000'000 Schweiz Grossstädte Zürich, Genf, Bern, Basel, Lausanne, Winterthur 0 Daten: Bundesamt für Statistik. Darstellung: Zimraum 2

3 Keine der grossen Städte kann proportional mitwachsen Stadt Genf Stadt Zürich 1 4% 2% 3% 2% 1% 2% 3% 3% 2% 3% 5% 3% 1% 5% 5% 5% 6% 4% 4% Ist-Zuwachs Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten Ist-Zuwachs Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten Stadt Bern Stadt Basel 1% 1% 1% 1% 1% 2% -1% -1% -1% -2% -2% -2% -2% Ist-Zuwachs Ist-Zuwachs Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten 3

4 Der relative Verlust der Stadt Zürich konnte durch Ausnützung der letzten grossen Reserveflächen temporär gestoppt werden Bevölkerungsanteile der Raumtypen 5 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% Vororte der Stadt Zürich Gut angebundene S-Bahn- Gemeinden und Städte Mässig angebundene Wohnlagen Ländliche Gemeinden Stadt Winterthur Stadt Zürich Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich. Darstellung: Zimraum 4

5 Die städtische Bevölkerung hat sogar in vielen Quartieren abgenommen (Entdichtung) 5

6 Die Entdichtung hat vor allem in existierenden Wohnhäusern stattgefunden 6 45% 3 15% -15% Stadt Zürich: Bevölkerungsentwicklung nach Veränderungstyp 2000 bis Ersatzneubau Industrie Unbebaute Fläche Unveränderte Gebäude Umbau, Umnutzung Ersatzneubau Wohnen Anteil % 58% 38% -29% 4% 29% Anzahl 11'551 7'524-5' '780 Daten: Urs Rey (2011): Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich. Darstellung: Zimraum 6

7 Wie könnte die Zukunft aussehen? Ist eine Reurbanisierung am Beispiel Zürich möglich? 5 Bevölkerungsanteile der Raumtypen 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% Stadt Zürich Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich. Darstellung: Zimraum 7

8 Reurbanisierung bis 2025 ist unter heutigen Bedingungen und einer realistischen Annahme nicht möglich Bevölkerungsstand 2011 Bevölkerungsstand 2025 Realistischer Verbrauch der heutigen Reserven Verbrauch SÄMTLICHER Reserven Stadt Zürich Kanton Zürich Gewicht der Stadt Zürich im Kanton 28.1% 26.9% 29.1% 8

9 Lösungsansatz: Mehr Wohnungen auf zwei zusätzlichen Stockwerken an akzeptanzorientierten Lagen 9

10 10

11 11

12 Theoretisches Volumen an zusätzlichen Stadtbewohnern über höheres Bauen Heutige Einwohner Einwohner pro zusätzlichem Stockwerk (bereits 4-stöckig gebaut, ohne Altstadt) Ein Stockwerk entspricht etwa Kantonale Zuwanderungsprognose 2011 bis 2025 Anteil, der in ein städtisches Stockwerk passt Zürich '420 Basel-Stadt 169'813 25'391 Bern '545 Winterthur '932 St.Gallen 75'802 5'472 Uster (32'577), Dübendorf (25'074) Riehen (20'599), Allschwil (19'716) Köniz (38'936), Ostermundigen (15'702) Kilchberg (7'570), Langnau a.a. (7'218) Walenstadt (5'428), Wartau (5'084) Plus 145'022 Einwohner Plus 3'970 Einwohner Plus 35'324 Einwohner Plus 145'022 Einwohner Plus 25'731 Einwohner % 5% 21% 12

13 Sanfte Aufstockung um 2 Geschosse würde in der Stadt Zürich theoretisch eine Reurbanisierung ermöglich Szenarien zur Reurbanisierung in die Stadt Zürich 5 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% Weiter wie bisher Plus 1 volles Stockwerk Plus 2 volle Stockwerke Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich und Modellierung 13

14 Einige praktische Aspekte Zeit: Zonenordnungen als Planungsinstrument für Erweiterung des «theoretischen Volumens» werden nur alle 15 Jahre revidiert / Revisionen dauern mehrere Jahre Eigentümerstruktur: Gut 4 der MFH s gehören z.b. in Zürich privaten Personen, grossflächige Lösungen dürften in diesem Segment schwieriger sein Finanzen: Ertragswertsteigerung muss über Investitionskosten liegen Bau-Physikalische Aspekte und Städteinfrastrukur Aus statischen Gründen müssen oft Leichtbaumethoden angewendet werden (z.b. Holzaufbauten) Die städtische Infrastruktur müsste überdurchschnittlich weiter entwickelt werden 14

15 Heute die Weichen stellen für die Zukunft der Städte Chancen wahrnehmen: Weite Bevölkerungsschichten wollen zurück in die Stadt Akzeptanz von «sanftem» höherem Bauen hoch; vor allem in interessanten Quartieren mit hoher Nachfrage nach Wohnraum Politischer Handlungsbedarf: Realistisch und einfach überbaubare städtische Wohnflächenreserven sind bald ausgeschöpft Heute muss entgegengesteuert werden, damit in 5 bis 10 Jahren nicht noch mehr grüne Wiesen verbaut und mehr Zeitverlust und Umweltbelastung im täglichen Pendelverkehr entsteht Planerischer Handlungsbedarf: Zulassen von 2 Wohngeschossen mehr in attraktiven Quartieren könnte zur Trendwende, zu einer deutlichen Reurbanisierung führen Erfolgreiche Umsetzung muss aktiv gestaltet werden und erfordert mehrere Jahre 15

16 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT! 16

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