Premium Management Immobilien

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1 Premium Management Immobilien Zur Lage des Fonds und möglichen Schadensersatzansprüchen von Anlegern von Rechtsanwalt Martin D. Sach, LL.M. WINHELLER Rechtsanwaltsgesellschaft mbh Frankfurt am Main, Karlsruhe 1

2 I. Die Lage des Premium Management Immobilien Fonds Nach der Mitteilung der Kapitalanlagegesellschaft Allianz Global Investors wurde die Ausgabe und Rücknahme von Investmentanteilsscheinen des Premium Management Immobilien Fonds mit Wirkung zum bis auf weiteres ausgesetzt. Für Anleger bedeutet das, dass sie ihre Fondsanteile derzeit nicht an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können. Sie erhalten daher im Moment auch ihr Kapital nicht zurück. Rechtsgrundlage für die Aussetzung der Ausgabe und Rücknahme von Investmentanteilsscheinen ist 81 InvG, ggfs. In Verbindung mit den korrespondierenden Vertragsbedingungen der Kapitalanlagegesellschaft. 81 InvG lautet: (1) 1 Verlangt der Anleger, dass ihm gegen Rückgabe des Anteils sein Anteil am Immobilien-Sondervermögen ausgezahlt wird, so hat die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme der Anteile zu verweigern und auszusetzen, wenn die Bankguthaben und der Erlös der nach 80 Abs. 1 angelegten Mittel zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. 2 Reichen auch nach Ablauf von sechs Monaten seit dem Rücknahmeverlangen die nach 80 Abs. 1 angelegten Mittel nicht aus, so sind Vermögensgegenstände des Sondervermögens zu veräußern. 3 Bis zur Veräußerung dieser Vermögensgegenstände zu angemessenen Bedingungen hat die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme der Anteile weiterhin zu verweigern, solange die Voraussetzungen des Satzes 1 fortbestehen, längstens jedoch zwölf Monate nach der Aussetzung der Rücknahme gemäß Satz 1. (2) 1 Reichen zwölf Monate nach der Aussetzung der Rücknahme gemäß Absatz 1 Satz 1 die liquiden Mittel gemäß 80 Absatz 1 nicht aus, so hat die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme weiterhin zu verweigern und durch Veräußerung von Vermögensgegenständen des Sondervermögens weitere liquide Mittel zu beschaffen. 2 Der Veräußerungserlös kann abweichend von 82 Absatz 1 Satz 1 den dort genannten Wert um bis zu 10 Prozent unterschreiten. (3) 1 Reichen auch 24 Monate nach der Aussetzung der Rücknahme gemäß Absatz 1 Satz 1 die liquiden Mittel gemäß 80 Absatz 1 weiterhin nicht aus, hat die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme der Anteile weiterhin zu verweigern und durch Veräußerung von Vermögensgegenständen des Sondervermögens weitere liquide Mittel zu beschaffen. 2 Der Veräußerungserlös kann abweichend von 82 Absatz 1 Satz 1 den dort genannten Wert um bis zu 20 Prozent unterschreiten Monate nach der Aussetzung der Rücknahme gemäß Absatz 1 Satz 1 kann jeder Anleger verlangen, dass ihm gegen Rückgabe des Anteils sein Anteil am Sondervermögen aus diesem ausgezahlt wird. (4) 1 Reichen auch 30 Monate nach der Aussetzung der Rücknahme gemäß Absatz 1 Satz 1 die Bankguthaben und die liquiden Mittel gemäß 80 Absatz 1 nicht aus, oder setzt eine Kapitalanlagegesellschaft zum dritten Mal binnen fünf Jahren die Rücknahme von Anteilen aus, erlischt das Recht der Kapitalanlagegesellschaft, dieses Immobilien-Sondervermögen zu verwalten. 2 Ein erneuter Fristlauf nach den Absätzen 1 bis 3 kommt nicht in Betracht, wenn die Kapitalanlagegesellschaft die Anteilrücknahme binnen drei Monaten erneut aussetzt oder wenn sie, falls die Vertragsbedingungen nicht mehr als vier Rückgabetermine im Jahr vorsehen, nur zu einem Rücknahmetermin wieder aufgenommen hatte, aber zum darauf folgenden Rücknahmetermin die Anteilrücknahme erneut unter Berufung auf Absatz 1 Satz 1 verweigert. 81 InvG hat, vereinfacht ausgedrückt, folgenden Sinn: Wenn ein Investmentfonds nicht die erhofften Erträge bringt, wollen erfahrungsgemäß viele Anleger ihre Anteilsscheine wieder verkaufen. Nach 37 InvG können sie von der Kapitalanlagegesellschaft, also von dem Unternehmen, das den Fonds verwaltet, grundsätzlich jederzeit die Rücknahme ihrer Anteilsscheine verlangen. Die Kapitalanlagegesellschaft muss den Anlegern dann ihren Anteil am Fondsvermögen zurückzahlen. Wenn sehr viele Anleger gleichzeitig die Rücknahme ihrer Anteilsscheine verlangen, kann es vorkommen, dass der Fonds nicht genügend Geld hat, um alle ausstiegswilligen Anleger auszuzahlen. Der Fonds müsste dann kurzfristig Vermögenswerte 2

3 verkaufen. Das kann dazu führen, dass für diese Vermögenswerte Preise unterhalb des fairen Marktwerts erzielt werden. Im schlimmsten Fall kann es dann zu einem völligen Wertverfall der Fondsanteile kommen. Der neu gefasste 81 InvG wirkt dem mit einem gestuften System entgegen: Die Kapitalanlagegesellschaft kann die Rücknahme zunächst für sechs Monate verweigern und abwarten, ob sich das Fondsvermögen so entwickelt, dass nach Ablauf dieser Zeit wieder genügend Mittel zur Verfügung stehen, um verkaufswillige Anleger auszuzahlen. Wenn sich diese Hoffnung nicht erfüllt, muss die Kapitalanlagegesellschaft Vermögenswerte verkaufen, muss dies aber zu angemessenen Bedingungen (also zum fairen Marktpreis) tun. Steht nach zwölf Monaten nicht genügend Kapital zur Verfügung, muss der Fonds weitere Vermögensgegenstände verkaufen, darf dafür aber nicht weniger einnehmen als den fairen Marktpreis minus 10%. Nach 24 Monaten wird diese Grenze auf 20% abgesenkt. Nach 30 Monaten kommt schließlich die Abwicklung des Fonds in Betracht. Für Anleger in dem Premium Management Immobilien Fonds bedeutet dies: Zunächst müssen die in 81 InvG festgelegten Fristen abgewartet werden. Die Kapitalanlagegesellschaft wird jeweils nach Fristablauf mitteilen, ob die Anteilsrücknahme wieder möglich ist. Es ist denkbar, dass bei einer Anteilsrückgabe nach Ablauf der jeweiligen Frist Kapitalverluste eintreten. Der Anleger kann dann entweder von der Veräußerung Abstand nehmen und auf einen Anstieg des Anteilswerts hoffen, oder er kann mit Verlust veräußern. Schadensersatzansprüche wegen des Misserfolgs der Anlage bestehen gegen die Kapitalanlagegesellschaft grundsätzlich nicht! II. Mögliche Schadensersatzansprüche von Anlegern gegen die vermittelnde Bank Wenn eine Bank einem Anleger den Premium Management Immobilien Fonds empfohlen und ihn dabei falsch beraten hat, haftet sie möglicherweise auf Schadensersatz. Dafür müssen die nachfolgend genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Sie müssen ggfs. in einem Gerichtsverfahren auch bewiesen werden. 1. Abschluss eines Auskunfts- und Beratungsvertrags Damit eine Bank gegenüber ihrem Kunden überhaupt Auskunfts- und Beratungspflichten hat, muss zwischen den Parteien zunächst ein Vertragsverhältnis bestehen. Die Anforderungen der Rechtsprechung hieran sind aber gering: Ein Auskunfts- und Beratungsvertrag kann mündlich und sogar stillschweigend geschlossen werden. Er kommt nach ständiger Rechtsprechung der deutschen Obergerichte schon dann zustande, wenn ein Anleger von seinem Bankberater Rat und Auskunft zu einem bestimmten Anlageobjekt entgegennimmt. Einer ausdrücklichen mündlichen oder schriftlichen Vereinbarung bedarf es nicht. Dazu BGH, Urteil vom , XI ZR 12/93: Tritt ein Anlageinteressent an eine Bank oder der Anlageberater einer Bank an einen Kunden heran, um über die Anlage eines Geldbetrages beraten zu werden bzw. zu beraten, so wird das darin liegende Angebot zum Abschluss eines Beratungsvertrages stillschweigend durch die Aufnahme des Beratungsgesprächs angenommen. 3

4 Voraussetzung für das Entstehen von Beratungspflichten ist aber, dass überhaupt eine Anlageberatung stattgefunden hat. Hat sich ein Anleger dagegen ohne Beratung (etwa aufgrund des Prospekts) für den Fondserwerb entschieden und über die Bank nur den Anteilskauf abgewickelt, scheiden Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung von Auskunfts- und Beratungspflichten aus. Ungefragte Warnpflichten gibt es nicht. 2. Pflicht zur anlegergerechten Beratung Ist ein Auskunfts- und Beratungsvertrag zustande gekommen, muss die Bank den Kunden zunächst anlegergerecht beraten. Das bedeutet, dass sie ihm nur solche Finanzinstrumente empfehlen darf, die vor dem Hintergrund seiner Anlageziele, seiner Risikobereitschaft und seiner Risikotragfähigkeit angemessen sind. Dazu BGH a.a.o.: Die Beratung hat sich daran auszurichten, ob das beabsichtigte Anlagegeschäft der sicheren Geldanlage dienen soll oder spekulativen Charakter hat. Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung dieses Ziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten, also anlegergerecht sein. Dazu, wann eine Anlageempfehlung anlegergerecht ist, gibt es zahlreiche Urteile, von denen hier nur einige wenige zitiert werden können. Äußert ein Anleger den Wunsch nach einer sicheren Geldanlage, kann dies nur dahin verstanden werden, dass jedenfalls das eingezahlte Kapital erhalten bleiben soll (BGH, Urteil vom , XI ZR 152/08). Wenn ein Anleger Geld für die Altersvorsorge anlegen will, ist die Empfehlung einer DM- Auslands-Industrieanleihe nicht anlegergerecht (BGH, Urteil vom , XI ZR 159/99). Die Vermögensanlage in riskanten Aktienfonds ist für eine 60-jährige Anlegerin ungeeignet, wenn sie der Altersvorsorge dienen soll (OLG Jena, Urteil vom , 5 U 693/04). Verfolgt ein Bankkunde mit der Anlegung von Geld das Ziel, sich eine Absicherung der Alterseinkünfte zu schaffen, darf er im Rahmen der Kundenexploration nicht als risikobewusst eingestuft werden (OLG Saarbrücken, Urteil vom , 8 U 160/07). Allerdings ist zu beachten, dass die Kapitalanlagegesellschaft den Premium Management Immobilien Fonds als vergleichsweise konservative Geldanlage beschreibt. Im vereinfachten Verkaufsprospekt ist dazu ausgeführt: Das Sondervermögen zielt insbesondere auf Anleger ab, die ihren Anlageschwerpunkt auf Substanzerhaltung legen und eine marktgerechte Verzinsung in Euro bei minimalen Kursschwankungen unter Inkaufnahme ggf. auch längerer Anteilsrücknahmeaussetzungen erwarten. Dabei sollte die Anlagedauer mindestens zwei Jahre betragen. 4

5 Die beratenden Banken werden sich gegen den Vorwurf einer nicht anlegergerechten Beratung also mit einem Verweis auf die Angaben der Kapitalanlagegesellschaft zur Wehr setzen. Hieraus folgt: Sicher nicht anlegergerecht war die Beratung nur dann, wenn der Anleger im Beratungsgespräch geäußert hat, gar kein Verlustrisiko auch kein vorübergehendes oder geringes in Kauf nehmen zu wollen. In allen anderen Fällen dürfte es problematisch sein zu begründen, dass die Risiken des Fonds für den Anleger zu groß waren. 3. Pflicht zur objektgerechten Aufklärung Aus dem Auskunfts- und Beratungsvertrag ist die Bank weiter zur objektgerechten Aufklärung verpflichtet. Sie muss den Anleger über alle Umstände, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben, wahrheitsgemäß und sorgfältig, richtig und vollständig aufklären. Zu diesen Umständen von wesentlicher Bedeutung gehören alle Risiken, die das konkrete Anlagemodell mit sich bringt. Die Forderung nach Vollständigkeit bringt zum Ausdruck, dass auch über geringe, in den Augen des Beraters unerhebliche Gefahren informiert werden muss. Im Wesentlichen bergen offene Immobilienfonds folgende Risiken: (1) Risiko von Schwankungen der Anteilswerte dieses Risiko korreliert maßgeblich mit dem sog. Vermietungsrisiko, also dem Risiko von Leerständen der von dem Fonds gehaltenen Immobilien; (2) Risiko der Aussetzung der Anteilsrücknahme; dass dieses Risiko bei offenen Immobilienfonds besonders hoch ist, beruht im Wesentlichen auf der eingeschränkten Umlauffähigkeit von Immobilien. Auf diese Risiken musste nach unserem Dafürhalten bei dem Premium Management Immobilien Fonds hingewiesen werden. Dies gilt trotz der Tatsache, dass dieser Fonds überwiegend nicht direkt, sondern über den Erwerb von Anteilen an anderen Immobilienfonds in Immobilien investiert hat. Allerdings wird im vereinfachten Verkaufsprospekt auf die genannten Risiken hingewiesen. Die Banken werden sich gegen den Vorwurf mangelhafter Risikoaufklärung mit der Behauptung wehren, dem Anleger diesen Prospekt ausgehändigt zu haben. Nach 121 InvG in der bis zum geltenden Fassung war die Bank verpflichtet, dem Anleger den vereinfachten Verkaufsprospekt vor dem Anteilserwerb auszuhändigen. Zwar entbindet der Verkaufsprospekt die Bank nicht von ihrer Pflicht zur richtigen und vollständigen Aufklärung. Dazu BGH, Urteil vom , III ZR 27/10: Auch wenn ein - rechtzeitig überreichter - Prospekt die Chancen und Risiken der beabsichtigten Kapitalanlage hinreichend deutlich macht, stellt dies keinen Freibrief für den Berater oder Vermittler dar, Risiken abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidungsbildung des Anlageinteressenten mindert. 5

6 Allerdings lassen sich die meisten Banken vom Kunden schriftlich bestätigen, dass dieser den vereinfachten Verkaufsprospekt erhalten hat. Der Anleger sieht sich im Prozess dann mit folgenden Fragen konfrontiert, deren Antworten er darlegen und erforderlichenfalls beweisen muss: Weshalb wurde die Aushändigung des Prospekts unterschriftlich bestätigt, wenn sie überhaupt nicht erfolgt ist? Der vereinfachte Verkaufsprospekt umfasst acht Seiten. Wenn er ausgehändigt wurde, werden die Gerichte erfahrungsgemäß davon ausgehen, dass seine Durchsicht für den Anleger zumutbar war. Behauptet dieser nun, sein Bankberater habe im Beratungsgespräch Angaben gemacht, die von denen im Prospekt abwichen, so wird er die Frage beantworten müssen, weshalb er die Bank nicht auf die Widersprüche angesprochen hat. Hierauf wird der Anleger aber gegebenenfalls schlüssig antworten können. Häufig werden die Verkaufsunterlagen einschließlich des Beratungsprotokolls erst nach Abschluss des Beratungsgesprächs übergeben. Erstens ist die Übergabe des Prospekts dann zu spät, denn sie muss vor dem Anteilserwerb erfolgen, und zweitens befindet sich der Kunde in dieser Situation in der Regel unter Zeitdruck, weil vor dem Beratungszimmer schon der nächste Kunde wartet und er seinen Berater nicht mit der Überprüfung aller Unterlagen aufhalten will. Er unterschreibt also ungeprüft. Zuweilen kommt es auch vor, dass die Risikohinweise der Prospekte von den Bankberatern verharmlost werden. Diese, so heißt es manchmal, seien dort nur aus formalen Gründen zu lesen, der Kunde möge sich nicht verrückt machen. Oder die im Prospekt genannten Risiken gebe es zwar, aber sie seien rein theoretischer Natur und würden sich ganz bestimmt nicht verwirklichen. Der geschädigte Anleger sollte also versuchen, sich an die Beratungssituation zu erinnern und überprüfen, ob die vorstehenden Schilderungen auf ihn zutreffen. Ihre Richtigkeit muss aber, das kann nicht oft genug wiederholt werden, auch bewiesen werden. 4. Aufklärung über sog. Retrozessionen ( Kickbacks, Rückvergütungen ) Wer Anlageprodukte kauft, muss zumeist sogenannte Ausgabeaufschläge und Verwaltungsgebühren an seine Bank bezahlen. Diese sollen, so wird es zumindest den Kunden erklärt, die Kosten decken, die der Bank durch die Vermittlung und Verwaltung der Kapitalanlage entstehen. In vielen Fällen erhalten die Banken auf diese Kosten jedoch Rückvergütungen durch den Emittenten selbst. Diese stellen letztlich verdeckte Provisionen dar, die die Bank dafür erhält, dass sie ein bestimmtes Anlageprodukt vermittelt. Dies vermindert die Objektivität, mit der der Kunde von seinem Anlageberater beraten wird. Dem Kunden wird dies in der Praxis aber häufig nicht mitgeteilt. Da die Bank jedoch nach 31 Abs. 1 Nr. 2 WpHG verpflichtet ist, mögliche Interessenskonflikte zu vermeiden und, wenn das nicht möglich ist, sie zumindest offenzulegen, muss sie den Kunden nach der Rechtsprechung des BGH über vereinnahmte Rückvergütungen 6

7 aufklären. Unterlässt sie dies, liegt ein Beratungsfehler vor, der im Einzelfall Schadensersatzpflichten auslösen kann. Wir müssen allerdings darauf hinweisen, dass die vorgenannten Grundsätze nur dann gelten, wenn Teile der Ausgabeaufschläge oder Verwaltungsgebühren, die der Kunde über die Bank an die Anlagegesellschaft zahlt, hinter seinem Rücken an die beratende Bank umsatzabhängig zurückfließen, so dass diese ein für den Kunden nicht erkennbares besonderes Interesse hat, gerade diese Beteiligung zu empfehlen (BGH, Urteil vom , XI ZR 338/08). Der Kunde zahlt die Gebühren und Aufschläge also an die Kapitalanlagegesellschaft, und diese zahlt sie an die beratende Bank zurück. Diese Voraussetzungen muss der Anleger unter Umständen beweisen. Bei bloßen Innenprovisionen ist die zitierte BGH-Rechtsprechung nicht anwendbar. 5. Darlegungs- und Beweislast Die Anspruchsvoraussetzungen Auskunfts- und Beratungsvertrag, keine anlegergerechte Beratung, keine objektgerechte Aufklärung, unterlassene Offenlegung von Retrozessionen muss der Anleger darlegen und beweisen. Von einem Verschulden muss sich hingegen die Bank entlasten. Auch die Kausalität also die Tatsache, dass der gerügte Beratungsfehler ursächlich für die Anlageentscheidung des Anlegers war muss nach der Doktrin vom aufklärungsrichtigen Verhalten grundsätzlich die Bank widerlegen. Folgende Beweismittel stehen dem Anleger gegebenenfalls zur Verfügung: (1) Urkunden, vor allem Beratungsprotokolle und handschriftliche Mitschriebe und Skizzen des Beraters und des Kunden. (2) Zeugen, etwa beim Beratungsgespräch anwesende Familienmitglieder, Freunde oder Bekannte. (3) Bei sogenannten Vier-Augen-Gesprächen empfehlen wir die Abtretung der geltend zu machenden Schadensersatzansprüche an eine vertrauenswürdige Person. Der Anleger selbst kann dann als Zeuge zum Inhalt der Anlageberatung gehört werden. 6. Rechtsfolge Kann festgestellt werden, dass die Bank ihre Aufklärungs- und Beratungspflichten verletzt hat, kann der Anleger verlangen, dass das Anlagegeschäft rückabgewickelt wird. Er kann also verlangen, dass die Bank seinen Investmentanteil übernimmt und ihm seinen Anlagebetrag zurückzahlt. 7. Verjährung 7

8 Wer Fondsanteile vor dem erworben hat, muss die kurze Verjährungsfrist des mittlerweile aufgehobenen 37a WpHG beachten. Danach verjähren Ansprüche wegen fehlerhafter Beratung genau drei Jahre nach der Entstehung des Schadens, wobei die Vorschrift vom BGH stets so interpretiert wurde, dass ein Schaden schon mit der Zeichnung der Kapitalanlage eintritt. Berechnungsbeispiel: Anlage am Schadenseintritt: Verjährungsbeginn: , 0:00 Uhr. Verjährungsende: , 24:00 Uhr. Wer seine Fondsanteile ab dem erworben hat, muss derzeit keine Verjährung fürchten. Auch im Bereich des Kapitalmarktrechts gilt nunmehr die kenntnisabhängige Verjährungsvorschrift der 195, 199 BGB. Danach verjähren Ansprüche erst drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem (a) der Schaden entstanden ist und (b) der Geschädigte dies wusste oder hätte wissen müssen. Berechnungsbeispiel: Anlage am Kenntnis vom Schaden (Rücknahmeaussetzung) Verjährungsbeginn: , 0:00 Uhr. Verjährungsende: , 24:00 Uhr. III. Was geschädigte Anleger tun können Bitte prüfen Sie sorgfältig, ob bei Ihrer Anlageberatung einer der beschriebenen Beratungsfehler geschehen ist. Wenn Sie dies bestätigen können, wenden Sie sich umgehend an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Aber geben Sie bitte nur dann Geld aus, wenn Ihnen Schadensersatzansprüche überhaupt zustehen können, d.h. die Anspruchsprüfung sich lohnt. Dies sollte vor der Mandatserteilung kurz abgeklärt werden. Unsere Beratung läuft so ab: (1) In einem 10-minütigen Vorgespräch mit einem Rechtsanwalt klären wir, ob Ansprüche unserer Mandanten gegen die beratende Bank grundsätzlich in Frage kommen. (2) Kommen wir zu dem Schluss, dass eine genauere Prüfung des Einzelfalls sinnvoll ist, vereinbaren wir mit Ihnen einen Termin zur Erstberatung. Dafür reichen Sie uns alle Unterlagen ein, die mit ihrer Kapitalanlage im Zusammenhang stehen. Diese prüfen wir und erörtern dann mit Ihnen die Chancen und Risiken der Rechtsdurchsetzung. (3) Entscheiden Sie sich dann dafür, die Bank auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, schreiben wir diese an, schildern den Sachverhalt und begründen die unseres Erachtens begangenen Beratungsfehler anhand der geltenden Gesetze und der dazu ergangenen Rechtsprechung. 8

9 (4) Nur im Notfall, wenn die Bank die Schadensregulierung ohne berechtigten Grund ablehnt, kommt eine gerichtliche Rechtsverfolgung in Betracht. Darüber beraten wir Sie im Mandatsverlauf ausführlich. Martin D. Sach, LL.M. Rechtsanwalt 9

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