Bebauungsplan "Neue Mitte"

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1 Bebauungsplan "Neue Mitte" Zusammenfassende Erklärung

2 STADT BAD VILBEL: BEBAUUNGSPLAN "NEUE MITTE" ZUSAMMENFASSENDE ERKLÄRUNG GEMÄß 10 (4) BAUGB Inhalt Seite 1 Einführung Berücksichtigung der Umweltbelange während der Entwurfserstellung Berücksichtigung der Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung Planwahl nach Abwägung der Alternativen...14 Das Kapitel 2 "Berücksichtigung der Umweltbelange während der Entwurfserstellung" wurde bearbeitet durch das Büro Naturprofil, Friedberg. Seite 1

3 Nach 10 (4) BauGB ist dem Bebauungsplan nach Beschlussfassung eine zusammenfassende Erklärung beizufügen, die Angaben zu enthalten hat zur Art und Weise der Berücksichtigung der Umweltbelange sowie der Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung, und aus welchen Gründen der Plan nach Abwägung mit den geprüften in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wurde. 1 EINFÜHRUNG Am hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bad Vilbel beschlossen, für einen größeren innerstädtischen Bereich den Bebauungsplan "Neue Mitte" aufzustellen. Damit sollten die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden für die Bebauung von Teilflächen des Zentralparkplatzes, für eine neue Verbindung vom Kurhaus über die Nidda, den Umbau des Kurhauses für eine öffentliche Nutzung, den Bau eines Hotels im Bereich Kasseler Straße / Niddastraße bzw. die Erweiterung des Hotels in der Parkstraße, sowie für die Neuordnung der Kfz-Stellplätze. Im Verlauf des Verfahrens wurde allerdings aufgrund unterschiedlicher Planungsverläufe der unabhängig voneinander zu entwickelnden Vorhaben der große Gesamtbereich des Aufstellungsbeschlusses in kleinere Teilbereiche aufgeteilt. Für die Errichtung einer Stadtbibliothek auf einer Niddabrücke (Mediathek) sowie für die Bebauung im Bereich des Zentralparkplatzes wurde der vorliegende separate Bebauungsplan aufgestellt. Entsprechend der Einzelhandelskonzeption der Stadt Bad Vilbel soll im Bereich der Frankfurter Straße / Zentralparkplatz das Angebot an Flächen für den Einzelhandel deutlich ausgeweitet sowie ergänzend die Stadtbibliothek (Mediathek) an zentraler Stelle angesiedelt werden. Die Bibliothek soll als architektonisch anspruchsvolles Bauwerk auf einer neuen Brücke über der Nidda entstehen und so für den Fuß- und Radverkehr die Verbindung zwischen der Frankfurter Straße als Einzelhandelsschwerpunkt und dem auf der nördlichen Seite der Nidda gelegenen Kurhaus und Kurpark mit dem geplanten Innenstadt-Parkhaus schaffen. Gleichzeitig soll an der Frankfurter Straße ein zentraler öffentlicher Platz entstehen. Hier soll die Möglichkeit geboten werden, einen repräsentativen Rahmen für Freiluftveranstaltungen und Märkte zu schaffen, für die bisher in der Innenstadt kein angemessener Ort gefunden werden konnte. Im Zusammenklang mit der geplanten Einzelhandelsnutzung der neuen Platzrandbebauung sowie der Mediathek soll hier ein attraktiver städtebaulicher Schwerpunkt innerhalb der Bad Vilbeler Hauptgeschäftsstraße entstehen. Seite 2

4 2 BERÜCKSICHTIGUNG DER UMWELTBELANGE WÄHREND DER ENTWURFSERSTELLUNG Im Rahmen der Umweltprüfung wurden bestehende Fachplanungen in Form des Landschaftsplans des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt Rhein-Main und die Heilquellenschutzgebietsverordnung ausgewertet. Zusätzlich wurden gutachterliche Stellungnahmen bzw. Fachplanungen zu folgenden Themen erarbeitet und im Rahmen der Planung berücksichtigt: Fachbeitrag "Fledermäuse", erstellt durch BG NATUR (2009) Gefährdung von Libellen durch den Bau der "Mediathek als Brückenbauwerk" im Bereich der "Neue Mitte" von Bad Vilbel; Stellungnahme unter besonderer Berücksichtigung des Individuenaustausches von Libellen insbesondere der Kleinen Zangenlibelle (Onychogomphus forcipatus) und der Gebänderten Prachtlibelle (Calopteryx splendens); erstellt durch BÜROGEMEINSCHAFT FÜR FISCH- UND GEWÄSSERÖKOLOGISCHE STUDIEN (2009) Numerische Simulationen zur Durchlüftung der Bebauung im Bereich "Neue Mitte" in Bad Vilbel für Wetterlagen mit Kaltluftströmen, erstellt durch GROSS, PROF. DR., G. (2009) Fahrtenprognose und Verkehrslärmprognose, erstellt durch IMB PLAN (2009) Luftschadstoffgutachten für das Bauvorhaben "Neue Mitte" in Bad Vilbel, erstellt durch LOHMEYER INGENIEURBÜRO (2009) Artenschutzprüfung zum Bebauungsplan "Neue Mitte", erstellt durch NATURPROFIL (2009) Landschaftsplanerischer Fachbeitrag zum Bebauungsplan "Neue Mitte", erstellt durch NATURPROFIL (2009). Für die als Ausgleichsmaßnahme im Zusammenhang mit den Eingriffen des Bebauungsplans vorgesehene Renaturierung der Nidda im unmittelbaren Anschluss an den Geltungsbereich erfolgten zudem die entsprechenden Fachplanungen durch BGS Wasser (2009) und durch das Büro für Gewässerökologie (2009). Mit den für die Umweltbelange zuständigen Behörden fand am ein Scopingtermin im Stadthaus von Bad Vilbel statt. Die Renaturierungsplanung wurde mit den zuständigen Behörden, d.h. der Oberen Naturschutzbehörde und der Oberen Wasserbehörde, im Beisein der Unteren Naturschutzbehörde und der Unteren Wasserbehörde bei einem Vororttermin am abgestimmt. Auf dieser Basis wurden im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplans ein Umweltbericht und ein landschaftsplanerischer Fachbeitrag erstellt. Der Umweltbericht kommt zu dem Ergebnis, dass bezogen auf die Schutzgüter (u.a. Menschen, Wasser, Klima/Lufthygiene, Pflanzen, Tiere und Lebensräume) unter Berücksichtigung der Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Der landschaftsplanerische Fachbeitrag kommt zu dem Ergebnis, dass unter Einbezug der Renaturierung, die unmittelbar angrenzend an den Geltungsbereich des Bebauungsplans durchgeführt wird, eine vollständige Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft erfolgt. Seite 3

5 3 BERÜCKSICHTIGUNG DER ERGEBNISSE DER ÖFFENTLICHKEITS- UND BEHÖRDENBETEILIGUNG Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 (1) BauGB erfolgte durch eine Bürgerversammlung am mit anschließender öffentlicher Auslegung von 14 Tagen. Es wurden folgende Anregungen mit Bedeutung für die Planung vorgebracht: Es wurde der Sinn eines sogenannten "Frequenzbringers" für den Einzelhandel angezweifelt und eine Erhebung hierzu angeregt. Dies wurde mit der Beauftragung der "Einzelhandelskonzeption für die Stadt Bad Vilbel" aufgegriffen. Die Wichtigkeit der Ansiedlung zusätzlicher Magnetbetriebe für den Einzelhandelsstandort Frankfurter Straße wurde darin bestätigt. Weiterhin wurde die Überbauung der Nidda kritisch gesehen, da die Blickbeziehung zum Kurpark gestört würde. Dieser Punkt wurde bei der Anordnung der betreffenden überbaubaren Grundstücksfläche berücksichtigt. Die Anordnung eines öffentlichen Platzes auf dem Zentralparkplatz wurde begrüßt. Weiterhin erfolgten einige Anregungen zum Thema Verkehr. Diese Thematik wurde, soweit sie für den Bebauungsplan relevant ist, u.a. im Gutachten von IMB-Plan GmbH Frankfurt "Fahrtenprognose und Verkehrslärmprognose" bearbeitet. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 (1) BauGB erfolgte durch die Versendung des Bebauungskonzeptes und eines Erläuterungstextes am mit der Bitte um Stellungnahme bis Im Rahmen dieser Beteiligung wurde seitens des ASV Gelnhausen darauf hingewiesen, dass Aussagen zu ÖPNV und Fuß-Radwegerschließung aufzunehmen seien. Dies wurde in der Begründung aufgegriffen. Es wurden seitens einiger Träger öffentlicher Belange und auch der Naturschutzverbände vor allem Befürchtungen hinsichtlich der negativen Auswirkungen des Brückenbauwerks in städtebaulicher, verkehrlicher, denkmalpflegerischer, ökologischer und wasserwirtschaftlicher Hinsicht geäußert. Diese Befürchtungen wurden dahingehend aufgegriffen, dass einerseits die Planung konkretisiert und angepasst wurde, in dem das Brückenbauwerk verkleinert und die Lage verändert wurde, so dass negative Einflüsse weitgehend vermieden werden. Andererseits wurden entsprechende Gutachten erstellt, die die unter Berücksichtigung der geplanten Ausgleichsmaßnahmen verbleibenden ökologischen und wasserwirtschaftlichen Auswirkungen überprüften. Auch die Verkehrssituation wurde einer Prüfung unterzogen. Die Ergebnisse der Gutachten wurden, soweit erforderlich, im Bebauungsplanentwurf durch entsprechende Festsetzungen und Hinweise berücksichtigt. Auch die hinsichtlich der geplanten Geschäftsbebauung geäußerten Anregungen zur Höhenentwicklung wurden im Entwurf des Bebauungsplans berücksichtigt. Hinsichtlich des Verfahrens wurde angeregt, ein normales Bebauungsplanverfahren mit Durchführung einer Umweltprüfung zu wählen. Dem wurde gefolgt. Die öffentliche Auslegung gemäß 3 (2) BauGB erfolgte gleichzeitig mit der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 4 (2) vom bis einschließlich Seite 4

6 Im Rahmen der Behördenbeteiligung wurden folgende wesentliche Anregungen und Hinweise vorgebracht: Der Kreisausschuss des Wetteraukreises, Fachdienst Bauwesen, Untere Denkmalschutzbehörde hat zunächst seine grundsätzlichen Bedenken gegen die Brückenbebauung zurückgestellt. Es wurden weiterhin einige Anregungen geäußert, die sich auf die aus denkmalpflegerischer Sicht notwendige Einbindung der geplanten Geschäftshäuser in die Bebauung der Frankfurter Straße und den baulichen Schutz des Kulturdenkmals Frankfurter Straße 60 beziehen. Da die angeregten Festsetzungen aber städtebaulich nicht erforderlich waren und die Untere Denkmalschutzbehörde auf jeden Fall im Rahmen der detaillierten Genehmigungsplanung beteiligt wird und der bauliche Schutz des Kulturdenkmals auf Ebene des Bebauungsplanes nicht geklärt werden kann, wurde diesen Anregungen nicht gefolgt. Aufgegriffen hingegen wurde die Anregung, die Festsetzung zu den Vergnügungsstätten im Teilgebiet 2 eindeutiger zu formulieren. Der Kreisausschuss des Wetteraukreises, Naturschutz und Landschaftspflege empfahl der Stadt, trotz der Verkleinerung der Brücke auf das geplante Bauwerk zu verzichten. Der Empfehlung wurde nicht gefolgt, da nur das Brückenbauwerk die städtebaulichen Ziele der Stadt erfüllt. Dann wurde die Auffassung vertreten, dass eine artenschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung zu beantragen sei. Diese Auffassung wird nicht geteilt, da die Artenschutzprüfung zu dem Ergebnis kommt, dass keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände berührt werden. Weiterhin werden verschiedene Anregungen zur Planung und Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen, zum Schutz gegen Vogelschlag, zum Monitoring und zur Bilanzierung des Eingriffes in Natur- und Landschaft gegeben. Diesen Anregungen wurde gefolgt durch Berücksichtigung in der Planung zur Uferrenaturierung, Überarbeitung der Bilanzierung, Berücksichtigung beim Monitoring und Anpassung der Hinweise im Bebauungsplan. Ebenso hat die Stadt die verlangte Verpflichtungserklärung über die Durchführung der Renaturierungsmaßnahmen vorgelegt. Vom Fachdienst Kreis- und Regionalentwicklung des Wetteraukreises und von den Naturschutzvereinen wurde die Befürchtung geäußert, dass die Mediathek den Fluss und den Kurpark beeinträchtigen würde. Diese Befürchtung wird nicht geteilt. Die bisher in diesem Abschnitt kanalartig ausgebaute Nidda wird durch einen attraktiven Brückenschlag städtebaulich aufgewertet und fließt nicht mehr an der Rückseite der Stadt vorbei. Weiterhin wird sie durch die Ausgleichsmaßnahmen im direkten Anschluss an den Geltungsbereich des Bebauungsplans ökologisch und gestalterisch aufgewertet. Landschaftsbild, Erlebnis- und Aufenthaltsqualität werden verbessert, die Erholungsfunktion des Kurparks deutlich gestärkt. Die architektonisch anspruchsvolle kulturelle und gastronomische Nutzung auf der Brücke stellt sowohl für den Kurpark als auch für das Geschäftszentrum einen identitätsstiftenden Gewinn dar und verknüpft die beiden für Bad Vilbel wichtigen Uferseiten zu einem neuen Mittelpunkt. Die durch die Brücke erforderlichen geringfügigen Eingriffe in den Kurpark und die Anbindung an das dortige Wegenetz werden unter Beteiligung der maßgeblichen Behörden im Rahmen der Genehmigungsplanung geklärt. Mögliche ökologische Beeinträchtigungen wurden in den entsprechenden Gutachten bewertet, deren Ergebnisse bereits in den Bebauungsplan eingeflossen sind, soweit dies erforderlich war. Den weiteren Anregungen der Naturschutzvereine zum Artenschutz und zur geplanten Renaturierung ist z.t. bereits mit entsprechenden Festsetzungen und Hinweisen bzw. mit der zwischenzeitlich erarbeiteten Ausgleichsplanung und Bilanzierung gefolgt worden. Die angeregte Berücksichtigung der Bauvorhaben in der Umgebung beim Gutachten zur Durchlüftung von Prof.Dr. Groß ist hingegen nicht erforderlich. Die vertikale Mächtigkeit der Kaltluft, die aus der Wetterau in das Planungsgebiet einströmt, erreicht eine Höhe von 50 bis 100 m. Die vorhandenen Bäume im Kurpark, die bei der Simulation berücksichtigt wurden, sowie die vorhandene Bebauung in Bad Vilbel, über die der Kaltluftstrom fließt, verzögern bereits deutlich die Geschwindigkeit der Durchströmung. Vor diesem Hintergrund ist auch in Seite 5

7 lich die Geschwindigkeit der Durchströmung. Vor diesem Hintergrund ist auch in Verbindung mit den zusätzlichen genannten Baukörpern, die deutlich niedriger als die zuvor genannten Höhen bleiben, keine wesentliche Beeinträchtigung des Frischluftaustauschs zu erwarten. Die Anregung der Oberhessischen Versorgungsbetriebe Aktiengesellschaft zu im Plangebiet vorhandenen Anlagen wurde zum Anlass genommen, einen allgemeinen Hinweis auf bestehende Kanäle, Leitungen und Anlagen sowie auf die erforderliche Abstimmung mit den jeweiligen Versorgungsträgern in den Bebauungsplan aufzunehmen. Auch die Anregung des Wasserverbandes zu den für Unterhaltungsarbeiten an der Nidda erforderlichen Arbeitsflächen, Zufahrten etc. wurde zum Anlass genommen, die Hinweise im Bebauungsplan entsprechend zu ergänzen. Der Anregung des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main zur Aktualisierung der Beschreibung des Flächennutzungsplanes in der Begründung wurde entsprochen. Der Hinweis, dass eine Änderung des Flächennutzungsplanes nicht erforderlich sei, wurde zur Kenntnis genommen. Der Hinweis seitens des Regierungspräsidiums Darmstadt, dass die geplante Renaturierung den durch den Bebauungsplan verursachten Eingriff in Natur und Landschaft bei weitem ausgleichen würde, wurde zur Kenntnis genommen. Der Anregung der evangelischen Christuskirchengemeinde, eine Gesamtplanung für den Bereich der Frankfurter Straße zwischen Kreisel und Altem Rathaus zu erstellen, ist mit der Verabschiedung des Leitbildes "Perspektiven 2020" der Stadt Bad Vilbel bereits teilweise gefolgt worden. Der Bebauungsplan wurde aus dem Leitbild entwickelt. Die Anregung, den geplanten öffentlichen Platz zur Nidda hin nicht durch ein zweigeschossiges Brückengebäude zu schließen, führte nicht zu einer Änderung der Planung, da das Brückenbauwerk so angeordnet ist, dass die eigentliche Wegeverbindung über die Nidda von der Frankfurter Straße und dem Platz aus gut erkennbar und auch die Sichtbeziehung zum Kurhaus noch möglich ist. Die Anregung, auf Büroflächen und Wohnbereiche zu verzichten, wurde nicht aufgegriffen. Diese Nutzungen sollen hier nicht ausgeschlossen werden, da eine starke Nutzungsmischung der bestehenden Struktur entspricht und auch erhalten werden soll. Weiterhin kann das Wohnen einer abendlichen Verödung der Innenstadt entgegenwirken. Der Anregung, statt des Brückenbauwerks eine breite Brücke, möglicherweise mit Außengastronomie, vorzusehen, wird nicht gefolgt. Das Brückenbauwerk mit seiner öffentlichen und gastronomischen Nutzung soll als architektonisch anspruchsvoller Anziehungspunkt für die Innenstadt wirken können. Es wird ein Alleinstellungsmerkmal für Bad Vilbel darstellen und damit in hohem Maße zur Attraktivität der Innenstadt beitragen. Der Anregung, keine Tiefgarage im Bereich der Frankfurter Straße zuzulassen, sondern nur Parkmöglichkeiten auf der anderen Niddaseite zu schaffen, wurde nicht gefolgt, da laut Verkehrsgutachten von IMB-Plan GmbH, Frankfurt, der zusätzliche Verkehr durch die Tiefgarage in der Frankfurter Straße verkraftet werden kann. Seite 6

8 Nachfolgend werden die wesentlichen, von Seiten der Öffentlichkeit im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und das Ergebnis ihrer Prüfung dargestellt. Allgemeines Planerisches Gesamtkonzept: Es wurde angeregt, das Plangebiet in ein planerisches Gesamtkonzept einzubinden. Dies ist bereits der Fall. Am wurde von der Stadtverordnetenversammlung das neue Leitbild für Bad Vilbel "Perspektiven 2020" verabschiedet, in dem auch für den hier vorliegenden Planungsbereich die allgemeinen Entwicklungsziele formuliert und in den Zusammenhang mit der gesamten Entwicklung der Geschäftszone an der Frankfurter Straße gestellt wurden. Weiterhin wurde im Auftrag der Stadt eine Einzelhandelskonzeption erstellt, die die vorhandenen Stärken und Schwächen in diesem Bereich aufzeigt und auch die vorgesehenen Planungen analysiert. In der Begründung wurde dargelegt, dass der Aufstellungsbeschluss ursprünglich einen größeren Bereich der Innenstadt umfasste, aus planerischen Gründen aber die Aufteilung in kleinere Teilgebiete erfolgte. Die Planung der Teilgebiete wird aber aus dem Leitbild entwickelt. Die Anregung wurde zum Anlass genommen, diesen Aspekt in der Begründung zu ergänzen. Darstellung: Der Anregung, ein städtebauliches Modell zur Überprüfung der Höhenentwicklung zu erstellen, wurde nicht entsprochen, da zeichnerische Straßenabwicklungen und perspektivische Zeichnungen erstellt wurden, die eine gute Beurteilungsgrundlage darstellen. Darüber hinaus wurde ein Höhenaufmaß der wichtigsten in der Umgebung vorhandenen Gebäude erstellt. Eine Aussage zur Höhenlage des zentralen öffentlichen Bereichs, des öffentlichen Platzes, wurde aufgrund einer Anregung in den Bebauungsplan aufgenommen. Verfahren: Der Hinweis, dass die öffentliche Auslegung z.t. in den Sommerferien stattgefunden hat und in dieser Zeit viele Bürgerinnen und Bürger in Urlaub waren, wurde zur Kenntnis genommen. Die öffentliche Auslegung erfolgte vom bis zum und war damit länger, als die gesetzlich vorgeschriebene Frist von einem Monat. Kosten: Die Anregung, sparsamer zu bauen, wurde außerhalb des Verfahrens zur Kenntnis genommen. Die Entscheidung über die Verwendung von Haushaltsmitteln obliegt den demokratisch legitimierten politischen Gremien. Sie wird vor dem Hintergrund des bestehenden öffentlichen Interesses gefällt und ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Bebauung Frankfurter Straße 58: Es wurde die Anregung vorgebracht, das Gebäude Frankfurter Straße 58 zu erhalten, da es mit der Frankfurter Straße 60 zusammen als Ensemble einen Blickfang darstellen würde. Dem konnte nicht entsprochen werden, weil die Erhaltung von einzelnen Gebäuden nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, sondern nur durch eine entsprechende Unterschutzstellung im Rahmen des Hessischen Denkmalschutzgesetzes. Das Haus Frankfurter Straße 60 steht als einzelnes Kulturdenkmal unter Denkmalschutz. Der Bebauungsplan sorgt aber im Falle eines Neubaues durch Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche, zur Fassadengestaltung und zur Höhenentwicklung für eine städtebaulich angemessene Bauweise. Frankfurter Straße 77: Der Anregung, auf dem Grundstück Frankfurter Straße 77 eine Bebauung auch zwischen den bisher vorgesehenen Baufenstern zu ermöglichen, wurde nicht gefolgt, um ungünstige Verschattungen von Nachbargrundstücken zu vermeiden. Seite 7

9 Geschossigkeit: Der Anregung, im Teilgebiet 3 auch drei Vollgeschosse als Höchstgrenze festzusetzen wie dies im Teilgebiet 4 der Fall ist, wurde nicht entsprochen, da die städtebauliche Situation eine andere ist. Im Teilgebiet 3 muss u.a. berücksichtigt werden, dass ein wesentlich niedrigerer Bestand vorhanden ist, an den mit Grenzbebauung direkt angebaut werden kann. Hier eine dreigeschossige Bebauung festzusetzen würde städtebauliche Unverträglichkeiten hervorrufen. Im Unterschied dazu ist auf dem Nachbargrundstück zu Teilgebiet 4 eine fünfgeschossige Bebauung vorhanden, so dass hier die Festsetzung von drei Vollgeschossen als Ausgleich zwischen bestehender Zweigeschossigkeit und dem fünfgeschossigen Gebäude erforderlich ist. Im Bereich der Tiefgarageneinfahrt wird keine eingeschossige Überbauung festgesetzt, wie dies angeregt wurde. Sie liegt direkt in der Geschäftszone der Frankfurter Straße, die in diesem Bereich durchgehend zweigeschossig bebaut werden soll, wie es dem Charakter einer Geschäftsstraße entspricht. Traufhöhen: Entsprechend der obigen Aussagen zum Thema Geschossigkeit wurde auch der Wunsch nach einer Anhebung der Traufhöhe im Teilgebiet 3 auf 9,0 m, wie dies im Teilgebiet 4 der Fall ist, zurückgewiesen. Überbaubare Grundstücksfläche: Der Anregung, im Teilgebiet 3 die nicht überbaubare Grundstücksfläche zu verkleinern und Richtung Nidda zu verlegen, wurde nicht gefolgt. Es ist planerische Absicht, in diesem Bereich der Frankfurter Straße, der bereits sehr dicht bebaut ist, die Gebäude in erster Reihe von den Gebäuden in zweiter Reihe zu trennen, um ungünstige Verschattungen zu Vermeiden und auch im Blockinneren im Sinne von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen etwas Licht und Luft zu schaffen. Die überbaubare Grundstücksfläche in der ersten und zweiten Reihe bietet genügend Spielraum für eine sinnvolle Bebauung. Grenzbebauung: Der Anregung, an der Grenze zwischen den Flurstücken 398/1 (Frankfurter Straße 79) bzw. 397/2 (Baugasse 3) sowie 395/2 (Frankfurter Straße 77) keine Grenzbebauung zu ermöglichen, da dadurch in nicht näher erläuterter Form die Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken beeinträchtigt sei, wurde nicht gefolgt, da bereits auf dem Flurstück 398/1 eine Grenzbebauung vorhanden ist. Es ist daher nicht nachvollziehbar, wieso an diese vorhandene Grenzbebauung nicht angebaut werden soll und wieso dies zu Beeinträchtigungen führen würde. Öffentlicher Platz: Es wurde angeregt, den öffentlichen Platz zu vergrößern. Diese Anregung wurde nicht aufgegriffen. Die Fläche muss städtebaulich im Zusammenhang mit der Höhe der direkt angrenzenden Bebauung, die nur zwei Vollgeschosse haben wird, gesehen werden. Zudem reicht der Platz für die vorgesehenen temporären Nutzungen aus. Es wurde angeregt, den Widerspruch zwischen der Festsetzung des Platzes als öffentliche Verkehrsfläche und zukünftigem Privat-Eigentum aufzulösen. Eigentumsverhältnisse sind aber nicht Gegenstand eines Bebauungsplans. Die öffentliche Nutzung des Platzes wird durch den Bebauungsplan auf planungsrechtlicher Ebene sichergestellt. Seite 8

10 Mediathek Standort: Der Anregung, die Mediathek an der Stelle des geplanten Parkhauses am sog. "Schwarzen Weg" anzusiedeln, wurde nicht gefolgt. Dagegen steht, dass mit einem Standort der Mediathek am sog. "Schwarzen Weg" Synergieeffekte verschenkt würden, die am vorgesehenen Standort durch die direkte Verknüpfung von öffentlicher Infrastruktur mit Einzelhandelsnutzung entstehen. Des Weiteren wurde angeregt, die Mediathek im Kurhaus anzusiedeln, um ein gemeinsames Nutzungskonzept mit Stadthalle und Gastronomie zu ermöglichen. Diese Meinung wird nicht geteilt. Die Mediathek soll auf die Brücke gebaut werden, um durch diese hochwertige öffentlich-kulturelle Nutzung ein stark frequentiertes Bindeglied zwischen dem Naherholungsbereich des Kurparks auf der einen (Nidda-)Seite und der lebendigen Geschäftszone Frankfurter Straße auf der anderen Seite zu schaffen. Die architektonische Besonderheit unterstützt die Inszenierung der Nidda als Rückgrat der Stadt und schafft neue Aufenthaltsqualitäten im Zusammenhang mit dem Fluss. Diese städtebaulichen Aspekte würden bei einem Standort im oder am Kurhaus nicht erfüllt werden. Darüber hinaus soll das Kurhaus möglicherweise zur Stadthalle umgebaut werden, so dass hier für die Mediathek keine Flächen zu Verfügung stehen. Auch die Anregung, dass die Mediathek an die Stelle des alten Hallenbades gebaut werden könne, wird nicht gutgeheißen. Es wird entgegengehalten, dass der als Alternative genannte Standort an der Stelle des alten Hallenbades dem städtebaulichen Konzept der Mediathek als Bindeglied zwischen dem Einzelhandelsschwerpunkt an der Frankfurter Straße und dem Naherholungsbereich Kurpark nicht genügen kann. Weiterhin wären dann für den Zeitraum von Abriss des Hallenbades mit der alten Stadtbibliothek und dem Neubau keine Räumlichkeiten für diese wichtige öffentlich-kulturelle Nutzung vorhanden. Es müsste auch zunächst ein neues Bad gebaut werden. Der Anregung, die Mediathek auf den Grundstücken Frankfurter Straße 75 und 77 zu errichten, um hier einen Blickfang zur Neuen Mitte zu erhalten, wird nicht gefolgt. Auch an dieser Stelle könnten die o.g. städtebaulichen Funktionen nicht erfüllt werden. Es wurde eingewendet, dass die Festsetzung einer Mediathek auf der Brücke den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widersprechen würde. Dies ist nicht der Fall. Der für Flächennutzungsplanung zuständige Planungsverband Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main äußerte sich hierzu wie folgt: "Da mit diesem Vorhaben beabsichtigt ist, eine Verbindung zwischen dem Einzelhandelszentrum der Frankfurter Straße und dem auf der nördlichen Seite der Nidda gelegenen Kurpark mit Kurhaus zu schaffen, entspricht diese Planung weitgehend den Zielsetzungen des Flächennutzungsplanes. Es handelt sich außerdem um eine flächenmäßig geringfügige Abweichung von nur 0,2 ha. (...) Eine Flächennutzungsplanänderung ist daher nicht erforderlich." Weiterhin solle bedacht werden, dass sich bei einem anderen Standort der Mediathek im Bereich der neuen Geschäftsbebauung am geplanten öffentlichen Platz Erweiterungsmöglichkeiten erschließen würden. Dem wurde entgegengehalten, dass die Planung auf den Abstimmungsergebnissen mit der Hessischen Fachstelle für öffentliche Bibliotheken basiert. Die Berücksichtigung auch mittelfristiger Entwicklungen wurde bei der Ermittlung des Flächenbedarfs der Bibliothek berücksichtigt, so dass das Vorhalten zusätzlicher Erweiterungsflächen nicht erforderlich ist. Größe: Es wurde angeregt, die Mediathek kleiner und an anderer Stelle zu bauen, um einen Durchblick zum Kurpark zu erhalten. Die Größe der Brückenbebauung resultiert aber aus dem ermittelten Platzbedarf für die Mediathek sowie für die ergänzende gastronomische Seite 9

11 Nutzung. Die Lage des Gebäudes ergibt sich aus dem in der Begründung erläuterten städtebaulichen Konzept. Dabei wird die angesprochene Sichtbeziehung zum Kurpark bzw. Kurhaus berücksichtigt: Die geplante Brückenbebauung bildet Richtung Norden eine Raumkante für den neuen öffentlichen Platz, lässt aber an ihrer Westseite entlang des Fuß-/ Radweges den Blick auf das Kurhaus und einen Teil des Kurparks frei. Kein Brückenbauwerk: Die Anregung, kein Brückenbauwerk zu errichten, weil dies einen erheblichen Eingriff in die Flusslandschaft darstellen und die Mediathek als Fremdkörper wirken würde, wurde nicht aufgegriffen. Das Landschafts- bzw. Ortsbild wird zur Zeit durch den zentralen Parkplatz als auch die kanalartige Ausprägung der Nidda deutlich beeinträchtigt. Mit der vorgesehenen Renaturierung im unmittelbaren Anschluss an den Geltungsbereich ist eine erhebliche Aufwertung des Landschaftsbildes verbunden. In Verbindung mit der vorgesehenen Gestaltung der Mediathekbrücke und des vorgesehenen öffentlichen Platzes in Verlängerung der Mediathek kommt es zwar einerseits zu einer deutlichen Veränderung des Ortsbildes, mit der neuen Gestaltung werden andererseits aber neue attraktive Akzente innerhalb der Bad Vilbeler Innenstadt erzeugt, so dass eventuelle Beeinträchtigungen des Ortsbildes bei Weitem kompensiert werden. Die zukünftigen Baukörper liegen außerhalb oder am Rande des Kurparks, so dass der Charakter des Kurparks erhalten bleibt. Der derzeitige kanalartige Ausbau der Nidda erfährt in Verbindung mit der vorgesehenen Renaturierung im unmittelbaren Anschluss an den Geltungsbereich des Bebauungsplans eine wesentliche Verbesserung, die die Überbauung durch die Mediathek bei Weitem kompensiert. Der zentrale Bereich der Innenstadt von Bad Vilbel erfährt insgesamt in Verbindung mit dem Bebauungsplan eine gestalterische Aufwertung, eine Veränderung des Ortsbildes im negativen Sinne wird sich nicht ergeben. Der Anregung, die Mediathek nicht auf die Brücke zu bauen, da dies mit massiven Eingriffen in den Kurpark und die Ökologie verbunden sei, wird nicht gefolgt. Der Kurpark und die vorhandenen Grünflächen vor dem Kurhaus werden durch die Planung nur geringfügig verkleinert. Die angrenzenden flussabwärts liegenden Flächen werden durch die vorgesehene Renaturierung in ihrer Attraktivität deutlich gesteigert, so dass die Eingriffe in den Kurpark bei Weitem kompensiert werden. Die Eingriffe in die Schutzgüter wurden gemäß den Vorgaben des Baugesetzbuches in Verbindung mit den Vorgaben des Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetzes und der Naturschutzgesetze geprüft. Als Ergebnis ist festzustellen, dass keine negativen Auswirkungen verbleiben und die Eingriffe eine Vollkompensation erfahren. Die Anregung, die Mediathek nicht auf die Brücke zu bauen, da in den denkmalgeschützten Kurpark erheblich eingegriffen würde, führte nicht zu einer Änderung der Planung. Der Kurpark und die vorhandenen Grünflächen vor dem Kurhaus werden durch die vorgesehene Niddabrücke nur geringfügig verkleinert. Die Belange des Denkmalschutzes werden auch in diesem Zusammenhang durch die Untere Denkmalschutzbehörde des Wetteraukreises vertreten. Diese Behörde wird sowohl im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens als auch im Rahmen des Genehmigungsverfahrens für die detailliertere Hochbau- und Freiflächenplanung beteiligt. Ein sensibler Umgang mit den vorhandenen Flächen und Anlagen ist damit sichergestellt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens hat die Untere Denkmalschutzbehörde Bedenken hinsichtlich des Eingriffes in den unter Denkmalschutz stehenden Kurpark bereits zurückgestellt. Der Anregung, dass die Überbauung der Nidda eine der schönsten Sichtachsen von der Stadt zum Kurpark verstellen und den neuen öffentlichen Platz zur Nidda hin verriegeln würde, wurde entgegengehalten: Die geplanten Gebäude stören nicht die Sichtbeziehung zum Fluss, der aufgrund seiner kanalartigen hohen Böschungen zur Zeit nur direkt vom Ufer aus zu sehen ist. Die Mediathek auf der Brücke rückt ihn vielmehr in den Mittelpunkt der Aufmerksamkeit und reduziert seine trennende Wirkung durch den möglichen Aufenthalt direkt Seite 10

12 über dem Fluss. Zudem wird der Fluss durch den direkt bis zum Ufer reichenden öffentlichen Platz Teil des öffentlichen Raumes und fließt zumindest in diesem Bereich nicht mehr an der Rückseite der Innenstadt vorbei. Vom Platz aus bestehen auf der Westseite der Mediathek entlang des Fuß-/ Radweges immer noch Blickbeziehungen zum Kurhaus und Teilen des Kurparks. Der Abschluss des Platzes zur Nidda hin ist aus städtebaulicher Sicht erforderlich, damit der Platz als eigenständiger öffentlicher Raum wirken kann und nicht nur als Verbindung zwischen Kurpark und Frankfurter Straße dient. Gleichzeitig ist aber das Brückenbauwerk so angeordnet, dass die eigentliche Wegeverbindung über die Nidda von der Frankfurter Straße und dem Platz aus gut erkennbar und auch die Sichtbeziehung zum Kurhaus noch möglich ist. Der Anregung, auf einen Brückenbau zu verzichten, weil das Bauwerk die Durchlüftung behindern könne und sich damit sich die Wohnqualität in der Innenstadt verschlechtern würde, wurde erwidert, dass die klimatischen Auswirkungen gezielt in den "Numerischen Simulationen zur Durchlüftung der Bebauung im Bereich "Neue Mitte" in Bad Vilbel für Wetterlagen mit Kaltluftströmen" durch Prof. Dr. Groß geprüft wurden. Als Ergebnis wurde festgestellt, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen des Frischluftaustauschs zu erwarten sind. Es wurde zudem die lufthygienische Situation, insbesondere die Stickoxid- und Feinstaubbelastungen, vertiefend untersucht (vgl. Ingenieurbüro Lohmeyer GmbH & Co. KG 2009: Luftschadstoffgutachten für das Bauvorhaben "Neue Mitte" in Bad Vilbel). Die Planungen für die Neue Mitte führen demnach an der Randbebauung der Frankfurter Straße zu einer geringen Erhöhung der Stickstoffdioxid- und Feinstaub (PM10) -Immissionen. Für den Nullfall und den Planfall wurden teilweise an der Randbebauung Immissionen über den Beurteilungswerten berechnet, eine wesentliche Änderung der Belastungssituation wird sich jedoch im Zusammenhang mit der Umsetzung des Bebauungsplans nicht ergeben. Es bestanden Bedenken, dass die Mediathek als Barriere für die Vogel- und Insektenwelt wirken würde. Im landschaftsplanerischen Fachbeitrag und insbesondere in der Artenschutzprüfung wurde dies geprüft mit dem Ergebnis, dass für die Tierwelt unter dem Strich keine nachteiligen Wirkungen eintreten werden. Tiefgarage, Verkehr Zum einen wurde angeregt, mehr unterirdische Parkplätze zu schaffen. Dem wurde nicht entsprochen, weil mit dem Bebauungsplan bereits eine größere Tiefgarage für die Unterbringung von Stellplätzen für den Einzelhandel abgesichert wird. Aufgrund der vorhandenen geologischen Bedingungen ist eine noch größere Tiefgarage, d.h. zweigeschossig unterirdisch, nur schwer möglich. Zum anderen wurde vorgeschlagen, die Größe der Tiefgarage auf die Anzahl der jetzt vorhandenen Parkplätze des Zentralparkplatzes zu beschränken, um nicht zusätzlichen Parkplatzsuchverkehr zu erzeugen. Die Tiefgarage soll zweierlei Funktionen erfüllen können: Zum einen soll sie groß genug sein, um die Stellplätze für die Geschäftsbebauung unterzubringen, zum anderen kann hier auch Ersatz für oberirdisch wegfallende Parkplätze geschaffen werden. Es ist nicht sinnvoll, sich nur auf die Zahl der vorhandenen Parkplätze des Zentralparkplatzes zu beschränken, dies könnte die Funktionalität und Attraktivität der Neuen Mitte erheblich beeinträchtigen. Wie bereits in der Begründung dargestellt, wurde die Frage, inwieweit es infolge der Planungen zu Lärm- und Abgasbelastungen für die vorhandene Wohnnutzung kommt, gutachterlich durch das Büro IMB-Plan GmbH, Frankfurt, und das Ingenieurbüro Lohmeyer GmbH & Co.KG, Karlsruhe, geprüft. Die Ergebnisse der Gutachten sind, soweit notwendig, in die entsprechenden Festsetzungen übertragen worden. Seite 11

13 Der Mehrverkehr von Kfz/24h (DTV) bzw Kfz/24h (DTV W ) ist eine merkbare Größe, kann aber vom Straßenquerschnitt verkraftet werden. Der Anregung, die Ausfahrt der Tiefgarage nicht am Wasserweg vorzusehen, um Schäden an Nachbarhaus und Garagen zu vermeiden, und die zukünftigen Lärm- und Abgasemissionen an dieser Stelle zu vermindern, wurde entgegengehalten: Die Befürchtungen von Schäden im Zuge der Bauarbeiten werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen der nachfolgenden Konkretisierung der Planungen entsprechend berücksichtigt werden. Bei Errichtung und Betrieb der Baustelle werden die anerkannten Regeln der Technik angewendet, um schadensfreies Bauen sicherzustellen. Hinsichtlich der zu erwartenden Lärmemissionen wurde in den Bebauungsplan bereits eine Festsetzung zur Einhausung der Ausfahrt aufgenommen, die auf den Ergebnissen des Schallgutachtens des Büros IMB-Plan GmbH, Frankfurt, beruht. Hinsichtlich der Abgasemissionen ist durch eine entsprechende Festsetzung bereits sichergestellt, dass die Abluft der Tiefgarage über das Dach der Bebauung so geführt wird, dass sie nicht wieder durch benachbarte Gebäude in Bodennähe verwirbelt wird. Die Abgasemissionen im Bereich der Tiefgaragenausfahrt wurden ebenfalls begutachtet. Hier wurde festgestellt, dass es im direkten Ausfahrtbereich zu einer leichten Erhöhung der Belastung kommt, aber die Grenzwerte gemäß der 22. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes eingehalten werden. Die Planunterlagen wurden nicht, wie angeregt, um Angaben zum barrierefreien Anschluss der Brücke an Fuß- und Radwege ergänzt, weil diesbezügliche Detailplanungen im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren und im Rahmen der Ausführungsplanungen erfolgen. Sie sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Da der Kurpark unter Denkmalschutz steht ist sichergestellt, dass in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde ein sensibler Umgang mit den vorhandenen Anlagen und Freiflächen erfolgt. Der Anregung, das Verkehrskonzept zu überarbeiten, da zusätzlicher Verkehr die Situation in der Frankfurter Straße verschärfen würde (Verkehrsfluss, Parkplätze), wurde nicht gefolgt. Die zu erwartende zusätzliche Verkehrsbelastung durch die geplante Neue Mitte wurde ermittelt. Der Mehrverkehr von Kfz/24h (DTV) bzw Kfz/24h (DTV W ) ist eine merkbare Größe, kann aber vom Straßenquerschnitt verkraftet werden. Die in der Planung vorgesehene Tiefgarage unter dem Teilgebiet 2 und dem öffentlichen Platz sorgt für eine ausreichende Zahl von Park- und Stellplätzen. Klima, Luftschadstoffe Es wurde beanstandet, dass das geplante Parkhaus Stadtmitte bei der Betrachtung der Auswirkungen auf Lärm, Verkehr und Schadstoffe nicht berücksichtigt wurde. Das angesprochene Bauvorhaben Parkhaus durchläuft aber ein eigenes Planungs- und Genehmigungsverfahren, bei dem die Umweltbelange und somit auch der Lärm, der Verkehr und die Schadstoffbelastung abgeprüft und berücksichtigt werden. Aufgrund der räumlichen Trennung der beiden Vorhaben und der mit den Vorhaben in Verbindung stehenden Verkehrsströme, die auf den unterschiedlichen Seiten der Nidda über die Frankfurter Straße in dem einen und über den Schwarzen Weg im anderen Fall geführt werden, ergeben sich keine kumulativen Wirkungen. Das Trägerverfahren gemäß 3 Abs. 2 BauGB und 4 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan "Parkhaus Stadtmitte" hat darüber hinaus keine Hinweise erbracht, die darauf hindeuten, dass Schadstofferhöhungen in Verbindung mit dem "Parkhaus Stadtmitte" zu erwarten sind. Der Anregung, das Luftschadstoffgutachten zu überarbeiten, wurde nicht gefolgt. Im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren "Neue Mitte" wurde die lufthygienische Situation, insbesondere die Stickoxid- und Feinstaubbelastungen, vertiefend untersucht (vgl. Seite 12

14 Ingenieurbüro Lohmeyer GmbH & Co. KG 2009: Luftschadstoffgutachten für das Bauvorhaben "Neue Mitte" in Bad Vilbel). Die Planungen für die Neue Mitte führen demnach in den Straßenabschnitten mit dichter Randbebauung zu einer geringen Erhöhung der Stickstoffdioxid- und Feinstaub (PM10) -Immissionen. Für den Nullfall und den Planfall wurden teilweise an der Randbebauung Immissionen über den Beurteilungswerten berechnet, eine wesentliche Änderung der Belastungssituation ergibt sich hieraus jedoch nicht und ist aus jetziger Sicht auch im Zusammenhang mit den geplanten Bauvorhaben nicht zu erwarten. Da die Verkehrsströme zum Parkhaus auf der anderen Seite der Nidda über den Schwarzen Weg geführt werden, ist eine Verschlechterung der Schadstoffbelastung auch unter Berücksichtigung etwaiger kumulativer Wirkungen nicht zu erwarten. Das Trägerverfahren gemäß 3 Abs. 2 BauGB und 4 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan "Parkhaus Stadtmitte" hat darüber hinaus keine Hinweise erbracht, die darauf hindeuten, dass Schadstofferhöhungen in Verbindung mit dem "Parkhaus Stadtmitte" zu erwarten sind. Artenschutz, Ausgleichsmaßnahmen Die Anregung, in den Geltungsbereich des Bebauungsplans die geplante Ausgleichsmaßnahme einzubeziehen, um auch hier die Information und Beteiligung der Bürger sicherzustellen, wurde zum Anlass genommen, die geplanten Maßnahmen als Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen. Die angeregte Überarbeitung der Artenschutzprüfung ist nicht erforderlich. Auf die beiden in der Anregung genannten Vogelarten (Gänsesäger und Zwergtaucher) wurde explizit im Rahmen der Artenschutzprüfung auf Seite 4 eingegangen. Die Angaben zu den vorkommenden Vogelarten beruhen insgesamt auf den Auskünften des Ehrenamtlichen Vogelschutzbeauftragten des Wetteraukreises. Dieser verfügt über profunde Kenntnisse, die er durch langjährige Beobachtungen im Gebiet gewonnen hat, insofern handelt es sich nicht um eine Momentaufnahme. Nach Aussage des Vogelschutzbeauftragten wurde der Gänsesäger im Bereich der renaturierten Nidda flussabwärts regelmäßig in den letzten Jahren als Wintergast gesichtet, nicht aber im Bereich der geplanten Brücke. Der Zwergtaucher kommt ebenfalls als Wintergast auf der Nidda vor. Im Bereich des Planungsgebietes wurde er allerdings in den letzten Jahren nicht gesichtet. Es ist somit davon auszugehen, dass der Gänsesäger und der Zwergtaucher im Planungsgebiet selten oder gar nicht vorkommen und eine Gefährdung somit ausgeschlossen werden kann. Zumindest stellt aber das Planungsgebiet keinen essentiellen Lebensraum dar. Die Situation für beide Arten wird zudem durch die geplante Renaturierung der Nidda im unmittelbaren Anschluss an den Geltungsbereich deutlich verbessert. Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am den Bebauungsplan "Neue Mitte" als Satzung beschlossen. Seite 13

15 4 PLANWAHL NACH ABWÄGUNG DER ALTERNATIVEN Die meisten kritischen Anregungen zum Bebauungsplan betrafen die Anordnung der Mediathek auf einer Brücke über der Nidda zwischen Geschäftszentrum und Kurpark. Unter Berücksichtigung der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungsplans, mit einem öffentlichen Platz und der neuen Geschäftsbebauung auf dem alten Zentralparkplatz einen attraktiven städtebaulichen Schwerpunkt innerhalb der Bad Vilbeler Hauptgeschäftsstraße auszubilden, der über die Mediathek als architektonisch anspruchsvolles Bindeglied mit dem Kurpark verknüpft wird, ist keine andere Planungsalternative gegeben. Durch ein öffentlichkulturell genutztes Bauwerk auf der Nidda wird die Beziehung zwischen der Frankfurter Straße als Einzelhandelsschwerpunkt und dem Kurpark als Naherholungsbereich gestärkt. Es entstehen Synergieeffekte für den Einzelhandel, die öffentliche Infrastruktur sowie für die Einbindung der Grünflächen in die Innenstadt. Die Möglichkeit, die Größe der Mediathek und ihre Lage auf der Nidda zu überprüfen, wurde genutzt und im Planungsergebnis umgesetzt. Auch den denkmalpflegerischen Belangen konnte, soweit dies auf planungsrechtlicher Ebene sinnvoll ist, weitgehend Rechnung getragen werden, ebenso wie es aus Sicht des Naturhaushaltes im Ergebnis unter Berücksichtigung der Ausgleichsmaßnahmen nicht zu Beeinträchtigungen kommen wird. Die als Alternative in Frage kommenden Standorte für die Mediathek, die auch in der Beteiligung genannt wurden, können den o.g. städtebaulichen Anforderungen nicht genügen und scheiden daher aus. Die Planung im Bereich der neuen Geschäftsbebauung musste zum einen hinsichtlich der Baustruktur und der baulichen Gestaltung das Kulturdenkmal Frankfurter Straße 60 sowie die vorherrschende Charakteristik der Frankfurter Straße berücksichtigen. Zum anderen musste die Höhe der Bebauung auf den neu entstehenden öffentlichen Platz abgestimmt werden, aber auch gegenüber der fünfgeschossigen Platzrandbebauung an der Frankfurter Straße bestehen können. Auf diesen Voraussetzungen basieren die Festsetzungen für Kubatur, Lage und Fassadengestaltung der Gebäude. Größere oder kleinere Gebäude könnten die städtebaulichen Bedingungen nicht erfüllen. Die Größe des öffentlichen Platzes resultiert aus den vorgesehenen temporären Nutzungen. Die Planung im Bereich der vorhandenen Mischgebiete erfolgte nach städtebaulichen Kriterien. Hier mussten sowohl der vorhandene Gebäudebestand als auch die städtebaulichen Randbedingungen in Einklang gebracht werden. Vor dem Hintergrund, eine gemischt genutzte Baustruktur zu erhalten und eine städtebaulich angemessene Bebauung unter Einbeziehung der baulichen Umgebung zu ermöglichen, wurden die hier vorliegenden Festsetzungen getroffen. Unter Zugrundelegung der oben erläuterten Zielsetzungen und den vorgegebenen Randbedingungen ergeben sich bestehende Fixpunkte, die eine Veränderung der Planung nur marginal zulassen. So könnten hier geringfügig unterschiedliche Lösungen entstehen, die jedoch vom Grundsatz her kaum Abweichungen nach sich ziehen würden. Seite 14