Ihr Immobilienguide. Die Immobilienspeiche. Ihr Immobilienguide Seite 1

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1 Ihr Immobilienguide Die Immobilienspeiche Ihr Immobilienguide Seite 1

2 Glauben Sie wirklich, dass Ihre gesetzliche Rente reicht, dass die Zinsen steigen, die Steuer fällt, Verträge transparent werden, die Kosten nachvollziehbar und die Inflation uns nicht weiter enteignet? Wenn ja, brauchen Sie nicht weiter lesen!

3 Die drei Sachwertspeichen Ihr Immobilienguide

4 Fast Jeder bezahlt in seinem Leben ein Haus, nur nicht Jeder sein eigenes! Ihr Immobilienguide 1. Zur Miete wohnen oder eine Wohnung kaufen? Beides. 2. Eigentlich ganz einfach: Kaufen und behalten. 3. Der Hebeleffekt.Als ob Jemand dein Startkapital verzehnfacht. 4. Eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen? 5. Wie weiß man vor dem Kauf, ob der Preis gut ist? 6. 6 Vorteile, die nur eine Wohnung als Geldanlage bietet. 7. Das größte Risiko ist, kein Risiko einzugehen. 8. Lage, Lage, Lage 9. Die Bank dein Partner 10. Der Weg zur eigenen Kapitalimmobilie. Die Immobilienspeiche Ihr Immobilienguide Seite 4

5 Um mit herkömmlichen Vermögensanlagen wie Sparverträge, Bausparverträge, Fonds, Lebens-, Rentenversicherungen ans Ziel zu kommen, muss man den wertmindernden Gegenwind der Inflation (Preissteigerung) berücksichtigen und am Ziel erwartet Sie der freundliche Herr vom Finanzamt, der einen Großteil der Auszahlung abkassiert. ab Vermögens(auf)bau mit Geldwerten Sparrate %Zins - 2 % Inflation - Steuer - = Enteignung Ihr Immobilienguide Seite 5

6 Gut ist es, einen Teil in Edelmetallen anzulegen. Jetzt hilft die Inflation (Preissteigerung) mit Rückenwind und der freundliche Herr vom Finanzamt hilft beim Rudern. Wertsteigerungen bei Gold und Edelmetallen sind schon nach einem Jahr steuerfrei. Vermögensaufbau mit Gold & Edelmetallen Ihr Immobilienguide Seite 6

7 Bei der Kapitalimmobilie sitzt nicht nur der freundliche Herr vom Finanzamt mit in Ihrem Boot, sondern auch noch ein Mieter, der Ihnen mit seiner Miete hilft, schneller ans Ziel zu kommen. Die Inflation (Preissteigerung) hilft Ihnen ebenfalls, mit regelmäßigen Mieterhöhungen. Dadurch gewinnt Ihre Immobilie auch gleich an Wert und ab dem 10. Jahr können Sie ihre Immobilie jederzeit steuerfrei verkaufen. Oder Sie nutzen später die Miete als Ihre eigene Rente. (unverbindliches Beispiel) Ihr Immobilienguide Seite 7

8 1.Zur Miete wohnen oder eine Wohnung kaufen? Warum nicht beides? Mit einervermietete Wohnung, kaufen Sie sich ein Vermögenswert, der zum größten Teil von anderen, Mieter, Finanzamt, Inflation, abbezahlt wird Mieteinnahmen + Steuervorteile + Wertsteigerung/ Mieterhöhungen durch Inflation Bank Zins Tilgung Nebenkosten (Hausverwaltung, Instandhaltung, Mietgarantie, etc..) Ihr Immobilienguide Seite 8

9 1.Zur Miete wohnen oder eine Wohnung kaufen? Warum nicht beides? Finanzielle Energie Eine vermietete Wohnung, die sich von selbst abzahlt, steigert die Bonität sogar gegenüber der Bank. Ein Eigenheim schnürt Sie finanziell ein, weil Sie vermutlich jeden Monat (rechnerisch) nachbezahlen müssen. Des Weiteren bindet dich eine eigen genutzte Immobilie örtlich. Selbstgenutzte Immobilie = Verbindlichkeit vermietete Immobilie = Vermögenswert Als Bonus: Die Steuer bevorzugt den Kapitalanleger und erlaubt z.b. das Absetzen der Zinsen, Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Gebühren, sowie die AFA Abschreibung, nur bei einer vermieteten Wohnung. Während die eigengenutzte Immobilie aus dem Netto zu bezahlen ist. Was, wenn die vermieteten Immobilien, nach einer gewissen Zeit, durch den Überschuss, die selbstgenutzte Immobilie bezahlen würden? Wäre das nicht der clevere Weg? Ihr Immobilienguide Seite 8

10 2. Eigentlich ganz einfach: Kaufen und behalten. Eine kleine Erfolgsgeschichte von Thomas und Sergej: Unsere erste Wohnung haben wir für in Duisburg gekauft und dafür eigenes Geld eingesetzt. 300 Mieteinnahmen reichten aus, um die Rate an die Bank zu bezahlen und alle Kosten zu decken. Dann haben wir innerhalb von drei Jahren fünf weitere Wohnungen gekauft, die sich alle von selbst abzahlen. In 25 Jahren sorgen die Wohnungen für Einnahmen (ohne Mieterhöhungen bis dahin), für die wir nicht mehr arbeiten müssen. Bleibt jeden Monat über Schulden nehmen ab Wichtig: Wir versuchen nicht, die Kaufpreisentwicklungen für Immobilien vorherzusagen. An den richtigen Standorten entwickeln sich die Mieten seit Jahrzehnten zuverlässig mit der Inflation, während Kaufpreise schwanken. Wir werden die Wohnungen deshalb nie wieder verkaufen, sondern freuen uns über dauerhafte Mieteinnahmen. Passives Einkommen ist ohnehin wertvoller als ein möglicher einmaliger Gewinn, für den wir wieder eine neue Geldanlage finden müssten. Ihr Immobilienguide Seite 9

11 2. Eigentlich ganz einfach: Kaufen und behalten. Je nach Einkauf, kann am Anfang eine Eigenbeteiligung nötig sein. Diese fällt mit jeder Mieterhöhung Mtl. Aufwand Eigenaufwand z.b. 100 nach ca Jahr Überschuss 11

12 3. Der Hebeleffekt. Kauf dir ein Vermögenswert (Immobilie) und andere (Mieter und Finanzamt) helfen dir das Vermögen ab zu bezahlen! Er ist das Geheimnis erfolgreicher Geldanlagen. Trotzdem haben wir einige Jahre gebraucht, bis es uns bewusst wurde: Unser eingesetztes Geld vermehrt sich beim Kauf einer Wohnung deutlich schneller als bei jeder anderen Geldanlage. Das liegt daran, dass uns Banken Geld für den Kauf einer Wohnung leihen. Dadurch können wir von Einnahmen profitieren, die aus einer viel größeren Geldanlage stammen. Weil das eingesetzte Geld gehebelt wird, heißt dieser Effekt Hebeleffekt. Er ist die Basis für die Entstehung der meisten großen Vermögen. Wichtig: Nicht sein gesamtes Vermögen in eine Anlageklasse investieren. Streuen Sie in die drei Sachwertbereiche. Das bringt Sicherheit& Rendite(Unverbindliches Beispiel) Ihr Immobilienguide Seite 10

13 4. Eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen? Bedenken, eine Wohnung als Geldanlage zu kaufen? Falls es Ihnen auch so geht, helfen Ihnen vielleicht unsere Erfahrungen: Aufwand: Der Aufwand, eine Wohnung zu betreiben, ist viel geringer als man denkt. Aufwand entsteht hauptsächlich vor dem Kauf, beim Lernen und Suchen der richtigen Wohnung. Nähe zur Wohnung: Keine unserer Wohnungen liegt an unserem Wohnort teilweise 500km weit entfernt. Das allermeiste lässt sich aus der Ferne klären. Mit dem richtigen Vorgehen musst du sogar vor dem Kauf nur wenige Wohnungen besichtigen. Wenn dir eine Wohnung gehört, kannst du den Betrieb über Verwalter so organisieren, dass du niemals vor Ort sein musst. Fachwissen: Du musst kein Profi sein, sondern wissen, worauf es Ihnen bei der Geldanlage ankommt und den Profis(Hausverwaltung, Makler, Banker, Notar, etc.) die richtigen Fragen stellen. Problem-Mieter: Es gibt in Deutschland Mietnomaden. Keiner davon hat eine positive Schufa- Auskunft. Eine ordentliche Prüfung des Mieters reicht aus, um diesem Problem vorzubeugen. Des Weiteren gibt es Mietnomaden- und Mietausfallversicherungen um das Risiko abzusichern. Ihr Immobilienguide Seite 11

14 5.WieweißmanvordemKauf,obderPreisgutist? Damit eine Wohnung eine lohnenswerte Geldanlage ist, müssen die Mieteinnahmen ausreichen, um drei Dinge zu bezahlen: Kosten: Beispielsweise für Verwaltung und Rücklagen. Zinsen: Leihgebühr für das Geld von der Bank. Tilgung: Rückzahlung des Darlehens. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Rate an die Bank und desto mehr Miete ist nötig. Entscheidend für einen lohnenswerten Kauf ist deshalb das Verhältnis von Kaufpreis zu möglicher Miete. Als Orientierung: Kaufpreis geteilt durch jährliche Miete sollte 20 oder weniger ergeben.(faktor) Ihr Immobilienguide Seite 12

15 6 Vorteile, die nur eine Wohnung als Geldanlage bietet. Es gibt noch sechs weitere Vorteile, die uns davon überzeugt haben, Wohnungen zu kaufen. 1. Einkommen umwandeln: Miteiner Wohnung wandelt sich Geld in dauerhaftes, passives und inflationsgeschütztes Einkommen (die Miete) um. Auch Steuervorteile werden in Einkommen umgewandelt. 2. Beeinflussbar: Kaum eine anderegeldanlage lässt sich nach dem Kauf noch aktiv beeinflussen. Sie sind Eigentümer, sie entscheiden. 3. Transparent: Quadratmeter, Miete pro Qm, Nebenkosten, etc.., kaum eine andere Geldanlage lässt sich so transparent bewerten. Ihr Immobilienguide Seite 13

16 4. Verpflichtend: Unser Favorit: Immobilienbesitzer sind im Schnitt wohlhabender, weil sie sich verpflichten, regelmäßig Vermögen aufzubauen. 5. Zukunftssicher: Gewohnt wird immer Auch in Jahrhunderten werden Menschen wohnen wollen, vor allem dort, wo es Arbeit und Unterhaltung gibt. 6. Besitzerstolz: Kaum eine andere Geldanlage macht den Besitzer so stolz wie eine Immobilie. Ihr Immobilienguide Seite 14

17 7. Das größte Risiko ist, kein Risiko einzugehen. Wenn man bei einem Sparbuch oder Bausparvertrag 1% bekommt und die Inflation (Preissteigerung) 2 % beträgt, wird man real ärmer. Das heißt, man wird bei den sogenannten sicheren Geldanlagen sicher verlieren! Umdenken, umlenken ist gefragt. Der Schlüssel für eine erfolgreiche Geldanlage liegt für uns im richtigen Umgang mit den Risiken. PS. Das gilt nicht nur für Immobilien. Diese drei Bereiche gibt es bei Immobilien zu beachten: Einnahmen Ausgaben/Sicherheit Finanzierung Eine Wohnung muss dauerhaft Rücklagen für Mietausfall und Eine längere Laufzeit interessant für Mieter sein. Instandhaltung sind Pflicht schützt vor Zinserhöhungen (Lage, Zustand, Ausstattung.) (je nach Zustand 2-5 pro qm) Ihr Immobilienguide Seite 15

18 7. Das größte Risiko ist, kein Risiko einzugehen. Diese drei Dinge sind empfehlenswert, um zusätzlich abzusichern: Rücklagenpuffer: Rücklagen bauen sich erst über die Zeit auf. Bargeldpuffer auf dem Konto ist zu empfehlen. Risiko streuen: Eine Wohnung ist keine Risikostreuung. Hat man eine Wohnung und die steht kurzfristig leer, hat man 100% Mietausfall. (dagegen gibt es Versicherungen) Hat man aber drei Wohnungen und eine ist leer, ist der Ausfall nur 33%. Wir haben klein angefangen und kauften nur kleine Wohnungen. So verteilt sich unser Risiko. Kaufpreis: Der Gewinn liegt im Einkauf Das richtige Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist die Basis, damit du einen angemessenen Gegenwert für die Schulden erhältst. Ihr Immobilienguide Seite 16

19 8. Lage, Lage, Lage Leider sind die meisten Standorte keine gute Wahl für einen Wohnungskauf. Sie sind entweder zu teuer(du würdest jeden Monat nachzahlen) oder sie sind nicht zukunftssicher. zukunftssicher: lohnenswert: Positive Bevölkerungsentwicklung Verhältnis von (Ballungsgebiete) Miet- zu Kaufpreisen Universitäts- und Fachhochschulstädte Mehrere große Arbeitgeber in der Region Es gibt Standorte, die beides vereinen. Meistens liegen sie in der Nähe einer Großstadt oder in einer strukturstarken Gegend und es gibt sie überall in Deutschland. Wir haben unsere Standorte (Duisburg, Kamen, Bergkamen, Werl) durch eine einfache Recherche überprüft. Alle notwendigen Daten für Analysen sind online frei zugänglich. Ihr Immobilienguide Seite 17

20 9. Die Bank dein Partner. Die Finanzierung ist eine wichtige Grundlage für die funktionierende Geldanlage. Wir haben alle unsere Wohnungen mit folgenden Bedingungen finanziert: 2-2,5% Zinsen p.a. 2 % anfängliche Tilgung / mit Sondertilgungsmöglichkeiten 100% Finanzierung: Wir haben nur die Kaufnebenkosten bezahlt Jahre Laufzeit Die folgenden drei Startbedingungen musst du erfüllen, um die Bank zu überzeugen: 1.Regelmäßiges Nettoeinkommen: oder mehr. (auch ein Nebenjob mit z.b.450 wird mit berücksichtigt) 2. Eigenkapital: 10% Eigenkapital vom Kaufpreis (fürdie Kaufnebenkosten). Wir empfehlen dir, noch zusätzlich als Puffer auf deinem Konto zu halten. 3. Positive Haushaltsrechnung und Vermögensbilanz: Deine monatlichen Ausgaben müssen geringer sein als deine Einnahmen und deine Vermögenswerte größer als deine Schulden (Wenn es NOCHdaran scheitert, stell deine Finanzgewohnheiten um. Konsumiere nicht soviel. Spare, führe Schulden zurück und bau deine Kreditwürdigkeit auf, um Vermögen zu bilden) Tipp: Nutzen Sie einen Finanzagenten für Ihre Finanzierung, der gleich mehrere Banken und deren Konditionen für Sie vergleicht. Dadurch können Sie den derzeit niedrigsten Zins bekommen. Das sind über die Laufzeit schnell ein paar Tausender. Ihr Immobilienguide Seite 18

21 10. Der Weg zur eigenen Kapitalimmobilie. 1. Einen Finanzstatus erstellen, ob alleine oder mit einem Fachmann, sei dahin gestellt. Wie sind meine Einnahmen, meine Ausgaben, meine Verbindlichkeiten, mein Cashflow, mein Gespartes? Daran kann man vorab ermitteln, wie viel Immobilie kann ich kaufen/mir leisten. 2. Den Markt beobachten, Angebote im Netz, von Maklern, Immobilienverkäufern, Zeitungen, etc.. einholen und sich schon mal an die Preisgefüge herantasten. Tipp: Man kann sich auch bei Maklern und Immobiliengesellschaften auf eine Interessentenverteilerliste eintragen lassen, so dass man bei Neuzugängen sofort informiert wird. 3. Bei einem interessanten Angebot, die Unterlagen einholen, studieren, Fragen notieren und stellen,bismandeneindruckhat:dasistwasfürmich! 4. Bei der Bank die Finanzierung abfragen und seine eigene Rechnung aufstellen. 5. Bei Finanzierungszusage (vorher lohnt eine Besichtigung nicht) einen Besichtigungstermin vereinbaren. Den eigenen Fragenkatalog hierbei nicht vergessen. 6. Nach Besichtigung einen Notartermin vereinbaren und Kaufvertragsentwurf erstellen lassen. Dieser muss 14 Tage vor dem eigentlichen Notartermin beiden Seiten zugestellt worden sein. 7. Zum Notartermin ggf. aufgekommene Fragen(z.B. beim Studieren des Kaufvertragsentwurfes) notieren und stellen, ggf. Änderungen im Kaufvertrag festhalten. Ihr Immobilienguide Seite 19

22 8. Immobilienkonto einrichten. Trennen Sie Immobiliengeschäfte von Ihren privaten Umsätzen. Ein separates Konto für Mieteingänge, Hausgeld und Sonstiges verschafft Ihnen einen besseren Überblick über Ihre Finanzen und Immobiliengeschäfte. 9. Immobilienordner anlegen. Alles an Brief- und verkehr(Notarschreiben, Grundbuchauszug, Finanzierungsunterlagen, etc.) in einem Immobilienordner abheften. 10. Über die erste Miete freuen und nach weiteren Immobilien Ausschau halten. Kaufen Sie so lange Immobilien ein, bis die Nettomiete Ihren Lebensstandard sichert Robert Kiyosaki Multimillionär durch Immobilien Die erste Immobilie hatte er mit 7000 erworben, heute besitzt er über 3000 Wohnungen Buchtipp: Rich Dad, Poor Dad - Was Reiche ihren Kindern beibringen- Sind Sie durch unseren Immobilienguide neugierig geworden? Gut! Dann fangen Sie am besten gleich an, sich Fachliteratur zu besorgen, Presseartikel zu studieren, Exposés sich anzuschauen und zu handeln, damit Sie später nicht sagen müssen Hätte ich damals mal. Viel Spaß und Erfolg als zukünftiger Immobilienbesitzer Ihr Immobilienguide Seite 20

23 Buchtipps Rich Dad Poor Dad (Autor: Robert Kiyosaki) Warum bleiben die Reichen reich und die Armen arm? Weil die Reichen ihren Kindern beibringen, wie sie mit Geld umgehen müssen, und die anderen nicht! Die meisten Angestellten verbringen im Laufe ihrer Ausbildung lieber Jahr um Jahr in Schule und Universität, wo sie nichts über Geld lernen, statt selbst erfolgreich zu werden. Robert T. Kiyosaki hatte in seiner Jugend einen»rich Dad«und einen»poor Dad«. Nachdem er die Ratschläge des Ersteren beherzigt hatte, konnte er sich mit 47 Jahren zur Ruhe setzen. Er hatte gelernt, Geld für sich arbeiten zu lassen, statt andersherum. In Rich Dad Poor Dad teilt er sein Wissen und zeigt, wie jeder erfolgreich sein kann. Die Do it yourself Rente (Autoren: Marco Lücke, Stefan Loibl) Lerne, eine kleine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Werde Vermieter und erschaffe dir deine eigene Rente! Vom Kleingeld zum Vermögen (Autor: Thomas Lauterbach) Können Sie schon von Ihrem Vermögen leben? Nein? Dann sollten Sie Ihr finanzielles Wissen erweitern um finanzielle Freiheit zu erlangen. 14 Autoren mit über 250 Jahren Praxiserfahrung haben Ihr Wissen zusammengetragen. In einfachen leicht umsetzbaren Schritten wird dem Leser erklärt wie er "Vom Kleingeld zum Vermögen" gelangt. Weg zur finanziellen Freiheit (Autor: Bodo Schäfer)»Money-Coach Bodo Schäfer zeigt Unternehmern und Angestellten, wie man richtig reich wird. Er rüttelt auf und vermittelt sofort umsetzbares Wissen.«Süddeutsche Zeitung Drücken Sie Geldsorgen, beneiden Sie andere um ihre finanzielle Unabhängigkeit? Oder haben Sie ausreichend vorgesorgt und können sich Ihre Wünsche erfüllen? Bodo Schäfer zeigt in diesem Buch, wie wir -gerade auch in Krisenzeiten -unsere Lebensqualität entscheidend verbessern können. Die Techniken, die er verrät, sind verblüffend einfach und sofort wirksam. Wohlstand erreichen kann jeder - man muss es nur wollen und dieses Ziel diszipliniert verfolgen!

24 HAFTUNGSAUSSCHLUSS Der Handel mit Sachwerten ist grundsätzlich mit Risiken verbunden. Wir übernehmen daher keine Haftung für materielle oder ideelle Schäden, die aus der Nutzung oder Nichtnutzung der angebotenen Informationen resultieren. Ferner wird für deren Aktualität, Korrektheit, Qualität oder Vollständigkeit trotz sorgfältiger Zusammenstellung keine Gewähr übernommen. Zudem sind alle getroffenen Aussagen lediglich als persönliche Meinungsäußerung aufzufassen. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass wir keinerlei Rechts-, Steuerberatung erbringen und die geschilderte Rechtslage zum Teil zur besseren Verständlichkeit und Lesbarkeit außerdem auch vereinfacht dargestellt wurde. Auch wenn wir jede unserer Empfehlungen mit größtmöglicher Sorgfalt und umfangreicher Recherche entwickelt und fortlaufend kritisch hinterfragt haben, können wir hierfür keinerlei Gewähr bieten. Gleiches gilt auch für die Vollständigkeit und Richtigkeit der dargestellten Rechtslage. Die erteilten Ratschläge können ferner auch keine fundierte und auf den Einzelfall zugeschnittene Rechts-, Steuer-oder Finanzberatung ersetzen. Wir können daher weder eine Erfolgsgarantie für die von uns abgegebenen Empfehlungen noch eine Haftung für evtl. Folgen ihrer Anwendung übernehmen. Auch sämtliche Kalkulationstools wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Wir haben durch mehrfache Überprüfungen bestmöglich versucht, Berechnungsfehler auszuschließen. Trotzdem können Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden. Daher können wir keine juristische Verantwortung und keinerlei Haftung für eventuell verbliebene Fehler und deren Folgen übernehmen. Um etwaige Fehler so weit wie möglich auszuschließen, empfehlen wir eigenständige Kontrollrechnungen durchzuführen und ggf. zusätzlichen Fachbestand eines Rechts-, Steuer- oder Finanzberaters einzuholen. Ihr Immobilienguide