Bewertung von Sondernutzungsflächen im Außenbereich / Erneuerbare Energien

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1 Bewertung von Sondernutzungsflächen im Außenbereich / Erneuerbare Energien Bewertung von Sondernutzungsflächen im Außenbereich zum Zwecke der Energiegewinnung Beispiele: Standorte für Windenergie-/Photovoltaikfreiflächen- und Biogasanlagen SACHVERSTÄNDIGEN-KURATORIUM 2. SVK-Diskussionstagung am 18. und in Künzell bei Fulda Referent: Norden, Kornweg 11 o Leitender Vermessungsdirektor a. D. o Herausgeber- und Fachbuchautor o Sachverständigenbüro für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken SVK Künzell/Fulda 1

2 Bewertung von Sondernutzungsflächen im Außenbereich zum Zwecke der Energiegewinnung 0. Einführung/Politische Zielsetzung 1. Sondernutzungsflächen für Windenergieanlagen (WEA) Eigentumszuordnung/Darstellung der WEA im Liegenschaftskataster Technische Begriffe (Abstands- /Umlagefläche/WEA-Standortmöglichkeiten) Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen Einspeisevergütungen/Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts 2. Sondernutzungsflächen für Photovoltaikfreiflächenanlagen (PVA) Eigentumszuordnung/Darstellung der PVA im Liegenschaftskataster Freiflächenanlagen (Beispiele) Planungsrechtliche Situation Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen Einspeisevergütungen/Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts 3. Sondernutzungsflächen für Biogasanlagen (BGA) Eigentumszuordnung/Darstellung der BGA im Liegenschaftskataster Planungsrechtliche Situation von BGA Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen 4. Resümee und Ausblick SVK Künzell/Fulda 2

3 0. Politische Zielsetzung - Aktuelle Gesetzes- und Verordnungslage Ziel der neuen Bundesregierung: - Die Energiewende weiterhin zum Erfolg führen. - Der Ausstieg aus der Kernenergie bis 2022 bleibt. EEG 2014 In Kraft getreten am 1. August 2014 Neue Anlagenregisterverordnung vom 1. August 2014 o Einrichtung eines Anlagenregisters bei der Bundesnetzagentur als ein öffentliches Verzeichnis o Eintragungspflicht gilt für Neuanlagen ab 1. August 2014 Änderung des BauGB im 249 mit sog. Länderöffnungsklausel o Vorgabe von Mindestabständen zwischen WEA und zulässigen Nutzungen (Bebauung) o ist in Ländergesetzen bis zu regeln, dass o 35 Ab. 1 Nr. 5 (privilegierte Vorhaben von WEA) nur zulässig sind, wenn bestimmte (Mindest-) Abstände eingehalten werden. SVK Künzell/Fulda 3

4 Zielsetzung des neuen EEG 2014: Steuerung des Ausbaus SVK Künzell/Fulda 4

5 Bewertung von Sondernutzungsflächen im Außenbereich zum Zwecke der Energiegewinnung 0. Einführung/Politische Zielsetzung 1. Sondernutzungsflächen für Windenergieanlagen (WEA) Eigentumszuordnung/Darstellung der WEA im Liegenschaftskataster Technische Begriffe (Abstands- /Umlagefläche/WEA-Standortmöglichkeiten) Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen Einspeisevergütungen/Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts 2. Sondernutzungsflächen für Photovoltaikfreiflächenanlagen (PVA) Eigentumszuordnung/Darstellung der PVA im Liegenschaftskataster Freiflächenanlagen (Beispiele) Planungsrechtliche Situation Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen Einspeisevergütungen/Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts 3. Sondernutzungsflächen für Biogasanlagen (BGA) Eigentumszuordnung/Darstellung der BGA im Liegenschaftskataster Planungsrechtliche Situation von BGA Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen 4. Resümee und Ausblick SVK Künzell/Fulda 5

6 Eigentumszuordnung von Windenergieanlagen (WEA) Eigentümer WEA 35 Abs. 1 Nr. 5 Investoren - WEA Investoren - WEA Quelle: F. Reuter Windenergie Bodenmarkt und Wertermittlungsaufgaben. Bonner Symposium Windenergie am ergänzt durch Troff SVK Künzell/Fulda 6

7 Darstellung von Windenergieanlagen in der Liegenschaftskarte Ausschnitt aus ALKIS (Automatisiertes-Liegenschaftskataster-Informationssystem) SVK Künzell/Fulda 7

8 Besonderheiten bei den WEA Standorten Nachbarzustimmungspflichtige Abstandsflächen Umlageflächen (Einzelstandort/Windpark) WEA-Abstände zu Wohnhäusern/Siedlungen Steuerung durch Bauleitplanung SVK Künzell/Fulda 8

9 Zustimmungsregelungen der Grundstückseigentümer in Niedersachsen bis 2011 Beispiel Niedersachsen: A R = Nabenhöhe + Radius/ sin 45 = Abstand zu Nachbargrenzen (bis 2011) Beispiel: WEA Typ: kw-anlage Nabenhöhe = 86 m Rotordurchmesser = 70 m Abstands Radius (A R ) = 86 m + (35 m / 0,7071) = 135,50 m = Radius der zustimmungspflichtigen Nachbarflächen/Gestattungsflächen/ Nutzungsentgeltumlagefläche; i. d. Regel durch Baulasten gesichert Eigentümer A Eigentümer B Straße SVK Künzell/Fulda 9

10 Zustimmungsregelungen der Grundstückseigentümer in Niedersachsen seit seit Änderung der NBauO im Jahre SVK Künzell/Fulda 10

11 Zustimmungsregelungen der Grundstückseigentümer in Nordrhein-Westfalen Quelle: F. Reuter Windenergie Bodenmarkt und Wertermittlungsaufgaben. Bonner Symposium Windenergie am ergänzt durch Troff SVK Künzell/Fulda 11

12 WEA-Standorte im Außenbereich SVK Künzell/Fulda 12

13 Abstand der WEA zu Einzelgebäuden und Ortslagen Bedingungen der Lärmimmissionen nach TA-Lärm sind einzuhalten! (Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme) siehe OVG-NRW-Urteil vom und entsprechende Ländererlasse Bebauungssituation 35 BauGB Außenbereich Einzelgebäude / Bauernhöfe Mindestabstände 300 m außerhalb des Ortszusammenhanges liegende Wohnbebauung 300 bzw. 500 m je nach der Himmelsrichtung Ortslage/Siedlungsbebauung bei Einzelanlagen [bei Windfeldern z.b. mit 7WEA NRW-WKA Erlass vom ] 500 m bzw. 750 m [bis m] je nach der Himmelsrichtung N e u Änderung des BauGB vom 15. Juli 2014 (BGBl. I. S 954): Änderung des 249 BauGB - Sonderregelungen zur Windenergie in der Bauleitplanung durch einen neuen Abs. 3, dass nach Landesgesetzen geregelt werden kann, dass der 35 Abs. 1 Nr. 5 (privilegierte Vorhaben - hier WEA) nur zulässig ist, wenn bestimmte (Mindest-) Abstände eingehalten werden. Sind als Landesgesetze bis zum zu verkünden! in Bayern geplant = im Außenbereich das 10-fache der Turmhöhe SVK Künzell/Fulda 13

14 SVK Künzell/Fulda 14

15 Wertermittlungsaufgaben bei WEA Ermittlung der Bodenwerte (Standort- und Zuwegungsflächen) *) jährlichen Pacht-/Nutzungsentgelte (Standorte-, Baulasten- und Umlageflächen) Ablösebeträge (Kapitalisierung der jährlichen Nutzungsentgelte nach der finanzmathematischen Methode) Bewertung der Windenergieanlagen **) - Verkehrswert/Marktwert (Ertragswert-/DCF-Verfahren/Sachwertverfahren) - Demontagekosten - Wiederverwertungserlös (Restwert) - Kommanditistenanteile am VKW/MW **) nicht Gegenstand des heutigen Vortrages *) nach F. Reuter auch als Windenergieland bezeichnet - Bonner Symposium Windenergie am SVK Künzell/Fulda 15

16 Nutzungssituation, Grundstücks- sowie Entwicklungszustand Nutzungssituationen um einen WEA-Standort Freihalteflächen Umlageflächen Zustimmung der Grundstückseigentümer erforderlich Umfang der Fläche nach LBauO festgelegt Standortfläche/Zuwegungsfläche Grundstückszustand ( 4 Abs. 1 Nr. 5) und Entwicklungszustand ( 5 ImmoWertV) Freihalteflächen: LN-Flächen Umlageflächen: LN (+ Nutzungsentgelte) bis begünstigtes Agrarland Standortfläche/Zuwegungsfläche: je nach dem Zustand der Projektentwicklung als WE- Bauhoffnungsland *) werdendes Windenergieland *) bebautes Windenergieland *) *) F. Reuter auch als Windenergieland bezeichnet - Bonner Symposium Windenergie am SVK Künzell/Fulda 16

17 Bodenbewertung der Standort- und Zuwegungsflächen (des sog. bebauten Windenergielandes im Außenbereich) nach dem Vergleichswertverfahren Entwicklungszustand: der Standort- und Zuwegungsflächen begünstigtes Agrarland bzw. Eigentümer A Eigentümer B Flächen nach 4 Abs. 3 Nr. 5 der ImmoWertV (Flächen für Anlagen EE) x - fache des reinen Agrarlandes oder geeignete Vergleichspreise SVK Künzell/Fulda 17

18 Bodenmarkt/Kaufpreise für werdendes Windenergieland Auswertung der Geschäftsstelle des oberen Gutachterausschusses Niedersachsen 2014 Fläche für Windenergieanlage 10 Kaufpreise 2011 bis 2013 /m² Mittelwert /m² Median /m² Faktor = Kaufpreis : BRW-L 0,94 bis 13,50 4,19 2,55 3,89 (Mittelwert) 1,79 (Median) Auswertung der Geschäftsstelle des oberen Gutachterausschusses Brandenburg 2012 *) Standortfläche 5,33 6,0/6-fache Wegefläche 4,70 5,0/5-fache Umlage-/Abstandsfläche 1,10 1,2/1,2-fache Telefonumfrage bei verschiedenen Gutachterausschüssen *) 1,5 bis 8-fache *) F. Reuter - Bonner Symposium Windenergie am SVK Künzell/Fulda 18

19 Auswertung von Kaufverträgen von Flächen für Windenergieanlagen Bodenanteil und Ablösebeträge für Pacht-/Nutzungsentgelte *) *) Grundstücksmarktbericht 2012 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Oberspreewald-Lausitz SVK Künzell/Fulda 19

20 Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts/der Ablösebeträge Einspeisevergütungen für Windstrom nach Erneuerbaren- Energien-Gesetz in der jeweiligen Fassung der WEA-Errichtung Nutzungsentgelte Verteilung des Nutzungsentgelts Einzelstandortverteilungsmodell Windparkflächenverteilungsmodell (sog. Modell Niedersachsen ) Ablösebeträge SVK Künzell/Fulda 20

21 N e u Bewertung von Sondernutzungsflächen im Außenbereich / Erneuerbare Energien Jahr der Errichtung der WEA Einspeisevergütung nach EEG 2000 und 2004 *)/ 2009/2012/2014 Anfangswert**) in Cent/kWh Grundwert in Cent/kWh ,1 6, ,0 6, ,9 6, ,8 5, )* 8,7 5,5 Beginn der Degression 2005 )* 8,53 5,39-2 % 2006 )* 8,36 5,28-2 % 2007 )* 8,19 5,18-2 % 2008 )* 8,02 5,07-2 % ,20 5,02-1% ,11 4,97-1 % ,02 4,92-1 % ,93 4,87-1 % ,80 4,80-1,5 % ,66 4,72-1,5 % ,90 4,95 seit ,90 4,95-1,5 % ,90 x ***) 4,95 x ***) 0,4% bis 1,2% ,90 x ***) 4,95 x ***) 0,4% bis 1,2% Die zum Zeitpunkt des Netzanschlusses ermittelten Einspeisevergütungen gelten für 20 Betriebsjahre + Errichtungsjahrmonate N e u *) EEG 2004 **) Zeitdauer der höheren Anfangsvergütung (abhängig von der Standortqualität): sehr guter Standort=5 Jahre mittlerer Standort = ca. 16 Jahre danach Grundvergütung!! Die Zeitdauer reduziert sich nach EEG2014!! mäßiger Standort = 20 Jahre ***) nach dem Einspeisemodell oder Direktvermarktungsmodell sowie ****) Absenkung der Vergütungen je nach WEA-Zubaukorridor (2.400 bis MW/a) von 0,5 bis 1,2 % nach 28 EEG 2014 SVK Künzell/Fulda 21

22 Wertschöpfungspotentiale durch Beteiligung der Grundstückseigentümer am Umsatz von WEA Errichtungszeitraum 1990 bis 2000 (Einspeisung nach Stromeinspeisegesetz) pauschale Nutzungsentgelte für die gesamte Laufzeit einer WEA Nutzungsentgelte überwiegend nur für die Standorteigentümer für die Nutzung der Standort- und Zuwegungsflächen für das Recht zur Betreibung einer WEA auf den Standort- und Zuwegungsflächen (incl. Ausgleich für wirtschaftliche Nachteile) Nennleistung einer WEA in kw Nutzungsentgelte pro Jahr über die Laufzeit der WEA konstanter Betrag 250 / bis / bis bis SVK Künzell/Fulda 22

23 Seit EEG 2000 überwiegend umsatzabhängige Pacht-/Nutzungsentgelte für Standort-, Zuwegungs- und Baulasten- oder Windfarmflächeneigentümer umsatz-/ertragsabhängig verschiedene Verteilungsmodelle (Einzelstandort / Windfarm) Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts Vereinbarungssache! Beispiel: Standort- und Zuwegungsfläche [20 %] Pacht-Nutzungsentgelt [100 %] Gesamte Umlagefläche [80 %] Verschiedene Fälle: Eigentümerbezogene Verteilungsmodelle mit oder ohne Pächterbeteiligung Einbezug der Gemeinde davon Eigentümer [85 %] davon Pächter [15 %] Bürgerwindparks Genossenschaften SVK Künzell/Fulda 23

24 Pacht-/Nutzungsentgelte seit EEG 2000 für Standort-, Zuwegungs- und Baulasten-oder Windfarmflächeneigentümer umsatz-/ertragsabhängig Verteilungsmodelle (Einzelstandort / Windfarm) Umsatzpachtsätze (ermittelt aus regelmäßigen Befragungen bei Projektentwicklern durch H. Troff) Zeitraum Standortqualität Pachtsatzspanne von bis Pachtsatz im Durchschnitt 1. bis 12. Jahr *) 80 % mäßig 100 % gut bis 150 % sehr gut 13. bis 25. Jahr*) 80 % mäßig 100 % gut bis 150 % sehr gut 3 bis 5 % 4 bis 6 % 4 bis 6 % 6 bis 8 % 6 bis 10 % 6 bis 10 % 4 % 5 % 5 % 7 % *) 8 % *) 8 % *) *) Ausschreibungen seit 2009 haben gezeigt, dass die Prozentsätze bereits auch schon vom 1. Jahr bis 12. Jahr an gezahlt werden (seit 2009 EEG 2009 seit in Kraft). Grund: Erhöhte Einspeisevergütung seit 2009! Standortverknappung/viele Nachfrager! SVK Künzell/Fulda 24

25 Pachtnutzungsentgelte seit EEG 2000 Zeitraum Standortqualität Pachtsatzspanne von bis 1. bis 12. Jahr 80 % mäßig 100 % gut bis 150 % sehr gut 13. bis 25. Jahr 80 % mäßig 100 % gut bis 150 % sehr gut 3 bis 5 % 4 bis 6 % 4 bis 6 % 6 bis 8 % 6 bis 10 % 6 bis 10 % Pachtsatz im Durchschnitt 4 % 5 % 5 % 7 % 8 % 8 % Pachtnutzungsentgelte seit EEG 2009 Regelungen bei ca. 50 % der Neuverpachtungen Zeitraum Standortqualität Pachtsatzspanne von bis 1. bis 25. Jahr 80 % mäßig 100 % gut bis 150 % sehr gut 6 bis 8 % 6 bis 10 % 6 bis 10 % Pachtsatz im Durchschnitt 7 % *) 8 % *) 8 % *) *) entsprechend der Nachfrage nach WEA-Standorten und Arrondierung der angebotenen Flächen im Windpark sollte das Ergebnis in der Spanne liegen! SVK Künzell/Fulda 25

26 Ermittlung der jährlichen, umsatzabhängigen Pacht- /Nutzungsentgelte Werden gezahlt für das Nutzungsrecht an Standort- und Zuwegungsflächen Recht zur Betreibung einer Windenergieanlage Abgeltung für die Baulasten- bzw. Dienstbarkeitseintragungen Ausgleich für wirtschaftliche Erschwernisse In allgemeiner mathematischer Form lässt sich die Beteiligung der Grundstückseigentümer am Nutzungsentgelt wie folgt darstellen: y = EP/a x EV x p y = jährliches Nutzungsentgelt in EP/a = Jahresenergieleistung (Jahresproduktion) der WEA in kwh EV = Einspeisevergütung gemäß EEG in /kwh P = Umsatzpachtsatz in Prozent, ortsüblich SVK Künzell/Fulda 26

27 Beispiel: Ermittlung der jährlichen Nutzungsentgelte WEA mit kw Nennleistung auf einem guten Binnenlandstandort mit 100 % Standortqualität (ca h Volllast) Jahresenergieleistung (EP/a)= kw h = kwh (aus Windgutachten!) Die WEA ist im Jahre 2005 ans Netz gegangen mit einer Einspeisevergütung (EV) von 8,53 Cent/kWh für 16 Jahre (Anfangsvergütung) und danach 5,39 Cent/kWh (Grundvergütung) Umsatzpachtanteil (p) = 5 % für die ersten 12 Jahre und für die weiteren Jahre 8 %. 1. Fall: Grundstückseigentümer gehören Standort- und Umlageflächen (= 100 % Nutzungsentgeltanspruch): y 100% = Jährliches Nutzungsentgelt (Jahre 1 bis 12) = kwh 0,0853 /kwh 0,05 = /a y 100% = Jährliches Nutzungsentgelt(Jahre 13 bis 16) = kwh 0,0853 /kwh 0,08 = /a y 100% = Jährliches Nutzungsentgelt(Jahre 17 bis 25) = kwh 0,0539 /kwh 0,08 = /a SVK Künzell/Fulda 27

28 2. Fall: Einem Grundstückseigentümer gehört die Standortfläche (=20 % Nutzungsentgeltanspruch) Mehrere Grundstückseigentümer gehören die kreisförmige Umlagefläche (beim Einzelstandort) oder Umlagefläche (beim Windpark) (=80 % Nutzungsentgeltanspruch) Aufteilung der Nutzungsentgeltzahlungen nach dem Flächenmodell 20 % für den Standorteigentümer y 20% = Jährliches Nutzungsentgelt (Jahre 01 bis 12) 20 % = /a 20 % = y 20% = Jährliches Nutzungsentgelt (Jahre 13 bis 16) 20 % = /a 20 % = y 20% = Jährliches Nutzungsentgelt (Jahre 17 bis 25) 20 % = /a 20 % = Aufteilung der Nutzungsentgeltzahlungen nach dem Flächenmodell 80 % für die Standort- und Umlageflächeneigentümer Einzelstandort Windpark 10 ha/wea bei 2,5 ha/wea y 80% = Jährliches Nutzungsentgelt (Jahre 01 bis 12) 80 % = /a 80 % = /ha /ha y 80% = Jährliches Nutzungsentgelt (Jahre 13 bis 16) 80 % = /a 80 % = /ha /ha y 80% = Jährliches Nutzungsentgelt (Jahre 17 bis 25) 80 % = /a 80 % = /ha /ha SVK Künzell/Fulda 28

29 Verteilungsmodelle bei Pacht-/Nutzungsentgelten Aufteilung der umsatzabhängigen Nutzungsentgelte 2 Modelle: bei Einzelstandortverteilungsmodell beim Windfarm-/Windparkflächenverteilungsmodell SVK Künzell/Fulda 29

30 Beispiel: Größe der kreisförmigen Umlagefläche insgesamt z.b m² - Eigentümer A = m² = 82 % Eigentümer A Straße Eigentümer B - Eigentümer B = m² = 18 % Verteilungsmodell 1: Einzelstandort Aufteilung der Nutzungsentgelte auf die Standort- und Umlageflächen SVK Künzell/Fulda 30

31 Pachtzahlung Umlagefläche Windfarmflächenanteil 80 % Kernfläche 20 % Standortanteil 150 m - Gürtel Verteilungsmodell 2 (sog. Niedersachsenmodell): Windfarmflächen SVK Künzell/Fulda 31

32 Ermittlung eines einmaligen Ablösebetrages Beispiel: Ermittlung eines einmaligen Ablösebetrages vor EEG 2000 (Altanlagen) Ermittlung des Ablösebetrages (Werts des Nutzungsrechts) zur Betreibung einer WEA bei einer WE-Altanlage In allgemeiner Form: y AB = y JE x BF (RND; Zs) y AB = Ablösebetrag / Wert des Nutzungsrechts (Barwert) zur Errichtung einer Windenergieanlage y JE = Jährliches Nutzungsentgelt (vertraglich vereinbart während der Laufzeit konstant) einer Windenergieanlage z.b /a BF (RND;Zs) = Barwertfaktor aus der Barwertfaktorentabelle (Anlage 1 der ImmoWertV) RND = Restnutzungsdauer der WEA = Gesamtnutzungsdauer - RND Gesamtnutzungsdauer: 20 Jahre für WEA < kw-leistung Gesamtnutzungsdauer: 25 Jahre für WEA > kw-nennleistung z.b. WEA 1998 errichtet 12 Jahre (WEA 1998 errichtet/we-stichtag 2006) Zs = Kapitalisierungszinssatz = 6 % (bei Altanlagen) Ablösebetrag bei vor EEG 2000 errichteten Altanlagen (z.b. 1998): y AB = x 8,38 = WE-Stichtag 2006 SVK Künzell/Fulda 32

33 Ermittlung eines einmaligen Ablösebetrages Beispiel : Ermittlung eines einmaligen Ablösebetrages nach EEG 2000 (jährliche Nutzungsentgelte über die Betriebsdauer nicht mehr konstant) In allgemeiner Form: y AB = y JE1 x BF (n; Zs) + y JE2 x BF (m; Zs) x 1/q n + y JE3 x BF (j; Zs) x 1/q n+m y AB = Ablösebetrag in für die gesamte, angenommene Betriebsdauer (25 Jahre) y JE1 ; y JE2 ; y JE3 = Jährliches Nutzungsentgelt in (jeweils konstant für den Zeitraum) BF (n; Zs) ; BF (m; Zs) ; BF (j; Zs) Kapitalisierungszinssatz 1/q n ; 1/q n+m = Abzinsungsfaktoren = Barwertfaktor bei n, m und j Jahren mit (Zs) = 7% bis 8 % (WEA > Nennleistung) ggf. noch höher bei sehr großem Risiko (WEA > 5 MW) Ablösebetrag (y AB ) = , ,31 0, ,25 0,2919 = für die Standort- und Umlagefläche (100 %) SVK Künzell/Fulda 33

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35 Bei einer Aufteilung des Ablösebetrages von Standort zu Umlagefläche von 20 : 80 ergibt sich Für den Standort: % = Für die Umlagefläche: % = Bei einer Umlagefläche von m² (zwei Eigentümer A + B), teilt sich der Ablösebetrag wie folgt auf: Ablösebetrag für Eigentümer A (für Standort- und anteilige Umlagefläche): Standortablösebetrag = anteiliger Ablösebetrag aus der Umlagefläche bei m² = 82 % Flächenanteil ,82 = insgesamt = evtl. Bodenwert für Standort- und Zuwegungsfläche m² 4,00 (beb. Windenergieland) = insgesamt = Ablösebetrag für Eigentümer B (nur anteilig an der Umlagefläche beteiligt): anteiliger Ablösebetrag aus der Umlagefläche bei m² = 18 % Flächenanteil ,18 = SVK Künzell/Fulda 35

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37 Bewertung von Sondernutzungsflächen im Außenbereich zum Zwecke der Energiegewinnung 0. Einführung/Politische Zielsetzung 1. Sondernutzungsflächen für Windenergieanlagen (WEA) Eigentumszuordnung/Darstellung der WEA im Liegenschaftskataster Technische Begriffe (Abstands- /Umlagefläche/WEA-Standortmöglichkeiten) Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen Einspeisevergütungen/Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts 2. Sondernutzungsflächen für Photovoltaikfreiflächenanlagen (PVA) Eigentumszuordnung/Darstellung der PVA im Liegenschaftskataster Freiflächenanlagen (Beispiele) Planungsrechtliche Situation Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen Einspeisevergütungen/Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts 3. Sondernutzungsflächen für Biogasanlagen (BGA) Eigentumszuordnung/Darstellung der BGA im Liegenschaftskataster Planungsrechtliche Situation Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen 4. Resümee und Ausblick SVK Künzell/Fulda 37

38 Eigentumszuordnung von Photovoltaik-Freiflächenanlagen regelmäßig kaum mitunter Eigentümer PVA 35 Abs. 1 Nr. 5 Investoren - PVA Investoren - PVA SVK Künzell/Fulda 38

39 Darstellung einer Photovoltaik-Freiflächenanlage in der Liegenschaftskarte Ausschnitt aus ALKIS (Automatisiertes-Liegenschaftskataster-Informationssystem) SVK Künzell/Fulda 39

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41 PV-Freiflächenanlage SVK Künzell/Fulda 41

42 PV-Freiflächenanlage auf einem ehemaligen Flugplatz in Norddeutschland im Jahre 2011 errichtet auf 160 ha Fläche - Nennleistung 61 MWp = Module à 2,65 m² Fläche Investition: ca. 110 Mio /kwp Herstellungskosten (netto) SVK Künzell/Fulda 42

43 Fallgestaltungen bei PV-Anlagen Photovoltaik - Aufdachanlagen (sog. Parallelanlagen) Photovoltaik Freiflächenanlagen PVA im Eigenbesitz des Gebäudeeigentümers PVA im Eigentum eines Investors PVA im Eigenbesitz des Grundstückseigentümers PVA im Eigentum eines Investors Erträge Erträge Erträge Erträge aus Gebäudeeigentümer: aus Gebäudeeigentümer: Netzeinspeisung nach EEG oder/und Eigenverbrauch - aus jährlicher Pacht Umsatz-/Ertragspacht Netzeinspeisung nach EEG oder Direktvermarktung - aus jährlicher Pacht Umsatz-/Ertragspacht Flächenpacht Flächenpacht Leistungspacht Leistungspacht - oder einmaliger Ablösebetrag - oder einmaliger Ablösebetrag PVA - Eigentümer: PVA - Eigentümer: - Netzeinspeisung nach EEG - Netzeinspeisung nach EEG oder Direktvermarktung oder Direktvermarktung Wertermittlungsaufgaben (Marktwertermittlung) Wert der PV-Aufdachanlage Verkehrswert des bebauten Grundstücks: mit/ohne PVA-Anlage Wert der PV-Aufdachanlage Verkehrswert des bebauten Grundstücks: mit/ohne PVA- Anlage bei Ablösebetrag: mehrkantiler Minderwert des bebauten Grundstücks Wert der PV- Freiflächenanlage Verkehrswert des unbebauten Grundstücks: mit/ohne PVA-Anlage Wert der PV-Freiflächenanlage Verkehrswert des bebauten Grundstücks: mit/ohne PVA- Anlage? bei Ablösebetrag: mehrkantiler Minderwert des unbebauten Grundstücks SVK Künzell/Fulda 43

44 Wertermittlungsaufgaben Ermittlung der Bodenwerte jährlichen Pacht-/Nutzungsentgelte Ablösebeträge (Kapitalisierung der jährlichen Nutzungsentgelte nach der finanzmathematischen Methode) Bewertung der PVA-Freiflächenanlagen *) - Verkehrswert/Marktwert (Ertragswert-/DCF-Verfahren/Sachwertverfahren) *) nicht Gegenstand des heutigen Vortrages) SVK Künzell/Fulda 44

45 Grundsätze zur planungsrechtlichen Situation bei der Errichtung von PV- Freiflächenanlagen im Außenbereich: Photovoltaik-Freiflächen-Anlagen im Außenbereich sind selbständige baulichen Anlagen, für die generell eine gemeindliche Bauleitplanung (F-Plan/B-Plan) erforderlich ist. Ausweisung als Flächen für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien Sonnenenergie (Sondergebiet - Sonnenenergie) seit auf Ackerflächen nicht mehr zulässig. nur noch auf GE-Flächen, längs von Autobahnen und Schienenwegen, Konversionsflächen und auf Nicht-Wohngebäuden im Außenbereich. SVK Künzell/Fulda 45

46 Entwicklungszustand ( 5 ImmoWertV) für den Grund und Boden von PVA-Freiflächenanlagen: Wegen der erforderlichen Bauleitplanung sind die Entwicklungszustände nach 5 ImmoWertV hier möglich: Flächen der Land- oder Forstwirtschaft Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land SVK Künzell/Fulda 46

47 Bodenmarkt/Kaufpreise von Flächen für künftige Photovoltaik-Freiflächenanlagen Auswertung der Geschäftsstelle des oberen Gutachterausschusses Niedersachsen 2014 Fläche für Photovoltaik- Freiflächenanlage 3 Kaufpreise 2011 bis 2013 /m² Mittelwert /m² Median /m² mittlerer Faktor = Kaufpreis : BRW-L 4,90 bis 8,70 7,38 8,55 3,84 (Mittelwert) 4,05 (Median) Auswertung der Geschäftsstelle des oberen Gutachterausschusses Brandenburg 2012 *) Fläche für Photovoltaik- Freiflächenanlage 19 Kaufpreise 4,87 SVK Künzell/Fulda 47

48 Erträge von Photovoltaikanlagen nach EEG 2004/2009/2010/2012/2014»Gesetz zur Neuregelung des Rechts der Erneuerbaren Energien im Strombereich«(EEG 2004) vom 21. Juli 2004 (BGBl. I S ff.) - gilt für Neuinbetriebnahmen von PVA ab 2004 Feste Stromeinspeisevergütungen ab Betriebsstart für die Dauer von 20 Jahren zuzüglich der Monate im Jahr der Inbetriebnahme höhere Einspeisevergütungen für Anlagen ausschließlich an oder auf einem Gebäude oder einer Lärmschutzwand degressive Entwicklungen der Einspeisevergütungen seit 2004 EEG 2004 wurde mehrfach novelliert Ziel: weitere Absenkungen der Einspeisevergütungen durch EEG EEG EEG EEG PV-Novelle 2012 (seit ) EEG 2014 (seit 1. August 2014 in Kraft): SVK Künzell/Fulda 48

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50 1 bei Eigenverbrauch 2 PV-Freiflächenanlagen nur noch auf vorbelasteten Flächen entfällt bei Ackerflächen SVK Künzell/Fulda 50

51 1 EEG-PV-Novelle auf Gewerbeflächen, längs von Autobahnen und Schienenwegen, Konversionsflächen und auf Nicht-Wohngebäude im Außenbereich SVK Künzell/Fulda 51

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54 Pacht-/Nutzungsentgelte für die Bereitstellung von Dach- und Freiflächen-PVA Flächenpacht in /m² Dachfläche oder bei Freiflächen in /ha Leistungspacht in /kwp Nennleistung Ertrags- oder Umsatzpacht in % vom prognostizierten Umsatz- bzw. Jahresrohertrag SVK Künzell/Fulda 54

55 Flächenpacht in /m² Dachfläche oder bei Freiflächen in /ha bzw. Leistungspacht /kwp Nennleistung SVK Künzell/Fulda 55

56 Ertrags- oder Umsatzpacht in % SVK Künzell/Fulda 56

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58 Ermittlung eines einmaligen Ablösebetrages Abgeltung des jährlich anfallenden Nutzungsentgelts als einmalige Zahlung (Ablösebetrag) das jährliche Nutzungsentgelt wird über die wirtschaftliche Nutzungsdauer (Betriebsdauer) der PVA mit einem angemessenen Zinssatz kapitalisiert (Barwertermittlung) Berechnung: y AB = y JE BF (ND; Zs) y AB y JE BF (ND;Zs) = Ablösebetrag (Barwert) = Jährliches Nutzungsentgelt = Barwertfaktor mit ND = Nutzungsdauer (20 Jahre) und Zs = Zinssatz (i.d. Regel 6 % - Spanne 5 bis 8 %) SVK Künzell/Fulda 58

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60 Bewertung von Sondernutzungsflächen im Außenbereich zum Zwecke der Energiegewinnung 0. Einführung/Politische Zielsetzung 1. Sondernutzungsflächen für Windenergieanlagen (WEA) Eigentumszuordnung/Darstellung der WEA im Liegenschaftskataster Technische Begriffe (Abstands- /Umlagefläche/WEA-Standortmöglichkeiten) Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen Einspeisevergütungen/Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts Bewertungsanlässe 2. Sondernutzungsflächen für Photovoltaikfreiflächenanlagen (PVA) Eigentumszuordnung/Darstellung der PVA im Liegenschaftskataster Technische Begriffe Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen Einspeisevergütungen/Ermittlung und Verteilung des Pacht-/Nutzungsentgelts Bewertungsanlässe 3. Sondernutzungsflächen für Biogasanlagen (BGA) Eigentumszuordnung/Darstellung der BGA im Liegenschaftskataster Planungsrechtliche Situation Entwicklungszustände/Grundstücksqualitäten/Bodenwerte der Flächen 4. Resümee und Ausblick SVK Künzell/Fulda 60

61 Eigentumszuordnung von Biogasanlagen (BGA) regelmäßig kaum mitunter? Eigentümer BGA 35 Abs. 1 Nr. 6 BauGB Investoren - BGA Investoren - PVA SVK Künzell/Fulda 61

62 Darstellung einer Biogasanlage in der Liegenschaftskarte Ausschnitt aus ALKIS (Automatisiertes-Liegenschaftskataster-Informationssystem) SVK Künzell/Fulda 62

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65 Bodenmarkt/Kaufpreise von Flächen für Biogasanlagen Auswertung der Geschäftsstelle des oberen Gutachterausschusses Niedersachsen Kaufpreise 2011 bis 2013 /m² Mittelwert /m² Median /m² mittlerer Faktor = Kaufpreis : BRW-L Flächen für Biogasanlagen 1,00 bis 15,00 5,03 4,00 3,07 (Mittelwert) 2,40 (Median) (Niveau: begünstigtes Agrarland) Auswertung der Geschäftsstelle des oberen Gutachterausschusses Brandenburg 2012 *) Flächen für Biogasanlagen 18 Kaufpreise (GE-/So-Gebiete) 11 Kaufpreise (priv. Bauflächen) 8,36 1,13 Rohbauland bis GE-Bauland (Niveau: begünstigtes Agrarland) SVK Künzell/Fulda 65

66 4. Resümee und Ausblick Bedeutung des Grundstücksmarktes für Energieland nimmt nach wie vor zu. Kaufpreis- und Pacht-/Nutzungsentgeltanalysen zur Beschreibung des Marktes und zur Markttransparenz sind noch unzureichend. Die Wertermittlungsaufgaben (incl. Anlagebewertungen) bereiten methodisch grundsätzlich keine Schwierigkeiten. Die Grundlagen/Bewertungsverfahren enthält die ImmoWertV. Eine intensive Auseinandersetzung mit dieser Spezialbewertung ist unerlässlich. SVK Künzell/Fulda 66

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