GUTACHTEN - Nr. 001 K 017 / 12

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1 Dipl. Ing. Architekt AKNW F. Lütkehoff Hoppenstraße Rheda- Wiedenbrück Gutachter für Grundstückswerte und Immobilien GUTACHTEN - Nr. 001 K 017 / 12 Fürst-Bentheim-Strasse Rheda-Wiedenbrück Flur 28 Flurstück 622 Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber bestimmt. Eine Vervielfältigung oder gewerbliche Verwertung (auch auszugsweise) durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Verfassers gestattet.

2 Verkehrswertgutachten 001 K 017 / 12 Objektart bebaute Grundstücksfläche Kataster: Gemeinde Rheda-Wiedenbrück Gemarkung Rheda Flur 28 Flurstück 622 Grundstücksadresse Fürst-Bentheim-Strasse Rheda-Wiedenbrück Grundbuch Blatt Nr Grundbuch Rheda- Wiedenbrück GUTACHTER Name Dipl. Ing. Architekt F. Lütkehoff Straße Hoppenstraße 4 Ort Rheda- Wiedenbrück AUFTRAGGEBER Name Amtsgericht Rheda-Wiedenbrück Straße Ostenstrassse 3 Ort Rheda- Wiedenbrück

3 - 3 - INHALTSVERZEICHNIS 1. ALLGEMEINES Gesetzliche Grundlagen Wertermittlungsverfahren im Allgemeinen 2. DATENBLATT 2.1. Eigentümer 2.2. Aufgabenstellung 2.3. Objekt 2.4. Datum der Ortsbesichtigung / Anwesende 2.5. Nähere Angaben 2.6. Mieter 2.7. Betriebseinrichtungen und Maschinen 2.8. Bebauungsplan 2.9. Zweck des Gutachtens Stichtag Bodenbelastungen Grundbuch Teilungserklärung 3. ORTSBESCHREIBUNG 3.1. Stadt / Gemeinde 3.2. Umgebung 3.3. Emissionen / Störungen 3.4. Baurecht 3.5. Grundstückszuschnitt 3.6. Grundstücksqualität 3.7. Erschließung 3.8. Aussenanlagen 4. ERLÄUTERUNG ZUR WERTERMITTLUNG IM VORLIEGENDEN FALL

4 BODENWERT 5.1 Zu- oder Abschläge 6. BAUBESCHREIBUNG 7. GEBÄUDEWERT 7.1. Sachwertberechnung 7.2. Ertragswertberechnung 8. VERKEHRSWERT 9. SCHLUSSBEMERKUNG 10. ANLAGEN

5 Allgemeines Gesetzliche Grundlagen Der selbstständige Gutachter ist unabhängig und an Weisungen nicht gebunden. Aufgaben und Tätigkeit des Gutachters basieren auf folgenden Rechtsschriften: (a) Baugesetzbuch ( BauGB) vom 08.Dezember 1986 (BGB. I S.2253) in der zurzeit geltenden Fassung. (b) Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO NRW) vom 23.März 2004 (GV.NRW 2004 S. 146) in der zurzeit geltenden Fassung. (c)verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung- ImmoWert V) vom zurzeit geltenden Fassung. (d) Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken. Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerten von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung- ImmoWert V) vom (BGBL. I S. 639). Gemäß Bau GB ermittelt der Gutachter den Verkehrswert von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. "Dieser Wert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Mit dieser Defination wird gesagt, dass es für ein bestimmtes Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt nur einen, vom Antragsgrund unabhängigen Verkehrswert gibt.

6 - 6 - Wertermittlungsverfahren im Allgemeinen Die bei der Wertermittlung anzuwendenden Verfahren sind in der ImmoWertV bundeseinheitlich vorgeschrieben und erläutert. Als Verfahren stellt die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren ( 13-14), das Ertragswertverfahren ( 15-20) und das Sachwertverfahren ( 23-25) zur Verfügung, die einzeln oder in Kombination angewendet werden können. Der Bodenwert aber auch die Verkehrswerte von bebauten "Objekten" und von Rechten sind möglichst nach den Vergleichswertverfahren zu ermitteln, bei dem die Wertermittlung durch Vergleich mit einer ausreichenden Anzahl von geeigneten Objekten erfolgt, für die tatsächlich gezahlte Kaufpreise bekannt sind. Das Vergleichswertverfahren hat das Argument bestmöglicher Marktnähe für sich. Seine Anwendung scheitert, wenn geeignete Vergleichs- (Kauf)- objekte in ausreichender Zahl fehlen. Zur Ermittlung des Bodenwertes ist es üblich, anstelle von Vergleichspreisen oder zur Ergänzung, den betreffenden Bodenrichtwert als Vergleichsbasis zurate zu ziehen. Wenn das Vergleichswertverfahren ausfällt, kommt bei Renditeobjekten das Ertragswertverfahren, bei typischen Sachwertobjekten das Sachwertverfahren zum Einsatz. Oft werden auch beide Verfahren zur gegenseitigen Abstützung nebeneinander angewandt. Beim Ertragswertverfahren ist das wertbestimmende Merkmal die Ertragsfähigkeit des Objektes, die über seine zu erwartende Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Hierzu müssen die nachhaltig erzielbaren Erträge, die Bewirtschaftungskosten und der anzusetzende Liegenschaftzins möglichst genau bekannt oder ermittelbar sein. Beim Sachwertverfahren steht der Herstellungswert (also die Baukosten) unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen des Alters der Bausubstanz im Vordergrund der Betrachtung. Je nach angewandtem Verfahren ist aus den sich rechnerisch ergebenden Ausgangswerten - Vergleichswerten, Ertragswert oder Sachwert - der Verkehrswert durch mehr oder weniger große Zu- oder Abschläge abzuleiten. Diese sind abhängig von der aktuellen Marktsituation und allen sonstigen wertbeeinflussenden Umständen am Wertermittlungsstichtag.

7 2. DATENBLATT Wertgutachten - Gesch.-Nr. 001 K 017 / Eigentümer des Objektes Herr Peter Herrmann Fürst-Bentheim-Strasse Rheda-Wiedenbrück Auftraggeber Amtsgericht Rheda-Wiedenbrück Ostenstrasse Rheda-Wiedenbrück Auftrag vom Aufgabenstellung Verkehrswertgutachten 2.3. Objekt Freifläche / bebautes Grundstück Gesamtgröße des Grundstückes 622 = 1.814,00 qm Lage Fürst-Bentheim-Strasse Rheda-Wiedenbrück 2.4. Datum der Ortsbesichtigung von Uhr bis Uhr Anwesende Herr Peter Herrmann 2.5. Nähere Angaben Das zu bewertende Objekt ist ein bebautes Grundstück. Bebauung eingeschossiges Wohngebäude (Bungalow) mit angebauter Doppelgarage.

8 DATENBLATT Fortsetzung 2.6. Mieter keine 2.7. Maschinen und Betriebseinrichtungen Maschinen und Betriebseinrichtungen sind nicht vorhanden Bebauungsplan ja, Nr. 224 "Zum Hambusch" Festsetzungen: siehe Punkt Zweck des Gutachtens Zwangsversteigerung Stichtag Datum des Gutachtens Bodenbelastungen Bodenbelastungen sind nicht bekannt. Untersuchungen darüber wurden vom Gutachter nicht durchgeführt Grundbuch Der Gutachter hat das Grundbuch eingesehen. Keine wertbeeinflussenden Eintragungen. (Das eingetragene Wohnrecht ist mittlerweile erloschen) Teilungserklärung nein

9 ORTSBESCHREIBUNG 3.1. Stadt / Gemeinde Rheda-Wiedenbrück, Ortsteil Rheda. Die der täglichen Versorgung dienenden Einrichtungen sind im Zentrum von Rheda und Wiedenbrück vorhanden, für die Grundversorgung auch in unmittelbarer Nähe. Vor Ort sind Kindergärten, Grund- und Hauptschule. Weiterführende Schulen gibt es sowohl in Rheda als auch in Wiedenbrück. Entfernung des Objektes: zum Ortszentrum Rheda ca m. zum Ortszentrum Wiedenbrück ca. 4 km. zum Ortszentrum Herzebrock ca. 5 km. zum Ortszentrum Gütersloh ca. 10 km. zum Ortszentrum Oelde ca. 11 km Umgebung GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG Das Objekt liegt am westlichen Rande des Ortsteils Rheda der Stadt Rheda-Wiedenbrück. Die unmittelbare Umgebung ist fast ausschließlich durch Wohnbebauung geprägt. In weiterer Entfernung liegen einige Gewerbeflächen (ca m Nord) und die Eisenbahntrasse in selber Entfernung. Das Gebiet ist verkehrsmäßig relativ wenig belastet, der Verkehr besteht im wesentlichen aus Anliegerverkehr. Allerdings mit dem auf bestimmte Zeiten begrenzten Schulverkehr, bedingt durch zwei in unmittelbarer Nähe liegenden Schulen, von denen eine, das Einstein-Gymnasium, direkt auf der anderen Strassenseite liegt. Von der in ca m Entfernung Nord verlaufenden Eisenbahntrasse Hamm/ Hannover gingen zum Zeitpunkt der Besichtigung keine Emissionen aus, zumindest waren sie nicht wahrnehmbar. Die zur Erschließung dienende Straße Fürst-Bentheim-Straße befindet sich in gutem bis befriedigendem Unterhaltungszustand. Die Gehwege verlaufen auf beiden Seiten der Straße. Die umliegenden Grundstücke an der West-, Ost- und Südseite des Objektes sind sämtlich mit eingeschossigen Wohnhäusern bebaut Emissionen / Störungen ruhige Lage, Emissionen allenfalls durch die beiden in der Nachbarschaft befindlichen Schulen 3.4. Baurecht Bebauungsplan, WR I, GRZ 0,4, GFZ 0,5, Dachneigung 0-32

10 3.5. Grundstückszuschnitt nahezu rechteckig Strassenfrontbreite Nord ca. 37,00 m Grundstücksbreite Süd ca. 45,00 m Tiefe Ostseite ca. 49,50 m Tiefe Westseite ca. 49,00 m Höhendifferenzen ca. 0,30 m 3.6. Grundstücksqualität Flächennutzungsplan: Fläche für Wohnen Der Flächennutzungsplan stellt für das gesamte Stadt- bzw. Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebene Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Stadt bzw. Gemeinde in den Grundzügen gemäß 5 (1) Baugesetz- Buch (BauGB) zeichnerisch und textlich dar. Damit ist die generelle Zielsetzung dieser Planung definiert. Für das Gebiet gilt ein rechtskräftiger Bebauungsplan. Entsprechend den Ausweisungen im Flächennutzungsplan, laut 34 BBauG und nach den örtlichen Gegebenheiten, werden vom Gutachter folgende Grundstücksqualitäten und Flächenzuweisungen angesetzt: Baulandfläche insgesamt 1814 qm 3.7. Erschließung Fürst-Bentheim-Strasse Lage: Ausbau: Ver- und Entsorgung: Norderschließung öffentliche Straße in der öffentlichen Straße liegende Leitungen 3.8. Aussenanlagen Gartenanlagen Pflasterung der Zufahrt Entwässerungsanlage Einfriedung

11 Erläuterungen zur Wertermittlung im vorliegenden Fall Gemäß 7 der Immo-WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Bodenwerte für die verschiedenen Grundstücksqualitäten werden zweckmäßig nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Beim Vergleichswertverfahren erfolgt der Vergleich mit Grundstücken ähnlicher Lage und Beschaffenheit, für die Kaufpreise vorliegen. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte (Bau BG 196) herangezogen werden (Immo-WertV). Für folgende Grundstücksqualitäten ist der Bodenwert zu ermitteln: Wohnbaulandfläche insgesamt 1814 qm Laut Bodenrichtwertsystem "Boris" liegt der Bodenrichtwert an dieser Stelle bei 185,00 /pro qm. Ausgangswert somit 1814 qm * 185,00 = ,00

12 5. Bodenwert Bei der Ermittlung des Bodenwertes ist vorrangig das Vergleichswertverfahren heranzuziehen (Immo-Wert V). Hierbei erfolgt der Vergleich mit Grundstücken ähnlicher Lage und Beschaffenheit, von denen Kaufpreise vorliegen. Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte (BauGB 196) Verwendung finden (Immo-WertV). Da sich die Vergleichspreise bzw. Bodenrichtwerte gewöhnlich auf unbebaute, bebaubare Grundstücke beziehen, wird zunächst der Bodenwert so ermittelt, als wenn das Bewertungsgrundstück unbebaut wäre. Damit ist keinesfalls gesagt, das sich der Wert des gesamten Objektes in jedem Fall aus dem Teilwert des unbebauten Grundstückes einerseits und dem Teilwert der aufstehenden Gebäude andererseits durch Addition ergibt. Tatsächlich kann die vorhandene Nutzung den Bodenpreis erheblich beeinflussen Zu- oder Abschläge Auf Grund von Abweichungen des Bewertungsobjektes (Grundstücksgrösse) gegenüber dem Richtwertgrundstück keine Abschläge, da auch die aufstehende Bebbauung von der Norm in Grösse und Ausstattung abweicht wegen Lage, Zuschnitt und Größe - Zuschnitt - kein Abschlag da günstiger Zuschnitt - Lage - bebaute Fläche im Siedlungsbereich, angrenzend an bebaute Parzellen und an Verkehrsflächen / Lage Nähe Schule Abschlag 5% durch die Schulnähe - Bebauungsplan - kein Abschlag

13 wegen Wertermittlungsstichtag Damit die konjunkturbedingten Bodenpreisschwankungen berücksichtigt werden, sind die herangezogenen Bodenrichtwerte gewöhnlich auf den für das Gutachten maßgeblichen Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Da der Bewertungsstichtag und der Stichtag des Bodenrichtwertes nicht signifikant abweichen, kann darauf verzichtet werden. kein Abschlag wegen Erschließungskosten Erschließungsbeiträge ( 127 und 135 a BauGB) und Kanalanschlußbeiträge (nach 8 KAG) sind in dem Bodenrichtwert enthalten. Bei dem Kriterium Erschießungskosten kommt es darauf an, inwieweit und mit welcher Qualität die Erschließungsanlagen bestehen, ob sie bezahlt sind oder ob diese Vorteile dem Grundstück wie im vorliegend Fall - zugerechnet werden müssen. Im vorliegenden Fall sind die Erschließungsmaßnahmen in der öffentlichen Straße bis unmittelbar an das Grundstück geführt worden. Als Wert für die Erschließung setzt der Gutachter einen Betrag von 4000,00 für weitere Erschliessungsmaßnahmen auf dem Grundstück an wie Telefon, Wasser und Strom Das Grundstück liegt an seiner Nordgrenze an einer öffentlichen Verkehrsfläche. kein Abschlag Bodenwert ,00 Abschlag lt ,00% 16779,50 Bodenrichtwert somit ,50 Erschliessung privat 4000,00 Summe ,50 gerundet ,00

14 6. Baubeschreibung Wertgutachten - Gesch.-Nr. 001 K 017 / Wohnhaus Gebäudeart: Gebäudetyp: Baujahr: Nutz- Wohnfläche: (siehe Anlagen) eingeschossiges Einfamilienhaus mit angebauter Doppelgarage massiv, eingeschossig, ausgebautes Dachgeschoss, Keller 1970 lt. Bauakte EG und OG (siehe Anlage) KG = Schwimmbad = EG = DG = DG = BGF laut Bauantrag 158,23 qm 74,01 qm 392,37 qm 176,19 qm 49,47 qm Summe = 850,27 qm Garage = rund 850,00 qm 104,54 qm Bauausführung Fundamente, Sohle: Decken: Stahlbeton, Estrich Beton bzw. Stahlbeton, Estrich Treppen: EG zum OG Stahlbeton mit Steinstufen, Stahlgeländer mit Holz EG zum KG Stahlbeton mit Steinstufen, Stahlgeländer mit Holz Nebentrakt KG zum EG Beton mit Betonwerksteinstufen, Stahlhandlauf mit Mipolam Heizung: Elektro: Fassade: Fenster: Aussentür: Oelheizung im wesentlichen aus dem Baujahr massives Mauerwerk aussen verklinkert, weiß gestrichen Holz weiß gestrichen, PVC weiß EG Schiebeelemente und teilweise Fenster in Alu natur (nicht thermisch getrennt), größtenteils mit Thermopaneverglasung und größtenteils mit Rolläden verglaste Türanlage, Thermopaneverglasung, Holztürblatt gestrichen

15 Innen KG: Boden: Belag: Wände: Decke: Fenster: Türen: Technik im Keller: WC im Arbeitsbereich des KG: Boden, Wände: Estrich, ungestrichen z.t. Fliesen, z.t. Anstrich, z.t. Teppichboden geputzt und gestrichen Beton, gestrichen Stahlkellerfenster Holz, z.t. FH-Türen Heizungstechnik, Elektrohauseingang, Wasserzähler, Oellagerheizung Liter Stahltank, Heizungsbrenner Handwaschbecken, WC-Sitz gefliest Schwimmbadbereich Boden: Wände: Duschbereich: Schwimmbecken: Schwimmbadtechnik: gefliest verklinkert wie vor mit Überlauf, Edelstahlleiter als Einstieg Bemerkung: Schwimmbad ist nicht in Betrieb und trocken fehlt oder unvollständig Kellerbar: Boden: Wände: Decke: Heizung: Teppichboden tapeziert tapeziert, Zierholzbalken Radiator

16 Innen EG: Boden: Bodenbeläge: Wände: Decke: Türen: Heizung: Elektro: Technik: Besonderheit: Innen EG: Boden: Bodenbeläge: Wände: Decke: Türen: Besonderheit: Heizung: Innen EG: Boden: Bodenbeläge: Wände: Decke: Türen: Bad: Hauswirtschaftsbereich Wohnbereich und Küche Schlafbereich Estrich Betonwerksteinfliesen, Mipolamfliesen, Teppichböden geputzt und tapeziert, im Arbeitsbereich Fliesen geputzt, tapeziert und gestrichen Holz, weiß gestrichen, z.t. mit Lichtausschnitt Radiator unter Putz Küchenanschlüsse Nebeneingang Estrich Trani (Naturstein), Fliesen, Teppichböden geputzt und tapeziert im Arbeitsbereich der Küche Fliesen geputzt und gestrichen oder tapeziert, z.t. Holzbalkenverkleidung Holz, weiß gestrichen, z.t. mit Lichtausschnitt bis in den Dachschrägenbereich offen, sichtbare Brückenverbindung zwischen " Osttrakt und Westtrakt " im DG Radiatoren und Konvektoren Estrich Trani Natursteinfliesen und Teppichböden geputzt und tapeziert im Nassraum Fliesen (Bad und Gäste-WC) Holzvertäfelungen, sonst geputzt und gestrichen oder tapeziert Holz, edelholzfurniert Boden Teppichboden, in den Nassbereichen Marmor ansonsten Wände geputzt und tapeziert, Holzvertäfelungen, Marmorverkleidungen, freistehende Wanne mit Marmorrand

17 Gäste-WC: Boden: Ausstattung: geputzt und tapeziert Naturstein (Trani) WC-Sitz und Waschbecken Aufenthaltsbereiche: Böden: Wände: Teppichboden tapeziert und Anstrich Innen OG: Bereich Ostseite Boden: Bodenbeläge: Wände: Decke: Türen: Heizung: Brücke: Estrich Mipolam und Teppichböden geputzt und tapeziert Gipskarton, gestrichen oder tapeziert Holz, weiß gestrichen Radiatoren Teppichboden, Ränder mit Naturstein gefasst, schmiedeeisernes Geländer mit Mipolamhandlauf Innen OG: Bereich Westseite Boden: Bodenbeläge: Estrich Fliesen im Badbereich, ansonsten Teppichböden Wände: Decke: Türen: Heizung: Besonderheit: Balkon: Decke: geputzt und tapeziert in den Nassräumen Fliesen (Bad und Waschbereich) Gipskarton, gestrichen oder tapeziert Holz, weiß gestrichen Radiatoren z.t. Dachschrägenfenster, Drempelseiten als Stauraum ausgebildet Betonwerksteinbelag, Stahlgeländer mit Holzfüllung holzvertäfelt

18 Doppelgarage Gebäudetyp: massiv mit Flachdach nicht unterkellert Baujahr: 1970 Fundamente, Sohle: Bodenbelag: Tür: Tor: Beton (Stampfbeton) Estrich gestrichene Metalltür, zum Garten verglaste Metalltür doppelflügiges Stahlschwingtor, elektrisch betrieben Fenster:./. Berechnung: BGF laut Bauakte 104,54 qm rund 105,00 qm Berechnung: Nutzfläche 105,00 * 0,85 = 89,25 qm rund 89,00 qm

19 7. Gebäudewert Sachwertberechnung Das Sachwertverfahren erfolgt entsprechend der ImmoWertV, Normalherstellungskosten NHK Der Sachwert umfasst den Boden- und den Bauwert. Der Bodenwert wurde unter Nr. 6 ermittelt. Der Bauwert ist der Herstellungswert unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung und sonstiger Einflüsse. Im 21 der ImmoWertV heißt es unter anderem: (1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ( 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren ( 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen. (2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Aussenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten ( 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ( 23) zu ermitteln. (3) Der Sachwert der baulichen Aussenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden. Somit ist die Restnutzungsdauer anhand der letzten Baujahre und anhand der Bauausführung und des Bauzustandes abzuschätzen. Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes, das seine durchschnittliche Lebenserwartung erreicht oder überschritten hat, hängt im wesentlichen von den Aufwendungen ab, die für die Erhaltung und Modernisierung des Gebäudes gemacht wurden. In dem vorliegenden Bewertungsfall sind kaum Modernisierungen in den letzten Jahren durchgeführt worden. Die rechnerisch ermittelte Restnungsdauer hält der Gutachter für angemessen. Für die nachfolgenden (sichtbaren) Mängel wird ein kalkulatorischer Abschlag getätigt: - Aussenpflasterung abgesackt oder durch Bäume angehoben - Schwimmbad im Keller stillgelegt, Technik-Weiterverwendung unsicher - einige ältere Fenster aus Energieeinspargründen zu tauschen - insgesamt verbesserungswürdige energetische Situation - Technikbereich im KG: Elektroinstallation, Heizungs/Sanitärinstallation investionsbedürftig - Oelschutzanstrich im Heizoellagerraum zu erneuern ( diese Auflistung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit )

20 Wohnhaus Die Normalherstellungskosten für ein Gebäude mit vergleichbarer Bauweise/ Ausstattung lt. NHK 2000 werden angesetzt mit: ( Typ gehoben, Bj. 1970) für 1970 somit 665,00 /qm 665,00 /qm Korrekturfaktor für den Kreis Gütersloh (K) = 0,86 BGF rd. 850,00 qm siehe Anlage Der Herstellungswert zum Wertermittlungsstichtag wird aufgrund des Baupreisindexes 119,2 (Febr. 2012) (2000 = 100) wie folgt ermittelt: Normalherstellungskosten x Bauindex / 100 x Korrekturfaktor 665,00 * 1,192 * 0,86 = 681,70 850,00 * 681,70 = ,08 Zuzüglich 16 % Baunebenkosten = 92711,85 Herstellungswert gesamt = ,93 Wertermittlungsstichtag: Datum des Gutachtens Baujahr (Ursprung): 1970 Alter: 42 Jahre Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre Restnutzungsdauer somit: 38 Jahre Wertminderung wegen Alters: 52,50% (linear) Restwert: 47,50% Berücksichtigung von Baumängeln, Bauschäden, wirtschaftlicher Wertminderung: = ,44 Abschläge wie beschrieben = 5000,00 (ca.) Der Bauwert beträgt = ,44 rd ,00

21 Doppelgarage Die Normalherstellungskosten für ein Gebäude mit vergleichbarer Bauweise/ Ausstattung lt. NHK 2000 werden angesetzt mit: ( Typ 28 Einfach, Bj. 1965, Kleingarage freistehend 230,00 bis 255,00 /qm gewählt 230,00 /qm Korrekturfaktor für den Kreis Gütersloh (K) = 0,86 BGF rd. 105,00 qm Der Herstellungswert zum Wertermittlungsstichtag wird aufgrund des Baupreisindexes 119,2 (Febr. 2012) (2000 = 100) wie folgt ermittelt: Normalherstellungskosten x Bauindex / 100 x Korrekturfaktor 230,00 * 1,192 * 0,86 = 235,78 105,00 * 235,78 = 24756,65 Zuzüglich 16 % Baunebenkosten = 3961,06 Herstellungswert gesamt = 28717,71 Wertermittlungsstichtag: Datum des Gutachtens Baujahr (laut Akte): 1970 Alter: 42 Jahre Gesamtnutzungsdauer: 60 Jahre Restnutzungsdauer somit: 18 Jahre Wertminderung wegen Alters: 70,00% (linear) Restwert: 30,00% Berücksichtigung von Baumängeln, Bauschäden, wirtschaftlicher Wertminderung: = 8.615,31 Abschläge =./. Der Bauwert beträgt = 8.615,31 rd ,00

22 Aussenanlagen Für die Ermittlung des Wertes sind folgende Aussenanlagen von Belang: Betonsteinpflasterung ca ,00 Waschbetonpflasterung ca ,00 Bäume und Bewuchs ca ,00 Einfriedung ca ,00 Entwässerung ca ,00 Der schlechte Zustand der Befestigungen der Aussenanlagen schlägt sich in dem niedrigen Zeitwert der Aussenanlagen nieder. Der Zeitwert der vorhandenen Aussenanlagen wird vom Gutachter pauschal angesetzt, dies geschieht mit Anlehnung an die Bewertungsliteratur (Simon/ Kleiber: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7te Auflage, Anhang 6.) Zeitwert Aussenanlagen 7.500,00 Zusammenstellung Sachwerte Bodenwert ,00 Aussenanlagen 7.500,00 Wohnhaus ,00 Garage 8.600,00 Summe ,00 gerundet ,00

23 Ertragswertberechnung lt. Bauakte Der Mietspiegel für Rheda- Widenbrück weist für das Jahr 2011 für vergleichbare Wohngebäude in vergleichbaren Lagen einen Mietpreis von 5,15-5,90 aus. Im Mittel 5,52. Jahresrohertrag nachhaltig erzielbare Netto Kaltmiete (jährlich incl. Garage und Anbauten) Wohnhaus 352 qm * 5,52 * 12 = 23316,00 Garage 84* 1*12 = 1008,00 Gesamt 24324,00 Bewirtschaftungskosten: 20,00% = 4864,80 Jahresreinertrag = 19459,20 Bodenwertanteil am Jahresreinertrag: 4,0 % des Bodenwertes in Höhe von ,00 = 10400,00 Bauanteil am Reinertrag = 9059,20 rd. 9000,00 Bauanteil am Ertragswert: Restnutzungsdauer: durchschnittlich 42 Jahre Kapitalisierungszinssatz: 4 % Vervielfältiger nach Anlage 4 der Wertermittlungsrichtlinien: 20,19 Gebäudeertragswert: 9000,00 * 20,19 = ,00 rund ,00 Zusammenstellung Bodenwert ,00 Ertragswert ,00 Ertragswert ,00

24 8. Verkehrswert Erfahrungsgemäß entspricht bei Wertermittlungen für bebaute Grundstücke dieser Art der Sachwert dem Verkehrswert. Dieser ist unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt aus den vorgenannten Werten abzuleiten. Dabei spielt vor allem das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei Immobilien dieser Art eine Rolle. Darüber hinaus gilt es abzuschätzen, wie das konkret zu bewertende Objekt im Marktgeschehen angenommen wird. Die Wertermittlung führt zu folgenden Ergebnissen: Gesamtsachwert Gesamtertragswert , ,00 Der Ertragswert liegt damit bei ca. 67,69% des Sachwertes. Der Gutachter ist der Meinung, dass der gewöhnliche Geschäftsverkehr für Objekte dieser Art unter dem Gesichtspunkt der Selbstnutzung abläuft und daher der Sachwert den weiteren Überlegungen zugrunde zu legen ist. Das Marktgeschehen zeigt im Jahr eine mittlere bis lebhafte Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nach Eigentumswohnungen und Wohnhäusern der unteren bis mittleren Preislage.Bei Objekten oberer Preislagen und gehobenen Einfamilienhäusern wie im vorliegenden Fall ist die Vermarktungslage schwieriger. Vor allem weil der potenzielle Käuferkreis kleiner ist. Defizite und Mängel schlagen bei höherem Anspruch stärker durch, die Akzeptanz der Ist-Situation sinkt. Folgende Aspekte sind bei der Verkehrswertfindung noch zu berücksichtigen: - Raumaufteilung, Ausstattung und Bauausführung sind teilweise nicht ideal, etwas speziell (siehe aufwendiges Bad). Die energetische Ausführung dieses Gebäudes ist nicht mehr zeitgemäß und erfordert Investitionen - aufgrund der Bauausführung, Alter u. Nutzung zu erwartende höhere Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten, siehe stillgelegtes Schwimmbad (Energiekosten) - Modernisierungsarbeiten sind notwendig Investitionsstau z.b. bei einigen Fenstern - Befestigung der Aussenanlagen wie hochgehendes Pflaster etc. - Unwägbarkeiten bei den Kosten für die Investitionen - führt zu kalkulatorischen Abschlägen -

25 Schlussbemerkung Eine Vermarktung des Bewertungsobjektes ist nach Ansicht des Gutachters an dem Bewertungsstichtag vorstellbar. Es ist allerdings damit zu rechnen, dass ein Erwerber der in Frage kommenden Käuferschicht die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen und die Defizite stark ins Kalkül ziehen wird. Nach diesen Überlegungen ermittelt der Gutachter den Verkehrswert des eingangs beschriebenen unbelasteten Objektes zum als Wertermittlungsstichtag zu: ,00 Abschlag wegen vorangestellter Überlegungen 15% abzüglich Marktanpassung 15% Gesamt 30% ,00 Verkehrswert des Objekts ,00 gerundet ,00 In Worten: vierhundertsiebenundfünfzigtausend Euro Hinweis: Der Verkehrswert gilt für das unbelastete Grundstück. Dem Auftraggeber ist bekannt, daß Untersuchungen über Altlasten nicht durchgeführt wurden. Rheda-Wiedenbrück, Das vorstehende Gutachten habe ich nach bestem Wissen und Gewissen gemacht. Ich bin an der Sache unbeteiligt. Der Gutachter: Architekt Dipl. Ing. F. Lütkehoff Hoppenstrasse Rheda-Wiedenbrück

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