Es kommt also besonders darauf an, dass diese Gutachten den Vorschriften des Normativen Dokuments entsprechen.

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1 Immbilienbewertung GRAF Anfrderungen an Gutachten Rösrather Straße Köln (Rath) Telefn Telefax Gutachten sind im Vergleich zu einer Wertermittlung (z.b. als Frmularbewertung, Kurz- Wertermittlung der auch Kurz-Gutachten) erheblich aufwändiger, denn sie müssen schlüssig und vn Gerichten und Behörden nachvllziehbar sein, d.h., dem Gutachten muß hne Herbeiziehung eines weiteren Gutachters zu flgen sein. Deshalb sllte es durch einen langjährig tätigen und erfahrenen Sachverständigen für die Bewertung vn bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt werden. Es kmmt als besnders darauf an, dass diese Gutachten den Vrschriften des Nrmativen Dkuments entsprechen. 1. Anfrderungen an Gutachten 1.1 Grundsätze Gutachten müssen nachvllziehbar, begründet und vllständig sein. Der Sachverständige hat auf eine sachgerechte Auftragsgestaltung und -abwicklung hinzuwirken die Wertermittlungsgrundlagen eigenverantwrtlich zu ermitteln Unterlagen und Auskünfte Dritter auf Plausibilität zu überprüfen Die Quellen der herangezgenen Daten darzulegen sweit am Wertermittlungsstichtag eine Änderung der derzeitigen Nutzung bzw. Nutzbarkeit absehbar ist, diese darzulegen und nach Maßgabe der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angemessen zu berücksichtigen die wesentlichen Ergebnisse der Wertermittlung übersichtlich zusammenzufassen. Hierzu gehören insbesndere: - Art und Höhe des Immbilienwerts - Bewertungsmaßgaben (durch Gesetz der durch den Auftraggeber), die einen vn der tatsächlichen Situatin in der Wertermittlung abweichenden Zustand unterstellen - weitere wertbeeinflussende Umstände 1.2. Allgemeine Angaben Objektart, Adresse (Gemeinde, Straße, Hausnummer) Auftrag und Auftraggeber, Datum des Auftrages, Eigentümer Zweck des Gutachtens (Auftragsinhalt, Verwendungszweck bzw. Beweisbeschluss) Art des Wertes Grundbuch- und Katasterdaten - Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt - Bestand, Abt. I und II ggf. auch Abt. III, (falls wertbeeinflussend) - Flur, Flurstücksnummer, Grundstücksfläche bjektbezgene Arbeitsunterlagen und Auskünfte Datum und Teilnehmer der Ortsbesichtigung Mitwirkung vn Hilfskräften Über 15 Jahre Erfahrung in der Immbilienbewertung

2 Immbilienbewertung GRAF Wertermittlungsstichtag Anzahl der Gutachtenausfertigungen, Inhaltsverzeichnis mit Seitenzahlen Anlagenverzeichnis Literaturverzeichnis Verwendete Unterlagen Beschreibung und Beurteilung der Lage Lage des Grundstücks (Makr-, Mikrlage) Angaben zum Ort (auch Infrastruktur) Whn- bzw. Geschäftslage, Nachbarschaftslage, Verkehrslage etc Beschreibung und Beurteilung des Grund und Bdens Zuschnitt, tpgraphische Situatin Bdenbeschaffenheit (Baugrund, Grundwasser etc.) Kntaminierungen Erschließung (Verkehr, Ver- und Entsrgung) Rechtliche Situatin, tatsächliche Nutzung tatsächliche Nutzung beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand infrmelle Planungen Entwicklungsstufe des Grundstücks Bauplanungsrechtliche Situatin - vrbereitende Bauleitplanung u.ä. - Flächennutzungsplan - Bereichsentwicklungsplan/Landschaftsplan u. snstige Planung - verbindliche Bauleitplanung u.ä. - Bebauungsplan ( 30 Abs. 1, 2 und 3 BauGB) - Planersatzbestimmungen ( 34 u. 35 Baugesetzbuch) - Ausnahmen und Befreiungen - Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung (BauNVO) - besnderes Städtebaurecht - Sanierungssatzungen, Entwicklungssatzungen - Erhaltungssatzungen und städtebauliche Gebte - weitere gemeindliche Satzungen - städtebauliche Verträge - Vrhaben- und Erschließungsplan Bdenrdnungsverfahren Stadtumbau Enteignung und Entschädigung baurdnungsrechtliche Situatin - Baugenehmigungen - Abstandsflächen/Nachbarschutz - Stellplatzpflichten - Baulasten - Abgeschlssenheit weitere öffentlich-rechtliche Regelungen - Immissinsschutz, Umweltschutz, Naturschutz - Denkmalschutz - Planfeststellungen (Fernstraße, Bahn etc.) - öffentlich rechtliche Verträge privatrechtliche Situatin Über 15 Jahre Erfahrung in der Immbilienbewertung

3 Immbilienbewertung GRAF - grundbuchlich gesicherte Rechte (Dienstbarkeiten etc.) - nicht eingetragene Rechte, etc. - Verträge (Miet- und Pachtverträge, Teilungserklärungen, Verwalterverträge etc.) - Nachbarrechte Beschreibung und Beurteilung der baulichen Anlagen und snstigen Anlagen Gebäudeart, Nutzungen Baujahr Bauweise, Bauknzeptin (z. B. Grundrissgestaltung, Geschsshöhen, Nutzungsschlüssel) Baubeschreibung Bauzustand (auch Baumängel, Bauschäden), Hinweise auf nicht untersuchte Bauteile der vermutete Schäden, Kntaminierungen Zeitpunkt und Umfang vn Mdernisierungen und Erweiterungen erfrderlicher Abbruch Erweiterungsmöglichkeit besndere Bauteile, besndere Einrichtungen übliche Gesamtnutzungsdauer wirtschaftliche Restnutzungsdauer Nebengebäude Außenanlagen Flächen- und Massenangaben einschließlich Prüfung der verwendeten Unterlagen angewandte Berechnungsgrundlagen (z. B. DIN-Vrschriften) verwendete Unterlagen (Bauzeichnung, Fremdberechnungen, örtliches Aufmaß etc.) bebaute Fläche Geschssfläche Whn-/Nutzfläche Mietfläche (Whn-/Gewerberaumflächen) Bruttgrundfläche (BGF) Kubatur (Bruttrauminhalt, umbauter Raum.a.) Verhältniszahl der Kubatur zu Whn- und Nutzfläche (ergänzend) Verhältniszahlen - Grundflächenzahl (GRZ) - Geschssflächenzahl (GFZ) - Baumassenzahl (BMZ) Wirtschaftliche Gegebenheiten und Grundstücksmarkt Angebt und Nachfrage Nutzungs-/Drittverwendungsmöglichkeiten Über 15 Jahre Erfahrung in der Immbilienbewertung

4 Immbilienbewertung GRAF 1.3 Wahl der Wertermittlungsverfahren mit Begründung Vergleichswertverfahren Bdenwertermittlung angepasster Preisvergleich tatsächlicher Verkäufe (direktes Vergleichswertverfahren) Bdenrichtwerte mit grundstücksbezgener Anpassung (indirektes Vergleichswertverfahren) Aussagen zur Zuverlässigkeit der Datengrundlage und zu den verwendeten Indi-zes und Umrechnungskeffizienten Bebaute Grundstücke (einschließlich Whnungs- und Teileigentum) Angepasster Preisvergleich tatsächlicher Verkäufe (direktes Vergleichswertverfahren) Vergleichsfaktrverfahren mit bjektbezgener Anpassung (indirektes Vergleichswertverfahren) Aussagen zur Zuverlässigkeit der Datengrundlage und zu den verwendeten Indizes und Umrechnungskeffizienten Ertragswertverfahren nachhaltig erzielbare Mieterträge tatsächliche Mieterträge mit Darstellung des Mietbegriffs und Beurteilung ihrer nachhaltigen Erzielbarkeit Angaben über mietvertragliche Bindungen Berücksichtigung nicht vermieteter der eigengenutzter Räume Bewirtschaftungsksten Mdell: Quelle und Herleitung Ermittlung des Reinertrages Angabe des Liegenschaftszinssatzes: Mdell, Quelle und Herleitung Bdenwertverzinsung (auch Angabe der selbstständig verwertbaren Teilflächen) Darstellung des Ertragsanteils der baulichen und snstigen Anlagen Angabe der üblichen Gesamtnutzungsdauer Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und des gegebenenfalls fiktiven Baujahrs; Mdell Darstellung des Vervielfältigers Darlegung des Einflusses der snstigen wertbeeinflussenden Umstände (Bauschäden, Abweichungen vn der nachhaltigen Miete etc.) Ermittlung des Ertragswertes; Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt; Mdell, Quelle und Herleitung Berücksichtigung und Darlegung des Einflusses der snstigen wertbeeinflussenden Umstände (Baumängel und Bauschäden, Abweichungen vn nachhaltig erzielbaren Einnahmen) Erläuterung der verwendeten Begriffe und der Datengrundlage Marktanpassung Sachwertverfahren Ermittlung der Nrmalherstellungsksten zum Wertermittlungsstichtag; Mdell, Quelle und Herleitung Angabe der Baunebenksten; Mdell, Quelle und Herleitung Ermittlung des Herstellungswertes Berücksichtigung des Bauzustandes und ggf. vn Baumängeln Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und des gegebenenfalls fiktiven Baujahres; Mdell Wertminderung wegen Alters, Bauschäden und -mängeln Über 15 Jahre Erfahrung in der Immbilienbewertung

5 Immbilienbewertung GRAF Berücksichtigung und Darlegung des Einflusses der snstigen wertbeeinflussenden Umstände (z. B. wirtschaftliche Wertminderung, Abweichungen vn nachhaltig erzielbaren Einnahmen) Ermittlung des Sachwertes der baulichen Anlagen(einschließlich besnderer Bauteile und besnderer Einrichtungen) Bewertung vn Außenanlagen Ermittlung des Sachwertes; Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt; Mdell, Quelle und Herleitung Erläuterung der verwendeten Begriffe und der Datengrundlage Marktanpassung Snstige Verfahren, jeweils mit Einschätzung ihrer Aussagefähigkeit Snstige Verfahren zur Bdenwertermittlung (Residualverfahren etc.) Snstige Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke (Discunted Cash-flw- Verfahren, Residualverfahren etc.) Snstige Verfahren (z. B. Kntrllverfahren) 1.4 Verkehrswert (Marktwert) Berücksichtigung der Marktlage zum Bewertungsstichtag (falls nicht abschließend innerhalb des Verfahrens geschehen) Ableitung des Verkehrs-/Marktwertes aus den Verfahrensergebnissen (Begründung evtl. erfrderlicher Zu- und Abschläge vm Ertragswert, Marktanpassung Sachwert der Vergleichswert) Angabe des Verkehrs-/Marktwerts und des relativen Verkehrswerts pr Quadratmeter Whn- der Nutzfläche und des Vielfachen des Jahresrein- bzw. Rhertrags gegebenenfalls Beantwrtung des Beweisbeschlusses Beschreibung der getrffenen Annahmen (insbesndere sweit sie vn der tatsächlichen Situatin abweichen) gegebenenfalls Bewertung vn Rechten und Belastungen Vermietbarkeit/Verwertbarkeit 1.5 Snstige Immbilienwerte Steuerliche und bilanzielle Werte, Versicherungswerte swie andere Werte, je nach Aufgabenstellung 1.6 Datum, Stempel, Unterschrift 1.7 Ergänzende Anlagen (sfern für die Nachvllziehbarkeit erfrderlich) Pläne mit geeignetem Maßstab Übersichtspläne (1: /Makrlage bis 1:5.000/Mikrlage) / Flurkarte Bdenrichtwertkarte Gebäudegrundrisse, -schnitte und -ansichten Berechnungen, Fts mit Ftübersicht und dergleichen gegebenenfalls weitere Unterlagen je nach Erfrdernis Über 15 Jahre Erfahrung in der Immbilienbewertung

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