BEWERTUNG VON IMMOBILIEN

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1 BEWERTUNG VON IMMOBILIEN Die Bewertung von Immobilien im Schenkungsfall und im Erbschaftsfall ist deshalb von Bedeutung, weil hierdurch der Schenkungssteuerwert und der Steuerwert der Erbschaftssteuer bestimmt werden. Nach der erklärten Absicht des Gesetzgebers sollen Immobilien durchweg günstiger als nach dem Verkehrswert bewertet werden, um folgenden Schwierigkeiten Rechung zu tragen: Immobilien sind nicht so leicht veräußerlich wie sonstige Vermögensgegenstände. Andererseits ist die Veräußerung ggf. erforderlich, um Erbschaftssteuer, Pflichtteilsansprüche, Vermächtnisansprüche etc. bedienen zu können. Im Hinblick hierauf wird eine für den Steuerpflichtigen günstige Bewertung des Immobilienvermögens im Schenkungs- und Erbschaftsfall beabsichtigt. Diese gesetzlichen Regelungen hat das BVerfG allerdings mit seiner Entscheidung vom 31. Januar 2007 für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber aufgegeben, neue Regelungen zu schaffen, wobei hierbei eine unterschiedliche Bewertung einzelner Vermögenswerte durch den Gesetzgeber nicht vorgenommen werden darf. Dem Gesetzgeber steht es aber nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts frei, verschiedene Vermögenswerte in unterschiedlicher Höhe zu besteuern, sofern hierfür sachliche Gründe vorliegen. Es bleibt hier abzuwarten, welche Regelungen der Gesetzgeber treffen wird. Nach den bisherigen Äußerungen aus der Politik ist damit zu rechnen, dass das selbst genutzte Eigenheim nach wie vor im wesentlichen steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden kann. Hierzu werden voraussichtlich entsprechende Steuerfreibeträge geschaffen werden. Keine Privilegierung ist nach den gegenwärtigen Äußerungen aus der Politik für vermietete Immobilien zu erwarten, so dass diese künftig mit dem vollen Verkehrswert zu versteuern sein werden. Vollkommen offen ist noch die Frage, auf welche Weise der Verkehrswert künftig ermittelt wird. Es kommt hier zum einen in Betracht, den Verkehrswert an Hand der Mieteinnahmen zu ermitteln oder den Verkehrswert durch Schätzungen festzulegen. Insgesamt ist damit zu rechnen, dass die Erbschafts- und Schenkungssteuer steigen wird, nachdem verschiedene Ministerpräsidenten bereits mitgeteilt haben, dass sie sich wünschen, die Steuerausfälle, die durch die Änderung der Besteuerung der Übertragung von Unternehmen entstehen werden, über die Änderung der übrigen erbschaftssteuerrechtlichen Regelungen wieder herein zu holen. Es stellt sich damit die Frage, ob nach den gegenwärtigen steuerlichen Regelungen bereits jetzt noch vor In-Kraft-Treten der neuen Regelungen durch Schenkungen Immobilienvermögen auf die nächste Generation übertragen werden soll. Hierzu ist jeweils im konkreten Einzelfall zu überprüfen, ob eine solche Übertragung aus steuerrechtlicher Sicht Sinn macht. Weiter sind aber auch die übrigen Lebensumstände des jetzigen Eigentümers und der nächsten Generation in Betracht zu ziehen. Schließlich muss auch in Betracht gezogen werden, dass unter Umständen der Gesetzgeber bei einer Neuregelung auch eine Rückwirkung der neuen Regelungen auf den Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Bundesverfassungsgerichtsentscheidung anordnet. Hiermit \\Webfoxserver\projekte\projekte_2005\50092_001_hildebrandt-maeder\quelldaten_kunde\09_05_07\Bewertung von Immobilien.DOC 1/9

2 wird zwar allgemein nicht gerechnet; auszuschließen ist eine solche Regelung jedoch nicht. I. Bewertungsmaßstäbe nach geltender Rechtslage Die Bewertung von Immobilien ergibt sich aus dem Bewertungsgesetz als Ergänzung zum Schenkungs- und Erbschaftssteuergesetz. Der Gesetzgeber unterscheidet in unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke. 1. Unbebaute Grundstücke Der Fiskus errechnet den Wert unbebauter Grundstücke nach folgender Formel: - Es wird der Bodenrichtwert für das Grundstück zum Stichtag zum Erhebungszeitpunkt ermittelt. - Der Bodenwert wird mit der Fläche des Grundstücks multipliziert - Es wird ein Abschlag von 20% auf den so errechneten Zwischenwert vorgenommen Der dann ermittelt Endwert ist der Steuerwert des unbebauten Grundstücks. Hierzu ist folgende Anmerkung zu machen: - Der pauschale Abschlag von 20% soll ausgleichen die verschiedenen Werte von Grundstücken, die sich nach Lage, Altlasten etc. bestimmen. Auch soll hiermit erreicht werden, dass die Immobilie günstiger besteuert wird als sonstige Vermögensgegenstände (vgl. oben). Gegen den so errechneten Wert kann der Steuerpflichtige einwenden, der Verkehrswert liege niedriger. Zu diesem Zweck muss er dann ein Sachverständigengutachten einholen. Liegt der Verkehrswert tatsächlich unter dem Wert der vorbezeichneten Berechnung durch das Finanzamt, ist der niedrigere Verkehrswert maßgebend. 2. Bebaute Grundstücke Auch bei bebauten Grundstücken rechnet das Finanzamt nach dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche und abzüglich eines pauschalen Abschlages von 20%. Wahlweise kann das Finanzamt aber auch die Jahresnettokaltmiete für das Objekt berechnen. Diese Jahresnettokaltmiete wird mit einem Vervielfältiger von 12,5 multipliziert. Der Steuerpflichtige kann dann einen Abschlag für die Wertminderung der Immobilie durch deren Alter von 0,5% pro Jahr vornehmen, wobei dieser Abschlag begrenzt ist auf 25% (Immobilien, die älter als 50 Jahre sind, bekommen dementsprechend darüber hinaus keinen Altersabschlag). Schließlich wird in einer letzten Berechnungsstufe bei Einfamilienhäusern und bei Zweifamilienhäusern ein pauschaler Zuschlag von 20% auf den vorher errechneten Wert genommen, weil Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser nach der Vorstellung des Gesetzgebers in der Regel aufwendiger ausgestattet sind als Mehrparteienobjekte. Zu diesen Berechnungsmöglichkeiten des Finanzamts gelten folgende Anmerkungen: \\Webfoxserver\projekte\projekte_2005\50092_001_hildebrandt-maeder\quelldaten_kunde\09_05_07\Bewertung von Immobilien.DOC 2/9

3 - Das Finanzamt kann wahlweise den für den Fiskus günstigeren also höheren Wert ermitteln. - Wenn keine Jahresnettokaltmiete ermittelt werden kann (beispielsweise bei Eigennutzung oder bei Vermietung an Angehörige) wird die übliche Miete angesetzt. Hier ist Streit mit dem Finanzamt vorprogrammiert. Mietspiegelwerte müssen grundsätzlich vom Finanzamt akzeptiert werden, was für den Steuerpflichtigen günstig ist. Auch bei der Wertermittlung bebauter Grundstücke hat der Steuerpflichtige allerdings immer den Einwand, der Verkehrswert liege niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Wert. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn wegen des hohen Vervielfältigers das Ertragswertverfahren durch das Finanzamt zu Werten führt, die über dem Verkehrswert liegen. II. Beispielsrechnung In der Anlage sind zwei Beispielsrechnungen enthalten. Im Ergebnis kann man zu diesen Berechnungen Folgendes sagen: - Das Einfamilienhaus in guter Lage mit normal geschnittenem Grundstück wird abweichend vom Verkehrswert vom Finanzamt deutlich unter diesem Wert bewertet, nämlich in der Regel zwischen 60% und 70% des Verkehrswertes. Betrachtet man dann die normalen Freibeträge, kann eine solche Immobilie auch in guter Lage im Regelfall jedenfalls bei mehreren Erben steuerfrei vererbt oder unter Lebenden schenkweise übertragen werden. B EISPIEL 1 Wenn die Immobilie Ehegatten gehört und diese die Immobilie auf ihre drei Kinder zu Lebzeiten unter Gewährung eines Nießbrauchs übertragen wollen, kann die Ü- bertragung bei einem Steuerwert von ,00 steuerfrei vorgenommen werden, da keines der Kinder die Freibeträge voll ausschöpft. Anders sieht die Beispielsrechnung im Miethausbereich aus, wo wegen des hohen Vervielfältigers das Finanzamt zu einem Steuerwert von ,00 kommt, während der Verkehrswert lediglich ,00 beträgt. Hier muss der Steuerpflichtige dementsprechend den geringeren Verkehrswert durch ein entsprechendes Gutachten nachweisen, um dann zu einem Steuerwert von ,00 zu kommen. Die Immobilie wird dann aber nicht günstiger als zum Verkehrswert übertragen, sondern exakt nach dem Verkehrswert, was für den Steuerpflichtigen ungünstig ist und der Intention des Gesetzgebers, Immobilien günstiger zu bewerten als übriges Vermögen, nicht entspricht. \\Webfoxserver\projekte\projekte_2005\50092_001_hildebrandt-maeder\quelldaten_kunde\09_05_07\Bewertung von Immobilien.DOC 3/9

4 III. Einzelne Grundstücke Betrachtet man die Berechnungsmethoden, wird man zu einzelnen Grundstückssituationen Folgendes sagen können: Die Eigentumswohnung wird in der Regel vom Finanzamt nach dem Ertragswertverfahren Jahresnettokaltmiete oder übliche Miete mit Vervielfältiger, Altersabschlag und zuschlag) bewertet werden, weil der Grundstücksanteil (Miteigentumsanteil) in der Regel gering ist. Ausländische Grundstücke werden stets nach dem Verkehrswert berechnet, weil nicht sicher ist, dass es im Ausland entsprechende Bodenrichtwerte gibt, die zuverlässig sind. Bei der Kombination großes Grundstück, kleines Haus wird wegen des hohen Grundstücksanteils in der Regel der Bodenrichtwert entscheidend sein. Ist dieser höher als der Verkehrswert, wird der vom Steuerpflichtigen einzuwendende Verkehrswert maßgeblich sein. Bei der Kombination kleines Grundstück, großes Haus wird i.d.r. das Ertragswertverfahren in Betracht kommen, weil die übliche Miete mit dem Vervielfältiger für das Finanzamt zu besseren Ergebnissen führen dürfte als die Berechnung nach dem Bodenrichtwert. Bei zusätzlichen Belastungen des Objekts (Altlasten, Lage ungünstig, Lärmbelästigung) wird i.d.r. ein Verkehrswertgutachten den maßgeblichen Wert ermitteln, weil solche zusätzlichen Beeinträchtigungen über den pauschalen Abschlag von 20% (vgl. die obige Berechnung) nicht erfasst sind. Der Verkehrswert solcher Grundstücke liegt dann oft deutlich unter dem so ermittelten Wert. Bei einem Miethaus mit erheblichem Instandhaltungsstau wird i.d.r. ein Verkehrswertgutachten den Steuerwert bestimmen, weil die Berechnung des Finanzamts für den Steuerpflichtigen zu ungünstig ist: Über den Altersabschlag zumal noch gedeckelt auf 25% - wird ein solcher Substanzverlust einer Immobilie nicht aufgefangen werden. IV. Gestaltungstipps Zunächst ist hinzuweisen auf diejenigen Gestaltungstipps, die bereits oben gegeben wurden. Diese gelten für Immobilien natürlich ebenso uneingeschränkt, also beispielsweise die mehrfache Ausnutzung der Freibeträge im 10-Jahres-Zyklus. Darüber hinaus seien noch folgende Tipps erwähnt: Wird das 1-Familienhaus oder das 2-Familienhaus teilgewerblich genutzt, entfällt der 20%ige Zuschlag, weil dieser sich auf bewohnte Immobilien bezieht. Der Steuervorteil bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird aber leicht konterkariert durch erhebliche Steuernachteile, wie z.b. den Umstand, dass eine solche Immobilie ggf. zum notwendigen Betriebsvermögen wird mit der Folge, dass dann jedweder Veräußerungsgewinn zu versteuern ist. Der Bodenrichtwert kann niedriger dann berechnet werden, wenn eine besondere Situation gegeben ist. Dies gilt vor allen Dingen in den Fällen, in denen der Bodenrichtwert für ei- \\Webfoxserver\projekte\projekte_2005\50092_001_hildebrandt-maeder\quelldaten_kunde\09_05_07\Bewertung von Immobilien.DOC 4/9

5 ne bestimmte Geschossflächenzahl angesetzt wurde und das konkrete Grundstück nur mit geringerer Geschoßflächenzahl bebaubar ist. Bei der Berechnung der Jahresnettokaltmiete ist auf die zutreffende Berechnung durch das Finanzamt zu achten. Auszuscheiden sind dementsprechend Heizkosten und Betriebskosten. Bei Inklusivmieten oder Bruttokaltmiete ist der fiktive Betriebskostenanteil herauszurechnen, damit ein niedrigerer Ansatz für den Vervielfältiger (12,5) gegeben ist. In allen Fällen, in denen das Finanzamt zu vermeintlich zu hohen Werten kommt, kann der Steuerpflichtige mit Einholung eines Verkehrswertgutachtens allerdings auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko kontern. Belastungen der Immobilie mindert natürlich den Steuerwert im Erbgang, soweit sie noch valutieren. Bei der Schenkung der Immobilien mindern sie den Steuerwert nur dann, wenn der Beschenkte die Belastungen vollständige übernimmt und der Schenker von den Belastungen frei gestellt wird. Im Einzelfall kann sich auch noch eine Übernahme einer Immobilie in das Betriebsvermögen empfehlen. Dort gilt ein deutlich besseres Steuerklima hinsichtlich des Erbganges: - Der Freibetrag beträgt stets ,00 - Darüber liegende Werte werden nur mit 65% besteuert Hier ist aber im Einzelfall eine genaue Belastungsberechnung vorzunehmen, weil die Übernahme einer Immobilie in das Betriebsvermögen auch gravierende steuerliche Nachteile nach sich zieht, so z.b. die Verpflichtung, jedweden Veräußerungsgewinn zu versteuern (der Veräußerungsgewinn einer Immobilie im Privatvermögen ist nach Ablauf der 10- Jahres-Frist steuerfrei). Im Bereich des Betriebsvermögens ist jedoch ebenfalls eine Änderung geplant. Die vorgenannten Steuervergünstigungen werden vollständig gestrichen. Statt dessen wird eine Stundung der Steuer vorgenommen. Von dem gestundeten Steuerbetrag, der sich nach dem Verkehrswert des Betriebs berechnet, wird jährlich ein Abschlag von 10% vorgenommen, so dass nach einem Zeitraum von 10 Jahren die vollständige Erbschaftssteuerpflicht entfällt. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Betrieb in seinem wesentlichen Umfange fortgeführt wird und von dem Erben nicht eingestellt oder veräußert wird. Wird der Betrieb veräußert oder eingestellt oder in seinem Umfange wesentlich reduziert, wird die volle Erbschaftsteuer, welche zu dem Zeitpunkt der Veränderung noch offen ist, fällig. \\Webfoxserver\projekte\projekte_2005\50092_001_hildebrandt-maeder\quelldaten_kunde\09_05_07\Bewertung von Immobilien.DOC 5/9

6 Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht Bewertung von Immobilien Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke 1. Stufe Bodenrichtwert Gem. 196 BauGB 1. Stufe Bodenrichtwert Gem. 196 BauGB oder JNK-Miete übliche Miete x x x Fläche Fläche 12, % 20% Wertminderung Alter (0,5%/Jahr, höchstens 25%) 2. Stufe Verkehrswert, wenn niedriger 2. Stufe Verkehrswert, wenn niedriger + 20% bei EFH/ZFH G/Daten/Wörner/Semwö/ESt- und Schenkungssteuerrecht Wö2.doc 6

7 Beispiel 1: Luxuriöse Villa Dahlem, Baujahr m² Wohnfläche 700 m² Grundstücksfläche Bodenrichtwert : /m² JNK-Miete üblich: / Jahr Verkehrswert: Beispiel 2: Miethaus Wedding, Bj 1932 Grundstück: 600 m² JNK-Miete: Bodenrichtwert 800 Verkehrswert: Stufe x 700 = abzgl. 20% ( ) = ,00 oder x 12,5 = abzgl. 25% Altersabschlag ( ) = zuzüglich 20% Einfamilienhaus = Stufe 800 x 600 = abzgl. 20% ( ) = oder x 12,5 = abzgl. 25% Altersabschlag ( ) = Stu- Verkehrswert: Stufe Verkehrswert: G/Daten/Wörner/Semwö/ESt- und Schenkungssteuerrecht Wö2.doc 7

8 Beispiele 1) Eigentumswohnung i.d.r. Ertragswertverfahren, weil Grundstücksanteil gering ist 2) Ausländische Grundstücke Stets Verkehrswert 3) Großes Grundstück, kleines Haus i.d.r. Bodenrichtwert oder Verkehrswert 4) Kleines Grundstück, großes Haus i.d.r. Ertragswertverfahren 5) Objekt hat zusätzliche Belastungen (Altlasten, Lage ungünstig, Lärmbelästigung) i.d.r. Verkehrswertgutachten, weil über 20%-Abschlag nicht erfasst 6) Miethaus mit erheblichem Instandhaltungsstau i.d.r. Verkehrswertgutachten, weil über Altersabschlag nicht erfasst

9 Gestaltungstipps 1. Mischnutzung beim Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus 2. Bodenrichtwert angreifen 3. Jahresnettokaltmiete richtig berechnen 4. Übliche Miete niedrig halten 5. Verkehrswertgutachten 6. Belastungegn der Immobilien 7. Übernahme in Betriebsvermögen G/Daten/Wörner/Semwö/ESt- und Schenkungssteuerrecht Wö2.doc 9

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