WALZENHAUSEN. Änderung Quartierplan «Im Grund» Planungsbericht. 14. Mai 2019

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1 G E M E I N D E WALZENHAUSEN 14. Mai 2019 Änderung Quartierplan

2 Impressum Strittmatter Partner AG Vadianstrasse St. Gallen T: F: Projektleitung Armin Meier dipl. Ing. FH SIA, Raumplaner FSU Wirtschaftsing. FH, Planer REG A Fachbearbeitung Jonas Kappenthuler BSc FH in Raumplanung 514/017/430/Ber_E_ docx

3 Inhaltsverzeichnis Impressum 2 1 Ausgangslage Sachverhalt 4 2 Grundlagen Bestehender Quartierplan Zonenplan und Baureglement Geänderte Verhältnisse 10 3 Erläuterung Änderung Änderung Sonderbauvorschrift 11 4 Verfahren Vorprüfung Verfahren 12 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 3

4 1 Ausgangslage 1.1 Sachverhalt Abb Planungsanlass Nordwestlich des Zentrums von befindet sich das Quartier Grund. Das Gebiet wird von dem 1982 genehmigten Quartierplan überlagert. Die Eigentümer der Parzelle Nr beabsichtigen, das bestehende Wohnhaus umzubauen und zu erweitern. Das Vorhaben ist mit dem bestehenden Quartierplan nicht zu realisieren. Dies bedingt eine Anpassung des bestehenden Quartierplans. Orthophoto, Januar 2019, ohne Massstab Perimeter Quartierplan Im Grund Parzelle 1626 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 4

5 2 Grundlagen 2.1 Bestehender Quartierplan Der bestehende Quartierplan wurde am durch den Regierungsrat genehmigt. Am wurde eine geringfügige Änderung genehmigt. Zwischenzeitlich wurde das Gebiet grösstenteils überbaut. Das betroffene Gebiet B ist komplett bebaut Analyse bestehender Quartierplan Lage und Bedeutung Der Quartierplan überlagert das in den 80er-Jahren teilweise überbaute Gebiet unterhalb und nördlich des Ortskerns von. Das Gebiet bestand damals aus einigen traditionellen Landwirtschaftsgebäuden. Die Häuser, welche heute noch bestehen, sind in der Siegfriedkarte aus dem Jahr 1888 erkennbar. Das Quartier ist sehr gut von der Kantonsstrasse ortseinwärts sichtbar. Aus der Bergbahn Rheineck bildet das Quartier den Auftakt zu. Folglich hat das Quartier aufgrund seiner Lage und Fernwirkung Einfluss auf das Ortsbild von. Abb. 2 Ausschnitt QP Im Grund, ohne Massstab Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 5

6 Analyse Sonderbauvorschriften Im Folgenden wird der Sinn und Zweck der einzelnen Sonderbauvorschriften sowie deren Wirksamkeit beurteilt. Im Weiteren wird beurteilt, ob die Bestimmungen noch den heutigen Anforderungen entsprechen. Allgemeine Bestimmungen In Art. 1 und 2 werden der Geltungsbereich und der Zweck des Quartierplans geregelt. Der Geltungsbereich ist zweckmässig. Der Quartierplan umfasst das Baugebiet welches nördlich der Kantonsstrasse und westlich der Bergbahn Rheineck- liegt und damit ein eigenständiges Quartier. Auch die Zweckbestimmung mit der Forderung nach einer auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmte Überbauung und Erschliessung ist zweckmässig und entspricht den heutigen Anforderungen. Überbauungsvorschriften im Allgemeinen (Art. 3 bis 9) Die Gestaltung der Bauten (Art. 3) sowie die Dachgestaltung (Art.4) tragen der erhöhten Gestaltungsanforderungen des Gebiets Rechnung. Das Gebiet liegt unterhalb des Dorfkerns am Ortseingang von und ist gut einsehbar. Die Vorschriften orientieren sich an der Gestaltung der historischen Landwirtschaftsgebäude im Gebiet. Diese Bestimmungen sind weiterhin sinnvoll, denn ohne die Sonderbauvorschrift wäre längerfristig mit einem Verlust der einheitlichen Gesamtwirkung zu rechnen. Art. 5 (Höhenlage der Bauten) trägt der Lage des Gebiets am Hang Rechnung. Es sollen Abgrabungen und Terrassierungen verhindert werden und die Bauten und Anlagen sollen sich einfügen. Insbesondere die gute Einfügung wird dadurch zusätzlich zur Regelbauweise gesichert. Die Vorschrift gilt es deshalb zu erhalten. In Art. 6 (Materialwahl, Farbgebung) wird eine einheitliche Materialwahl und Farbgebung gesichert. Aufgrund der Lage und der Fernwirkung des Gebiets hat die Regelung weiterhin Bedeutung und gilt es deshalb zu erhalten. Auch Art. 7 (Aussenraumgestaltung) sichert eine einheitliche Gestaltung und qualitative Bepflanzung der Aussenräume. Diese Vorschrift ist insbesondere bezüglich möglicher Gewerbebauten relevant und gilt es deshalb zu erhalten. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 6

7 Art. 8 (Autoabstellplätze) regelt die Mindestanzahl und die Lage der zu erstellenden Autoabstellplätze. Das Baureglement sieht eine höhere Mindestanzahl von Autoabstellplätzen vor. Die Eigentümer können freiwillig eine höhere Anzahl an Abstellplätzen erstellen, müssen jedoch nicht. Dies ist sicherlich im Sinn der Eigentümer. Die Vorschrift gilt es deshalb zu erhalten. Art. 9 (Richtungspunkte) stellt Dimension und Richtung für einen öffentlichen Weg sicher. Der Weg wurde realisiert und kann durch die Vorschrift weiterhin gesichert werden. Überbauungsvorschriften im Speziellen (Art. 10 bis 15) Art.10 (Gebiet A) regelt die Überbauung. Die Ausnützungsziffer im Gebiet entspricht der geltenden dreigeschossigen Wohn- und Gewerbezone und ist daher nicht einschränkend. Einzig der zusätzliche Bonus von 0.05 für energieoptimierte Bauten kann nicht geltend gemacht werden. In der Wohn- und Gewerbezone sind Bauten mit einer Länge von 30 m bzw. inkl. Anbau bis 37 m möglich. Durch die Vorschrift wird eine Staffelung in Tiefe und Höhe ab 20m verlangt. Dies ermöglicht ortsbaulich bessere und verträglichere Lösungen. Die südlichen Mehrfamilienhäuser wurden nach dieser Vorschrift gestaffelt. Die übrigen Häuser haben eine Länge unter 20 m. Die Vorschrift gilt es zu erhalten, da insbesondere Bauten ohne Staffelung das kleinteilige Ortsbild beeinträchtigen würden. Art 11 (Gebiet B) der Sonderbauvorschriften regelt für das Gebiet B eine Ausnützungsziffer von 0.3. Damit wird die Ausnützung gegenüber der Regelbauweise eingeschränkt. Denn diese entspricht nach Regelbauweise in der Wohnzone W1 0.4, und in der Wohn- und Gewerbezone WG Hier gilt es die Zweckmässigkeit zu überprüfen. Weiter hält die Vorschrift fest, dass nur freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, welche sich gut ins Landschaftsbild einordnen, zulässig sind. Diese Einschränkung trägt der Lage und Einsehbarkeit des Quartiers Rechnung und gilt es deshalb zu erhalten. Art. 12 (Gebiet P), Parkierung regelt insbesondere die Freihaltung des Sichtfelds und dient damit der Verkehrssicherheit. Der Kanton verlangt eine Sonderbauvorschrift zur Freihaltung der Sichtfelder. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 7

8 Art. 13 (Gebiet S) Skiabfahrtsgebiet und Art 14 (Gebiet F), Freihaltegebiet dienen der Freihaltung. Das Gebiet S ist zur Ausübung des Skisports freizuhalten. Zusätzlich wird das Gebiet durch die Grünzone Freihaltung, sowie die überlagernde Zone für Wintersport im Zonenplan gesichert. Das Gebiet F dient als Freihaltegebiet und darf nicht überbaut werden. Auch dieses Gebiet wird durch die Grünzone Freihaltung im Zonenplan gesichert. Die Vorschriften und Regelungen des Quartierplans decken sich mit jenen der Regelbaumweise. Kommende Entwicklungen werden dadurch nicht behindert. Die Zweck- und Zeitmässigkeit der Skiabfahrtszone gilt es zu überprüfen. Art. 15 Hinweis Gewässerschutz, regelt abweichende Gewässerschutzbestimmungen gegenüber den kantonalen Vorgaben für das Gebiet B. Diesen Hinwies gilt es zu überprüfen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 8

9 2.2 Zonenplan und Baureglement Tab. 1 Abb. 3 Gegenüberstellung Zonenvorschriften gemäss BauR Die Nutzungsplanung wurde seit der Genehmigung des Quartierplans mehrfach revidiert. Der Zonenplan weist den nördlichen Teil des Gebiets B der Wohnzone W1 zu. Die südlichen Parzellen befinden sich in der Wohn- und Gewerbezone WG3. Da der Quartierplan zur Anzahl der Vollgeschosse und zur Gebäudehöhe keine weiteren Aussagen macht, gelten die Bestimmungen des Baureglements. Das Baureglement macht zu den beiden Zonen folgende Aussagen. Zonen Wohnzone (W1) Ausnützungsziffer Anzahl Vollgeschosse Gebäudehöhe m Wohn-Gewerbezone (WG3) m Grenzabstand (klein gross) 4.0 m 6.0 m 5.0 m 7.5 m Zonenplan, Januar 2019, ohne Massstab Gebiet B Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 9

10 2.3 Geänderte Verhältnisse In den vergangenen gut 35 Jahren haben sich die Verhältnisse stark verändert. Kommunale und kantonale Gesetzesgrundlagen wurden revidiert. Die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung haben sich verändert und der Wohnflächenbedarf pro Person ist gestiegen. Die Ziele der Raumplanung wurden neu definiert. Der Fokus wurde dabei auf die Innenentwicklung und eine haushälterische Bodennutzung gesetzt. Durch eine Änderung des Quartierplans kann den geänderten Ansprüchen Rechnung getragen werden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 10

11 3 Erläuterung Änderung 3.1 Änderung Sonderbauvorschrift Die Änderung des Quartierplans werden in den Sonderbauvorschriften rot dargestellt Änderung Art. 11, Gebiet B Die Änderung betrifft die Ausnützungsziffer. Diese wird für das Gebiet B aufgehoben damit gilt Ausnützungsziffer der Regelbauweise. Beim Teilbereich des Gebiets B, welcher sich in der Wohnzone W1 befindet, ist aus ortsbaulicher Sicht insbesondere die Anzahl Vollgeschosse, sowie die Gebäudehöhe, der auf der Krete liegenden Wohngebäude, massgebend. Diese werden über die Bestimmungen der Regalbauweise (Gebäudehöhe, 5.5 m und Anzahl Vollgeschosse 1 VG) gesichert. Eine verschärfte Bestimmung des Nutzungsmasses gegenüber der Regalbauweise (AZ 0.4) ist nicht zielführend. Daher kann die heutige Bestimmung in den Sonderbauvorschriften Art. 11, welche eine Ausnützungsziffer von 0.3 festlegt, aufgehoben werden. Der Teilbereich des Gebiets B, welcher sich in der Wohn- und Gewerbezone WG3 befindet, ist überbaut und liegt in einer Senke. Verschärfte Bestimmungen gegenüber dem benachbarten Gebiet A sind nicht erforderlich. Auch hier verändern sich durch die Streichung der Ausnützungsziffer weder die heute gültige Gebäudehöhe (11m), noch die Anzahl möglicher Vollgeschosse (3VG). Die Ausnützungsziffer erhöht sich von 0.3, auf in der Regelbauweise festgelegten 0.6. Damit entspricht das Nutzungsmass jenem im angrenzenden Wohn-Gewerbegebiet. Die weiteren Bestimmungen von Art. 11 der Sonderbauvorschriften bleiben bestehen. Folglich sind weiterhin ausschliesslich Ein- und Zweifamilienhäuser gestattet. Auch bleibt die Forderung einer guten Einfügung ins Landschaftsbild erhalten Änderung Art. 13, Gebiet S, Skiabfahrtsgebiet Die Änderung betrifft den Zweck als Skiabfahrtsgebiet. Das Gebiet wird heute nicht mehr als Skiabfahrtsgebiet genutzt. Im Zonenplan bestehen bereits heute Lücken in der überlagernden Zone für Wintersport. Deshalb wird die explizite Freihaltung zum ausüben des Skisports aus den Sonderbauvorschriften gestrichen. Das Gebiet ist jedoch aufgrund der Lage am Ortseingang weiterhin freizuhalten, dieser Zusatz beliebt erhalten Aufhebung Art. 15, Hinweis Gewässerschutz Mit den heutigen kantonalen Vorgaben zum Gewässerschutz erübrigt sich diese Vorschrift. Der Kanton hat die Gewässerschutzberieche und Gewässerschutzzonen über den gesamten Kanton ausgeschieden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 11

12 4 Verfahren 4.1 Vorprüfung Eingabe Die Änderung des Quartierplans wurde am 18. Februar 2019 dem Amt für Raum und Wald zur kantonalen Vorprüfung eingereicht. Mit dem Schreiben vom 26. März hat die Abteilung Raumentwicklung dem Gemeinderat von das Ergebnis der Vorprüfung eröffnet. Aufgrund des Vorprüfungsberichts wurden folgende Punkte angepasst: - Die unvollständige Aussage in Kapitel 3.1, wonach die Änderung ausschliesslich die Ausnützungsziffer betrifft, welche sich 0.3 auf 0.4 erhöhe, wurde ergänzt. - Die weitern Artikel der Sonderbauvorschriften wurden hinsichtlich der heutigen Anforderungen überprüft und der dementsprechend ergänzt. 4.2 Verfahren Öffentliche Auflage Die Planung wurde vom [ ] bis [...] öffentlich aufgelegt. Erlass Die Änderung des Quartierplan wurde am.. vom Gemeinderat erlassen. Genehmigung Die Änderung des Quartierplans ist dem Departement Bau und Volkswirtschaft am.. zur Genehmigung eingereicht worden. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 14. Mai 2019 Seite 12