- Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von G U T A C H T E N

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1 - Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten & unbebauten Grundstücken, Mieten & Pachten - Dipl. Bauschadensbewerter (DIA) - Dipl. Immobilienwirt (DIA) - Immobilienfachwirt IHK / DIA - Betriebswirt d. Handwerks Gerhard Hofer - Lenzenweg Engelsberg Frau Muster Mann Musterstraße Musterhausen Büroanschrift: Lenzenweg Engelsberg Tel.: Fax: Mobil: kontakt@hofer-immowert.de Internet: Bankverbindung: Kreissparkasse / Trostberg BLZ: Kto Nr.: Steuer Nr.: 163/230/10459 Datum: Az.: vw G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Musterhausen, Musterstraße 10 Ausfertigung Nr. 1 Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Dieses Gutachten besteht aus 50 Seiten inkl. Anlagen. Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine, technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Garage Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung...30 Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 2 von 50

3 4.5.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswert Urheberschutz Wertermittlungsergebnisse Sensitivitäts- und Risikoanalyse Wassersensibler Bereich Denkmalschutz Ortskarte Bilddokumentation Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete, fachspezifische Software Kostengliederung Instandhaltung Berechnung der Wohn/ Nutzfläche...47 Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 3 von 50

4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Objektadresse: Musterstraße Musterhausen Grundstück, bebaut mit einem Einfamilienhaus inkl. einer Einzelgarage Grundbuchangaben: Katasterangaben: Grundbuch von Musterhausen, Band 10, Blatt 1000 Gemarkung Musterhausen, Flur 10, Flurstück 1 (931 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Frau Muster Mann Musterstraße Musterhausen Eigentümer: Frau Muster Mann zu 1/2 Auftrag vom (Datum des Auftragsschreibens) Frau Muster Frau zu 1/2 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: private Erbauseinandersetzung Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: (Todestag des Erblassers) entspricht dem Wertermittlungsstichtag Tag der Ortsbesichtigung: Dienstag, der von 16:30 Uhr bis ca. 17:30 Uhr Umfang der Besichtigung etc. Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Das Objekt konnte dabei größtenteils in Augenschein genommen werden. Folgende Bereiche waren nicht zugänglich bzw. wurden nicht in Augenschein genommen werden: Spitzboden, Dachstuhl, Garage innen. Hinweis Für die nicht besichtigten oder nicht zugänglich gemachten Bereiche wird unterstellt, dass der während der Besichtigung gewonnene Eindruck auf diese Bereiche übertragbar ist und Mängel- und Schadensfreiheit besteht. Teilnehmer am Ortstermin: Frau Muster Mann Frau Sylvia Hofer Herr Gerhard Hofer Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 4 von 50

5 herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Vorangegangene Gutachten; unbeglaubigter Grundbuchauszug; Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte); Katasterauszug. Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: HVB Marktbericht wohnwert Marktbericht Immoscout Marktbericht Sisby Lagefaktoren Bodenrichtwerte GAA Traunstein Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: Durch die Mitarbeiterin Frau Sylvia Hofer wurden folgende Tätigkeiten bei der Gutachtenerstellung durchgeführt: Einholung der erforderlichen Auskünfte bei den zuständigen Ämtern; Beschaffung der erforderlichen Unterlagen. Die Ergebnisse dieser Tätigkeiten wurden durch den Sachverständigen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft, wo erforderlich ergänzt und für dieses Gutachten verwendet. 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den v.g. als Bewertungsgrundlage notwendigen Einschätzungen um Rechtsfragen handelt, die vom Sachverständigen i.d.r. nicht abschließend beurteilt werden können. Bei einer abweichenden Beurteilung der Rechtsfragen ist deshalb auch eine Überprüfung und ggf. Modifizierung der Wertermittlung erforderlich. 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Bayern Traunstein Musterhausen (ca Einwohner) nächstgelegene größere Städte: Traunstein (ca. 24 km entfernt) Traunreut (ca. 13 km entfernt) Burghausen (ca. 32 km entfernt) Rosenheim (ca. 48 km entfernt) Wasserburg (ca. 35 km entfernt) Landeshauptstadt: München (ca. 95 km entfernt) Bundesstraßen: B299 / B304 Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 5 von 50

6 Autobahnzufahrt: A8 / A94 Bahnhof: Musterhausen Flughafen: München FJS (ca. 117 km entfernt) Quelle: BayernViewer Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: In unmittelbarer Nähe zum Bewertungsobjekt befindet sich reine Wohnbebauung in offener Bauweise, das Flußbett Alz, ein Wehr, gegenüberliegend die Bahn sowie das Chemiewerk Degussa. In der Stadt Musterhausen gibt es Einkaufsmöglichkeiten mit individueller Beratung für den kurzfristigen Bedarf sowie Schulen und Kindergärten. Der mittel- und langfristige Bedarf kann ebenfalls in der Stadt bzw. im Umland gut gedeckt werden. Die im nördlichen Chiemgau gelegene Stadt Musterhausen mit rd Einwohnern ist Standort des international operierenden Spezialchemieunternehmens Degussa AG (vorher SKW Musterhausen). Es bildet zusammen mit Burghausen und Waldkraiburg das südostbayerische Chemiedreieck. Die B 304 (Traunstein; Wasserburg; Ebersberg; München) gewährleistet die allerdings eher unterdurchschnittliche, überregionale Erreichbarkeit sowie die Anbindung an die Region München. Die positiven Arbeitsmarktbedingungen in der Region sorgen für eine stabile Wohnraumnachfrage. Die Grundstückspreise liegen auf einem sehr niedrigen Niveau im Vergleich zu den teureren Orten im westlichen Chiemgau. Die Landschaft wird als eine reizvolle und attraktive Wohngegend bezeichnet. Dank der abwechslungsreichen Landschaft ist diese Region auch ein beliebtes Urlaubsziel in Oberbayern. Wegen der Nähe zu den Alpen und zu München werden diese Regionen häufig als Zweitwohnsitz gewählt. Wirtschaftlich geprägt ist diese Region durch Kleinbetriebe aus Handel und Handwerk sowie vereinzelt durch mittelständische Industriebetriebe. Der Arbeitsmarkt präsentiert sich im gesamten deutschen Vergleich als solide. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 6 von 50

7 Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: überwiegend wohnbauliche Nutzungen gering (durch Industrie, Bahn) Topografie: Das Grundstück ist dem Augenschein nach eben, fast rechteckig geformt und vermessen. Die Grenzverhältnisse erscheinen geordnet. 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 21,1 m; mittlere Tiefe: ca. 21,1 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: Größe: m² insgesamt: 931 m² Bemerkungen: fast rechteckige Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Anliegerstraße Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Fernsehkabelanschluss; Telefonanschluss keine Grenzbebauung des Wohnhauses; Bauwichgarage; eingefriedet durch Mauer, Zaun, Hecken gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Eine Prüfung eventueller Altlasten ist nicht Auftrag dieses Gutachtens und liegt auch nicht in meinem Ermessen. Sollte ein Verdacht auf Altlasten bestehen, so ist ein entsprechender Sachverständiger zu Rate zu ziehen. Für evtl. Altlasten wird kein Abzug bei der Wertermittlung erbracht. Beim Bewertungsobjekt wird von einem altlastenfreien Grundstück ausgegangen. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 7 von 50

8 Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende, vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II und III des Grundbuchs keine wertbeeinflussende Eintragung. Anmerkung: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Sonstige, nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft der Auftraggeberin nicht vorhanden. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Denkmalschutz Laut einer Internetabfrage bei der obersten Denkmalschutzbehörde besteht kein Denkmalschutz. Diesbezüglich wurden auftragsgemäß keine weiteren Nachforschungen angestellt. Aufgrund des Baujahrs des Bewertungsobjekts, der Gebäudeart und Bauweise wird ohne weitere Prüfung unterstellt, dass Denkmalschutz nicht besteht Bauplanungsrecht Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes trifft, laut dem mir vorliegendem Gutachten aus vergangenen Jahren, der Bebauungsplan folgende Festsetzungen: WA = allgemeines Wohngebiet; II = 2 Vollgeschosse (max.); GRZ = 0,4 (Grundflächenzahl); GFZ = 1,0 (Geschossflächenzahl); Bebauungsplan Nr. 8 Musterhausen ; Der Bebauungsplanentwurf hat bereits Planreife erlangt. Die Zulässigkeit von Vorhaben wird demzufolge nach 33 BauGB beurteilt Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und dem Bauordnungsrecht wurde auftragsgemäß nicht geprüft. Offensichtlich erkennbare Widersprüche wurden jedoch nicht festgestellt. Bei dieser Wertermittlung wird Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 8 von 50

9 deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. 2.7 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus und einer Einzelgarage mit Schuppen bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt ist leerstehend. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Einfamilienhaus ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; zweigeschossig; unterkellert; Satteldach; freistehend; mit Anbau (Garage) Baujahr: Modernisierung: Energieeffizienz: Außenansicht: 1964 (gemäß Angaben der Auftraggeberin) nicht modernisiert Der bei einer Veräußerung bzw. Neuvermietung notwendige Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung 2009 liegt nicht vor. Da sich die Angaben des Endenergieverbrauches auf den Verkehrswert nicht wertrelevant auswirken, kann für die Ausarbeitung des Gutachtens auf den Energiepass verzichtet werden. Es wird von einem mittleren, baualtersbedingten Energiekennwert ausgegangen. insgesamt verputzt, gestrichen Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 9 von 50

10 3.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Der Keller besteht aus 3 Kellerräumen, einem Heizraum, einer Abstellkammer sowie einem Vorraum. Erdgeschoss: Das Erdgeschoss besteht aus einem Arbeitszimmer, eine Wohnzimmer mit Terrasse, einer Essecke, einer Küche, einem Gäste-WC, einer Speisekammer, einer Abstellkammer, einem Flur mit Treppenhaus. Sämtliche Räume haben mindestens je ein Fenster und sind über den Flur erreichbar. Obergeschoss: Das Obergeschoss besteht aus einem Schlafzimmer, zwei Kinderzimmern, einem Badezimmer, einem Gäste-WC, einem Balkon, einer Abstellkammer, einem Speicherabteil, einem Flur mit Treppenhaus. Sämtliche Räume haben mindestens je ein Fenster und sind über den Flur erreichbar. Garage: Die nicht unterkellerte Garage besteht aus einer Einzelgarage und einem Geräteraum Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Keller: Umfassungswände: Innenwände: Streifenfundament, Beton Beton ohne Wärmedämmung; Lichtschächte massiv einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung tragende Innenwände Ziegelmauerwerk; nichttragende Innenwände Ziegelmauerwerk Geschossdecken: Treppen: Stahlbeton (16 cm) dem Baujahr entsprechend, vernachlässigt; Geschosstreppe: zweiläufig gegenläufige Treppe mit Zwischenpodest, Beton mit Stufen aus Holz; einfaches Holzgeländer, Hauseingang: Eingangstür aus Holz mit seitlichem Kämpfer und Lichtausschnitt, ohne Überdachung Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Pfetten aus Holz, Träger aus Holz Dachform: Satteldach 14 Grad Dacheindeckung: Welleternitplatten; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen ungedämmt; Dachraum nur bedingt zugänglich Allgemeine, technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 10 von 50

11 Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz einfache Ausstattung, technisch überaltert, tlw. auf Putz verlegt; je Raum ein Lichtauslass; je Raum ein bis zwei Steckdosen; Telefonanschluss Zentralheizung als Pumpenheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl), Baujahr 1991; Stahltank im Erdreich, Tankgröße ca Liter Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Warmwasserversorgung: überwiegend zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung Die Zimmer sind ausstattungsgleich. Sie werden deshalb nachfolgend in einer Ausstattungsbeschreibung zusammengefasst. Die nachfolgende Ausstattungsbeschreibung erfolgt zusammenhängend für alle Zimmer. Bodenbeläge: Anhydrit Estrich mit einfachem Teppichboden, PVC, Fliesen, Kleinparkett belegt Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz, tlw. mit einfachen Tapeten; Sanitärräume Fliesen, raumhoch Deckenbekleidungen: Deckenputz mit Anstrich Fenster: Einfachfenster aus Holz mit Einfachverglasung; einfache Beschläge; Fensterbänke innen aus Naturstein; Fensterbänke außen aus Metall Türen: Eingangstür: Holztür Zimmertüren: einfache Türen (Schleiflacktüren); einfache Schlösser und Beschläge; Stahl- und Holzzargen sanitäre Installation: einfache Wasser- und Abwasserinstallation, ausreichend vorhanden; Bad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche, 2 WC, 1 Handwaschbecken, 1 Dusche (Keller), 1 Waschmaschinenanschluss; überalterte Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte besondere Einrichtungen: Kachelofen, Sauna, Dusche (KG), im Kellergeschoss, Treppenlift, Schwimmbad; sämtliche Einrichtungen und Ausstattungen sind altersbedingt überholt, weisen bereits erhebliche Gebrauchsspuren und Mängel auf und werden in der Wertermittlung deshalb nicht mehr berücksichtigt. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 11 von 50

12 Küchenausstattung: nicht in Wertermittlung enthalten Bauschäden und Baumängel: Die Ausstattung des Einfamilienhauses ist einfach und entspricht nicht mehr dem zeitgemäßen Geschmack. Die technische Ausstattung wird nach WertR 2006 ebenfalls als einfach eingestuft und entspricht größtenteils nicht mehr der Norm. Der Grundriss sowie die Bausubstanz ist als gut einzustufen. Um das Objekt nachhaltig wirtschaftlich zu nutzen, sind wesentliche Modernisierungen,-Sanierungen und Instandhaltungen notwendig. Ein gewisser Instandhaltungsrückstand wird in der Abschreibung und bei der Festsetzung des Baualters berücksichtigt. Beim Bewertungsobjekt wird für die am Ortstermin festgestellten Schäden und Mängel ein zusätzlicher Abschlag als sachgerecht erachtet und wie folgt begründet: Gebäude Die Fenster entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen an die EnEV, sind verwittert, dichten das Gebäude nicht mehr richtig ab und sollten deshalb erneuert werden. Die geschätzten Kosten in Höhe von rund werden zu 40 % als Instandhaltungskosten in Abzug gebracht, der Rest fällt unter Modernisierung. Die Dämmung der Fassade entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen nach EnEV2009. Die Fassade weist teilweise Rissbildung und starke Witterungsspuren wie Feuchtschäden auf. Da wahrscheinlich über 10 % der Fassade als schadhaft gelten und ausgebessert werden müssen ist die gesamte Fassade nach den Anforderungen der EnEV 2009 zu dämmen. Die geschätzten Kosten in Höhe von rund werden zu 30 % als Instandhaltung in Abzug gebracht, der Rest fällt unter Modernisierung. Das Dach hat keine, den heutigen Anforderungen entsprechende Wärmedämmung. Die Dachbalken weisen teilweise Fäulnisbildung auf, welche auf Feuchteschäden zurück zuführen sind. Das Dach ist mit Welleternitplatten versehen, welche, baualtersbedingt, wahrscheinlich noch mit Asbest versehen sind. Das Dach muss, da es tlw. nicht mehr dicht ist, erneuert werden. Die geschätzten Kosten für die Dacherneuerung in Höhe von rund werden zu 80 % als Instandhaltungskosten in Abzug gebracht. Die Altlastenbeseitigung für die Entsorgung des Eternitdaches wird wie folgt ermittelt: ca. 190 m² * 0,05 m = rund 9,5 m³ * 210,0 / m³ = zzgl. Demontage der Platten rund 1.500,00 pauschal ergibt rund 3.500,00. Die Zimmertüren sind stark abgewohnt und müssen komplett überarbeitet werden. Die geschätzten Kosten in Höhe von rund Euro werden zu 100 % als Instandhaltungskosten in Abzug gebracht. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 12 von 50

13 Die gesamt Elektroinstallation entspricht aufgrund der Schraubsicherungen und dem 2-Phasen- Leitungssystem nicht mehr den heutigen Anforderungen nach VDE und somit dem heutigen Standard. Die gesamte Installation muss überarbeitet werden. Die geschätzten Kosten in Höhe von rund Euro werden zu 50 % als Instandhaltung in Abzug gebracht, der Rest fällt unter Modernisierungsaufwendungen. Die Sanitärausstattung (Bad, WC und Gäste-WC) ist tlw. schadhaft, nicht mehr zweckmäßig und entspricht nicht mehr dem heutigen Geschmack. Die Sanitärinstallation sollte komplett überarbeitet werden. Die geschätzten Kosten in Höhe von rund für den Einbau eines neuen Bades im OG, der Sanierung der beiden Gäste-WC s und den Rückbau bzw. der Sanierung der Sanitärinstallation im Keller werden zu 30 % als Instandhaltungsstau in Abzug gebracht, der Rest fällt unter Modernisierungsaufwendungen. Die Böden, Decken und Wände sind bereits stark abgewohnt und nicht mehr instand gehalten worden. Sämtliche Wände, Böden und Decken sind zu sanieren. Die geschätzten Kosten in Höhe von rund Euro werden zu 100 % als Instandhaltungsstau abgezogen. Die Treppe ist wegen dem Treppenlift stark in Mitleidenschaft gezogen worden. Für das Abschleifen und Sanieren der Treppe werden Kosten in Höhe von rund geschätzt, die zu 100 % als Instandhaltungsstau in Abzug gebracht werden. Das Schwimmbad im Garten ist alters- und zustandsbedingt ohne Generalsanierung und Erneuerung der Schwimmbadtechnik nicht mehr zu betreiben. Die geschätzten Kosten in Höhe von rund für einen Rückbau wie für die Instandhaltung geben sich ungefähr die Waage und werden zu 100 % als Instandhaltungsstau in Abzug gebracht. Um das Einfamilienhaus wieder nachhaltig nutzen zu können ist es notwendig umfangreiche Sanierungen und Modernisierungen durchzuführen. Für die gesamten Sanierungs- Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sehe ich es als sachgerecht oben aufgeführte Kosten in Abzug zu bringen. Der Ansatz wird im Text unter der Anlage Kostengliederung zusätzlich begründet. Die Sanierungs- und Instandhaltungskosten wurden unter Berücksichtigung des Baukostenindex sowie der Baukosten nach Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel und einer Online- Berechnung ermittelt. Grundrissgestaltung: wirtschaftliche Wertminderungen: individuell mangelnde Wärmedämmung Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 13 von 50

14 3.2.6 Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besonnung und Belichtung: ausreichend Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf Garage Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Garage eingeschossig; nicht unterkellert; Pultdach; einseitig angebaut, Geräteraum Baujahr: Außenansicht: 1964 (gemäß Angaben der Auftraggeberin) insgesamt verputzt, gestrichen Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Umfassungswände: Zufahrt: Dach: Streifenfundament einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung Asphalt, Schwingtor aus Blech, braun gestrichen, Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten Dachform: Pultdach Dacheindeckung: Welleternit ohne Dämmung; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: keine besondere Einrichtungen: wirtschaftliche Wertminderungen: keine vorhanden keine Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf Außenanlagen Wegbefestigung, Asphaltierung, Pflaster und Naturstein; Rasenfläche mit üblichem Aufwuchs; Einfriedung durch Zaun, Mauer und Hecken; ein in das Erdreich eingelassenes Schwimmbad (6,5m*3m); Terrasse; Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 14 von 50

15 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Musterhausen, Musterstraße 10 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Band Blatt lfd. Nr. Trostberg Gemarkung Flur Flurstück Fläche Trostberg m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem ImmoWertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende, besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen, baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 15 von 50

16 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (gute Lage) 175,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundflächenzahl (GRZ) = 0,40 Geschossflächenzahl (GFZ) = 1,0 Anzahl der Vollgeschosse = 2-3 VG Anbauart = freistehend Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundflächenzahl (GRZ) = 0,24 Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,12 Anbauart = freistehend Bauweise = offen Grundstücksfläche = 931,00 m² Grundstückstiefe = 45 m Grundstücksbreite = 20 m Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 16 von 50

17 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 175,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 175,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,06 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage gute Lage gute Lage 1,00 Anbauart freistehend freistehend 1,00 lageangepasster, abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 185,50 /m² GFZ 1 0,12 1,00 GRZ 0,40 0,24 1,00 Fläche (m²) 931 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,00 Vollgeschosse 2-3 VG 1,00 angepasster, abgabenfreier, relativer Bodenrichtwert = 185,50 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier, relativer Bodenwert = 185,50 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier, relativer Bodenwert = 185,50 /m² Fläche 931 m² abgabenfreier Bodenwert = ,50 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt , Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen, nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen, besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener, besonderer Bauteile und Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 17 von 50

18 besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter, besonderer, objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer, objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen, marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhalts- oder Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 18 von 50

19 Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i. d. R. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d. h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende, besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i. d. R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z. B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche, wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 19 von 50

20 Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens- Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden, individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen, baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d. h. den am Markt durchschnittlich (d. h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d. h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer, objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z. B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z. B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 20 von 50

21 4.4.3 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Garage Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) 0,00 m³ Brutto-Grundfläche (BGF) 353,25 m² Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 121,2 121,2 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 626,00 /m² BGF 251,00 /m³ BRI NHK am Wertermittlungsstichtag 758,71 /m² BGF 304,21 /m³ BRI Herstellungskosten (ohne BNK) Normgebäude , ,34 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) , ,34 Baunebenkosten (BNK) prozentual 12,00 % 3,00 % Betrag ,72 282,55 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) , ,89 Alterswertminderung Modell linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 73 Jahre 25 Jahre 73 Jahre 25 Jahre prozentual 65,75 % 65,75 % Betrag , ,34 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , ,55 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) , ,55 Gebäudesachwerte insgesamt ,84 Sachwert der Außenanlagen 2.122,66 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,50 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,50 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,00 marktangepasster, vorläufiger Sachwert = ,50 besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 (marktangepasster) Sachwert = ,50 rd ,00 Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 21 von 50

22 4.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); beim BRI z. B. nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone); bei der BGF z. B. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone) und Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel entnommen. Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 22 von 50

23 Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach WertR) für das Gebäude: Einfamilienhaus Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Fassade Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes Einfach Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) Mauerwerk mit Putz ohne Dämmung (rel. Anteil 11,10 %) Fenster Einfach Holz, Einfachverglasung (rel. Anteil 11,10 %) Dächer Einfach Welleternit, keine Wärmedämmung (rel. Anteil 11,10 %) Sanitär Einfach 1 Bad mit WC (rel. Anteil 11,10 %) Innenwandbekleidung der Nassräume Mittel Fliesen (rel. Anteil 11,10 %) Bodenbeläge (rel. Anteil 11,10 %) Innentüren Mittel Mittel Teppich, Fliesen, Parkett; Nassräume: Fliesen Holztürblätter, Holzzargen (rel. Anteil 11,10 %) Heizung (rel. Anteil 11,10 %) Elektroinstallation (rel. Anteil 11,10 %) Insgesamt 99,90 % davon: Gehoben Zentralheizung Warmwasserbereitung zentral Mittel je Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3 Steckdosen, Installation unter Putz einfach mittel gehoben 44,40 % 44,40 % 11,10 % Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 23 von 50

24 Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilienhaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gebäudeart: Gebäudetyp: Einfamilien - Wohnhäuser freistehend Typ 1.01 KG+EG, SD (voll ausgebaut) Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 760,00 /m² BGF Gebäudeart: Freistehend Ausstattungsstandard: Gehoben x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1964 x 1,00 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Regionalfaktor Bundesland Bayern x 1,07 Regionalfaktor Gemeindegröße Musterhausen EW x 0,92 modifizierter NHK-Grundwert = 748,14 /m² BGF Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 660,00 /m² BGF Gebäudeart: Freistehend Ausstattungsstandard: Mittel x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1964 x 1,00 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Regionalfaktor Bundesland Bayern x 1,07 Regionalfaktor Gemeindegröße Musterhausen EW x 0,92 modifizierter NHK-Grundwert = 649,70 /m² BGF Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 580,00 /m² BGF Gebäudeart: Freistehend Ausstattungsstandard: Einfach x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1964 x 1,00 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Regionalfaktor Bundesland Bayern x 1,07 Regionalfaktor Gemeindegröße Musterhausen EW x 0,92 modifizierter NHK-Grundwert = 570,95 /m² BGF Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungsstandard gehoben mittel einfach modifizierter NHK 2000-Grundwert [ /m² BGF] 748,14 649,70 570,95 relativer Gebäudeanteil [%] 11,1/100 44,4/100 44,4/100 relativer NHK Anteil [ /m² BGF] 83,13 288,76 253,76 Summe 100/ ,65 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 626,00 /m² BGF Immobilienbewertung Gerhard Hofer Seite 24 von 50