WTS Immobilien Summit Trends bei Immobilieninvestitionen Strukturierung + Finanzierung + Steuern. Umsatzsteuerliche Risiken und Gestaltungsfragen

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1 WTS Immobilien Summit Trends bei Immobilieninvestitionen Strukturierung + Finanzierung + Steuern Umsatzsteuerliche Risiken und Gestaltungsfragen

2 Agenda Immobilien-Transaktion Grundstücksübertragung als Lieferung Bezogene Leistungen Übergang von Verträgen Geschäftsveräußerung im Ganzen Grundlagen Steuerfalle für den Veräußerer Steuerfalle für den Erwerber Steuerklausel Cross-border Lease Besonderheiten beim Share Deal 2

3 Immobilien-Transaktion Grundstücksübertragung als Lieferung Ein Unternehmer veräußert ein Grundstück im Inland (Steuerbarkeit) gegen Entgelt an den Erwerber Lieferung Unternehmer Erwerber 3

4 Immobilien-Transaktion Grundstücksübertragung als Lieferung Frage: Ist eine Grundstückslieferung steuerfrei oder steuerpflichtig? Grundprinzip: Steuerfreiheit 4 Nr. 9 Buchst. a UStG Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind steuerfrei Alternative: Option zur Steuerpflicht 9 Abs. 1 i.v.m. Abs. 3 S. 2 UStG Der Umsatz wird an einen anderen Unternehmer ausgeführt Der Unternehmer behandelt die Grundstückslieferung als steuerpflichtig Zustimmung des Leistungsempfängers erforderlich Der Verzicht auf die Steuerfreiheit kann nur in dem gemäß 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden 4

5 Immobilien-Transaktion Grundstücksübertragung als Lieferung Frage: Wer ist Schuldner der Umsatzsteuer bei der Grundstückslieferung? Grundprinzip: Leistender 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a UStG Der Leistende schuldet die Umsatzsteuer und führt die Steuer ab Ausnahme: Empfänger 13b Abs. 1 Nr. 3 i.v.m. Abs. 2 UStG Der Empfänger schuldet die Umsatzsteuer und führt die Steuer ab Kein Ausweis von Umsatzsteuer trotz Option zur Steuerpflicht USt

6 Immobilien-Transaktion Bezogene Leistungen Gutachten Allgemeines Marktgutachten Spezifisches Immobiliengutachten Beratung Bsp.: Due Diligence Werbeleistung Maklerkosten Notarkosten Finanzierung 6

7 Immobilien-Transaktion Bezogene Leistungen Frage: Wo ist der Ort der bezogenen Leistungen? Belegenheitsprinzip 3a Abs. 2 Nr. 1 UStG Leistung ist dort ausgeführt, wo das Grundstück belegen ist Bsp.: Notarleistung RL 34 Abs. 6 UStR Empfängerortprinzip 3a Abs. 3 und 4 UStG Leistung ist dort ausgeführt, wo der Empfänger sein Unternehmen betreibt Bsp.: Steuerberatung RL 34 Abs. 9 Nr. 4 UStR Hinweis: Keine grundsätzliche Änderung durch das MwSt-Paket

8 Immobilien-Transaktion Bezogene Leistungen Frage: Ist die jeweils erhaltene Leistung steuerpflichtig oder steuerfrei? Grundprinzip: Steuerpflichtigkeit 4 UStG Leistung ist steuerpflichtig, falls keine Befreiungsregel greift Ausnahme: Steuerfreiheit 4 UStG Leistung ist steuerfrei, falls eine Befreiungsregel greift Bsp.: Finanzierung 4 Nr. 8 Buchst. a UStG Prüfung der Rechnungen auf umsatzsteuerliche Ordnungsmäßigkeit! 8

9 Immobilien-Transaktion Bezogene Leistungen Vorsteuerabzug hängt von den Ausgangsumsätzen ab Maßgebend ist die Verwendungsabsicht bzw. die Verwendung Bsp.: Steuerpflichtige Grundstücksvermietung Bei gemischter Nutzung Aufteilung der gesamten auf die Anschaffung oder Herstellung entfallenden Vorsteuerbeträge 15 Abs. 4 UStG BMF-Schreiben v Regelmäßiger Aufteilungsmaßstab ist das Verhältnis der tatsächlichen Nutzflächen ( Ertragswertverfahren) Vorsicht: Umsatzsteuerliches Risiko bei fehlerhaftem Vorsteuerabzug 9

10 Immobilien-Transaktion Übergang von Verträgen Mietverträge (inkl. Nebenkosten) Kauf bricht nicht Miete 566 BGB Verkäufer = Leistender bis Übergang Nutzen/Lasten Käufer = Leistender ab Übergang Nutzen/Lasten Folge: Abgrenzung zwischen Verkäufer und Käufer! Die Mietleistungen müssen ordnungsmäßig vom jeweils Leistenden an den Mieter abgerechnet werden. Dies betrifft auch die Nebenleistungen. 10

11 Immobilien-Transaktion Übergang von Verträgen Instandhaltungen und Wartungsverträge Vertragspartner? Eigenleistungen vs. Fremdleistungen? Bsp.: Leistungskommission Verrechnungen? Bsp.: Kaufpreisbestandteil Versicherungen etc. 11

12 Geschäftsveräußerung im Ganzen Grundlagen Von einem Unternehmer wird das Unternehmen oder ein gesondert geführter Betrieb des Unternehmens im Ganzen auf einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen (un-)entgeltlich übertragen oder in eine Gesellschaft eingebracht Geschäftsveräußerung im Ganzen Auch eine Immobilien-Transaktion kann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellen 12

13 Geschäftsveräußerung im Ganzen Grundlagen Frage: Welche Kriterien kommen zur Anwendung? Auslegung des Art. 19 MwStSystRL i.v.m. 1 Abs. 1a UStG durch den EuGH und den BFH Allgemeine Kriterien: Übertragung der wesentliche Betriebsgrundlagen bzw. Fortführung durch langfristige Pacht-/Mietverträge Fortführungsmöglichkeit durch den Erwerber (ohne großen finanziellen Aufwand) Absicht des Erwerbers zum Weiterbetrieb ( Betriebseinstellung) Anpassungen des Geschäftsbetriebs sind unschädlich 13

14 Geschäftsveräußerung im Ganzen Grundlagen Besondere Kriterien bei einem Grundstück: Kaufgegenstand stellt Betrieb/Teilbetrieb dar (Ertragsteuerrecht)? Indizwirkung Grundstück im Anlage- oder im Umlaufvermögen? Vermietetes oder unvermietetes Grundstück? Eigenständige Verwaltung und Kostenrechung für das Grundstück? Abwägung für jeden Einzelfall notwendig! 14

15 Geschäftsveräußerung im Ganzen Grundlagen Frage: Was sind die Folgen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen? Steuerbarkeit des Umsatzes Möglichkeit zur Option In der Rechnung Ausweis von Umsatzsteuer Vorsteuerberichtigung 15a UStG Vornahme beim Veräußerer Erwerber tritt in die Rechtsstellung des Veräußerers ein (Informationspflicht) Gesamtrechtsnachfolge! Bsp: Forderungsausfall 15

16 Geschäftsveräußerung im Ganzen Steuerfalle für Veräußerer FALL: Jongleur J erwirbt ein unbebautes Grundstück und errichtet die Büroimmobilie Pyramide Center Die Vermietung des fertig gestellten Komplexes an den Mieter M erfolgt steuerpflichtig Jongleur J verkauft das bebaute Grundstück an den Investor I Beide Vertragsparteien gehen bei der Transaktion von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus Jongleur J und Investor I regeln mangels Steuerbarkeit des Vorgangs im Kaufvertrag die Frage der Option zur Umsatzsteuer nicht Im Rahmen einer späteren Betriebsprüfung wird festgestellt, dass eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht vorlag 16

17 Geschäftsveräußerung im Ganzen Steuerfalle für Veräußerer FALL: Lösung Jongleur J erbringt eine steuerbare und steuerfreie Grundstückslieferung an den Investor I 4 Nr. 9 Buchst. a UStG Ein Verzicht auf die Steuerfreiheit ist nicht erfolgt 9 Abs. 1 i.v.m. Abs. 3 S. 2 UStG Jongleur J hat eine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen 15a UStG Ausweg Kaufpreis(nach)verhandlungen mit Investor I? Nachträgliche Option zur Umsatzsteuer? 17

18 Geschäftsveräußerung im Ganzen Steuerfalle für Erwerber FALL: Eigentümer E ist Besitzer der Büroimmobilie Super Tower Die Vermietung des Komplexes an den Mieter M erfolgt steuerpflichtig Eigentümer E verkauft das bebaute Grundstück an den Investor I Beide Vertragsparteien gehen bei der Transaktion von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus Mieter M wird insolvent und wird ersetzt durch Behörde B 18

19 Geschäftsveräußerung im Ganzen Steuerfalle für Erwerber FALL: Lösung Eigentümer E erbringt keine steuerbare Grundstückslieferung an den Investor I 1 Abs. 1a UStG Geschäftsveräußerung im Ganzen Wechsel im Mietverhältnis mit nunmehr Ausschlussumsätzen Investor I hat eine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen 15a UStG Informationspflicht von Eigentümer E an Investor I Ausweg Kaufpreis(nach)verhandlungen mit Eigentümer E? Ausgleichszahlung von Eigentümer E? 19

20 Steuerklausel Durch die Aufnahme einer Steuerklausel zur Umsatzsteuer in den Vertrag sollen die betreffenden Punkte eindeutig geregelt werden. Frage: Was ist auf jeden Fall zu regeln? Kaufpreis und Kaufpreisanpassungen Vereinbarung über Ausgleichszahlungen Abstimmung über Zinsen Verständigung über Steuerbarkeit oder Steuerbarkeit des Vorgangs Alternatives Szenario Vorsorgliche Option zur Steuerpflicht (Annahme: Steuerbarkeit) Umfang von Informationsrechten und Informationspflichten Verständigung über eine verbindlichen Auskunft 20

21 Cross-border Lease Bei einer grenzüberschreitenden Vermietung sind umsatzsteuerliche Besonderheiten zu beachten Ansässigkeit RL 182a Abs. 29 S. 2 UStR Inländer vs. Ausländer Steuerschuldnerschaft 13b UStG Rechnungsstellung 14 UStG Vorsteuer 15; 18 Abs. 9 UStG Registrierung vs. Vergütungsverfahren 21

22 Cross-border Lease FALL: Immobilien Sarl ist in Luxemburg ansässig Die Gesellschaft will auf dem Immobilienmarkt in Deutschland tätig werden Unternehmer U baut nach Auftrag ein Gebäude für die Immobilien Sarl mit einer Bauzeit von ca. 2 Jahren Diverse weitere Lieferanten L führen Leistungen an die Immobilien Sarl in dieser Zeit aus. Nach Fertigstellung vermietet die Immobilien Sarl das Gebäude an den Mieter M steuerpflichtig Problem: Immobilien Sarl ist mit deutschen Vorsteuerbeträgen über die Laufzeit von 2 Jahren belastet (Cash-Flow) 22

23 Cross-border Lease FALL: Immobilien Sarl Belastung mit deutschen Vorsteuern! Mieter M Lieferant 3 Lieferant 2 Unternehmer U Lieferant 1 23

24 Cross-border Lease FALL: Lösung Immobilien Sarl wird (erst) durch die Vermietung des Gebäudes zum inländischen Unternehmer RL 182a Abs. 29 S. 2 UStR Die Vorsteuerbeträge sind (bis dann) im Vergütungsverfahren zu erstatten Ausweg Immobilien Sarl muss einen Umsatz im Inland tätigen Immobilien Sarl ist Leistungsempfänger einer von einem ausländischen Leistenden im Inland steuerbaren sonstigen Leistung oder Werklieferung und ist damit Steuerschuldner Immobilien Sarl erwirbt (vorab) steuerpflichtig das Grundstück und ist damit Steuerschuldner 24

25 Besonderheiten beim Share Deal Beim Share Deal kommt es zu keiner unmittelbaren Übertragung eines Grundstücks, statt dessen werden Anteile an einer Gesellschaft übertragen, welche das Grundstück hält. Somit liegt eine mittelbare Übertragung vor. Es gelten die umsatzsteuerlichen Regelungen zu Anteilen ( Grundstücke). Übertragung eines Anteils Ort 3a Abs. 4 Nr. 6 Buchst. a UStG ( Belegenheitsprinzip) Steuerfreiheit 4 Nr. 8 Buchst. f UStG Option zur Umsatzsteuer 9 Abs. 1 UStG Vorsteuerabzug 15 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2 Buchst. b UStG 25

26 Kontakt Joachim Strehle Thomas-Wimmer-Ring München Tel Fax Mob

27 Exclaimer Der von WTS Aktiengesellschaft Steuerberatungsgesellschaft erstellte Foliensatz zum Immobilien Summit (Teil Umsatzsteuer) kann nicht die Beratung im Einzelfall ersetzen. Für die Richtigkeit der getroffenen Aussagen wird keine Haftung übernommen. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an die WTS Aktiengesellschaft Steuerberatungsgesellschaft. 27

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