Bericht. über die Prüfung der Verschmelzung der. Prime Office REIT-AG, München. auf die. OCM German Real Estate Holding AG, Köln

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1 Bericht über die Prüfung der Verschmelzung der Prime Office REIT-AG, München auf die OCM German Real Estate Holding AG, Köln

2 INHALTSVERZEICHNIS ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS A. AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG 1 I. Auftrag 1 II. Auftragsdurchführung 2 B. GEGENSTAND UND UMFANG DER VERSCHMELZUNGSPRÜFUNG 6 I. Gegenstand der Prüfung 6 II. Umfang der Prüfung 6 C. PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES 8 I. Vollständigkeit und Richtigkeit des Entwurfs des Verschmelzungsvertrages 8 1. Bezeichnung der beteiligten Rechtsträger ( 5 Abs. 1 Nr. 1 UmwG) 8 2. Vereinbarung über die Vermögensübertragung ( 5 Abs. 1 Nr. 2 UmwG) 8 3. Umtauschverhältnis der Aktien ( 5 Abs. 1 Nr. 3 UmwG) 9 4. Einzelheiten für die Übertragung der Aktien ( 5 Abs. 1 Nr. 4 UmwG) 9 5. Dividendenberechtigung ( 5 Abs. 1 Nr. 5 UmwG) Verschmelzungsstichtag ( 5 Abs. 1 Nr. 6 UmwG) Gewährung besonderer Rechte ( 5 Abs. 1 Nr. 7 UmwG) Gewährung besonderer Vorteile ( 5 Abs. 1 Nr. 8 UmwG) Folgen für die Arbeitnehmer und deren Vertretungen ( 5 Abs. 1 Nr. 9 UmwG) 11 II. Angaben zur Ermittlung des Umtauschverhältnisses gemäß 12 Abs. 2 UmwG Methode zur Ermittlung des Umtauschverhältnisses Angemessenheit der Methode zur Ermittlung des Umtauschverhältnisses Angaben nach 12 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UmwG 16 III. Abfindungsangebot im Verschmelzungsvertrag 17 D. PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN 18 I. Bewertungsverfahren 18 II. Bewertungsobjekte Prime Office OCM 20 III. Bewertungsstichtag 22 IV. Planungsrechnung der Prime Office Unternehmensplanung Beurteilung der Planungsrechnung 27

3 V. Planungsrechnung der OCM Unternehmensplanung Beurteilung der Planungsrechnung 34 VI. Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes Grundlagen Basiszinssatz Marktrisikoprämie Beta-Faktor Wachstumsabschlag 40 VII. Unternehmenswerte Prime Office OCM 46 VIII. Sensitivitätsanalyse 50 IX. Plausibilisierung der ermittelten Wertrelationen Net Asset Value Multiplikatoren 53 E. ERMITTLUNG DES ANGEMESSENEN UMTAUSCHVERHÄLTNISSES 56 I. Umtauschverhältnis auf Basis der Unternehmenswerte 56 II. Umtauschverhältnis auf Basis des Verschmelzungsvertrages 57 III. Beurteilung der Angemessenheit des vorgeschlagenen Umtauschverhältnisses 58 F. PRÜFUNGSERGEBNIS 59 E. ABSCHLIEßENDE ERKLÄRUNG ZUR ANGEMESSENHEIT DES UMTAUSCHVERHÄLTNISSES 62 ANLAGEN

4 ANLAGEN Beschluss des Landgerichts München I vom 23. Mai 2013 zur Bestellung der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, zum gemeinsamen Prüfer für die Überprüfung des Verschmelzungsvertrages zwischen der Prime Office REIT-AG, München, als übertragender und der OCM German Real Estate Holding AG, Köln, als aufnehmender Gesellschaft Anlage I Verschmelzungsvertrag vom 7. August 2013 (UR-Nr. W2509/13 des Notars Dr. Hartmut Wicke, München) Anlage II Seite 1 24 Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2002 sowie Sonderbedingungen für die Erhöhung der Haftung vom 1. Januar 2002 Anlage III Seite 1-3

5 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS Abs. AG AktG AO BaFin BDO BGH bzw. CAGR CAPEX CAPM CBRE EBIT EBITDA EBT EPRA EStG etc. e.v. E&Y FAUB Absatz Aktiengesellschaft Aktiengesetz Abgabenordnung Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München Bundesgerichtshof beziehungsweise Compound Annual Growth Rate (durchschnittliche jährliche Wachstumsrate) Capital expenditures Capital Asset Pricing Model CBRE GmbH, Frankfurt am Main Earnings before interest and tax Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization Earnings before taxes European Public Real Estate Association Einkommensteuergesetz et cetera f. folgende ff. FFO gem. GewStG ggf. GmbH HFA HR B i.d.f. IDW IDW S1 IFRS i.v.m. KG eingetragener Verein Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Fachausschuss für Unternehmensbewertung & Betriebswirtschaft des Instituts der Wirtschaftsprüfer e.v. fortfolgende Funds from Operations gemäß Gewerbesteuer gegebenenfalls Gesellschaft mit beschränkter Haftung Hauptfachausschuss des IDW Handelsregister Abteilung A in der/dieser Fassung Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.v., Düsseldorf IDW Standard S 1 Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen (Stand 2008) International Financial Reporting Standards in Verbindung mit Kommanditgesellschaft

6 KPMG KStG lfd. lt. Mio. NAREIT NAV Nr. OCM p.a. p.m. Prime Office REIT REIT-AG rd. qm SDAX TEUR TV UR-Nr. UmwG vgl. z.b. zzgl. KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg Körperschaftsteuergesetz laufend laut Millionen National Association of Real Estate Investment Funds Net Asset Value Nummer OCM German Real Estate Holding AG, Köln per annum pro Monat Prime Office REIT-AG, München Real Estate Investment Trust Real Estate Investment Trust Aktiengesellschaft rund Quadradmeter Small Cap Dax Tausend Euro Terminal Value Urkundennummer Umwandlungsgesetz vergleiche zum Beispiel zuzüglich

7 AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG A. Auftrag und Auftragsdurchführung I. Auftrag Die Prime Office REIT-AG, München (im Folgenden auch Prime Office oder übertragender Rechtsträger ) und die OCM German Real Estate Holding AG, Köln (im Folgenden auch OCM oder aufnehmender Rechtsträger ) beabsichtigen die Verschmelzung gemäß 2 Nr. 1 UmwG durch die Übertragung des Vermögens der Prime Office als Ganzes mit allen Rechten und Pflichten unter Auflösung ohne Abwicklung gemäß 2 Nr. 1 UmwG auf die OCM gegen Gewährung von Aktien der OCM (Verschmelzung durch Aufnahme). Die Übernahme des Vermögens der Prime Office wird im Innenverhältnis mit Wirkung zum Ablauf des 30. Juni 2013 erfolgen. Vom Beginn des 1. Juli 2013, 0:00 Uhr, ( Verschmelzungsstichtag ) an gelten alle Handlungen und Geschäfte der Prime Office für Rechnung der OCM vorgenommen. Der Verschmelzungsvertrag vom 7. August 2013 wird den Hauptversammlungen der OCM am 23. September 2013 und der Prime Office am 24. September 2013 zur Zustimmung vorgelegt werden. Stichtag für die Wertermittlungen und die Ermittlung des Umtauschverhältnisses ist der 24. September Das ist jener Zeitpunkt, an dem der Beschluss zur Verschmelzung des übertragenden Rechtsträgers gefasst wird. Durch Beschluss des Landgerichts München I, 5. Kammer für Handelssachen, wurde die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München ( BDO ), gemäß 60, 10 Abs. 1 UmwG auf gemeinsamen Antrag der Vorstände der Prime Office und der OCM zum gemeinsamen Prüfer für die Überprüfung des Verschmelzungsvertrages zwischen der Prime Office als übertragender und der OCM als aufnehmender Gesellschaft bestellt. Gegenstand unserer Prüfung war der Verschmelzungsvertrag vom 7. August 2013, insbesondere die Beurteilung des darin vereinbarten Umtauschverhältnisses, welches in dem gemeinsamen Verschmelzungsbericht der Vorstände der Prime Office und der OCM rechtlich und wirtschaftlich begründet wird ( 8 UmwG). Seite 1 von 62

8 AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG Die Festlegung des Umtauschverhältnisses erfolgte auf der Grundlage des von der Prime Office und der OCM gemeinschaftlich in Auftrag gegebenen Gutachtens der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg ( KPMG ), zur Ermittlung der Unternehmenswerte und des Umtauschverhältnisses im Rahmen der geplanten Verschmelzung der Prime Office auf die OCM vom 31. Juli Das in der Funktion eines neutralen Gutachters unter dem Datum 31. Juli 2013 erstattete Gutachten der KPMG haben sich die Vorstände der Prime Office und der OCM inhaltlich in vollem Umfang zu Eigen gemacht und als Anlage D dem gemeinsamen Verschmelzungsbericht beigefügt. II. Auftragsdurchführung Wir haben unsere Prüfung nach der gerichtlichen Bestellung am 23. Mai 2013 aufgenommen und bis zum 12. August 2013 durchgeführt. Die als Grundlage der Wertermittlung dienenden Planungsrechnungen und Unterlagen zur Bewertung der Prime Office und der OCM haben wir erhalten und in Gesprächen mit Vertretern der Prime Office und der OCM sowie dem Gutachter KPMG auf ihre Plausibilität hin überprüft. Entwürfe des Verschmelzungsvertrages, des gemeinsamen Verschmelzungsberichts der Prime Office und der OCM, der Transaktionsvereinbarung zwischen Prime Office und der OCM sowie Auszüge aus den Arbeitspapieren des Gutachters KPMG haben wir vor ihrer Unterzeichnung im Entwurf erhalten. Unsere Arbeiten haben wir überwiegend in unserem Münchener Büro durchgeführt. Besprechungen mit den beteiligten Gesellschaften und dem Gutachter KPMG wurden in den Geschäftsräumen der Prime Office und des Gutachters KPMG geführt. Für unsere Prüfung standen uns im Wesentlichen folgende Unterlagen zur Verfügung: Verschmelzungsvertrag vom 7. August 2013 (UR-Nr. W2509/13 des Notars Dr. Hartmut Wicke, München) Gemeinsamer Verschmelzungsbericht der Vorstände der Prime Office und der OCM vom 8. August 2013 Gutachtliche Stellungnahme zur Ermittlung der Unternehmenswerte und des Umtauschverhältnisses im Rahmen der geplanten Verschmelzung der Prime Office REIT-AG, München, auf die OCM German Real Estate Holding AG, Köln, der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, vom 31. Juli 2013 Transaktionsvereinbarung zwischen der Prime Office und der OCM vom 7. August 2013 (UR-Nr. W2509/13 des Notars Dr. Hartmut Wicke, München) Handelsregisterauszug der Prime Office (Stand 12. August 2013) und der OCM (Stand 12. August 2013) Satzung der Prime Office in der Fassung vom 29. Juni 2011 und Satzung der OCM in der Fassung vom 27. Juni 2012 Protokolle der Sitzungen und Beschlussfassungen des Aufsichtsrats der Prime Office vom 28. Juni 2013 und 5. August 2013 Beschluss des Vorstands der Prime Office zur Finanzplanung für den Zeitraum 2013 bis 2017 vom 22. Juli 2013 Seite 2 von 62

9 AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG Protokoll der Sitzung und Beschlussfassungen des Aufsichtsrats der OCM vom 7. August 2013 Konsolidierte Planungsrechnungen der OCM für die Geschäftsjahre 2013 bis 2018, verabschiedet vom Vorstand der Gesellschaft am 5. Juni 2013 und genehmigt vom Aufsichtsrat am 19. Juni 2013 Prüfungsberichte über die von Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, geprüften und mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehenen IFRS- Einzelabschlüsse und Lageberichte der Prime Office für die Geschäftsjahre 2010 bis 2012 Prüfungsberichte über die von Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Köln, geprüften und mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehenen handelsrechtlichen Jahresabschlüsse und Lageberichte der OCM für die Geschäftsjahre 2010 bis 2012 Prüfungsberichte über die von Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Köln, geprüften und mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehenen IFRS- Konzernabschlüsse und Konzernlageberichte der OCM für die Geschäftsjahre 2010 bis 2012 Bericht über die Prüfung des Berichts des Vorstands der OCM über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen der Geschäftsjahre 2010 bis 2012 Geschäftsberichte der Prime Office für die Geschäftsjahre 2010 bis 2012 Ungeprüfte Jahresabschlüsse der German Acorn Real Estate GmbH für die Geschäftsjahre 2010 bis 2012 Präsentation der Geschäftsentwicklung der Prime Office im 1. Quartal 2013 Planungsrechnungen der Prime Office für die Geschäftsjahre 2013 bis 2017, verabschiedet vom Vorstand der Gesellschaft am 22. Juli 2013 Managementpräsentation Prime Office und der OCM vom 29. Mai 2013 CBRE Immobiliengutachten zum 31. Dezember 2012 des Immobilienportfolios der Prime Office CBRE Immobilienübersicht der Prime Office zum 30. Juni 2013, Entwurf vom 22. Juli 2013 BNP Immobiliengutachten zum 31. Dezember 2012 des Immobilienportfolios der OCM CBRE Immobilienübersicht der OCM zum 30. Juni 2013 vom 2. August 2013 Objektspezifische, steuerliche und finanzierungsspezifische Unterlagen zu Darlehens- und SWAP Konditionen der Prime Office und der OCM Confirmatory Financial Due Diligence Report und Tax Red Flag Report and Confirmatory Due Diligence Prime Office von E&Y, Berlin, vom 20. Juni 2013 Red Flag Report zur rechtlichen Due Diligence Prüfung der Prime Office REIT-AG von Hengeler Mueller, Entwurf vom 5. Juni 2013 Financial und Tax Due Diligence Bericht OCM der KPMG, Entwurf vom 21. Juni 2013 Key Issues Report (Legal Factbook) zu grundlegenden Informationen über die Rechtsangelegenheiten der OCM von Freshfields Bruckhaus Deringer vom 18. Juni 2013 Darüber hinaus haben wir auf öffentlich zugängliche Informationen und Kapitalmarktdaten zurückgegriffen. Seite 3 von 62

10 AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG Der Verschmelzungsvertrag, der gemeinsame Verschmelzungsbericht, die Transaktionsvereinbarung und die gutachtliche Stellungnahme der KPMG haben uns bereits vor ihrer Unterzeichnung als Entwürfe vorgelegen. Bei unserer Prüfung haben wir die Stellungnahme des Hauptfachausschusses des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.v. HFA 6/1988 Zur Verschmelzungsprüfung nach 340b Abs. 4 AktG berücksichtigt. Die früheren 339 ff. AktG sind im Jahr 1995 durch entsprechende Vorschriften des UmwG abgelöst worden. Für die Prüfung zur Ableitung der Ertragswerte der Prime Office und der OCM haben wir den IDW Standard Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen (IDW S 1 i.d.f. 2008) beachtet. Art und Umfang unserer Prüfungshandlungen haben wir in unseren Arbeitspapieren festgehalten. Im Rahmen unserer Prüfung haben wir in die Arbeitspapiere des Gutachters KPMG Einsicht genommen. Alle von uns erbetenen Aufklärungen und Nachweise wurden bereitwillig erteilt. Die Vorstände der Prime Office und der OCM haben uns jeweils eine Vollständigkeitserklärung mit dem Inhalt abgegeben, dass uns jeweils alle Angaben und Unterlagen, die für unsere Prüfung des Verschmelzungsvertrages von Bedeutung sind, vollständig und richtig zur Verfügung gestellt worden sind. Diese Vollständigkeitserklärungen datieren vom 12. August Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass wir keine Prüfung der Buchführung, Jahresabschlüsse, Lageberichte oder Geschäftsführung der beteiligten Gesellschaften vorgenommen haben. Diese Prüfungen sind nicht Gegenstand einer Verschmelzungsprüfung. Die Übereinstimmung der Einzel- und Konzernabschlüsse der Prime Office und der OCM für die Geschäftsjahre 2010 bis 2012 mit den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften ist vom Abschlussprüfer uneingeschränkt bestätigt worden. Hinsichtlich der Vollständigkeit der Jahres- und Konzernabschlüsse und der Beachtung bilanzieller Bewertungsvorschriften gehen wir daher von der Korrektheit der uns vorgelegten Unterlagen aus. Über das Ergebnis unserer am 12. August 2013 abgeschlossenen Verschmelzungsprüfung erstatten wir gemäß 60 i.v.m. 12 UmwG den folgenden Bericht. Sollten sich in der Zeit zwischen dem Abschluss unserer Verschmelzungsprüfung am 12. August 2013 und dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der ordentlichen Hauptversammlung der Prime Office am 24. September 2013, die über die Zustimmung zum Verschmelzungsvertrag zwischen der Prime Office und der OCM beschließen wird, wesentliche Veränderungen in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder sonstiger Grundlagen ergeben, die sich auf das Umtauschverhältnis auswirken werden, würden diese in einem etwaigen Spruchverfahren berücksichtigt. Wir haben bei unserer Verschmelzungsprüfung die Vorschriften zur Unabhängigkeit gemäß 60 i.v.m. 11 Abs. 1 UmwG beachtet. Seite 4 von 62

11 AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG Für unsere Verantwortlichkeit gegenüber den an der Verschmelzung beteiligten Gesellschaften und ihren Aktionären ist 11 Abs. 2 UmwG i.v.m. 323 HGB zu beachten. Für die Durchführung des Auftrags und unsere Verantwortlichkeit sind - auch im Verhältnis zu Dritten - die Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2002 sowie unsere Sonderbedingungen für die Erhöhung der Haftung vom 1. Januar 2002 maßgebend, die als Anlagen III beigefügt sind. Bei einer Verwendung unseres Berichts für andere als dem Auftrag zugrunde liegende Zwecke ist dafür Sorge zu tragen, dass auch in diesen Fällen die vorgenannten Allgemeinen Auftragsbedingungen Anwendung finden. Dieser Prüfungsbericht wird ausschließlich für die interne Verwendung durch den Auftraggeber sowie die Verwendung für Informationszwecke im Rahmen der Berichterstattung des Vorstandes an die Aktionäre im Rahmen der Hauptversammlungen der Prime Office und der OCM erstellt. Die interne Verwendung umfasst neben der Information der Auftraggeber die Veröffentlichung im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Hauptversammlungen der Prime Office und der OCM sowie die Vorlage beim jeweils zuständigen Gericht. Der Prüfungsbericht ist nicht zur Veröffentlichung, zur Vervielfältigung oder zur Verwendung für einen anderen Zweck bestimmt. Ohne unsere vorherige schriftliche Einwilligung darf dieser Bericht nicht an Dritte weitergegeben werden. Soweit andere als die Auftraggeber sich uns gegenüber auf die in diesem Bericht getroffenen Feststellungen berufen wollen, weil sie ganz oder teilweise mit oder ohne unsere Zustimmung von diesem Bericht Kenntnis bekommen haben, erkennen Sie die vereinbarte Haftungsbegrenzung und im Übrigen auch die sonstigen Regelungen der diesem Bericht beigefügten Allgemeinen Auftragsbedingungen, auch für alle Ihnen uns gegenüber möglicherweise aus dieser Kenntnisnahme entstehenden Ansprüche, an. Die im Folgenden dargelegten Werte und Bewertungsschritte sind EDV-technisch ermittelt. Die Darstellung von Werten und Berechnungen erfolgt mittels gerundeter Zahlen, weshalb sich Rundungsdifferenzen ergeben können. Aus diesem Grund kann auch die Addition der Tabellenwerte zu Abweichungen bei den ausgewiesenen Zwischen- und Gesamtsummen führen. Seite 5 von 62

12 GEGENSTAND UND UMFANG DER VERSCHMELZUNGSPRÜFUNG B. Gegenstand und Umfang der Verschmelzungsprüfung I. Gegenstand der Prüfung Die Verschmelzungsprüfung erstreckt sich gemäß 60 i.v.m. 9 Abs. 1 UmwG auf die Prüfung der Vollständigkeit und Richtigkeit der im Verschmelzungsvertrag oder seinem Entwurf enthaltenen Angaben und insbesondere darauf, ob das darin vorgesehene Umtauschverhältnis angemessen ist. Gegenstand unserer Prüfung ist der Verschmelzungsvertrag zwischen der Prime Office als übertragender und der OCM als aufnehmender Gesellschaft vom 7. August Der gemeinsame Verschmelzungsbericht der Vorstände der Prime Office und der OCM gemäß 8 UmwG, in dem die Zusammenführung, der Verschmelzungsvertrag im Detail und insbesondere das Umtauschverhältnis rechtlich und wirtschaftlich erläutert und begründet werden, ist nicht Gegenstand der gesetzlichen Verschmelzungsprüfung. Soweit der gemeinsame Verschmelzungsbericht jedoch das Umtauschverhältnis erläutert und begründet, haben wir die enthaltenen Angaben zur Überprüfung der Angemessenheit des Umtauschverhältnisses verwendet. Es gehört auch nicht zu Aufgaben des Verschmelzungsprüfers, die Zweckmäßigkeit oder Wirtschaftlichkeit des Zusammenschlusses zu beurteilen. II. Umfang der Prüfung Der Umfang der Prüfung wird in 9 Abs. 1 UmwG nicht explizit geregelt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Verschmelzungsvertrag oder dessen Entwurf zunächst auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu prüfen. Die Prüfung der Vollständigkeit des Verschmelzungsvertrages erstreckt sich darauf, ob die allgemeinen und rechtsformspezifischen Mindestangaben des UmwG enthalten sind. Gemäß 5 Abs. 1 UmwG müssen mindestens folgende Angaben enthalten sein: die Firma und der Sitz der an der Verschmelzung beteiligten Rechtsträger die Vereinbarung über die Übertragung des Vermögens jedes übertragenden Rechtsträgers als Ganzes gegen Gewährung von Anteilen an dem übernehmenden Rechtsträger das Umtauschverhältnis der Anteile und gegebenenfalls die Höhe der baren Zuzahlung die Einzelheiten für die Übertragung der Anteile des übernehmenden Rechtsträgers den Zeitpunkt, von dem an diese Anteile einen Anspruch auf einen Anteil am Bilanzgewinn gewähren, sowie alle Besonderheiten in Bezug auf diesen Anspruch den Zeitpunkt, von dem an die Handlungen der übertragenden Rechtsträger als für Rechnung des übernehmenden Rechtsträgers vorgenommen gelten (Verschmelzungsstichtag) Seite 6 von 62

13 GEGENSTAND UND UMFANG DER VERSCHMELZUNGSPRÜFUNG die Rechte, die der übernehmende Rechtsträger einzelnen Anteilsinhabern sowie den Inhabern besonderer Rechte wie Anteile ohne Stimmrecht, Vorzugsaktien, Mehrstimmrechtsaktien, Schuldverschreibungen und Genussrechte gewährt, oder die für diese Personen vorgesehenen Maßnahmen jeden besonderen Vorteil, der einem Mitglied eines Vertretungsorgans oder eines Aufsichtsorgans der an der Verschmelzung beteiligten Rechtsträger, einem Abschlussprüfer oder einem Verschmelzungsprüfer gewährt wird die Folgen der Verschmelzung für die Arbeitnehmer und ihre Vertretungen sowie die insoweit vorgesehenen Maßnahmen. Die Prüfung der Richtigkeit der Angaben im Verschmelzungsvertrag erstreckt sich darauf, ob diese sachlich zutreffend und in sich widerspruchsfrei sind. Maßgeblich ist, dass die zugrunde gelegten Sachverhalte den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen und Prognosen und Einschätzungen plausibel sind. Materieller Schwerpunkt der Verschmelzungsprüfung ist die Prüfung der Angemessenheit des vorgesehenen Umtauschverhältnisses. Die Angemessenheit des Umtauschverhältnisses lässt sich inhaltlich aus einer Überprüfung der dieser Wertrelation zugrunde liegenden Unternehmenswerte ableiten. Der Verschmelzungsprüfer hat daher die Ermittlung der Unternehmenswerte hinsichtlich ihrer methodischen Konsistenz und inhaltlicher Prämissen zu beurteilen. Insbesondere ist zu untersuchen, ob die wertrelevanten Daten fachgerecht abgeleitet und die prognostizierten Ergebnisse plausibel erscheinen. Der Prüfungsbericht ist gemäß 60 i.v.m. 12 Abs. 2 UmwG mit einer Erklärung abzuschließen, ob das vorgesehene Umtauschverhältnis und gegebenenfalls die Höhe der baren Zuzahlungen angemessen sind. Dabei ist im Prüfungsbericht anzugeben nach welchen Methoden das vorgeschlagene Umtauschverhältnis ermittelt worden ist aus welchen Gründen die Anwendung dieser Methoden angemessen ist welches Umtauschverhältnis oder welcher Gegenwert sich bei der Anwendung verschiedener Methoden, sofern mehrere angewandt worden sind, jeweils ergeben würde; zugleich ist darzulegen, welches Gewicht den verschiedenen Methoden bei der Bestimmung des vorgeschlagenen Umtauschverhältnisses oder des Gegenwerts und der ihnen zugrunde liegenden Werte beigemessen worden ist und welche besonderen Schwierigkeiten bei der Bewertung der Rechtsträger aufgetreten sind. Seite 7 von 62

14 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES C. Prüfung des Verschmelzungsvertrages I. Vollständigkeit und Richtigkeit des Entwurfs des Verschmelzungsvertrages Wir haben den Verschmelzungsvertrag vom 7. August 2013 hinsichtlich der in 5 Abs. 1 Nr. 1 bis 9 UmwG vorgeschriebenen Angaben geprüft. Aufgrund unserer Prüfung kommen wir zu dem Ergebnis, dass der Verschmelzungsvertrag die vorgeschriebenen Angaben vollständig und richtig enthält und damit den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Zu den gesetzlichen Mindestangaben ergeben sich folgende Feststellungen: 1. Bezeichnung der beteiligten Rechtsträger ( 5 Abs. 1 Nr. 1 UmwG) Firma und Sitz der an der Verschmelzung beteiligten Gesellschaften sind im Verschmelzungsvertrag genannt und entsprechen jeweils den Satzungen der Prime Office und der OCM sowie den Eintragungen der beim Amtsgericht München und Amtsgericht Köln geführten Handelsregister. 2. Vereinbarung über die Vermögensübertragung ( 5 Abs. 1 Nr. 2 UmwG) Nach 1 Ziffer 1.1 des Verschmelzungsvertrages überträgt die Prime Office ihr Vermögen als Ganzes mit allen Rechten und Pflichten unter Auflösung ohne Abwicklung gemäß 2 Nr. 1 UmwG auf die OCM gegen Gewährung von Aktien der OCM (Verschmelzung durch Aufnahme). Der Verschmelzungsvertrag steht gemäß 1 Ziffer 1.2 unter folgenden aufschiebenden Bedingungen: Die Verschmelzung ist kartellrechtlich freigegeben worden. OCM hat die in 3 Ziffer 3.1 und 3.2 vorgesehene Kapitalherabsetzung zum Einzug von eigenen Aktien der OCM und die Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln vor der Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister der OCM rechtswirksam durchgeführt. Prime Office hat auf das Wirksamwerden der Verschmelzung mit der Landesbank Hessen- Thüringen bezüglich der Objekte in Düsseldorf, Stuttgart und Nürnberg sowie mit der Corealcredit Bank AG bezüglich der Refinanzierung des Objekts in Darmstadt bedingte Darlehensverträge geschlossen. Die Darlehensgeber der in der Anlage des Verschmelzungsvertrages aufgeführten Darlehen haben auf ihre Kündigungsrechte und ähnliche Rechte verzichtet, die ihnen für den Fall des Wirksamwerdens der Verschmelzung zustehen. Seite 8 von 62

15 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES Die Objektgesellschaften, deren Anteile jeweils unmittelbar oder mittelbar von der German Acorn PortfolioCo I GmbH ( Homer ) bzw. der German Acorn PortfolioCo II GmbH ( Herkules ) als Tochtergesellschaften der OCM gehalten werden, haben Darlehensverträge geschlossen, mit denen die bis dahin vereinbarte Finanzierung des Erwerbs ihrer jeweiligen Immobilien spätestens mit Wirksamwerden der Verschmelzung abgelöst wird. Die Satzung der OCM ist mit dem Inhalt gemäß der Anlage des Verschmelzungsvertrages von der Hauptversammlung der OCM beschlossen worden. Die Prime Office hat Immobilienverkäufe mit einem Volumen von mindestens EUR 170 Mio. in notarieller Form abgeschlossen. Prime Office und OCM sind berechtigt, gemeinsam auf alle oder einzelne aufschiebende Bedingungen zu verzichten. 3. Umtauschverhältnis der Aktien ( 5 Abs. 1 Nr. 3 UmwG) 2 Ziffer 2.1 des Verschmelzungsvertrages legt fest, dass die OCM als Gegenleistung für die Übertragung des Vermögens der Prime Office für eine auf den Inhaber lautende Stückaktie der Prime Office mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je EUR 1,00 eine auf den Inhaber lautende Stückaktie der OCM mit einen rechnerischen Anteil am Grundkapital von je EUR 1,00 gewährt. Das im Verschmelzungsvertrag vereinbarte Umtauschverhältnis wird im gemeinsamen Verschmelzungsbericht der Vorstände der Prime Office und der OCM detailliert erläutert und begründet. Zur Angemessenheit des im Verschmelzungsvertrag vereinbarten Umtauschverhältnisses wird auf die Ausführungen in Abschnitt E unseres Berichtes verwiesen. 4. Einzelheiten für die Übertragung der Aktien ( 5 Abs. 1 Nr. 4 UmwG) Die Einzelheiten für die Übertragung der Aktien der OCM an die Aktionäre der Prime Office sind in 5 des Verschmelzungsvertrages geregelt. Die Prime Office bestellt die Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Frankfurt am Main, als Treuhänderin für den Empfang der zu gewährenden Aktien der OCM. Die OCM wird der Treuhänderin vor der Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister der OCM die zu gewährenden Aktien übergeben und sie anweisen, die Aktien der OCM nach Eintragung dieser Verschmelzung den Aktionären der Prime Office Zug um Zug gegen Einlieferung ihrer Aktien an der Prime Office zu übergeben. Der Umtausch erfolgt für die Aktionäre der Prime Office gemäß 2 Ziffer 2.1 des Verschmelzungsvertrages kostenfrei. Seite 9 von 62

16 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES 5. Dividendenberechtigung ( 5 Abs. 1 Nr. 5 UmwG) Nach 2 Ziffer 2.2 des Verschmelzungsvertrages sind die von der OCM zu gewährenden Aktien ab dem 1. Januar 2013 gewinnberechtigt. Zur Durchführung der Verschmelzung wird die OCM gemäß 3 Ziffer 3.3 des Verschmelzungsvertrages ihr Grundkapital von EUR ,00 um EUR ,00 auf EUR ,00 durch Ausgabe von neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von EUR 1,00 mit Gewinnberechtigung ab dem 1. Januar 2013 erhöhen. In 8 des Entwurfs des Verschmelzungsvertrages sind die Rechtsfolgen bei Änderungen des vorgesehenen Stichtags geregelt. Falls die Verschmelzung nicht bis zum Ablauf des 31. März 2014 in das Handelsregister der OCM eingetragen ist, wird der Verschmelzung eine Schlussbilanz der Prime Office zum 31. Dezember 2013 zugrunde gelegt. Der Verschmelzungsstichtag verschiebt sich auf den Beginn des 1. Januar 2014, Uhr. Die als Gegenleistung gewährten neuen Aktien der OCM werden ab dem 1. Januar 2014 gewinnberechtigt sein, falls die Verschmelzung erst nach der ordentlichen Hauptversammlung der Prime Office im Jahr 2014, die über die Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2013 beschließt, in das Handelsregister der OCM eingetragen wird. 6. Verschmelzungsstichtag ( 5 Abs. 1 Nr. 6 UmwG) Nach 1 Ziffer 1.4 des Verschmelzungsvertrages erfolgt die Übernahme des Vermögens der Prime Office durch die OCM im Innenverhältnis mit Wirkung zum Ablauf des 30. Juni Vom Beginn des 1. Juli 2013, Uhr (Verschmelzungsstichtag) gelten alle Handlungen und Geschäfte der Prime Office als für Rechnung der OCM vorgenommen. Für den Fall, dass die Verschmelzung nicht bis zum Ablauf des 31. März 2014 in das Handelsregister der OCM eingetragen wird, wird die Schlussbilanz der Prime Office zum 31. Dezember 2013 zugrunde gelegt und gemäß 8 des Verschmelzungsvertrages als Verschmelzungsstichtag der Beginn des 1. Januar 2014, Uhr bestimmt. Falls die Verschmelzung nicht bis zum Ablauf des 30. Juni 2014 durch Eintragung in das Handelsregister der OCM wirksam geworden ist oder eine der Bedingungen des 1 Ziffer 1.2 des Verschmelzungsvertrages nicht bis zum Ablauf des 30. Juni 2014 eingetreten ist, kann jede Vertragspartei gemäß 9 Ziffer 9.1 des Verschmelzungsvertrages mit sofortiger Wirkung vom Verschmelzungsvertrag zurücktreten. 7. Gewährung besonderer Rechte ( 5 Abs. 1 Nr. 7 UmwG) Nach 4 Ziffer 4.1 des Verschmelzungsvertrages werden keine besonderen Rechte für einzelne Aktionäre oder Inhaber besonderer Rechte gewährt, noch sind besondere Maßnahmen für diese Personen vorgesehen. Seite 10 von 62

17 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES 8.Gewährung besonderer Vorteile ( 5 Abs. 1 Nr. 8 UmwG) Gemäß 4 Ziffer 4.2 des Verschmelzungsvertrages werden keine besonderen Vorteile für Vorstandsmitglieder, Aufsichtsratsmitglieder und Abschlussprüfer der beteiligten Gesellschaften oder für den Verschmelzungsprüfer gewährt. Bezüglich der vertraglichen Regelungen des Verschmelzungsvertrages enthalten die Ziffern 4.3 bis 4.6 Sonderregelungen mit den Vorständen. Als Verschmelzungsprüfer bestätigen wir hiermit, dass wir keine besonderen Vorteile erhalten haben und uns solche auch nicht zugesagt worden sind. 9. Folgen für die Arbeitnehmer und deren Vertretungen ( 5 Abs. 1 Nr. 9 UmwG) Die Folgen der Verschmelzung für die Arbeitnehmer und deren Vertretungen sowie die insoweit vorgesehenen Maßnahmen sind in 6 des Verschmelzungsvertrages im Einzelnen beschrieben. Danach gehen mit Wirksamwerden der Verschmelzung durch Eintragung in das Handelsregister der OCM sämtliche Arbeitsverhältnisse, die mit der Prime Office bestehen, gemäß 324 UmwG i.v.m. 613a BGB mit allen Rechten und Pflichten auf die OCM über. Mitbestimmungsrelevante Auswirkungen ergeben sich nicht, da die maßgeblichen Schwellenwerte durch die Verschmelzung nicht überschritten werden. Kapitalmaßnahmen der OCM Vor dem Wirksamwerden des Verschmelzungsvertrages wird gemäß 3 des Verschmelzungsvertrages die OCM die von ihr gehaltenen eigenen Aktien einziehen und ihr Grundkapital entsprechend um EUR 4.023,00 herabsetzen. Weiterhin wird die OCM vor Wirksamwerden des Verschmelzungsvertrages eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln durchführen und das Grundkapital von EUR ,00 um EUR ,00 auf EUR ,00 erhöhen. Die Verschmelzung wird erst in das Handelsregister der OCM eingetragen, nachdem der Einzug der eigenen Aktien und die Kapitalherabsetzung in Höhe von EUR 4.023,00 sowie der Beschluss der Hauptversammlung der OCM über die Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln auf EUR ,00 eingetragen worden ist. Aufgrund unserer Prüfung kommen wir zu dem Ergebnis, dass der Verschmelzungsvertrag alle in 5 Abs. 1 Nr. 1 bis 9 UmwG angeführten geregelten Bestandteile und Angaben vollständig und richtig enthält und damit den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Seite 11 von 62

18 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES II. Angaben zur Ermittlung des Umtauschverhältnisses gemäß 12 Abs. 2 UmwG 1. Methode zur Ermittlung des Umtauschverhältnisses Die Vorstände der Prime Office und der OCM haben das Umtauschverhältnis wie folgt festgelegt: Für eine auf den Inhaber lautende Stückaktie der Prime Office mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital der Prime Office von je EUR 1,00 werden eine auf den Inhaber lautende Stückaktie der OCM mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital der OCM von je EUR 1,00 gewährt. Der Gutachter KPMG hat auf Basis eines gemeinsamen Auftrages der Prime Office und der OCM in einer gutachtlichen Stellungnahme vom 31. Juli 2013 die Unternehmenswerte der Prime Office und der OCM zum 24. September 2013 ermittelt und ein Umtauschverhältnis auf der Grundlage der Unternehmenswerte je Aktie der Prime Office und der OCM ermittelt. Die Vorstände der Prime Office und der OCM haben sich bei der Vereinbarung des Umtauschverhältnisses im Verschmelzungsvertrag dem vom Gutachter KPMG gewählten methodischen Vorgehen angeschlossen und sich die erarbeiteten Ergebnisse vollständig zu Eigen und zum Gegenstand des gemeinsamen Verschmelzungsberichts gemacht. Die gutachtliche Stellungnahme der KPMG vom 31. Juli 2013 sowie deren Entwürfe sind uns für Zwecke der Verschmelzungsprüfung gemäß 60 i.v.m. 9 UmwG zur Verfügung gestellt worden. In der gutachtlichen Stellungnahme der KPMG sind das methodische Vorgehen und die Ermittlung der Unternehmenswerte der Prime Office und der OCM, der Unternehmenswerte je Aktie und die Ermittlung der Umtauschrelation im Detail vor Berücksichtigung der geplanten Kapitalmaßnahmen der OCM umfassend dargestellt. Der Gutachter KPMG führt in seiner Stellungnahme aus, dass die Grundsätze und Methoden angewandt worden sind, die aktuell in der Theorie und Praxis der Unternehmensbewertung als gesichert gelten, in der Verlautbarung des IDW in dem Standard Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen (IDW S 1) in der Fassung vom 2. April 2008 enthalten und auch von der Rechtsprechung anerkannt sind. Danach ist für die Ermittlung eines Unternehmenswertes für Zwecke der Ermittlung von Umtauschrelationen von objektivierten Unternehmenswerten auszugehen. Ein objektivierter Unternehmenswert stellt einen typisierten und intersubjektiv nachprüfbaren Zukunftserfolgswert aus der Perspektive eines inländischen, unbeschränkt steuerpflichtigen Anteilseigners bei Fortführung des Unternehmens in unverändertem Unternehmenskonzept dar. Seite 12 von 62

19 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES 2. Angemessenheit der Methode zur Ermittlung des Umtauschverhältnisses Der Gutachter KPMG hat die Ermittlung des Umtauschverhältnisses vor Berücksichtigung der Kapitalmaßnahmen der OCM auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens durchgeführt. Zu den Einzelheiten unserer Prüfungsfeststellungen verweisen wir auf den Abschnitt D unseres Berichts. a) Ertragswert und Discounted Cash Flow Die vorliegenden Bewertungen beruhen auf den heute in Theorie und Praxis als gesichert geltenden berufsständischen Grundsätzen und Methoden zur Bewertung von Unternehmen, die ihren Niederschlag in der Fachliteratur und in den Verlautbarungen des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW), dort insbesondere in dem Standard Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen (nachfolgend auch IDW S 1 ), gefunden haben. Gemäß IDW S 1 bestimmt sich der Wert eines Unternehmens aus dem Nutzen den dieses aufgrund seiner im Bewertungszeitpunkt vorhandenen materiellen Substanz, seiner Innovationskraft, seiner Produktgestaltung und Marktposition, seiner inneren Organisation, seines Personals sowie seines disponierenden Managements in Zukunft erwirtschaften kann. Unter der Voraussetzung, dass ausschließlich finanzielle Ziele verfolgt werden, wird der Wert eines Unternehmens aus seiner Eigenschaft abgeleitet, durch Zusammenwirken aller die Ertragskraft beeinflussenden Faktoren finanzielle Überschüsse für die Unternehmenseigner zu erwirtschaften (Zukunftserfolgswert). Als gängige und anerkannte Verfahren zur Ermittlung des Zukunftserfolgswertes haben sich in der Praxis das Ertragswertverfahren und die Discounted-Cashflow-Verfahren (im Folgenden: DCF- Verfahren ) herausgebildet. Ertragswert- und DCF-Verfahren beruhen mit dem Kapitalwertkalkül auf der gleichen konzeptionellen Grundlage; jeweils wird der Barwert zukünftiger finanzieller Überschüsse ermittelt. Bei gleichen Bewertungsannahmen bzw. -vereinfachungen, insbesondere hinsichtlich der Finanzierung, führen Ertragswert- wie DCF-Verfahren zu identischen Unternehmenswerten. Bei beiden Bewertungsverfahren wird zunächst der Barwert der finanziellen Überschüsse des betriebsnotwendigen Vermögens ermittelt. Vermögensgegenstände (einschließlich Schulden), die einzeln übertragen werden können, ohne dass davon die eigentliche Unternehmensaufgabe berührt wird, sind als nicht betriebsnotwendiges Vermögen zu berücksichtigen. Die Summe der Barwerte der finanziellen Überschüsse des betriebsnotwendigen und des nicht betriebsnotwendigen Vermögens ergeben grundsätzlich den Unternehmenswert. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Unternehmenswert durch Diskontierung der mit dem Eigentum an dem Unternehmen verbundenen Nettozuflüsse an die Unternehmenseigner. Der zur Ermittlung dieses Barwerts verwendete Kapitalisierungszinssatz repräsentiert die Rendite aus einer zur Investition in das zu bewertende Unternehmen adäquaten Alternativanlage in Form eines Aktienportfolios. Seite 13 von 62

20 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES Die Nettozuflüsse an die Unternehmenseigner ergeben sich vorrangig aus den Ausschüttungen der vom Unternehmen erwirtschafteten finanziellen Überschüsse. Damit setzt die Unternehmensbewertung die Prognose der zukünftigen Überschüsse voraus. Zudem sind auch die zu Wertsteigerungen führenden Thesaurierungen finanzieller Überschüsse des Unternehmens sowie die Verwendung nicht ausgeschütteter Beträge für die Wertermittlung zu berücksichtigen. Dabei sind die gesellschaftsrechtliche Ausschüttungsfähigkeit und die Finanzierung der Ausschüttungen zu beachten. Bei der Prognose der Ausschüttungen ist von den finanziellen Überschüssen auszugehen, die nach Berücksichtigung des zum Bewertungsstichtag dokumentierten Unternehmenskonzeptes und rechtlicher Restriktionen (z.b. Bilanzgewinn, ausschüttungsfähiger handelsrechtlicher Jahresüberschuss) zur Ausschüttung zur Verfügung stehen. Soweit die Planung zwei Phasen unterscheidet, ist die Aufteilung der finanziellen Überschüsse in Ausschüttungen und Thesaurierungen für die erste Phase der Planung (Detailplanungsphase) auf Basis des individuellen Unternehmenskonzeptes, welches unter Berücksichtigung der bisherigen und geplanten Ausschüttungspolitik, der Eigenkapitalausstattung und der steuerlichen Rahmenbedingungen zu plausibilisieren ist, vorzunehmen. Sofern für die Verwendung thesaurierter Beträge keine Planungen vorliegen und auch die Investitionsplanung keine konkrete Verwendung vorsieht, ist eine sachgerechte Prämisse zur Mittelverwendung zu treffen. Im Rahmen der zweiten Phase ( Fortführungsphase, Terminal Value oder ewige Rente ) wird grundsätzlich angenommen, dass das Ausschüttungsverhalten des zu bewertenden Unternehmens äquivalent zum Ausschüttungsverhalten der Alternativanlage ist, sofern nicht Besonderheiten der Branche, der Kapitalstruktur oder der rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind. Für die thesaurierten Beträge wird die Annahme einer kapitalwertneutralen Verwendung getroffen. Aufgrund der Wertrelevanz der persönlichen Einkommensteuern zur Ermittlung objektivierter Unternehmenswerte sieht der IDW S 1 i.d.f anlassbezogene Typisierungen der steuerlichen Verhältnisse der Anteilseigner vor. Bei gesetzlichen und vertraglichen Bewertungsanlässen i.s.d. IDW S 1 i.d.f werden hierbei im Einklang mit der langjährigen Bewertungspraxis und der deutschen Rechtsprechung die steuerlichen Verhältnisse einer inländischen, unbeschränkt steuerpflichtigen Person zu Grunde gelegt. Hierzu sind sachgerechte Annahmen über die persönliche Besteuerung der Nettoeinnahmen aus dem Bewertungsobjekt und der Alternativrendite zu treffen. Die Steuerbelastung der Anteilseigner beschränkt sich auf die Dividenden aus dem Unternehmen sowie auf die vom Anteilseigner realisierten Kursgewinne (zugerechnete Thesaurierungsbeträge). Mit Einführung der Abgeltungssteuer ab 2009 unterliegen dem Anteilseigner zufließende Zinseinkünfte und Dividenden unabhängig seiner individuellen Verhältnisse einer einheitlichen nominellen Steuerbelastung von 25,0% zuzüglich Solidaritätszuschlag. Gleiches gilt für realisierte Kursgewinne, sofern der den Gewinn begründende Erwerb nach dem 1. Januar 2009 erfolgt. Seite 14 von 62

21 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES b) Sonderwerte Sachverhalte, die im Rahmen der Ertragswertermittlung nicht oder nur unvollständig abgebildet werden können, sind grundsätzlich gesondert zu bewerten und dem Ertragswert hinzuzufügen. Neben dem nicht betriebsnotwendigen Vermögen sind davon unter anderem bestimmte Finanzaktiva sowie steuerliche Effekte betroffen. Als nicht betriebsnotwendig gelten solche Vermögensteile, die frei veräußert werden können, ohne dass davon die eigentliche Unternehmensaufgabe berührt wäre. Bei der Bewertung des nicht betriebsnotwendigen Vermögens mit dem Liquidationswert sind die Kosten der Liquidation von den Liquidationserlösen abzusetzen sowie die steuerlichen Folgen auf Unternehmensebene zu berücksichtigen. Inwieweit Steuern auf der Eigentümerebene zu berücksichtigen sind, hängt von der beabsichtigten Verwendung der erzielten Erlöse ab. Falls nicht mit einer sofortigen Liquidation zu rechnen ist, muss ein Liquidationskonzept entwickelt, ein angemessener Liquidationszeitraum angesetzt und der Liquidationserlös abzüglich der Kosten der Liquidation auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden. Soweit den nicht betriebsnotwendigen Vermögensteilen Schulden zuzurechnen sind, müssen diese zusammen mit den bei ihrer Ablösung anfallenden Ausgaben von dem zu erzielenden Liquidationserlös gekürzt werden. c) Liquidationswert Erweist es sich gegenüber der Unternehmensfortführung insgesamt als vorteilhafter, die einzelnen Vermögensteile des Unternehmens gesondert zu veräußern, so ist die Summe der dadurch erzielbaren Nettoerlöse, das ist der Liquidationswert, zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall war davon auszugehen, dass die Ertragswerte der zu bewertenden Gesellschaften über dem entsprechenden Liquidationswert bei unterstellter Zerschlagung aufgrund der dann anfallenden Kosten (z.b. Sozialpläne, Rückstellungen für Kosten aus Vertragsauflösungen und noch zu erbringende Leistungen, gegebenenfalls auch Ertragsteuern) liegen. d) Substanzwert Dem Substanzwert als (Netto-) Rekonstruktions- oder Wiederbeschaffungswert aller im Unternehmen vorhandenen Vermögensgegenstände (und Schulden) fällt durch den fehlenden direkten Bezug zu den künftigen finanziellen Überschüssen keine eigenständige Bedeutung zu. e) Börsenwert Da die Aktien der OCM im Gegensatz zur Prime Office nicht an einer Börse notiert sind, ist eine Ableitung des Umtauschverhältnisses anhand der Relation der Börsenkurse nicht möglich. Seite 15 von 62

22 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES f) Vergleichsorientierte Bewertung In der Bewertungspraxis ist es nicht unüblich, indikative Unternehmenswerte oder Wertbandbreiten mit Hilfe von Multiplikatoren zu bestimmen. Bei der Multiplikatoren-Bewertung handelt es sich um einen vereinfachten, marktorientierten Bewertungsansatz, der auf am Markt bereits zustande gekommenen Preisen und dadurch auf am Markt verarbeiteten Informationen aufbaut. Der Wert eines Unternehmens errechnet sich dabei aus dem Produkt einer Bezugsgröße mit einem Multiplikator. Damit liegt dem Multiplikator-Verfahren die Annahme zugrunde, dass ähnliche Unternehmen ähnlich bewertet werden. Diese Verfahren erlauben nur eine grobe Annäherung an einen möglichen Marktwert eines Bewertungsobjekts, da sich die spezifischen wirtschaftlichen Verhältnisse eines Bewertungsobjekts über ein Vergleichsunternehmen nur eingeschränkt abbilden lassen. Die Multiplikatoren-Bewertung kann indes nicht an die Stelle einer Ertragsbewertung treten, da sie nur vereinfachte, pauschale Ertragswerte darstellt. Sie bietet allein Anhaltspunkte für eine Plausibilitätskontrolle. Da aber weder die spezifische Planungsrechnung noch mögliche Sonderwerte der Prime Office und der OCM in der Multiplikatoren-Bewertung ausreichend Berücksichtigung finden, ist eine derartige vergleichsorientierte Bewertung zur Bestimmung eines angemessenen Umtauschverhältnisses nicht sachgerecht und eine umfassende analytische Bewertung nach der Ertragswertmethode vorzuziehen. 3. Angaben nach 12 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UmwG Das Umtauschverhältnis ist auf der Grundlage der Ertragswertmethode ermittelt worden. In den Unternehmenswerten der Prime Office und der OCM sind neben den Ertragswerten zusätzlich gesondert zu bewertende Sachverhalte werterhöhend berücksichtigt. Die Angaben nach 12 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UmwG, welches Umtauschverhältnis sich bei der Anwendung verschiedener Methoden, sofern mehrere angewandt worden sind, jeweils ergeben würde, und welches Gewicht den verschiedenen Methoden beigemessen worden ist, entfallen, da keine anderen Methoden angewandt worden sind. Besondere Schwierigkeiten bei der Wertermittlung der Prime Office und der OCM i.s.d. 12 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UmwG haben wir aufgrund unserer Prüfung der vorgenommenen Wertermittlungen nicht festgestellt. Seite 16 von 62

23 PRÜFUNG DES VERSCHMELZUNGSVERTRAGES III. Abfindungsangebot im Verschmelzungsvertrag Sämtliche Aktien der OCM sollen im Regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse zugelassen werden. Dabei soll der vor der Kapitalerhöhung zur Durchführung der Verschmelzung bereits bestehende Bestand an Aktien der OCM unmittelbar vor der Eintragung der Verschmelzung der OCM zum Börsenhandel an der Frankfurter Wertpapierböse zugelassen werden. Die Börsenzulassung der den Aktionären der Prime Office zur Durchführung der Verschmelzung aus der Kapitalerhöhung zu gewährenden Aktien soll an dem Tag erfolgen, an dem durch die Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister der OCM die Verschmelzung wirksam wird, so dass die Depotgutschriften in börsennotierten Aktien erfolgen. Die Aufnahme des Börsenhandels der Aktien der OCM soll am darauffolgenden Börsenhandelstag erfolgen. In der Transaktionsvereinbarung vom 7. August 2013 hat sich die OCM verpflichtet, sich nach besten Kräften darum zu bemühen, vor dem Wirksamwerden der Verschmelzung die Zulassungsvoraussetzungen an der Frankfurter Wertpapierbörse herbeizuführen. Die Prime Office und die OCM haben sich mit der Börse über das Verfahren abgestimmt, sodass dadurch kein Angebot zur Barabfindung der OCM an die Aktionäre der Prime Office nach 29 UmwG notwendig wird. Da der vor Eintragung der Kapitalerhöhung zwecks Durchführung der Verschmelzung bereits bestehende Bestand an Aktien der OCM unmittelbar vor der Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister der OCM zum Börsenhandel zugelassen wird und es sich damit im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Verschmelzung um eine börsennotierte Aktiengesellschaft handelt, war ein Barabfindungsangebot nach 29 Abs. 1 i.v.m. 30 Abs. 2 UmwG nicht zu prüfen. Seite 17 von 62

24 PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN D. Prüfungsfeststellungen im Einzelnen I. Bewertungsverfahren Die Ermittlung der Unternehmenswerte der Prime Office und der OCM sind nach dem im IDW Standard S 1 i.d.f niedergelegten Ertragswertverfahren durchgeführt worden. Der Gutachter KPMG hat die Unternehmenswerte der Prime Office und der OCM aus den Ertragswerten des laufenden Geschäfts abgeleitet. Für die steuerlichen Einlagekonten der Prime Office und der OCM wurden Sonderwerte abgeleitet. Darüberhinaus wurden die zu bewertenden Unternehmen Prime Office und OCM auch auf das Vorhandensein von etwaigem nicht betriebsnotwendigen Vermögen sowie stillen Lasten untersucht. Nicht betriebsnotwendiges Vermögen oder weitere Vermögenswerte, die als Sonderwerte anzusetzen sind, wurden vom Gutachter KPMG nicht identifiziert. Unsere Prüfung hat ebenfalls keine weiteren Sonderwerte ergeben. Das Umtauschverhältnis wurde auf der Grundlage dieser Unternehmenswerte je Aktie der Prime Office und der OCM abgeleitet. Wir haben uns von der Plausibilität der wesentlichen Planungsund Bewertungsprämissen, der methodischen und rechnerischen Richtigkeit der Ertragswertberechnungen sowie der Angemessenheit der konkreten Berechnungen und Ableitungen zur Ermittlung des angemessenen Umtauschverhältnisses überzeugt. Die in dem gemeinsamen Verschmelzungsbericht der Vorstände beschriebene konkrete Vorgehensweise des Gutachters KPMG ist nach unseren Feststellungen sachgerecht und bildet die Unternehmenswerte der Prime Office und der OCM angemessen ab. II. Bewertungsobjekte 1. Prime Office Die Prime Office hat ihren Sitz in München und ist im Handelsregister beim Amtsgericht München unter der Nr. HR B eingetragen. Es gilt die Satzung in der Fassung vom 29. Juni Das Grundkapital der Prime Office ist in voller Höhe eingezahlt und in nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem jeweiligen anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 eingeteilt. Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital bis zum 19. Mai 2016 mit Zustimmung des Aufsichtsrats durch Ausgabe von neuen Inhaberaktien um bis zu insgesamt EUR ,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2011/I). Seite 18 von 62

25 PRÜFUNGSFESTSTELLUNGEN IM EINZELNEN In der Hauptversammlung vom 29. Juni 2011 wurde das Grundkapital durch Ausgabe von bis zu neuen nennwertlosen Inhaberaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2011/I). Das bedingte Kapital dient der Gewährung von Aktien an den Inhaber oder Gläubiger von Wandel- und Optionsschuldverschreibungen, die bis zum Ablauf des 19. Mai 2016 ausgegeben werden können. Seit dem 1. Juli 2011 ist die Prime Office im regulierten Markt (Prime Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse und der Börse München notiert. Neben dem SDAX Index ist sie durch ihren REIT-Status im FTSE EPRA/NAREIT und RX REIT Index gelistet. Die Prime Office ist ein Immobilien-Unternehmen, das sich auf Investitionen in hochwertige Büro- Immobilien und deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert hat. Die Prime Office ist dabei unmittelbare Eigentümerin der Immobilien und nicht indirekt über Objektgesellschaften engagiert. Das Portfolio umfasst aktuell 13 Objekte an exponierten Standorten westdeutscher Großstädte und Ballungsräume mit einem Marktwert zum 31. Dezember 2012 von rd. EUR 909 Mio. Mit Freistellungsbescheinigung vom 23. August 2011 ist die Prime Office rückwirkend zum 1. Januar 2011 als REIT-AG von der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Die Bescheinigung gilt vom 1. Januar 2011 bis zum 31. Dezember Die Eintragung im Handelsregister als REIT-AG erfolgte am 7. Juli Beim Wechsel von der früheren steuerpflichtigen Prime Office AG zur steuerbefreiten Prime Office REIT-AG wurden die stillen Reserven nach 13 Abs. 1 und 3 KStG aufgedeckt. Die Finanzverwaltung hat für das Veranlagungsjahr 2010 die letzte Veranlagung auf Basis der abgegebenen Erklärungen vorgenommen. Die Bescheide stehen gemäß 164 Abs. 1 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Das steuerliche Einlagekonto beträgt gemäß dem Bescheid über die gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen nach 27 Abs. 2 KStG und 28 Abs. 1 Satz 3 KStG zum 31. Dezember 2011 EUR 431,2 Mio. Um den REIT-Status aufrechtzuerhalten, muss die Prime Office bestimmte Anforderungen erfüllen, die unter anderem die Börsenzulassung, die Streuung der Aktien, die Vermögens- und Ertragszusammensetzung, die Ausschüttungspolitik, den Immobilienhandel sowie die Kreditaufnahme betreffen. Die Gesellschaft verfügt über keine Tochtergesellschaften, assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen. Daher erfasst der IFRS-Einzelabschluss ausschließlich die Geschäftstätigkeit der Prime Office. Die Gesellschaft geht bei ihrer Planungsrechnung davon aus, dass innerhalb des Planungshorizontes die Anforderungen erfüllt sind und der REIT-Status aufrechterhalten bleibt. Seite 19 von 62