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1 Vermögen aufbauen fühlt sich anders an, als bloß Geld anzulegen. Immobilienmanagement

2 Durch Weisheit wird ein Haus gebaut und durch Verstand erhalten. (Sprüche Salomos 24,3)

3 3 Wer zu langfristigen Lösungen kommen will, braucht den 360 -Blick. Der Mensch wächst mit seinen Aufgaben. Wir als Bank tun dies auch. Und die Aufgaben, die Sie uns stellen, sind echte Herausforderungen, denn zum einen handelt es sich um überdurchschnittlich große Vermögen und zum anderen um besonders komplexe. Herausforderungen, die wir gerne annehmen. Finanzplanung Finanzierung Immobilien Vermögensanlage Erbschaft Absicherung Stiftung Dabei verbindet uns ein gemeinsames Ziel: Wir wollen Stabilität und Sicherheit für Ihr Vermögen und es langfristig bewahren und vermehren. Unsere Handlungsmaxime dabei heißt: Klarheit. Denn nur klare und nachvollziehbare Anlagelösungen und Entscheidungen verdienen Ihr Vertrauen. Klarheit bedeutet auch, die volle Übersicht zu bieten. Wir nennen das den 360 -Beratungsansatz, bei dem die Gesamtheit Ihrer Wünsche, Ihrer Ziele und Ihrer Vermögensbestandteile im Fokus steht. Mit diesem ganzheitlichen Ansatz entwickeln wir gemeinsam mit Ihnen Ihre persönliche Anlagestrategie. Meinen Sie nicht auch, dass Ihr Vermögen davon profitieren würde und sollte?

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5 5 Inhalt: Ein Wort Vorab 6 Solide VermögensBausteinE 8 Immobilien managen 13 Immobilien Finanzieren 16 Immobilien bewahren 20 Generationenwechsel 24 glosse 28

6 6 Ein Wort vorab: Ihr festes gut verdient unseren fundierten rat. Ob die Villa auf dem Land oder das Loft in der City, Gründerzeitbau oder Energiesparhaus, Wohnparadies oder Businesscenter: Immobilien sind so vielfältig wie das Leben, das sich in ihnen abspielt. Entsprechend komplex und anspruchsvoll ist dieser Markt für private Anleger. Es lohnt sich, in Immo bilien zu investieren. Denn klug gewählt und verwaltet, ist diese Kapitalanlage sicher und renditestark. Um die richtigen Grundstücke und Objekte für das eigene Portfolio zu finden, brauchen Sie kompetenten Rat. HypoVereinsbank Private Banking bietet seinen Kun den den 360º-Blick von der Analyse über die Finanzierung bis hin zur steuerlichen Optimierung. Dabei stützen wir uns auf das internationale Experten-Netzwerk der UniCredit Group, die mit Niederlassungen in 22 Ländern Europas vertreten ist.

7 7 In dieser Broschüre beleuchten wir die wesent lichen Aspekte des Immobilieninvestments. Dazu gehören Trends rund um die Kapitalanlage ebenso wie Tipps zum Portfoliomanagement und zur günstigen Finanzierung von Immobilien. Auch die Werterhaltung von Gebäuden ist ein wichtiges Thema. Wir erklären, was bei der Modernisierung zu beachten ist, insbesondere mit Blick auf die neue Energieeinsparverordnung. Außerdem denken wir an die Zukunft soll ein Haus oder Grundstück an die nächste Generation weitergegeben werden, profitieren Besitzer und Erben von einer vorausschauenden Planung. Ganz gleich, welche Phase des Immobilieninvestments bei Ihnen ansteht: HypoVereinsbank Private Banking hat für Sie stets das Ganze im Blick. Lesen Sie selbst, wie Sie Ihre Immobilienträume verwirklichen können! Wir wünschen Ihnen eine inspirierende Lektüre.

8 8 Solide Vermögensbausteine: Immobilien sichern die Statik Ihres Anlageportfolios. Büro- oder Wohnimmobilie? Altbau oder Neubau? Stadt oder Land? Wer Immobilien erfolgreich als Kapitalanlage nutzen möchte, muss eine Vielzahl von Entscheidungen treffen. Darüber hinaus ist es erforderlich, die aktuellen Trends auf den Immobilienmärkten stets im Blick zu behalten und Objektportfolios aktiv zu managen. Eine Traumwohnung direkt am Rhein: hell, ruhig, 140 Quadratmeter Wohnfläche, eine Dach terrasse mit Blick bis zum Siebengebirge der private Investor Klaus Dreher war von dem Objekt begeistert. Die Wohnung befindet sich mitten im Kölner Rheinauhafen. Dort entstand auf rund 15 Hektar im Herzen der Domstadt ein neues Stadtviertel mit einer urbanen Mischung aus Woh nen und Arbeiten, Kultur und Freizeit. Klaus Dreher besaß bereits mehrere Immobilien als Kapitalanlage und hielt nun Ausschau nach weiteren aussichtsreichen Objekten. Eine Analyse seines Immobilienvermögens führte zu der Empfehlung, dass er einige unrentable Ob jekte verkaufen sowie sein Portfolio diversifizieren und erweitern sollte etwa durch den Erwerb von Wohn- und Büroimmobilien an verschiedenen Standorten. Werte mit Substanz. Klaus Dreher ist davon überzeugt, dass Immobilien ein lohnendes Investment sind. Mit seiner Meinung steht er nicht allein, denn Haus- und Grundver mögen ist in Deutschland überaus populär. Nahezu 50 % des gesamten Anlagevermögens der Bundesbürger sind in Immobilienwerten gebunden. Immobilien bieten nicht nur regelmäßige Mietein nahmen, sondern langfristig auch die Chance auf Wertsteigerungen und damit attraktive Rendite aussichten. Darüber hinaus können sie dazu bei tragen, das Gesamtvermögen zu stabilisieren und Risiken zu streuen. Und sie bieten Schutz vor Inflation. Sollte die Inflation deutlich ansteigen, kann der Immobilienbesitzer immer noch gelassen bleiben, denn er geht mit einem Teil seines Vermögens auf Nummer sicher Erfahrungswerte, die schon in der Großelterngeneration gültig waren. Bei der Auswahl passender Objekte ist der Standort ein zentra les Kriterium: Ganz gleich, ob Gewerbeimmobilie, Eigentumswohnung, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus die Lage beeinflusst Vermietbarkeit, erzielbare Mieten, Wertentwicklung und damit auch den Preis bei einem späteren Wiederverkauf. Investoren sollten bei Wohnimmobilien beispielsweise die Verkehrs anbindung und das Image der Wohngegend genau überprüfen. Darüber hinaus gibt es weitere Erfolgsfaktoren für die Objektaus wahl, etwa eine gute Bausubstanz, ein zeitgemäßer Grundriss und nicht zuletzt ein angemessener Preis.

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10 10 Aktuelle Trends und Perspektiven. Immobilieninvestoren müssen zudem nicht nur aktuelle Trends im Blick behalten, sondern mög lichst auch künftige Entwicklungen vorwegneh men, um frühzeitig handeln zu können. Doch wo hin entwickelt sich der Immobilienmarkt? Welche Zukunftschancen ergeben sich für Kapitalanleger? Diese Fragen lassen sich nicht pauschal beantworten. Die verschiedenen regionalen Märkte für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien werden von einer Vielzahl von Faktoren wie Neubautätigkeit und Leerstandsquoten beeinflusst. Ebenso bestimmen gesellschaftliche Veränderun gen die Märkte. So lässt sich beispielsweise in den letzten Jahren der Trend beobachten, dass die pro Kopf beanspruchte Wohnfläche steigt. Der Grund: Es gibt immer mehr Single-Haushalte und auch viele ältere Menschen leben zunehmend allein. Darüber hinaus diskutieren Experten, welche Auswirkungen der demografische Wandel auf den Wohnungs markt hat. Die Bevölkerung in Deutschland altert und schrumpft für das Jahr 2050 prognostiziert beispielsweise das Statistische Bundesamt einen Rückgang der Bevölkerungszahl von heute rund 82 Millionen auf 69 bis 74 Millionen. Wird dies die Nachfrage nach Wohnraum langfristig verändern? Fachleute verweisen auf regional unterschiedliche Entwicklungen und die große Rolle des Arbeits marktes: Viele Menschen verlassen bereits heute strukturschwache Regionen und wählen ihren Wohnort in prosperierenden Ballungszentren mit großem Arbeitsplatzangebot. Es ist zu erwarten, dass dieser Trend anhält und es in Zukunft verstärkt zu einem Nebeneinander von schrumpfenden und wachsenden Immobilienmärkten in Deutschland kommt. Zuwanderungsgewinne dürften z. B. wirtschaftskräftige Regionen in Baden-Württemberg und Bayern oder Städte wie Hamburg, München und Berlin verzeichnen. Darüber hinaus gehen manche Experten davon aus, dass der demografische Wandel zu einer verstärkten Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen führen könnte also beispielsweise barrierefreien Objekten mit kleineren Wohnflächen, einer guten Infrastruktur sowie optionalen Betreuungs- und Pflegeangeboten. Zukunftschancen unter der Lupe. Kapitalanleger sollten diese Prognosen bei der Auswahl einzelner Immobilien berücksichtigen und in Regionen mit hohen Zukunftschancen in vestie ren denn dort rechnen Experten für den Wohnungsmarkt mit einem leichten Aufwärtstrend bei Mieten und Kaufpreisen. Beispiel Köln: Welche Perspektiven bietet der Immobilienmarkt der rheinischen Metropole in den nächsten Jahrzehnten? Klaus Dreher ließ sich von HypoVereinsbank Private Banking ausführlich beraten, das professionelle Standortanalysen für die Domstadt und ihr Umland he Das gesamte Spektrum nutzen. Außer direkten Anlagen kommen auch indirekte Immobilieninvestments in Betracht, um Renditechancen zu nutzen sowie das Vermögen zu streuen und so die Schwankungsbreite des Portfolios weiter zu verringern. Eine mögliche Anlageform sind geschlossene Immobilienfonds. Sie bieten Privatanlegern die Chance, ohne viel Aufwand in Immobilien auch im Aus land zu investieren, die sonst nur Großinvestoren vorbehalten sind.

11 11 ranzog. So erfuhr er beispielsweise, dass Köln in Deutschland zu den wachsenden Städten mit hoher Wohnraumnachfrage gehört. Vieles wies darauf hin, dass es sich beim Kölner Rheinauhafen um einen Standort mit Zukunft handelt. Doch ob Köln oder andere Städte und Regionen in jedem Fall stehen Investoren bei HypoVereinsbank Private Banking Fachleute zur Seite, die individuelle Lösungen entwickeln. Denn wer in Immobilien investiert, sollte sich umfassend beraten lassen und so seine Entscheidung auf eine solide Basis stellen. Auch nach erfolgreicher Objektauswahl und -finanzierung ist Experten-Know-how gefragt. Denn es gilt, Immobilien als eigenständige Anlageklasse aktiv zu managen und den Objekt bestand kontinuierlich zu optimieren. Bevölkerungswachstum in Deutschland 2002 bis Kiel Hamburg Schwerin Bremen Berlin Hannover Potsdam Magdeburg Düsseldorf Erfurt Veränderung in % Bis unter bis unter 3 3 bis unter 3 3 bis unter und mehr Wiesbaden Mainz Saarbrücken Stuttgart Dresden München Das Wachstum der Bevölkerung gilt als ein Indikator für die Entwicklung der regionalen Immobilienmärkte. Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), Bonn 2006

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13 13 Immobilien managen: Strategisch planen statt spontan zuschlagen. Das optimale Immobilienportfolio ist in der Summe mehr als das Ergebnis der einzelnen Investments. In der Realität allerdings ist die Zusammenstellung oft nur das Ergebnis verschiedener, vordergründig günstiger Gelegenheiten für steuerausgleichende und chancenreiche Investments. Dabei gilt wie beim Wertpapierdepot: Wer seine Immobilienanlagen strategisch plant und umsetzt, fährt langfristig besser. Es war eine einmalige Gelegenheit. Direkt neben unserem ersten Mehrfamilienhaus, Preis und Zu stand waren wirklich gut da haben wir zugegriffen. Solche oder ähnliche Sätze fallen oft, wenn sich Immobilienbesitzer zu den Beweggrün den für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses äußern. Viele Anleger setzen gerade bei Immobilien auf weiche Faktoren, sie mögen beispielsweise die Lage des Objekts oder kennen den Standort gut. Streuung zahlt sich aus. Was emotional nachvollziehbar ist, kann rational betrachtet dagegen zu einem so genannten Klumpenrisiko führen. In diesem Fall konzentrieren sich die Investments auf wenige Standorte oder Nutzungsarten. Ungünstige Entwicklungen, wie die nachlassende Attraktivität eines Stadtteils können sich dann unter Umständen auf das gesamte Immobilienportfolio auswirken und nicht durch andere Investments kompensiert werden. Genau wie ihr Wertpapierdepot sollten Investoren deshalb auch ihr Immobilienvermögen streuen und auf unterschiedliche auch internationale Standorte, Immobiliengrößen und Nutzungsarten wie bei spielsweise Wohn- und Gewerbeimmobilien setzen. Bei der Diversifikation spielen auch die Lebensumstände des Investors eine Rolle. Denn wer sein Unternehmen gerade aufbaut, hat andere Ansprüche an sein Immobilienportfolio als jemand, der sich auf den Ruhe stand vorbereitet. Deshalb sollten Investoren das Portfolio kontinuierlich auf seine Leistungsfähigkeit hinsichtlich der persönlichen Ansprüche prüfen.

14 14 Mit der richtigen Strategie zum Erfolg. HypoVereinsbank Private Banking unterstützt Inves toren beim Management des persönlichen Immobilienportfolios. Die Experten analysieren den Status quo und empfehlen eine individuelle Strategie, die sie regelmäßig überprüfen. Sie berücksichtigen dabei die Finanzierungsstruktur und Standorte genauso wie Objektrenditen und Bewirtschaftungskosten, Liquidität, Steuersituation sowie Abschreibungen. Unterstützung erhalten die Fachleute zudem durch starke Partner, wie die HypoVereinsbank Tochter PlanetHome, einer von Deutschlands führen den Immobiliendienstleistern. Oder der ERGO-Versicherungsgruppe, die zu den führenden Versicherern Deutschlands zählt. Praxisbeispiel: gut vorbereitet auf die nächste Lebensphase. Die Eheleute Walter und Irmgard K. sind beide Anfang 60 und planen ihren Ruhestand. Gemeinsam besitzen sie ein Immobilienportfolio im Wert von rund 2 Millionen Eur, das den Großteil ihres Gesamtvermögens ausmacht. Das Portfolio besteht aus einer verpachteten Gewerbeimmo bilie in Altusried, auf deren Gelände u. a. eine Werkstatt, Hallen und das Wohnhaus der Eheleute stehen. Außerdem besitzt das Ehepaar zwei Eigentumswohnungen in Kempten zur späteren Nutzung innerhalb der Familie. Die Vermögens-, Liquiditäts- und Objektanalysen von HypoVereinsbank Private Banking ergeben, dass die Pachteinnahmen 63 % des Einkommens ausmachen. Damit entsteht mit Eintritt in den Ruhestand eine starke Abhängigkeit von dieser Immobilie und somit ein erhöhtes Risiko. Außerdem zeigt eine Marktprognose, dass in der Region ein Überangebot an Gewerbeflächen besteht, so dass sich die zukünftige Verpachtung schwierig gestalten dürfte und die Deckung der Lebenskosten nicht mehr gesichert ist. Nach eingehender Beratung mit den Experten von Hypo Vereinsbank Private Banking verkauft das Ehepaar K. die Gewerbeimmobilie und zieht in eine der beiden Eigentumswohnungen in Kempten. Der Erlös von 1,5 Millionen Eur wird unter Berücksichtigung der Wünsche, Ziele und Präferenzen der Kunden zu zwei Dritteln in Wertpapieren, der Rest in einen offenen Immobilienfonds mit Schwerpunkt Gewerbeimmobilien und eine Wohnung im Sinne des betreuten Wohnens investiert. Die Verteilung auf verschiedene Anlageformen verringert das Gesamtvermögensrisiko, diversifiziert weiterhin das Immobilienportfolio und sorgt für eine höhere Liquidität und Flexibi lität. Das betreute Wohnen bietet den Ehe leuten zusätzliche Sicherheit für das Alter.

15 15 Mögliche Risikofaktoren bei Immobilienvermögen. Objekt Markt Unausgewogener Mix aus Wohn- und Gewerbeimmobilien Änderung der Steuergesetzgebung Zinsentwicklung/ Finanzierungskosten Ihre Immobilien Markt- und Mietpreisentwicklung Überraschender Modernisierungs-/ Renovierungsbedarf Einschneidende Lagever- schlechterung (z. B. Bau Schnellstraße, Heizkraftwerk) Schadensfall (Feuer, Wasser) Soziodemografische Entwicklung Mieterausfall Die Immobilienportfolio-Analyse von HypoVereinsbank Private Banking deckt Risiken auf und optimiert das Immobilienvermögen.

16 16 Immobilien finanzieren: heute finanziert man nicht mehr nach schema f. Eine Neubausiedlung in Berlin-Mitte, eine Büroan lage im Kölner Rheinauhafen oder ein Einkaufszentrum südlich von München wer Immobilien finanziert, hat unabhängig vom Standort vor allem zwei Dinge im Blick: die optimale Rendite und steuerliche Gestaltungsspielräume. Dafür bietet der Finanzierungsmarkt heute zahlreiche individuelle Lösungen. Immobilienfinanzierung haben viele Deutsche lange Zeit mit dem klassischen Annuitätendarlehen gleichgesetzt. In den vergangenen Jahren ist der Finanzierungsmarkt jedoch deutlich beweglicher geworden. Privaten Investoren stehen heute verschiedene flexible Lösungen zur Verfügung. Moderne Zinssicherungsinstrumente unterstützen sie dabei, sich von den Entwicklungen am Zinsmarkt unabhängiger zu machen. Dies gilt auch für bereits bestehende Finanzierungen. Läuft die Zinsbindung aus, lassen sich die neuen Konditionen hinsichtlich Rendite, Liquidität und Steuern optimal anpassen.

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18 18 Zinsen im Fokus. Derivate ermöglichen dem Kunden eine Zinssicherung. Beim Zinscap etwa vereinbaren Bank und Darlehensnehmer neben einem variabel verzins ten Darlehen, das davon unberührt bleibt eine individuell festgelegte Zinsobergrenze. So sichert sich der Investor gegen steigende Zinsen ab, kann aber von gleichbleibenden oder fallenden Zinsen profitieren. Für diese Zinssicherheit bezahlt der Darlehensnehmer einmalig im Voraus eine Prämie zu üblichen Marktkonditionen. Diese kann verloren gehen, wenn die Zinsen nicht über die vereinbarte Grenze steigen. Finanzieren in Fremdwährung. Wer in Deutschland eine Immobilie finanzieren möchte, muss dies nicht unbedingt in Eur tun. Unter Umständen kann eine Fremdwährungsfinanzierung beispielsweise in Schweizer Franken sinnvoll sein. Durch günstige Wechselkursänderungen kann sich die Rückzahlungssumme des Darlehens in Eur umgerechnet verringern, bei ungünstiger Wechselkursentwicklung aber auch erhöhen. Die Ausnutzung des z. B. in der Schweiz niedrigeren Zinsniveaus durch eine Fremdwährungsfinanzierung birgt für den Immobilienfinanzierungskunden natürlich ein erhöhtes Risiko, dessen er sich bewusst sein muss. Deshalb nehmen wir uns in der Beratung zu dieser Finanzierungsform viel Zeit und klären unsere Kunden ausführlich über die Chancen und Risiken auf, die daraus resultieren können. Auf jeden Fall sollten der Kredit und die Währungsentwicklung während der ge samten Laufzeit beobachtet werden. Dabei unterstützen Sie die Liquiditätsund Investmentberater der HypoVereinsbank gerne. Praxisbeispiel: Immobilienfinanzierung nach Maß. Das Ehepaar Dietmar und Marianne S. hat vor einigen Jahren in ein Bürogebäude im Frankfurter Westend investiert. Dafür hat es ein Annuitätendarlehen abgeschlossen, dessen Zinsbindung in 2 Jahren ausläuft. Das Darlehen beträgt derzeit noch Eur. Da beide Ehepartner der Meinung sind, dass die Zinsen langfristig steigen werden, wollen sie sich die aktuell gute Zinssituation langfristig sichern. Nach Beratung durch ihren Hypo Vereinsbank Private Banking Betreuer entscheiden sie sich für eine vorzeitige Konditionenvereinbarung, die ihnen schon jetzt den neuen Zinssatz für die Zukunft sichert.

19 19 Umfassende Betreuung. Ob Zinscap oder Fremdwährungskredit wer Immobilien finanziert, findet in HypoVereinsbank Private Banking den richtigen Partner. Als Teil einer europäischen Bankengruppe bietet Hypo- Vereinsbank Private Banking seinen Kunden ein breites Portfolio an Finanzierungs lösungen für unterschiedlichste Situationen und individuelle Bedürfnisse. Auf diese Weise ist ge währleistet, dass die Art der Immobilienfinanzie rung optimal in das Portfolio des Kunden passt. Hypothekenzinsen seit Jahre Zinsbindung Durchschnitt ca. 7,44 % Nominalzinssätze in % bei 100%iger Auszahlung, Stand 2010.

20 20 Immobilien bewahren: eigentum verpflichtet auch zum modernisieren.

21 21 Wer sich für Immobilien als Kapitalanlage entscheidet, setzt auf dauerhafte Werte. Allerdings muss sich ein Investor darüber bewusst sein, dass der damit verbundene Aufwand höher ist als bei vielen anderen Anlagen. Denn Immobilien müssen regelmäßig modernisiert werden, um ihren Wert zu erhalten oder zu steigern. Immobilien erfordern Pflege das ist offensichtlich. Dabei denken die meisten Hausbesitzer zunächst an kosmetische Arbeiten wie frische Anstriche, neue Balkonverkleidungen oder eine Sanierung der Bäder i. d. R. also freiwillige Leistungen. Doch eine Modernisierung kann auch Pflicht sein. Der Energieausweis. Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt der Gesetzgeber beispielsweise feste Grenzwerte für wärmetechnische Anforderungen an Gebäuden vor. Bei vermieteten Gebäuden oder im Fall eines Verkaufs benötigen Immo bilienbesitzer deshalb einen Energieausweis. Der Ausweis informiert über die Energieeffi zienz eines Gebäudes und darüber, wie Immobilienbesit zer diese verbessern und so in Zeiten steigender Energiepreise Kosten reduzieren können. Dies wiederum sorgt für einen höheren Wohnkomfort und steigert den Wert der Immobilie. Den Energieausweis gibt es in zwei unterschied lichen Formen als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Letzterer informiert über die Bausubstanz und die Heizungsanlage eines Gebäudes. Der Verbrauchsausweis wiederum bewertet den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes in den ver gangenen 3 Jahren.

22 22 Unterstützung durch den Staat. Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen können Immobilienbesitzer außer mit einer klassischen Finanzierung über einen Bankkredit auch über zinsgünstige Darlehen der KfW Förderbank decken. Sie bietet sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien Förderprogramme an. Bei einzelnen Programmen kann auch eine Zuschuss variante gewählt werden. Dabei erhält der Antragsteller bis zu 17,5 % der förderungsfähigen Kosten als Zuschuss, maximal jedoch Eur je Wohneinheit. In bestimmten Fällen lassen sich die Fördermöglichkeiten zudem kombinieren. (Stand Oktober 2010) Netzwerk aus Energieberatern. Welche Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten sich im Einzelfall eignen, wissen die Betreuer von HypoVereinsbank Private Banking. In speziellen Fragen der energetischen Modernisierung können diese zu dem auf ein Netzwerk von Energieberatern zurückgreifen. Praxisbeispiel: Teamarbeit für Modernisierung und Finanzierung. Ludwig B. besitzt als Kapitalanlage ein Mehrfami lienhaus, das 45 Jahre alt ist und über drei Wohneinheiten verfügt. Einer der Mieter plant auszuziehen. Da Ludwig B. als Vermieter verpflichtet ist, den neuen Bewohnern einen Energieausweis vorzulegen, beauftragt er damit einen Sachverständigen, den ihm HypoVereinsbank Private Banking vermittelt hat. Dieser ermittelt einen umfangreichen Sanierungsbedarf. So müssen beispielsweise Fenster und Heizungs anlagen sowie Isolierungen ausgetauscht werden. Gesamtkosten: Eur. Ludwig B. möchte die Kosten aus steuerlichen Gründen über ein Darlehen finanzieren. Für die Finanzierung wendet sich Ludwig B. an Hypo- Vereinsbank Private Banking. Sein Betreuer empfiehlt ihm ein zinsgünstiges Darlehen über die KfW Förderbank. Bis zu 100 % der gesamten Investitionssumme kann er so zu besonders günstigen Konditionen finanzieren. Mit der Modernisierung steigert Ludwig B. den Wert seiner Immobilie und erzielt dank des gestiegenen Wohnkomforts zudem höhere Mieteinnahmen.

23 23 Hinweise auf die energetische Qualität des Gebäudes. kwh/(m 2 x a) Passivhaus Mehrfamilienhaus, Neubau Einfamilienhaus, Neubau Einfamilienhaus, energetisch gut modernisiert 250 Durchschnittliches Wohngebäude 300 Mehrfamilienhaus, energetisch nicht wesentlich 350 modernisiert 400 Einfamilienhaus, energetisch nicht wesentlich >450 modernisiert Gebäude im grünen Bereich sind sehr energieeffizient. Liegt die Energieeffizienz eines Gebäudes im grünen Bereich, hat es eine hohe energetische Qualität. Wird es im gelben Bereich eingestuft, können Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll sein. Der rote Bereich deutet auf großes Einsparpotenzial hin. Für präzise Werte und Analysen empfiehlt sich eine Vor-Ort-Begehung durch die Firma, die den Ausweis ausstellt. Diese haftet auch für die Richtigkeit der Daten im Energieausweis. Alle Ausweise gelten 10 Jahre. Adressen von Firmen, die Energieausweise ausstellen, können Immobilienbesitzer beispiels weise bei Architekten-, Ingenieur- und Handwerkskam mern erfragen.

24 24 Praxisbeispiel: für den Erbfall vorgesorgt. Generationenwechsel: vererben und schenken und dabei nichts verschenken. Vermögen zu erben oder zu vererben, ist immer eine große Herausforderung. Das gilt insbesondere, wenn Immobilien weitergegeben werden sollen. Denn in diesem Fall ist der Aufwand im Vergleich zu anderem Besitz i. d. R. höher. Immobilieneigentümer sollten die Weitergabe ihrer Häuser und Wohnungen an Familienmitglieder vorausschauend gestalten. Denn dieser Schritt unterscheidet sich beispielsweise erheblich von der Übertragung eines Wertpapierdepots. So handelt es sich bei Immobilien um illiquides Vermögen, das es dem Erben nicht ohne Weiteres ermöglicht, Erbschaftsteuer oder etwaige Pflichtteile aus dem Erbe zu leisten. Im ungünstigsten Fall kann es sogar dazu kommen, dass der neue Immobilienbesitzer sein Erbe mit Hypotheken belasten oder Teile davon verkaufen muss, um Liquidität für bestimmte Zahlungen zu erhalten. Rolf A., 62 Jahre alt und verwitwet, besitzt Wohnimmobilien im Wert von 3 Millionen Eur und ein Wertpapierdepot über 1,1 Millionen Eur. Testamentarisch hat er vor Jahren bestimmt, dass im Fall seines Todes die beiden Kinder zu gleichen Teilen erben der Sohn die Immobilien und die Tochter, die im Ausland lebt, das liquide Vermögen. Die Eigennutzung der Immobilien kommt für beide nicht in Betracht. Zum Zeitpunkt der Entscheidung waren beide Teile etwa gleich viel wert. Eventuelle Wertunterschiede zwischen den Erbteilen (einschließlich aller eventuellen Zu- und Abflüsse) zum Erbzeitpunkt sollen durch eine Geldzahlung ausgeglichen werden. Aktuell müsste der Sohn aufgrund der Wertdifferenz zwischen Immobilien und liquidem Vermögen einen Ausgleich von Eur an seine Schwester zahlen. Inklusive der Erbschaftsteuer von rund Eur ergäbe sich für ihn somit derzeit eine Belastung von Eur. Um diese Zahlung leisten zu können, sieht der Sohn drei Möglichkeiten: noch zu Lebzeiten des Vaters die erforderliche Liquidität ansparen, nach dem Tod des Vaters Teile der Immobilien verkaufen oder ein Darlehen aufnehmen und die Immobilien belasten. Der Betreuer von HypoVereinsbank Private Banking zieht den Spezialisten für Vermögensplanung hinzu. Dieser untersucht die aus dem Erbe zu erwartende Liquiditätsbelastung. Auf seinen Rat hin baut Familie A. über einen definierten Zeitraum Liquidität auf und sichert diese über die HVB Erbschaftspolice ab. Versicherter ist Herr A., Versicherungsnehmer sein Sohn, der so auf eine garantierte Kapitalauszahlung im Todesfall des Vaters zählen kann. So erhält er das Immobilienerbe, ohne durch Erbschaftsteuer und Ausgleichszahlung in seiner Ent scheidungsfreiheit eingeschränkt zu sein. Die Tochter wiederum verfügt schon bald nach dem Erbfall über den zugesagten Wert ausgleich. Der Vater schließlich kann sicher sein, dass sich sein Testament auch wirtschaftlich um setzen lässt und nicht zu Konflikten führt. Komplikationen treten häufig auch dann auf, wenn eine Erbengemeinschaft entsteht und die jeweili gen Ansprüche und Befugnisse nicht ein wandfrei geregelt sind. Denn die Immobilienerben können unterschiedliche Interessen verfolgen, die sich unter Umständen gegenseitig blockieren.

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26 26 Erbschaftsteuer Freibeträge und Steuersätze. Personengruppe/Verwandtschaftsgrad Persönliche Freibeträge Steuersätze in % 1 in EUR Ehegatte Kinder, Stiefkinder Enkel Kinder noch lebender Kinder Kinder vorverstorbener Kinder Urenkel und weitere direkte Nachkommen Eltern, Großeltern, Urgroßeltern im Erbfall Eltern, Großeltern, Urgroßeltern bei Schenkung; Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegerkinder und -eltern, geschiedene Ehegatten Eingetragene Lebenspartner Alle anderen Personen Gestaffelt nach Höhe des übergehenden Vermögens

27 Schenkung als Option. Es liegt im Interesse sowohl des Erblassers als auch der Erben, die Weitergabe des Immobilienvermögens frühzeitig zu planen und testamentarisch zu klären. Ist eine Erbengemeinschaft nicht zu vermeiden, kann eine Testamentsvollstreckung sinnvoll sein. Sie entlastet von vielen Entscheidungen und mindert damit das Konfliktpotenzial. Auch die Schenkung zu Lebzeiten ist eine Option, zumal sie steuerliche Gestaltungsspielräume bietet: Zwar gelten die gleichen Freibeträge wie bei der Erbschaftsteuer allerdings können Erbe und Erblasser diese Freibeträge bei der Schenkung alle 10 Jahre erneut nutzen. Ehepartner können einander die selbstgenutzte Immobilie zu Lebzeiten sogar steuerfrei übertragen. Für den Erblasser heißt Schenkung nicht zwangsläufig Verzicht auf Nutzungsrechte. Eine Schenkung kann an Bedingungen geknüpft sein und so bei spielsweise die Versorgung im Alter oder den Nießbrauch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt sicherstellen. Kooperation und Innovation. HypoVereinsbank Private Banking unterstützt Sie gemeinsam mit einem Netzwerk von Steuerberatern und Rechtsanwälten bei der indi viduell optimierten Übertragung von Immobilien vermögen und entwickelt aus Vermögenssicht innovative Lösungen für komplexe Fälle.

28 Glosse: ein haus ist ein haus ist ein heim. Immobilienbesitz ist mehr als nur ein kluges Investment. Denn Gebäude verschönern nicht nur das Vermögen im Speziellen, sondern auch das Leben im Allgemeinen. Allerdings hat Schönheit ihren Preis: Auf Häuser muss man auch achtgeben. Eine Immobilie zu besitzen ist etwas ganz Großes. Schon Kinder träumen davon! Ja, von Beginn an tragen wir den Wunsch in uns, Hauseigentümer zu werden. Man denke nur an das Burgenbauen am Strand. An Iglus im verschneiten Garten. Das alles

29 29 ist Ausdruck der strategischen Frühplanung. Das Gefühl, eigenes Terrain zu betreten, war schon damals unschlagbar. Eine Schwelle überschreiten und dann dieses Bewusstsein: Das ist meins und ich kann damit machen, was ich will! Doch nicht nur, dass eigene Häuser einen wonni gen Besitzerstolz mit sich bringen. Sie lassen auch Träume aus der Kategorie Zubehör wahr werden. Technische Spielereien zum Beispiel. Wer hätte als Kind damit gerechnet, dass ein Sesam, öffne dich dank moderner Garagentor-Fernbe dienung Wirklichkeit werden könnte? Zapp, ein Knopfdruck vom Fahrersitz aus, und schon öffnet sich das Eigentum ganz eigenständig. Doch dies ist erst der Anfang. Wohl dem, der seine Gardinen von der Eckcouch aus fernsteuern kann! Das bringt ein wenig Bewegung ins Haus, während die Bewohner ihren wohlverdienten Feierabend genießen. Und wie hübsch ist es am Wochenende anzusehen, wie sich die Bewegungen der Wasserfontänen im Garten automatisch den Klängen klassischer Musik anpassen! Ganz gleich, ob Mozart oder Beethoven: Wenn das Crescendo in harmonischer Vollendung den ganzen Rasen nährt, schlägt das Besitzerherz gleich höher. Ein bisschen spielerischer Luxus ist unbedingte Pflicht jetzt, wo man es sich endlich leisten kann, sich Kindheitsträume zu erfüllen. Aber was passiert, wenn die Fontäne einmal nicht aufhört und der Rasen überschwemmt wird? Wenn das Garagentor klemmt, der Putz von der Wand bröckelt? Jeder Besitzer weiß aus leidvoller Erfahrung: Eigentum verpflichtet mitunter auch zu Reparaturen. Was man hat, muss man pflegen. Werterhalt lautet die Devise! Deshalb ist Beschützerinstinkt gefragt. Und es geht noch um mehr als das: um den tieferen Sinn der Verantwortung, denn Gebäude sind kostbarer als jedes Wertpapier: Sie tragen Geschichten, Schicksale sowie Leben in sich. Von Bräuten, die über die Schwelle getragen wurden, bis zur Entwicklung von Geschäftsideen im Werkzeugkeller. Generation für Generation wird diese Historie weitergegeben und durch immer neue Geschichten aus dem Leben ergänzt. Immobilien sind also nicht nur Eigentum, sondern das Weiterleben von Vergangenheit, das Schaffen von Zukunft und natürlich das Erfüllen von Kindheitsträumen.

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