Gutachten-Nr.: Datum: Geschäfts-Nr.: 14 K 44/15 G U T A C H T E N

Transkript

1 Jürgen Cramer MSc, MRICS Master of Science Real Estate Diplom-Ingenieur Diplom-Immobilienökonom (ADI) Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Gutachten-Nr.: Datum: Geschäfts-Nr.: 14 K 44/15 G U T A C H T E N über den Verkehrswert des mit einer Gewerbehalle mit Bürotrakt bebauten Grundstücks in Büren-Steinhausen, Abelbachstraße 14 Grundbuch und Katasterangaben: Grundbuch von: Steinhausen Blatt: 1192 Lfd. Nr: 3 Kreis: Paderborn Gemeinde: Büren Gemarkung: Steinhausen Flur: 6 Flurstück: 435 Eigentümer(in): N.N. Der Verkehrswert des Bewertungsobjektes wird zum Stichtag ermittelt mit rd ,00 Ausfertigung Nr.: Das Gutachten wurde in sechs Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen. Die Gutachten bestehen aus jeweils insgesamt 30 Seiten. Hierin sind 9 Anlagen mit insgesamt 11 Seiten enthalten. Es handelt sich hierbei um die Internet-Version des Gutachtens. Die Internet-Version unterscheidet sich von dem Originalgutachten dadurch, dass die Anlagen nicht vollständig sind. Kartenmaterial etc. kann über den Geodatenserver des Landes NRW eingesehen werden. Das Originalgutachten kann innerhalb der Sprechzeiten bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts eingesehen werden. Ingenieurbüro Cramer + Collegen GmbH Vereidigte Sachverständige für die Immobilienbewertung Chartered Surveyors Weinberg 2a Büren Telefon: Telefax: Ingenieurbuero@Cramer-Collegen.de Internet:

2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Allgemeine Angaben Auftraggeber Gegenstand des Gutachtens Zweck des Gutachtens Verwendete objektbezogene Unterlagen Allgemeine Bedingungen des Gutachtens Wertermittlungsstichtag Ortsbesichtigung Beschreibung des Grundstücks Lage Rechtliche Gegebenheiten Verzeichnisse Liegenschaftskataster Grundbuch Baulastenverzeichnis Altlastenkataster Bauplanungs- und Bauordnungsrecht Abgabenrechtliche Situation Obligatorische Rechte Tatsächliche Eigenschaften Erschließung Bauliche und nutzungsspezifische Grundstücksmerkmale Wertermittlung Definition des Verkehrswertes Markteinschätzung, Bewertungsszenario Wertermittlungsverfahren, Verfahrenswahl Ertragswertverfahren ImmoWertV Allgemeines zum Ertragswertverfahren Begriffe und Wertansätze Ermittlung des Bodenwertes 16 ImmoWertV Berechnung des Gebäudeertragswertes Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale im Ertragswertverfahren Ertragswert Verkehrswert Anlagen Topographische Übersichtskarte Auszug aus dem Stadtplan Auszug aus der Deutschen Grundkarte Auszug aus der Flurkarte Fotoaufnahmen Baubeschreibung Nutzflächenberechnung Rechtsvorschriften und Literatur zur Wertermittlung Kerninformationen

3 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftraggeber Das Amtsgericht Paderborn hat mich mit Schreiben vom , Geschäfts-Nummer 14 K 44/15, beauftragt, ein schriftliches Gutachten über den Verkehrswert des nachfolgend beschriebenen Objekts zu erstatten. 1.2 Gegenstand des Gutachtens Gegenstand des Gutachtens ist das mit einer Gewerbehalle mit Bürotrakt bebaute Grundstück in Büren-Steinhausen, Abelbachstraße 14. Es werden nur die wesentlichen Bestandteile gemäß 93, 94 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) des Grundstücks und nicht das Zubehör gemäß 97, 98 BGB bewertet. 1.3 Zweck des Gutachtens Nach 74 a Abs. 5 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) hat das Gericht den Verkehrswert des oben beschriebenen Versteigerungsobjektes von Amts wegen festzusetzen. Das Gutachten soll hierbei als Grundlage dienen. 1.4 Verwendete objektbezogene Unterlagen Grundlagen des folgenden Gutachtens sind u.a.: - der mir durch das Schreiben vom erteilte Auftrag des Amtsgerichts Paderborn - die mir vom Amtsgericht Paderborn ausgehändigten Unterlagen: - Abschrift aus dem Grundbuch von Steinhausen, Blatt 1192 vom Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis von dem Kreis Paderborn erhalten - Auszug aus der Flurkarte und aus dem Liegenschaftsbuch vom vom Katasteramt des Kreises Paderborn erhalten - Informationen zur Erschließung und Bebaubarkeit des Grundstücks von der Stadt Büren mit Schreiben vom erhalten - Auskunft aus dem Altlastenkataster von der Kreisverwaltung Paderborn erhalten - weitere Unterlagen und Auskünfte von diversen Stellen im Gutachten näher erläutert 3

4 1.5 Allgemeine Bedingungen des Gutachtens Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen und des Grund und Bodens erfolgten ausschließlich nach den auftraggeberseits vorgelegten Unterlagen und der Ortsbesichtigung. Bei der Ortsbesichtigung wurden für das Gutachten keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine zerstörenden Untersuchungen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Alle Feststellungen erfolgten nur durch Augenscheinnahme (rein visuelle Untersuchung). Eine Überprüfung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen bzgl. des Bestandes und der Nutzung baulicher Anlagen erfolgte nicht. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die mir gegeben worden sind, auf vorgelegten Unterlagen oder Vermutungen beruhen. Es wird ungeprüft unterstellt, dass keine Bauteile und Baustoffe vorhanden sind, welche möglicherweise eine anhaltende Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen oder gefährden. Eine Kontamination von Baustoffen und Bauteilen wurde nicht geprüft. Es wird davon ausgegangen, dass keine Kontamination vorliegt. Nachliegendes Gutachten genießt Urheberschutz, es ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegebenen Zweck bestimmt. Mit dem Sachverständigenvertrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der Auftraggeber und ich können aus dem Sachverständigenvertrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. 1.6 Wertermittlungsstichtag Die Wertermittlung bezieht sich auf den Ortsbesichtigung Am habe ich das Objekt in der Zeit von 16:30 Uhr bis 16:45 Uhr gemeinsam mit meinem Mitarbeiter von außen besichtigt und dokumentiert. Eine Innenbesichtigung wurde mir nicht ermöglicht. 4

5 2 Beschreibung des Grundstücks 2.1 Lage Das zu bewertende Objekt befindet sich in dem ländlich strukturierten Ortsteil Steinhausen der Stadt Büren, ca. 5 km nordwestlich der Ortslage Büren. Landschaftlich liegt Büren im äußersten Südwesten der Region Ostwestfalen-Lippe nördlich des Sauerlandes, am Südwestrand der Paderborner Hochfläche und westlich des Sintfeldes im Herzen des Bürener Landes. Der Ortsteil Steinhausen zählt etwa Einwohner. Die Stadt Büren hat insgesamt mit den 11 Ortsteilen Einwohner. Die relative Bevölkerungsentwicklung 2012 bis 2030 beträgt -5,7%, d.h. Rückgang (Landkreis Paderborn: +0,7%, Nordrhein-Westfalen: -2,7%). Steinhausen liegt ca. 22 km südwestlich der Kreisstadt Paderborn, direkt an der Autobahn A44 Dortmund-Kassel mit der Anschluss-Stelle Geseke-Steinhausen. Der Regionalflughafen Paderborn-Lippstadt ist ca. 7 km entfernt gelegen. Am Ort sind einige Einrichtungen zur Versorgung des kurzfristigen Bedarfs vorhanden (Lebensmitteleinzelhandel, Poststelle, Bankfilialen, Arzt, Apotheke etc.). Im Ort befinden sich des Weiteren zwei Kindergärten und eine Grundschule. Das Bewertungsobjekt befindet sich am nordöstlichen Ortsrand in dem kleinen Gewerbegebiet Abelbachstraße bzw. auf dem Gelände der ehemaligen Warengenossenschaft, ca. 1,1 km nördlich der katholischen Kirche St. Antonius. Innerhalb des Gewerbegebietes befindet sich das Bewertungsgrundstück quasi in Insellage ohne eigene Erschließung. Das direkte Umfeld des Bewertungsobjektes wird durch Gewerbebebauung (nördlich, östlich, südlich) und westlich durch Wohnbebauung geprägt. Die angegebenen Entfernungen beziehen sich jeweils auf gerade Luftlinie. Die Lärmemission durch den Flughafen in Ahden bzw. durch startende und landende Flugzeuge kann man als typisch für Steinhausen bezeichnen. Im kreisweiten Vergleich zu Ortschaften wie z.b. Niedern-/Oberntudorf sind die Lärmbelästigungen in Steinhausen als eher gering zu bezeichnen. Nach meiner Einschätzung handelt es sich um einen für die Region entsprechend zufriedenstellenden Gewerbestandort. 5

6 2.2 Rechtliche Gegebenheiten Verzeichnisse Liegenschaftskataster Das Bewertungsobjekt ist im Liegenschaftskataster (Auszug vom , Aktualität wird unterstellt) nachgewiesen unter: Kreis: Paderborn Gemeinde: Büren Gemarkung: Steinhausen Flur: 6 Flurstück: 435 Größe: 900 qm Nutzungsart: Industrie- und Gewerbefläche, Industrie- und Gewerbe Lagebezeichnung: Abelbachstraße Grundbuch Grundbuchstand vom : Amtsgericht: Paderborn Grundbuch von: Steinhausen Blatt: 1192 lfd. Nr. des Best.-Verz.: 3 Eigentümer: N.N. Nach dem amtlichen Ausdruck des Grundbuchs des Amtsgerichts Paderborn vom ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs zum Bewertungsstichtag kein wertbeeinflussendes Recht zugunsten des Bewertungsobjektes eingetragen. In Abt. II des Grundbuchs sind unter Lasten und Beschränkungen folgende Eintragungen bzgl. der lfd. Nr. 32 u. 35 des Bestandsverzeichnisses vorhanden: - lfd. Nr. 4 lastend auf lfd. Nr. 3 des Best.-Verz.: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht auf Beibehaltung und Betreibung von Starkstromkabeln) für die N.N. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 27. Dezember 1996 UR 806/96 Notar N.N. im gleichen Rang mit dem Recht Abteilung II Nr. 5 eingetragen am 07. April Nach Aufhebung des Sondereigentums mit den belasteten Miteigentumsanteilen von Blatt 1068 bis 1073 hierher übertragen am lfd. Nr. 5 lastend auf lfd. Nr. 3 des Best.-Verz.: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht auf Beibehaltung und Betreibung von Gasleitungen, Bau- und Aufwuchsbeschränkung) für die N.N. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 27. Dezember 1996 UR 806/96 Notar N.N. im gleichen Rang mit dem Recht Abteilung II Nr. 4 eingetragen am 07. April Nach Aufhebung des 6

7 Sondereigentums mit den belasteten Miteigentumsanteilen von Blatt 1068 bis 1073 hierher übertragen am lfd. Nr. 11 lastend auf lfd. Nr. 3 des Best.-Verz.: Die Zwangsversteigerung ist angeordnet (Amtsgericht Paderborn, AZ: 014 K 044/15). Eingetragen am Die Belastungen lfd. Nr. 4 und 5 sind grundsätzlich wertrelevant. Da es sich um ein Zwangsversteigerungsverfahren handelt, bleiben die Belastungen lfd. Nr. 4 und 5 jedoch unberücksichtigt. Die Belastung lfd. Nr. 1 wie auch die Eintragungen in Abt. III des Grundbuchs (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) haben keinen Einfluss auf die Ermittlung des Verkehrswertes und bleiben somit unberücksichtigt Baulastenverzeichnis Im Baulastenverzeichnis ( 83 BauONW) ist gemäß Schreiben vom (Aktualität wird unterstellt) des Kreises Paderborn folgende Baulast ( 83 BauONW) zu Lasten des Grundstücks Gemarkung Steinhausen, Flur 4, Flurstück 435 eingetragen: Baulastenblatt-Nr. 0696, Seite 3: Lfd. Nr. 7: Die Eigentümer des Grundstücks Steinhausen, Flur 6, Flurstück 431 (jetzt 430, 435 u. 438) verpflichten sich, im Rahmen der Teilung ihres vg. Grundstücks, AZ.: , das Teilstück B zugunsten des Teilstücks A mit einer Abstandsfläche gemäß 6 BauO NRW zu belasten. Lfd. Nr. 8: Die Eigentümer des mit Antrag Az.: zu teilenden Grundstücks in Steinhausen, Abelbachstraße Gemarkung Steinhausen, Flur 6, Flurstück 431 (jetzt 430, 435 u. 438) verpflichten sich Grundstücks Steinhausen, Flur 6, Flurstück 431 verpflichten sich, zugunsten des Teilgrundstücks A im Falle des Abbruchs des Gebäudes auf dem Teilgrundstück B die gemeinsame Gebäudeabschlusswand auf dem Teilstück B standsicher zu halten. Die Teilungslinie verläuft genau mittig der Gebäudeabschlußwand. Eingetragen am Fazit: Die o.g. Baulasten tragen dazu bei, dass die baulichen Expansionsmöglichkeiten des Bewertungsgrundstücks eingeschränkt werden. Eine Berücksichtigung der Sachverhalte wird unter Punkt vorgenommen. 7

8 Altlastenkataster Auf meine schriftliche Anfrage an die Kreisverwaltung Paderborn vom nach möglichen Altlasten, teilt mir die Abteilung für Umwelt und Bodenschutz mit Schreiben vom (Aktualität wird unterstellt) mit, dass das o.g. Grundstück nach dem Kataster über Altablagerungen / Altstandorte des Kreises Paderborn, nicht als Altlast-Verdachtsfläche bzw. Altlast registriert ist Bauplanungs- und Bauordnungsrecht Nach dem geltenden Flächennutzungsplan der Stadt Büren liegt das zu bewertende Grundstück in einem Bereich, der als Gewerbegebiet (GE) charakterisiert ist. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan liegt nicht vor. Für die bauliche Nutzung gelten die Regelungen über die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ( 34 BauGB). Ein Bauvorhaben ist hier zulässig, wenn es sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Nach Rücksprache mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Bauaufsicht ist z.zt. kein baubehördliches Verfahren anhängig bzw. keine baurechtlichen Besonderheiten bzgl. des Bewertungsobjektes Abelbachstraße 15 vorhanden. Die Bauakten von dem Bewertungsobjekt sind nicht auffindbar Abgabenrechtliche Situation Nach Auskunft der Stadt Büren fallen aus heutiger Sicht keine Beiträge bzw. Gebühren für das Bewertungsgrundstück an, da es nicht an das öffentliche Erschließungssystem (Ausnahme Frischwasser) angeschlossen ist Obligatorische Rechte Das Objekt wird (wahrscheinlich) z.zt. nicht genutzt, d.h. steht leer. 2.3 Tatsächliche Eigenschaften Erschließung Das Grundstück wird an der nördlichen bzw. westlichen Seite über das private Nachbargrundstück Flurstück 438, das wiederum an die Abelbachstraße (bituminöse Fahrbahn) angebunden ist, erschlossen. 8

9 Nach Auskunft der Stadt Büren ist das Nachbargrundstück Flurstück 438 nur an das öffentliche Frischwassernetz angeschlossen. Das Regenwasser wird direkt an das ca. 100 m östlich an dem Grundstück vorbeiführende Fließgewässer Schledde geleitet. Das häusliche Schmutzwasser wird über einen privaten Kanal direkt der Kläranlage- Steinhausen (ca. 380 m nordöstlich des Grundstücks) zugeführt. Das Bewertungsgrundstück Flurstück 435 verfügt über einen eigenen städtischen Frischwasseranschluss. Fazit: Die aktuelle verkehrliche Erschließung über das Nachbargrundstück Flurstück 438 wird vermutlich geduldet. Ein dinglich gesichertes Wegerecht o.ä. zugunsten des Bewertungsgrundstücks besteht nach Auskunft des Grundbuchamtes beim Amtsgericht Paderborn nicht. Auch wenn das Gewerbegrundstück nicht direkt an eine öffentliche Straße angebunden ist gehe ich davon aus, dass eine faire rechtliche Regelung, ggfls. als Notwegerecht ( 917 BGB) gefunden wird, und das Bewertungsgrundstück als erschlossen betrachtet werden kann Bauliche und nutzungsspezifische Grundstücksmerkmale Der Zuschnitt des ebenen Grundstücks, die Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück und die Lage zu der anliegenden Straße können der beiliegenden Flurkarte entnommen werden. Bebaut ist das Grundstück mit einem eingeschossigen, nicht unterkellerten Gewerbeobjekt mit Werkstatt und Bürotrakt. Das Objekt ist in konventioneller Massivbauweise errichtet worden. Das Baujahr konnte nicht ermittelt werden. Bei dem Dach handelt es sich um ein Sattel- bzw. Pultdach mit Faserzementplatten-Eindeckung. Das L-förmige Gebäude ist einseitig an das südlich gelegene Nachbargebäude angebaut. Die östliche und die westliche Außenwand des Gebäudes stehen auf der Grundstücksgrenze bzw. fast auf der Grundstücksgrenze. Die äußere Gestaltung des Objektes ist als Zweckbau entsprechend schlicht. Instandhaltungsarbeiten an dem Gebäude, sind nicht bzw. nur in einem sehr geringen Umfang erfolgt. Viele Arbeiten an und in dem Objekt sind nicht fachgerecht ausgeführt worden. Das Gebäude ist in einem sehr schlechten baulichen Zustand. Da keine Innenbesichtigung möglich war, gehe ich davon aus, dass die Innenräume einfach ausgestattet sind und keine wertrelevanten Bauschäden vorhanden sind. Die Nutzfläche beträgt nach der beiliegenden Nutzflächenberechnung insgesamt rd. 409 qm. Die energetische Beschaffenheit des Gebäudes erfüllt (wahrscheinlich) bei Weitem nicht die aktuellen Anforderungen gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV). 9

10 Der relativ geringe Freiflächenanteil des Grundstücks wird als Zufahrt, Stellplätze bzw. Hoffläche genutzt und ist mit Betonsteinpflaster bzw. mit einer bituminösen Deckschicht befestigt. Das Pflaster ist abgängig. Auf dem Grundstück lagern unsortiert Hausrat und verschiedene Autowracks etc. Das äußere Erscheinungsbild des Bewertungsgrundstücks wirkt insgesamt ungepflegt bzw. verwahrlost. Das Grundstück ist an der westlichen Grundstücksgrenze mit einer ca. 1 m hohen Betonwinkelstützmauer, die das westlich ansteigende Gelände abfängt, eingefriedet. Das Bewertungsgrundstück macht insgesamt einen völlig unbefriedigenden Eindruck. Weitere bau- und grundstücksbeschreibende Angaben sind den beiliegenden Anlagen (Fotoaufnahmen, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung etc.) zu entnehmen. 3 Wertermittlung 3.1 Definition des Verkehrswertes Der Verkehrswert ist entsprechend der Definition des 194 Baugesetzbuch (BauGB) zu ermitteln. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. 3.2 Markteinschätzung, Bewertungsszenario Die Lage des Gewerbegebietes Abelbachstraße ist der Region entsprechend zufriedenstellend. Allerdings ist die Lage des Bewertungsgrundstücks innerhalb des Gewebegebietes aufgrund der Insellage und der fehlenden direkten öffentlichen Erschließung unbefriedigend. Bauliche Expansionsmöglichkeiten sind u.a. wegen der Baulasten stark eingeschränkt. Das Grundstück lässt nach dem äußeren Eindruck eine Drittverwendung beispielsweise als Werkstatt zu. Den schlechten baulichen Zustand des Gebäudes werden die Marktteilnehmer bei ihrer Bewertung entsprechend berücksichtigen. 3.3 Wertermittlungsverfahren, Verfahrenswahl Für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung ( 8 Abs. 1 ImmoWertV) drei Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. 10

11 Die Verfahren sind im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheit auszuwählen. Die Wahl ist zu begründen, dabei ist der jeweilige Grundstücksteilmarkt zu erläutern. Zur Überprüfung sollte mindestens ein weiteres weitgehend unabhängiges Verfahren angewandt werden. Aufgrund der Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes steht bei der Kaufpreisbildung die renditeorientierte Fremdnutzung im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren wird daher dem Marktgeschehen am ehesten gerecht. Die Anwendung des Sachwertverfahrens als zweites Verfahren halte ich aufgrund der Eigenart und den Nutzungsmöglichkeiten des Objektes für nicht sinnvoll. Das Vergleichswertverfahren scheidet aufgrund mangelnder Datenmengen (Verkaufsfälle) aus. 3.4 Ertragswertverfahren ImmoWertV Allgemeines zum Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren ist die wirtschaftliche Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Hierbei sind die Lage, die nachhaltig erzielbaren Erträge und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien. Der Ertragswert setzt sich aus den Komponenten Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlage zusammen, die zunächst getrennt ermittelt werden und dann zum Ertragswert zusammengefasst werden Begriffe und Wertansätze Miete, Rohertrag 1) Definition Nachhaltig erzielbare Miete: Zu unterscheiden sind: Marktmiete - Mieten, die in der Gegenwart am Markt nach Angebot und Nachfrage erzielt werden nachhaltig erzielbare Miete - auf die Zukunft orientierter Reinertrag Grundmiete = Nettokaltmiete = Rohertrag abzgl. umlagefähiger Betriebskosten = Reinertrag + Verwaltungskosten + Instandhaltungskosten + Mietausfallwagnis + Betriebskosten, die nicht durch Umlagen gedeckt sind Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrages sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde zu legen. 11

12 2) Recherche Bei meiner Recherche nach der Höhe der in Büren üblichen Nettomiete für Gewerberäume habe ich folgende Informationen erhalten: IHK-Mietpreisatlas Die Industrie- und Handelskammer Ostwestfalen zu Bielefeld veröffentlicht in dem aktuellen Mietpreisatlas von Mai 2010 folgende Mietpreise für die Stadt Büren: Büro: Lager- u. Produktion: 4,00 bis 8,00 /qm 2,00 bis 3,00 /qm In der Mietspanne sind die in den gewerblichen Mietverträgen festgestellten Gepflogenheiten berücksichtigt, wonach in den Raummieten auch die Freiflächen mit enthalten sind. Eine Miete für Freiflächen ist im Gegensatz zu früheren Veröffentlichungen nicht mehr in dem Mietpreisatlas ausgewiesen. 3) Mietansätze im Gutachten Nach Abwägung o.g. Informationen halte ich folgende Nettokaltmieten für nachhaltig erzielbar: Büro- u. Sozialräume o.ä.: 2,00 /qm x 299,00 qm = 598,00 Gewerbe-/Lagerhalle o.ä.: 1,00 /qm x 110,00 qm = 110,00 Bewirtschaftungskosten, Reinertrag Bewirtschaftungskosten 708,00 Aus dem Rohertrag (Jahresrohertrag) sind die laufenden Bewirtschaftungskosten (regelmäßig anfallende Ausgaben) zu bestreiten. Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlage gedeckte Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten) bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Barwertfaktor (Anlage der ImmoWertV) berücksichtigt. - Verwaltungskosten allgemein: Dazu wurden vom AGVGA-NRW für Gewerbeobjekte folgende Spannen veröffentlicht: Für alle gewerblichen Objekte 3-7 % des Jahresrohertrages. Es wird empfohlen, in Abhängigkeit von Größe und Mietniveau die Spanne auszufüllen. 12

13 ab 3 % bis 7 % Nutzfläche groß klein Mietniveau hoch niedrig Zahl der Mietparteien gering hoch Lage- und Mieterqualität Sehr gut, geringe Fluktuationsgefahr Schlecht, hohe Fluktuationsgefahr In jedem Einzelfall ist jedoch objektbezogen darauf zu achten, dass der ausgewiesene absolute Betrag für eine ordnungsgemäße Verwaltung angemessen ist. In begründeten Einzelfällen können auch niedrigere oder höhere Sätze in Frage kommen. Ich wähle für das gesamte Bewertungsobjekt die Verwaltungskosten zu 3 %. - Instandhaltungskosten: In der WertR 2006 und in der II. Berechnungsverordnung (II.BV) sind keine Instandhaltungskosten für den Grundstücksteilmarkt der Gewerbeimmobilien ausgewiesen. Vom AGVGA-NRW wurden für Gewerbeobjekte folgende Spannen veröffentlicht: für alle gewerblichen Objekte: 2,50 /m² bis 9,00 /m² pro Jahr. ab 2,50 /qm bis 9,00 /qm Objektart Lager, Gewerbe, Industrie Büro, Läden Bauausführung einfach hochwertig Baualter gering hoch Ich wähle für das gesamte Bewertungsobjekt die Instandhaltungskosten zu 3,00 /qm, entspricht rd. 14 %. - Mietausfallwagnis allgemein Dazu wurden vom AGVGA-NRW für Gewerbeobjekte folgende Spannen veröffentlicht: Mietausfallwagnis: für alle gewerblichen Objekte i.d.r. 3-8 % des Jahresrohertrages. Es wird empfohlen, in Abhängigkeit von Objektart, Lage, Ausstattung und Mietverhältnis die Spanne auszufüllen. In begründeten Einzelfällen können auch höhere Sätze in Frage kommen. ab 3 % bis 8 % Lage gut mäßig Ausstattung gut mäßig Objektart Büro, Läden Lager, Gewerbe, Industrie Mietverträge langfristig kurzfristig Ich wähle für das gesamte Bewertungsobjekt ein Mietausfallwagnis von 5 %. 13

14 Reinertrag Bei der Ermittlung des Ertragswertes der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzgl. der Bewirtschaftungskosten. Liegenschaftszins a) Definition Liegenschaftszins Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er wird regelmäßig aus Marktdaten (Kaufpreise und der ihnen zugeordneten Reinerträge) abgeleitet. Welcher Zinssatz (Liegenschaftszinssatz) der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objektes und den zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnissen. Der Liegenschaftszins ist gleichzeitig eine Kenngröße für Chancen und Risiken, die ein Objekt in sich birgt. b) Untersuchungsergebnisse b1) Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Region In dem Grundstücksmarktbericht 2015 (Auswertezeitraum ) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in dem Kreis Paderborn wird für gewerblich genutzte Objekte ein Liegenschaftszins von 6,75 % (± 1,25) veröffentlicht. b2) Veröffentlichungen in der Fachliteratur In der Fachliteratur wird für Industrieobjekte (Fabrikhallen) ein Liegenschaftszinssatz von 6,5 bis 8,5 % und für Büro- und Geschäftshäuser ein Liegenschaftszinssatz von 6,0 bis 7,0 % veröffentlicht. b3) Ableitung der Liegenschaftszinssätze nach Empfehlungen der Literatur Nach den Empfehlungen aus der Fachliteratur (Kleiber/Tillmann Tabellenhandbuch, 1. Auflage 2008, Bundesanzeiger Verlag) können Liegenschaftszinssätze wie folgt abgeleitet werden. Bei der Festsetzung des Liegenschaftszinssatzes werden Zu- und Abschläge empfohlen, die sich auf die Lage, das jeweilige Objekt und den Mieterkreis beziehen. 14

15 Abschlag vom Liegenschaftszinssatz -0,5 % bis 1,0 % Lagekriterien - Gute bis sehr gute Lage (hoher Bodenwert) - Geringes bis besonders geringes wirtschaftliches Risiko des Objekts - Orts- bis Zentrumsnähe - Städtisches Gebiet mit: - Großer Nachfrage - Wachsender Bevölkerung - Zunehmendem Wirtschaftswachstum Gewerbe- und Industriegrundstücke - Je wahrscheinlicher Eigennutzung ist - Je funktionaler die Baulichkeiten sind - Je kleiner die Immobilie ist Abschlag vom Liegenschaftszinssatz -0,5% bis 1,0% Vermietungssituation - Bei besond. geringem Leerstandsrisiko Zuschlag vom Liegenschaftszinssatz +0,5 % bis +1,0 % Lagebezogene Kriterien - Schlechte bis sehr schlechte Lage (niedriger Bodenwert) - Erhöhtes bis besonders erhöhtes wirtschaftliches Risiko des Objekts - Randlage bis Umlandlage - Ländliches Gebiet mit: - Geringer Nachfrage - Abnehmender Bevölkerung - Abnehmenden Wirtschaftswachstum Objektbezogene Kriterien - Je wahrscheinlicher Kapitalanlage ist - Je individueller die Baulichkeiten sind - Je größer die Immobilie ist Zuschlag vom Liegenschaftszinssatz +0,5% bis +1,0% - Bei erhöhtem Leerstand Wohn- bzw. Nutzfläche - Besonders klein - Besonders groß Nettokaltmiete - Besonders niedrig - Gesicherte Nachhaltigkeit der Einnahmen - Überdurchschnittlicher Mieterwechsel - Regelmäßige Mietzahlungen - Überdurchschnittliche Instandhaltungs-kosten - Gute Vermietbarkeit - Besonders hoch - Nicht gesicherte Nachhaltigkeit der Einnahmen - Unterdurchschnittlicher Mieterwechsel - Unregelmäßige Mietzahlungen - Unterdurchschnittliche Instandhaltungskosten - Schlechte Vermietbarkeit Mieterbezogene Kriterien - Solventer Mieter - Weniger solventer Mieter c) Gewählter Liegenschaftszinssatz Ausgangswert (Ø LZS) = 6,75 % Anpassung des Ø LZS: - unbefriedigende Lage + 0,50 % - baulicher Zustand + 0,50 % Abgeleiteter Liegenschaftszinssatz: = 7,75 % 15

16 Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Barwertfaktor a) Definition Gesamtnutzungsdauer Die Gesamtnutzungsdauer ist die theoretisch maximal mögliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Maßgeblich für die Nutzungsdauer ist die Art der Nutzung. Nach den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) beträgt die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung) für Verwaltungsgebäude Jahre und für Industriegebäude, Werkstätten, Lagergebäude Jahre. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Barwertfaktor Der Barwertfaktor, der dem Barwertfaktor einer nachschüssigen Rente entspricht, ist in der Anlage der ImmoWertV als Funktion von Zinssatz und Restnutzungsdauer tabelliert. b) Wertansatz In der Fachliteratur, z.b. Kleiber, werden übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauern für Bürogebäude von Jahren veröffentlicht und für Gewerbe- und Industriegebäude (Werkstätten) von Jahren. Ich wähle für das gesamte Bewertungsobjekt eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren. Das Baujahr des Objektes konnte nicht ermittelt werden. Aufgrund des schlechten baulichen Zustandes ermittle ich eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren, somit ergibt sich das fiktive Baujahr 1985 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjektes (z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand oder Abweichungen von der ortsüblichen, nachhaltigen Miete, Gebäude-Leerstand). Grundstücksspezifische Eigenschaften (z.b. Auswirkungen eines Bauschadens oder einer Mietbindung) können, weil sie jeweils in individueller Höhe den Kaufpreis beeinflussen, grundsätzlich nicht bereits bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (ortsübliche Miete, Liegenschaftszinssatz) berücksichtigt werden. Die diesbezüglichen Werteinflüsse sind deshalb entweder durch Modifizierung der entsprechenden Wertansätze (z.b. im Ertragswertverfahren durch eine geringe Miete bei überhohen Räumen) oder getrennt im Anschluss an die Berechnung des vorläufigen 16

17 Verfahrensergebnisses (d.h. vorläufigen Ertragswerts) durch geeignete Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen (z.b. Abschläge wegen Bauschäden) Ermittlung des Bodenwertes 16 ImmoWertV Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert i.d.r. durch Preisvergleich nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale ( 5 und 6 ImmoWertV) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). In der Kaufpreissammlung von Steinhausen ist im Jahre 2014 keine ausreichende Anzahl direkt vergleichbarer Kauffälle registriert worden. Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind ( 16 Abs. 1 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in dem Kreis Paderborn hat für den Bereich Büren, Abelbachstraße zum Stichtag den Bodenrichtwert zu 35,00 /qm (Merkmale des Richtwertgrundstücks: baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei, Gewerbe, 2-geschossige Bauweise) ermittelt. Damit ergibt sich der Bodenwert zu: 900 qm x 35,00 /qm = ,00 17

18 3.4.4 Berechnung des Gebäudeertragswertes Bauliche Anlage: Gewerbehalle mit Bürotrakt Rohertrag, jährlich 708,00 x 12 Monate = 8.496,00 (netto) Die Bewirtschaftungskosten habe ich zu 23 v.h. des Rohertrages ermittelt: - Verwaltungskosten: 4,0 % - Betriebskosten: 0,0 % - Instandhaltungskosten: 14,0 % (= 3 /qm x 409 qm / ) - Mietausfallwagnis: 5,0 % insgesamt: 23,0 % = ,00 Reinertrag, jährlich 6.542,00 Anteil des Bodenwertes am Reinertrag (Bodenwertanteil s. Anlage) 7,75 % v ,00 = ,00 Anteil des Gebäudes am Reinertrag = 4.101,00 Barwertfaktor = 6,79 bei Restnutzungsdauer = 10 Jahre und Liegenschaftszins = 7,75 % Gebäudeertragswert 6,79 x 4.101,00 = , Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale im Ertragswertverfahren Für die zuvor beschriebenen baulichen und sonstigen Unzulänglichkeiten des Grundstücks werden folgende Abschläge berücksichtigt: - für die nachteilige Insellage ohne öffentliche Erschließung und die sehr eingeschränkten Expansionsmöglichkeiten (wg. Baulast etc.): 20 % des Bodenwertes i.h.v ,00 = 6.300,00 - für den schlechten baulichen Zustand und ungepflegten Gesamteindruck: 20 % des Gebäudeertragswertes i.h.v ,00 = 5.569, ,00 18

19 3.4.6 Ertragswert Bodenwert ,00 Ertragswert der baulichen Anlagen ,00 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale , ,00 rd ,00 4 Verkehrswert Der Verkehrswert ist aus den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen ( 8 Abs. 1 ImmoWertV). Der Ertragswert ist unter Ziffer zu ,00 ermittelt worden. Ich ermittle den Verkehrswert des zu bewertenden Grundstücks zu: (i.w. siebenundvierzigtausend Euro) ,00 Es sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass das Objekt nur von außen besichtigt wurde. Der ermittelte Verkehrswert beruht daher im Wesentlichen auf den im Gutachten erläuterten Annahmen. Schlusserklärung Ich erkläre, dass ich dieses Gutachten in meiner Verantwortung nach bestem Wissen und Gewissen, frei von jeder Bindung und ohne persönliches Interesse am Ergebnis erstellt habe. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber bestimmt und darf nur für den angegebenen Zweck verwendet werden. Vervielfältigungen und Verwendung durch Dritte sind nicht zulässig. Büren,

20 5 Anlagen 20

21 5.1 Topographische Übersichtskarte 21

22 5.2 Auszug aus dem Stadtplan 22

23 5.3 Auszug aus der Deutschen Grundkarte 23

24 5.4 Auszug aus der Flurkarte (nicht maßstäblich) 24

25 5.5 Fotoaufnahmen Nordostseite (Aufnahme v ) Südostseite (Aufnahme v ) GRENZE Ostseite mit angrenzendem Nachbargebäude (Aufnahme v ) 25

26 Westseite (Aufnahme v ) 26

27 5.6 Baubeschreibung (Informationen z.t. aus der Bauakte) Gewerbeobjekt Fundamente und Sohle Konstruktion, Außenwände Dach Haupteingangstür Nebeneingangstür Fenster Tor Außenwandflächen Sonstiges Innenwände Innentüren Innenwandflächen Deckenflächen Fußböden Elektrische Installation Sanitäre Einrichtung Heizung Raumbelüftung Außenanlagen befestigte Fläche Einfriedung Beton Mauerwerk Sattel- bzw. Pultdach, Eindeckung mit Faserzementpatten, vorgehängte Rinne und Fallrohre aus Zinkblech, Dachüberstand mit Paneelen verkleidet 2-flg. Leichtmetallkonstruktion, Lichtausschnitt, Isolierverglasung, Kunststoff-Handhabe, Profilzylinder Stahlblechtür, Leichtmetalltür mit Lichtausschnitt, Isolierverglasung, Strukturglas, Edelstahlhandhabe Leichtmetall-Fenster mit Isolierverglasung, teilweise Drahtstrukturglas, Glasbausteinfenster, (Leichtmetall-)Rolläden Sektionaltor mit Aluprofilen o.ä., Deckenschwingtor glatt verputzt und gestrichen Vordach im Bereich des Haupteingangs aus Holzkonstruktion mit Tonziegel-Eindeckung nicht besichtigt Zufahrten, Parkplätze, Betriebsfläche: bituminöse Decke, Betonsteinpflaster Treppenpodest vor dem Haupteingang: Setz- und Trittstufen aus Naturstein (Granit) z.t. Winkelstützmauer zur Geländeabfangung 27

28 5.7 Nutzflächenberechnung in Anlehnung an die gif-richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) sowie der DIN 277 Anmerkung: Es wird die Annahme getroffen, dass die Nutzfläche 90 % der Bruttogrundfläche beträgt. Die Bruttogrundfläche wurde auf Grundlage der Flurkarte ermittelt. 1.) Bürotrakt 332 qm-bgf x 0,90 = 299,80 qm rd. 299,00 qm 2.) Gewerbe- u. Lagerhallenbereich 122 qm-bgf x 0,90 = 109,80 qm rd. 110,00 qm insgesamt rd. 409,00 qm 28

29 5.8 Rechtsvorschriften und Literatur zur Wertermittlung Bei der Anfertigung des Gutachtens habe ich folgende Rechtsvorschriften beachtet und Literatur genutzt: Rechtsvorschriften BauGB Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (zuletzt geändert durch Art. 4 G vom (BGBl. I S. 2585, 2617) BauNVO Baunutzungsverordnung - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBI. l. S. 132 zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGB1. I 1993 S. 466) BGB Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBI. I. S. 42 bzw. S. 2909), zuletzt geändert durch Art. 1 G vom (BGBI. l. S. 3161) ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung vom (BGBI. l. Nr. 25), zuletzt geändert durch Art. 4 Nr. 4 Buchstabe a des Gesetzes vom (BGB1. I S. 3018) WertR Wertermittlungs-Richtlinien (WertR 2006) in der Fassung vom 1. März 2006 (Bundesanzeiger Nr. 108 a vom ) Literatur - Kleiber/Simon WertV 98, Wert R 96, Erläuterte Ausgabe, Bundesanzeiger-Verlag, 5. Auflage, Kleiber/Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger-Verlag, 5. Auflage, Kröll Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Luchterhand-Verlag, 2. Auflage, Fröhlich Hochbaukosten-Flächen-Rauminhalte, Vieweg-Verlag, 13. Auflage, 2006 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in dem Kreis Paderborn Grundstücksmarktbericht

30 5.9 Kerninformationen Objektadresse: derzeitige Nutzung: Objektart: Abelbachstraße Büren-Steinhausen Das Gewerbeobjekt wird (wahrscheinlich) z.zt. nicht genutzt, d.h. steht leer Gewerbehalle mit Bürotrakt, 1-geschossig (Erdgeschoss), als Volleigentum Nutzfläche: Bauweise: baulicher Zustand: Büro- u. Sozialtrakt: Gewerbehalle: konventionell massiv insgesamt unbefriedigend 299 qm 110 qm 409 qm Baujahr: Grundstücksgröße: Lagequalität: maßgebendes Wertermittlungsverfahren: Wertermittlungsstichtag: Verkehrswert: unbekannt, fiktives Baujahr: qm insgesamt zufriedenstellend Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV ,00 30