Verträglichkeitsuntersuchung für die Erweiterung zweier Lebensmitteldiscounter in der Seerauer Straße in Lüchow

Transkript

1 Verträglichkeitsuntersuchung für die Erweiterung zweier Lebensmitteldiscounter in der Seerauer Straße in Lüchow München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F cima.luebeck@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Endbericht Lübeck, Juli 2015 Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung + Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH in München. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Ausführungen zum Planvorhaben Marktanalytische Grunddaten zum Einzelhandel in Lüchow (Wendland) Raumordnerische Einordnung Nachfrage und Angebotssituation in der Stadt Lüchow (Wendland) Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsbetrachtung Definition des Untersuchungsgebietes Angebotsstrukturen in Lüchow Zentraler Versorgungsbereich FMZ Seerauer Straße Sonstiges Stadtgebiet Angebotsstrukturen im Umland Stadt Dannenberg (Elbe) Hansestadt Salzwedel Sonstiges Untersuchungsgebiet Wirkungsprognose des geplanten Erweiterungsvorhabens Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Vorhabens Vorbemerkungen zur Umsatzumverteilungsquote Ökonomische Wirkungsprognose des Planvorhabens Einzelhandelskonzeptionelle und raumordnerische Einordnung Einzelhandelsentwicklungkonzept für die Stadt Lüchow Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen Abschließende Bewertungen und Empfehlung Anhang Seite 3

4 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Planvorhabenstandort Seerauer Straße in Lüchow... 6 Abb. 2: Stadt Lüchow im zentralörtlichen System... 7 Abb. 3: vorhabenrelevante Nachfrage- und Angebotssituation in Lüchow... 8 Abb. 4: 500 m-nahversorgungsradien der Lebensmittelmärkte in der Stadt Lüchow... 9 Abb. 5: Wettbewerber in angrenzenden Städten und Gemeinden...11 Abb. 6: Zentraler Versorgungsbereich Lüchow...12 Abb. 7: Zentraler Versorgungsbereich Lüchow...12 Abb. 8: Fachmarktzentrum Seerauer Straße in Lüchow (Wendland)...13 Abb. 9: Zentraler Versorgungsbereich Dannenberg...13 Abb. 10: Nahversorgungszentrum Develangring in Dannenberg...13 Abb. 11: vorhabenrelevante Wettbewerber in Salzwedel...14 Abb. 12: Nahversorgung in Wustrow (Wendland) und Lemgow-Schweskau..15 Abb. 13: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens...17 Abb. 14: Umsatzherkunft des Planvorhabens...19 Abb. 15: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Seerauer Straße...20 Abb. 16: Verflechtungsbereich der Stadt Lüchow (Wendland)...24 Abb. 17: Kaufkraftbindung periodischer Bedarf...24 Abb. 18: Kaufkraftbindung aperiodischer Bedarf...25 Abb. 19: Die cima-branchen...29 Seite 4

5 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag: Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens für die geplante Verkaufsflächenerweiterungen der Lebensmittelmärkte Lidl und Netto am Standort Seerauer Str. in Lüchow (Wendland). Auftraggeber: Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG Walther-Blohm-Str Wenzendorf Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming (Projektleitung) Nils Meyer, Master of Arts Geographie Analysezeitraum: Oktober 2014 bis Dezember 2014 (Anpassung des Planvorhabens im Juli 2015) Untersuchungsablauf: Angebots- und Nachfrageanalyse Umsatzerwartung des Planvorhabens (Erweiterungsflächen) nach Einzelsortimenten Umsatzherkunft (Umsatzumverteilungswirkung) des Erweiterungsvorhabens warengruppenspezifische Darstellung der zu erwartenden Umsatzverlagerungen innerhalb eines zu definierenden Untersuchungsgebietes (kommunal und regional) Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen Einschätzung zur raumordnerischen Bewertung Konkrete gutachterliche Empfehlung zum Umgang mit dem Antrag zur Verkaufsflächenerweiterung sowie der Neuansiedlung Methodische Grundsätze: Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Erhebung des vorhabenrelevanten Einzelhandels in der Stadt Lüchow (Wendland) und dem Untersuchungsgebiet durch die cima. Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima von einem Worst-Case-Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen dargestellt werden. Da der Umsatz der Lebensmittelmärkte derzeit wie auch zukünftig schwerpunktmäßig durch das Hauptsortiment Lebensmittel und Reformwaren sowie das bedeutendste Randsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren geprägt ist bzw. sein wird, erfolgt die wirkungsanalytische Betrachtung für diese beiden Sortimente. Seite 5

6 2 Ausführungen zum Planvorhaben In der Stadt Lüchow (Wendland) plant der ortsansässige Lidl Lebensmitteldiscounter seine Verkaufsfläche von rd qm auf ca qm zu erweitern. Ebenfalls plant der benachbarte Netto Marken-Discount seine Verkaufsfläche auf rd qm zu erhöhen. Dadurch sollen die Lebensmittelnahversorger auf einem zeitgemäßen Niveau gehalten und somit das langfristige Fortbestehen gesichert werden. Abb. 1: Planvorhabenstandort Seerauer Straße in Lüchow Aufgrund der Lage an der Seerauer Straße kann der Standort zwar nur eingeschränkt eine fußläufige Versorgungsfunktion übernehmen, gleichwohl übernimmt er zusammen mit dem benachbarten Netto Marken-Discount eine wichtige Versorgungsfunktion im Norden der Stadt Lüchow (Wendland) (vgl. Abb. 4 auf S. 9). Der Standort ist somit trotz einiger Gewerbeunternehmen im Umfeld als teilintegriert zu betrachten. Ergänzend zum Lidl-Lebensmitteldiscounter befindet sich ein Bürobedarf-Fachmarkt auf dem Gelände (welcher durch das Planvorhaben am Standort verschwindet) sowie südlich ein Netto Marken-Discount sowie eine Filiale des Textilanbieters kik. Durch Realisierung des Vorhabens würde der Fachmarkt für Bürobedarf am Standort entfallen. Nördlich gelegen, aber nur mit eingeschränktem räumlichen und funktionalen Zusammenhang befindet sich noch ein Obi Baumarkt. Unmittelbar am Standort befindet sich die Bushaltestelle BA/SKF, welche jedoch tagsüber zu selten bedient wird, um eine durchgängige Erreichbarkeit des Standortes zu gewährleisten. Quelle: Bundesamt für Kartographie und Geodäsie - Außenstelle Leipzig Bearbeitung: cima 2014 Seite 6

7 3 Marktanalytische Grunddaten zum Einzelhandel in Lüchow (Wendland) 3.1 Raumordnerische Einordnung Abb. 2: Stadt Lüchow im zentralörtlichen System Die Stadt Lüchow (Wendland) ist im Zentralörtlichen System Niedersachsens als Mittelzentrum eingestuft. Gemäß dem Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) von 2008 sind in Mittelzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den gehobenen Bedarf zu sichern und zu entwickeln (LROP Niedersachsen 2008, S. 13). Relevante und zum Teil konkurrierende Zentrale Orte im Umland von Lüchow sind: - Grundzentrum Dannenberg (Elbe) - Grundzentrum Wustrow (Wendland) - Grundzentrum Clenze - Mittelzentrum Salzwedel Quelle: RROP Landkreis Lüchow-Dannenberg 2004 Bearbeitung: cima 2014 Seite 7

8 3.2 Nachfrage und Angebotssituation in der Stadt Lüchow (Wendland) Die Berechnung des Nachfragepotenzials für den Lüchower Einzelhandel erfolgt auf Basis der Einwohnerzahl und der gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffer. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Lüchow liegt bei 93,7 1 und damit signifikant unter dem bundesdeutschen Durchschnitt (= 100 %). Es wird ein statistischer Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für 2014 zugrunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau der Stadt angepasst. Für Lüchow ergibt sich somit ein Ausgabesatz im Einzelhandel (über alle Warengruppen) von rd je Einwohner pro Jahr. Auf die vorhabenrelevanten Warengruppen entfallen hierbei rd je Einwohner. Abb. 3: vorhabenrelevante Nachfrage- und Angebotssituation in Lüchow CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe in m² Quellen: MB Research GmbH 2014, cima 2014 Bearbeitung: cima 2015 Rundungsdifferenzen sind möglich Umsatz in Mio. in Mio. (Hauptsortiment) Verkaufsfläche Nachfragevolumen Handelszentralität in % 2014 Lebensmittel, Reformwaren ,8 18,3 190 Gesundheit und Körperpflege ,8 6,9 128 vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt ,6 25,2 173 Für die rd Einwohner Lüchows ergibt sich somit für die vorhabenrelevanten Warengruppen ein Nachfragepotenzial von rd. 25,2 Mio. (brutto/jährlich). Die geplanten Verkaufsflächenerweiterung der Lebensmittelmärkte Lidl und Netto umfassen im Hauptsortiment die Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren sowie als relevantes Randsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren. Für diese Warengruppen wird im Folgenden die Angebotssituation in der Stadt Lüchow dargestellt: In der Stadt Lüchow sind insgesamt 36 Betriebe ansässig, welche Lebensmittel/Reformwaren als Hauptsortiment anbieten. In der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege gibt es 6 Anbieter. Insgesamt qm Verkaufsfläche vorhabenrelevante Sortimente werden in Lüchow angeboten. Davon entfällt der Großteil mit qm auf Lebensmittel/Reformwaren und qm auf die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege. Pro Jahr werden in der Stadt Lüchow rd. 43,6 Mio. (brutto) im Einzelhandel der vorhabenrelevanten Warengruppen umgesetzt. Hierbei entfallen 34,8 Mio. auf das Sortiment Lebensmittel/Reformwaren und rd. 8,8 Mio. auf das Sortiment Drogerieund Parfümeriewaren. Aus der Gegenüberstellung von vorhabenrelevantem Umsatz und Nachfragepotenzial lässt sich die Handelszentralität ableiten. In der Branche des Hauptsortimentes des Vorhabens Lebensmittel, Reformwaren liegt die Handelszentralität der Stadt Lüchow (Wendland) zurzeit bei rd. 190 %. Das bedeutet, dass die Stadt in diesem Nahversorgungssegment bereits heute deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland generiert, die die Kaufkraftabflüsse übersteigen. Die Versorgungsfunktion des Mittelzentrums mit Waren des täglichen Bedarfs reicht aktuell über die Nahversorgung der eigenen Bevölkerung hinaus. 1 Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2014 Seite 8

9 Für das Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren sind bei einer Zentralität von derzeit 128 % ebenfalls per Saldo Kaufkraftzuflüsse zu konstatieren. Planvorhabenstandort Lidl sowie der benachbarte Netto Marken- Discount. Abb. 4: 500 m-nahversorgungsradien der Lebensmittelmärkte in der Stadt Lüchow Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende Bearbeitung: cima 2014 Eine Betrachtung der Nahversorgungsradien (siehe Abb. 4) in der Stadt Lüchow zeigt eine Konzentration der Lebensmittelmärkte im Westen der Stadt. Einhergehend damit findet die Bevölkerung im östlichen Stadtgebiet (u.a. Ortsteil Kolborn) derzeit keine Nahversorgungseinrichtungen in fußläufiger Entfernung vor. Für diese Bereiche steht vor allen Dingen ein REWE-Vollsortimenter in der Lüchower Innenstadt zur Verfügung sowie im Norden der Stadt der Seite 9

10 4 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsbetrachtung 4.1 Definition des Untersuchungsgebietes Für die Ermittlung der ökonomischen Auswirkungen fand eine detaillierte Wettbewerbsanalyse im Umfeld des Vorhabenstandortes an der Seerauer Straße in Lüchow statt. Die Attraktivität der konkurrierenden Einkaufslagen wurde durch Vor-Ort -Recherchen der cima abgeschätzt. Einflussfaktoren für die Abgrenzung des Untersuchungsraums sind: Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten, Lage und Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes der konkurrierenden Einkaufsorte nach Branchen- und Sortimentsschwerpunkten sowie Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren wie z.b. stadträumliche Hindernisse oder Gemeindegrenzen. Als Grundlage für die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes wurden zunächst ein Fahrzeitradius sowie ein geographischer Radius um den Vorhabenstandort definiert, die dann anhand der o.g. Faktoren entsprechend modifiziert wurden. Aufgrund der Sortimentsschwerpunkte des gesamten Planvorhabens wird der Untersuchungsraum vorrangig durch die bestehende Wettbewerbssituation in den Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren und Gesundheit und Körperpflege definiert. Da es sich in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren überwiegend um die Erweiterung eines bestehenden Marktes handelt, werden durch das Vorhaben keine tiefgreifenden Veränderungen in den aktuell existierenden Kunden- und Kaufkraftströmen ausgelöst. So ist das Untersuchungsgebiet für diesen Teil des Planvorhabens größer gefasst als methodisch üblich, trägt allerdings der Gesamtzusammensetzung des Planvorhabens Rechnung. Das Untersuchungsgebiet beinhaltet im Wesentlichen: die Kreisstadt Lüchow (Wendland) die Stadt Wustrow (Wendland) die Stadt Dannenberg (Elbe) die Hansestadt Salzwedel die Gemeinde Küsten die Gemeinde Luckau die Gemeinde Lübbow die Gemeinde Trebel die Gemeinde Woltersdorf den Flecken Clenze Seite 10

11 Abb. 5: Wettbewerber in angrenzenden Städten und Gemeinden Untersuchungsraum Lüchow und den Städten und Gemeinden des Umlandes ausgelöst werden. Umorientierungen der Kunden (auch derer, die außerhalb Lüchows wohnhaft sind) finden überwiegend im Stadtgebiet von Lüchow statt, weswegen sich die ökonomische Wirkungsprognose für diese Sortimente im Wesentlichen darauf beschränkt. 4.2 Angebotsstrukturen in Lüchow Zentraler Versorgungsbereich Grundlage: Bundesamt für Kartographie und Geodäsie - Außenstelle Leipzig Bearbeitung: cima 2014 Bezüglich der Verkaufsflächenausstattung in den Sortimenten Lebensmittel und Reformwaren ist generell bereits heute eine gute Ausstattung in Lüchow festzustellen. Die Angebotsstrukturen sind insgesamt gut aufgestellt, so dass Kaufkraftzuflüsse aus den benachbarten Kommunen existieren, welche heute über ein weniger umfangreiches Nahversorgungsangebot, bzw. keine Nahversorgung mehr verfügen. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass durch die Erweiterung von bestehenden Lebensmitteldiscountern nennenswerte Änderungen an den bisherigen Kundenströmen zwischen Die Innenstadt ist das bedeutendste Handels- und Dienstleistungszentrum der Stadt Lüchow. Sie übernimmt eine Versorgungsfunktion für die Einwohner des gesamten Stadtgebiets und darüber hinaus. Der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich beginnend am Straßenkreisel Dannenberger Straße/ Drawehner Straße/ Wallstraße entlang des Straßenzugs Drawehner Straße - Lange Straße - Bergstraße bis zum Abzweig Salzwedeler Straße im Osten. Im Süden wird er durch den Straßenzug Theodor-Körner-Straße - Kalandstraße - Junkerstraße begrenzt. Die dazwischenliegenden Straßen Amtsweg, Burgstraße, Burgmühlenweg, Kirchstraße, Lappstraße Mauerstraße und Schmiedestraße gehören damit ebenso zum zentralen Versorgungsbereich, wie der südlichste Abschnitt der Tarmitzer Straße. 2 Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs von Lüchow sind neben den Vollsortimentern REWE und Edeka auch ein Aldi Lebensmitteldiscounter, ein Rossmann Drogeriefachmarkt, der Wendlandmarkt (Bio- und Reformwaren sowie Naturkosmetik) sowie Betriebe 2 CIMA GmbH 2012: Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Lüchow (Wendland) Seite 11

12 des Lebensmittelhandwerks als vorhabenrelevante Betriebe des periodischen Bedarfsbereichs zu nennen. Abb. 7: Zentraler Versorgungsbereich Lüchow Abb. 6: Zentraler Versorgungsbereich Lüchow Abgrenzung gemäß Einzelhandelsentwicklungskonzept Lüchow (Wendland) 2012 Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende Bearbeitung: cima 2014 Quelle: cima FMZ Seerauer Straße Im Norden der Stadt Lüchow (Wendland) sind im Fachmarktzentrum Seerauer Straße zurzeit die zu erweiternden Lebensmitteldiscounter Lidl und Netto Marken-Discount (mit angegliederter Bäckerei), ein Bürofachmarkt sowie der Textilanbieter kik ansässig. Durch die Erweiterung des Lidl-Marktes würde der Bürofachmarkt als Anbieter am Standort verschwinden. In eingeschränktem räumlichem und funktionalem Zusammenhang zu den o.g. Betrieben befindet sich der Baumarkt Obi. Seite 12

13 Abb. 8: Fachmarktzentrum Seerauer Straße in Lüchow (Wendland) Stadt Dannenberg (Elbe) In dem ca. 15 km nordwestlich gelegenen Grundzentrum Dannenberg (Elbe) befinden sich als direkte Wettbewerber der Verbrauchermarkt Famila sowie der Drogeriemarkt Rossmann im Zentralen Versorgungsbereich. Abb. 9: Zentraler Versorgungsbereich Dannenberg Quelle: cima Sonstiges Stadtgebiet Im sonstigen Stadtgebiet ist im Westen der Stadt Lüchow der Lebensmittelvollsortimenter REWE mit Getränkemarkt und Bäckerei an der Dannenberger Straße ansässig. Weitere vorhabenrelevante Sortimente in nennenswerter Größenordnung werden im Getränkemarkt XXQuell an der Seerauer Straße geführt. 4.3 Angebotsstrukturen im Umland Bei der Betrachtung der Angebotsstrukturen im Umland wurden vorrangig die direkten Wettbewerber betrachtet. Eine flächendeckende Aufnahme der vorhabenrelevanten Sortimente, welche u.u. im Randsortiment anderer Betriebe vorhanden sind, erfolgte aufgrund der großen Entfernung zum Vorhabenstandort (> 20 min) nicht. Quelle: cima 2014 Im übrigen Stadtgebiet Dannenbergs sind im Nahversorgungszentrum Develangring der relativ neue und modern aufgestellte Vollsortimenter REWE und ein in die Jahre gekommener E-Neukauf vorzufinden. Abb. 10: Nahversorgungszentrum Develangring in Dannenberg Quelle: cima 2014 Seite 13

14 Weitere Lebensmittelanbieter sind entlang der Schützenstraße/Jeetzelallee angesiedelt, wobei sich die Lebensmitteldiscounter Aldi und Penny (letzterer mit Betrieben des Lebensmittelhandwerks) an innenstadtnahen Solitärstandorten befinden. Der Lebensmitteldiscounter Lidl liegt zusammen mit einem Getränkemarkt (Hol ab), einem Bäcker und weiteren discountorientierten Fachmärkten an einem Fachmarktstandort. Mit dem vorhandenen Angebot verfügt das Grundzentrum Dannenberg über eine hervorragende Nahversorgungssituation. Abb. 11: vorhabenrelevante Wettbewerber in Salzwedel Hansestadt Salzwedel Die ca. 16 km südlich von Lüchow gelegene Hansestadt Salzwedel verfügt im vorhabenrelevanten Einzelhandelsangebot als einzigen direkten Wettbewerber im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt über einen Drogeriemarkt (Rossmann). In fußläufiger Distanz zur Innenstadt befindet sich das Nahversorgungszentrum Karl-Marx-Straße. Hier ist der Verbrauchermarkt Kaufland mit mehreren Anbietern des Lebensmittelhandwerks und weiteren Fachgeschäften des kurzfristen Bedarfs angesiedelt. Quelle: cima 2014 Im Kreuzungsbereich B248 (Magdeburger Straße)/B190 (Arendseer Straße) befindet sich das Fachmarktzentrum Altmarkpassage. Als vorhabenrelevante Wettbewerber treten hier als Lebensmittelanbieter Edeka, Netto Marken-Discount und NP auf. Der Drogeriemarkt Rossmann, der Tierfuttermarkt Fressnapf, der Getränkemarkt Getränkeland sowie zwei Betriebe des Lebensmittelhandwerks ergänzen das Angebot an diesem Standort. Weitere wettbewerbsrelevante Anbieter verteilen sich im Stadtgebiet an solitären Standorten. Hierzu gehörten die Lebensmitteldiscounter Aldi (Neutorstraße und Schillerstraße), Netto (Bahnhofstraße), Penny (Vor dem Neuperver Tor) sowie dem Lebensmittelgeschäft Nah+Gut (Hoppestraße). Seite 14

15 Mit diesem Nahversorgungsangebot kann für die Stadt Salzwedel eine gute Nahversorgungssituation konstatiert werden Sonstiges Untersuchungsgebiet In der Stadt Wustrow (Wendland), ca. 7 km südwestlich von Lüchow gelegen, befinden sich als vorhabenrelevantes Einzelhandelsangebot ein Edeka-Vollsortimenter mit Bäckerei sowie ein Getränkemarkt in solitärer Lage. Das sonstige Nahversorgungsangebot in der Stadt Wustrow beschränkt sich auf einen Betrieb des Lebensmittelhandwerks. Als weitere nennenswerte vorhandenrelevante Anbieter sind Edeka Wolff und Netto Marken-Discount in Clenze sowie Edeka Wolff im Lemgower Ortsteil Schweskau zu nennen, welche die örtliche Nahversorgungsfunktion übernehmen. Lebensmittel und Drogeriewaren werden im sonstigen Untersuchungsgebiet (Gemeinden Küsten, Luckau, Lübbow, Trebel sowie Woltersdorf) darüber hinaus lediglich in Tankstellenshops und als Randsortimente in geringen Mengen geführt. Abb. 12: Nahversorgung in Wustrow (Wendland) und Lemgow-Schweskau Quelle: cima 2014 Seite 15

16 Verträglichkeitsuntersuchung für die Erweiterung des Lidl Lebensmitteldiscounters in der Seerauer Straße in Lüchow 5 Wirkungsprognose des geplanten Erweiterungsvorhabens 5.1 Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Vorhabens In der Stadt Lüchow (Wendland) wird derzeit die Verkaufsflächenerweiterung der Lebensmitteldiscounter Lidl und Netto in der Seerauer Straße diskutiert. Es handelt sich dabei um eine Erweiterung der Verkaufsflächengröße von derzeit rd qm auf rd qm (Lidl) sowie von rd. 800 qm auf rd qm (Netto) im Somit handelt sich bei dem Planvorhaben um einen Verkaufsflächenzuwachs in Höhe von rd. 550 qm. Es muss davon ausgegangen werden, dass als Folge der geplanten Verkaufsflächenerweiterung Umsatzumverteilungen innerhalb des Untersuchungsgebietes zu erwarten sind, die durch den Gutachter zu bewerten sind. Aus diesem Grund werden nachfolgend die Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO für das Untersuchungsgebiet dargestellt. Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. Dabei ist zu beachten, dass sich die beiden benachbarten Lebensmitteldiscounter gegenseitig kannibalisieren und die Flächenproduktivitäten der Erweiterungsflächen somit etwas niedriger ausfallen, als dies in einer Einzelfallprüfung der Fall wäre. Der Verkaufsflächenzuwachs von insgesamt 550 qm, die für die ökonomische Wirkungsanalyse angenommen wurde, basiert auf Angaben des Auftraggebers. Die Größen der Teilflächen für die Randsortimente ergeben sich aus den Erfahrungen der cima und aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Märkten in der Region. Darauf basierend prognostiziert die cima für das Planvorhaben im Worst-Case -Ansatz einen zu erwartenden Einzelhandelsmehrumsatz (brutto) von ca. 2,21 Mio. pro Jahr. Die vorhabenrelevanten Randsortimente setzen sich aus den folgenden drei Sortimentsgruppen des aperiodischen Bedarfsbereichs zusammen: Bekleidung, Wäsche Schreibwaren Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Unterhaltungselektronik Zusätzlich zählt bei Erweiterungen von Lebensmitteldiscountern immer mehr das periodische Sortiment Zeitschriften zu den vorhabenrelevanten Randsortimenten. Bei den vorgenannten Sortimenten handelt es sich zum Teil um wechselnde Aktionswaren, die auf gesonderten Flächen innerhalb des Verkaufsraums angeboten werden. Im Zuge des Planvorhabens werden diese Flächen insgesamt lediglich leicht vergrößert. Da sich der Verkaufsflächenzuwachs dieser Sortimente mit rd. 45 qm auf verschiedene Sortimente aufteilt, sind Umsatzumverteilungen je Seite 16

17 Sortiment in relevanten Größenordnungen nicht zu erwarten und bleiben in den folgenden Ausführungen daher unberücksichtigt. 3 Der umverteilungsrelevante Umsatz beträgt demnach rd. 2,05 Mio.. Abb. 13: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Planvorhabens CIMA Warengruppe vorhabenrelevante Kernsortimente 505 2,05 Lebensmittel, Reformwaren 405 1,67 Gesundheit und Körperpflege 100 0,38 vorhabenrelevante Randsortimente 45 0,16 vorhabenrelevanter Einzelhandel gesamt Quelle: cima 2015 Verkaufsfläche in qm 550 2,21 Anmerkung: Prozentual angepasste Branchenaufteilung, Umsatz geschätzt in Umsatz in Mio. Bruttoumsatz/Jahr nach Erfahrungen der CIMA GmbH und unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation 5.2 Vorbemerkungen zur Umsatzumverteilungsquote Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumverteilungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant. 4 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). 5 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 6 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (= Abstimmungsschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Stand- 3 Mit einer Prüfung der vorhabenrelevanten Hauptsortimente werden rd. 91,8 % der Verkaufsfläche des Planvorhabens sowie rd. 92,8 % des Umsatzes geprüft. Das Planvorhaben wird somit nahezu vollumfänglich durch die ökonomische Wirkungsprognose abgedeckt. 4 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 5 OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 6 BVerwG vom , 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v , 4 C 14.01, S. 15 UA Seite 17

18 ortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen. 7 8 Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 9 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren. 10 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 11 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzab- fluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. 12 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumverteilungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading-Down-Effekten. 7 Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr OVG Lüneburg, E. v , 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v , 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg 11 OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen verwendet die cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab, so auch im vorliegenden Fall für die geplante Verkaufsflächenerweiterungen der Lebensmitteldiscounters Lidl und Netto in der Seerauer Straße in Lüchow (Wendland). Je nach der Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um gegebenenfalls den speziellen Gegebenheiten 12 vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover Seite 18

19 gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. 5.3 Ökonomische Wirkungsprognose des Planvorhabens Abb. 14: Umsatzherkunft des Planvorhabens Umsatzherkunft durch Umverteilung... innerhalb der Stadt Lüchow Quelle: cima 2015, Rundungsdifferenzen sind möglich 1,92 93,3 ZV Lüchow 1,64 79,7 übrige Kernstadt 0,28 13,6 innerhalb der übrigen Samtgemeinde 0,05 2,3 Wustrow 0,05 2,3 diffuse Umverteilungen im Untersuchungsraum in Mio. in % 0,09 4,4 Gesamtsumme 2,05 100,0 Da es sich hier um die Erweiterung eines bestehenden Lebensmitteldiscounters handelt, kommt es in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren nur zu unwesentlichen Veränderungen bei den regionalen Kundenströmen. Es ist nicht davon auszugehen, dass in größerem Umfang - über das aktuell bereits vorhandene Maß hinaus - Kunden aus dem Umland gebunden werden können. Die Umverteilungen finden mit ca. 93,3 % bzw. 1,92 Mio. des durch das Planvorhaben zusätzlich generierten Umsatzes hauptsächlich innerhalb der Stadt Lüchows statt (cima-berechnungen nach Huff 13 ). Innerhalb der Stadt Lüchow (Wendland) ist bedingt durch die Angebotsstrukturen mit 79,7 % bzw. 1,64 Mio. der Zentrale Versorgungsbereich am stärksten betroffen. Dort befindet sich u.a. mit Aldi ein direkter Wettbewerber des Planvorhabens. Als weitere maßgebliche Wettbewerber sind dort ein REWE und ein Edeka Vollsortimenter sowie ein Rossmann ansässig. Weitere ca. 13,6 % bzw. 0,28 Mio. werden von Standorten in der übrigen Kernstadt Lüchow umverteilt. An den übrigen Standorten in der Samtgemeinde Lüchow- Wendland wird mit 2,3 % bzw. 0,05 Mio. vergleichsweise wenig Umsatz umverteilt. Dies ist darin begründet, dass sich die Versorgungsstrukturen auf die Stadt Lüchow konzentrieren und lediglich kleinere Nahversorgungsangebote im Umland der Stadt ansässig sind. Da es sich hierbei um reine Umsatzumverteilung handelt, ist die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des Untersuchungsgebietes stark an dem dort vorhandenen Wettbewerb orientiert. Es handelt sich hierbei um die gesamte Umsatzherkunft des Planvorhabens, je nach Wettbewerbssituation kann die Umsatzherkunft in den einzelnen Warengruppen stark variieren. 13 Die cima interpretiert das ökonometrische Prognosemodell nach Huff (Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area ) als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen und weiteren gutachterlichen Bewertungen abgestimmt. Seite 19

20 Abb. 15: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Seerauer Straße ZV Lüchow übrige Kernstadt Wustrow CIMA Warengruppe Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % vorhabenrelevante Kernsortimente 27,6 1,6 5,9 6,2 0,3 4,5 3,6 0,0 1,3 Lebensmittel, Reformwaren 20,2 1,34 6,6 5,5 0,23 4,1 2,8 0,04 1,5 Gesundheit und Körperpflege 7,4 0,30 4,0 0,6 0,05 8,5 0,8 0,01 0,7 vorhabenrelevanter Einzelhandel gesamt 27,6 1,6 5,9 6,2 0,3 4,5 3,6 0,0 1,3 ** Umsatzverdrängungen unterhalb der Nachweisgrenze FMZ Seerauer Straße als Vorhabenstandort nicht betrachtet, gegenseitige Kannibalisierung ist in Flächenproduktivitäten berücksichtigt; Rundungsdifferenzen sind möglich Quelle: cima 2015 Bei der Bewertung des Planvorhabens bzw. bei der Berechnung der Umsatzumverteilungswirkungen geht die cima von einem Worst-Case-Ansatz aus. Dieser stellt die maximal zu erwartenden Umverteilungswirkungen dar. Die oben ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquoten beziehen sich nicht auf die vorhandene Nachfrage, sondern auf den im Einzelhandel getätigten Umsatz. Die ökonomische Wirkungsprognose hat ergeben, dass durch das Planvorhaben nur unwesentliche Umsatzumverteilungen ausgelöst werden würden. Dies betrifft auch den als schützenswert klassifizierten zentralen Versorgungsbereich Innenstadt der Stadt Lüchow (Wendland). Lebensmittel/Reformwaren: Im vorhabenbezogenen Hauptsortiment Lebensmittel, Reformwaren ergibt sich aufgrund der Lage der Hauptwettbewerber die höchste Quote von 6,6 % im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Lüchow (Wendland). Dies ist als unbedenklich für die bestehenden Strukturen einzustufen. Insbesondere der Koppelstandort Edeka, Aldi, Rossmann zeichnet sich durch eine starke Positionierung im Herzen der Stadt aus. Weiterhin konnten für die Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren über alle weiteren untersuchten Standorte lediglich Umsatzumverteilungsquote von unter 4,2 % prognostiziert werden. Negative Auswirkungen städtebaulicher Art können daher für die identifizierten Lagebereiche ausgeschlossen werden. Gesundheit und Körperpflege: Für die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege ergibt sich ein differenzierteres Bild bezüglich der prognostizierten Umsatzumverteilungswirkungen. Gemäß Worst-Case-Ansatz ist die Umverteilungsquote mit 8,5 % in der übrigen Kernstadt am Höchsten. Dennoch befindet sich die Quote noch unterhalb der abwägungsrelevanten Schwelle (10 %). Mit 4,0 % werden im Zentralen Versorgungsbereich ebenfalls messbare, aber unschädliche Auswirkun- Seite 20

21 gen erzielt. Negative städtebauliche Auswirkungen können somit ausgeschlossen werden. Die Bewertung der Umverteilungswirkungen im Untersuchungsgebiet hat gezeigt, dass durch die geplante Erweiterung des Lidl- Lebensmitteldiscounters am Standort Seerauer Straße in Lüchow (Wendland) um insgesamt 550 qm Verkaufsfläche keine negativen städtebaulichen Effekte nach 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Seite 21

22 Verträglichkeitsuntersuchung für die Erweiterung des Lidl Lebensmitteldiscounters in der Seerauer Straße in Lüchow 6 Einzelhandelskonzeptionelle und raumordnerische Einordnung 6.1 Einzelhandelsentwicklungkonzept für die Stadt Lüchow 2012 Im kommunalen Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Lüchow (CIMA, 2012) wurden folgende Aussagen für die Einzelhandelsentwicklung in der Gesamtstadt Lüchow getroffen: Da es sich bei der Erweiterung der Lebensmitteldiscounter nicht um eine Neuansiedlung handelt, sondern um die Modernisierung und damit vor allem aus Kundensicht um die qualitative Verbesserung des bestehenden Angebotes, kann das Planvorhaben als konform mit den oben zitierten Zielen gelten. Aus Sicht der CIMA besteht [ ] wenig Potential für die Ansiedlung weiterer Lebensmittelmärkte. (a.a.o. S. 27) Für den Fachmarktstandort Seerauer Straße gelten laut Einzelhandelsentwicklungskonzept (CIMA, 2012) die folgenden Ansiedlungsvoraussetzungen: Die bestehenden Lebensmittelmärkte genießen Bestandsschutz und dürfen bei Nachweis der Verträglichkeit im Rahmen der Anpassung an die aktuellen Marktbedingungen erweitert werden. Neuansiedlung und Erweiterung nicht-zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment großflächig möglich, prioritäre Ansiedlung gegenüber Solitärstandorten Keine Neuansiedlung und Erweiterung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment Keine Neuansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente, Erweiterung bestehender Märkte im Rahmen der Marktanpassung und Standortsicherung möglich (Verträglichkeitsuntersuchung erforderlich) (a.a.o. S. 64) Seite 22

23 6.2 Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen Neben dem Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Lüchow (Wendland) ist vor allem das Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 (LROP) bzw. die in Aufstellung befindliche Fortschreibung des LROP 2014 zu beachten, die im Rahmen der Abwägung des Planvorhabens berücksichtigt werden (Ziele in Aufstellung). Gemäß LROP soll in allen Gemeinden auf ein zeitgemäßes Angebot des allgemeinen, täglichen Grundbedarfs hingewirkt werden. Dabei soll ebenso die Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen für alle Bevölkerungsgruppen sichergestellt sein. Die Stadt Lüchow (Wendland) ist als ein Mittelzentrum definiert. Somit sind die Einzelhandelsangebote an der mittelzentralen Versorgungsfunktion und der Nachfrage im Verflechtungsbereich auszurichten. Für Mittelzentren gilt das Entwicklungsziel zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den gehobenen Bedarf vorzuhalten. Die im Zusammenhang mit dem konkret zu prüfenden Vorhaben in Lüchow zu berücksichtigenden Vorgaben sind: Sortimente den grundzentralen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreiten ( Satz 3 LROP) In einem Mittel- oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine aperiodischen Sortimente den mittelzentralen Verflechtungsbereich Einzelhandel nicht wesentlich überschreiten ( Satz 6 LROP) Der Vorhabenstandort befindet sich in der Stadt Lüchow (Wendland), welche gemäß LROP die Funktion eines Mittelzentrums wahrnimmt. Lüchow (Wendland) besitzt darüber hinaus eine grundzentrale Versorgungsaufgabe für die Gemeinden Küsten, Lemgow, Lübbow, Lüchow (Wendland), Trebel und Woltersdorf, welcher für die Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren sowie Gesundheit und Körperpflege zugrundegelegt wird. Kongruenzgebot Das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes darf den maßgeblichen Verflechtungsbereich des Vorhabenstandortes nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot). ( Satz 1 LROP) In einem Mittel- oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine periodischen Seite 23

24 Abb. 16: Verflechtungsbereich der Stadt Lüchow (Wendland) In der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege ergibt sich ein ähnliches Bild. Es werden hier rd. 97,3 % des Vorhabenumsatzes in der Stadt Lüchow und dem Umland (Grundbereich) gebunden. 2,7 % des Vorhabenumsatzes werden von Standorten außerhalb des maßgeblichen Verflechtungsbereiches gebunden, was als vernachlässigbar gelten kann. Abb. 17: Kaufkraftbindung periodischer Bedarf Quelle: LROP Niedersachsen Entwurf 2014 Bearbeitung: cima 2014 Für den periodischen Bedarfsbereich ergibt sich daraus folgende Berechnung der Kaufkraftbindung. Rund 44,4 % des vorhabenbezogenen Umsatzes in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren werden in der Stadt Lüchow erzielt, was einer Kaufkraftbindung von rd. 24,0 % entspricht. Weitere rd. 17,5 % Kaufkraft werden aus dem übrigen grundzentralen Versorgungsbereich (Grundbereich) gebunden (51,4 % Vorhabenumsatz). Somit kommen lediglich 4,2 % Vorhabenumsatz von außerhalb des maßgeblichen Verflechtungsbereiches. Periodischer Bedarf Lebensmittel/Reformwaren Gesundheit und Körperpflege Zeitschriften, Schnittblumen Periodischer Bedarf insgesamt Quelle: cima 2015 Ort der Kaufkraft in Bindung Umsatzanteil Kaufkraftherkunft Mio. in % in Mio. in % Stadt Lüchow 18,3 24,0% 4,38 44,4% übriger Grundbereich 29,0 17,5% 5,07 51,4% außerhalb 0,41 4,2% Summe 9,86 100,0% Stadt Lüchow 6,9 9,5% 0,66 58,3% übriger Grundbereich 11,0 4,0% 0,44 39,0% außerhalb 0,03 2,7% Summe 1,13 100,0% Stadt Lüchow 0,8 5,5% 0,04 55,3% übriger Grundbereich 1,3 2,5% 0,03 39,9% außerhalb 0,00 4,8% Summe 0,08 100,0% Stadt Lüchow 26,0 19,6% 5,09 45,9% übriger Grundbereich 41,2 13,4% 5,54 50,1% außerhalb 0,44 4,0% 11,07 100,0% Seite 24

25 Abb. 18: Kaufkraftbindung aperiodischer Bedarf Aperiodischer Bedarf Bekleidung, Wäsche Elektro Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Hobby-, Zoobedarf Aperiodischer Bedarf insgesamt Quelle: cima 2015 Ort der Kaufkraft in Bindung Umsatzanteil Kaufkraftherkunft Mio. in Mio. in % Stadt Lüchow 4,2 1,9% 0,1 36,3% übriger Grundbereich 6,7 1,3% 0,1 39,4% übriger Mittelbereich 12,4 0,4% 0,0 22,5% außerhalb 0,00 1,7% Summe 0,22 100,0% Stadt Lüchow 1,5 6,7% 0,1 25,1% übriger Grundbereich 2,3 5,2% 0,1 30,9% übriger Mittelbereich 4,3 3,9% 0,2 42,9% außerhalb 0,00 1,1% Summe 0,39 100,0% Stadt Lüchow 0,8 4,7% 0,0 26,1% übriger Grundbereich 1,2 3,6% 0,0 31,8% übriger Mittelbereich 2,3 2,5% 0,1 40,8% außerhalb 0,00 1,3% Summe 0,14 100,0% Stadt Lüchow 0,6 6,0% 0,03 41,3% übriger Grundbereich 0,9 3,5% 0,03 38,3% übriger Mittelbereich 1,6 1,0% 0,02 20,2% außerhalb 0,00 0,2% Summe 0,08 100,0% Stadt Lüchow 7,0 3,5% 0,25 29,8% übriger Grundbereich 11,1 2,5% 0,28 34,0% übriger Mittelbereich 20,6 1,4% 0,29 35,0% außerhalb 0,01 1,2% 0,83 100,0% Das Kongruenzgebot kann somit für die vorhabenrelevanten Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren sowie Gesundheit und Körperpflege, wie auch für die Randsortimente, als erfüllt angesehen werden. Konzentrationsgebot Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig. ( LROP) Der Planvorhabenstandort befindet sich innerhalb des zentralen Siedlungsbereichs der Stadt Lüchow. Das raumordnerische Konzentrationsgebot wird eingehalten. Integrationsgebot Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. ( Sätze 1 und 2 LROP) Im aperiodischen Bedarfsbereich ergibt sich in Sachen Kaufkraftbindung von außerhalb des mittelzentralen Verflechtungsbereichs (Mittelbereich) ein vernachlässigbares Ergebnis. Aufgrund der Struktur der Randsortimente und der relativ zum Gesamtgröße geringen Verkaufsflächen ist lediglich mit einem Anteil von rd. 1,2 % Vorhabenumsatz von außerhalb des maßgeblichen Verflechtungsbereiches zu rechnen. Der Vorhabenstandort in der Seerauer Straße befindet sich zwar lediglich in teilintegrierter Lage mit verbesserungswürdiger ÖPNV- Anbindung. Dennoch ist zu konstatieren, dass die zu erweiternden Lebensmittelmäkrte bereits heute am Fachmarktstandort Seerauer Straße ansässig ist. Somit würde kein neuer Einzelhandelsstandort außerhalb eines Zentralen Versorgungsbereiches entwickelt, son- Seite 25

26 dern ein bestehender Standort an aktuelle Marktanforderungen angepasst bzw. ergänzt werden. Das raumordnerische Integrationsgebot wird strenggenommen nicht eingehalten. Die Tatsache dass der Standort bereits existiert mildert diesen Fakt ab. Beeinträchtigungsverbot Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). ( LROP) Abstimmungsgebot Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind abzustimmen. (LROP Satz 1) Die Ausweisung neuer Flächen für großflächigen Einzelhandel erfordert im Sinne der Sicherung und Entwicklung regional- und stadtverträglicher Versorgungsstrukturen Abstimmung im regionalen bzw. überregionalen Rahmen. Aufgabe der Regionalplanung ist es, solche Flächenausweisungen hinsichtlich Umfang und räumlicher Lage auf ihre Auswirkungen zu überprüfen und auf eine raumund strukturverträgliche Standort- und Flächenplanung sowie eine hinreichende interkommunale Abstimmung hinzuwirken. (Begründung zu Satz 17 LROP) Es ist anzunehmen, dass im Rahmen der Bauleitplanung für das Vorhaben eine Beteiligung der Nachbarkommunen im üblichen Rahmen stattfindet. Zur Beurteilung möglicher Auswirkungen des Planvorhabens liegt durch diese Untersuchung eine Grundlage vor. Zur Beurteilung des Beeinträchtigungsverbotes wurde eine ökonomische Wirkungsprognose des Planvorhabens durchgeführt. Im Ergebnis konnte keine wesentliche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Lüchow (Wendland) oder der verbrauchernahen Versorgung festgestellt werden. Das Planvorhaben steht mit dem Beeinträchtigungsverbot im Einklang. Bei Einhaltung der im Rahmen der Bauleitplanung üblichen Beteiligungen kann das Abstimmungsgebot eingehalten werden. Seite 26

27 Verträglichkeitsuntersuchung für die Erweiterung des Lidl Lebensmitteldiscounters in der Seerauer Straße in Lüchow 7 Abschließende Bewertungen und Empfehlung In der Stadt Lüchow (Wendland) plant der ortsansässige Lidl Lebensmitteldiscounter seine Verkaufsfläche von rd qm auf ca qm zu erweitern. Ebenfalls wird angestrebt die Verkaufsfläche des Netto Marken-Discount von rd. 800 qm auf rd qm zu erhöhen Neben der reinen Verkaufsflächenerweiterung sollen die Filialen an die aktuellen Standards der Unternehmen angepasst werden. Dazu gehört, dass die Gänge verbreitert werden, um ein bequemeres Begegnen bspw. mit Einkaufswagen, Kinderwagen und Rollatoren zu ermöglichen. Niedrigere Regale sollen den Kunden die Erreichbarkeit der Waren und die Orientierung in der Filiale erleichtern. Für die Betriebsabläufe ermöglicht die Erweiterung u.a. ein leichteres Rangieren mit Hubwagen und das Aufstellen größerer Warenmengen, wodurch der Personalaufwand für das Nachfüllen von Ware reduziert wird. Die geplante Verkaufsflächenerweiterung und Modernisierung soll somit auch der Optimierung der Wirtschaftlichkeit der Filialen dienen was wiederum zur Sicherung des langfristigen Fortbestandes beiträgt. Durch seine Lage im Norden der Stadt nimmt der Standort bereits heute eine wichtige Versorgungsfunktion innerhalb Lüchows ein. Der Vorhabenstandort zeichnet sich durch seine verkehrsgünstige Lage an der Seerauer Straße (K 2) aus. Es findet keine praktikable Anbindung an den örtlichen und überörtlichen ÖPNV statt. Nennenswerte Bushaltestellen (u.a. die Bushaltestelle BA/SKF) werden zu selten bedient um eine Erreichbarkeit des Standortes zu gewährleisten. Darüber hinaus ist der Standort zu mindestens in Teilen von Wohnbebauung umgeben und daher auch ein Element der fußläufigen Nahversorgung im Norden der Stadt. Bezüglich der Verkaufsflächenausstattung in den Segmenten Lebensmittel, Reformwaren sowie Gesundheit und Körperpflege ist generell bereits heute eine gute Ausstattung in Lüchow festzustellen. Die Angebotsstrukturen sind insgesamt attraktiv aufgestellt, sodass auch Kaufkraftzuflüsse aus den benachbarten Gemeinden existieren, welche heute über ein weniger umfangreiches Nahversorgungsangebot verfügen (bspw. Woltersdorf). Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass durch die Erweiterung eines bestehenden Lebensmitteldiscounters nennenswerte Änderungen an den bisherigen Kundenströmen zwischen Lüchow und den Städten und Gemeinden des Umlandes ausgelöst werden. Umorientierungen der Kunden (auch derer, die außerhalb Lüchows wohnhaft sind) finden überwiegend im Stadtgebiet von Lüchow statt. Ergänzend muss an dieser Stelle erwähnt werden, dass bereits Umstrukturierungen im Lebensmittelbereich in Lüchow stattfinden. Die derzeit für einen Lebensmittelvollsortimenter recht kleine REWE Filiale in der Dannenberger Straße wird einige hundert Meter weiter westlich neu und ebenfalls größer gebaut (Eröffnung Herbst 2015). Die jetzige REWE-Filiale könnte dann vrsl. durch einen Penny-Lebensmitteldiscounter nachgenutzt werden. Eine Stärkung des Standortes in der Seerauer Straße könnte hier wieder eine Balance zwischen den westlichen und nördlichen Versorgungsstandorten herstellen. Für die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren konnten keine städtebaulich schädlichen Auswirkungen festgestellt werden, die höchste Umsatzumverteilungsquote liegt zwar mit 6,6 % im Zentralen Versorgungsbereich der Stadt Lüchow (Wendland) jedoch signifikant unterhalb der Abwägungsschwelle (10 %). Laut Einzel- Seite 27

28 handelskonzept ist eine Erweiterung bestehender Standorte nach Prüfung durchaus möglich. Innerhalb des Stadtgebietes Lüchows ist in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege die übrige Kernstadt am stärksten betroffen. Mit 8,5 % wird hier jedoch die Abwägungsschwelle deutlich unterschritten, so dass städtebaulich schädliche Auswirkungen ausgeschlossen werden können. Für den zentralen Versorgungsbereich Lüchow, für den eine Umsatzumverteilungsquote von 4,0 % prognostiziert werden konnte, ist nicht mit städtebaulich negativen Auswirkungen zu rechnen. Zusammenfassend kann die cima eine Realisierung der geplanten Verkaufsflächenerweiterung des Lidl-Marktes und des Netto-Marktes am Standort Seerauer Straße in der Stadt Lüchow (Wendland) empfehlen. Die ökonomische Wirkungsprognose hat somit insgesamt gezeigt, dass durch das Planvorhaben messbare Umsatzumverteilungseffekte ausgelöst werden würden, aber negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO, also insbesondere wesentliche Beeinträchtigungen der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung oder von zentralen Versorgungsbereichen, aus gutachterlicher Sicht ausgeschlossen werden können. Die Bewertung des Planvorhabens an den Vorgaben des Landesraumordnungsprogrammes hat ergeben, dass das Kongruenzgebot für die Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren und Gesundheit und Körperpflege als erfüllt gilt. Gleiches gilt auch für die Randsortimente. Weiterhin erfüllt werden das Konzentrationsgebot sowie das Beeinträchtigungsverbot. Das raumordnerische Integrationsgebot wird streng genommen nicht erfüllt. Seite 28