Annahmen für die Berechnungen auf Basis AG 2 v

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1 Erfassung und Analyse Rahmenbedingungen Einzelhandel im Rahmen des "Runden Tisches Einkaufszentrum" Stadt Weiden in der Oberpfalz - Teil 2 Verträglichkeit eines Einkaufszentrums (Alternativberechnung gemäß Vereinbarung im AG 2 vom ) - Stand:

2 Annahmen für die Berechnungen auf Basis AG 2 v Beibehaltung des im Gutachten abgegrenzten Marktgebietes unter besonderem Hinweis auf die im Zusammenhang mit dem Einzelhandelskonzept erfolgte Kundenerfassung sowie dem Verweis auf (deutlich) abnehmende Bindungsquoten mit zunehmender Entfernung von Weiden (z.b. Bindungsquote im erweiterten Marktgebiet von 10-15%) Anpassung der Flächenproduktivitäten an das Niveau lt. CIMA-Verträglichkeitsgutachten mit dem Hinweis, dass diese v.a. aufgrund des bereits derzeit sehr hohen Besatzes in Weiden als worst-case-ansatz zu verstehen sind, perspektivisch u.e. aber kaum zu erreichen sind Änderung der Umverteilungsquote von ursprünglich 6% gesamtstädtisch auf 7% gegenüber die Innenstadt und entsprechend mit je nach Sortiment und Besatz variierenden Umverteilungsquoten außerhalb der Innenstadt Berücksichtigung potenziell erhöhter Flächenproduktivitäten im City Center sowie im derzeit im Erdgeschoss genutzten ehem. Hertie durch die Integration in das EKZ 2

3 Annahmen für die Berechnungen auf Basis AG 2 v die auf Basis der Prognose des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung zu erwartenden Bevölkerungsrückgänge in den Gemeinden des Marktgebietes wurden in den Berechnungen berücksichtigt das überarbeitete Flächen- und Betriebstypenkonzept von Sonae Sierra (gemäß versand vom ) floss in die Annahmen des Berechnungsmodells ein Annahme zukünftig konstanter Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel: die aktuell gestiegenen Ausgabewerte werden aufgrund eines tendenziell zu erwartenden Rückgangs (v.a. durch steigende Ausgaben für Gesundheit, Rente, Energie sowie konjunkturellen Entwicklungen) wieder ausgeglichen eine Ausweitung der Marktbedeutung inkl. einer Ausweitung des Marktgebietes ist u.e. nur möglich, wenn im EKZ Betriebstypen / Sortimente / Warenqualitäten / Marken angesiedelt werden, die es in Weiden bisher nicht gibt; durch eine reine Dopplung bestehender Angebote ist dies zumindest in diesem Umfang nicht zu erreichen 3

4 Unterschiede in den Berechnungen auf Basis AG 2 v zu "Teil 2 Verträglichkeit eines EKZ" v Änderung Auswirkung auf Umsatzpotenzial und Verkaufsflächen EKZ Anpassung der Sortiments- und Betriebstypstruktur durch Sonae Sierra + + Verwendung überdurchschnittlicher Flächenproduktivitäten im EKZ in Angleichung an die Flächenproduktivitäten des Verträglichkeitsgutachtens CIMA - - Verwendung einer innenstadtbezogenen städtebaulichen Umverteilungsquote von 7% + Berücksichtigung erhöhter Flächenproduktivitäten City-Center und derzeit im Hertie genutzter Flächen bei Einbeziehung in EKZ - 4

5 Neuplanung lt. Hr. Philippen (vom ) Sortiment geplante Fläche in m² Fl.prod. CIMA Feinkost, Tabakwaren (Fachgeschäft) + Reformwaren/Naturkost/Arzneimittel Lebensmittel allg. (Supermarkt) Lebensmittel allg. (Discounter) Parfümeriewaren, Kosmetik (Fachgeschäft) Drogerieartikel (Fachmarkt) Blumen (Fachgeschäft) Zooartikel (Fachgeschäft) Zeitschriften (Fachgeschäft) Bücher (Fachgeschäft) Oberbekleidung, sonst. Bekleidung (inkl. Baby-/Kinderartikel) (Fachgeschäft) Oberbekleidung, sonst. Bekleidung (Fachmarkt) Sportartikel, Outdoorartikel (Fachgeschäft) Sportartikel (Fachmarkt) Schuhe (Fachgeschäft) Lederwaren/Pelze/Reisegepäck (Fachgeschäft) Schreibwaren (Fachgeschäft) Spielwaren (Fachgeschäft) Glas/Porzellan, Geschenkartikel, Hausrat (Fachgeschäft) Elektrogeräte, EDV (Fachmarkt) EDV-Bedarf, Telekommunikation (Fachgeschäft) Uhren/Schmuck (Fachgeschäft) NEU: Optik (inkl. Foto und Zubehör) (Fachgeschäft) Heimtextilien (Fachgeschäft) / Kurz-und Strickwaren (FG) gewichteter Durchschnittswert* Zugrunde gelegte Flächenproduktivitäten aufgrund der hohen Verkaufsflächenausstattung in Weiden und der bestehenden Wettbewerbssituation sind diese Flächenproduktivitäten unserer Ansicht nach großteils kaum/nicht zu erreichen rot eingefärbte Sortimente habe sich lt. Angaben Sonae Sierra im Vergleich zur Ursprungsvariante geändert * gemäß projektierter Flächenaufteilung 5

6 Bestimmungsgrößen Markt- und Wettbewerbsauswirkungen EKZ Weiden Veränderung der Marktanteile im aktuellen Marktgebiet des Weidener Einzelhandels und Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft Ausweitung des bestehenden Marktgebietes des Weidener Einzelhandels Umsatzumverteilung im bestehenden Einzelhandel Weidens Voraussetzung der in den nachfolgenden Modellrechnungen dargestellten Auswirkungen auf Marktanteile und Marktgebietsumfang ist ein in den betrachteten Sortimenten hochattraktives, die bestehenden Angebote in Weiden stärkendes Waren- und Betriebstypangebotes d.h. speziell eine Ausweitung des Marktgebietes (= Szenario 2) ist unserer Ansicht nach nur durch eine Angebotsergänzung, nicht durch eine Dopplung des bereits bestehenden Angebotes zu erreichen 6

7 Ermittlung der städtebaulich verträglichen Verkaufsflächengrößen SZENARIO 1: Steigerung der Marktanteile im aktuellen Marktgebiet Branchenbereich bindungsfähiges Umsatzpotenzial in Mio. offenes Verkaufsflächenpotenzial in m² Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/Parfümerie 1,4 280 Anmerkung Ansiedlung zur Stärkung der Innenstadtversorgung dennoch sinnvoll Heimtextilien/Kurzwaren 1, ergänzend zur Urplanung neu hinzu Haushaltswaren/GPK Bekleidung 3, Schuhe/Lederwaren 0,5 140 Elektrowaren/Computer 13, Schreibwaren/Bürobedarf 2,7 570 Bücher/Zeitschriften/ Medien Blumen/Pflanzen/Zoo Optik ergänzend zur Urplanung neu hinzu Uhren/Schmuck 2,3 270 Spielwaren/Freizeitartikel 0,1 40 Sportartikel/Fahrräder 1,

8 Perspektivisch mögliches Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Weiden (durch Angebotsausweitung nach Errichtung eines innerstädtischen EKZ) * ( : ca Einwohner) CZ * Maximal verträgliche Variante aus städtebaulicher Sicht, ohne Berücksichtigung teils geringerer angestrebter Verkaufsflächengrößen in einzelnen Sortimenten bei der aktuellen Centerplanung 8

9 Ermittlung der städtebaulich verträglichen Verkaufsflächengrößen SZENARIO 2: Steigerung der Marktanteile im aktuellen Marktgebiet + Ausweitung des bestehenden Marktgebietes durch EKZ Branchenbereich bindungsfähiges Umsatzpotenzial in Mio. offenes Verkaufsflächenpotenzial in m² Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/Parfümerie 1,8 360 Heimtextilien/Kurzwaren 2, Haushaltswaren/GPK 0,3 120 Bekleidung 7, Schuhe/Lederwaren 1,3 360 Elektrowaren/Computer 15, Schreibwaren/Bürobedarf 3,2 670 Bücher/Zeitschriften/ Medien 0,8 130 Anmerkung Ansiedlung zur Stärkung der Innenstadtversorgung dennoch sinnvoll eine Ausweitung des Marktgebietes ist u.e. nicht durch eine Angebotsdopplung, sondern nur durch eine Ergänzung des bestehenden Angebotes durch derzeit noch nicht vorhandene Qualitäten, Markenanbieter etc. zu erreichen Blumen/Pflanzen/Zoo 0,5 150 Optik 0,2 25 Uhren/Schmuck 2,8 320 rot markierte Sortimente ergänzend zur Urplanung neu hinzu Spielwaren/Freizeitartikel 0,5 180 Sportartikel/Fahrräder 2,

10 Ermittlung der städtebaulich verträglichen Verkaufsflächengrößen SZENARIO 3: Steigerung der Marktanteile im aktuellen Marktgebiet + Ausweitung des bestehenden Marktgebiet durch EKZ + Umverteilung von 7% gegenüber dem innerstädtischen Bestand (UV-Quoten außerhalb es der Innenstadt variieren) * Branchenbereich bindungsfähiges Umsatzpotenzial in Mio. offenes Verkaufsflächenpotenzial in m² Anmerkung Nahrungs- und Genussmittel 11, Ansiedlung höherer VK ggf. denkbar Drogerie/Parfümerie 2,6 520 Heimtextilien/Kurzwaren 3, Haushaltswaren/GPK 1,9 700 Bekleidung 13, Schuhe/Lederwaren 2,4 670 Elektrowaren/Computer 17, Schreibwaren/Bürobedarf 3,7 780 Bücher/Zeitschriften/ Medien 1,9 320 Blumen/Pflanzen/Zoo 2,9 900 Optik 0,7 100 Uhren/Schmuck 3,3 380 Spielwaren/Freizeitartikel 1,2 430 eine Ausweitung des Marktgebietes ist u.e. nicht durch eine Angebotsdopplung, sondern nur durch eine Ergänzung des bestehenden Angebotes durch derzeit noch nicht vorhandene Qualitäten, Markenanbieter etc. zu erreichen rot markierte Sortimente ergänzend zur Urplanung neu hinzu Sportartikel/Fahrräder 3, * Szenario 3 stellt das Ergebnisszenario der schichtweisen Berechnung gemäß der getroffenen Annahmen auf Basis AG 2 v dar. 10

11 Branchenbereich offenes Flächenpotenzial nach Szenario 1 Verkaufsflächenvergleich offenes Flächenpotenzial nach Szenario 2 offenes Flächenpotenzial nach Szenario 3 * zudem landesplanerische Zulässigkeiten zu beachten * Szenario 3 stellt das Ergebnisszenario der schichtweisen Berechnung gemäß der getroffenen Annahmen auf Basis AG 2 v dar. aktuell geplante Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/Parfümerie Heimtextilien/Kurzwaren Haushaltswaren/GPK Bekleidung Schuhe/Lederwaren Elektrowaren/Computer Schreibwaren/Bürobedarf Bücher/Zeitschriften/ Medien Blumen/Pflanzen/Zoo Optik Uhren/Schmuck Spielwaren/Freizeitartikel Sportartikel/Fahrräder

12 Perspektivische Maximalumsätze des Weidener Einzelhandels nach Errichtung eines innerstädtischen Einkaufszentrums (inkl. Umverteilungswirkungen) * Umsatz durch Ausweitung Marktgebiet und Steigerung der Marktanteile 39,4 30,7 ggü. Bestand umverteilter Umsatz (30,7 Mio. ) städtebaulich verträglicher Maximalumsatz eines Centers (70,1 Mio. ) GESAMTUMSATZ WEIDEN (548,5 Mio. ) * Maximal verträgliche Variante aus städtebaulicher Sicht, ohne Berücksichtigung teils geringerer angestrebter Verkaufsflächengrößen in einzelnen Sortimenten bei der aktuellen Centerplanung 12

13 Perspektivische Maximalumsätze des Weidener Einzelhandels nach Errichtung eines innerstädtischen Einkaufszentrums (inkl. Umverteilungswirkungen) * Umsatz des übrigen / bestehenden Weidener Einzelhandels (478,4 Mio. ) Umsatz EKZ durch Ausweitung Marktgebiet und Steigerung der Marktanteile (39,4 Mio. ) 478,4 70,1 ges.:548,5 Umsatz EKZ durch Umverteilung ggü. dem bestehenden Einzelhandel (30,7 Mio. ) * Maximal verträgliche Variante aus städtebaulicher Sicht, ohne Berücksichtigung teils geringerer angestrebter Verkaufsflächengrößen in einzelnen Sortimenten bei der aktuellen Centerplanung 13

14 Umsatzzusammensetzung des innerstädtischen EKZ (städtebaulich maximalverträglicher EKZ-Umsatz) * potenzieller, städtebaulich verträglicher EKZ-Umsatz: ca. 70,1 Mio. Ø Flächenproduktivität: rund /m² bei Flächen nach Szenario 3 städtebaulich maximalverträglicher EKZ- Umsatz (in Mio. ) städtebaulich maximalverträglicher EKZ- Umsatz (in Mio. ) aus Weiden durch Ausweitung Marktgebiet und Erhöhung der KK-Bindung durch Umverteilung gegenüber Bestand (Gesamtstadt) 30,7 39,4 11,7 12,6 5,1 16,9 23,7 aus Naheinzugsgebiet aus Ferneinzugsgebiet aus Potenzialgebiet von Zufallskunden (= Streuumsatz) * Maximal verträgliche Variante aus städtebaulicher Sicht, ohne Berücksichtigung teils geringerer angestrebter Verkaufsflächengrößen in einzelnen Sortimenten bei der aktuellen Centerplanung 14

15 Städtebaulich verträgliche Verkaufsflächengrößen unter Berücksichtigung durch ein EKZ potenziell erhöhte Flächenumsätze im City Center sowie im ehem. Hertie Branchenbereich offenes Flächenpotenzial nach Szenario 3 durch potenziell erhöhte Umsätze zu reduzierende Flächen reduziertes Gesamtergebnis auf Basis von Szenario 3 Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/Parfümerie Heimtextilien/Kurzwaren Haushaltswaren/GPK Bekleidung Schuhe/Lederwaren Elektrowaren/Computer Schreibwaren/Bürobedarf Bücher/Zeitschriften/ Medien Blumen/Pflanzen/Zoo Optik Uhren/Schmuck Spielwaren/Freizeitartikel Sportartikel/Fahrräder

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