KULMBACH. Aktualisierung der Bestandsdaten und der Entwicklungspotenziale im Einzelhandel der Großen Kreisstadt. - Ergänzte Fassung -

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1 Aktualisierung der Bestandsdaten und der Entwicklungspotenziale im Einzelhandel der Großen Kreisstadt KULMBACH - Ergänzte Fassung - Auftraggeber: Stadt Kulmbach Projektleitung: Bearbeitung: Dr. Stefan Leuninger Dipl.-Geograf Herbert Brunner München, erarbeitet im November 2007, ergänzt im Juni 2009 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München, Salzburg Kapuzinerstraße München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Telefon: 089 / , Telefax: 089 / office.muenchen@gma.biz,

2 Vorbemerkung Im September 2007 erteilte die Große Kreisstadt Kulmbach der Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh (GMA), Büro München, den Auftrag, kurzfristig die wesentlichen Bestands- und Nachfragedaten zu aktualisieren und die Entwicklungspotenziale im Kulmbacher Einzelhandel branchen- und standortbezogen aufzubereiten. Im Rahmen dieser Untersuchung werden auf Grundlage einer Primärerhebung des kompletten Einzelhandels im Kulmbacher Stadtgebiet die wesentlichen ökonomischen Strukturdaten analysiert und bewertet. Die Zwischenergebnisse wurden zudem im Rahmen des Projektes Stadtumbau-West sowohl in der Lenkungsgruppe als auch in einem offenen Workshop vorgestellt und erläutert. Wesentliche Inhalte sind darüber hinaus mit Stadtplanung und der Regierung von Oberfranken abgestimmt worden. Auf Wunsch der Regierung von Oberfranken wurden die 2007 getroffenen Aussagen zum Sortimentskonzept im Juni 2009 inhaltlich ergänzt. Die vorliegende Untersuchung soll der Stadt Kulmbach als Grundlage für eine wirtschaftlich und städtebaulich zukunftsfähige Einzelhandelsentwicklung dienen, wobei insbesondere die Sicherung und Entwicklung wesentlicher Einzelhandelsstandorte mit der Zielsetzung der Stärkung der innerörtlichen Lagen und der qualitativen Versorgung der Bevölkerung im Mittelpunkt steht. Für die Bearbeitung standen der GMA weiterhin Informationen des Auftraggebers, des Statistischen Landesamtes Bayern, des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Zur Bewertung der städtebaulichen Situation in der Großen Kreisstadt und der Entwicklung im Kulmbacher Einzelhandel wurde auch auf vorliegende Ausarbeitung der RRV Gesellschaft für Raumanalysen, Regionalpolitik und Verwaltungspraxis bmh, Bayreuth, aus dem Jahr 2003 zurückgegriffen. Die Daten der Untersuchung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und ausgewertet. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin bzw. der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh München, erarbeitet im November 2007, ergänzt im Juni 2009 LEU/BRU/gkf

3 INHALTSVERZEICHNIS Vorbemerkungen SEITE I. Aufgabenstellung und Standortbeschreibung 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Makrostandort Kulmbach Geografische Lage und Einordnung in die Landesplanung Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur Wirtschaftsstruktur Der Einzelhandelstandort Stadt Kulmbach 8 3. Wesentliche Strukturdaten der Einzelhandelsentwicklung in Deutschland Veränderte Rahmenbedingungen auf Anbieter- und Nachfrageseite Standortentwicklung 13 Il. Planungsrechtliche Instrumente Bauplanungsrecht Zentrale Versorgungsbereiche Definition zentraler Versorgungsbereiche Inhaltliche Grundlage zentraler Versorgungsbereiche Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Landesentwicklungsprogramm Bayern 22

4 III. Marktgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach Marktgebiet und Bevölkerung Das Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Marktgebiet Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung Die Kaufkraft der Wohnbevölkerung Kaufkraftpotenzial in den Jahren 2012 und 2020 (Kaufkraftprognose) 27 IV. Der Einzelhandelsstandort Kulmbach Der Einzelhandelsbestand im Stadtgebiet Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Kaufkraftbewegungen Bewertung des Einzelhandelsstandortes Kulmbach an Hand ausgewählter Kennziffern Versorgungskennziffern Bestandsvergleich 2002 und Stärken - Schwächen - Profil 41 V. Entwicklungschancen des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach bis 2012 / Entwicklung der Rahmenbedingungen Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr Umsatzerwartung bis zum Jahr Zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahr

5 3. Branchen- und Standortkonzept Sortimentskonzept Weiterführende Regelungen bei den Sortimenten Umsetzung des Sortimentskonzeptes Standortkonzept Stadtmitte Lichtenfelser Straße Bayreuther Straße 61 VI. Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 62

6 I. Aufgabenstellung und Standortbeschreibung 1. Aufgabenstellung Die Stadt Kulmbach (ca Einwohner) wird im Landesentwicklungsprogramm Bayern als mögliches Oberzentrum mit Versorgungsfunktion für die Bevölkerung der Kommune selbst sowie für den erweiterten Umlandbereich ausgewiesen. Das Marktgebiet wird durch die angrenzenden Oberzentren Bayreuth, Coburg und Bamberg begrenzt; diese Standorte stellen die wesentlichen Wettbewerber zum Handelsplatz Kulmbach dar. Die Stadt Kulmbach hat im Jahr 2002 ein städtebauliches Entwicklungskonzept mit dem Schwerpunkt Einzelhandel (SEEK) in Auftrag gegeben; die Untersuchung ist im April 2003 abgeschlossen worden. Zielsetzung der Untersuchung war die Erarbeitung eines Entwicklungskonzeptes mit dem Schwerpunkt Einzelhandel, das bestehende Fachplanungen der Stadt Kulmbach einbezieht und mittelfristige Aussagen zur Entwicklung der Gesamtstadt trifft. Des Weiteren sollten Strategien und Maßnahmen für den in Zukunft zu stärkenden Einzelhandelsstandort Innenstadt dargestellt und Vorschläge für eine verträgliche Einzelhandelsentwicklung erarbeitet werden. Zur Umsetzung wurde einerseits die räumliche Festlegung des Bereichs Innenstadt sowie eine Darstellung von drei Subzentren erarbeitet. Im Rahmen des aktuellen Stadtumbau-West-Projektes in Kulmbach ist ein politischer Beschluss zur Einzelhandelskonzeption beabsichtigt. Nachdem einerseits die empirischen Erhebungen für das SEEK bereits rund fünf Jahre zurückliegen, andererseits einige Ansiedlungs- und Erweiterungswünsche vorliegen, ist eine Aktualisierung der Bestands- und Nachfragesituation vorgesehen. Auf Grundlage der aktualisierten Bestandsdaten ist zudem beabsichtigt, eine aktuelle Kulmbacher Liste mit sog. innenstadtrelevanten und nicht innenstadtrelevanten Sortimenten festzulegen 1. Darauf aufbauend gilt es ein räumliches Standort- und Versorgungskonzept zu entwickeln. 1 Hierbei ist zu erwähnen, dass die 2007 getroffenen Aussagen zum Sortimentskonzept (sog. Kulmbacher Liste ) 2009 auf Wunsch der Regierung von Oberfranken überarbeitet und inhaltlich ergänzt wurden. 1

7 Im Rahmen der vorliegenden Aktualisierung wurden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Darstellung wesentlicher Rahmendaten der Einzelhandelsentwicklung und des Planungsrechts Erhebung und Bewertung der Bestandsdaten des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach Bestandsaufnahme zentrenprägender Nutzungen neben dem Einzelhandel in der zentralen Versorgungslage und den Ortsteilen durch Primärerhebung Erarbeitung eines Stärken-Schwächen-Profils Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Kulmbach sowie Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials aktuell und zum Jahr 2012 / 2020 Abschätzung des zusätzlichen Verkaufsflächenbedarfs für die Stadt Kulmbach bis zum Jahr 2012 sowie Empfehlungen zur zukünftigen Standort- und Sortimentsentwicklung Erarbeitung eines Standort- und Sortimentskonzeptes für die Stadt Kulmbach. 2. Makrostandort Kulmbach 2.1 Geografische Lage und Einordnung in die Landesplanung Die Große Kreisstadt Kulmbach ist Kreisstadt für den gleichnamigen Landkreis und landesplanerisch als mögliches Oberzentrum ausgewiesen. Die ehemalige Markgrafenstadt befindet sich im Norden des Freistaates Bayern im Regierungsbezirk Oberfranken und liegt ca. 30 km nordwestlich des Oberzentrums Bayreuth und ca. 60 km nordöstlich des Oberzentrums Bamberg. Die Erreichbarkeit Kulmbachs für den Individualverkehr wird durch die Bundesstraßen B 85 (Bayreuth - Kulmbach - Kronach) und B 289 (Coburg- Kulmbach - Rehau) sichergestellt, die die Stadt in Nord-Süd bzw. Ost-West-Richtung kreuzen. Die überregionale Ver- 2

8 kehrsanbindung der Stadt wird über die ca. 10 km südlich des Stadtkerns befindliche Anschlussstelle Kulmbach / Neudrossenfeld der BAB 70 (Bamberg - Autobahndreieck Kulmbach / Bayreuth) bzw. über die BAB 9 (München - Berlin) gesichert. Der Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) wird durch mehrere Regionalbuslinien des OVF (Omnibusverkehr Oberfranken GmbH) gewährleistet. Zudem ist Kulmbach in das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn AG integriert. 2.2 Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur Die Stadt Kulmbach zählt laut Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung ca Einwohner. Seit 1996 verzeichnet die Stadt Kulmbach eine negative Bevölkerungsentwicklung (- 3,9 %). Diese fällt deutlich negativer aus als im Freistaat Bayern (+ 3,7 %) und im Regierungsbezirk Oberfranken (- 1,7 %) sowie im Landkreis Kulmbach (- 2,7 %) (vgl. Tabelle 1). Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung zwischen 1996 und 2006 im regionalen Vergleich Einwohner Veränderung absolut in % Stadt Kulmbach ,9 Landkreis Kulmbach ,7 Oberfranken ,7 Freistaat Bayern ,7 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, bzw Die Siedlungsstruktur Kulmbachs setz sich neben einem vergleichsweise kompakten Stadtkern, der südlich der Melkendorfer- /W.-Meußdoerffer- /Pestalozzistraße stark von der Wohnfunktion und nördlich dieser Linie bis hin zur B 289 überwiegend vom Gewerbe geprägt ist, aus einer Vielzahl weiterer Stadtteile zusammen. Diese haben sich überwiegend entlang der wichtigen Verkehrswege entwickelt und liegen nach außen hin z.t. stark 3

9 verstreut (z.b. Lehenthal, Lösau, Leuchau, Windischenhaig). Insgesamt ist die Stadt in 31 Stadtteile aufgegliedert. Neben der Innenstadt, die mit ca. einem Drittel der Einwohner Kulmbachs den bevölkerungsreichsten Stadtteil darstellt, weist die Mehrzahl der übrigen Stadtteile deutlich niedrigere Einwohnerzahlen auf 1. Tabelle 2: Einwohnerverteilung in der Stadt Kulmbach Einwohner Stadtteil abs. in % Kulmbach ,2 Siedlung Am Galgenberg ,3 Industriegebiet 123 0,4 Pröbitsch 754 2,5 Blaich ,8 Kauernburg 584 2,0 Weiher 639 2,2 Herlas 526 1,8 Forstlahm 622 2,1 Leuchau 459 1,5 Wickenreuth 68 0,2 Mangersreuth 904 3,0 Donnersreuth/Gößmannsreuth 103 0,3 Ober-/Unterzettlitz 172 0,6 Windischenhaig/Hitzmain/Aff ,1 Katschenreut 887 3,0 Melkendorf 730 2,5 Seidenhof 451 1,5 Burghaig ,8 Petzmannsberg ,4 Metzdorf 723 2,4 Ziegelhütten ,6 Niederndobrach 214 0,7 Höferänger 219 0,7 Lehenthal 284 1,0 Baumgarten 133 0,4 Grafendobrach 167 0,6 1 Laut Angaben der Stadt Kulmbach 4

10 Einwohner Stadtteil abs. in % Fortsetzung nächste Seite Lösau 126 0,4 Kirchleus 288 1,0 Ober-/Unterdornlach 194 0,7 Altenreuth/Höfstetten 59 0,2 Stadt Kulmbach gesamt Quelle: GMA-Darstellung auf Basis von Angaben der Stadt Kulmbach, Haupt- und Nebenwohnsitze In Tabelle 3 und 4 sind die Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in der Stadt Kulmbach zwischen 2000 und 2006 dargestellt. Die Daten belegen eine unterdurchschnittliche Wohnungsbaudynamik innerhalb des Stadtgebietes. Zudem ist ein deutlicher Abwärtstrend zu erkennen. So wurde der höchste Jahreswert mit 83 fertig gestellten Wohngebäuden im Jahr 2000 erreicht, während im Jahr 2006 nur noch 25 Wohngebäude fertig gestellt wurden. 5

11 Tabelle 3: Baufertigstellungen in der Stadt Kulmbach 2000 bis 2006 Daten Jahr Summe neue Wohngebäude insg neue Wohngebäude mit 1 Wohnung neue Wohngebäude mit 2 Wohnungen neue Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, GMA-Berechnungen Tabelle 4: Baugenehmigungen in der Stadt Kulmbach 2000 bis 2006 Daten genehmigte Wohngebäude insg. Jahr genehmigte Wohngebäude mit 1 Wohnung genehmigte Wohngebäude mit 2 Wohnungen genehmigte Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen Quelle: Summe Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, GMA-Berechnungen 6

12 Die Zahl der Baugenehmigungen korrespondiert in etwa mit dem Gang der Baufertigstellungen, allerdings deutet sich in den letzten zwei Jahren wieder eine Trendwende an. Im Mittelpunkt der Baugenehmigungen und Fertigstellungen stehen eindeutig die Einfamilienhäuser, d. h. die Stadt Kulmbach profiliert sich demzufolge als Standort für Familien. 2.3 Wirtschaftsstruktur Die Stadt Kulmbach weist ca sozialversicherungspflichtig Beschäftigte auf. Hiervon entfallen rund (ca. 43,8 %) auf das produzierende Gewerbe. Mit dieser Quote verfügt die Stadt Kulmbach über einen überdurchschnittlich hohen Besatz an Industriebeschäftigten. Rund 56,1 % der versicherungspflichtig Beschäftigten entfallen auf den Dienstleistungssektor (verbraucher- und unternehmensorientierte Dienstleistungen). Im regionalen Vergleich ist für Kulmbach ein überdurchschnittlich hoher Verlust an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zu verzeichnen. Zwischen 1996 und 2006 ist laut Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung ein Rückgang von Beschäftigten bzw. von ca. 12,8 % erfolgt. Im Landkreis Kulmbach sowie im Regierungsbezirk Oberfranken lagen die entsprechenden Quoten deutlich niedriger (- 11,5 % bzw. - 7,6 %). Tabelle 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im regionalen Vergleich Soz.vers.pfl. Beschäftigte * Veränderung absolut in % Stadt Kulmbach ,8 Landkreis Kulmbach ,5 Regierungsbezirk Oberfranken ,6 Bayern ,8 * am Arbeitsort Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, jeweils

13 Mit rund 494 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pro Einwohner verfügt die Stadt Kulmbach über eine vergleichsweise hohe Arbeitsplatzzentralität. Zudem zeigt sich mit Einpendlern und Auspendlern ein deutlicher Berufseinpendlerüberschuss 1. Die Wirtschaftsstruktur in der Stadt Kulmbach wird durch die starke Position der Lebensmittelwirtschaft, hier besonders durch die Großbetriebe Gewürzwerk Raps, IREKS Backmittel und Kulmbacher Brauerei AG, geprägt. Im Tourismus ist in der Stadt Kulmbach eine negative Entwicklung abzuleiten. Nach Angaben des statistischen Landesamtes lag die Zahl der Übernachtungen in der Stadt Kulmbach im Jahr 2006 bei ca Im Zehnjahresvergleich (1996: ca Übernachtungen) ist demnach ein deutlicher Verlust (3.905 Übernachtungen bzw. ca. - 5 %) festzustellen. Parallel zur negativen Entwicklung der Übernachtungszahlen hat sich auch die Anzahl der zur Verfügung stehenden Betten deutlich reduziert. Wurden 1996 noch ca. 856 Betten angeboten, waren es 2006 nur noch 625 (= - 27 %) 3. Im Vergleich dazu hat sich das Übernachtungsaufkommen im Landkreis Kulmbach zwischen 1996 und 2006 um ca. 6 % (1996: , 2006: Übernachtungen) erhöht. Im Regierungsbezirk Oberfranken sind die Übernachtungszahlen in den letzten zehn Jahren leicht gesunken (ca. 0,5 %). 2.4 Der Einzelhandelstandort Stadt Kulmbach Die Einzelhandelsstruktur Kulmbachs setzt sich neben der Innenstadt, die sich zwischen der Bahnlinie und dem Schießgraben bzw. zwischen Hans-Hacker-Straße und dem Pröbitischer Weg befindet, insbesondere aus den Einzelhandelsagglomerationen an der Albert- Ruckdeschel-Straße, der Lichtenfelser Straße und der Bayreuther Straße / Am Kreuzstein zusammen. Dabei entfalten in der Innenstadt neben den überwiegend kleinteiligen Fach Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, In Betrieben mit mehr als 9 Betten. Jeweils im Juni des Jahres, lt. Bayerischem Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung. 8

14 geschäften einerseits v.a. das Einkaufzentrum Fritz 1 sowie der Kaufplatz 2 andererseits eine prägende Wirkung. An der Albert-Ruckdeschel-Straße sind vorwiegend Lebensmittel-, Textil- und Schuhfilialisten (u.a. Real, Aldi, Lidl, Takko, Reno) angesiedelt, wohingegen in der Lichtenfelder Straße Bau- und Heimwerkermärkte (Hela, Obi) dominieren. In der Bayreuther Straße /Am Kreuzstein sind neben Lebensmittelmärkten (u.a. E-Neukauf, Lidl) auch Betriebe insbesondere aus dem Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport anzutreffen. Zudem sind im gesamten Stadtgebiet weitere i.d.r. kleinflächige und solitär gelegene Einzelhandlesbetriebe ansässig. 3. Wesentliche Strukturdaten der Einzelhandelsentwicklung in Deutschland In den letzten Jahren konnte der Einzelhandel in Deutschland durch Entwicklungen auf der Nachfrageseite und dem harten Wettbewerb, in dem sich der Handel befindet, nur eingeschränkt von der positiven Wirtschaftsentwicklung profitieren. Die Konsumzurückhaltung der Kunden des Einzelhandels schlägt sich einerseits in stagnierenden, teilweise rückläufigen Einzelhandelsumsätzen, andererseits auch in einer verstärkten Akzeptanz preisbetonter Vertriebstypen (z. B. Discounter, Schnäppchenmärkte) nieder. In der letzten Dekade konnte der Einzelhandel nur unterproportional an der Steigerung der Konsumausgaben der privaten Haushalte profitieren. Neben der steigenden Erwartungshaltung der Verbraucher an das Angebot haben vor allem der Mangel an Kapital, Know-How, Zulieferbedingungen und ungeklärte Nachfolgeregelungen zum Ausscheiden vieler mittelständischer Unternehmen aus dem Wettbewerb geführt. Gleichzeitig wuchs die Zahl großflächiger Filialbetriebe (Fach- und Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser, Einrichtungshäuser) rasant an. 1 2 U.a. mit Kaufland SB-Warenhaus, H&M Textilkaufhaus, Rossmann Drogeriemarkt, Deichmann Schuhfachmarkt, Mc Paper Schreibwarenmarkt U.a. mit Diska Lebensmitteldiscounter, KIK Textilfachmarkt, Schlecker Drogeriemarkt, Bleyel Fotoladen 9

15 Abbildung 1: Strukturierung der Nachfrage Premiumkäufer 11% Intra-Hybrid- Käufer ** 4% Mittelpreiskäufer 45% Inter-Hybrid- Käufer* 24% Niedrigpreiskäufer 16% Quelle: GMA-Darstellung nach BAG; Statistisches Bundesamt Abbildung 2: Entwicklung der Marktanteile verschiedener Betriebstypen bis zum Jahr % 6 % 8 % 2 12 % 14 % 21 % 18 % 18 % 16 % 22 % 26 % 55 % Versender Fachmärkte Serie 6 Verbrauchermärkte/ Serie 5 SB-Warenhäuser Serie 4 Filialisierte Serie 3 Fachgeschäfte Serie 2 Langer, sehr Name 35 % 25 % Traditionelle Fachgeschäfte 7 % 5 % 4 % * Warenhäuser * Schätzung Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut 10

16 Der stagnierenden Nachfrage steht ein nach wie vor dynamisches Wachstum der Einzelhandelsflächen gegenüber. Der bundesdeutsche Einzelhandel konnte seit 1993 einen Verkaufsflächenzuwachs um ca. 20 Mio. m² auf insgesamt ca. 110,5 Mio. m² im Jahr 2004 verzeichnen. Damit stieg die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner von ca. 1,1 m² (1993) auf ca. 1,3 m² (2004). 1 Dass der Einzelhandel in Deutschland trotz alledem 2005 die beste Lage seit 2001 dokumentiert, liegt v. a. an der steigenden Nachfrage nach Gebrauchsgütern für den langfristigen Bedarf, was u. a. auf die im Jahr 2007 erfolgte Mehrwertsteuererhöhung zurückzuführen ist. Insgesamt wird der binnenbezogene Konsum von den Branchen Einzelhandel, Gastgewerbe und personenbezogenen Dienstleistungen erstmals wieder positiv bewertet, insbesondere im Hinblick auf die Zukunft. Wie lange dieser positive Trend anhält, ist jedoch auf Grund der hohen Wohnnebenkosten für Energie und der tatsächlichen Mehrwertsteuererhöhung in diesem Jahr nicht bekannt, da es wieder zu einer Dämpfung des tatsächlichen Konsums kommen kann Veränderte Rahmenbedingungen auf Anbieter- und Nachfrageseite In den nächsten Jahren wird sich der Verdrängungswettbewerb gegen kleine und mittelständische Einzelhandelsunternehmen fortsetzen und noch verschärfen; dabei treten auch neue Entwicklungsfaktoren auf der Nachfrage- wie auf der Angebotsseite auf. Als grundlegende Rahmenbedingungen der Nachfragestruktur in den nächsten Jahren sind zunächst folgende Aspekte zu beachten: die Entwicklung der Bevölkerungszahl und eine weitere Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße die Verschiebung im Altersaufbau der Bevölkerung 1 2 BAG: Vademecum des Einzelhandels, Quelle: DIHK-Umfrage,

17 eine weitgehende Sättigung bei der Ausstattung der Haushalte mit langfristigen Bedarfsgütern eine weiterhin steigende bzw. anhaltend hohe Mobilität der Bevölkerung, auch älterer Bevölkerungsgruppen, Anstieg des individuellen Aktionsraums der weiter wachsende Anspruch breiter Bevölkerungsschichten an eine aktive Gestaltung der Freizeit, wobei der Einzelhandel und das Dienstleistungsgewerbe im Wettbewerb mit anderen Freizeitaktivitäten stehen der sich ändernde Wertewandel mit dem Trend zur Individualisierung und Erlebnisorientierung sowie ein schwer einschätzbares Konsumentenverhalten ( hybrides Konsumverhalten). Die Entwicklungsdynamik auf der Angebotsseite wird heute im Wesentlichen durch Filialunternehmen geprägt. Als grundlegende Entwicklungslinien des Einzelhandels können festgehalten werden: ein ständiges Wachstum der Verkaufsflächen (absolut und betriebsbezogen) das Ersetzen von Personal durch Verkaufsfläche der Einsatz neuer Technologien am Point of Sale (RFID) veränderte logistische Konzepte (Mindestabnahmemengen, kooperativer Bezug von Waren) ungeklärte Nachfolgefragen im alteingesessenen, inhabergeführten Facheinzelhandel die zunehmende Betonung von Fun- und Entertainmentelementen durch die Anbieter die Preisbetonung und der zunehmende Marktanteil von diskontierenden Händlern und Filialisten 12

18 die Möglichkeiten der Industrie, über Internetangebote bzw. FOC-Standorte 1 den klassischen Einzelhandel zu umgehen, oder selbst mit Verkaufsstellen an den Markt zu gehen. 3.2 Standortentwicklung Als Ergebnis der Entwicklungen auf der Nachfrageseite und im Einzelhandel kann eine Neubewertung von Standorten festgehalten werden, die sich wie folgt zusammenfassen lässt: Der Einzelhandel und das Lebensmittelhandwerk ziehen sich aus Wohngebieten und Streulagen zurück. Die innerörtlichen Haupt- und Nebengeschäftslagen hatten als Einzelhandelsstandorte einen Bedeutungsverlust hinzunehmen. Der Einzelhandel bildet nach wie vor eine wesentliche Leitfunktion von Innenstädten, die Entwicklung eines attraktiven, komplementären Dienstleistungsangebote ist jedoch zwingend geboten. Das ursprünglich auf fußläufige Erreichbarkeit abgestimmte Netz der Einzelhandelsstandorte (primäres Einzelhandelsnetz) wurde durch ein zweites autokundenorientiertes Angebotsnetz überlagert (sekundäres Einzelhandelsnetz, umgangssprachlich Grüne Wiese ). Bei den Zentralen Orten in allen Stufen findet eine verstärkte Polarisierung zwischen Gewinner- und Verliererstandorten statt. Die Kunden und Investoren aber auch der mittelständische Einzelhandel - reagiert sehr sensibel auf Potenziale und Chancen bzw. Defizite oder sich abzeichnende Risiken an den jeweiligen Standorten. Unter Berücksichtigung der relevanten Einflussfaktoren ist von einem weiteren Bedeutungsgewinn autokundenorientierter Standorte auszugehen, der im Ergebnis zu einer weiteren Verschärfung der Standortkonkurrenz zwischen zentralen (Stadtzentrum / Ortsmitte/ 1 FOC = Factory-Outlet-Center 13

19 Nahversorgungslagen) und dezentralen Lagen führt. Die Angebotspalette am Stadt- und Ortsrand wird durch die Neubündelung der dort vorhandenen Kapazitäten breiter und tiefer, aber auch tendenziell hochwertiger. Die Stellung der Stadt- bzw. Ortszentren als Einzelhandelsstandorte wird überall dort, wo keine klare Planungs- und Entscheidungsgrundlage vorhanden ist und keine gezielten Maßnahmen ergriffen werden, tendenziell weiter geschwächt. Um dieser Handelsentwicklung entgegenzutreten bzw. auf ihre Entwicklung Einfluss nehmen zu können, müssen insbesondere Stadtplanung und Wirtschaftsförderung geeignete Instrumentarien einsetzen. Dazu können u. a. Festlegung von Bebauungsplänen mit konkreten Aussagen zur Sortiments- und Größenstruktur des zugelassenen Einzelhandels, sowie die Ausweisung und Festlegung von Nahversorgungszentren gehören, um bestimmte Einzelhandelslagen in der Stadt zu schützen oder auch bestimmte Ansiedlungsbegehren abzuweisen. Anderseits gehören eine zielgerichtete Ansiedlungspolitik, die sich an Entwicklungschancen orientiert, sowie ein aktives Flächenmanagement zweifelsohne zu den zentralen einzelhandelsbezogenen Aufgabenstellungen der kommunalen Wirtschaftsförderung. 14

20 Il. Planungsrechtliche Instrumente Die relevanten Ausführungen im neuen Landesentwicklungsprogramm Bayern sowie im Baugesetzbuch verdeutlichen, dass die Regelungsintensität im Bereich Einzelhandel deutlich zugenommen hat. Dieses hat Konsequenzen auch für Einzelhandelsentwicklung in Kulmbach. Dementsprechend sind die wesentlichen planungsrechtlichen Rahmenbedingungen kurz darzustellen. 1. Bauplanungsrecht Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen: sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 bein- 15

21 haltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche, bzw m² Geschossfläche) dann: Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Stadtkernbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. Außenbereich ( 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus. 16

22 Die Anwendung der 11 Abs. 3 BauNVO und 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können - ggf. räumlich beschränkt - Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Mit dem Bauplanungsrecht haben die Städte und Gemeinden somit ein effizientes und flexibel handhabbares Instrument in der Hand, Ansiedlungswünsche von Handelsbetrieben zu steuern und insbesondere städtebaulich als nicht verträglich eingestufte Ansiedlungsbegehren abzulehnen. 2. Zentrale Versorgungsbereiche 2.1 Definition zentraler Versorgungsbereiche Mit der Novellierung des BauGB im Jahr 2004 erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereichs einen erheblichen Bedeutungszuwachs. Die Regelungen zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche wiesen bezüglich der Vorhaben im unbeplanten Innenbe- 17

23 reich wesentliche Lücken auf, daher wurde der 34 BauGB um einen neuen Absatz 3 ergänzt: Von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. 1 Somit muss nun für alle nach 34 Abs. 1 BauGB zu bewertenden Vorhaben zusätzlich geprüft werden, ob entsprechende schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. Daraus ergibt sich auch für Kulmbach die Notwendigkeit der inhaltlichen Definition und räumlichen Verortung von zentralen Versorgungsbereichen. Dieses dient der Beurteilung von Vorhaben nach 34 BauGB sowohl im eigenen Stadtgebiet als auch auf dem Gebiet benachbarter Kommunen. Bezüglich der inhaltlichen Definition herrschen in der aktuellen Diskussion unterschiedliche Auffassungen. Strittig sind bisher v.a. die Mindestanforderungen an Größe und Ausstattung sowie die Frage der städtebaulichen Integration. Zentrale Versorgungsbereiche dienen der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z.b. Innenstadt), meist wird der Begriff aber auch auf Stadtteil- und Nahversorgungszentren ausgedehnt 2. Aus städtebaulicher Sicht muss ein zentraler Bereich eine städtebauliche Integration, d.h. bauliche und funktionale Integration in einen Siedlungszusammenhang mit wesentlichem Wohnanteil, aufweisen, während aus Einzelhandelssicht auch ein entsprechend gut ausgestatteter peripherer Standort ein Versorgungszentrum darstellt. Da der Gesetzgeber mit der Erarbeitung des 34 Abs. 3 BauGB den Schutz v.a. der Innenstädte beabsichtigte, kann i.d.r. von der Notwendigkeit der städtebaulichen Integration ausgegangen werden. Letztlich geht es somit darum, städtebaulich gewünschte Versorgungsbereiche zu schützen. Daher sind in dem vorliegenden Zentrenkonzept alle Versorgungsbereiche, die sowohl funktional als auch städtebaulich den Charakter eines Zentrums aufweisen, inhaltlich benannt und räumlich abgegrenzt worden Abs. 3 BauGB i. d. F. der Bek. vom , geändert durch Art. I des Gesetzes vom So geschehen im Urteil des OVG NRW Münster, 7. Senat, zu 34 Abs. 3 BauGB, , 7 A 964/05. 18

24 2.2 Inhaltliche Grundlage zentraler Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich sowohl aus den tatsächlichen Verhältnissen als auch aus Planungen (z.b. geplantes Versorgungszentrum in Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet). Für die Beurteilung der tatsächlichen Verhältnisse stellen regelmäßig aktualisierte Untersuchungen eine wesentliche Grundlage dar. Für die Anerkennung geplanter zentraler Versorgungsbereiche ist zwischen formellen und informellen Planungen zu unterscheiden. Die formelle Planung betrifft Darstellungen und Festsetzungen in Bebauungsplänen sowie Festlegungen in Raumordnungsplänen als Fest- und Fortschreibung der tatsächlichen Verhältnisse. Die rechtliche Relevanz informeller Planungen (z.b. Einzelhandelskonzeptionen) ist teilweise umstritten, da bei informellen Planungen i. d. R. keine umfassende Abwägung der durch die Planung berührten öffentlichen und privaten Belange vorgenommen sowie keine Bürgerbeteiligung durchgeführt wird. Informelle Planungen spielen v. a. dann eine bedeutende Rolle, wenn sie von der Gemeinde als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden. 1 Auch im Hinblick auf den seit Anfang 2007 geltenden 9 Abs. 2a BauGB zu den neuen Festsetzungsmöglichkeiten einfacher Bebauungspläne im unbeplanten Innenbereich empfiehlt sich die Erarbeitung eines von der Gemeinde beschlossenen Entwicklungskonzeptes i. S. d. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, welches als intern bindendes Element verwendet wird. Bei allen Formen der Planung ist für die rechtliche Akzeptanz zu beachten, dass sich die Planungsabsicht bereits konkretisiert haben und die Umsetzung gemäß 14 ff. BauGB in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen muss Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandels- 1 2 Vgl. hierzu OVG Lüneburg, Beschluss vom ME 172/05 Vgl. hierzu VG München, Urteil vom , M 8 K

25 betriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist hier die fußläufige Erreichbarkeit. Ergänzend werden bei der Abgrenzung der Versorgungsbereiche die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung der Bereiche kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z.b. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z.b. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle) zum Tragen. Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Veranstaltungsräume geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken. Abbildung 3: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Komplementärnutzungen (= Ergänzung) städte- bauliche Einzelhandel (= Basis) Gegebenheiten (= Rahmenbedingung) Quelle: GMA 2007 Schlussfolgerungen: Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeblich dem Einzelhandel kommt dabei eine konstituierende Funktion zu, 20

26 die durch Komplementärnutzungen und städtebauliche Gegebenheiten ergänzt wird. 3. Zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Zum Erhalt und zur Attraktivierung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt wurde in Deutschland bereits Mitte der 70er Jahre das Instrument Sortiments- und Standortleitbild entwickelt. Ausgehend von dem für die Attraktivität von innerstädtischen Lagen typischen Geschäftsbesatz wurden diejenigen Sortimente als zentrenrelevant abgegrenzt, die sowohl für zentrale Geschäftslagen als auch für die Nahversorgungslagen unverzichtbar sind und deren Zentralität begründen. Im Umkehrschluss wurden diejenigen Sortimente als nicht zentrenrelevant bestimmt, die als weniger bzw. nicht bedeutsam für die Zentrumsentwicklung eingeordnet werden konnten. Dieses Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant - nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium des 1 Abs. 5, 9 und 11 BauNVO die zentrenrelevanten Sortimente z.b. in nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen (alle anderen werden ausgeschlossen). Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen (alle anderen werden zugelassen). Mit diesen Festsetzungsmöglichkeiten können die Städte und Gemeinden z.b. zentrenrelevante Sortimente in einzelnen Bebauungsplänen auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausschließen bzw. durch absolute oder prozentuale Verkaufsflächenbegrenzungen reduzieren, um damit den Einzelhandelsstandort Innenstadt zu stärken oder die 21

27 Nahversorgung weiterzuentwickeln. Die bestehenden Betriebe in den relevanten Gebieten genießen Bestandsschutz, d.h. dass die gegenwärtige Struktur durch neue Bebauungsplanfestsetzungen nicht in Frage gestellt wird. Generell hält das baurechtliche Instrumentarium ein weit gefächertes Angebot an städtebaulichen Festsetzungen bereit, wobei Konkurrenzschutz nicht das Ziel von Sortimentsfestsetzungen sein darf. Pointiert formuliert: Baurecht darf regeln wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch ob Wettbewerb zulässig ist. 4. Landesentwicklungsprogramm Bayern Das Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern (2006) legt im Kapitel B II (Handel) u. a. folgendes wesentliches Ziel fest: Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte sollen i.d.r. nur in Unterzentren und Zentralen Orten höherer Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten (geeignete Zentrale Orte) ausgewiesen werden ( ). Die Ausweisung soll in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen. Von diesem Grundsatz kann bei bestimmten Gegebenheiten bei Einzelhandelsgroßprojekten, die nicht dem Verkauf von Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs dienen, ausnahmsweise abgewichen werden. Bei der Erweiterung bzw. Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten dürfen bestimmte Höchstgrenzen der Kaufkraft-Abschöpfung nicht ü- berschritten werden, da die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden soll. 22

28 III. Marktgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach 1. Marktgebiet und Bevölkerung Das Marktgebiet für die Stadt Kulmbach wurde nach folgenden Gesichtspunkten abgegrenzt (vgl. Karte 1): die Angebotssituation in der Stadt Kulmbach sowie den umliegenden Städten und Gemeinden die verkehrlichen Gegebenheiten im gesamten Untersuchungsgebiet die topographische Situation im Untersuchungsraum administrative Gliederungen innerhalb des Untersuchungsraumes die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen im Untersuchungsraum. Insgesamt lässt sich das Marktgebiet der Stadt Kulmbach in drei Zonen unterteilen: Die Zone I bildet mit der Stadt Kulmbach den zentralen Bereich des abgegrenzten Marktgebietes In der Zone II befinden sich mit Ausnahme von Wonsees die Städte und Gemeinden des Landkreises Kulmbach. Die abgegrenzte Zone III umfasst als Ergänzungsbereich die Gemeinde Wonsees aus dem Landkreis Kulmbach sowie Teile von Altenkunstadt, Burgkunstadt, Weißenbrunn und Weismain aus den westlich angrenzenden Landkreisen Lichtenfels und Kronach. 23

29 Karte 1: Marktgebiet der Stadt Kulmbach Zone I Zone II Ergänzungsbereich Quelle: GMA,

30 Tabelle 6: Marktgebiet des Einzelhandels von Kulmbach Zone I - Stadt Kulmbach Zone II - Grafengehaig - Guttenberg - Harsdorf - Himmelkorn - Kasendorf - Ködnitz - Kupferberg - Ludwigschorgast - Mainleus - Marktleugast - Marktschorgast - Neudrossenfeld - Neuenmarkt - Presseck - Rugendorf - Stadtsteinach - Thurnau - Trebgast - Untersteinach - Wirsberg Zone III - Wonsees - Teile von Altenkunstadt - Teile von Burgkunstadt - Teile von Weismain - Teile von Weißenbrunn Marktgebiet insgesamt (Zonen I III) ca Einwohner ca Einwohner ca Einwohner ca Einwohner Quelle: Stadt Kulmbach, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand bzw (nur Hauptwohnsitze) 25

31 2. Das Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Marktgebiet 2.1 Die Grundlagen der Kaufkraftberechnung Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen betrug die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft im Jahr 2007 einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung ca Davon entfielen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca Nicht-Lebensmittelsektor ca Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die regionalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen Die Kaufkraft der Wohnbevölkerung Für das abgegrenzte Marktgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial in den Zonen I - III auf ca. 491,1 Mio.. Davon entfallen auf die einzelnen Zonen: Zone I: ca. 153,7 Mio bzw. ca. 31 % Zone II: ca. 245,0 Mio bzw. ca. 50 % Zone III: ca. 92,4 Mio bzw. ca. 19 %. 1 Die GfK Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Der Kaufkraftkoeffizient von Kulmbach liegt mit 101,9 leicht über dem Bundesdurchschnitt (100,0). In den Kommunen des restlichen Marktgebietes liegt der Kaufkraftkoeffizient überwiegend unter dem Durchschnitt; der Korridor bewegt sich zwischen 101,6 und 92,9. 26

32 Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen ca. 166,8 Mio. bzw. ca. 34 % auf Nahrungs- und Genussmittel ca. 324,3 Mio. bzw. ca. 66 % auf Nichtlebensmittel. Tabelle 7: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels von Kulmbach im Jahr 2007 Branchen / Kaufkraft in Mio. Bedarfsbereiche Zone I Zone II Zone III Zone I-III Nahrungs- und Genussmittel 52,2 83,2 31,4 166,8 Gesundheit / Körperpflege 18,7 29,8 11,2 59,7 Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf 3,3 5,3 2,0 10,6 überwiegend kurzfristiger Bedarf 74,2 118,3 44,6 237,1 Bücher, PBS 1, Spielwaren 7,5 12,0 4,5 24,0 Bekleidung / Schuhe / Sport 19,7 31,4 11,8 62,9 überwiegend mittelfristiger Bedarf 27,2 43,4 16,3 86,9 Elektrowaren 13,8 21,9 8,3 44,0 Hausrat / Einrichtung / Möbel 15,1 24,1 9,1 48,3 Sonstiger Einzelhandel 23,4 37,3 14,1 74,8 überwiegend langfristiger Bedarf 52,3 83,3 31,5 167,1 Nicht-Lebensmittel gesamt 101,5 161,8 61,0 324,3 Einzelhandel gesamt 153,7 245,0 92,4 491,1 1 Quelle: PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibwaren GMA-Berechnungen 2007 (ca.-werte, gerundet) 2.3 Kaufkraftpotenzial in den Jahren 2012 und 2020 (Kaufkraftprognose) Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet der Stadt Kulmbach bis zum Prognosezeitraum 2012 / 2020 ist einerseits abhängig von der künftigen Entwicklung des 27

33 Verbraucherverhaltens sowie von konjunkturellen Einflüssen, andererseits von der soziodemografischen Entwicklung im Marktgebiet. Für den Prognosezeitraum bis 2012 ist unter Berücksichtigung der amtlichen Prognosen zur zukünftigen Einwohnerentwicklung eine Erhöhung der Bevölkerungszahl auf ca im Kulmbacher Marktgebiet anzusetzen. Dies entspricht einer Zunahme von ca. 820 Personen bzw. ca. 0,9 % gegenüber Räumlich differenziert sind in den Kommunen des Landkreises Kulmbach geringe Zuwächse zu erwarten, während die Bevölkerung in der Stadt Kulmbach und in den Landkreisen Lichtenfels und Kronau hingegen leicht abnehmen wird. Ähnliches gilt für den Prognosezeitraum bis Zwischen 2012 und 2020 wird sich die Bevölkerung im Marktgebiet Kulmbachs voraussichtlich um ca Personen auf dann ca Einwohner reduzieren. 1 In der Kaufkraftprognose wird davon ausgegangen, dass sich der Verbraucher bezüglich seines Spar- und Ausgabeverhaltens bis zum Prognosehorizont 2012/2020 normal verhält, d.h. es werden keine wesentlichen Veränderungen der Sparquote und des Ausgabeverhaltens angenommen. Weiterhin dürfte auch vor dem Hintergrund der aktuell eher verhaltenen konjunkturellen Entwicklung nur begrenzt mit realen Kaufkraftsteigerungen zu rechnen sein; dies insbesondere auch, da davon auszugehen ist, dass der Anteil des verfügbaren Einkommens, der dem Einzelhandel zufließt, geringer wird. Nach Berechnungen der GMA beträgt für das Prognosejahr 2012 die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf der Wohnbevölkerung p. a. ca Bezogen auf das gesamte Marktgebiet der Stadt Kulmbach errechnet sich für das Jahr 2012 ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen von ca. 503,4 Mio.. Bis 2012 ergibt sich somit einen Kaufkraftzuwachs im Marktgebiet von ca. 12,3 Mio. bzw. rund 2,5 % bezogen auf das Jahr 2007 (zu Preisen von 2007). 1 Vgl. Bevölkerungsprognose des Bayerischen Statistischen Landesamtes,

34 Tabelle 8: Prognose der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Kulmbach 2012 Branchen / Bedarfsbereiche Kaufkraft in Mio. - Preisbasis Zone I Zone II Zone III Zone I-III Nahrungs- und Genussmittel 52,9 86,5 31,5 170,9 Gesundheit / Körperpflege 19,2 31,4 11,4 62,0 Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf 3,4 5,5 2,0 10,9 überwiegend kurzfristiger Bedarf 75,5 123,4 44,9 243,8 Bücher, PBS 1, Spielwaren 7,6 12,4 4,5 24,5 Bekleidung / Schuhe / Sport 19,9 32,7 11,9 64,5 überwiegend mittelfristiger Bedarf 27,5 45,1 16,4 89,0 Elektrowaren 14,0 22,9 8,3 45,2 Hausrat / Einrichtung / Möbel 15,2 25,0 9,1 49,3 Sonstiger Einzelhandel 23,5 38,5 14,0 76,0 überwiegend langfristiger Bedarf 52,7 86,4 31,4 170,5 Nicht-Lebensmittel gesamt 102,8 168,4 61,3 332,5 Einzelhandel gesamt 155,7 254,9 92,8 503,4 1 Quelle: PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibwaren GMA-Berechnungen 2007 (ca.-werte, gerundet) Im Prognosejahr 2020 beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf der Wohnbevölkerung nach Berechnungen der GMA p. a. ca Somit errechnet sich für das gesamte Marktgebiet der Stadt Kulmbach für das Jahr 2020 ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen von ca. 505,6 Mio.. Damit ergibt sich bis 2020 ein Kaufkraftzuwachs im Marktgebiet von ca. 14,5 Mio. bzw. rund 3,0 % bezogen auf das Jahr 2007 (zu Preisen von 2007) bzw. einen Kaufkraftzuwachs von ca. 2,2 Mio. bzw. ca. 0,4 % bezogen auf das Jahr

35 Tabelle 9: Prognose der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Kulmbach 2020 Branchen / Bedarfsbereiche Kaufkraft in Mio. - Preisbasis Zone I Zone II Zone III Zone I-III Nahrungs- und Genussmittel 53,2 87,0 31,3 171,5 Gesundheit / Körperpflege 19,5 32,0 11,5 63,0 Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf 3,4 5,6 2,0 11,0 überwiegend kurzfristiger Bedarf 76,1 124,5 44,8 245,5 Bücher, PBS 1, Spielwaren 7,6 12,4 4,5 24,5 Bekleidung / Schuhe / Sport 20,1 32,9 11,8 64,8 überwiegend mittelfristiger Bedarf 27,7 45,3 16,3 89,3 Elektrowaren 14,2 23,2 8,3 45,7 Hausrat / Einrichtung / Möbel 15,3 25,0 9,0 49,3 Sonstiger Einzelhandel 23,5 38,5 13,8 75,8 überwiegend langfristiger Bedarf 53,0 86,7 31,2 170,8 Nicht-Lebensmittel gesamt 103,6 169,6 61,0 334,1 Einzelhandel gesamt 156,8 256,6 92,2 505,6 1 Quelle: PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibwaren GMA-Berechnungen 2007 (ca.-werte, gerundet) 30

36 IV. Der Einzelhandelsstandort Kulmbach 1. Der Einzelhandelsbestand im Stadtgebiet Die nachfolgenden Daten gehen auf die vollständige Erhebung des Einzelhandels durch die GMA im September und Oktober zurück. Zum Zeitpunkt der Erhebungen gab es in der Stadt insgesamt (vgl. Tabelle 10): 278 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks eine Verkaufsfläche von ca m² und einer Umsatzleistung von insgesamt rund 258,6 Mio.. Auf die Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel entfielen: 86 Betriebe (= 31 % des Gesamtbestandes) ca m² VK (= 28 % der Gesamtverkaufsfläche) Auf die Hauptwarengruppe Nicht-Lebensmittel entfielen: 192 Betriebe (= 69 % des Gesamtbestandes) ca m² VK (= 72 % der Gesamtverkaufsfläche) Die Tabelle 10 stellt den Einzelhandelsbestand nach Branchen, Bedarfsbereichen und der Umsatzleistung dar. 31

37 Tabelle 10: Einzelhandelsbestand nach Branchen im Stadtgebiet Branchen / Bedarfsbereiche Daten Anzahl der Betriebe 1 VK in m² Umsatz in Mio. 3 Nahrungs- und Genussmittel ,1 Gesundheit / Körperpflege ,9 Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf ,2 überwiegend kurzfristiger Bedarf ,2 Bücher, PBS 2, Spielwaren ,4 Bekleidung / Schuhe / Sport ,5 überwiegend mittelfristiger Bedarf ,9 Elektrowaren ,9 Hausrat / Einrichtung / Möbel ,2 Sonstiger Einzelhandel ,4 überwiegend langfristiger Bedarf ,5 Nicht-Lebensmittel gesamt ,5 Einzelhandel gesamt , Quelle: Einordnung nach Umsatzschwerpunkt PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Unbereinigter Umsatz GMA-Erhebungen 2007 (ca.-werte, gerundet) Hinsichtlich der Verteilung nach Verkaufsflächengrößenklassen ist festzustellen, dass fast 60 % der Betriebe über eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² verfügen, bei einem Verkaufsflächenanteil von lediglich etwa 8 %. Dagegen weisen nur knapp 8 % aller Betriebe (= 22) eine (großflächige) Verkaufsfläche von über 800 m² auf, besitzen aber einen Anteil an der Gesamtverkaufsfläche von knapp zwei Drittel. 32

38 Tabelle 11: Die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet nach Verkaufsflächengrößenklassen Verkaufsflächen- Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche größenklasse abs. in % in m² in % < 50 m² 93 33, , m² 71 25, , m² 66 23, , m² 26 9, ,6 800 m² und größer 22 7, ,2 Insgesamt , ,0 Quelle: GMA-Erhebungen/-berechnungen 2007 (ca.-werte, gerundet) Exkurs: Leerstand Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels wurden auch die Leerstände zum Erhebungszeitpunkt aufgenommen. Insgesamt gibt es im Stadtgebiet knapp 30 einzelhandelsbezogene Leerstände. Eine exakte Quantifizierung nach Verkaufsfläche war aufgrund von teilweise verklebten Fensterfronten an zahlreichen Standorten nicht möglich, so dass auf eine Gesamtprognose verzichtet wird. Ingesamt ist hier auch zu konstatieren, dass es sowohl strukturelle Leerstände gibt (z. B. Kaufhaus Kulmbach, kleinere Passagen) als auch sog. übliche Leerstände, die sich aufgrund von Fluktuationen usw. an jedem Standort ergeben. Anzuführen ist, dass sich die meisten der ermittelten Leerstände auf den abgegrenzten Innenstadtbereich beziehen. Einerseits wird dadurch die Gesamtattraktivität des Innenstadtbereiches optisch und angebotsseitig geschwächt, andererseits ergeben sich hieraus auch Handlungsfelder und Entwicklungspotenziale für ein aktives Standort- und Flächenmanagement. 2. Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Die zentrale innerörtliche Versorgungslage in Kulmbach stellt mit 166 Betrieben (= ca. 60 % der im Stadtgebiet ansässigen Betriebe) und einer Verkaufsfläche von rund m² (= ca. 32 %) einen Versorgungsschwerpunkt dar. Neben der Innenstadt sind die Agglomerationsbereiche an der Albert-Ruckdeschel-Straße, der Lichtenfelser Straße und der 33

39 Bayreuther Straße / Am Kreuzstein Einzelhandelsschwerpunkte mit insgesamt 55 Betrieben (= ca. 20 %) und einer Gesamtverkaufsfläche von rund m² (= ca. 52 %) anzuführen. Die sonstigen Lagen im Stadtgebiet weisen insgesamt 57 Betriebe (= ca. 20 %) mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m² (= ca. 16 %) auf. Zusammenfassend ist festzustellen, dass in der Stadt Kulmbach neben der Innenstadt im Wesentlichen drei weitere Einzelhandelsstandorte die Struktur prägen. Während in der Innenstadt kleinstrukturierte Facheinzelhandelsbetriebe dominieren, weisen die weiteren Agglomerationslagen in stärkerem Maße größere Betriebseinheiten in den Segmenten Lebensmittelmärkte, Bau- und Heimwerkermärkte sowie Fachmärkte im Bereich Bekleidung/Schuhe/Sport auf. Die sonstigen Einzelhandelsstandorte sind als Streulagen oder Solitärstandorte zu klassifizieren; der größte Teil der hier zugeordneten Standorte ist der Kernstadt zuzuordnen. Die Stadtteile weisen in der Gesamtbetrachtung einen Bestand von 7 Betrieben mit einer Verkaufsfläche von m² auf, der aus Datenschutzgründen nicht weiter aufgegliedert werden kann. Es handelt sich dabei um vier Betriebe der Nahversorgung (Lebensmittelmarkt, Bäcker), einen Bau- und Heimwerkermarkt, einen Küchenfachmarkt und ein Fachgeschäft für Motorgeräte. 34

40 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Tabelle 12: Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Anzahl der Arbeitsstätten Stadtmitte Agglomerationsbereiche Sonstige Lagen Verkaufsfläche in m² Anzahl der Arbeitsstätten Verkaufsfläche in m² Anzahl der Arbeitsstätten Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genuss-mittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf ** ** Bücher, PBS 1, Schreibwaren ** ** ** ** Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren ** ** ** ** Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel ingesamt Einzelhandel insgesamt Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren ** aus Datenschutzgründen nicht ausgewiesen Quelle: GMA-Erhebung 2007; ca.-werte gerundet 35

41 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach 4. Kaufkraftbewegungen Im Nachfolgenden werden die Kaufkraftbewegungen für den Einzelhandel im Kulmbacher Stadtgebiet getrennt nach Nahrungs- und Genussmitteln und Nicht-Lebensmittel - zugrunde gelegt werden bereinigte Umsatzleistungen in beiden Hauptwarengruppen - ermittelt. Damit werden die Umlandbedeutung des Einzelhandels sowie die Kaufkraftbindung in der Stadt Kulmbach dargestellt. Der bereinigte Umsatz in den Betrieben mit Nahrungs- und Genussmitteln beläuft sich auf rund 93,4 Mio.. 1 Der betrieblichen Umsatzleistung steht im abgegrenzten Einzugsgebiet ein Kaufkraftpotenzial von ca. 166,8 Mio. gegenüber. Die Umsatzleistung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel setzt sich nach dem Marktanteilskonzept wie folgt zusammen: Zone I: ca % von ca. 52,2 Mio. = ca. 49,5 Mio. Zone II + III: 2 ca % von ca. 114,6 Mio. = ca. 40,4 Mio. Streuumsätze (u. a. Pendler) = ca. 3,5 Mio.. Insgesamt wird deutlich, dass die Kaufkraftbindungsquote im Bereich Nahrungs- und Genussmittel im Stadtgebiet bereits sehr hoch ist. Knapp 95 % der Umsatzleistung werden mit Kunden aus der Zone I erwirtschaftet. Auch für das Umland nimmt der Kulmbacher Einzelhandel mit einem Marktanteil von ca % eine wichtige Versorgungsfunktion bei Nahrungs- und Genussmitteln ein. Für die Nicht-Lebensmittel ergibt sich in den Betrieben im Stadtgebiet eine bereinigte Umsatzleistung in Höhe von 165,2 Mio.. Der ermittelten Umsatzleistung steht im abgegrenzten Marktgebiet ein Kaufkraftvolumen von insgesamt 324,3 Mio. gegenüber. Nach 1 2 Im Bereinigungsverfahren werden branchenfremde Umsatzanteile (z.b. Nichtlebensmittelmarkt der Nahrungs- und Genussmittelbetriebe) herausgerechnet. Eine weitergehende Differenzierung ist aufgrund fehlender Primärerhebungen (z.b. Passantenbefragung, Kundenstrichlisten) nicht sinnvoll. 36

42 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach räumlichen Gesichtspunkten setzt sich die betriebliche Umsatzleistung bei den Nicht- Lebensmitteln im Stadtgebiet gemäß Marktanteilskonzept im Modell wie folgt zusammen: Zone I: ca. 65 % von ca. 101,5 Mio. = ca. 66,0 Mio. Zone II + III: ca % von ca. 222,8 Mio. = ca. 94,2Mio. Streuumsätze (u. a. Pendler) = ca. 5,0 Mio.. Die Kaufkraftbindung in der Stadt Kulmbach (Zone I und Teile Zone II) liegt bei den Nicht- Lebensmitteln zwar niedriger als bei den Lebensmitteln, erreicht aber im Vergleich zu anderen Standorten überdurchschnittliche Werte. Eine gleichlautende Einschätzung gilt für die Durchdringung des Marktgebietes. Bei den Nicht-Lebensmitteln ist der Einfluss der benachbarten zentralen Orten (v.a. Bayreuth) deutlich höher als bei den Lebensmitteln (Stichwort: Kaufkraftverlust). Daneben wird die Situation in dieser Hauptwarengruppe in der Stadt Kulmbach auch durch Entwicklungspotenziale in einzelnen Segmenten, z.b. Elektrowaren, Textilkaufhaus, Möbel geprägt. 5. Bewertung des Einzelhandelsstandortes Kulmbach an Hand ausgewählter Kennziffern Um eine Bewertung der Strukturdaten des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Kulmbach zu ermöglichen, sind in den nachfolgenden Tabellen wesentliche Kennziffern ausgewählter Kommunen dargestellt. Für den Vergleich wurden zentrale Orte mit ähnlicher Einwohnerzahl, zentralörtlicher Bedeutung und Wettbewerbssituation herangezogen. Die Werte dienen der Vergleichbarkeit und Orientierung, sie sind nicht als Zielgrößen für die Stadt Kulmbach zu verstehen. Des Weiteren werden für diesen Vergleich GMA-Kennziffern herangezogen, welche die Durchschnittswerte von Kommunen mit Einwohnerzahlen zwischen und Einwohnern darstellen, deren Einzelhandelsbestände der GMA aus Primärerhebungen vorliegen. 37

43 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Im Vergleich mit der GMA-Kennziffer aus unserer Grundlagenstudie ist die Einzelhandelsausstattung in Kulmbach als überdurchschnittlich einzustufen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Kulmbach von der Einwohnerzahl her am oberen Ende der gewählte Spanne steht und ferner als mögliches Oberzentrum über einen stark ausgeprägten Verflechtungsbereich verfügt. Zweifels ohne macht der Vergleich der Bestandsdaten deutlich, dass Kulmbach sich in Punkto Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächenausstattung eine starke Position im zugeordneten Verflechtungsbereich, insbesondere im Landkreis Kulmbach, erarbeitet hat und dieses trotz der räumlichen Nähe zu den benachbarten Oberzentren Bamberg und Bayreuth und den dort vollzogenen Einzelhandelsentwicklungen. 5.1 Versorgungskennziffern In der Stadt Kulmbach entfallen auf je Einwohner: ca. 10,2 Betriebe insgesamt; davon 3,7 aus dem Lebensmittel- und 7,0 aus dem Nicht-Lebensmittelsektor ca m² Verkaufsfläche des Einzelhandels insgesamt bzw. ca. 894 m² Verkaufsfläche für den Lebensmittelsektor und ca m² Verkaufsfläche für den Nicht-Lebensmittelsektor. Insgesamt wurden im Nahrungs- und Genussmittelsektor in der Stadt Kulmbach 86 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² ermittelt. Die Stadt Kulmbach verfügt damit in dieser Branche über eine überdurchschnittlich gute Ausstattung, die auch durch das differenzierte Betriebstypenspektrum begründet ist. Wie aufgezeigt, wird durch diese Ausstattung auch eine hohe Ausschöpfung des Einzugsgebietes erreicht. Insgesamt liegen die Versorgungskennziffern der Stadt Kulmbach im Nichtlebensmittelbereich ebenfalls über dem Durchschnitt der GMA-Kennziffern, was durch die zentralörtliche Funktion der Stadt Kulmbach und die in der Umgebung stark ländlichen Strukturen begründet werden kann. 38

44 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Tabelle 13: Ausstattungskennziffern des Kulmbacher Einzelhandels im kommunalen Vergleich Kommune Daten Einwohnerstand im jeweiligen Basisjahr Zahl der Arbeitsstätten je Einwohner Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insgesamt m² Verkaufsfläche je Einwohner Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insgesamt Kulmbach ,7 7,0 10, Friedberg ,8 7,2 10, Neuburg , Meschede ,4 5,3 7, Cloppenburg ,5 7,5 10, GMA-Kennziffer* ,6 5,9 8, * Angaben beruhen auf der Untersuchung von rd. 55 Städten in der Größenordnung von bis Einwohnern. 1) Quelle: GMA-Zusammenstellung; ca.-werte gerundet 39

45 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach 5.2 Bestandsvergleich 2002 und 2007 Der in den vorangegangenen Kapiteln beschriebene Strukturwandel im Einzelhandel, bedingt durch die Veränderung bei den Angebots- und Nachfragestrukturen, sowie die Änderungen in der Standortstruktur der Stadt Kulmbach (u. a. Bevölkerungswachstum, Änderungen der Verkehrsführung) blieben auch für die Einzelhandelsentwicklung nicht ohne Folgen. Der Vergleich der Bestandsdaten aus den Jahren 2002 und 2007 lässt sich zusammenfassend wie folgt darstellen: Die Verkaufsfläche in der Stadt Kulmbach insgesamt hat sich in den vergangenen 5 Jahren von rund m² auf rund m² um 6 % erhöht. Die Anzahl der ansässigen Einzelhandelsbetriebe ist in diesem Zeitraum von 291 auf 278 (- 4-5 %) gesunken. Damit spiegelt sich auch in der Kulmbacher Einzelhandelsentwicklung der Trend zu größeren Betriebseinheiten wider. Die Versorgungsfunktionen des Kulmbacher Einzelhandels konnte ausgebaut werden. 40

46 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Tabelle 14: Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Kulmbach seit 2002 Jahr Kriterium Veränderung absolut in % Zahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Verkaufsfläche je Betrieb in m² Betriebe je EW 10,3 10,2-0,1-1 Verkaufsfläche je EW in m² Quelle: GfK-Untersuchung 2002, GMA-Untersuchung 2007 (ca. Werte, gerundet) 6. Stärken - Schwächen - Profil Die bisherigen Untersuchungsergebnisse werden nachfolgend in tabellarischer Form in Form eines Stärken-Schwächen-Profils zusammenfassend dargestellt. Ziel der Kommunalentwicklung sollte sein, die Stärken, auch im Vergleich zu den Wettbewerbsstandorten, zu erhalten und transparent nach außen darzustellen, andererseits die erkannten Schwächen - sofern möglich - schrittweise abzubauen. Tabelle 15: Stärken und Schwächen des Einzelhandels- und Wirtschaftsstandortes Kulmbach STÄRKEN SCHWÄCHEN + Etablierter und eingeführter Einzelhandelsstandort, der von der Bevölkerung angenommen wird + ausgeprägtes überörtliches Marktgebiet + Stadt Kulmbach als mögliches Oberzentrum hat die Funktion zur Versorgung eines über die Kommune hinausgehenden Verflechtungsbereiches zu erfüllen + attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort + Tourismuspotenzial Fortsetzung nächste Seite Allgemeines / Lage - starke Wettbewerbsstrukturen im Umland (v.a. Bayreuth, Bamberg) - stagnierende / perspektivisch rückläufige Bevölkerungsentwicklung im Stadtgebiet 41

47 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach STÄRKEN SCHWÄCHEN + gute Erreichbarkeit der Einkaufslagen + gute Parkplatzsituation in den zentralen Versorgungs- und Einkaufslagen + Fußläufigkeit zentraler Versorgungs- und Dienstleistungsbereiche + Ausschilderungs- / Leitsystem + gelungene Entwicklung der Stadtmitte (Marktplatz) + räumliche Konzentration der Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe in der Kernstadt, Stadt der kurzen Wege + etablierte Funktionsteilung unterschiedlicher Geschäftslagen Verkehr / Erschließung Städtebauliche Gestaltung - eingeschränkte Einbindung in das überregionale Verkehrsnetz durch einen fehlenden direkten Autobahnanschluss - Parkplatzangebot und Verkehrsführung werden von den Kunden zum Teil negativ eingeschätzt - Einbindung der beiden innerstädtischen Einkaufscenter in das gesamtstädtische Gefüge noch zu verbessern Branchenmix / Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz + sehr gute Ausstattung im Lebensmittelsektor mit Magnetfunktion für die Einkaufsbereiche + z.t. attraktive, wenngleich auch kleinteilige Fachgeschäfte im Bereich der Stadtmitte + überdurchschnittlicher Verkaufsflächenbesatz im Lebensmittelsegment, Lebensmittelbesatz in der Innenstadt + Fachmarktzentrum mit regionaler Ausstrahlung + z. T. attraktiver Besatz mit Spezialanbietern (v.a. Damenmode) + attraktiver Wochenmarkt + vielfältiges gastronomisches Angebot + Angebotsvielfalt und -qualität beim Lebensmittelhandwerk Quelle: GMA-Darstellung Sortimentslücken in einigen Branchen (u.a. Elektrowaren, Möbel) - einige Leerstände im zentralen Versorgungsbereich - unzureichende und perspektivisch aufgrund der Siedlungsstruktur nicht entwicklungsfähige Versorgung in den Ortsteilen - Warenpräsentation in der Fußgängerzone verbesserungswürdig (Gestaltungssatzung) - sehr unterschiedliche Öffnungszeiten; Samstag als umsatzstarker Einzelhandelstag wird nicht konsequent genutzt. 42

48 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach V. Entwicklungschancen des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach bis 2012 / 2020 Unter Einbeziehung der Rahmendaten für die weitere demografische und wirtschaftliche Entwicklung im Stadtgebiet Kulmbach werden im Folgenden die einzelhandelsbezogenen Entwicklungsperspektiven beurteilt. 1. Entwicklung der Rahmenbedingungen Für die Stadt Kulmbach sowie für die meisten anderen Kommunen des Marktgebietes wird vom Statistischen Landesamt Bayern eine zunächst leicht positive, aber insgesamt rückläufige Entwicklung der Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2020 prognostiziert (vgl. Kap. III, 2.3). Insgesamt ist von einem leichten Rückgang der Bevölkerung im Marktgebiet des Kulmbacher Einzelhandels auszugehen. Im Hinblick auf die Kaufkraft der Bevölkerung wird ein stabiles Ausgabeniveau erwartet, auch wenn sich die Ausgabenanteile der Sortimentsbereiche leicht verschieben werden. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Situation wird die Stadt Kulmbach auch weiterhin eine starke Position im Marktgebiet beibehalten und ggf. stärken können. Bereits heute gibt es in Kulmbach einen vergleichsweise guten Besatz des Einzelhandels über zahlreiche Branchen hinweg. Diesen gilt es in Zukunft in erster Linie zu sichern und qualitativ weiter zu entwickeln, wobei die Schwerpunktsetzung bei der zentralen innerörtlichen Versorgungslage liegt. 2. Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr Umsatzerwartung bis zum Jahr 2020 Die Umsatzprognose für den Einzelhandel in der Stadt Kulmbach wird unter Verwendung unterschiedlicher Prämissen für den Prognosezeitraum 2020 berechnet. Dabei differieren die Annahmen über die erreichbaren Marktanteile, die auf das prognostizierte Kaufkraftpotenzial in den Szenarien A und B bezogen werden. Die im Rahmen einer modellhaften Betrachtung der künftigen Einzelhandelsentwicklung zugrunde gelegten Szenarien bieten Alternativen für die weitere Einzelhandelssteuerung im Stadtgebiet. 43

49 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Szenario A: Konstante Marktanteile für den Prognosezeitraum bis 2020 (stagnierende Einzelhandelsentwicklung) Unter der Annahme, dass der Einzelhandel in der Stadt Kulmbach seine Versorgungsbedeutung für die Verbraucher der Stadt und des Umlandes bis zum Jahre 2020 erhalten, aber nicht ausbauen kann, ist ein Umsatzvolumen von ca. 266,1 Mio. (zu aktuellen Preisen) zu erwarten. Zur Berechnung wird folgende Formel angewandt: Nahrungs- und Genussmittel: Marktanteile 2007 x Kaufkraftprognose + Kaufkraftzufluss = Umsatzvolumen 2020 (Szenario A) Kulmbach ca % von ca. 53,2 Mio. = ca. 50,3 Mio. Zone II und III ca % von ca. 118,3 Mio. = ca. 42,0 Mio. Streuumsätze = ca. 3,5 Mio. Umsatz gesamt = ca. 95,8 Mio. Nicht-Lebensmittel: Kulmbach ca. 65 % von ca. 103,6 Mio. = ca. 67,3 Mio. Zone II und III ca % von ca. 230,5 Mio. = ca. 98,0 Mio. Streuumsätze = ca. 5,0 Mio. Umsatz gesamt = ca. 170,3 Mio. Bei einer unveränderten Marktposition des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach ist eine leicht steigende Umsatzerwartung zu prognostizieren (+ ca. 2-3 %), die sich auf tendenziell erhöhte Konsumausgaben einer rückläufigen Bevölkerung gründet. Szenario B: Erweiterte Marktanteile für den Prognosezeitraum bis 2020 (dynamische Einzelhandelsentwicklung) In Szenario B wird die Annahme getroffen, dass der Einzelhandel in der Stadt Kulmbach durch Verbesserung der Angebotsstruktur, des Branchenmixes und durch absatzpolitische Maßnahmen seine Marktposition bis zum Jahre leicht 2020 ausbauen kann. Diese Annahme findet sich in einer sortimentsspezifischen Erhöhung der angesetzten Markt- 44

50 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach anteile wieder. Gleichzeitig wird unterstellt, dass die Einkaufsattraktivität der Stadt dadurch auch für die Verbraucher der angrenzenden Städte und Gemeinden erhöht wird, so dass der Umsatzanteil mit auswärtigen Kunden gesteigert werden kann. Die Berechnungsformel lautet somit: Nahrungs- und Genussmittel: Erweiterte Marktanteile x Kaufkraftprognose + Kaufkraftzufluss = Umsatzvolumen 2020 (Szenario B) Kulmbach ca. 95 % von ca. 53,2 Mio. = ca. 50,5 Mio. Zone II und III ca. 37 % von ca. 118,3 Mio. = ca. 43,8 Mio. Streuumsätze = ca. 3,5 Mio.. Umsatz gesamt = ca. 97,8 Mio. Nicht-Lebensmittel: Kulmbach ca. 67 % von ca. 103,6 Mio. = ca. 69,4 Mio. Zone II und III ca. 45 % von ca. 230,5 Mio. = ca. 103,7 Mio. Streuumsätze = ca. 5,0 Mio.. Umsatz gesamt = ca. 178,1 Mio. Unter Berücksichtigung der erweiterten Marktanteile des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach und im Umland kann bis zum Jahr 2020 insgesamt ein Umsatzvolumen (zu aktuellen Preisen) von ca. 275,9 Mio. erreicht werden. Dies entspricht einer Umsatzsteigerung um ca. 17,3 Mio., gleichbedeutend einem Anstieg um ca. 6-7 % gegenüber dem Basisjahr. 45

51 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Tabelle 16: Szenarien zur Umsatzerwartung für den Einzelhandel in der Stadt Kulmbach im Prognosezeitraum 2020 Szenario Kulmbach Zufluss von außerhalb Umsatz in Mio. Gesamt A Konstante Marktanteile 117,6 148,5 266,1 B Erweiterte Marktanteile 119,9 156,0 275,9 Basisjahr ,5 143,1 258,6 Quelle: GMA-Berechnungen 2.2 Zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahr 2020 Der Verkaufsflächenbedarf wird aus der prognostizierten Umsatzerwartung unter Verwendung von durchschnittlichen Verkaufsflächenproduktivitätswerten des leistungsfähigen Einzelhandels errechnet. Stellt man den prognostizierten Umsatzleistungen im Jahre 2020 in Szenario A - konstante Marktanteile - die notwendigen Flächenproduktivitätswerte gegenüber, so lässt die gegenwärtige Einzelhandelsausstattung in der Stadt Kulmbach rein rechnerisch eine Verkaufsflächenentwicklung von ca m² erkennen. Diese Prognose gilt unter der Prämisse, dass es nicht gelingt, die Kaufkraftbindung in der Stadt Kulmbach und den Kaufkraftzufluss aus dem Umland zu steigern. Stellt man der ermittelten Umsatzleistung im Jahre 2020 in Szenario B - erweiterte Marktanteile - (Steigerung der Versorgungsbedeutung des Einzelhandels in Kulmbach) die notwendigen Flächenproduktivitätswerte gegenüber, so errechnet sich bei einer dynamischen Einzelhandelsentwicklung eine zusätzliche Verkaufsfläche von ca m², gleichbedeutend einer Steigerungsrate von ca. 6 % gegenüber der Verkaufsflächenausstattung im Basisjahr. Aus der Modellrechnung wird deutlich, dass die Ausschöpfung der Entwicklungspotenziale in der Verkaufsflächenausstattung eine Erweiterung der Versorgungsbedeutung durch 46

52 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach eine stärkere Kaufkraftbindung voraussetzt. Ansonsten ist ein Rückgang der Flächenproduktivität der ansässigen Einzelhandelsbetriebe zu erwarten, so dass Betriebsschließungen nicht auszuschließen sind. Die angegebenen Größenordnungen gelten als grobe Orientierungswerte für eine wirtschaftlich tragfähige Erweiterung des Verkaufsflächenbestandes. Da im Rahmen der Bauleitplanung grundsätzlich nicht in den Wettbewerb eingegriffen werden soll, ist eine unmittelbare Übertragung der Verkaufsflächenempfehlungen in Planungsrecht nicht möglich. Im Rahmen der Marktmechanismen des Wettbewerbs kann die Stadt Kulmbach lediglich in begrenztem Maße Einfluss auf die Verkaufsflächenentwicklung ausüben, indem die Investitionstätigkeit auf erwünschte Standorte gelenkt und unerwünschte Standorte für die Ansiedlung großflächiger Betriebe mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten gesperrt werden. Weiter differenziert nach Branchen und empfohlenen Standortentwicklungen ergibt sich aus gutachterlicher Sicht nachfolgende Einschätzung: rein rechnerisch ergibt sich am Standort Kulmbach der größte Entwicklungsspielraum bei Elektrowaren. Mit einem leistungsfähigen Fachmarkt können die aktuell vorhandenen Entwicklungschancen am ehesten ausgeschöpft werden. In Abhängigkeit vom jeweiligen Betreiber ist eine betriebswirtschaftliche Untergrenze bei Elektrofachmärkten von m² VK anzusetzen. Ein Elektrofachmarkt führt sowohl innenstadt- als auch nicht-innenstadtrelevante Sortimente, so dass im Hinblick auf eine Projektumsetzung eine Einzelfallprüfung - in Abhängigkeit von der konkreten Dimension und Sortimentzusammensetzung - notwendig wird (insbesondere bei Standortentscheidungen für die A.-Ruckdeschel-Straße oder Lichtenfelder Straße). Die Entwicklungsspielräume bei Lebensmitteln sind zumindest rechnerisch eingeschränkt. Ausgehend von der räumlichen Versorgungssituation ist aus gutachterlicher Sicht der Standort Bayreuther Straße als Lebensmittel-Standort zu sichern und möglicherweise weiter zu entwickeln. Betriebstypenspezifisch gibt es aus Sicht der GMA noch Entwicklungsspielräume für einen leistungsfähigen Verbrauchermarkt. Im Bereich der innerstädtischen Leitsortimente Spielwaren, Bekleidung / Schuhe und Sport bestehen ebenfalls rechnerische Entwicklungsspielräume. 47

53 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Insgesamt ist festzustellen, dass es sich bei diesen Überlegungen um mittelfristige Modellrechnungen handelt, die lediglich einen Orientierungsrahmen bieten. Im Einzelfall können die rechnerisch ermittelten Umsatzpotenziale durch leistungsfähige Anbieter ausgebaut werden. Ferner ist zu konstatieren, dass mit diesen rechnerisch ermittelten Verkaufsflächenpotenzialen keine Obergrenzen im Sinne der Wettbewerbsverhinderung ausgesprochen werden. 3. Branchen- und Standortkonzept Zur Verbesserung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Kulmbach werden zur Komplettierung der Verkaufsflächenausstattung im Rahmen von Modellrechnungen die auf Tabelle 16 basierenden Ergänzungen vorgeschlagen. Aus gutachterlicher Sicht wird der zugrunde gelegte Ausbau der Versorgungsbedeutung (Szenario B - dynamische Entwicklung) als realisierbar und versorgungsstrukturell wünschenswert bewertet, um die Versorgungsbedeutung eines möglichen Oberzentrums auszubauen. Im Rahmen einer offensiven, zentralitätsstärkenden Strategie sollte die Einzelhandelsentwicklungspolitik auf eine Expansion der Verkaufsfläche um ca m² bis zum Jahre 2020 mit entsprechenden Sortimentsergänzungen ausgerichtet werden. Als wesentliche Zielsetzungen des Entwicklungskonzeptes sind demnach zu formulieren: Stabilisierung und qualitative Weiterentwicklung der zentralörtlichen Versorgungsfunktion des Kulmbacher Einzelhandels Stabilisierung und Attraktivierung der Stadtmitte als zentraler und integrierter Einkaufs- und Versorgungsstandort moderate Stärkung der Ergänzungsfunktionen ausgewählter Agglomerationsbereiche Sicherung einer ausgewogenen Nahversorgungsstruktur. Eine geordnete Weiterentwicklung des Einzelhandels erfordert die Beachtung zweier städtebaulich relevanter Kernpunkte: 48

54 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept) die Überprüfung und ggf. Neuformulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Flächen des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept). 3.1 Sortimentskonzept Zur Erarbeitung des Sortimentskonzeptes für die Stadt Kulmbach gilt es zunächst festzuhalten, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur im Stadtgebiet von Kulmbach der zentralen Lage zugeordnet werden können. Da sich auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft auch das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte Einkaufserlebnis bzw. eine zusätzliche Belebung der zentralen Lagen (u.a. durch Verbundkäufe) gründet, werden diese Sortimente als innenstadt- oder zentrenrelevant bezeichnet. Sie kennzeichnet eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten, eine hohe Beratungsintensität, eine hohe Flächenintensität und eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit (weshalb sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar sind). Als innenstadtrelevant sind grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu nennenswerte Umsatzumlenkungen zu Lasten zentraler Lagen führen kann, woraus dort Verdrängungseffekte und Funktionsverluste resultieren. Grundlage der Einordnung bilden die Ausführungen des bayerischen Landesentwicklungsprogramms (LEP 2006) (vgl. Abb. 4). 1 Das Angebot von nichtzentrenrelevanten Sortimenten hingegen stellt auch an städtebaulich nicht integrierten Standorten keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Lagen dar. Sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht auf Grund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht. 1 Die im Anhang des LEP angeführte Liste zur Unterscheidung innenstadtrelevanter bzw. nicht innenstadtrelevanter Warengruppen ist bei landesplanerischen Beurteilungen von Einzelhandelsgroßprojekten maßgebend. 49

55 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Abbildung 4: LEP-Liste zur Unterscheidung innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Waren Innenstadtrelevante Waren Antiquitäten, Kunstgegenstände Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte Baby- und Kinderartikel Bastelartikel Blumen Briefmarken Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse Bücher, Zeitschriften, Zeitungen Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel), Organisationsmittel, Computer Devotionalien Drogerie- und Parfümeriewaren, Kosmetika Elektrogeräte ( weiße Ware ), Nähmaschinen, Leuchten Fahrräder Feinmechanische Erzeugnisse Foto, Fotozubehör Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren Jagd- und Angelbedarf Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost Leder- u. Kürschnerwaren, Galanteriewaren Musikinstrumente, Musikalien Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung, Haus- und Heimtextilien (ohne Teppiche und Bodenbeläge), Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Papier- und Schreibwaren, Büro- und Schulbedarf Schuhe Spielwaren Sportartikel, Campingartikel Uhren, Schmuck Unterhaltungselektronik ( braune Ware ) Waffen Wasch- und Putzmittel Zooartikel, Tiere, Tiernahrung, -pflegemittel Nicht innenstadtrelevante Waren Autozubehör, -teile, -reifen Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Boote und Zubehör Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse, Holz- und Holzmaterialien, Kohle Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Möbel, Küchen Quelle: LEP 2006 Bayern, Anlage zur Begründung zu B II ; GMA-Bearbeitung 50

56 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Aus gutachterlicher Sicht beeinflussen sowohl der aktuelle Einzelhandelsbestand sowie dessen räumliche Verteilung als auch die unter realistischen Gesichtspunkten zu bewertenden Entwicklungsmöglichkeiten der Kulmbacher Innenstadt die konkrete Potenzialund Standortabschätzung für den Versorgungsstandort. 1 In einzelnen Sortimenten ergeben sich hierdurch begründete Abweichungen zu den generellen Festlegungen des LEP (= stadtspezifische Bewertung). Aus gutachterlicher Sicht bestehen zusammengefasst in folgenden, prinzipiell zentrenrelevanten Warengruppen Abwägungsspielräume: Elektrogroßgeräte (weiße Ware) Büromaschinen (ohne Computer), Büroorganisationsmittel Campingartikel Sportgroßgeräte, Fahrräder u. ä. Tiere, Zooartikel, Tierpflegeartikel, Tiernahrung Baby- und Kinderartikel (großformatige Artikel wie Kinderwagen, Autositze). Die nachfolgende Übersicht (Abb. 5) stellt die an die aktuelle Einzelhandels- und Standortsituation in Kulmbach angepasste Zuordnung der Sortimente dar und führt für die Stadt Kulmbach die wesentlichen Warengruppen in den zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf (inkl. zentrenrelevanter Sortimente mit Abwägungsspielraum). Es ist darauf hinzuweisen, dass die Zuordnung einzelner Sortimente nach ihrer Zentrenrelevanz neben der erhobenen Bestandsverteilung v. a. auf Grund bestehender Standortrahmenbedingungen und betrieblicher Anforderungen einerseits sowie der erwünschten städtebaulichen Belebung andererseits erfolgt. 1 Diese Einschätzung beruht im Wesentlichen auf dem Expansionsverhalten bestimmter Betriebstypen bzw. Angebotskonzepte und deren Standort- und Flächenerfordernissen, dem möglichen Attraktivitätszuwachs für die Kulmbacher Innenstadt durch bestimmte Sortimente und Angebotskonzepte sowie den verfügbaren bzw. entwickelbaren Flächen. 51

57 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Abbildung 5: GMA-Gliederungsvorschlag für die Stadt Kulmbach nach zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten Sortimente zentrenrelevante Sortimente: Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk, Reformwaren* Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika, Pharmazie Schnittblumen Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften, Bücher Spielwaren und Bastelartikel Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren/Handarbeiten, Stoffe, sonstige Textilien Baby- und Kinderartikel (kleinteilige Artikel) Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren, Modewaren inkl. Hüte, Accessoires und Schirme, Orthopädie Sportartikel (inkl. Bekleidung), außer Sportgroßgeräte und Fahrräder Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwaren Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten Uhren, Schmuck Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren u. ä. Brillen, optische und feinmechanische Erzeugnisse Musikalienhandel Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware**) Beleuchtungskörper, Elektroinstallationsbedarf Personalcomputer, EDV und -zubehör zentrenrelevante Sortimente mit Abwägungsspielraum: Elektrogroßgeräte (weiße Ware**) Büromaschinen (ohne Computer), Büroorganisationsmittel Campingartikel Sportgroßgeräte, Fahrräder u. ä. Tiere, Zooartikel, Tierpflegeartikel, Tiernahrung Baby- und Kinderartikel (großformatige Artikel wie Kinderwagen, Autositze) nicht zentrenrelevante Sortimente: Möbel/Kücheneinrichtungen/ Büromöbel Teppiche/Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten, Malereibedarf Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Beschläge, Eisenwaren und Werkzeuge Badeinrichtungen und -ausstattung, Sanitär/Fliesen Rollläden, Gitter, Rollos, Markisen Holz, Bauelemente wie z.b. Fenster, Türen Pflanzen und Zubehör, Gartenartikel und Gartenbedarf, Pflege und Düngemittel Brennstoffe/Mineralölerzeugnisse Motorräder/Mopeds, Kfz-Zubehör, Motorradzubehör, Rasenmäher * Nahrungs- und Genussmittel sind grundsätzlich zentrenrelevante bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente, auf Grund des Betriebstypencharakters eines modernen Discounters oder Vollsortimenters und auch eines Getränkemarktes ist hier jedoch Abwägungsspielraum gegeben. ** Weiße Ware: z.b. Haus- und Küchengeräte; braune Ware: z.b. Radio-, TV-, Videogeräte Quelle: GMA-Empfehlungen auf Grundlage der Standortverteilung der Sortimente bei der GMA-Erhebung 2007; 2009 überarbeitet. 52

58 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Weiterführende Regelungen bei den Sortimenten Über die Einteilung der Sortimente nach Zentrenrelevanz hinaus sind folgende weiterführende Aspekte anzusprechen: Randsortimente Als Regelung zum geordneten Umgang mit Randsortimenten sollte aufgenommen werden, dass in gewerblich genutzten Gebieten die zentrenrelevanten Sortimente (z.b. bei Möbelmärkten, Bau- und Gartenmärkten) dahingehend begrenzt werden, dass diese - branchentypisch sind, - max. bis zu 10 % der realisierten Verkaufsflächen einnehmen und - keine nachteiligen Auswirkungen auf die Innenstadt auslösen. Sicherung der Grundversorgung in den Ortsteilen Die Sicherung einer qualitativen Grundversorgung in Form von SB-Lebensmittelmärkten in den einzelnen Ortsteilen kann aufgrund der Siedlungsstruktur und den Rentabilitätsüberlegungen der Märkte nicht gewährleistet werden. Demzufolge übernimmt das Lebensmittelhandwerk eine wichtige Nahversorgungsfunktion, welche es zu sichern gilt Umsetzung des Sortimentskonzeptes Aus GMA-Sicht ist neben diesen Ergänzungsvorschlägen die Umsetzung des Sortimentskonzeptes für die Stadt Kulmbach zu empfehlen. Das Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant - nichtzentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu früher angewandten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. Mit diesem Instrumentarium ist es möglich, die zentrenrelevanten Sortimente an nicht integrierten Standorten (Fachmarktstandorte) auszuschließen ( 1 Abs. 4, 5 und 9 BauNVO). 53

59 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Als städtebauliche Begründung für eine solche differenzierte Bebauungsplanfestsetzung sind zulässig: Ein konkret zu schützender oder zu fördernder Bereich: Solche besonderen städtebaulichen Gründe können in der Planung, in der Realisierung und Sicherung von Innenstadt- oder Innerortsanierungen oder städtebaulichen Entwicklungen liegen, wie in der Förderung und Sicherung sonstiger innerstädtischer Bebauungsplanausweisungen. 1 Eine bestimmte Nutzungen ausschließende Festsetzung ist planerisch gerechtfertigt, wenn das vorgegebene Ziel (z.b. Sicherung und Entwicklung eines innerörtlichen Bereiches) aus heutiger prognostischer Sicht damit erreicht werden kann. Vorhalten und Sicherung eines Gebietes für das produzierende Handwerk, Gewerbe oder die Industrie und Sicherung dieser Absicht durch die Bauleitplanung. Somit bietet das Sortimentsleitbild als ein Baustein des Einzelhandelskonzeptes in Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach auch zukünftig gesteuert werden kann. 1 Vgl. hierzu Birk, H.-J.: Der Ausschluss von Einzelhandelsflächen in Bebauungsplänen, VBIBW 1988, 281 ff. 54

60 Markt- und Standortuntersuchung Stadt Kulmbach Übersicht 1: Situationseinschätzung zur Branchen- und Standortentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Kulmbach Warengruppe Standort Bewertung Nahrungs- und Genussmittel Stadtmitte / Agglomerationsbereiche derzeit sehr gutes Angebot in der Kernstadt mit einem fast vollständigem Betriebstypenspektrum, Nahversorgung in den Ortsteilen aufgrund unzureichender Tragfähigkeit von Lebensmittel-SB-Märkten nicht gesichert begrenztes zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial für Ansiedlung / Vergrößerung / Verlagerung bestehender Betriebe vorhanden Neuansiedlung im Spezialsektor (z.b. Biomarkt ) ggf. Gesundheit/ Körperpflege Blumen/Pflanzen/ zool. Bedarf Bücher / PBS / Spielwaren Stadtmitte/ Agglomerationsbereiche Stadtmitte Albert-Ruckdeschel- Straße Stadtmitte möglich auf Grund der bereits bestehenden Anbieter in diesem Segment (Drogeriemärkte, Apotheken) besteht kein wesentliches Potenzial für Neuansiedlungen das Segment Blumen /Schnittblumen wird durch kleinere Fachgeschäfte abgedeckt im Bereich zool. Bedarf ist ein Fachmarkt in dezentraler Standortlage ansässig der Bereich Bücher / Zeitschriften / PBS ist durch Fachgeschäfte in der Innenstadt vertreten Bekleidung / Schuhe / Sport Elektrowaren Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Agglomerationsbereiche Stadtmitte Albert-Ruckdeschel- Straße Bayreuther Straße Stadtmitte Albert-Ruckdeschel- Straße Stadtmitte Agglomerationsbereiche Stadtmitte der Bereich Spielwaren wird auch durch sog. Randsortimente in branchenfremden Betrieben abgedeckt ausgeprägte und differenzierte Angebotssituation in der Stadtmitte Defizite bei großflächigen Betriebseinheiten mit Magnetfunktion umfassendes Fachmarktangebot in zeitgemäßen Betriebseinheiten, sortimentsbezogene Konkurrenzbezüge zur Stadtmitte spezifisches Fachmarktangebot ohne frequenzstärkende Nachbarschaftsnutzungen vorhanden / Solitärstandort in historisch bedingter Sondersituation Fehlen eines größeren und leistungsstarken Elektrowarenanbieters kleiner Fachmarkt, mittelständisch geführt kleinere Fachgeschäfte präsent kleinere Fachmärkte, Spezialisierung bei leistungsstarken Küchenfachmärkten kleinflächige Anbieter Optik / Juwelier, z.t. in Streulagen Lichtenfelser Straße Quelle: GMA-Zusammenstellung 2007 leistungsstarke Bau- und Gartenmärkte 55

61 Karte 2: Nutzungsstruktur, Abgrenzung und Potenzialflächen der Kulmbacher Geschäftslagen 2 A.-Ruckdeschelstraße Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel Sonstiger Einzelhandel Leerstände Lichtenfelser Straße 3 1 Innenstadt Innenstadt Agglomerationsbereiche Potenzialflächen lt. Zentren- und Entwicklungstendenzenplan von Planungsbüro H 2 M, Nr. vgl. Text Quelle: Kartengrundlage Stadt Kulmbach; GMA-Bearbeitung Bayreuther Straße Meter 56