WITTENBERG. Projektgutachten für ein innerstädtisches. in der Lutherstadt. Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer. Erfurt, Dezember 2008

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1 Projektgutachten für ein innerstädtisches Einkaufszentrum in der Lutherstadt WITTENBERG Auftraggeber: Lutherstadt Wittenberg Projektleitung: Dipl.-Geogr. Oliver Behrens Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer Erfurt, Dezember 2008 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München, Wien Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Tschaikowskistraße 19, Erfurt Telefon: Telefax: Internet:

2 Vorbemerkung Im Oktober 2008 erhielt die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Erfurt, von der Stadt Wittenberg den Auftrag zur Erstellung eines Projektgutachtens zum geplanten Einkaufszentrum Wittenberg-Center in der Altstadt der Lutherstadt. Auf Grundlage der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation im Stadtgebiet und in der Region soll die Analyse Aussagen über mögliche städtebauliche Auswirkungen des ca m² Verkaufsfläche umfassenden Einkaufszentrums treffen. Konkret ist zu untersuchen, welche Umsatzumverteilungen in Wittenberg bei einer Realisierung des Projektes ausgelöst werden und welche Effekte dadurch in den gewachsenen Einzelhandelslagen der Wittenberger Altstadt auftreten können. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob sich hieraus notwendige Modifikationen des vorläufigen Nutzungskonzeptes ergeben. Im Rahmen vorliegender Untersuchung wurden die projektrelevanten Bestandsdaten des Wittenberger Einzelhandels komplett erhoben. Darüber hinaus standen der GMA zur Bearbeitung der Analyse Daten und Informationen des Statistischen Landesamtes Sachsen- Anhalt, des Landesbetriebes für Datenverarbeitung und Statistik Brandenburg sowie der Stadt Wittenberg zur Verfügung. Ergänzend konnte auch auf Erkenntnisse aus mehreren GMA-Untersuchungen der vergangenen Jahre in der Lutherstadt zurückgegriffen werden. Das in der Analyse verwendete Zahlenmaterial wurde einer sorgfältigen Überprüfung unterzogen. Sämtliche Ausgangsdaten wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausgewertet. Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und Entscheidungsfindung der Lutherstadt Wittenberg im Rahmen des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens. Eine Vervielfältigung der Analyse bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Erfurt, im Dezember 2008 BAU BR WFT VTJ skh

3 INHALTSVERZEICHNIS SEITE Vorbemerkung I Aufgabenstellung 1 II Einzelhandelsentwicklung in Deutschland / Entwicklung von EKZ 2 1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung 2 2. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 7 3. Aktuelle Entwicklung von EKZ 9 III Betriebstypendefinition des geplanten EKZ / Projektdaten 12 IV Standortbeschreibung und -bewertung Makrostandort Wittenberg Mesostandort Wittenberger Altstadt Mikrostandort Arsenalplatz 21 V Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Einzugsgebiet und Bevölkerung Kaufkraft Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose 29 VI Angebotssituation und Umsatzleistung im projektrelevanten Wittenberger Einzelhandel Angebotssituation in Wittenberg und im Umland 31

4 2. Umsatz und Kaufkraftbindung des projektrelevanten Einzelhandels 35 VII Verträglichkeit des geplanten EKZ Sollumsatz und Marktbedeutung Kaufkraftbewegungen bei Ansiedlung des geplanten EKZ Rahmenbedingungen für die Integration des Projektes in die Wittenberger Altstadt 45 VIII Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse und Empfehlungen 48

5 I Aufgabenstellung Die MIB 8. Investitionsgesellschaft mbh, Leipzig, plant in der Wittenberger Altstadt am Standort Arsenalplatz ein Einkaufszentrum (EKZ) mit einer vermietbaren Fläche von ca m². Aufgrund seiner zentralen Lage, seiner Dimensionierung und seiner Multifunktionalität ist zu erwarten, dass das geplante EKZ auf den bestehenden Fachhandelsbesatz in der Lutherstadt Auswirkungen zeitigen kann. Vor diesem Hintergrund soll das Projekt durch ein qualifiziertes Verträglichkeitsgutachten begleitet werden, in welchem wesentliche Grundlagendaten (Einzelhandelsangebot, Einzugsgebiet, Kaufkraft, Umsatz) aufzubereiten und Empfehlungen zur verträglichen Einbindung des Objektes zu erarbeiten sind. Um zu einer qualifizierten Einschätzung des geplanten EKZ zu gelangen, wurden folgende Arbeitschritte durchgeführt: Beschreibung und Bewertung des Einzelhandelsstandortes Wittenberg Beschreibung und Bewertung des Mesostandortes Altstadt sowie des Mikrostandortes Arsenalplatz Darstellung der vorläufigen Nutzungskonzeption des geplanten EKZ Bewertung des projektrelevanten Angebotssituation in Wittenberg, auf Basis von Erhebungen im Oktober 2008 / Ermittlung relevanter Wettbewerbsplanungen Abgrenzung des Einzugsgebietes für das geplante EKZ und Berechnung des erschließbaren Kaufkraftvolumens Prognose der Einzelhandelskaufkraft im Einzugsgebiet bis 2015 auf Basis offizieller Bevölkerungsvorausrechnungen Ermittlung der Sollumsätze des geplanten EKZ und Gegenüberstellung der im Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraftvolumina / Ableitung der Kaufkraftbindung Ermittlung der vom geplanten EKZ ausgelösten Kaufkraftbewegungen und der hieraus eventuell resultierenden städtebaulichen Auswirkungen Darstellung wesentlicher städtebaulicher Rahmenbedingungen zur erfolgreichen Integration des EKZ in das Standortgefüge der Wittenberger Altstadt 1

6 II Einzelhandelsentwicklung in Deutschland / Entwicklung von EKZ 1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner zeigen sich andererseits filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstruktur, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen der Handelslandschaft induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität löste v. a. folgende Effekte aus: Sie initiierte eine Stadt-Umland-Wanderung, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. Sie ermöglichte die Etablierung rein autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich dabei aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Fern- und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. Sie bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu lösenden Problemen. 2

7 Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. One-Stop-Shopping. Von dieser Entwicklung profitierten Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte. Vor allem infolge eines Bedeutungszuwachses großflächiger Betriebe verzeichnete der Einzelhandel in den alten Bundesländern ab 1990 einen Verkaufsflächenzuwachs von ca. 28 Mio. m² (+ 39 %). In den neuen Bundesländern verlief die Verkaufsflächenexpansion sogar noch rasanter. Hier entstanden in den Jahren nach der Wiedervereinigung etwa 15 Mio. m² Verkaufsfläche neu (vgl. Abb. 1). Abb. 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel Mio. m² * Neue Bundesländer Alte Bundesländer Deutschland * Prognose Quelle: GMA-Darstellung nach HDE Das Verkaufsflächenwachstum des Einzelhandels vollzog sich in den vergangenen 10 Jahren zu mehr als zwei Dritteln außerhalb traditioneller Geschäftslagen. In der Folge wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen und solitären Standorten stark an, während die Geschäftslagen der Innenstädte, die Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen 3

8 einen Bedeutungsverlust hinnehmen mussten. Ihr Anteil am Verkaufsflächenbestand sank um mehr als 10 %. Im Hinblick auf die spezielle Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende wesentliche Trends festzustellen: Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt. Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen. Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung). Die Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte an Boden. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. Retail Brands ), die bundesweit beworben werden. Als besonders erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten flächenbereinigt in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr 1. 1 siehe auch Kap. II, 3. 4

9 Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist die zunehmende Unternehmenskonzentration. Eine vergleichende Betrachtung der wichtigsten Betriebsformen zwischen 1990 und heute zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten deutlich ausbauen konnte und in naher Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abb. 2). Als Beispiel für eine Branche, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration extreme Formen angenommen hat, lässt sich der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf nur 10 Großunternehmen. Abb. 2: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland 6% 2% 12% 18% 55% 6% 14% 18% 22% 35% 8% 22% 16% 27% 23% 7% 5% 4% Versender Fachmärkte Verbrauchermärkte/ SB- Warenhäuser Filialisierte Fachgeschäfte Trad. Fachgeschäfte Warenhäuser Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut Die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem durch die hohe Entwicklungsdynamik von Fachmärkten getragen. Der Marktanteil dieses Betriebstyps lag 1995 erst bei 14 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Im Jahr 2007 wurde bereits ein Wert von % erreicht und im Jahr 2010 dürfte die Zahl schon bei etwa 23 % liegen

10 Im Hinblick auf die spezielle Situation des Einzelhandels in den Neuen Bundesländern sind folgende Tendenzen zu beobachten: Die Kaufkraft der Bewohner liegt in der Mehrzahl der Städte und Gemeinden deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies resultiert u. a. in einer stärkeren Discountorientierung des Einzelhandels (z. B. Discounter / Sonderpostenmärkte). Der Verkaufsflächenbesatz pro Einwohner liegt im Vergleich mit den Alten Bundesländern in der Mehrzahl der ostdeutschen Städte und Gemeinden höher. Durch die anhaltend negative Bevölkerungsentwicklung in weiten Landesteilen nimmt der Verkaufsflächenüberbesatz rechnerisch weiter zu. Die häufig fehlenden Alternativen auf dem Arbeitsmarkt begünstigen überdies eine Weiterführung von Grenzertragsstandorten, so dass notwendige Anpassungen des Einzelhandelsbestandes an die veränderte Nachfragesituation hinausgezögert werden. Großflächige Verkaufseinrichtungen entstanden in den Neuen Bundesländern nach der Wende zu mehr als zwei Dritteln an dezentralen Standorten. Eine kommunale Standortsteuerung fand hierbei nur in begrenztem Umfang statt. Dadurch sind die Einzelhandelsstrukturen in vielen Städten und Gemeinden Ostdeutschlands durch einen besonders hohen Verkaufsflächenanteil autokundenorientierter Lagen gekennzeichnet; % sind keine Seltenheit. Der Grad der Filialisierung im Einzelhandel ist in ostdeutschen Städten i. d. R. erheblich höher als in Westdeutschland, weil sich der unternehmergeführte Einzelhandel nicht schnell genug entwickeln konnte. Dadurch fehlt ostdeutschen (Innen-) Städten nicht selten die Individualität im Angebot. Die finanzielle Basis des Fachhandels ist in Ostdeutschland durch geringere Rücklagenbildungen dünner als in den alten Bundesländern. Dadurch sind die Möglichkeiten zu investieren begrenzt. Folge ist oft ein trading down. Der Organisationsgrad des ostdeutschen Einzelhandels ist geringer ausgeprägt als in Westdeutschland. Es gibt weniger Verbandsmitglieder in Relation zum Gesamtbestand der Betriebe. Das politische Gewicht der Wirtschaftsgruppe ist dadurch begrenzt

11 2. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung In den kommenden Jahren ist als mögliches Hemmnis für ein nachhaltiges Anspringen der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abb. 3). Abb. 3: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1990 / % Einzelhandel 25% 34% Wohnungsmiete und Haushaltskosten 41% 11% Verkehrszwecke und Nachrichten 13% 16% Bildungs- und Unterhaltungszwecke 19% 3% Sonstige 2% Quelle: GMA-Darstellung nach EHI Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsentationsformen zunehmend Rechnung trägt. In Zukunft wird es in jedem Fall großer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten: 7

12 Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design. Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld als für herkömmliche Sortimente auszugeben. Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie einer hohen Preissensibilität. Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne besondere Berücksichtigung von Umweltbelangen. Vor dem kurz geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen: Verkaufsflächen wachsen weiter Bereits Ende 2007 war in den alten Bundesländern ein Verkaufsflächenbestand von rd. 98 Mio. m² erreicht. In den neuen Bundesländern waren bis dato ca. 21 Mio. m² etabliert. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig zu etwa zwei Dritteln außerhalb der Stadtzentren vollziehen. In der Folge verschärft sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der städtebaulich integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren weiter. Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Dies gilt in besonderem Maße für die neuen Bundesländer, wo viele Betriebe über eine unzureichende Eigenkapitaldecke verfügen. Fachmärkte, Discounter und innerstädtische EKZ boomen Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren stark durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile weiter ausbauen. Auch bei innerstädtischen Shopping-Centern ist 8

13 mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 51 bekannte Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,4 1,5 Mio. m² 1. Filialisierungswelle hält an Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Auch die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen wird noch weiter wachsen. Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung Das E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Bis 2010 ist insgesamt ein Marktanteil von ca. 7 8 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Anteilswerte von bis zu 30 % möglich. Voraussetzung für den Erfolg des E-Commerce ist allerdings der weitere Ausbau von Logistik- und Distributionsstrukturen, die als sehr kostenintensiv einzustufen sind. 3. Aktuelle Entwicklung von EKZ Derzeit sind in Deutschland 399 EKZ mit einer Gesamtfläche von ca. 12,6 Mio. m² etabliert (vgl. Abb. 4). Der Betriebstyp zeigte sich dabei in der vergangenen Dekade im Gegensatz zur stagnativen Entwicklung des deutschen Einzelhandels insgesamt expansiv. So nahm die Zahl der EKZ allein zwischen 2000 und 2008 um rd. 43 % und die Gesamtfläche um ca. 37 % zu 2. Neubauten von EKZ werden erfreulicherweise bevorzugt in den Innenstädten realisiert. Rund 60 % der Einkaufszentren wurden in jüngerer Zeit in dieser Standortlage errichtet, immerhin 33 % in Stadtteilzentren und nur noch etwa 7 % in dezentralen Lagen (vgl. Abb. 5). 1 2 siehe auch Kap. II, 3. Die Gesamtfläche der zwischen 2000 und 2008 errichteten Einkaufszentren betrug ca. 3,4 Mio. m². 9

14 Abb. 4: Entwicklung von EKZ in Deutschland Anzahl der Shopping-Center ,1 2 0,5 1,5 14 2,0 50 2,4 65 2,8 81 6,0 93 9, , , ,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Gesamtfläche in Mio. m² Anzahl Gesamtfläche Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008 Abb. 5: Errichtung von EKZ in Deutschland nach Standortlagen % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% grüne Wiese 7,8 39,5 11,4 5,4 6,7 Stadtteil 45, ,8 30,4 33,3 Innenstadt 46,6 24,5 44,8 64,2 60,0 Zeitraum Quelle: EHI, Handel aktuell 2008/2009, GMA-Grafik 10

15 Die Expansion der EKZ steht im direkten Zusammenhang mit einer hohen Kundenakzeptanz des Betriebstyps. Nur so ist zu erklären, dass in den vergangenen fünf Jahren wiederum entgegen dem Trend im Einzelhandel z. T. Umsatzwachstumsraten 1 von bis zu 5 % pro Jahr erzielt werden konnten. EKZ sind in diesem Kontext, aufgrund ihrer hohen Besucher- und Kundenzahlen, als Hochfrequenzimmobilien einzustufen. Von entscheidender Bedeutung für eine hohe Kundenakzeptanz ist hierbei nach vorliegenden Erkenntnissen ein professionelles Center-Management, welches die absatz- und werbepolitischen Aktivitäten stringent organisiert und den Branchenmix kontinuierlich an den Kundenbedürfnissen ausrichtet 2. Einkaufszentren sind also auch Management-Immobilien. 1 2 flächenbereinigt. Die Centermanager führen häufig Kundenbefragungen durch, in denen die Attraktivität des Branchenmix aus Sicht der Konsumenten abgeprüft wird. 11

16 III Betriebstypendefinition des geplanten EKZ / Projektdaten Die Firma MIB 8. Investitionsgesellschaft mbh aus Leipzig plant in der Wittenberger Altstadt am Standort Arsenalplatz die Errichtung eines EKZ. Der Betriebstyp EKZ kann folgendermaßen definiert werden 1 : Ein Einkaufszentrum ist eine im Zeitablauf gewachsene (...) oder als Einheit geplante Ansammlung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, die als zusammengehörig empfunden werden. Die als Einheit geplanten Einkaufszentren können in Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebieten oder am Rand und außerhalb von Wohngebieten bzw. an sonstigen Standorten errichtet sein. (...) Leitbetriebe (Magneten) sind Warenhäuser, Kaufhäuser oder SB-Warenhäuser wie auch große Fachgeschäfte oder Fachmärkte. Die Eigentümer und Träger geplanter Einkaufszentren sind bestrebt, das äußere Erscheinungsbild (Corporate Design) und die Marketingstrategie durch ein zentrales Management (Center Management) zu gestalten (...). Der Projektentwickler MIB hat für das in Wittenberg geplante EKZ im September 2008 ein vorläufiges Branchen- und Verkaufsflächenkonzept vorgelegt. Die Planungen gehen demnach von einem EKZ mit einer Mietfläche von insgesamt m² aus, die auf Basis empirischer Erfahrungswerte einer Verkaufsfläche von ca m² entspricht. Die Verkaufsflächen verteilen sich auf zwei Geschossebenen (EH und 1. OG) entlang einer einachsigen Mall. Der Angebotsschwerpunkt liegt dabei mit knapp m² Mietfläche im EG, während im 1. OG nur etwa m² vorgesehen sind. Das Center wird eine klassische Knochenstruktur aufweisen, d. h. dass an beiden Enden der Mall Ankermieter platziert sind. Die übrigen Mietflächen sind als mittelgroß bzw. als kleinflächig zu klassifizieren. Sie verteilen sich gleichmäßig auf das EG und das 1. OG. 1 Ausschuss für Definitionen zu Handel und Distribution: Katalog E, Definitionen zu Handel und Distribution, 5. Ausgabe, Köln

17 Legt man den GMA-Branchenschlüssel sowie übliche Nebenflächenanteile zu Grunde, so wird das geplante EKZ folgende Verkaufsflächenaufteilung nach Branchen aufweisen 1 : Nahrungs- und Genussmittel ca m² VK Gesundheit, Körperpflege ca. 270 m² VK Blumen ca. 40 m² VK Bücher, PBS ca. 520 m² VK Bekleidung, Schuhe, Sport ca m² VK Elektrowaren ca m² VK Hausrat, Einrichtung ca m² VK Sonstiger Einzelhandel 2 ca. 480 m² VK Der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt mit einem Anteil von 49 % bei Bekleidung / Schuhe / Sport, bei Elektrowaren (15 %) sowie Nahrungs- und Genussmitteln (12 %). Es handelt sich um ein für innerstädtische Center typisches Nutzungskonzept. Der Betriebstypenmix des geplanten EKZ umfasst neben Fachmarktformaten v. a. kleinflächige Einzelhandelsfachgeschäfte und einen Lebensmittelsupermarkt. Als Kundenmagneten fungieren ein Elektrofachmarkt, der bereits erwähnte Lebensmittelsupermarkt sowie ein Textilkaufhaus. Es überwiegt nach Angaben des Projektentwicklers das mittlere Preisgenre, welches durch preisorientierte Anbieter nach unten sowie durch höherwertige Facheinzelhandelsgeschäfte zum oberen Preissegment hin abgerundet wird. Der GMA liegen nur zur internen Verwendung zum größten Teil bereits Informationen über die potenziellen Mieter vor. Im Abgleich mit den bereits in der Wittenberger Altstadt etablierten Einzelhandelsbetrieben 3 ist zu konstatieren, dass nach heutigem Stand lediglich zwei kleinflächige Markenbetriebe des Centers bereits in der bestehenden Hauptgeschäftslage vorhanden sind. Dies bedeutet, sofern nicht noch nachhaltige Änderungen des Nutzungskonzeptes zum Tragen kommen, dass es bei Ansiedlung des EKZ nur zu recht geringfügigen Angebotsüberschneidungen innerhalb der Wittenberger Innenstadt Ohne Gastronomie und Dienstleistungsnutzungen. Ausschließlich innenstadttypische Branchen wie Uhren, Schmuck, Optik etc. Stand: Oktober / November 2008; Quelle: GMA-Erhebungen, unter Zugrundelegung des Branchenmix vom September Siehe auch Kap. VI. 13

18 kommen würde. Die beiden angesprochenen Betriebe repräsentieren lediglich 1 % der Mietfläche im geplanten EKZ. Zwei weitere potenzielle Mieter des Centers verfügen zudem über Standorte außerhalb der Wittenberger Altstadt. Dabei handelt es sich um einen Fachmarkt und um ein Fachgeschäft. Somit kann zusammenfassend festgehalten werden, dass das geplante EKZ im Abgleich mit den aktuellen Hauptgeschäftslagen der Altstadt zum überwiegenden Teil ein neues und damit komplementäres Angebot bereitstellt. Nach den vorliegenden Projektunterlagen (Stand September 2008) soll das geplante EKZ insgesamt über 6 Eingänge verfügen. Davon sind 2 zur Bürgermeisterstraße, 3 Richtung Scharrenstraße bzw. Juristenstraße und Arsenalplatz sowie der als Haupteingang zu charakterisierende Zugang zur Mall von der Jüdenstraße vorgesehen. Letztgenannter soll in Form eines Durchbruchs durch die historische Bausubstanz eine Anbindung an den Hauptgeschäftsbereich am Marktplatz und in der Collegienstraße herstellen. Allerdings ist mit Bezug auf den geplanten Haupteingang darauf hinzuweisen, dass die Sichtachse zum Marktplatz bzw. zur Collegienstraße durch das historische Rathaus unterbrochen wird. Aufgrund der räumlichen Entfernung zum Marktplatz ist eine fußläufige Erreichbarkeit der Hauptgeschäftslagen am Marktplatz und in der Collegienstraße gegeben. Zur Aufnahme des Kundenverkehrs ist über den Einzelhandelsgeschossen des EKZ die Errichtung eines Parkdecks vorgesehen. Über die Anzahl der Stellplätze liegen nach aktuellem Planungsstand allerdings noch keine Angaben vor. Die Zu- und Abfahrt soll aus nördlicher Richtung von der Mauerstraße aus erfolgen. 14

19 Karte 1: Lagepläne des geplanten EKZ Erdgeschoss Obergeschoss Quelle: MIB Achte Investitionsgesellschaft mbh, Stand: September

20 IV Standortbeschreibung und -bewertung 1. Makrostandort Wittenberg Die landesplanerisch als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums eingestufte Lutherstadt Wittenberg ist Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises und zählte Ende Einwohner 1. Die verkehrliche Erreichbarkeit Wittenbergs wird durch die ca. 15 km westlich am Stadtgebiet vorbeiführende Autobahn A 9 (Berlin Wittenberg Nürnberg) sowie durch die sich innerhalb des Stadtgebietes kreuzenden Bundesstraßen B 2 (Potsdam Wittenberg), B 182 (Wittenberg Torgau), B 187 (Dessau Wittenberg Jessen) und B 100 (Wittenberg Gräfenhainichen Bitterfeld) sichergestellt. Darüber hinaus erfolgt die nähere Erschließung des Umlandes durch mehrere radial auf Wittenberg zulaufende Landes- und Kreisstraßen. Die Siedlungsstruktur der Lutherstadt wird wesentlich durch den Flusslauf der Elbe bestimmt. Die Kernstadt erstreckt sich hierbei dem Flusslauf folgend in West-Ost- Richtung. Im Zentrum dieses Siedlungsbandes befindet sich die Altstadt mit einer Vielzahl historischer Gebäude. Weiterhin verfügt die Stadt über mehrere z. T. erst in den vergangenen Jahren eingemeindete Stadtteile, die in einigen Fällen bereits mit der Kernstadt zusammengewachsen sind. Mehrere Stadtteile liegen aber auch räumlich abgesetzt und weisen einen überwiegend dörflichen Charakter auf. Ebenso wie der Landkreis verzeichnete auch die Lutherstadt Wittenberg seit der Wende eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung. Seit 1997 ging die Einwohnerzahl um rd. 11 % zurück 2. Besonders starke Bevölkerungsverluste verzeichneten die südlichen Stadtbereiche sowie der von Plattenbauten geprägte Nordosten (Friedrichstadt). Starke Einwohnerzuwächse waren andererseits in den Stadtrandsiedlungen, wie z.b. Teuchel und Apollensdorf-Nord, zu registrieren (vgl. Tabelle 1). 1 2 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stand Die Einwohnerzahl sank um Personen von Einwohnern (1997) auf (2007). Quelle: Statistischer Informationsdienst der Lutherstadt Wittenberg. 16

21 Tabelle 1: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung in der Lutherstadt Wittenberg Statistischer Bezirk Einwohner zum Einwohnerentwicklung * absolut relativ 1.01 Altstadt ,6% 1.02 Schlossvorstadt ,2% 1.03 Lindenfeld ,1% 1.04 Elbtor Innenstadt ,2% 2.01 Apollensdorf ,7% 2.02 Apollensdorf-Nord ,3% 2.03 Piesteritz ,0% 2.04 Rothemark ,4% 2.05 Wittenberg-West ,2% 2.06 Kleinwittenberg ,4% 2 West ,8% 3.01 Reinsdorf ,7% 3.02 Braunsdorf ,9% 3.03 Dobien ,0% 3.04 Nudersdorf** Schmilkendorf** Nord ,8% 4.01 Tonmark ,5% 4.02 Teuchel ,6% 4.03 Stadtrandsiedlung ,5% 4.04 Trajuhn ,5% 4.05 Lerchenbergsiedlung ,5% 4.06 Friedrichstadt ,2% 4 Nordost ,1% 5.01 Elstervorstadt ,8% 5.02 Labetz ,2% 5.03 Wiesigk ,8% 5.04 Luthersbrunnen ,1% 5 Ost ,6% 6.01 Seegrehna ,3% 6.02 Pratau ,8% 6.03 Wachsdorf ,4% 6 Süd ,2% Gesamtstadt ,6% ** = Abweichung zur Bevölkerungszahl des Statistischen Landesamtes Sachsen-Anhalt durch unterschiedliche Erhebungsmethodik der Stadt Wittenberg bedingt ** = Eingemeindung von Nudersdorf und Schmilkendorf in die Stadt Wittenberg 2005 Quelle: Statistischer Informationsdienst der Lutherstadt Wittenberg; Angaben zu Einwohnern mit Haupt- und Nebenwohnsitzen 17

22 Die Lutherstadt verfügt über zahlreiche Sehenswürdigkeiten (z. B. Lutherhaus, Schloss, Stadtkirche, Cranachhöfe) und ein reichhaltiges kulturelles Angebot, infolge dessen der Tourismus in zunehmendem Maße eine wirtschaftliche Bedeutung besitzt. Vor allem die Entwicklung der Übernachtungszahlen zeigte zwischen 1998 und 2007 eine nachhaltig positive Tendenz (vgl. Abb. 6). In diesem Zeitraum lag der Zuwachs bei ca. 55 %. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste liegt derzeit bei 1,8 Tagen. Nach Schätzungen der Lutherstadt Wittenberg Marketing GmbH ist zusätzlich von ca Tagesgästen pro Jahr auszugehen. Abb. 6: Übernachtungen in Wittenberg Anzahl der Übernachtungen Jahr Quelle: Lutherstadt Wittenberg Marketing GmbH, GMA-Darstellung Die Einzelhandelsstrukturen der Lutherstadt Wittenberg werden neben den Einkaufslagen der Altstadt insbesondere von mehreren Fachmarktagglomerationen bzw. -centern geprägt 1 : 1 Eine detaillierte Beschreibung des innerstädtischen Einzelhandels und der einzelnen Standortlagen erfolgt im Kapitel IV, 2. 18

23 Carat-Park, Teucheler Weg EKZ Kaufland, Lerchenbergstraße / Annendorfer Straße Elbe-Park, Dessauer Straße. Sowohl im Carat-Park als auch im EKZ Kaufland fungieren jeweils SB-Warenhäuser als Kundenmagnetbetriebe. Der Elbe-Park ist hingegen als Fachmarktzentrum mit überwiegendem Nonfood-Angebot zu klassifizieren. Darüber hinaus existieren im weiteren Stadtgebiet noch kleinere Einzelhandelverdichtungen, die überwiegend der Nahversorgung dienen. 2. Mesostandort Wittenberger Altstadt Die Wittenberger Altstadt liegt unmittelbar am Kreuzungspunkt der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden B 2 und der in Ost-West-Richtung verlaufenden B 187. Durch diese beiden Bundesstraßen wird sie im Norden, Westen und Süden auch begrenzt (vgl. Karte 1). Die Lutherstraße bildet andererseits die östliche Grenze des Stadtzentrums. In der Wittenberger Altstadt lebten Ende 2007 ca Einwohner 1, wobei sich die Einwohnerzahl seit 1997 erfreulicherweise um ca. 22 % erhöht hat (vgl. auch Tabelle 1). Die verkehrliche Erschließung der Altstadt für den Individualverkehr erfolgt durch die Pfaffengasse, die Mauerstraße und die Fleischerstraße im Norden, die Weber-Straße im Osten sowie die Wallstraße im Süden. Diese Verkehrswege weisen teilweise Einbahnstraßenregelungen auf. Der überwiegende Teil der Wittenberger Altstadt ist verkehrsberuhigt oder als Fußgängerzone ausgewiesen. Innerstädtische Parkplätze befinden sich altstadtnah am Neuen Rathaus, an der Fleischerstraße, am Lutherhaus, am Stadtgraben, an der Elbstraße, an der Pfaffengasse sowie am Arsenalplatz. Sie sind zum Großteil gebührenpflichtig. 1 Quelle: Statistischer Informationsdienst der Lutherstadt Wittenberg. 19

24 Karte 2: Haupteinkaufslagen der Wittenberger Altstadt / Standort des geplanten EKZ am Arsenalplatz Altstadt Abgrenzung Haupteinkaufslagen 1a-Lage 1b-Lage Standort des geplanten EKZ Quelle: GMA,

25 Die innerstädtische Haupteinkaufslage (1a-Lage) erstreckt sich entlang der westlichen Collegienstraße, die in den Marktplatz mündet. In der Schloßstraße, der Coswiger Straße und der Jüdenstraße ist der Handelsbesatz nur noch im Umfeld des Marktplatzes verdichtet ausgeprägt (vgl. Karte 1) 1. Generell ist ein Ausapern des Handelsbesatzes am östlichen bzw. westlichen Ende der Fußgängerzone festzustellen. Diese Straßenabschnitte sind deshalb nur noch als 1b-Lagen einzustufen. Kleinere Einkaufsbereiche befinden sich auch noch in der Juristenstraße sowie in der Bürgermeisterstraße, der Neustraße, der Elbstraße und der Mittelstraße. Hier wird die Handelsfunktion jedoch bereits von Wohnund Dienstleistungsnutzungen überlagert. Die Einzelhandelsstruktur in der Wittenberger Altstadt ist v. a. durch inhabergeführte Fachgeschäfte geprägt, während nur wenige größere Filialbetriebe vorhanden sind (u. a. C&A, Thalia, New Yorker und dm). Letztere konzentrieren sich im Bereich des Marktplatzes. Den Schwellenwert zur Großflächigkeit (800 m² VK) überschreitet lediglich der Anbieter C&A. Die Präsentation und der Außenauftritt der Einzelhandelsbetriebe in der Wittenberger Altstadt zeichnet sich mit Ausnahme der wenigen Filialisten durch eine meist einfache bzw. funktionale Gestaltung aus, welche häufig nicht mehr modernem Standard entspricht. Auch das Sortimentsangebot kann nur in Ausnahmefällen als hochwertig bezeichnet werden. Der Großteil der angebotenen Waren ist vielmehr dem unteren bis mittleren Preisgenre zuzuordnen. 3. Mikrostandort Arsenalplatz Der Standort des geplanten EKZ ist der Arsenalplatz. Er befindet sich ca. 200 m nördlich der Haupteinkaufslage (Marktplatz) und wird durch die Klosterstraße im Norden, die Bürgermeisterstraße im Osten, die Scharrenstraße im Süden sowie die Juristenstraße im Westen begrenzt. Über die Juristenstraße und v. a. über den geplanten Haupteingang an der Jüdenstraße ist der Planstandort direkt an die Haupteinkaufslagen angebunden (vgl. Karte 2). 1 Die Haupteinkaufslage ist durchgängig als Fußgängerzone ausgewiesen. 21

26 Die Erreichbarkeit des Arsenalplatzes mit dem Pkw ist von Norden kommend über die Juristenstraße und die Bürgermeisterstraße gewährleistet. Ein Parkplatz befindet sich in fußläufiger Entfernung in der Pfaffengasse. Haltestellen des ÖPNV existieren nördlich des Projektstandortes an der Mauerstraße sowie südlich an der Coswiger Straße / Marktplatz. Beide Haltepunkte sind ca. 200 m vom Arsenalplatz entfernt. Das geplante EKZ soll im östlichen Teil des Areals entlang der Bürgermeisterstraße entstehen und sich im Süden bis zur Jüdenstraße und im Norden bis zur Mauerstraße erstrecken. Der mittlere Abschnitt ist derzeit unbebaut, wohingegen zwischen Scharrenstraße und Jüdenstraße sowie zwischen Klosterstraße und Mauerstraße Gebäude bestehen. Entlang der Juristenstraße, der Bürgermeisterstraße und der Jüdenstraße existieren z. T. Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen, von denen jedoch einige brach gefallen sind. Die Gebäude nördlich und südlich des Arsenalplatzes stehen überwiegend leer und sollen z. T. abgerissen und mit dem Einkaufszentrum neu überbaut werden. Der Arsenalplatz diente zu DDR-Zeiten als Kasernengelände der Sowjetarmee. Seit dem Abzug der Streitkräfte stehen die betreffenden Gebäude leer. Derzeit wird der größte Teil des rechteckigen und ebenen Geländes als altstadtnaher Parkplatz genutzt. Am südlichen Ende des Arsenalplatzes befindet sich ein mehrstöckiges, denkmalgeschütztes Lagerhaus eines ehemaligen Produktionsbetriebes (Zeughaus). Insgesamt macht das unmittelbare Umfeld des Planareals derzeit noch einen sanierungsbedürftigen Eindruck. Es bestehen jedoch seitens der Stadt Planungen zur städtebaulichen und funktionalen Aufwertung des Bereiches. So soll das Zeughaus modernisiert werden und zukünftig das stadthistorische Museum beherbergen. An der Klosterstraße ist die Errichtung eines Stadthauses mit ca. 600 Tagungsplätzen vorgesehen. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die gesamte Altstadt Sanierungsgebiet ist und somit im Zuge des EKZ-Baus auch im Umfeld Investitionen erwartet werden können. Der Projektstandort ist von der Bürgermeister-, der Kloster- und der Juristenstraße gut einsehbar. Im Bereich der Scharrenstrasse schränkt indes das erwähnte Lagerhaus die Sichtbarkeit ein. Zum zentralen Marktplatz besteht wegen des räumlich zwischengelagerten Rathauses nur eine eingeschränkte Sichtbeziehung. 22

27 In der Gesamtbetrachtung ist der Planstandort Arsenalplatz in der Wittenberger Altstadt aus gutachterlicher Sicht durch folgende positive und negative Eigenschaften geprägt: Positive Standortfaktoren + städtebaulich integrierte Lage + innerstädtischer Ergänzungsbereich in Nahlage zur Hauptgeschäftslage (Fußgängerzone) + Kundenaustauschbeziehungen mit den bestehenden Hauptgeschäftslagen möglich + befriedigende verkehrliche Erreichbarkeit mit dem ÖPNV und für Autokunden + gute Sichtbarkeit und Exposition + geringe Wettbewerbsdichte für den Betriebstyp EKZ im Stadt- und Einzugsgebiet Negative Standortfaktoren aktuell geringe Kundenfrequenz im direkten Standortumfeld Standortumfeld teilweise sanierungsbedürftig negative Bevölkerungsprognose im Stadtgebiet und im Umland. Insgesamt ist der Standort Arsenalplatz am nördlichen Rand der Wittenberger Altstadt aus Betreibersicht für die Etablierung eines EKZ gut geeignet. Insbesondere die Nähe zu den bestehenden Hauptgeschäftslagen sowie die befriedigende verkehrliche Erreichbarkeit des Areals sind als Vorzüge hervorzuheben. Andererseits wirken sich der Bevölkerungsrückgang in Wittenberg sowie das z. T. sanierungsbedürftige Umfeld derzeit noch beeinträchtigend auf die Standortqualität aus. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen integrierten Standort in der Wittenberger Altstadt, der unter der Voraussetzung einer guten räumlich-funktionalen Anbindung an die bestehenden Hauptgeschäftslagen zu Kundenaustauschbeziehungen und damit zur verstärkten Frequentierung der heutigen Einkaufsbereiche rund um den Marktplatz führen kann. 23

28 V Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 1. Einzugsgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des potenziellen Verflechtungsbereiches des geplanten EKZ ist die Voraussetzung zur Ermittlung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Als Einzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzung vorliegender Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher das geplante EKZ voraussichtlich regelmäßig aufsuchen werden. Die konkrete Abgrenzung des Einzugsbereichs erfolgte unter Zugrundelegung folgender Prämissen: Verkaufsflächendimensionierung des geplanten EKZ vorläufiger Branchen- und Mietermix des geplanten EKZ Agglomerationseffekte durch die Lage in der Wittenberger Altstadt Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit für den Individualverkehr / Parkplatzkapazitäten Werbebudget des geplanten EKZ zur Abdeckung eines großen Verflechtungsbereiches. Darüber hinaus wurden noch folgende Einflussfaktoren berücksichtigt: Wettbewerbssituation im Stadtgebiet und im Umland ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens 1 Erkenntnisse aus diversen GMA-Gutachten zum Standort Arsenalplatz. In dem auf Basis der o. g. Faktoren abgegrenzten Einzugsgebiet für das geplante Einkaufszentrum leben derzeit ca Menschen. Davon entfallen 34 % auf die Zone I des Einzugsgebietes, 14 % auf die Zone II und 52 % auf die Zone III (vgl. auch Tabelle 2). 1 Die GMA hat in ihrer 36-Jährigen Tätigkeit über Verbraucherbefragungen durchgeführt, sodass zum Konsumentenverhalten abgesicherte empirische Erfahrungswerte vorliegen. 24

29 Karte 3: Potenzielles Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums Wittenberg Zone I Zone II Zone III Quelle: GMA,

30 Als Zone I des Einzugsgebietes wurde das Stadtgebiet Wittenberg definiert. Zone II stellt das Naheinzugsgebiet des geplanten EKZ dar, in dem noch eine eindeutige Orientierung nach Wittenberg zu erwarten ist. Die Zone III ist als Ferneinzugsgebiet des geplanten EKZ zu charakterisieren. Sie dehnt sich in nördlicher, östlicher und südlicher Richtung wesentlich weiter aus als in westlicher, wo bereits die Marktwirkungen der größten Shopping- Center in der Region, dem Rathaus-Center und dem Mildensee-Kaufland-Center in Dessau, zum Tragen kommen. Das nördliche, östliche und südliche Ferneinzugsgebiet ist hingegen überwiegend ländlich geprägt, sodass die Einwohner hier ihren qualifizierten Bedarf an Einzelhandelsgütern überwiegend am Standort Wittenberg decken. Allerdings ist das Einkaufsverhalten in diesem Bereich durchaus schon polyorientiert, zumal sich in den Randzonen des Einzugsgebietes bereits die Städte Potsdam und Leipzig als mögliche Einkaufsalternativen anbieten. Tabelle 2: Einwohner im Einzugsgebiet des geplanten EKZ Zone I Lutherstadt Wittenberg Zone II Naheinzugsgebiet Zone III Ferneinzugsgebiet Zonen I III insgesamt Quelle: Statistische Landesämter Sachsen-Anhalt und Brandenburg, Stand , ca.-werte gerundet Da über 50 % der potenziellen Kunden im Ferneinzugsgebiet (= Zone III) leben, muss das geplante EKZ eine hohe Attraktivität und Marktreichweite entfalten, damit ein großer Teil des Einwohnerpotenzials noch für den Standort erschlossen werden kann. 2. Kaufkraft Die Berechnung der im Einzugsgebiet des geplanten EKZ vorhandenen Kaufkraft wird speziell für die Wirtschaftsgruppe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Marktbeobachtungen beruhen. 26

31 Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt: Verfügbares Einkom m en privater Verbrauch Ersparnis Nachfrage der Konsum enten nach W aren Dienstleistungen Für die in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehende Einzelhandelsplanung können die Dienstleistungsausgaben vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z. B. Versandhandel, e-commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können. Nach Berechnungen der GMA lag die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) im Jahr 2007 je Einwohner bei ca ,--. Da im geplanten Einkaufszentrum in Wittenberg jedoch nicht alle Warengruppen angeboten werden, ist mit ca ,-- nur ein Teil dieses Nachfragevolumens als projektrelevant einzustufen 1. Davon entfielen auf den... kurzfristigen Bedarfsgütersektor ca ,-- mittelfristigen Bedarfsgütersektor ca. 897,-- langfristigen Bedarfsgütersektor ca. 762,--. 1 So werden im geplanten EKZ nach derzeitigem Planungsstand z. B. keine Bau- und Heimwerkerbedarfsartikel, Teppiche, Bodenbeläge oder Autozubehör geführt. 27

32 Die Städte und Landkreise mit Anteil am abgegrenzten Einzugsgebiet weisen unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich lokale und regionale Unterschiede des Kaufkraftniveaus widerspiegeln. Für Wittenberg wird derzeit ein Kaufkraftkoeffizient von 83,5 angegeben (Bundesdurchschnitt = 100). Auch für die übrigen Städte und Gemeinden im Einzugsgebiet sind ähnlich niedrige Kennziffern festzuhalten 1. Das projektrelevante Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet beläuft sich somit insgesamt auf ca. 464,4 Mio.. Davon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel ca. 199,4 Mio. und auf Nichtlebensmittel ca. 265,0 Mio. (siehe Tabelle 3). Tabelle 3: Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten EKZ Daten Kaufkraft in Mio. Branchen Zone I Zone II Zone III Zonen I - III Nahrungs- und Genussmittel 68,1 27,8 103,5 199,4 Gesundheit, Körperpflege 24,4 10,0 37,1 71,5 Blumen 2,9 1,2 4,4 8,5 Bücher, PBS 8,5 3,5 12,9 24,9 Bekleidung, Schuhe, Sport 25,7 10,5 39,0 75,2 Elektrowaren 17,9 7,3 27,3 52,5 Hausrat, Einrichtung 7,1 2,9 10,8 20,8 Sonstiger Einzelhandel 4,0 1,6 6,0 11,6 Kaufkraft insgesamt 158,6 64,8 241,0 464,4 Quelle: GMA-Berechnungen Die Werte schwanken zwischen 71,6 (Zemnick) und 102,8 (Möllensdorf). Quelle: GfK, Nürnberg

33 3. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose Die Entwicklung der Kaufkraft bis zum Jahr 2015 steht v. a. in Abhängigkeit vom zukünftigen Ausgabeverhalten, dem Konjunkturverlauf und den sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum. Das der GMA-Kaufkraftprognose zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren: Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums normal, d. h. es werden keine extremen Veränderungen des Ausgabe- und Sparverhaltens erwartet. Die Preise für Dienstleistungen steigen schneller als die Preise für Einzelhandelswaren. Als Folge dieser Entwicklung geht der Ausgabenanteil des Einzelhandels am verfügbaren Einkommen zurück. Im abgegrenzten Einzugsgebiet wird die Bevölkerungsentwicklung auf Basis offizieller Prognosen insgesamt negativ verlaufen 1. Mit Bezug auf die zuletzt genannte Prämisse ist im Jahr 2015 im abgegrenzten Einzugsgebiet nur noch mit einer Einwohnerzahl von ca zu rechnen. Dieser Wert entspricht gegenüber dem Jahr 2007 einem Bevölkerungsrückgang von 9,6 %. Tabelle 4: Einwohner im Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums 2015 Zone I Lutherstadt Wittenberg Zone II Naheinzugsgebiet Zone III Ferneinzugsgebiet Zonen I III insgesamt Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt 4. Regionalisierte Bevölkerungsprognose; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsprognose des Landes Brandenburg 2007 bis 2030; ca.-werte gerundet 1 Die Einschätzung basiert auf offiziellen Prognosedaten des Statistischen Landesamtes Sachsen-Anhalt sowie des Landesbetriebes für Datenverarbeitung und des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg für das Jahr

34 Unter Zugrundelegung der getroffenen Annahmen wird auch die projektrelevante Kaufkraft bis 2015 zurückgehen. Zu diesem Zeitpunkt ist noch ein Nachfragepotenzial von ca. 428,2 Mio. (- 8,0 %) 1 zu erwarten. Die Einzelwerte nach Branchen und Zonen sind in Tabelle 5 dargestellt. Tabelle 5: Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten EKZ 2015 Daten Kaufkraft in Mio. Branchen Zone I Zone II Zone III Zonen I - III Nahrungs- und Genussmittel 63,1 25,5 94,6 183,2 Gesundheit, Körperpflege 23,0 9,3 34,5 66,8 Blumen 2,7 1,1 4,0 7,8 Bücher, PBS 7,8 3,2 11,8 22,8 Bekleidung, Schuhe, Sport 23,8 9,6 35,7 69,1 Elektrowaren 16,8 6,8 25,1 48,7 Hausrat, Einrichtung 6,6 2,7 9,9 19,2 Sonstiger Einzelhandel 3,6 1,5 5,5 10,6 Kaufkraft insgesamt 147,4 59,7 221,1 428,2 Quelle: GMA-Prognose Nominaler Rückgang im Vergleich zum Jahr

35 VI Angebotssituation und Umsatzleistung im projektrelevanten Wittenberger Einzelhandel 1. Angebotssituation in Wittenberg und im Umland Im Oktober 2008 wurde von der GMA der gesamte Einzelhandelsbesatz in Wittenberg erhoben. Dabei wurden insgesamt 494 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Verkaufsfläche von ca m² ermittelt, von denen 376 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² projektrelevante Sortimente führen (vgl. Tab. 6). Tabelle 6: Projektrelevanter Einzelhandel in Wittenberg Branchen Daten Betriebe VK in m²** dav. VK in Hauptgeschäftslagen der Altstadt in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen Bücher, PBS* Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung Sonstiger Einzelhandel Einzelhandel insgesamt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren ** Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen nach Branchen aufgeteilt Quelle: GMA-Erhebungen

36 Nach Auswertung der erfassten Einzelhandelsbestandsdaten können folgende Besonderheiten festgehalten werden: Die Verkaufsflächenausstattung Wittenbergs liegt bei ca m² je Einwohner. Dieser Wert ist im kommunalen Vergleich angesichts der zentralörtlichen Bedeutung und Einwohnerzahl als durchschnittlich einzustufen. Von den insgesamt 376 projektrelevanten Betrieben überschreiten nur 8 die Schwelle zur Großflächigkeit (800 m² VK). Davon entfallen 6 auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie jeweils einer auf die Bereiche Bekleidung und Elektrowaren. Die großflächigen Anbieter verfügen insgesamt über eine Verkaufsfläche von ca m², was einem Anteil von 32 % an der gesamten projektrelevanten Verkaufsfläche entspricht. Die Versorgungsbedeutung der Hauptgeschäftslagen in der Wittenberger Altstadt bleibt in den projektrelevanten Branchen mit einem Verkaufsflächenanteil von % begrenzt. Eine hohe Versorgungsbedeutung besitzen die Hauptgeschäftslagen der Altstadt nur im mittelfristigen Bedarfsbereich, also bei Büchern / PBS 1 (ca. 44 % Verkaufsflächenanteil) bei Bekleidung / Schuhe / Sport (ca. 63 % Verkaufsflächenanteil) und im Sonstigen Einzelhandel 2 (ca. 58 % Verkaufsflächenanteil). Angebotsdefizite sind innerhalb der Altstadt insbesondere in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel sowie Elektrowaren festzustellen. In beiden Segmenten sind keine großflächigen Betriebe vorhanden. Die Angebotsqualität des Wittenberger Einzelhandels kann in weiten Teilen als niedrig bis mittel charakterisiert werden. Die meist inhabergeführten Fachgeschäfte in den Hauptgeschäftslagen führen zwar durchaus ein spezialisiertes Angebot, ihr optisches Erscheinungsbild genügt jedoch nicht mehr modernen Ansprüchen. 1 2 PBS = Papier-, Büro-, Schreibwaren. Insbesondere Uhren, Schmuck, Optik etc. 32