Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Wachtberg

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1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Wachtberg CIMA Beratung + Management GmbH Köln Leipzig Lübeck München Ried (A) Stuttgart Eupener Straße Köln Tel: 0221/ Fax: 0221/ cima.koeln@cima.de Web: Bearbeitung: Dr. Wolfgang Haensch Matthias Hartmann Köln, August 2012 Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Tourismus Personalberatung

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen, Ausarbeitungen usw. fallen unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH, Köln. HINWEIS ZUR AKTUALISIERTEN FASSUNG VOM AUGUST 2012: Die vorliegende Fassung des Einzelhandelskonzeptes stellt eine Fortschreibung des im Mai 2012 von der CIMA vorgelegten Einzelhandelskonzeptes Wachtberg dar. Nach Vorstellung des Konzeptes in dem zuständigen Ausschuss der Gemeinde Wachtberg fand im Juli und August 2011 eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange statt; die Bezirksregierung Köln hat im einem Arbeitsgespräch am neben kleineren redaktionellen Hinweisen folgende Anregungen zu der Entwurfsfassung gegeben (Seitenangaben beziehen sich auf die vorliegende Fassung des Berichts): Ergänzung der Strichlistenaufzählung auf Seite 23 durch geeignete Quellenangaben, vertiefende städtebauliche Begründung der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Niederbachem (Seite 27ff). Verzicht auf eine Ausnahmeregelung zur Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimente an nahversorgungsrelevanten Ergänzungsstandorten (Vorlage eines Nachweises der Stadt- und Regionalverträglichkeit) (S. 34). Die Anregungen wurden aufgegriffen und in die vorliegende Fassung des Gutachtens eingearbeitet. Die Handwerkskammer zu Köln hat in ihrer Stellungnahme vom im Grundsatz dem Konzept zugestimmt; die Anregungen bezogen sich auf folgende Punkte: Empfehlung der Handwerkskammer, die Möglichkeiten neuer Medien (Internet etc.) zur Verbesserung der Versorgung älterer Mitbürger zu prüfen. Hinweis, dass bei großflächigen Betrieben ohne zentrumsrelevante Kernsortimente die zentrenrelvanten Randsortimente nicht nur auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. max m² Verkaufsfläche zu begrenzen, sondern auch die maximale Verkaufsfläche der einzelnen Randsortimente auf max. 800 m² zu begrenzen. Die Anregungen wurden aufgegriffen und finden sich auf den Seiten 19 und 34. Weitere Stellungnahmen gingen von der Stadt Bonn und der Stadt Meckenheim sowie der IHK Bonn/ Rhein-Sieg ein. Die IHK Bonn/ Rhein-Sieg hat dem Konzept ohne Änderungswünsche zugestimmt. Die Anregungen der Stadt Bonn und der Stadt Meckenheim ergaben nach Abwägung der vorgebrachten Aspekte keinen Änderungsbedarf. Zu der aufgeworfenen Frage der Zulässigkeit einer Agglomeration kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe am Standort Wachtberg Mitte wurde eine ergänzende Erläuterung auf S. 38 eingefügt. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALTSVERZEICHNIS 1 EINLEITUNG 5 2 EINZELHANDELSSTANDORT WACHTBERG Lage, Verflechtungen und Wirtschaftsstruktur Abgrenzung des Marktgebietes Marktpotenzial der Gemeinde Wachtberg 8 3 EINZELHANDELSSTRUKTUREN IN DER GEMEINDE WACHTBERG Einzelhandelsstrukturen im Gemeindegebiet Einzelhandelszentralität in der Gemeinde Wachtberg 12 4 NAHVERSORGUNGSSITUATION IN DER GEMEINDE WACHTBERG 15 5 ZIELE DER ZUKÜNFTIGEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN WACHTBERG Ziele des Einzelhandelskonzeptes Zentrenkonzept für die Gemeinde Wachtberg Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Niederbachem 27 7 WACHTBERGER LISTE Vorbemerkung Zur Ableitung der Wachtberger Sortimentsliste 30 8 EMPFEHLUNGEN FÜR DIE PRAXIS DER BAULEITPLANUNG 34 9 BEWERTUNG DER GEPLANTEN ENTWICKLUNG VON WACHTBERG MITTE Planvorhaben Einzelhandelsbesatz im Einzugsbereich Gutachterliche Bewertung der Stadt- und Regionalverträglichkeit FAZIT ANHANG 41 6 PLANUNGSRECHTLICHE EMPFEHLUNGEN ZUR STEUERUNG DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG Vorbemerkungen Zur Methodik einer Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Räumliche Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche innerhalb der Gemeinde Wachtberg Hauptzentrum Wachtberg Mitte Entwicklungsbereich Wachtberg Mitte Räumliche Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Wachtberg Mitte 27 CIMA Beratung + Management GmbH

4 ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abb. 1 Bevölkerung der Gemeinde Wachtberg nach Gemeindeteilen 6 Abb. 2 Gemeinde Wachtberg 6 Abb. 3 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im regionalen Vergleich 7 Abb. 4 Nachfragepotenzial in der Gemeinde Wachtberg 8 Abb. 5 Einzelhandelsbesatz im EKZ Berkum 9 Abb. 6 Einzelhandelsbesatz im Gemeindeteil Niederbachem 9 Abb. 7 Räumliche Verteilung des Einzelhandels in der Gemeinde Wachtberg 10 Abb. 8 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Wachtberg 10 Abb. 9 Verkaufsfläche pro Einwohner im CIMA-Gemeindevergleich 11 Abb. 10 Nahversorgungssituation in den Wachtberger Gemeindeteilen 11 Abb. 11 Einzelhandelsbesatz in den Gemeindeteilen Pech und Adendorf 12 Abb. 12 CIMA-Städtevergleich: Einzelhandelszentralität von Grundzentren (Auswahl) 12 Abb. 13 CIMA-Städtevergleich: Einzelhandelszentralität von Städten vergleichbarer Größe (Auswahl) 12 Abb. 14 Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Wachtberg 13 Abb. 15 Handelszentralitäten in der Gemeinde Wachtberg 13 Abb. 16 Einzelhandelsrelevante Strukturdaten der Gemeinde Wachtberg 14 Abb. 17 Nahversorgungsstruktur in der Gemeinde Wachtberg 15 Abb. 18 Räumliche Verteilung der maßgeblichen Nahversorger 16 Abb. 19 Zentrenkonzept für die Gemeinde Wachtberg 19 Abb. 20 Entwicklungskonzept Wachtberg Mitte 26 Abb. 21 Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Wachtberg Mitte 27 Abb. 22: Kreuzungsbereich Rolandstraße/ Konrad-Adenauer-Straße als Teil des historischen Ortskerns von Niederbachem 28 Abb. 23 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Niederbachem 28 Abb. 24 Sortimentsliste für die Gemeinde Wachtberg 33 Abb. 25 Sortimentsaufteilung im Planvorhaben 35 Abb. 26 Abschätzung der Stadt-/ Regionalverträglichkeit des Vorhabens Wachtberg Mitte - Variante 1 (Zentralität bei allen Warengruppen = 100) 37 Abb. 27 CIMA-Gemeindevergleich: Handelszentralitäten in Grundzentren 37 Abb. 28 Abschätzung der Stadt-/ Regionalverträglichkeit des Vorhabens Wachtberg Mitte - Variante 2 (Zentralität bei den Waren des täglichen Bedarfs von 80, bei den Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs von 50) 38 Abb. 29 CIMA Warengruppen 41 CIMA Beratung + Management GmbH

5 1 EINLEITUNG Die Gemeinde Wachtberg mit rd Einwohnern liegt mit ihren 13 Gemeindeteilen südlich der Bundesstadt Bonn. Die einwohnerstärksten Gemeindeteile sind Niederbachem (rd Einwohner), Villip (rd Einwohner), Pech (rd Einwohner) und Berkum (rd Einwohner). Die Gemeinde wurde 1969 im Zuge der kommunalen Gebietsreform neu gegründet; sie ist daher polyzentral strukturiert und besitzt kein historisch gewachsenes Zentrum. Aus dieser Siedlungsstruktur ergeben sich große Herausforderungen vor allem in Bezug auf die Absicherung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung. Versorgungsschwerpunkt im Gemeindegebiet ist das 2004 westlich von Berkum eröffnete Einkaufszentrum (EKZ) Berkum, das in den folgenden Jahren einen sukzessiven Ausbau erfahren hat. Mit den aktuellen Planungen zur Verzahnung des alten Gemeindeteils Berkum mit dem EKZ soll zum einen eine Klammer zwischen den beiden Bereichen geschaffen werden und zum anderen als Wachtberg Mitte ein zentral gelegener Gemeindebereich entwickelt werden, der das bestehende Angebot im Gemeindegebiet multifunktional ergänzt und abrundet. Einen zweiten Versorgungsschwerpunkt bildet das im nordöstlichen Gemeindegebiet gelegene Niederbachem. Vor diesem Hintergrund ergeben sich für das vorliegende Einzelhandelskonzept folgende Aufgaben und Untersuchungsschwerpunkte: Darstellung der Angebotsstrukturen des Einzelhandels auf Basis einer vollständigen Bestandserhebung in der Gemeinde Wachtberg, Dokumentation der einzelhandelsrelevanten Nachfrage in der Gemeinde Wachtberg, Warengruppenspezifische Kaufkraftanalysen mit Bewertung der Handelszentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen), Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde Wachtberg, Ableitung der Wachtberger Liste nahversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente, Darstellung der Entwicklungsspielräume des Einzelhandels in der Gemeinde Wachtberg, Überprüfung der Stadt- und Regionalverträglichkeit des Projektes Wachtberg Mitte. Vorbemerkung zur Methodik Die Analyse des Einzelhandels in der Gemeinde Wachtberg basiert auf einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels durch die CIMA im Februar/ März Die Berechnungen des Einzelhandelsumsatzes in der Gemeinde Wachtberg beruhen auf den veröffentlichten Flächenproduktivitäten bundesweit tätiger Unternehmen, den Daten aus einer CIMA internen Unternehmensdatenbank, Fachveröffentlichungen sowie der Inaugenscheinnahme der Unternehmen. Alle ökonomischen Handelsdaten für die Gemeinde Wachtberg beziehen sich auf das Jahr Projektbegleitend fanden Expertengespräche mit der Bezirksregierung Köln, der Industrie- und Handelskammer Bonn/ Rhein-Sieg, Vertretern des örtlichen Einzelhandels sowie möglichen Investoren für das Projekt Wachtberg Mitte statt. CIMA Beratung + Management GmbH

6 2 EINZELHANDELSSTANDORT WACHTBERG Abb. 2 Gemeinde Wachtberg 2.1 Lage, Verflechtungen und Wirtschaftsstruktur Bonn Die Gemeinde Wachtberg mit ihren 13 Gemeindeteilen grenzt unmittelbar südlich an die Bundesstadt Bonn und ist einer der bevorzugten Wohnstandorte in der Region Köln-Bonn. Herausragender Standortfaktor der Gemeinde ist das naturräumliche Potenzial, das sich aus der Lage am Südrand der Kölner Bucht und eingerahmt von Ahrgebirge, Kottenforst, Rheintal, Swist und Voreifel, ergibt. Charakteristisch ist die ausgeprägte landwirtschaftliche Nutzung des Landschaftsraums. Meckenheim Villiprott Holzem Villip Pech Wachtberg Gimmersdorf Berkum Ließem Niederbachem Oberbachem Kürrighoven Abb. 1 Bevölkerung der Gemeinde Wachtberg nach Gemeindeteilen Einwohner Einwohner Gemeindeteil Anzahl in % Niederbachem ,5 Villip ,9 Pech ,0 Berkum ,2 Ließem ,1 Adendorf ,6 Oberbachem ,6 Werthhoven ,1 Fritzdorf 961 4,8 Gimmersdorf 864 4,3 Arzdorf 308 1,5 Züllighoven 286 1,4 Holzem 196 1,0 Insgesamt ,0 Quelle: Gemeinde Wachtberg. Einwohner nach Hauptwohnsitz. Stand: Adendorf Klein-Villip Arzdorf Fritzdorf Werthhoven Grafschaft Züllighoven Remagen Das Gemeindegebiet mit seinen rd. 47 km² ist verkehrlich durch mehrere Landesstraßen erschlossen. Über die L 158 ist die Gemeinde auch an die Bundesautobahn B 565 und damit an das überregionale Fernstraßennetz angebunden. Es verlaufen keine Bundesstraßen durch das Gemeindegebiet. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zu Bonn verfügt die Gemeinde über eine gute Einbindung in das Busliniennetz des Verkehrsverbundes Rhein-Sieg (VRS). CIMA Beratung + Management GmbH

7 Die nächstgelegenen Bahnhöfe befinden sich in Bonn und Meckenheim, der zentrale Busbahnhof der Gemeinde befindet sich in Berkum. Von Berkum betragen die Entfernungen nach Köln (Innenstadt) rd. 50 km, nach Bonn (Innenstadt) rd. 15 km bzw. Bad Godesberg rd. 8 km und nach Meckenheim rd. 10 km. Das ansässige Gewerbe ist klein- und mittelständisch strukturiert sowie handwerklich bzw. landwirtschaftlich geprägt. Im Vergleich zum Landesdurchschnitt sind überdurchschnittlich viele sozialversicherungspflichtige Beschäftigte im primären sowie dem tertiären Sektor tätig. Unterdurchschnittlich repräsentiert ist der sekundäre Sektor. Abb. 3 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im regionalen Vergleich 1 Wachtberg Meckenheim Bonn Köln Rheinbach Grafschaft Remagen Quelle: MB-Research (2011). Eigene Darstellung. 103,0 104,3 105,2 106,2 107,9 108,7 112, Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt in der Gemeinde Wachtberg mit einem Indexwert von 112 sehr deutlich über dem Bundesdurchschnitt und fügt sich damit in die insgesamt sehr hohe Kaufkraft des Verdichtungsraums Köln- Bonn ein. 2.2 Abgrenzung des Marktgebietes Das Marktgebiet des Wachtberger Einzelhandels bleibt im Wesentlichen auf das eigene Gemeindegebiet beschränkt. Es leitet sich auf der einen Seite aus der grundzentralen Versorgungsfunktion von Wachtberg und dem vorhandenen Geschäftsbesatz ab; zum anderen geht in die Abgrenzung auch die bestehende Wettbewerbskulisse der umliegenden Ober- und Mittelzentren ein. Das Oberzentrum Bonn sowie das Mittelzentrum Meckenheim begrenzen das Marktgebiet des lokalen Einzelhandels nach Norden und Westen. Im Süden wird das Marktgebiet durch den Einflussbereich des rheinland-pfälzischen Mittelzentrums Bad Neuenahr-Ahrweiler eingeschränkt, der bis in das Gebiet der Gemeinde Grafschaft hineinreicht. Im Westen bildet das Mittelzentren Remagen die Grenze des Marktgebiets. Kaufkraftverflechtungen bestehen insbesondere zwischen der Gemeinde Wachtberg und der Stadt Bonn. Die Innenstadt von Bonn und auch das Stadtteilzentrum Bad Godesberg profitiert von Wachtberger Kunden, die ihren Bedarf an mittel- und langfristigen Gütern dort decken. Bei den täglichen Bedarfsgütern findet ein Austausch sowohl zwischen der Stadt Bonn und der Gemeinde Wachtberg (Kunden aus Wachtberg nutzen die Angebote an dem nahe der Gemeindegrenze gelegenen Standort Drachenburgstraße (HIT, ALDI, LIDL), Bürger aus den nahe gelegenen Bonner Stadtteilen suchen gezielt das Einkaufzentrum Berkum auf) als auch mit Meckenheim statt (Wachtberger Bürger decken ihren täglichen Bedarf am Neuen Markt bzw. demnächst im Ortsteil Merl). 1 Bundesrepublik = 100 CIMA Beratung + Management GmbH

8 2.3 Marktpotenzial der Gemeinde Wachtberg Das Marktpotenzial des Wachtberger Einzelhandels resultiert aus der vorhandenen Nachfrage innerhalb des eigenen Gemeindegebietes. Die Berechnung des Nachfragepotenzials 2 in Wachtberg erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl nach Hauptwohnsitzen ( Ew.) und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (112,0). Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für das Jahr 2012 zugrunde gelegt (Bund), der an das Niveau der Gemeinde mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wurde. Der Ausgabesatz eines Einwohners der Gemeinde Wachtberg entspricht Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausgabesatz pro Kopf von Wachtberg deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial aus dem Gemeindegebiet auf rd. 123,6 Mio.. Davon entfallen rd. 66,5 Mio. auf den periodischen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rd. 57,1 Mio.. Aufgrund des hohen regionalen Wettbewerbsdrucks kann für den Wachtberger Einzelhandel nur von diffusen Zuflüssen aus den unmittelbar umliegenden Wohnbereichen der angrenzenden Kommunen ausgegangen werden; keine der angrenzenden Gemeinden ist dem Einzugsgebiet von Wachtberg zuzuordnen. Abb. 4 Nachfragepotenzial in der Gemeinde Wachtberg Gemeinde Wachtberg CIMA Warengruppe in Mio. Periodischer Bedarf insgesamt 66,5 Lebensmittel, Reformwaren 45,8 Gesundheits-, Körperpflege 18,7 Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 2,0 Persönlicher Bedarf insgesamt 16,6 Bekleidung, Wäsche 10,8 Schuhe, Lederwaren 3,1 Uhren, Schmuck, Optik 2,7 Medien, Technik insgesamt 14,0 Bücher, Schreibwaren 2,9 Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC 11,1 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 5,0 Sportartikel 2,2 Spielwaren 1,3 Hobbybedarf (Fahrräder etc.) 1,5 Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat 2,0 Einrichtungsbedarf insgesamt 8,8 Möbel, Antiquitäten 6,9 Gardinen, Heimtextilien, Teppiche 1,8 Baumarktspezifische Sortimente 10,6 Insgesamt 123,6 2 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung der Gemeinde Wachtberg, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). CIMA Beratung + Management GmbH

9 3 EINZELHANDELSSTRUKTUREN IN DER GEMEINDE WACHTBERG 3.1 Einzelhandelsstrukturen im Gemeindegebiet von m² erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 46,0 Mio. p.a. Abb. 6 Einzelhandelsbesatz im Gemeindeteil Niederbachem Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständigen Einzelhandelsbestandserhebung in der Gemeinde Wachtberg im Februar/ März Die dargestellten Umsatzvolumina wurden auf Grundlage der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenangebots, der Angebotsqualität und der Sortimentsstruktur abgeleitet. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Zusätzlich wurden Firmen- und Verbandsveröffentlichungen, CIMA interne Brancheninformationen sowie die relevante Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Abb. 5 Einzelhandelsbesatz im EKZ Berkum Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe ist als Besonderheit festzustellen, dass die Gemeinde Wachtberg eine typische Flächengemeinde mit einer größeren Anzahl von kleineren Ortschaften, jedoch ohne ein historisch gewachsenes Zentrum darstellt. Durch das Einkaufszentrum Berkum verfügt die Gemeinde jedoch über ein ausgeprägtes Handelszentrum: Hier konzentrieren sich jeweils drei Viertel der gesamten Verkaufsfläche und des Einzelhandelsumsatzes in der Gemeinde (Abb. 7). Die einzelnen Ortsteilen weisen nur einen rudimentären Geschäftsbesatz auf, allein in Niederbachem findet sich mit 13 überwiegend nahversorgungsrelevanten Betrieben und in Adendorf mit 10 Betrieben (Töpferort!) eine höhere Anzahl von Geschäften. Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in der Gemeinde Wachtberg wurden insgesamt 64 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche CIMA Beratung + Management GmbH

10 Abb. 7 Räumliche Verteilung des Einzelhandels in der Gemeinde Wachtberg Ort Betriebe Verkaufsfläche Umsatz absolut in % in m² in % in Mio. in % Berkum (EKZ) ,2 74 übriges Berkum ,8 4 Niederbachem ,9 11 Adendorf ,2 5 übrige Gemeinde ,9 6 Summe ,0 100 Hinweis: Bei den Angaben zur Anzahl der Betriebe handelt es sich nur um die Betriebe, die das entsprechende Sortiment als Hauptwarengruppe führen; in den Angaben zur Verkaufssfläche und zum Umsatz sind die Angebote in Form von Randsortimenten enthalten. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist in der Abbildung Abb. 8 dokumentiert. Es ist festzuhalten: Etwa die Hälfte der Betriebe mit einer Verkaufsfläche von m² ist dem Lebensmitteleinzelhandel zuzuordnen. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil liegt bei 36,6 % bzw. 54,7 %; insbesondere der Umsatzanteil von knapp 55 % entspricht einem für ein Grundzentrum typischen Wert. Rund m² Verkaufsfläche entfallen auf den persönlichen Bedarfsbereich (Bekleidung, Uhren/ Schmuck, Schuhe), weitere 990 m² auf dem Bereich Gesundheits- und Körperpflege; damit findet der Geschäftsbesatz des Einkaufszentrums Berkum auch in dieser Auswertung seinen Niederschlag. In der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik enthalten sind sowohl die Angebote im Einkaufszentrum Berkum als auch die Anbieter von Töpferwaren in Adendorf. Abb. 8 Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz in Wachtberg Betriebe Verkaufsfläche Umsatz CIMA Warengruppe Anzahl in m² in % in m² in % Periodischer Bedarf insgesamt ,8 32,8 71,5 Lebensmittel, Reformwaren ,6 25,2 54,8 Gesundheits-, Körperpflege ,5 7,3 15,9 Übriger periodischer Bedarf ,8 0,4 0,9 Persönlicher Bedarf insgesamt ,6 2,5 5,4 Medien, Technik insgesamt * 470 3,6 1,8 3,9 Bücher, Schreibwaren * 250 1,9 0,8 1,7 Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC Spiel, Sport, Hobby insgesamt * 220 1,7 1,0 2,2 * 430 3,3 1,2 2,6 Glas, Porzellan, Keramik ,9 1,6 3,5 Einrichtungsbedarf ,6 1,2 2,6 Baumarktspez. Sortimente ,2 4,9 10,7 Insgesamt ,0 46,0 100,0 Hinweis: s. auch Erläuterungen zu Abb. 7. CIMA Beratung + Management GmbH

11 Indexwert Verkaufsfläche/ Einwohner Der Indexwert Verkaufsfläche/ Einwohner ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl einer Kommune setzt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,4 m² Verkaufsfläche/ Einwohner. Nur auf die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren bezogen liegt der entsprechende Wert bei 0,35 m² Verkaufsfläche/ Einwohner. Die Verkaufsfläche pro Einwohner im Segment Lebensmittel/ Reformwaren liegt in der Gemeinde Wachtberg bei 0,24 m² und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. In Bezug auf die Gesamtverkaufsfläche liegt Wachtberg mit 0,66 m² Verkaufsfläche/ Einwohner ebenfalls erheblich unter den Werten des Bundesdurchschnitts. Diese Kennziffern signalisieren deutliche Entwicklungspotenziale. Abb. 9 Kommune Verkaufsfläche pro Einwohner im CIMA-Gemeindevergleich Index Verkaufsfläche in m²/ Einwohner Bundesdurchschnitt 1,40 Neunkirchen-Seelscheid ( Einwohner) 0,86 Swisttal ( Einwohner) 0,84 Wachtberg ( Einwohner) 0,66 Much ( Einwohner) 0,64 Nümbrecht ( Einwohner) 0,58 Verbandsgemeinde Untermosel ( Einwohner) 0,43 Zudem ist festzuhalten, dass bedingt durch die Genese und Struktur der Gemeinde Wachtberg die meisten Ortsteile keine oder nur vereinzelte Nahversorgungsbetriebe aufweisen. Schwerpunkte sind hierbei die beiden Gemeindeteile Berkum (mit dem dortigen EKZ) und der einwohnerstärkste Gemeindeteil Niederbachem. Über einen Streubesatz verfügen die beiden Gemeindeteile Adendorf und Pech, wobei in Pech zum Zeitpunkt der Erhebung noch ein SCHLECKER Drogeriemarkt bestand, der im Zuge der Insolvenz des Unternehmens geschlossen wurde. Derzeit steht die entsprechende Immobilie leer. Abb. 10 Betriebstyp Nahversorgungssituation in den Wachtberger Gemeindeteilen Berkum Adendorf Pech Villip Einwohner Supermarkt (über 400 m²) SB-Markt ( m²) SB-Laden (unter 200 m²) Lebensmitteldiscounter Apotheke Bäckerei, Metzgerei Getränkemarkt Sonstige Anbieter Betriebstyp Fritzdorf Arzdorf Alle weiteren Gemeindeteile verfügen nur noch über einzelne Anbieter (Arzdorf, Oberbachem, Villip, Werthhoven) oder gar keinen Besatz (Fritzdorf, Gimmersdorf, Holzem, Ließem, Züllighoven) Holzem Ließem 1 Niederbachem Oberbachem Werthhoven Gimmersdorf Züllighoven Einwohner Supermarkt (über 400 m²) SB-Markt ( m²) SB-Laden (unter 200 m²) Lebensmitteldiscounter Apotheke Bäckerei, Metzgerei Getränkemarkt Sonstige Anbieter 1 1 CIMA Beratung + Management GmbH

12 Abb. 11 Einzelhandelsbesatz in den Gemeindeteilen Pech und Adendorf Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität in der Gemeinde Wachtberg als deutlich unterdurchschnittlich zu bewerten (37); einem Umsatz von 46,0 Mio. steht eine lokale Kaufkraft von 123,6 Mio. gegenüber. Per Saldo signalisiert die ermittelte Handelszentralität deutliche Kaufkraftabflüsse in die umliegenden Kommunen. Die unterdurchschnittliche Zentralität gilt sowohl bei einem Vergleich der Gemeinde Wachtberg mit anderen Grundzentren als auch bei einer Gegenüberstellung des Zentralitätswertes mit anderen Städten ähnlicher Einwohnergröße. 3.2 Einzelhandelszentralität in der Gemeinde Wachtberg Die Einzelhandelszentralität einer Kommune beschreibt das Verhältnis des vor Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der vor Ort vorhandenen Nachfrage. Handelszentralitäten können für einzelne Gemeindeteile und das Gemeindegebiet insgesamt ausgewiesen werden. Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren per Saldo Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Je größer die Zentralität einer Kommune ist, desto größer ist die Anziehungskraft ihres Einzelhandels auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität einer Kommune wird z. B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Abb. 12 CIMA-Städtevergleich: Einzelhandelszentralität von Grundzentren (Auswahl) Kommune Zentralität Erndtebrück (Nordrhein-Westfalen; Ew.) 69 Hardegsen (Niedersachsen, Ew.) 63 Breckerfeld (Nordrhein-Westfalen, Ew.) 50 Herscheid (Nordrhein-Westfalen, Ew.) 50 Waldbreitbach (Rheinland-Pfalz, Ew.) 38 Wachtberg (Nordrhein-Westfalen, Ew.) 37 Nörten-Hardenberg (Niedersachsen, Ew.) 36 Gleichen (Niedersachsen, Ew.) 26 Abb. 13 CIMA-Städtevergleich: Einzelhandelszentralität von Städten vergleichbarer Größe (Auswahl) Kommune Zentralität Bad Wildungen (Hessen; Ew.) 131 Seesen (Niedersachsen, Ew.) 117 Stadtlohn (Nordrhein-Westfalen, Ew.) 109 Vreden (Nordrhein-Westfalen, Ew.) 89 Bendorf (Rheinland-Pfalz, Ew.) 68 Wachtberg (Nordrhein-Westfalen, Ew.) 37 CIMA Beratung + Management GmbH

13 Es ist davon auszugehen, dass mit Blick auf die Wettbewerbsstandorte (Bonn, Meckenheim) sowie die bestehenden Pendlerverflechtungen nur ein geringer Anteil des ermittelten Kaufkraftabflusses zurückgewonnen werden kann. Abb. 14 zeigt die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten des Einzelhandels in Wachtberg. Abb. 14 Nachfragevolumen, Umsatz und Handelszentralität in Wachtberg Umsatz CIMA Warengruppe in Mio. in Mio. Nachfragevolumen Handelszentralität Periodischer Bedarf insgesamt 32,8 66,5 49 Lebensmittel, Reformwaren 25,2 45,8 55 Gesundheits-, Körperpflege 7,3 18,7 39 Übriger periodischer Bedarf 0,4 2,0 19 Persönlicher Bedarf insgesamt 2,5 16,6 15 Medien. Technik insgesamt 1,8 14,0 13 Bücher, Schreibwaren 0,8 2,9 28 Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC 1,0 11,1 9 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 1,2 5,0 24 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,6 2,0 76 Einrichtungsbedarf 1,2 8,8 14 Baumarktspezifische Sortimente 4,9 10,6 46 Insgesamt 46,0 123,6 37 In den Branchen des periodischen Bedarfs wird eine Zentralität von 49 erreicht. Für die Branche Lebensmittel/ Reformwaren wird eine Handelszentralität von 55 dokumentiert. Einem Einzelhandelsumsatz von 25,2 Mio. steht hier ein Nachfragevolumen von 45,8 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftabfluss per Saldo beläuft sich auf 20,6 Mio.. Trotz des bestehenden EDEKA Verbrauchermarktes und des ALDI Lebensmitteldiscounters im Gemeindeteil Berkum (Einkaufszentrum) sowie einem CAP Frischemarkt im Gemeindeteil Niederbachem kommt es damit zu umfangreichen Kaufkraftabflüssen auch bei der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Vor dem Hintergrund der Einwohnergröße von Wachtberg ( Ew.) ist der Besatz an Lebensmittelanbietern (ein Vollsortimenter, ein Discounter, ein Supermarkt sowie das Ladenhandwerk) auch als unterdurchschnittlich zu bewerten. Abb. 15 Handelszentralitäten in der Gemeinde Wachtberg Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat Lebensmittel Baumarktartikel Gesundheits-/ Körperpflege Einzelhandelszentralität insg. Bücher/ Schreibwaren Spiel/ Sport/ Hobby Bekleidung/ Wäsche übriger täglicher Bedarf Einrichtungsbedarf Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck/ Optik Schuhe/ Lederwaren 0 In den Branchen des aperiodischen Bedarfs wird eine Handelszentralität von 23 erzielt. Die zentrentypischen Kernsortimente des persönlichen Bedarfs realisieren sehr niedrige Handelszentralitäten, einige Sortimente sind auch gar CIMA Beratung + Management GmbH

14 nicht vertreten. Es ist allerdings auch darauf hinzuweisen, dass in einem Grundzentrum wie Wachtberg ein ausgedehntes Angebot in den entsprechenden Sortimenten nur selten anzutreffen ist. Vor diesem Hintergrund ist die Zentralität im Sortiment Bekleidung, Wäsche (21) durchaus zu akzeptieren. Zudem ist zu bemerken, dass mit der geplanten Entwicklung von Wachtberg Mitte auch eine Ausdehnung des Angebots im aperiodischen Angebotsbereich einher gehen wird. Insgesamt ist zu bemerken, dass in annähernd allen von der CIMA untersuchten Warengruppen niedrige Zentralitäten vorliegen. Einzig die Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren sowie die Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik erreichen Zentralitäten von 49 oder mehr. Bei der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik ist dabei auf die besondere Angebotssituation in Adendorf (Töpferort) mit den Verkaufsstellen der dortigen Keramikproduzenten hinzuweisen. Ohne diese Anbieter beträgt die warengruppenspezifische Zentralität bei Glas, Porzellan, Keramik in der Gemeinde Wachtberg 42. Abb. 16 Einzelhandelsrelevante Strukturdaten der Gemeinde Wachtberg Gemeinde Wachtberg Einwohner (Hauptwohnsitz; Stand: ) Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2011) 112,0 Nachfragepotenzial (in Mio. ) 123,6 Einzelhandelsbetriebe (Anzahl) 64 Verkaufsfläche (in m²) Verkaufsfläche pro Einwohner (in m²/ Einwohner) 0,66 - in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren 0,24 - im aperiodischen Bedarf 0,36 Einzelhandelsumsatz (in Mio. ) 46,0 Flächenproduktivität (in / m²) Umsatz pro Einwohner (in / Einwohner) Zentralität insgesamt 37 Zentralität Periodischer Bedarf 49 Zentralität Aperiodischer Bedarf 23 Leerstände (Anzahl) 12 Leerstandsquote (in %) 16 Quellen: Gemeinde Wachtberg (2011); MB Research (2011); CIMA GmbH (2012). CIMA Beratung + Management GmbH

15 4 NAHVERSORGUNGSSITUATION IN DER GEMEINDE WACHTBERG Insgesamt muss das Nahversorgungsangebot in Wachtberg als unterdurchschnittlich bezeichnet werden. Folgende allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebs- und Branchenstruktur des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels in Wachtberg getroffen werden: Die Gemeinde Wachtberg verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren von m². Ergänzt wird das Angebot um einen CAP Frischemarkt, das Ladenhandwerk und weiteren Anbietern (Getränkemarkt etc.) im zentralen Einkaufsbereich des einwohnerstärksten Gemeindeteils Niederbachem. In allen weiteren Gemeindeteilen besteht das Nahversorgungsangebot ausschließlich in Form von Betrieben des Lebensmittelhandwerks, Kiosken oder Hofläden. Abb. 17 Nahversorgungsstruktur in der Gemeinde Wachtberg Für die Branche Lebensmittel/ Reformwaren wird eine Handelszentralität von 55 dokumentiert. Einem Einzelhandelsumsatz von 25,2 Mio. steht ein Nachfragevolumen von 45,8 Mio. gegenüber. Vor dem Hintergrund einer warengruppenspezifischen Einzelhandelszentralität von deutlich unter 100 ist eine gezielte Erweiterung der Lebensmittelverkaufsfläche zu befürworten. Als strukturtragende Nahversorgungsbetriebe 3 sind ein Verbrauchermarkt, ein Supermarkt und ein Lebensmitteldiscounter anzusehen. Der dominierende Nahversorgungsstandort in Wachtberg ist das 2004 eröffnete EKZ Berkum mit einem EDEKA Verbrauchermarkt und einem ALDI Lebensmitteldiscounter. Der Standort westlich des Gemeindeteils Berkum profitiert maßgeblich von seiner zentralen Lage im Gemeindegebiet sowie der guten verkehrlichen Erreichbarkeit. 1: Bearbeitung: CIMA GmbH (2012). Lebensmittelvollsortimenter Lebensmitteldiscounter 700 m Entfernungsradius Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich CIMA GmbH Lebensmittelmärkte ab 400 m² Verkaufsfläche Die Analyse der Nahversorgungssituation unter Einbeziehung der räumlichen Verteilung der Nahversorger im Gemeindegebiet verdeutlicht zudem, dass in weiten Teilen des Gemeindegebietes keine flächendeckenden Nahversor- CIMA Beratung + Management GmbH

16 gungsstrukturen vorgehalten werden können. Aufgrund des geringen Bevölkerungspotenzials in den peripheren Gemeindeteilen sind die Chancen zur Etablierung eines Nahversorgungsangebotes in diesen Siedlungsbereichen als gering zu bewerten. Abb. 18 Räumliche Verteilung der maßgeblichen Nahversorger Villiprott Pech Ließem Wachtberg Niederbachem Villip Gimmersdorf Berkum Kürrighoven Oberbachem Holzem Klein-Villip Züllighoven Werthhoven Adendorf Arzdorf Fritzdorf CIMA Beratung + Management GmbH

17 5 ZIELE DER ZUKÜNFTIGEN EINZELHANDELSENTWICK- LUNG IN WACHTBERG Zur Einordnung der nachfolgenden Empfehlungen in den stadtentwicklungspolitischen Kontext ist es zunächst notwendig, die Aufgaben eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes herauszustellen. Der Einzelhandel hat für den Städtebau und die Stadtentwicklung einer Gemeinde eine hohe Bedeutung. Neben seiner Versorgungsfunktion für die Bevölkerung trägt er entscheidend zur Belebung, Gestaltung und Funktion der Ortszentren bei, sodass diese ihrer Aufgaben im Gefüge der Gemeinde als attraktiver Aufenthaltsort, als Ort der Kommunikation und als identifikationsbildender Bereich der Gemeinde gerecht werden können. Daher ist auch die Sicherung der lokalen Versorgungsstrukturen so wichtig. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des Strukturwandels im Handel und der Verlagerung der Handelsstandorte an die Peripherie. Zu berücksichtigen ist ferner, dass grundsätzlich alle Investitions- und Sachentscheidungen im Einzelhandel in privater Hand liegen. Die Gemeinde Wachtberg kann nur die Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung als Planungsgrundlage vorgeben. Steuernd darf die Kommune mit den ihr zur Verfügung stehenden, planungsrechtlichen Mitteln nur dann eingreifen, wenn anderenfalls negative Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung oder die Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche zu befürchten sind. 5.1 Ziele des Einzelhandelskonzeptes Vor dem Hintergrund der landesplanerischen und der stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen sowie der Ergebnisse der eigenen Situationsanalyse wird der Gemeinde Wachtberg empfohlen, sich hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Wachtberg an den nachfolgend aufgeführten zentralen Zielsetzungen zu orientieren: Festigung und Erhöhung der Kaufkraftbindung im Gemeindegebiet, weitere Förderung des Standortes Berkum als zentraler Einkaufsplatz, Sicherung ergänzender wohnungsnaher Nahversorgungsangebote in den Ortsteilen, planungsrechtliche Steuerung gesamtstädtisch angepasste Sonderlagen des großflächigen Einzelhandels. Aufbauend auf diesen Zielvorstellungen kann der Einzelhandel einen wichtigen Beitrag zu einer raumordnerisch, stadtplanerisch, städtebaulich und zugleich wirtschaftlich wünschenswerten Gesamtentwicklung von Wachtberg leisten, u.a. sind zu nennen: Einfügen der Gemeinde Wachtberg in das bestehende System der zentralen Orte mit der formulierten Zentrenhierarchie (Grund-, Mittel- und Oberzentren), Förderung der Gemeinde Wachtberg als attraktiver Wohnstandort, geordnete Entwicklung der Siedlungsstruktur, Schaffung geeigneter Rahmenbedingungen und Planungssicherheit für die wirtschaftliche Entwicklung vorhandener Betriebe. CIMA Beratung + Management GmbH

18 5.2 Zentrenkonzept für die Gemeinde Wachtberg Aus den vorgestellten grundsätzlichen Zielvorstellungen zur Einzelhandelsentwicklung innerhalb der Gemeinde Wachtberg lässt sich ein räumliches Konzept der Einzelhandelsstandorte im Gemeindegebiet ableiten. Während es sich in größeren Gemeinden und Städten um ein hierarchisches Netz verschiedener Standorte unterschiedlicher Wertigkeit handelt (Haupt-, Neben- und Nahversorgungszentren), beinhaltet das räumliche Konzept im Fall der Gemeinde Wachtberg die planerische Zielvorstellung einer weitgehenden Konzentration der relevanten Potenziale auf den Ortsteil Berkum. Gerade in kleinen Städten und Gemeinden muss es das vorrangige Ziel sein, die vorhandenen und zukünftigen Nutzer räumlich zu bündeln und so die maximalen Synergieeffekte zwischen den Betrieben zu nutzen. Lediglich für den Ortsteil Niederbachem wird zusätzlich ein Nahversorgungszentrum ausgewiesen. Dem Konzept liegen im Einzelnen die folgenden Zielvorstellungen zugrunde: Das Einkaufszentrum Berkum und die angrenzende Entwicklungsfläche Mitte-Wachtberg bilden das Hauptzentrum und den wichtigsten Versorgungsstandort für alle nahversorgungsrelevanten Waren (Lebensmittel/ Reformwaren, Drogeriewaren, Blumen, Arzneimittel etc.), aber auch für Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs (u.a. Optik, Bekleidung). Das Zentrum soll planerisch eine Versorgungsfunktion für das gesamte Gemeindegebiet übernehmen. Eine Erweiterung der Angebote wird sowohl bei den Waren des täglichen als auch des mittel- und langfristigen Bedarfs befürwortet. Im Gemeindegebiet von Wachtberg ist kein Ortsteilzentrum vorhanden, das mit einem differenzierten Angebot an Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs eine Entlastungsfunktion für das Hauptzentrum übernimmt. Zur Deckung der wohnungsnahen Versorgung im östlichen Gemeindegebiet wird die Ortsmitte von Niederbachem als Nahversorgungszentrum eingestuft. Das Zentrum übernimmt eine Versorgungsfunktion für die rd Einwohner der Ortsteile Niederbachem und Oberbachem. Aufgrund der geringen Einwohnerstärke der westlich und südlich gelegenen Ortsteile und der dispersen Siedlungsstruktur (der kleinste Ortsteil Holzem hat 197 Ew., der größte Ortsteil Adendorf Ew.) besteht im westlichen und südlichen Gemeindegebiet nicht die wirtschaftliche Tragfähigkeit für die Etablierung eines stabilen Nahversorgungszentrums. Ein derartiges Zentrum erfordert ein Einzugsgebiet von ca Einwohnern und sollte im Kern einen Lebensmittelsupermarkt bzw. einen Discounter von mindestens m² VKF sowie einen ergänzenden Einzelhandelsbesatz mit Anbietern des täglichen Bedarfs umfassen (z.b. Bäckerei, Apotheke, Zeitungen/ Lotto, Blumengeschäft, Drogeriemarkt). Hinzu kommen entsprechende Dienstleistungsbetriebe wie eine Reinigung, ein Friseursalon etc. Davon unabhängig kommt der Ortsmitte von Adendorf eine besondere Funktion als Standort für Töpferwaren und Kunstgegenstände zu. Zur mittelfristigen Stabilisierung der lokalen Versorgung in den angeführten Ortsteilen können die folgenden strategischen Ansätze einen Beitrag leisten: - Nischenpolitik ansässiger Unternehmen: Die Erfahrungen zeigen, dass insbesondere bereits ansässige Unternehmen durch die Besetzung von Nischen, hohem Qualitätsstandard und/ oder besonderen Serviceleistungen (Hofverkaufsstellen, Metzgerei mit Partyservice, Supermärkte mit Bringservice etc.) auch in Orten oder Stadtteilen geringer Einwohnergröße betriebswirtschaftlich befriedigende Ergebnisse erzielen können. Zu den günstigen Rahmenbedingungen für diese Unternehmen gehört der Entfall von Mietausgaben durch den Besitz des Ladenlokals oder die Mitarbeit von Familienmitgliedern. - Alternative Konzepte der Nahversorgung: In nahezu allen Bundesländern wurden in der Vergangenheit Modellprojekte zur Förderung alternativer Formen der Nahversorgung erprobt. Beispiele hierfür sind CIMA Beratung + Management GmbH

19 die MarktTreffs in Schleswig-Holstein oder das Franchise-System Um s Eck, das bereits mehr als 150 Mal im süddeutschen Raum existiert. Die Bereitstellung geeigneter Räumlichkeiten durch die Gemeinde, das ehrenamtliche Engagement einzelner Bürger und die Bündelung verschiedener Angebote in einem Ladenlokal (Handel, Dienstleistungen (Post, Reinigung etc.), Café, Verwaltung) bilden dabei häufig die Grundlage für den Betrieb. - Mobiler Einzelhandel: Traditionell bildet der mobile Einzelhandel eine gute Möglichkeit, ein Mindestgrundangebot der wohnungsnahen Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs in ländlichen Regionen sicherzustellen. - Neue Medien: Moderne Formen des Lieferservice, die über das Internet organisiert werden, können einen Beitrag zur Versorgung der immobilen Bevölkerung gerade in kleineren Ortsteilen leisten. In Hinblick auf das lokale Kaufkraftpotenzial ist im Norden des Gemeindegebietes mit den beiden Ortsteilen Pech (2.666 Ew.) und Villip (3.471 Ew.) die Tragfähigkeit für einen Discounter oder Supermarkt unterhalb der Großflächigkeit grundsätzlich gegeben; beide Ortsteile verfügen zusammen über die erforderliche Einwohnergröße für einen derartigen Nahversorger (ca Ew.). Voraussetzung für die Ansiedlung eines solchen Anbieters sollte jedoch eine städtebaulich integrierte Lage bzw. zumindest eine unmittelbare Randlage zu einem der bestehenden Siedlungsgebiete sein. Eine solitäre Lage zwischen beiden Ortsteilen wird nicht empfohlen. Um eine nicht wünschenswerte Konkurrenzsituation zum Hauptzentrum Berkum zu vermeiden, wird eine Beschränkung des Anbieters auf eine Verkaufsfläche unterhalb der Großflächigkeit vorgeschlagen. Ein solches Angebot würde unterhalb eines planerisch durch einen Zentralen Versorgungsbereich definierten Nahversorgungszentrums der wohnungsnahen Versorgung dienen. Sonderstandort des Einzelhandels ohne nahversorgungs- oder zentrenrelevante Kernsortimente: Für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben ohne nahversorgungs- oder zentrenrelevante Kernsortimente (z.b. Baumarkt, Tapetenfachmarkt, Fachmarkt für weiße Ware ) bietet sich aufgrund der zentralen Lage im Gemeindegebiet und der guten Erreichbarkeit der bereits heute durch Handelsnutzungen geprägte Standort EKZ Berkum an. Da derzeit keine konkreten Anfragen für derartige Nutzungen vorliegen wird auf die prophylaktische Ausweisung entsprechender Flächen verzichtet. Im Falle eines konkreten Ansiedlungsinteresses ist eine Einzelfallprüfung zu empfehlen; ggfs. sind die erforderlichen planungsrechtliche Schritte einzuleiten. Abb. 19 Adendorf Zentrenkonzept für die Gemeinde Wachtberg Klein-Villip Villiprott Holzem Arzdorf Fritzdorf Villip Pech Wachtberg Gimmersdorf Berkum Werthhoven Ließem Kürrighoven Niederbachem Oberbachem Züllighoven Hauptzentrum Zentraler Einkaufsplatz der Gemeinde Nahversorgungszentrum Nahversorgung CIMA Beratung + Management GmbH

20 6 PLANUNGSRECHTLICHE EMPFEHLUNGEN ZUR STEUERUNG DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG 6.1 Vorbemerkungen Die größten Veränderungen im Einzelhandel gehen seit Jahren von der Entwicklung des großflächigen Einzelhandels aus. Der Gesetzgeber hat den Kommunen umfangreiche Möglichkeiten eingeräumt, die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels planungsrechtlich zu steuern. Ziele der Landesplanung sind u. a. die Erhaltung und die Weiterentwicklung der gewachsenen Zentren und die Sicherstellung qualifizierter wohnungsnaher Angebote mit Waren des täglichen Bedarfs. Vorhaben an nicht integrierten Standorten, die dieser Zielsetzung widersprechen, können von den Kommunen bei Einsatz der entsprechenden planungsrechtlichen Instrumente abgelehnt werden. Bis zum galt in Nordrhein-Westfalen das Gesetz zur Landesentwicklung (LEPro), auf dessen Grundlage u.a. die Ansiedlung von großflächigen Anbietern mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten grundsätzlich nur innerhalb Zentraler Versorgungsbereiche zulässig war ( 24a LEPro). Zur Klarstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen weisen wir darauf hin, dass die gesetzlichen Regelungen des LEPro derzeit nicht mehr anzuwenden sind und die dort enthaltenen speziellen Vorgaben, wie die Regelung zum Umgang mit zentrenrelevanten Randsortimenten bei großflächigen Einzelhandelsansiedlungen oder der Genehmigungsfähigkeit von FOCs, keine Bindungswirkung mehr haben. Den Kommunen fehlt somit aktuell eine wesentliche Grundlage für planungsrechtliche Steuerungsmöglichkeiten. Mit dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen liegt jedoch seit April 2012 eine Nachfolgeregelung im Entwurf vor. Ein in Kraft treten des Sachlichen Teilplans ist zwar erst 2013 zu erwarten; nach 36 Abs. 1 S. 2 LPlG sind die in Aufstellung befindlichen Ziele nach Fassung eines Erarbeitungsbeschlusses und vor in Kraft treten des Teilplans in der Abwägung bereits zu berücksichtigen. 4 Die im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel enthaltenen Ziele und Grundsätze zur planungsrechtlichen Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen lauten: 1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in regional-planerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. 2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine integrierte Lage in den zentrale Versorgungsbereichen nicht möglich ist und 4 Allgemein gilt: Ziele der Raumordnung sind von der Kommune im Rahmen der Bauleitplanung zu beachten. D.h., es handelt sich um Festlegungen, die eine strikte Bindung auslösen und nicht durch Abwägung überwindbar sind. Grundsätze der Raumordnung sind dagegen von der Kommune im Rahmen der Bauleitplanung nur zu berücksichtigen. D.h., sie sind mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die Abwägung einzustellen und können bei der Abwägung mit anderen relevanten Belangen überwunden werden. CIMA Beratung + Management GmbH

21 - die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 3 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. 5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. 7 Ziel Überplanung von vorhandenen Standorten Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß 11 Abs. 3 BauNVO dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. 8 Ziel Einzelhandelsagglomerationen Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. 9 Grundsatz Regionale Einzelhandelskonzepte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die Abwägung einzustellen. Wir verweisen zudem darauf, dass der eingangs erwähnte Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs auch im BauGB verwendet wird und z.b. Genehmigungen nach 34 Abs. 3 BauGB nur zulässig sind, wenn keine schädlichen Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sind. Ebenso ergeben sich aus dem Aussetzen des LEPro NRW keine Neuerungen zum Einsatz von Sortimentslisten bei der Festschreibung von zulässigen bzw. nicht zulässigen Sortimenten in einem Bebauungsplan. Im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen werden folgende zentrenrelevante Leitsortimente aufgeführt: Papier, Bürobedarf, Schreibwaren, Bücher, CIMA Beratung + Management GmbH

22 Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel, Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Spielwaren, Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel, Elektrogeräte, Medien (= Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Foto), Uhren, Schmuck und Nahrungs- und Genussmittel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant), Gesundheits- und Körperpflegeartikel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant). Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster vom ist jedoch jede Aufstellung der zentrenrelevanten Sortimente in Hinblick auf die Übereinstimmung mit den örtlichen Gegebenheiten hin zu überprüfen. Sollen zum Schutz des Innenstadtbereiches bestimmte Warensortimente an nichtintegrierten Standorten ausgeschlossen werden, bedarf es nach Ansicht des OVG einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation. Die begründete Ableitung einer ortsspezifischen Sortimentsliste ist daher Bestandteil des vorliegenden Konzeptes. Das vorliegende Einzelhandelskonzept liefert mit der begründeten räumlichen Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und der Vorlage einer aus den örtlichen Gegebenheiten abgeleiteten Wachtberger Sortimentsliste die beiden zentralen planungsrechtlichen Instrumente zur Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung. 6.2 Zur Methodik einer Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs ist als Planungskategorie mit der Novellierung der Baunutzungsverordnung 1977 und später mit der Neuregelung 34, Abs. 3 BauGB in das Baurecht eingeführt worden. Demnach ist für die Genehmigung von Ansiedlungsvorhaben im so genannten unbeplanten Innenbereich nicht nur das Einfügen in die nähere Umgebung Voraussetzung. Es wurde auch festgesetzt, dass keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Was Zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer bzw. die Verankerung des Begriffs Zentraler Versorgungsbereich in Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlässen haben ebenfalls zu einer weiteren Ausgestaltung des neuen planungsrechtlichen Instrumentariums geführt. Das BVerwG hat bereits in einer Entscheidung vom (4 C1.08 und 4 C2.08) den Begriff Zentraler Versorgungsbereich wie folgt definiert: Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde - ggf. auch nur eines Teils des Gemeindegebiets - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. CIMA Beratung + Management GmbH

23 Die Rechtsvorschriften und vorliegende Rechtsurteile liefern weitere Vorgaben für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche: Innerhalb eines Gemeindegebietes sind entsprechend der festgelegten Zentren die Zentralen Versorgungsbereiche räumlich abzugrenzen. 5 Eine Gemeinde kann mehrere Zentrale Versorgungsbereiche ausweisen. Dies gilt insbesondere für polyzentrisch strukturierte Städte mit eigenständigen Stadtteilen und Siedlungsbereichen oder Städte mit ausgeprägten Stadtteilstrukturen und deutlicher Aufteilung von Versorgungsbereichen. 6 5 Der seit April 2012 vorliegende Entwurf des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel enthält in den Erläuterungen detaillierte Ausführungen zum Verfahren bei der Ausweisung Zentraler Versorgungsbereiche durch die Gemeinde, es besteht aber keine Ausweisungspflicht für die Gemeinden. Kommunen, die Gestaltungs- und Entwicklungsspielräume für Ihre Zentrenlagen absichern wollen, ist aus gutachterlicher Sicht aber zu empfehlen, zentrale Versorgungsbereiche abzugrenzen. Nur so werden sie in die Lage versetzt, ggf. sich gegen zentrenschädliche Standortentwicklungen außerhalb ihrer Zentren zu wehren. Die Notwendigkeit zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche resultiert aus den Abwägungserfordernissen des BauGB ( 2 Abs. 2 BauGB; 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Verzichtet eine Gemeinde auf die planerische Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche, werden die aus dem vorhandenen Einzelhandelsbesatz etc. abzuleitenden Zentralen Versorgungsbereiche ( tatsächlich vorhandene Zentrale Versorgungsbereiche ) bei der Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben etc. herangezogen. Planerische Vorstellungen der Gemeinde finden in diesem Fall keine Beachtung. Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z.b. als kreisförmige Markierung, zu definieren. Es hat eine an den Grundstückparzellen orientierte Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind. 7 Für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sind die angeführten Kriterien zu beachten (Vielfalt und Umfang der Angebote, Nutzungsmix, integrierte Lage, verkehrliche Erreichbarkeit). Neben den vorhandenen Strukturen sind Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplänen ebenso wie sonstige raumordnerische oder städtebauliche Konzeptionen zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentrale Versorgungsbereiche entwickelt sein müssen; sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. 8 Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch ein gemischtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen) aus, die städtebaulich und funktional eine Einheit bilden. Die Vielfalt der erforderlichen Angebote hängt von der Funktion eines Zentralen Versorgungsbereiches ab. In dem Hauptzentrum einer größeren Gemeinde ist das Angebot vielfältiger als in dem Hauptzentrum einer kleineren Gemeinde. Neben- und Nahversorgungszentren ordnen sich hinsichtlich Ihrer Ausstattung mit Versorgungsangeboten dem Hauptzentrum einer Gemein- 6 So wird vom Gesetzgeber in der Begründung zur Einführung des 9 Abs. 2a BauGB ausgeführt: Der Begriff Zentraler Versorgungsbereich umfasst Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren vor allem in Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grundund Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden (BT-Drs. 16/2496, S. 11; s. auch KUSCHNERUS, U. (2007, S. 83): Der Stand- 7 8 ortgerechte Einzelhandel. Bonn); eine vergleichbare Aussage findet sich im Einzelhandelserlass NRW (2008, S. 14). siehe u.a. BVerwG, Beschl. V B 5.09 bzw. GEYER, D.: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3, siehe u.a. Einzelhandelserlass NRW (2008, S. 13f) und BERKEMANN; J., und HALAMA, G. (2005): Erstkommentierung BauGB Bonn. CIMA Beratung + Management GmbH

24 de unter. Bei der Beurteilung des Einzelhandelsangebotes sind die Betriebsformen, die nach Branchen differenzierte Angebote sowie die Sortimentsbreite und -tiefe zu beachten. 9 Eindeutig nicht als Zentraler Versorgungsbereich abzugrenzen ist die bloße Agglomeration mehrerer Einzelhandelsbetriebe (z.b. der häufige Fall eines Vollsortimenters, eines benachbarten Discounters und weiterer Fachmärkte an einer Ausfahrtsstraße). 10 Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, hat die CIMA in Anlehnung an die angeführten Rechtsvorschriften folgende Bewertungsmaßstäbe angelegt: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes, Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbesatzes, städtebaulich integrierte Lage, Erreichbarkeit (insbesondere ÖPNV, fußläufige Erreichbarkeit), vorhandene funktionale, städtebauliche und räumliche Strukturen, heutige und geplante Versorgungsfunktion, städtebauliche Planungen der Gemeinde. Hierbei gilt es, die aktuelle Situation und die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten gleichermaßen zu berücksichtigen. 6.3 Räumliche Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche innerhalb der Gemeinde Wachtberg Hauptzentrum Wachtberg Mitte Das Hauptzentrum Wachtberg Mitte wird gebildet aus dem bestehenden Einkaufszentrum Berkum, dem Entwicklungsbereich Wachtberg Mitte sowie einer angrenzenden Teilfläche, auf der die Ansiedlung einer Marktscheune mit Erlebnischarakter geplant ist Entwicklungsbereich Wachtberg Mitte Die Gemeinde Wachtberg verfolgt seit mehreren Jahren die Entwicklung des Projektes Wachtberg Mitte. Der Gemeinderat hat am einstimmig die Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplanes beschlossen. Dieser wird aktuell erarbeitet. In einem intensiven Diskussionsprozess wurde in den politischen Gremien Konsens erzielt, dass auf der zwischen dem bestehenden Einkaufszentrum und dem von der Ortsmitte aus entwickelten Wohngebiet ein Mischgebiet entstehen soll, das nicht durch großflächige Einzelhandelsnutzungen dominiert wird. Durch eine Mischung von Wohnen, Einzelhandel und Dienstleistungen und eine geeignete städtebauliche Gestaltung soll ein lebendiger Mittelpunkt innerhalb der Gemeinde Wachtberg geschaffen werden Vgl. BVerwG vom , 4 C 1.08 und 4 C 2.08, OVG Nordrhein-Westfalen, 7 A 964/05, und KUSCHNERUS, U. (2008, S. 78ff): Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn BVerwG Urteil vom , 4 C 1.08 und 4 C 2.08 Diese Zielvorstellungen spiegeln sich in dem Anforderungskatalog wider, der am von einem aus Vertretern der Fraktionen und der Verwaltung gebildeten Arbeitskreis unter Mitwirkung der CIMA als Fachberater verabschiedet wurde: CIMA Beratung + Management GmbH

25 Vorgesehen ist ein Mischgebiet mit einem Nutzungsspektrum gemäß 6 BauNVO, dabei gilt: keine Ansiedlung von Discountern oder Fachmärkten ohne Sicherung der Umsetzung des Mischgebietes, Einzelhandelsbetriebe dürfen eine Verkaufsfläche von ca. 800 m² nicht überschreiten. Die Gesamtverkaufsfläche soll ca m² betragen. Die einzelnen Nutzungen dürfen die nachfolgenden städtebaulichen Ziele für das Gebiet nicht wesentlich beeinträchtigen; ferner ist der Klimaschutzbeschluss der Gemeinde Wachtberg zu beachten. Eine geeignete städtebauliche und funktionale Einbindung in das Umfeld ist sicherzustellen. Es sind Bereiche mit Aufenthaltsqualität zu schaffen. Es ist ein öffentlicher Platz zu schaffen. Die Gesamtplanung darf in Funktionalität und Erscheinungsbild nicht den Eindruck eines kleinen Einkaufszentrums vermitteln. Frequenzbringer sollen Magnetwirkung für die gesamten Verkaufsflächen entfalten. Dieses kann ein im vorderen Erschließungsbereich platzierter Frequenzbringer nicht leisten. Die verkehrsmäßige Erschließung hat ausschließlich über den Wachtbergring zu erfolgen. In der Regel wird eine Zweigeschossigkeit erwartet, geeignete Blickachsen zum Siebengebirge sind zu schaffen. Das Plangebiet umfasst die in der Anlage dargestellten Grundstücke; das Molkereigelände ist dabei eine mögliche Ergänzungsfläche. Für das Gesamtareal ist ein Bebauungsplan aufzustellen. Der zuständige Planungs- und Umweltausschuss hat daraufhin in seiner Sitzung am 08. Juni 2010 dem vom Arbeitskreis entwickelten Kriterienkatalog und der Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens unter potenziellen Investoren zugestimmt. Nachdem zehn Unternehmen ihr Interesse bekundet und entsprechende Bewerbungsunterlagen abgegeben hatten, wurde von dem Arbeitskreis in mehreren Sitzungen das in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro Fielker Rudawski, Neuss, entwickelte Konzept der Firma Proconsil, Bonn, als präferierte Lösung ausgewählt ( ). Der Planungs- und Umweltausschuss und der Gemeinderat sind im März 2011 den Empfehlungen des Arbeitskreises zur Weiterverfolgung des Projektes Wachtberg Mitte gefolgt. Dies beinhaltet insbesondere die folgenden Punkte: Die Gemeinde Wachtberg fasst auf der Grundlage der von Proconsil vorgelegten Planung einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan über das Gebiet Wachtberg Mitte. Im Parallelverfahren ist auch der Flächennutzungsplan anzupassen. Die Gemeinde Wachtberg und Proconsil werden Gespräche über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages führen. Die Gemeinde Wachtberg beschließt, in Grundstücksverhandlungen mit Proconsil einzutreten. Aktuelle Planungen der Firma PROCONSIL (Februar 2012) Das im Rahmen des Interessenbekundungsverfahrens vorgelegte Entwicklungskonzept der Firma PROCONSIL bildete die Grundlage für die nachfolgenden Verhandlungsgespräche mit den Eigentümern der Flächen und der Gemeinde Wachtberg (Abb. 20). Die aktuelle Planung weicht nur in Einzelpunkten von dem ursprünglichen Entwurf ab und zeichnet sich u.a. durch folgende Elemente aus: Platzierung der Einzelhandelsnutzungen rund um den zentralen Parkplatz sowie in einem zum Kreisel gelegenen Bereich rund um einen städtebaulich gestalteten Platz mit Aufenthaltsqualität. CIMA Beratung + Management GmbH

26 Vorgesehen sind Einzelhandelsnutzungen bis zu einer Gesamtverkaufsfläche von m², darunter als Magnetbetrieb ein Lebensmitteldiscounter unterhalb der Großflächigkeit von 800 m² Verkaufsfläche. Bei den weiteren Einzelhandelsnutzungen handelt es sich um kleinere Fachmärkte (u.a. Drogeriemarkt 600 m² VKF) und Fachgeschäfte mit ausschließlich zentrenrelevanten Sortimenten (Bekleidung, Schuhe, Optik etc.) sowie ergänzende Dienstleister (Reisebüro, Gastronomie etc.) Abb. 20 Entwicklungskonzept Wachtberg Mitte Der Übergang zu dem bestehenden Wohngebiet wird durch eine Wohnbebauung sichergestellt. Die Erschließung des Gebietes erfolgt überwiegend über den bestehenden Kreisel. Der vorhandene Busbahnhof wird verlagert; die erforderlichen Bussteige werden parallel zum Wachtbergring angeordnet. Das Gelände der ehemaligen Molkerei steht derzeit für eine Neubebauung nicht zur Verfügung; hier sieht der Rahmenplan eine Wohn- oder Dienstleistungsnutzung vor. Planungen zur Errichtung einer Marktscheune Unabhängig von dem Interessenbekundungsverfahren für das Projekt Wachtberg Mitte verfolgt ein bereits im Gebiet mit einem provisorischen Verkaufsgebäude ansässiger Betrieb die Realisierung eines größeren Hofladens mit Erlebnischarakter. Das Unternehmen ist auch in Besitz der erforderlichen Grundstücke, die unmittelbar an den bestehenden Kreisel angrenzen. Das Konzept sieht eine Einzelhandelsnutzung in Form einer Marktscheune mit einem auf Frischeprodukte und Spezialitäten ausgerichteten Angebot an Nahrungs- und Genussmitteln vor (u.a. Obst/ Gemüse aus der Region, Biometzgerei, Vinothek, Biokäserei). Die Verkaufsfläche ist auf 800 m² begrenzt. Das Einzelhandelsangebot wird ergänzt durch einen Gastronomiebereich mit Erlebnischarakter (Café, Bauern-Brunch etc.). Quelle: Planungsbüro Fielker Rudawski (2012) CIMA Beratung + Management GmbH

27 Räumliche Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Wachtberg Mitte Der Zentrale Versorgungsbereich Wachtberg Mitte wird nachfolgend anhand der in Kapitel 6.2 genannten Kriterien räumlich angegrenzt (Abb. 21). Abb. 21 Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Wachtberg Mitte Kartierung Einzelhandel und komplementäre Nutzung Städtebaulich lässt sich das Gebiet eindeutig gegenüber der Umgebung durch die L 123/ Rathausstraße im Süden, das bestehende Einkaufszentrum im Westen, die inzwischen bis an das Entwicklungsgebiet Wachtberg Mitte heranreichende Wohnbebauung (Projekt RONDO) und den u.a. durch die Topographie definierten Freiraum im Norden abgrenzen. Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs konzentrieren sich bereits heute die maßgeblichen Versorgungsangebote der Gemeinde; durch die geplante Entwicklung des Mischgebietes wird das Einzelhandelsangebot weiter abgerundet, Dienstleistungen und Wohnen treten als ergänzende Nutzungen hinzu. Die vorliegende Rahmenplanung sieht auch die Schaffung eines zentralen Platzes mit Aufenthaltsqualität vor Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Niederbachem Ausgangspunkt des Zentralen Versorgungsbereichs Niederbachem ist der historisch gewachsene Kernbereich des Ortsteils (Kreuzungsbereich Rolandstraße/ Konrad-Adenauer-Straße). Bereits in historischen Karten ist dieser Bereich von Niederbachem als zentraler Siedlungsbereich zu erkennen; auch die noch vorhandene Bebauung mit mehreren historischen Hofanlagen belegt dies. Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartierung erhebt nicht den Anspruch der Vollständigkeit CIMA GmbH :4.000 Komplementäre Nutzung (z.b. Friseur, Post, Gastronomie) Strukturell ergänzt wird dieser Bereich um den unmittelbar anschließenden Geschäftsbesatz entlang der nach Süden verlaufenden Konrad-Adenauer- Straße bis zur Einmündung Bergstraße. Hier findet sich entlang der nördlichen Straßenseite zum Teil unterbrochen von reinen Wohngebäuden - ein für Nahversorgungszentren typischer Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz (einschließlich eines für die Versorgung der örtlichen Bevölkerung wichtigen Supermarktes). Der Zentrale Versorgungsbereich schließt den im Kap dargestellten Entwicklungsbereich sowie das bestehende Einkaufszentrum ein. CIMA Beratung + Management GmbH

28 Abb. 22: Kreuzungsbereich Rolandstraße/ Konrad-Adenauer-Straße als Teil des historischen Ortskerns von Niederbachem funktionalen Zusammenhang mit den übrigen, auf die Nahversorgung ausgerichteten Anbieter stehen und zugleich dieser Bereich der Konrad-Adenauer- Straße keine ausgeprägten städtebaulichen Vernetzungen mit dem vorschlagenen Zentralen Versorgungsbereich aufweist. Abb. 23 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Niederbachem Kartierung Einzelhandel und komplementäre Nutzung Quelle: / (Neuaufnahme (links) und Auszug aus der aktuellen Deutsche Grundkarte (rechts) Mit der Ausdehnung des Zentralen Versorgungsbereichs bis zur Kreuzung Bergstraße wird zum einen ein Anbieter von zentrenrelevanten Sortimenten (Sportartikel) in den schützenswerten Bereich einbezogen und zum anderen die planerisch gewollte Zielsetzung für eine mögliche Neuordnung des Bereichs um die heutige Tankstelle ermöglicht. Der so städtebaulich und funktional eindeutig gegenüber den angrenzenden, überwiegend durch Wohnnutzungen geprägten Bereichen abgegrenzte Zentrale Versorgungsbereich Niederbachem fasst die für ein Nahversorgungszentrum typischen Nutzungen zusammen (u.a. Supermarkt, Apotheke, Zeitschriften, Friseur, Post). Wie Abb. 23 zeigt, finden sich im Umfeld des Zentralen Versorgungsbereichs keine nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen. Nicht in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen wurde der südwestlich gelegene Baumarkt und ein Autohaus, da diese Nutzungen nicht in direktem Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartierung erhebt nicht den Anspruch der Vollständigkeit CIMA GmbH :4:000 Komplementäre Nutzung (z.b. Friseur, Post, Gastronomie) Mit dieser Abgrenzung wurde auch auf die Einbeziehung eines südlich an das Autohaus angrenzendes Fabrikgelände, das derzeit nur in Teilen genutzt wird, in den Zentralen Versorgungsbereich verzichtet. Aus gutachterlicher Sicht ist dies zu empfehlen, um den zentral gelegenen bestehenden Supermarkt nicht in seinem Bestand zu gefährden. CIMA Beratung + Management GmbH