EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Gemeinde Ascheberg

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1 EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Gemeinde Ascheberg Junker und Kruse April 2009

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3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Ascheberg Eva Stubert Stefan Kruse Junker und Kruse Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de April 2009

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5 Inhaltsübersicht 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel Methodik Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentrenund Einzelhandelsstruktur in Ascheberg Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Analyse der Nachfrageseite Prognose der Verkaufsflächenpotenziale Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Ascheberg Schlusswort...85 Anhang...86 Glossar Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe...87 Verzeichnisse

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7 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel Methodik Angebotsanalyse Nachfrageseite Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentrenund Einzelhandelsstruktur in Ascheberg Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Gesamtgemeindliche Struktur Großflächiger Einzelhandel Die Grundversorgungssituation Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels in Ascheberg Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Ascheberg nach Lagekriterien Städtebauliche Rahmenbedingungen Angebotssituation im Zentrum Ascheberg Angebotssituation im Zentrum von Herbern Weitere solitäre Einzelhandelsstandorte Fazit Angebotsanalyse Analyse der Nachfrageseite Nachfragepotenzial in der Gemeinde Ascheberg Umsätze und Zentralität des Ascheberger Einzelhandels Fazit zur Analyse der Nachfrageseite Prognose der Verkaufsflächenpotenziale Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Ascheberg Warum ist ein Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Ascheberg sinnvoll?

8 8.2 Szenarien der Einzelhandels- und Gemeindeentwicklung Übergeordnete Ziele zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Ascheberg Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Ascheberg Räumlich-funktionale Standortstruktur für die Gemeinde Ascheberg Einordnung von Versorgungsbereichen und anderen Standorttypen: Kriterienkatalog Abgrenzungen und Empfehlungen zu den zentralen Versorgungsbereichen in Ascheberg Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Ascheberg (Hauptzentrum) Zentraler Versorgungsbereich Herbern (Nahversorgungszentrum) Weitergehende Empfehlungen Tabubereiche für Einzelhandel in Ascheberg Ascheberger Sortimentsliste Hinweise zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes Schlusswort Anhang Glossar Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe Verzeichnisse

9 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Der Strukturwandel im Einzelhandel hält, obwohl schon mehr als drei Jahrzehnte andauernd und in diesem Zeitraum mehrfach für beendet erklärt, weiter an. Waren es in den 1980er und 1990er Jahren die Fachmärkte und die Diversifizierung der Sortimente und Betriebskonzepte, so sind es seit Ende der 1990er Jahre neben den großmaßstäblichen Shopping-Centern insbesondere die discountorientierten Vertriebsschienen und Betriebe, die massiv auf den deutschen Einzelhandelsmarkt drängen. Herausragendes Beispiel in diesem Kontext sind sicherlich die Lebensmitteldiscounter, die gleich mehrere Strategien in ihren Betriebskonzepten vereinigen: in der Regel autokundenorientierte Standortwahl mit ausreichenden Stellplätzen; preisaggressiv im Kernsortiment Lebensmittel bzw. Food sowie gezielte (wöchentlich wechselnde) Sortimentsergänzungen mit Non-Food-Artikeln, die dann nicht selten Marktanteile von bis zu 50 % für den Angebotszeitraum erreichen und somit in erhebliche Konkurrenz zu den anderen Anbietern in den jeweiligen Warengruppen treten. Es entstanden und entstehen immer noch zahlreiche Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Zentrenstrukturen, die wiederum in zahlreichen Fällen dazu geführt haben, dass diese sowohl in ihrer Attraktivität als auch in ihrer ökonomischen Bedeutung (auch für andere innenstadtrelevante Nutzungen) an Bedeutung verloren haben. Ebenso hat das ehemals dichte Netz der wohnungsnahen Grundversorgung in vielen Regionen Deutschlands erheblich unter dieser Entwicklung an Bedeutung verloren. Ähnliches gilt, wenngleich nicht ganz so aggressiv auftretend, für Fachmärkte. Auch sie suchen nach wie vor allzu häufig Standorte außerhalb der unmittelbaren Zentren und können somit einen weiteren Bedeutungsverlust gewachsener und häufig auch mit nicht geringen öffentlichen Fördermitteln sanierter Zentren nach sich ziehen. Diesen betrieblichen / konzernimmanenten Entwicklungen stehen raumordnerische und städtebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- wie auf Landesebene gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen sind. Obwohl dies auf den ersten Blick ein nicht lösbarer Konflikt zwischen betreibermotivierten Standortrahmenbedingungen auf der einen und volkswirtschaftlich / städtebaulich / Gemeindeentwicklungsrelevant motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite zu sein scheint, gibt es doch Möglichkeiten, diese vermeintlich nicht zu vereinbarenden Vorstellungen in Einklang zu bringen: durch ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das unter Berücksichtigung sowohl der rechtlichen, demographischen und städtebaulichen Rahmenbedingungen als auch der betrieblichen Anforderungen Strategien zur zukünftigen Einzelhandels- und letztendlich auch Zentrenentwicklung aufzeigt ( endogene Wirkung). Ebenso bildet ein solches Einzelhandelskonzept aber auch eine fundierte Grundlage zur Abwehr von Planvorhaben in Nachbarkommen (unabhängig von der Funktion und landesplanerischen Einstufung), die sich möglicherweise negativ auf die eigenen städtebaulichen Zielvorstellungen bzw. Zentrenstrukturen auswirken können (i.s.v. 2 (2) BauGB) ( exogene Wirkung). 9

10 Auch an die Gemeinde Ascheberg werden immer wieder Ansiedlungsanfragen für Einzelhandelseinrichtungen herangetragen. Darüber hinaus haben aktuelle obergerichtliche Urteile sowie Gesetzesänderungen (insbesondere der Novellierungen des BauGB 2004 und 2007; sowie die Novellierung des 24a LEPro) in jüngerer Vergangenheit dazu geführt, dass die Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes auf Grundlage der aktuelle Rechtslage, insbesondere im Sinne künftiger Planungs- und Investitionssicherheit, angeraten wird. Aus diesen Gründen ist es eine konsequente Entscheidung und mit Blick auf aktuelle obergerichtliche Rechtsprechungen auch nahezu zwingend erforderlich, dass die Gemeinde Ascheberg ein entsprechendes Konzept erstellen lassen möchte. Daher wurde mit Ende des Jahres 2007 das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung Planung, Dortmund mit der Erstellung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Gemeinde Ascheberg beauftragt. Insbesondere im Hinblick auf die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen und dem damit verbundenen Ziel der Sicherung bzw. Entwicklung gewachsener städtischer Zentren sowie funktional gegliederten Zentrenstrukturen wurde die Notwendigkeit städtebaulicher Konzepte i.s.v. 1 (6) Nr. 11 BauGB in aktueller obergerichtliche Rechtsprechung 1 aufgezeigt: Denn erst solche konzeptionellen Festlegungen, die dann gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB n.f. (früher: 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist. 2 Aber auch für die Steuerung in bisher unbeplanten Innenbereichen ist ein solches Einzelhandelskonzept eine bedeutsame Grundlage. Denn nach der neuen Vorschrift des 9 (2a) BauGB können für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ( 34) [...] zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind. [...] Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen, dass Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält [...]. Es ist festzuhalten, dass das hier vorgelegte Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Ascheberg eine fundierte Bewertungsgrundlage für aktuelle und künftige Verfahren darstellt, sowie auch mögliche Entwicklungsperspektiven und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten aufgezeigt, so dass sowohl Gemeindeverwaltung als auch Politik in die Lage versetzt werden, durch einen entsprechenden Beschluss eine gemeindeentwicklungspolitische Grundsatzentscheidung zu treffen. Schließlich können somit frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die Ascheberger Versorgungsstrukturen eingeschätzt werden. 1 2 Zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts: u.a. OVG NRW, Urteil vom 28. August D 112/05.NE OVG NRW, Urteil vom 30. Januar D 8/04.NE; hier Seite 16 10

11 2 Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt. Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen: Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration, d.h. wenige Handelskonzerne bestimmen zu einem überwiegenden Teil den Markt. Der harte Wettbewerb treibt den seit Jahren andauernden Selektionsprozess voran. Die TOP 10 Lebensmittelanbieter hielten Ende 2002 einen Marktanteil von 84 % 3. Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten (= Umsatz pro m² Verkaufsfläche) und Rentabilitäten. Abbildung 1: Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen des Einzelhandels in Deutschland Umsatz in Mrd. Euro Trendlinie (linear) Trendlinie (linear) Verkaufsfläche in Mio. m² Umsatz Verkaufsfläche Quelle: Eigene Darstellung nach EHI 2006, S. 192/193 3 Vgl. dazu Status quo und Perspektiven im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2004, Eine Marktanalyse von KPMG und EHI, 2004; S

12 Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme. Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte bei zunehmender Großflächigkeit und Discountorientierung bei gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrategien auf inhabergeführte Geschäfte. Dies wird insbesondere auch durch die entsprechenden Entwicklungen im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels deutlich. Abbildung 2: Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen des Lebensmitteleinzelhandels nach Betriebsformen in Deutschland Verkaufsfläche in Mio. qm 140 Umsatz in Mrd. Euro ,8 4,9 2,9 6,9 9,5 2,7 5,4 6,9 6,8 7,6 7,4 6, Übrige Supermärkte Discounter SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte Quelle: Eigene Darstellung nach EHI 2006, S. 228/230 Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen. Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen. Veränderungen der Wettbewerbssituation durch eine Liberalisierung der Öffnungszeiten, die jedoch regional sehr unterschiedlich gehandhabt wird. Ein Wandel der Standortpräferenzen. Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten: Eine in den nächsten Jahren tendenziell sinkende Bevölkerung mit erheblichen regionalen Unterschieden, mit gleichzeitiger Zunahme der älteren Bevölkerungsschichten (50+). Eine Zunahme der Mobilitätsmöglichkeit und -bereitschaft. Eine Aufspaltung des Einkaufs in die Segmente Erlebniskauf und Versorgungskauf. Ein zunehmendes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf), wovon insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren. 12

13 Ein Wandel der Kunden hin zu multioptionalen Konsumenten, mit nicht mehr klar für den Einzelhandel nachzuvollziehenden Handlungsmustern und zunehmend individualisiertem Konsum. Für die Entwicklung in den Städten und Gemeinden bedeutet dies, zusätzlich zu den vorstehend genannten Aspekten, bei einer ungesteuerten, sich eher dem Markt überlassenen Entwicklung, weitere Konsequenzen und Entwicklungen. Dazu zählen u.a: Ein verstärkt zu beobachtender Funktionsverlust zentraler Bereiche, der nicht nur den Einzelhandel umfasst. Eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung der (fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten. Eine sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität der Städte. Ein zunehmender Konflikt zwischen den Flächenansprüchen der Einzelhandelsbetriebe und den vorhandenen, meist kompakten und kleinteiligen Siedlungsstrukturen in den zentralen Lagen der Städte mit der Folge zunehmender Diskrepanzen zu den regionalen und städtischen Zielvorstellungen und Leitbildern. Wachsende Umweltbeeinträchtigungen, die aus dem Flächenverbrauch sowie Lärm- und Abgasemissionen durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen resultieren. Eine steigende Fluktuation im Einzelhandel, mit der Folge häufigerer Neu- und Umnutzungen. Ein zunehmender Konkurrenzwettbewerb der (Innen-)Städte durch die Dynamik im Einzelhandel. Eine steigende Bedeutung spektakulärer Vorhaben vor allem in größeren bzw. Großstädten mit negativen Folgewirkungen für Klein- und Mittelzentren. Eine zunehmende Regionalisierung von Einzelhandelsentwicklungen bei gleichzeitiger Reduzierung der politischen Entscheidungen auf den kommunalen Raum. Einzelhandel als oftmals scheinbar einzige Entwicklungsoption für einzelne Standortbereiche, insbesondere im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Gewerbebrachen. Eine häufig einseitig in den Vordergrund gestellte Bedeutung der Pkw-Erreichbarkeit von Einkaufsbereichen. Eine insgesamt zu beobachtende Politisierung von Entscheidungen zur Standortentwicklung. Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Einzelhandelslandschaft haben im Falle einer ungezügelten Entwicklung aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. 13

14 Die aus den räumlich-strukturellen Veränderungen im Einzelhandelssektor erwachsenden Flächenansprüche der Einzelhandelseinrichtungen führen zu veränderten Standortpräferenzen, die sich aus betrieblicher Perspektive in zunehmendem Maße von städtischen Zentren abkoppeln, ein sekundäres Versorgungsnetz entwickeln, eigene Zentralitäten ausbilden und in geringerem Umfang eines innerstädtischen Standortes bedürfen. Daraus resultiert auch, dass sich für den Einzelhandel die Wertigkeit von Standorten wandelt und mit ihr die existierende Symbiose Einzelhandel und (Innen)Stadt. 14

15 3 Methodik Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf die Ergebnisse aus primär- wie auch sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine flächendeckende Erhebung aller Einzelhandelsunternehmen i.e.s. 4 inkl. der Leerstände im Gemeindegebiet Ascheberg durchgeführt. Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen zurückgegriffen (Pläne, Daten, Gutachten), die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für die Gemeinde Ascheberg gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die verschiedenen Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln. Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und funktionaler Aspekte vorgenommen, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche i. S. d. 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO und 24 a LEPro NRW darstellen und somit auch planungsrechtlich zwingend erforderlich sind. Diese städtebauliche Analyse ergänzt die quantitativen Bausteine, so dass sich in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in Ascheberg ergibt. 3.1 Angebotsanalyse Zur Analyse der Ascheberger Angebotsituation wurde im Januar 2008 eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im Gemeindegebiet durchgeführt. Hierzu wurde eine Begehung des gesamten Gemeindegebietes mit gleichzeitiger, lasergestützter Erfassung und Kartierung des Einzelhandels flächendeckend vorgenommen. Bei der Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben sowie eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorgenommen. Unterschieden wurde in diesem Zusammenhang die Einteilung in die drei Lagekategorien Zentrum: Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine Versorgungsfunktion für ihr Einzugsgebiet. Kennzeichnend ist insbesondere eine Multifunktionalität, d.h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit) Für diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO und 24 a LEPro NRW; 4 Hierbei wurde ausschließlich der funktionelle Einzelhandel aufgenommen. Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne genannt) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Apotheken (werden in dieser Untersuchung im Hinblick auf ihren freiverkäuflichen Anteil an Waren berücksichtigt) und Kfz- und Brennstoffhandel werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet. 15

16 Sonstige integrierte Lage: Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte und -konzentration nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Sie befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen die Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen (z.b. Rewe, Bultenstraße); Nicht-integrierte Lage: Die nicht-integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z.b. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen- bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierte Standorte wie der Getränkemarkt Josef Hölscher GmbH in der Lüdinghauser Straße; bei gleichzeitiger Aufnahme weiterer Charakteristika (z.b. Fachmarktagglomeration in nicht integrierten Lagen) und die ortsteilspezifische Zugehörigkeit der Betriebe. Hierfür wurde das Ascheberger Gemeindegebiet auf Grundlage der statistischen Bezirke in drei Erhebungseinheiten eingeteilt entsprechend der Ortsteilgrenzen (Kernort Ascheberg, Herbern und Davensberg). Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient; einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände, der Kassen- und Vorkassenzonen (inkl. Windfang), Bedienungstheken und die dahinter befindlichen Flächen, Schaufenster und sonstige Flächen, die dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden 5. Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist dabei eine sehr dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle geführten Sortimente differenziert erfasst (auf der Basis eines etwa 90 Sortimente umfassenden Erfassungsschlüssels) und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt, soweit möglich bzw. vom Geschäftsinhaber/Filialleiter zugelassen. In der späteren Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den in der folgenden Tabelle dargestellten 17 (Haupt-)Branchen zugeordnet. 5 Gemäß dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom (vgl. BVerwG 4 C Beschluss vom 24. November 2005). 16

17 Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Hauptbranchen Sortimentsgruppen 1. Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel 2. Blumen / Zoo Blumen, Zoo 3. Gesundheit und Körperpflege 4. Schreibwaren, Papier, Bücher 5. Bekleidung / Wäsche 6. Schuhe / Lederwaren 7. Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel 8. Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente 9. Sport und Freizeit 10. Wohnungseinrichtungsbedarf / Teppiche Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) Bäckerei / Konditorei Metzgerei / Fleischerei Getränke Drogerie, Körperpflege Parfümerie Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Sortimentsbuchhandel Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitschriften Herren, Damen- und Kinderbekleidung Bekleidung und Textilien allgemein Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile) Hausrat, Schneidwaren, Bestecke Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel Spielwaren Musikinstrumente Hobby- und Bastelbedarf Kinderwagen Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel Sportgeräte Campingartikel Wohn- und Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Rahmen Bettwaren, Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche 11. Möbel Inkl. Bad-, Küchen, Büro- und Gartenmöbel 12. Elektrogeräte / Leuchten 13. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation 14. Pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware) Elektrobedarf, hochwertige Elektrohaushaltsgeräte Leuchten Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Tonträger Videokameras und -geräte Mobiltelefone, Telefone- und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software Foto Hörgeräte Sanitätsbedarf Optik, Augenoptik 15. Uhren, Schmuck Uhren / Schmuck 16. Bau- und Gartenmarktsortimente 17. Sonstiges Aktionswaren Quelle: Eigene Zusammenstellung Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, Teppiche (Auslegware), Werkzeuge, Elektrogeräte und Zubehör) Pflanzen, Sämereien Gartenbedarf Kfz-Zubehör 17

18 Die durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung des Ascheberger Einzelhandels im gesamten Gemeindegebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes der Gesamtgemeinde im Allgemeinen dar. Im Speziellen, insbesondere vor dem Hintergrund des Ortskerns und der Grundversorgungsstruktur in den einzelnen Gemeindeteilen, lassen sich Rahmenbedingungen analysieren, die in die zukünftigen gesamtgemeindliche, insbesondere nahversorgungsrelevanten Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. Gleichzeitig ist eine detaillierte Vorgehensweise auch im Hinblick auf die Einordnung der Betriebe nach Lagekategorien für die im Rahmen dieses Konzeptes zu erarbeitenden Ascheberger Sortimentsliste zwingend geboten. Städtebauliche Analyse Ergänzt werden die in erster Linie einzelhandelsrelevanten Betrachtungen der Angebots- und Nachfrageseite durch eine auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichtete städtebauliche Analyse. Dabei werden im Einzelnen die einzelhandelsrelevanten Funktionen des gesamten Gemeinderaumes, also das innerstädtische Geschäftszentrum ebenso das Nahversorgungszentrum, sowie die für die Zentrenstruktur relevanten weiteren Einzelhandelsstandorte bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteile der städtebaulichen Analyse: Lage im Gemeindegebiet Lage von Einzelhandelsmagneten Struktur und Ausdehnung der Einzelhandelslagen Verteilung der Geschäfte Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr Bebauungsstruktur Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation Einkaufsatmosphäre / Aufenthaltsqualität Nutzungsmischung räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten. Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Ascheberg. Sie liefert die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen insbesondere für die Versorgungszentren der Gemeinde. Gleichzeitig ist die städtebauliche Analyse der Zentren ein unbedingt notwendiger Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche i.s.d. 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und des 11 (3) BauNVO sowie des 24 a LEPro NRW. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung keine planerische Abgrenzungsübung sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtsichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten. 18

19 3.2 Nachfrageseite Die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation dar. Sie muss ein ebenso umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und -präferenzen der Ascheberger Bevölkerung liefern wie Rückschlüsse über den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels ermöglichen. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u.a. auf Werte der BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln zurückgegriffen. Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht werden, vermitteln das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Gemeinde) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau vor. Ergänzend zu den vorab beschriebenen primärstatischen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung. 19

20 4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Ascheberg Zur grundsätzlichen Einordnung der Gemeinde Ascheberg hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des Einzelhandelsstandortes Ascheberg auswirken können. Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Die Gemeinde Ascheberg liegt im Süden des Münsterlandes. Ascheberg gehört zum Landkreis Coesfeld und verfügt über die namensgebende Ortschaft Ascheberg, Davensberg und Herbern. Aus der Sicht der Landesplanung hat die Gemeinde Ascheberg mit rund Einwohnern die Funktion eines Grundzentrums. Die Gemeinde übernimmt somit im Wesentlichen die Versorgungsfunktion für die eigene Bevölkerung. Im Norden des Gemeindegebietes, an die Ortschaft Davensberg angrenzend, liegt das bedeutsamste Oberzentrum der Region, die Stadt Münster (ca Einwohner). Weitere Nachbarkommunen der Gemeinde Ascheberg sind im Osten Drensteinfurt (ca Einwohner), im Südosten die Stadt Hamm (ca Einwohner), im Süden Nordkirchen (ca Einwohner) sowie die Stadt Werne (ca Einwohner) und im Westen die Stadt Lüdinghausen (ca Einwohner). Verkehrlich liegt die Gemeinde Ascheberg an den überregionalen Achsen Lüdinghausen- Drensteinfurt-Ahlen-Beckum, Senden-Lüdinghausen-Datteln und Senden-Hamm. In unmittelbarer Nähe befindet sich mit der Anschlussstelle Ascheberg Anbindung an die Bundesautobahn A1. Ascheberg ist durch das Schienennetz des öffentlichen Regionalverkehrs gut an die Oberzentren Dortmund, Münster und Hamm angebunden. Außerdem bestehen Busverbindungen zu den benachbarten Städten und Kommunen. Im Hinblick auf die einzelhandelsrelevante Konkurrenzsituation ist festzuhalten, dass Ascheberg auf der einen Seite gut zu erreichen ist, auf der anderen Seite im Umkehrschluss aber auch für die Ascheberger andere (übergeordnete) Wettbewerbsstandorte, wie beispielsweise Münster und die Ruhrgebietsstädte, ohne übermäßigen Zeitaufwand aufgesucht werden können. 20

21 Karte 1: Lage im Raum Quelle: Eigene Darstellung Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie sich das Grundzentrum Ascheberg im Vergleich zu seinen Nachbarkommunen darstellt. Landesplanerisch sind die Städte Hamm, Werne und Lüdinghausen als Mittelzentren ausgewiesen. Die angrenzende Stadt Münster im Norden ist Oberzentrum. Ascheberg, Drensteinfurt und Senden sind als Grundzentren eingestuft. In Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 102,25 bewegt sich die Gemeinde Ascheberg leicht über dem Bundesdurchschnitt (100) und auch über dem Durchschnitt der Nachbarkommunen, mit Ausnahme von Münster (105,29), Werne (103,11) und Lüdinghausen (103,14), die eine höhere einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer und damit ein höheres Kaufkraftvolumen aufweisen (vgl. nachfolgende Karte und Tabelle). 21

22 Karte 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (Indexwert = 100) Quelle: BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln, 2007 GZ= Grundzentrum MZ= Mittelzentrum OZ= Oberzentrum Tabelle 2: Kaufkraft im regionalen Vergleich Erhebungseinheit Einwohner Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Mio. Euro* Landesplanerische Einordnung Hamm ,25 882,8 Mittelzentrum Werne ,11 162,3 Mittelzentrum Lüdinghausen ,14 126,8 Mittelzentrum Münster , ,70 Oberzentrum Nordkirchen ,72 53,0 Grundzentrum Senden ,15 106,0 Grundzentrum Ascheberg ,25 79,6 Grundzentrum Quelle: BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln, 2007; * einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial für den Einzelhandel i.e.s. inkl. Lebensmittelhandwerk und freiverkäuflichen Artikel in Apotheken, ohne Kfz, Brennund Kraftstoffe 22

23 Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurchschnitt von Euro / Kopf ergibt sich für die Gemeinde Ascheberg in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrelevanten ortsspezifischen Kaufkraftkennziffer ein einzelhandelsbezogenes Kaufkraftpotenzial für die Gesamtgemeinde von rund 80 Mio. Euro. Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung Der Ortsteil Ascheberg bildet innerhalb der Gemeinde mit ca Einwohnern den zentralen Siedlungsschwerpunkt. Im nördlich gelegenen kleinsten Ortsteil Davensberg wohnen rund Einwohner, im südlich gelegenen Herbern wohnen rund Einwohner. Ein dichtes Netz an innergemeindlichen Straßen bindet die beiden kleineren Ortsteile gut an den Einzelhandelsschwerpunkt Ascheberg an. Neben Ascheberg verfügt auch Herbern über ein gewachsenes städtebaulich-funktionales Zentrum mit entsprechenden kleinteiligen Betrieben. Karte 3: Siedlungsstruktur in der Gemeinde Ascheberg Davensberg Ascheberg Herbern 23

24 Das Ascheberger Umland weist eine weithin ländlich geprägte Landschaftsstruktur auf. Aus der Perspektive des Tourismus und der Naherholung bieten sich gute Gelegenheiten zum Wandern und Radfahren in der landschaftlich reizvollen münsterländischen Parklandschaft. 24

25 5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel beschriebenen übergeordneten standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstrukturen in Ascheberg unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten dargestellt. Auf Grundlage der im Januar 2008 durchgeführten flächendeckenden Einzelhandelsbestandserhebung sowie der städtebaulichen und einzelhandelsbezogenen Beurteilung der Versorgungsstandorte und -bereiche werden die Angebots- und Nachfrageseite des Ascheberger Einzelhandels analysiert. Dabei wird die Analyse jeweils differenziert für die Gesamtgemeinde sowie für die einzelnen Versorgungs- bzw. Standortbereiche vorgenommen. 5.1 Gesamtgemeindliche Struktur In Ascheberg stellt sich zum Zeitpunkt der Erhebung im Januar 2008 gesamtgemeindlich folgendes Bild der Einzelhandelssituation dar: Insgesamt bestehen 99 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von m². Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 160 m² und liegt damit deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m². Dieser Ascheberger Kennwert deutet auf eine kleinteilige Betriebsstruktur hin, die nicht zuletzt vor allem in der Bebauungsstruktur im Ortskern begründet ist. Hier befinden sich eine Vielzahl von kleineren Fachgeschäften. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 1,0 m² und rangiert damit losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnittswert von ca. 1,4 m² pro Einwohner. Zum Zeitpunkt der Erhebung bestehen im Gemeindegebiet neun Leerstände, die aller Voraussicht vorher als Ladenlokale genutzt wurden. Dies entspricht insgesamt einer Leerstandsquote von 9 % bezogen auf die Anzahl der Betriebe und rund 7 % bezogen auf die Verkaufsfläche. Bis zu 10 % Leerstand in einer Gemeinde werden hierbei noch als üblich bewertet, da diese Größenordnung als Obergrenze für eine Fluktuationsrate gilt. Somit ist die Leerstandssituation in Ascheberg als unkritisch anzusehen. 25

26 Abbildung 3: Angebotssituation in der Gemeinde Ascheberg Warengruppe Anzahl der Verkaufsflä- Anteil an der Einwohner- Anbieter che Gesamtver- bezogene (Hauptbran- in m²* kaufsfläche Verkaufsflä- che) in % chenausstat- tung in m² Nahrungs- und Genussmittel ,8 0,43 Blumen / Zoologischer Bedarf ,4 0,04 Gesundheits- und Körperpflegeartikel ,8 0,06 Papier, Bücher, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften ,5 0,03 Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,5 0,55 Bekleidung / Wäsche ,0 0,10 Schuhe / Lederwaren ,5 0,02 Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby- u. Bastelartikel / Musikinstrumente ,5 0, ,5 0,02 Sportartikel / Fahrräder / Camping ,0 0,05 Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,4 0,24 Wohneinrichtungsbedarf ,1 0,01 Möbel ,4 0,02 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,1 0,01 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation ,4 0,03 Medizinische und orthopädische Artikel ,4 < 0,01 Uhren / Schmuck ,6 0,01 Bau- und Gartenmarktsortimente ,3 0,17 Überwiegend langfristiger Bedarf ,4 0,26 Sonstiges ,6 0,01 Gesamt 99* * 100,0 1,05 Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Januar 2008 * die Schließung des Anbieters Holzmanufaktur Falinski mit dem Kernsortiment Möbel mit rd. 50 m² Verkaufsfläche ist hier nicht berücksichtigt Unter quantitativen Gesichtspunkten weist das Ascheberger Einzelhandelsangebot folgende Merkmale auf: Mit rund m² entfallen ca. 41% der Gesamtverkaufsfläche auf die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Damit ergibt sich eine im Vergleich zum Bundesschnitt (ca. 0,35 m² / Einwohner) überdurchschnittliche einwohnerspezifische Verkaufsfläche von ca. 0,43 m² / Einwohner. 26

27 Der mit Abstand größte Teil der Betriebe (29 Betriebe, 30 %) ist dieser Hauptbranche zuzuordnen, wobei hier insbesondere auch die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) eine wichtige Rolle spielen. Es zeigt sich eine gute Angebotsausstattung und eine hohe Bedeutung dieser grund- bzw. nahversorgungsrelevanten Warengruppe für den Einzelhandelsstandort Ascheberg. Positiv hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang die Mischung der Betriebstypen im Gemeindegebiet, die sich zum Erhebungszeitpunkt aus vier Supermärkten sowie zwei Lebensmitteldiscountern und einer Vielzahl an Fachgeschäften zusammensetzt. Entsprechend der Grundversorgungsfunktion der Gemeinde entfällt insgesamt gut die Hälfte der Verkaufsfläche (8.380 m²) und ebenfalls etwa 50 % der Betriebe (43 Betriebe mit entsprechender Hauptbranche) auf die Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe, d.h. auf Güter des täglichen Bedarfs. Im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufe liegen rein quantitative Angebotsschwerpunkte mit rund m² Verkaufsfläche (10 %) und 11 Betrieben dieser Hauptbranche vor allem in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche. Aber auch die übrigen Warengruppen sind mit für ein Grundzentrum zufriedenstellenden Größenordnungen am Standort Ascheberg vertreten. Diese vor dem Hintergrund der Grundversorgungsfunktion Aschebergs erfreulich hohen Werte in diesen für Einzelhandelsstandorte üblicherweise wichtigen Leitbranchen deuten auf ein gut strukturiertes Ergänzungsangebot zur reinen Grundausstattung hin. Mit insgesamt 27 Betrieben auf ca m² entfallen rd. 22% der Verkaufsfläche auf Waren der mittelfristigen Bedarfsstufe. Mit rund m² Verkaufsfläche (rund ein Viertel der Gesamtverkaufsfläche) liegt der nach den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs zweitgrößte Verkaufsflächenanteil in den Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe. Der Angebotsschwerpunkt ist mit etwa m² Verkaufsfläche und 13 Betrieben in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente zu finden, was unter anderem aber auch auf die in der Regel flächenintensiven Angebotsformen solcher Anbieter zurückzuführen ist und nicht zwangsläufig auf einen relevanten Angebotsschwerpunkt schließen lässt. Sowohl anhand der sortimentsspezifischen Verkaufsflächenausstattung als auch anhand der Angebotsschwerpunkte (Hauptbranchen) der Betriebe zeigt sich, dass nicht nur in jeder Branche ein gewisses Angebot in Ascheberg vorhanden ist, sondern auch eine vergleichsweise gute Angebotsmischung vorliegt. Der Vergleich einzelner einwohnerbezogener Verkaufsflächenausstattungsgrade zu Kommunen ähnlicher Struktur bzw. Größenordnung verdeutlicht darüber hinaus, dass keine quantitativen Angebotsdefizite in der Gemeinde Ascheberg vorliegen, sondern überwiegend durchschnittliche bis gute Ausstattungsgrade gegeben sind: 27

28 Tabelle 3: Verkaufsfläche ausgewählter Warengruppen pro Einwohner im Vergleich zu anderen Kommunen Warengruppe Ascheberg ( EW) Sendenhorst ( EW) Nordkirchen ( EW) Nottuln ( EW) Nahrungs- und Genussmittel 0,43 0,45 0,38 0,30 Gesundheits- und Körperpflegeartikel 0,06 0,07 0,05 0,05 Papierwaren / Bücher / Schreibwaren 0,03 0,02 0,01 0,03 Bekleidung / Wäsche 0,10 0,11 0,03 0,07 Schuhe / Lederwaren 0,02 0,02 0,03 0,05 GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel 0,05 0,05 0,03 0,06 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 0,02 < 0,01 0,01 0,02 Sportartikel / Fahrräder / Camping 0,05 0,02 < 0,01 0,01 Möbel / Einrichtungsbedarf 0,03 0,05 0,04 0,29 Unterhaltungselektronik / IT / TK / Foto 0,03 0,01 0,02 0,01 Bau- und Gartenmarktsortimente 0,18 0,26 0,25 0,25 Gesamt* 1,05 1,15 0,97 1,2 Quelle: Eigene Erhebungen in Jahren Ein vergleichsweise geringer Ausstattungsgrad ergibt sich in der Warengruppe Möbel / Einrichtungsbedarf, welcher jedoch auf das Fehlen eines regional bedeutsamen, besonders flächenintensiven Anbieters in dieser Warengruppe zurückzuführen ist, und vor dem Hintergrund der Grundversorgungsfunktion der Gemeinde lässt sich nicht auf ein relevantes Angebotsdefizit und entsprechenden Handlungsbedarf schließen Großflächiger Einzelhandel Zum Zeitpunkt der Erhebung gibt es in Ascheberg 4 großflächige Einzelhandelsbetriebe 6 mit einer Verkaufsfläche von ca m². Obwohl diese Betriebe nur knapp 4 % aller Anbieter repräsentieren, vereinen sie rund 26 % der Gesamtverkaufsfläche. Der sortimentspezifische Schwerpunkt liegt in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Baumarkt. Die beiden größten Betriebe sind die Lebensmitteldiscounter Aldi in den Ortsteilen Ascheberg und Herbern mit jeweils rund m² Verkaufsfläche. 6 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgt nach 11 (3) Bau NVO ab einer Verkaufsfläche von etwa 800 m²; dies entspricht einer Bruttogeschossfläche von rund m². (Vgl. dazu auch: Bundesverwaltungsgericht Leipzig, Pressemitteilung: Entscheidung zum großflächigen Einzelhandel. Demnach ist ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet (Urteile vom : BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05) 28

29 Dem allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel folgend, wird auch in Ascheberg die Einzelhandelslandschaft insbesondere aber auch im Lebensmittelbereich durch großflächige Betriebsformen bestimmt. Grundsätzlich sind Betriebe dieser Art wichtig für eine attraktive und umfassende Branchen- und Betriebsformenmischung. Zu groß dimensionierte und / oder peripher in nicht integrierten Lagen angesiedelte Betriebe können jedoch negative städtebauliche Auswirkungen auf die Zentren bzw. deren Entwicklungsperspektiven haben. Dabei ist es sehr erfreulich, dass die bisherige Planungspraxis der Gemeinde Ascheberg dazu beigetragen hat, dass sich entsprechende Betriebe, wie der Lebensmittelvollsortimenter K+K, der sich zwar in einer Größenordnung unterhalb heutiger Marktzutrittsgrößen bewegt (rund 700 m² Verkaufsfläche ) in zentraler Lage im Ortskern befindet sowie der Vollsortimenter Edeka im Ortsteil Herbern (ca. 920 m² Verkaufsfläche) im dortigen zentralen Bereich zu finden ist. Daneben wurden auch weitere Lebensmittelanbieter (Rewe, 660 m² Verkaufsfläche und die beiden Aldi Märkte mit jeweils rund m² Verkaufsfläche ) in integrierter Lage angesiedelt Die Grundversorgungssituation Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Versorgungsstruktur, aber auch im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge nimmt die Grundversorgung und dabei vorrangig die Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln ein. Unter Nahversorgung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden. Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs gehören die Hauptbranchen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Papier/ Bücher/ Schreibwaren/ Zeitungen/ Zeitschriften sowie (Schnitt-)Blumen. Ergänzt werden diese Hauptbranchen häufig durch eher kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die wohnungsnahe Grundversorgung bezeichnet werden: 29

30 Tabelle 4: Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung Mindestausstattung Zusatzausstattung Quelle: Eigene Zusammenstellung Nahrungs- und Genussmittel Brot und Backwaren Fleisch und Wurstwaren Getränke Drogerie- und Körperpflegeartikel Post, Bank Ärzte, Friseur Apothekerwaren Spirituosen, Tabakwaren Zeitungen/Zeitschriften Bücher/Schreibwaren (Schnitt-)Blumen Café, Gaststätte Reinigung, Reisebüro In der Praxis wird als Indikator zur Bewertung der Nahversorgungssituation einer Kommune insbesondere die Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel herangezogen. Neben einer rein quantitativen Betrachtung sind zur Beurteilung der Grundversorgungsstruktur vor allem auch räumliche (Erreichbarkeit) und strukturelle Aspekte (Betriebsformenmix) unerlässlich. Eine rein quantitative Einordnung geschieht über die Betrachtung der Ausstattung an Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner (vgl. dazu Tabelle 5). Über alle Ortsteile betrachtet ergibt sich für die Gemeinde Ascheberg aufgrund der ermittelten Verkaufsfläche für die Warengruppe Lebensmittel ein Wert von 0,43 m² / Einwohner. Dieser liegt deutlich über dem bundesdurchschnittlichen Wert von etwa 0,35 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner und weist somit, in einer ersten, gesamtgemeindlichen Einschätzung, auf eine gute quantitative Ausstattung der Gemeinde hin. Tabelle 5: Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner Ortsteil Einwohner* Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche Lebensmittel in m² Verkaufsfläche Lebensmittel in m² / Einwohner Ascheberg ,44 Herbern ,48 Davensberg ,23 Gesamt ,43 Quelle: Eigene Berechnung; * Quelle Einwohnerzahlen: Gemeinde Ascheberg Stand: 12/07 Der rechnerische Ausstattungsquotient (Lebensmittel) für den Ortsteil Ascheberg in Höhe von 0,44 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner ist sowohl auf gemeindlichem als auch bundesdurchschnittlichem Niveau als überdurchschnittlich einzustufen, spiegelt aber insbe- 30

31 sondere auch die Versorgungsfunktion der hier ansässigen Betriebe für das Ascheberger Gemeindegebiet wider. Für Ascheberg übernimmt somit das Warenangebot im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine hervorzuhebende Magnetfunktion für den Ortskern. Der rechnerische Ausstattungsquotient in Herbern bildet den höchsten innerhalb der Gemeinde. Mit 0,48 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner fallen hier insbesondere die beiden großflächigen Anbieter Aldi und Edeka ins Gewicht, die für eine ausgewogene und sehe gute Angebotssituation für die rund Einwohner sorgen. Eine deutlich unterdurchschnittliche Lebensmittelverkaufsflächenausstattung ergibt sich für den kleinsten der drei Ortsteile Davensberg. Hier befindet sich ein kleiner Supermarkt (Edeka Elbers) mit rund 420 m² Verkaufsfläche sowie ein Bäcker. Die Versorgungssituation ist mit den vorhandenen Anbietern dennoch als überaus positiv und erhaltenswert zu werten. Ergänzend zur rein quantitativen Betrachtung wurde eine räumliche Bewertung der prägenden Lebensmitteleinzelhandelsstandorte vorgenommen. Dabei wird die fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 600 bis m als maximal akzeptierte Distanz einer kritischen Zeit-Weg-Schwelle für Fußgängerdistanzen 7 herausgestellt. Dieser Radius ist allgemein anerkannt als anzusetzende Entfernung zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten. Aufgrund der wachsenden Distanzempfindlichkeit von Nahversorgungseinrichtungen wird hier die der kürzere Radius von 600 Metern angenommen. In Karte 4 wurden die strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Ascheberger Gemeindegebiet mit einem Luftlinienradius von 600 m dargestellt. Es zeigt sich, dass für einen Großteil der Siedlungsbereiche eine gute Abdeckung erreicht wird. In jenen Gemeindeteilen, insbesondere im Kernort Ascheberg, mit guter bzw. überdurchschnittlicher Verkaufsflächenausstattung, überlappen sich Radien z.t. auch mehrfach. 31

32 Karte 4: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte Quelle: Unternehmenserhebung Ascheberg, Februar 2008; eigene Berechnung Die Darstellung verdeutlicht, dass zentrale Siedlungsbereiches in allen drei Ortsteilen durch die Radien abgedeckt werden. Lediglich Siedlungsrandbereiche weisen unter dem Gesichtspunkt der fußläufigen Erreichbarkeit von Lebensmittelmärkten Defizite auf. Die östlichen Wohngebiete Herberns sind nicht durch die Versorgungsradien der beiden großflächigen Anbieter abgedeckt. Hier ist eine lückenlose Versorgung jedoch auch insbesondere aus betriebswirtschaftlicher Sicht der Betreiber unrealistisch, da der Ortsteil mit Einwohnern in etwa die Größenordnung an Mantelbevölkerung aufweist, auf die ein moderner, großflächiger Anbieter aus betriebswirtschaftlicher Sicht angewiesen ist. Mit den in Herbern existierenden großflächigen Lebensmittelbetrieben in sich ergänzenden Betriebsformen ist die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Bereich Nahrungs- und Genussmittel bereits gebunden. Insgesamt ergibt sich für die räumliche Versorgung der Ascheberger Bevölkerung ein zufriedenstellendes Bild, welches der Gemeinde eine gute Nahversorgungssituation bescheinigt. 5.2 Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels in Ascheberg Die konkrete räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe auf das Ascheberger Gemeindegebiet ist insbesondere mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung von großer Bedeutung. In einem ersten Schritt wird dabei die Verteilung des Einzelhandelsangebotes auf die einzelnen Standortbereiche sowie die Lage der Betriebe in 32

33 Bezug auf ihre städtebauliche und siedlungsräumliche Integration betrachtet. Im Anschluss wird diese Analyse detaillierter für einzelne funktional zusammenhängende Standortbereiche, insbesondere den Ortskern und das Nahversorgungszentrum Herbern, vorgenommen Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Ascheberg nach Lagekriterien Tabelle 6 verdeutlicht die räumliche Verteilung der Verkaufsflächen der einzelnen Hauptwarengruppen in Ascheberg nach Lagen, differenziert nach den Lagen des Ortskerns (Zentrum Ascheberg), des Nahversorgungszentrums Herbern (Zentrum Herbern), integrierter Lage und nicht-integrierter Lage. Zum Zeitpunkt der Erhebung stellt sich die Verteilung der Verkaufsfläche auf die einzelnen Lagen wie folgt dar: Mit einem Verkaufsflächenanteil von 50 % und rund m² Verkaufsfläche nehmen die städtebaulich integrierten Lagen im Ascheberger Gemeindegebiet eine bedeutende Rolle ein. Ein Verkaufsflächenanteil von ca. 21 % (ca m² VK) entfällt auf das Zentrum Ascheberg. Insbesondere im mittelfristigen Bedarf, wozu die üblicherweise zentrenprägenden Warengruppen gehören, ergeben sich erfreulich hohe Anteile am Gesamtbestand, so dass insgesamt von einem im Vergleich zu Kommunen ähnlicher Größenordnung gut aufgestellten Zentrum ausgegangen werden kann. Auf das Nahversorgungszentrum Herbern entfällt mit 14 % bzw m² erwartungsgemäß ein vergleichsweise geringer Anteil der Gesamtverkaufsfläche im gesamten Gemeindegebiet, der dennoch für ein Nebenzentrum positiv zu werten ist. Ein Indiz für die bisherige gute Steuerungspraxis der Gemeinde Ascheberg ist der entsprechend geringe Anteil von 15 % an der gesamten Verkaufsfläche, der auf städtebaulich nicht integrierte Lagen entfällt. 33

34 Tabelle 6: Verkaufsflächen in Ascheberg nach Hauptwarengruppen und Lagen Warengruppe Zentrum Ascheberg Zentrum Herbern Sonstige integrierte Lage Nicht integrierte Lage gesamt in m² in % an gesamt in m² in % an gesamt in m² in % an gesamt in m² in % an gesamt in m² Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoologischer Bedarf Gesundheits- und Körperpflegeartikel PBS / Zeitungen / Zeitschriften < Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby- u. Bastelartikel / Musikinstrumente < Sportartikel / Fahrräder / Camping Überwiegend mittelfristiger Bedarf Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation < Medizinische und orthopädische Artikel < Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Überwiegend langfristiger Bedarf Sonstiges Gesamt * Quelle: Einzelhandelserhebung Ascheberg Januar 2008; * Rundungsfehler 34

35 5.2.2 Städtebauliche Rahmenbedingungen Im Folgenden werden die für Ascheberg bedeutenden Einzelhandelsstandortbereiche detailliert betrachtet. Dabei dient die städtebauliche Analyse der relevanten Einzelhandelsstandorte unter anderem auch als Grundlage für die im Rahmen des Konzeptes vorzunehmende räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches, der im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO und 24 a LEPro NRW als schützenswerter Bereich beschrieben und definiert wird. Aktuell existieren zwei räumlich-funktionale Einzelhandelsschwerpunkte in Ascheberg. Der Ortskern Ascheberg wird ergänzt durch ein Nahversorgungszentrum in Herbern. Dabei ist durch die unterschiedlichen Verkaufsflächenschwerpunkte der beiden Zentren eine Hierarchie abzulesen. Während das Achberger Zentrum einen Einzelhandelsschwerpunkt für die gesamte Gemeinde darstellt, sorgen die Herberner Betriebe für die Versorgung der dort ansässigen Bevölkerung schwerpunktmäßig in den kurzfristigen Warengruppen. Im deutlich kleineren Ortsteil Davensberg kristallisiert sich kein Zentrum im Sinne der Abgrenzungskriterien (vgl. hierzu Kapitel 8.5.1) heraus. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund 35

36 Karte 5: Einzelhandelsschwerpunkte im Ascheberger Gemeindegebiet Davensberg Zentrum Ascheberg VK m², davon VK LM 790 m² Schwerpunkt: Bekleidung, Nahrungs- und Genussmittel und Gesundheits- und Körperpflegeartikel Ascheberg Zentrum Herbern VK m², davon VK LM 890 m² Schwerpunkt: Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel und Bekleidung Herbern Quelle: Eigene Darstellung 5.3 Angebotssituation im Zentrum Ascheberg Das Zentrum von Ascheberg weist mit 21 % rund m² der gesamten Verkaufsfläche der Gemeinde auf und ist damit im Vergleich zu Städten ähnlicher Größenordnung gut aufgestellt. Die Verteilung auf die einzelnen Warengruppen stellt sich wie folgt dar: 36

37 Abbildung 4: Angebotssituation im Zentrum Ascheberg Warengruppe Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Ge- samtverkaufsflä- che in % Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoologischer Bedarf Gesundheits- und Körperpflegeartikel Papier, Bücher, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby- u. Bastelartikel / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping - - Überwiegend mittelfristiger Bedarf Wohneinrichtungsbedarf Möbel 20 9 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Überwiegend langfristiger Bedarf Sonstiges Gesamt Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Januar 2008 Waren der kurzfristigen Bedarfsstufe stellen knapp die Hälfte des Angebotes, ein charakteristisches Merkmal von Geschäftszentren dieser Größenordnung. Damit besteht die Hauptaufgabe des Zentrums von Ascheberg vor allem in der Grundversorgung der Bevölkerung der Gemeinde. Darüber hinaus ist ein hoher Anteil an Waren der mittelfristigen Bedarfsstufe zu verzeichnen. Dabei ist das Angebot in den zentrenprägenden Warengruppen Bekleidung und Schuhe besonders positiv zu bewerten. Insgesamt besteht ein gutes Gesamtangebot im Zentrum und ein ausgewogener Mix aus Filialisten und inhabergeführten Geschäften. Das Geschäftszentrum erstreckt sich im Zentrum des Hauptortes entlang der Sandstraße. Die Lüdinghauser Straße bildet den nördlichen Endpunkt, südlich der Himmelstraße läuft der Geschäftsbesatz aus. Rund um den Lambertus-Kirchplatz befinden sich vereinzelt weitere Betriebe. 37

38 Karte 6: Lage und Ausdehnung des Ascheberger Zentrums Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Januar 2008 Abschnittsweise besteht ein dichter Geschäftsbesatz, der jedoch keine zusammenhängenden Lauflagen ergibt, wie sie in größeren Innenstädten zu finden sind. Auffällig sind die gut integrierten Betriebe K+K (690 m² Verkaufsfläche) und Kik (490 m² VK), die Frequenz ins Geschäftszentrum bringen. Am Standort des Supermarktes und des discountorientierten Textiliten befinden sich auch kulturelle Einrichtungen der Gemeinde, die allerdings erst auf den zweiten Blick zu erkennen sind. Der westlich der Lüdinghauser Straße gelegene Discounter Aldi stellt eine starke Konkurrenz für den Supermarkt dar. Als Lebensmitteldiscounter ergänzt er zwar letzteren grundsätzlich, weist aber aufgrund seiner deutlich größeren Verkaufsfläche, der autokundenorientierten Lage und der größeren Anzahl von Stellplätzen gravierende Standortvorteile auf. Nordöstlich des Zentrums, bereits deutlich abgesetzt, liegen weitere Betriebe und ein Lebensmittelsupermarkt (REWE) mit 660 m² VK. An der Straße Biete befindet sich zur Zeit allerdings auch ein Leerstand in einer ähnlichen Größenordnung. 38

39 Foto 1: Blick in die Sandstraße Foto 2: großformatigere Anbieter Kik und K+K Quelle: Eigene Fotos Die Hauptlage Sandstraße ist die historische Foto 3: Lambertus-Kirchplatz Ortsdurchfahrt und weist sowohl historische Bausubstanz als auch neuzeitlichere Einfügungen auf. Sie ist verkehrsberuhigt ausgebaut und im Zentrum einheitlich in ihrem Erscheinungsbild. Der eher schmale Querschnitt beherbergt kleinere Verweilsituationen und Plätze und ergibt ein gepflegtes und insgesamt angemessenes Erscheinungsbild. Viele Betriebe liegen nicht im räumlichen Zusammenhang mit den zentralen Abschnitten, teilweise sind die gewerblichen Nutzungen auch in die Blocktiefen hinein verortet. Insgesamt kommt aufgrund des nicht durchgängigen Einzelhandelsbesatzes keine typische Geschäftsatmo- Quelle: Eigenes Foto sphäre auf. Prägend und identitätsstiftend wirkt vor allem der Lambertus-Kirchplatz, der mit seiner wertvollen historischen Bausubstanz und dem alten Baumbestand die Ortsmitte markiert. Die Qualität der Außendarstellung des Einzelhandels ist sehr uneinheitlich. Häufig findet sich ein Nebeneinander von Einzelhandel und unattraktiven Situationen wie Einfahrten und Hinterhöfen. 39

40 5.4 Angebotssituation im Zentrum von Herbern Das Zentrum von Herbern weist einen geringeren Einzelhandelsbesatz auf. Mit rund m² Verkaufsfläche entfallen auf das Zentrum ca. 14 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Abbildung 5: Angebotssituation im Zentrum Herbern Warengruppe Verkaufsfläche in m²* Anteil an der Ge- samtverkaufsflä- che in % Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoologischer Bedarf Gesundheits- und Körperpflegeartikel Papier, Bücher, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby- u. Bastelartikel / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Überwiegend mittelfristiger Bedarf Wohneinrichtungsbedarf Möbel - - Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation < 10 - Medizinische und orthopädische Artikel < 10 - Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Überwiegend langfristiger Bedarf Sonstiges Gesamt Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Januar 2008 Das Warenangebot ist schwerpunktmäßig in der kurzfristigen Bedarfsstufe zu finden und hier insbesondere im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Dieses wird in dem südlich des gewachsenen Zentrums gelegenen Supermarkt (Edeka, 920 m² Verkaufsfläche) vorgehalten. Ergänzend hierzu weist der Ortsteil ein entsprechend der Größenordnung geringes Angebot in den mittelund langfristigen Warengruppen auf. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund 40

41 Karte 7: Lage und Ausdehnung des Herberner Zentrums Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Januar 2008 Foto 4: Blick in die Südstraße Das historisch gewachsene Zentrum von Herbern erstreckt sich bandartig entlang der Südstraße, wobei die hier vorhandenen Einzelhandelsbetriebe keine kompakte Struktur bilden, sondern in loser Anordnung aufzufinden sind. Dem flächenmäßig kleinen Zentrum fehlt somit ein durchgängiger Geschäftsbesatz. Die Benediktus-Kirche markiert als städtebauliches Wahrzeichen Herberns die Ortsmitte. Quelle: Eigenes Foto Davensberg In Davensberg ist lediglich ein rudimentäres Grundversorgungsangebot vorhanden. Der vorhandene Edeka-Supermarkt weist eine Verkaufsfläche von 420 m² auf. 41

42 Karte 8: Einzelstandorte im Ortsteil Davensberg Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Januar Weitere solitäre Einzelhandelsstandorte Neben den beschriebenen zentralen Bereichen Ortskern Ascheberg und Nahversorgungszentrum Herbern existieren im Ascheberger Gemeindegebiet weitere solitäre (strukturprägende) Einzelhandelsstandorte. Dabei handelt es sich auf der einen Seite um Standorte mit einem grundversorgungsrelevanten Einzelhandelsangebot. Dazu zählen die beiden Lebensmitteldiscounter Aldi in städtebaulich integrierter Lage in den Ortsteilen Ascheberg und Herbern sowie der Supermarkt Rewe nordöstlich des Ascheberger Zentrums. Darüber hinaus gibt es in den Warengruppen Getränke vertreten durch die Betriebe Josef Hölscher GmbH und Getränke Welt, sowie Bau- und Gartenmarktsortimente vertreten durch die Betriebe Baustoff-Woschick, Raiffeisenmarkt und Firma Joachim Schmidt, im Gemeindegebiet Anbieter an Einzelstandorten, die mit ihrem Warenangebot die beiden Zentren ergänzen. 5.5 Fazit Angebotsanalyse Zusammenfassend lassen sich im Hinblick auf die gesamtgemeindliche Einzelhandelsstruktur folgende Aspekte festhalten: Die Gesamtverkaufsfläche in Ascheberg beträgt zum Zeitpunkt der Erhebung (Januar 42