Untersuchung zur Einzelhandelsversorgung im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg

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1 Untersuchung zur Einzelhandelsversorgung im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg - Endbericht Auftragnehmer

2 Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Hörder Hafenstraße 11 Beiertheimer Allee 22 Markt Dortmund Karlsruhe Leipzig fon fon fon fax fax fax info@stadt-handel.de Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Dipl.-Geogr. Steffen Böttger Dr. Fabian Schubert Leipzig, Dezember 2014 Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

3 Inhalt Inhalt i 1 Einführung und Ergebnisübersicht 1 2 Rechtliche Rahmenvorgaben Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien Darstellung zentraler Versorgungsbereiche in Regionalen Einzelhandelskonzepten Landesplanerische und regionalplanerische Regelungen Überblick über die bestehenden kommunalen Einzelhandelskonzepte im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg 15 3 Methodik 17 4 Markt- und Standortanalyse Trends im Einzelhandel Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Nachfrageanalyse Kaufkraftniveau, Kaufkraftpotential Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich Angebotsanalyse Mittelzentraler Funktionsraum Altenburg Stadt Altenburg Lucka, Meuselwitz Nahversorgungsstrukturen Versorgungskriterien der Nahversorgung Zwischenfazit 47 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen Methodik und Berechnung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen im MZF Altenburg Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für den MZF Altenburg 62 i

4 5.3 Die zentralen Versorgungsbereiche des MZF Altenburg Zentrumskonzept: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Altenburg Entwicklungsziele und Empfehlungen für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Altenburg Weitere zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Altenburg Zentraler Versorgungsbereich Meuselwitz Das Nahversorgungskonzept Konzept für die ergänzenden Standorte Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Standorten Empfehlungen zum Standortbereich Leipziger Straße Empfehlungen für die Standortagglomerationen Lödla, Nobitz, Windischleuba Zusammenfassende Bewertung Sortimentsliste für den MZF Altenburg Ansiedlungsleitsätze für den MZF Altenburg Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze Ansiedlungsleitsätze Planungsrechtliche Steuerungs- und Festsetzungsempfehlungen Handlungsstrategien und -optionen zum künftigen Umgang mit den Fachmarktagglomerationen der Kommunen Lödla, Nobitz und Windischleuba Szenario: Freies Spiel der Kräfte Szenario: Implementierung eines interkommunalen Abstimmungsprozederes (im Sinne eines Regionalen Konsens unter der Ableitung von Aufgreifschwellen unterhalb der Großflächigkeit) Herausforderung: Sensitivität der Bestandsstrukturen im Altenburger Innenstadtzentrum Herausforderung: Hierarchische Abstufungen zwischen den Akteursgruppen Szenario: (Wieder-)Herstellung der Plankonkordanz durch Rücknahme von nicht ausgeübtem Baurechten mittels eines Zielanpassungsverfahrens Szenario: Regionales Einzelhandelskonzept für den MZF Altenburg Ausweisung der Fachmarktagglomerationen der Kommunen Lödla, Nobitz und Windischleuba als Sonderstandorte für den (großflächigen) nicht zentrenrelevanten Einzelhandel 145 ii

5 6.4.2 Feindifferenzierung der Sortimentsliste Konzeptionelle Etablierung eines dynamischen Bestandsschutzes Schlusswort 149 Literatur- und Quellenverzeichnis I Abbildungsverzeichnis III Tabellenverzeichnis VI Glossar VII iii

6 Abkürzungsverzeichnis Abb.... Abbildung Abs.... Absatz B... Bundesstraße BAB... Bundesautobahn BauGB... Baugesetzbuch BauNVO... Baunutzungsverordnung BID... Business Improvement District Bsp.... Beispiel BVerwG... Bundesverwaltungsgericht bzw.... beziehungsweise d. h.... dass heißt Drog.... Drogeriewaren EAG Bau... Europarechtsanpassungsgesetz Bau ehem.... ehemals EHK... Einzelhandelskonzept einschl.... einschließlich etc.... et cetera e. V.... eingetragener Verein EW... Einwohner f.... folgende ff..... fortfolgende FNP... Flächennutzungsplan FOC... Factory-Outlet-Center gem..... gemäß ggf.... gegebenenfalls GPK... Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik ha... Hektar i. A.... im Auftrag i. d. R.... in der Regel i. e. S.... im engeren Sinne i. H. v.... in Höhe von inkl.... inklusive insb.... insbesondere ISG... Immobilien- und Standortgemeinschaft iv

7 i. S. v.... im Sinne von i. V. m.... in Verbindung mit IZ... Innenstadtzentrum Kap.... Kapitel Kfz... Kraftfahrzeug Km... Kilometer LEP... Landesentwicklungsprogramm Thüringen m... Meter m²... Quadratmeter max.... maximal mind.... mindestens Mio.... Millionen MIV... motorisierter Individualverkehr Mrd.... Milliarden MZF... Mittelzentraler Funktionsraum nil... städtebaulich nicht integrierte Lage Nr.... Nummer NuG... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NVZ... Nahversorgungszentrum ÖPNV... öffentlicher Personennahverkehr OVG... Oberverwaltungsgericht o. g..... oben genannt PBS... Warengruppe Papier/Bürobedarf/Schreibwaren Pkw... Personenkraftwagen rd.... rund S.... Satz SB (SB-Warenhaus)... Selbstbedienung sil... sonstige städtebaulich integrierte Lage sog.... sogenannt SPNV... Schienenpersonennahverkehr s. u.... siehe unten Tab.... Tabelle u. a.... unter anderem u. ä.... und ähnliches usw.... und so weiter u. U.... unter Umständen v

8 v. a.... vor allem VerfGH... Verfassungsgerichtshof VGH... Verwaltungsgerichtshof vgl.... vergleiche VKF... Verkaufsfläche WZ... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes ZVB... zentraler Versorgungsbereich z. B.... zum Beispiel z. T.... zum Teil z. Z.... zurzeit vi

9 1 Einführung und Ergebnisübersicht Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandel im Mittelzentralen Funktionsraum (MZF) Altenburg zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Mit der Verabschiedung des Landesentwicklungsprogramms Thüringen 2025 wurden landesweit Mittelzentrale Funktionsräume ausgewiesen. Diese überörtlichen Funktionseinheiten orientieren sich an der für Thüringen typischen, durch eine hohen Zahl an Mittelzentren geprägten Zentrale-Orte Struktur und sind darauf ausgerichtet den zwischen den Gemeinden (insbesondere Mittelzentren und den umliegenden Grundzentren) bestehenden Verflechtungs- und Kooperationsbeziehungen einen neuen Rahmen zu geben. Als Gemeindegrenzen übergreifende Verantwortungsgemeinschaft sollen die Mittelzentralen Funktionsräume künftig der Sicherung der Daseinsvorsorge dienen sowie als Impulsgeber und Anker für die die Mittelzentren umgebenden Gemeinden fungieren 1. Darüber hinaus stellen die Mittelzentralen Funktionsräume den räumlichen Maßstab dar, anhand welchem die bei Einzelhandelsgroßprojekten nach dem Kongruenzgebot erforderlichen Abwägungen erfolgen. Vor diesem Hintergrund wurde von dem Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr eine Untersuchung der Einzelhandelsstrukturen des Mittelzentralen Funktionsraums Altenburg, welcher durch mehrere großflächige Einzelhandelsansiedlungen in städtebaulich nicht integrierter Lage gekennzeichnet ist, in Auftrag gegeben. Ein Schwerpunkt liegt hierbei im Bereich der Kommunen Altenburg, Lödla, Nobitz und Windischleuba. Mit der vorliegenden Einzelhandelsuntersuchung erhalten das Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr bzw. die Gemeinden des Mittelzentralen Funktionsraums Altenburg umfangreiche Entscheidungshilfen und Umsetzungsinstrumente, insbesondere vertiefende Empfehlungen und Argumente für eine an den Zielen der Landesentwicklungsplanung orientierten Einzelhandelsentwicklung, die gleichzeitig auch 1 vgl. TMBLV 2014a, S. 31f. 1. Einführung und Ergebnisübersicht 1

10 Entwicklungen von Gemeinden erlaubt, die keine zentralen Orte höherer Stufe sind, standortbezogene Weiterentwicklungsoptionen für die Gemeinden Lödla, Nobitz und Windischleuba vor dem Hintergrund verschiedener Szenarien, Verfahrensvorschläge in Bezug auf die Durchführung eines möglichen Zielanpassungsverfahrens bzw. die Ermittlung des konkreten Anpassungsbedarfs der B- Pläne in den Sondergebieten der Gemeinden Lödla, Nobitz und Windischleuba, Handlungsstrategien als Grundlage zur Anregung weiterer interkommunaler Kooperationen. Im Einzelnen wird in der Untersuchung zunächst der aktuelle Zustand der Einzelhandelsstrukturen des Mittelzentralen Funktionsraums Altenburg für alle Warengruppen beschrieben und bewertet, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf den Sondergebieten der Gemeinden Lödla, Nobitz und Windischleuba liegt. Die Analyse legt Standortstärken, aber auch Handlungsbedarfe zur Einzelhandelsstruktur offen. Auf Basis der Strukturanalysen werden darüber hinaus in der vorliegenden Untersuchung zur Sicherung und Fortentwicklung der Einzelhandelsstandorte im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg folgende Aspekte hergeleitet: eine Ermittlung der konkreten Beeinträchtigung der Altenburger Innenstadt auf Basis des aktuellen Flächenbestands unter besonderer Berücksichtigung der in den Sondergebieten der Gemeinden Lödla, Nobitz und Windischleuba vorhandenen Verkaufsflächen mit innenstadtrelevanten Sortimenten, Herleitung des künftigen Verkaufsflächenbedarfs im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg auf Basis der ermittelten Ausgangslage, aktueller Einzelhandelstrends, der Bevölkerungsentwicklung und der Kaufkraftprognose. Wesentliches Ergebnis dieser Einzelhandelsuntersuchung sind nicht zuletzt die Vorschläge für eine (frühzeitige) interkommunale Abstimmung, die insbesondere vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und rechtssichere bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten und die durch die Definition von Aufgreifschwellen zu einer vereinfachten akteursübergreifenden Abstimmung zukünftiger Einzelhandelsansiedlungen beitragen sollen. Darüber hinaus skizziert die vorliegende Einzelhandelsuntersuchung modellhaft, wie innerhalb von Mittelzentralen Funktionsräumen (neu im LEP 2025 Thüringen) die Einzelhandelsversorgung in einem regionalen Konsens gestaltet werden kann. Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige Entwicklung des Mittelzentralen Funktionsraums Altenburg wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen zwischen dem erstellenden Planungs- und Gutachterbüro und dem Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr abgestimmt. Auf diese Weise wurde im Erarbeitungsprozess sichergestellt, 2 1. Einführung und Ergebnisübersicht

11 dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen. Darüber hinaus wurden in bilateralen Abstimmungsterminen mit dem Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr mögliche Rückkoppelungen zwischen dem vorliegenden Gutachten und dem Regionalplan bzw. dem Landesentwicklungsprogramm erörtert. Die Einzelhandelsuntersuchung soll als externer, neutraler Fachbeitrag eine strategische Basis für die künftige Steuerung des Einzelhandels, insbesondere die Beurteilung großflächiger Einzelhandelsvorhaben, im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg und eine Grundlage weiterer interkommunaler Kooperationsbemühungen bilden. In diesem Zusammenhang empfiehlt sich ferner eine offene Diskussion der Ergebnisse mit den betroffenen Kommunen des Mittelzentralen Funktionsraumes sowie eine Umsetzung bzw. Konkretisierung der formulierten Handlungsempfehlungen auf kommunaler Ebene. Sämtliche Aussagen der vorliegenden Einzelhandelsuntersuchung des Mittelzentralen Funktionsraums Altenburg sind als Empfehlungen zu verstehen, die aus den Analyseergebnissen abgeleitet und lediglich zwischen dem Thüringer Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr sowie dem Planungs- und Gutachterbüro Stadt + Handel abgestimmt wurden. Um den empfehlenden Charakter aufzulösen und zu konkreten konzeptionellen Zielstellungen zu gelangen, ist eine vertiefende akteursübergreifende und interkommunale Abstimmung von Nöten. Dabei können die in diesem Konzept formulierten Empfehlungen als Grundlage beispielsweise zur Aufstellung eines (regionalen) Einzelhandelskonzepts fungieren. Die vorliegende Untersuchung der Einzelhandelsversorgung im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg weist zwar in ihrem generellen Aufbau in Teilen Übereinstimmungen mit einem regionalen Einzelhandelskonzept (REHK) auf, jedoch ist diese aufgrund der noch nicht erfolgten Einbeziehung der lokalen Akteure formell nicht als solches zu werten. 1. Einführung und Ergebnisübersicht 3

12 2 Rechtliche Rahmenvorgaben Nach einführenden Hinweisen zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelskonzepten bzw. von Bauleitplänen zur gezielten Steuerung von Einzelhandelsvorhaben werden die Abgrenzung und der Schutz der sog. zentralen Versorgungsbereiche vertieft erörtert. Auch die darauf zielende Sortimentsliste sowie ergänzende landes- und regionalplanerische Vorgaben werden nachfolgend skizziert. 2.1 Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts Infolge des Maßstabssprungs, den Neubauvorhaben insbesondere im Lebensmittelbereich in den letzten Jahrzehnten vollzogen haben, ist deutschlandweit eine Zunahme von Vorhaben zu registrieren, deren Auswirkungen über die eigenen Stadtgrenzen hinaus reichen und mit denen das interkommunale Abstimmungserfordernis sukzessive ansteigt bzw. an Komplexität gewinnt. Damit einher geht auch die Bedeutungszunahme von Regionalen Einzelhandelsuntersuchungen bzw. Einzelhandelskonzepten, welche durch eine Vermittlung zwischen örtlichen und überörtlichen Interessen prinzipiell geeignet sind, die häufig nicht vollumfänglich zufriedenstellenden Abstimmungsprozesse zu ergänzen und stattdessen zu einer für alle relevanten regionalen Akteure transparenten sowie konsensualen Einzelhandelssteuerung insbesondere großflächiger Vorhaben führen. Die im Rahmen dieser Einzelhandelsuntersuchung für den Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg getroffenen Handlungsempfehlungen sind vor allem auf die in dem kürzlich verabschiedeten Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 festgelegten Grundsätze der Sicherung der Daseinsvorsorge und der Ansiedlung, Erweiterung und wesentlichen Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ausgerichtet, bei welchen die Mittelzentralen Funktionsräume als neuer Maßstab dienen sollen (G und G 2.6.2). Regionale Einzelhandelsuntersuchungen bzw. Einzelhandelskonzepte stellen im Land Thüringen bislang ein freiwilliges Instrument der Einzelhandelssteuerung dar. Als der Regionalentwicklung dienende, interkommunal abgestimmte Planungs- und Handlungskonzepte werden die Entwicklung und Umsetzung von Regionalen Einzelhandelskonzepten jedoch durch den Freistaat Thüringen unterstützt 2.Um die Regelungen rechtlich verbindlich zu gestalten, ist entweder eine Überführung in den fortzuschreibenden Regionalplan. 3 oder eine kommunale Selbstbindung durch entsprechende Ratsbeschlüsse in den beteiligten Kommunen erforderlich. Bei letzterer Option zu aber zu berücksichtigen, dass die getroffenen Vereinbarungen nur den Stellenwert einer interkommunalen Vereinbarung erreichen und erst bei einer Umsetzung durch die formelle Bauleitplanung Rechtsverbindlichkeit erlangen 4. 2 Vgl. TMBLV 2014a, S Beispielsweise als Ziele der Raumordnung innerhalb des Regionalplans, welche von jeder Kommune in der Region ohne eigenes Abwägen berücksichtigt werden müssen. 4 Vgl.: Konze, Osterhage Rechtliche Rahmenvorgaben

13 Das sowohl auf kommunaler als auch auf regionaler Ebene übergeordnete Ziel ist dabei die nachhaltige Sicherung, Stärkung und Optimierung der einzelhandelsbezogenen Versorgungsstrukturen, beispielsweise durch die Vermeidung von Funktionsverlusten in zentralen Versorgungsbereichen. Im Sinne einer dem Leitbild der europäischen Stadt folgenden Zielstellung stehen dabei - unabhängig von der Betrachtungsebene - insbesondere die gewachsenen Innenstädte und Ortszentren im Fokus. Somit gilt es auf regionaler Ebene unter Berücksichtigung raumordnerischer Belange Spielregeln im Sinne einheitlicher Kriterien zu definieren, welche letztlich durch die für die Umsetzung in erster Linie verantwortlichen Kommunen eingehalten und umgesetzt werden. Die direkte räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt allein den Kommunen, welche durch das Bau- und Planungsrecht mit Befugnissen ausgestattet sind, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Demnach werden auf Grund der kommunalen Planungshoheit alle Vorschläge der regionalen Einzelhandelsentwicklung bzw. -steuerung keine Wirkung entfalten können, wenn die Kommunen ihre planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten nicht im Sinne einer regionalen Kooperation nutzen. Diese bietet neben der Option zur Einrichtung eines weitestgehend einheitlichen Systems planungsrechtlicher Festsetzungen in Bebauungsplänen auch die Möglichkeit vergleichbare Wettbewerbspositionen der einzelnen Kommunen gegenüber potenziellen Investoren zu schaffen. Darüber hinaus ergeben sich aufgrund der transparenten Rahmenbedingungen Potentiale zur Entstehung einer Vertrauensbasis zwischen den einzelnen Städten und Gemeinden. Die Regionale Einzelhandelsuntersuchung bzw. das Regionale Einzelhandelskonzept fügt sich hinsichtlich seiner Bedeutung zu den (formellen und informellen) Planwerken der räumlichen Ebenen wie folgt ein: 2. Rechtliche Rahmenvorgaben 5

14 Abbildung 1: Umsetzung (einzelhandelsbezogener) Ziele der Raumordnung Räumliche Ebene Planwerke Mögliche Inhalte Landesebene Landesentwicklungsprogramm Thüringen Ziele und Grundsätze der Landesplanung Mittelzentrale Funktionsräume Regionale Ebene Regionalplan Ostthüringen Regionales Einzelhandelskonzept Ziele und Grundsätze der Regionalplanung Zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungsfunktion Abstimmung von Sortimentslisten Ansiedlungsspielregeln Nahversorgung in der Region Kommunale Ebene Kom. Städtebauliche Entwicklungskonzepte Bebauungspläne Flächennutzungspläne Zentrale Versorgungsbereiche auf kommunaler Ebene Sicherung der Nahversorgung Kommunale Sortimentsliste Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien Durch die kommunale Genehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in Nebenzentren und an Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen. Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung. Da die Steuerung im Einzelfall auch eine Untersagung oder eine Einschränkung von Vorhaben bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets raumordnerische oder städtebauliche also bodenrechtliche Aspekte stehen, zu denen insbesondere der Schutz zentraler Versorgungsbereiche (ZVB) gehört. Die Innenstädte, die städtischen Nebenzentren und Nahversorgungszentren sind als Ausprägung zentraler Versorgungsbereiche städtebaurechtliches Schutzgut im Sinne des BauGB und der BauNVO. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung werden rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus den neuerlich geänderten bundesrechtlichen Normen und vor allem aus der aktuellen Rechtsprechung ergeben. Auf kommunaler Ebene räumlich abgegrenzte zentrale Versorgungsbereiche bilden die essentielle Grundlage zur Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzung von Zielen der Einzelhandelsentwicklung Rechtliche Rahmenvorgaben

15 Entwicklungen in Planungsrecht und Rechtsprechung Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der planungsrechtlichen Normen ( 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004 in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung ( 2 Abs. 2 BauGB) sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich ergänzend verankert ( 34 Abs. 3 BauGB). Durch die Novellierung des BauGB zum wurde die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung einfacher Bebauungspläne nach 9 Abs. 2a BauGB. Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich je nach Größe und Struktur einer Kommune bei größeren Kommunen i. d. R ein hierarchisch abgestuftes kommunales System aus einem Innenstadtzentrum, aus Nebenzentren sowie Grund- bzw. Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem. Abbildung 2: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungsbereiche (modellhaft) Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014 Der Bundesgesetzgeber erläutert zu zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre Festlegung 2. Rechtliche Rahmenvorgaben 7

16 aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumordnungsplänen, aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also insbesondere Einzelhandelskonzepten), oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann 5. Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind zentrale Versorgungsbereiche i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB räumlich abgrenzbare Bereiche einer Stadt, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt 6. Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Entscheidend für die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs ist, dass der Bereich eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat und die Gesamtheit der dort vorhandenen baulichen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und auf Grund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sind, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs - sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- oder Nahversorgung - zu erfüllen 7. Die Funktionszuweisung eines zentralen Versorgungsbereichs setzt demnach eine integrierte Lage voraus. Ein isolierter Standort mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bildet keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn dieser über einen weiteren Einzugsbereich verfügt und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllt 8. Tabelle 1: Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein räumlich abgrenzbarer Bereich, der nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine zentrale Funktion für einen bestimmten Einzugsbereich übernimmt, eine integrierte Lage aufweist und durch vorhandene Einzelhandelsnutzung - häufig ergänzt durch Dienstleistung- und Gastronomieangebot - geprägt ist. Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel Vgl. Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau Bundestagsdrucksache 15/2250, S Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 AZ: 4 C Vgl. BVerwG Beschluss vom 20. November 2006 AZ: 4 B Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 AZ: 4 C Rechtliche Rahmenvorgaben

17 Grundsätzlich geht es dem Bundesgesetzgeber zufolge bei dem Schutz und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Kern darum, die Innenentwicklung und die Urbanität der Städte zu stärken und damit angesichts des demografischen Wandels und der geringeren Mobilität älterer Menschen auch die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern 9. Sind die Definition und hierarchische Struktur von zentralen Versorgungsbereichen durch die erläuterte Rechtsprechung hinreichend gegeben, fehlen allgemein gültige Kriterien für eine räumliche Abgrenzung. Insbesondere für die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen von Einzelhandelskonzepten sind diese unabdingbar, um eine transparente Vorgehensweise zu gewährleisten. In diesem Zusammenhang ist der konkrete Bezugsraum für die vom Gesetzgeber vorgesehene Schutzfunktion zu berücksichtigen. Wird im Rahmen des 34 Abs. 3 BauGB auf die faktischen (tatsächlichen) Gegebenheiten abgestellt, ist hiervon abweichend bei der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen im Rahmen eines Einzelhandelskonzepts auch der Erhalt und die Entwicklung (i. S. d. 1 Abs. 6 Nr. 4 und 11 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a sowie 11 Abs. 3 BauNVO) solcher zu betrachten. Im Rahmen der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche werden daher ausgehend von der Leitfunktion des Einzelhandels unter Berücksichtigung einer gewissen erforderlichen Nutzungsmischung und -dichte folgende Kriterien zur Festlegung für zentrale Versorgungsbereiche zugrunde gelegt: Tabelle 2: Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) Aspekte des Einzelhandels: Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte und Anordnung des Einzelhandelsbesatzes, aktuelle und/ oder zukünftig vorgesehene Versorgungsfunktion des Zentrums (räumlich und funktional). Sonstige Aspekte: Art und Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Einrichtungen (wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur etc.), städtebauliche Gestaltung und Dichte, stadthistorische Aspekte sowie Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raums, integrierte Lage innerhalb des Siedlungsgebiets, Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel Vgl. Gesetzentwurf zur BauGB-Novelle Bundestagsdrucksache 16/2496, S Rechtliche Rahmenvorgaben 9

18 Fortsetzung Tabelle 2 Sonstige Aspekte: verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz, verkehrliche Erreichbarkeit für sonstige Verkehrsträger, bedeutende Verkehrsanlagen wie etwa Busbahnhöfe und Stellplatzanlagen, ggf. Einbezug potenzieller und städtebaulich vertretbarer Entwicklungsareale auch in Abhängigkeit von der empfohlenen Funktionszuweisung. Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014 In dieser Einzelhandelsuntersuchung werden Stärken und Schwächen der Einkaufsstandorte untersucht. Zur Darstellung der Gesamtattraktivität und der auf den zentralen Versorgungsbereich wirkenden Beeinträchtigungen werden ggf. auch Leerstände von Ladenlokalen und erkennbare städtebauliche Missstände im Zentrum erfasst sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ die städtebaulich-funktionale Bewertungsgrundlage 10. Eine sinnvolle Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbereiche stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren, fußläufig erlebbaren städtebaulich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Bereichen eines Zentrums stehen und deren mögliche Entwicklung nicht mehr zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs als Ganzem beitragen würden, nicht in die zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden sollten. Aus diesem Grunde werden auch städtebauliche Barrieren näher untersucht, die eine Begrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs begründen können 11. Grundsätzlich sollte die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs parzellenscharf vorgenommen werden, um der Anforderung späterer Bauleitplanverfahren an eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit gerecht zu werden. Von einer parzellenscharfen Abgrenzung sollte in begründeten Einzelfällen abgewichen werden, etwa wenn kartografische Parzellenstrukturen nicht (mehr) mit realen Grundstücksnutzungen übereinstimmen (insofern ist neben der Parzellenstruktur auch die Baulichkeit vor Ort zugrunde zu legen), in einem Bereich homogener Grundstückszuschnitte bestimmte einzelne Grundstücke den Rahmen sprengen, also etwa gegenüber der Mehrzahl der anderen 10 Das Bundesverwaltungsgericht hat die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträglichkeitsbewertung zu Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen ist (vgl. BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom ). 11 Als städtebauliche Barrieren wirken etwa Bahnanlagen, Gewässer, stark befahrene Hauptverkehrsstraßen, Hangkanten, Höhenversätze, nicht zugängliche Areale wie etwa größere Gewerbebetriebe oder Industrieanlagen usw Rechtliche Rahmenvorgaben

19 besonders tief geschnitten sind, und daher nur in Teilen zum zentralen Versorgungsbereich hinzugefügt werden sollten, oder wenn potentielle, empfohlene Entwicklungsflächen nur angeschnitten werden. 2.3 Darstellung zentraler Versorgungsbereiche in Regionalen Einzelhandelskonzepten Im Sinne einer Rahmenplanung können zentrale Versorgungsbereiche auch in überörtlichen Regionalen Einzelhandelskonzepten (REHK) dargestellt werden. Dabei ist jedoch der empfehlender Charakter zu berücksichtigen, da eine verbindliche Festlegung lediglich auf Ebene der Kommune durch die Bauleitplanung - beispielsweise in Verbindung mit einem politisch beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzept nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB - erfolgen kann. Die konkrete Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche kann auf regionaler Ebene gegenüber der kommunalen Ebene infolge einer generalisierenden Darstellung hinausgehen, sofern das Konkretisierungserfordernis erfüllt wird. So wird den Kommunen eine unmittelbare Mitwirkung ermöglicht, zugleich bleibt jedoch das starke Instrument des Regionalplans dem Grunde nach vollumfänglich gewahrt. Auf Ebene der Region sollen u.a. mit dem Konzentrations- und Integrationsgebot raumordnerische Fehlentwicklungen vermieden werden. Hierfür ist einerseits eine hinreichende Konkretisierung notwendig, andererseits soll eine Einschränkung der kommunalen Planungshoheit nicht ohne gewichteten Grund erfolgen. Auswirkungen von Standorten im Versorgungskern dürften sich in der Regel am ehesten auf die Standortkommune selbst konzentrieren und können daher auf regionaler Ebene weiter gefasst werden. 2.4 Landesplanerische und regionalplanerische Regelungen Eine wichtige Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden trotz der kommunalen Planungshoheit die landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die kommunale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend der lokalen Gegebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind die für die Entwicklung des Einzelhandels in dem Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg wesentlichen Vorgaben aus der Landesplanung und der Regionalplanung beschrieben. Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 Im Landesentwicklungsprogramm des Freistaates Thüringens finden sich folgende Ziele und Grundsätze zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben sowie zur Ausgestaltung der mittelzentralen Funktionsräume, die im Folgenden zusammenfassend 2. Rechtliche Rahmenvorgaben 11

20 dargestellt werden und die bei der der Erstellung der Einzelhandelsentwicklungsuntersuchung des Mittelzentralen Funktionsraums Altenburg Beachtung bzw. Berücksichtigung finden müssen: Mittelzentren mit Teilfunktionen eines Oberzentrums sind die Städte Altenburg, Eisenach, Gotha, Mühlhausen/Thüringen, Nordhausen und Weimar sowie funktionsteilig Saalfeld/Rudolstadt/Bad Blankenburg und Suhl/Zella-Mehlis. [Z 2.2.7] In den Mittelzentren mit Teilfunktionen eines Oberzentrums sollen die höherwertigen Funktionen der Daseinsvorsorge mit in der Regel überregionaler Bedeutung konzentriert und zukunftsfähig weiterentwickelt werden. Dazu zählt insbesondere die überregionale Entwicklungs-, Stabilisierungs- und Steuerungsfunktion, die überregionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion, die überregionale Verkehrsknotenfunktion (Fernstraßenverbindung sowie schneller SPNV bzw. SPNV), sowie die Bildungs-, Gesundheits-, Kultur- und Freizeitfunktion. [G 2.2.8] In den Mittelzentren sollen die gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge mit mindestens regionaler Bedeutung für den jeweiligen Funktionsraum konzentriert und zukunftsfähig weiterentwickelt werden. Dazu zählt insbesondere die Entwicklungs- und Stabilisierungsfunktion, die regionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion, die überregionale Verkehrsknotenfunktion, Bildungs-, Gesundheits-, Kultur- und Freizeitfunktion, sowie die Steuerungsfunktion. [G ] In den Grundzentren sollen die Funktionen der Daseinsvorsorge mit überörtlicher Bedeutung ergänzend zu den höherstufigen Zentralen Orten konzentriert und zukunftsfähig gestaltet werden. Dazu zählt insbesondere die Stabilisierungs- und Ergänzungsfunktion, die Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion, die regionale Verkehrsknotenfunktion, sowie die primäre Bildungs-, Gesundheits- und Freizeitfunktion. [G ] Die im Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 ausgewiesenen mittelzentralen Funktionsräume sollen die räumliche Bezugsebene für die Sicherung der Daseinsvorsorge bilden. Insbesondere auf mittelzentrale Funktionen ausgerichtete interkommunale Kooperationen sollen sich an den mittelzentralen Funktionsräumen orientieren. [G 2.3.1] Bei Veränderung kommunaler Gebietsstrukturen soll den mittelzentralen Funktionsräumen bei der Abwägung mit konkurrierenden Belangen ein besonderes Gewicht beigemessen werden. Eine administrative Zerschneidung dieser Funktionsräume soll vermieden werden. [G 2.3.2] Die mittelzentralen Funktionsräume können durch die Regionalplanung konkretisiert und inhaltlich ausgeformt werden, sofern dies erforderlich ist. Die Konkretisierung und Ausformung kann in Form von fachübergreifenden und Rechtliche Rahmenvorgaben

21 überörtlichen Handlungserfordernissen aufgrund teilräumlicher Analysen für einzelne mittelzentrale Funktionsräume als Grundsätze der Raumordnung erfolgen. [V 2.3.3] Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist nur in Zentralen Orten höherer Stufe zulässig (Konzentrationsgebot). Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsgroßprojekte in Grundzentren, wenn sie zur Sicherung der Grundversorgung dienen und in nichtzentralen Orten, wenn sie der Grundversorgung dienen, die Funktionsfähigkeit der umliegenden Zentralen Orte nicht beeinträchtigen und der Einzugsbereich nicht wesentlich über das Gemeindegebiet hinausgeht. [G 2.6.1] Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten soll sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen (Kongruenzgebot). Als räumlicher Maßstab gelten insbesondere die mittelzentralen Funktionsräume. [G 2.6.2] Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Versorgungsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Orte sollen durch eine Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten nicht oder nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). [G 2.6.3] Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten mit überwiegend zentrenrelevantem Sortiment sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den ÖPNV erfolgen (Integrationsgebot). [G 2.6.4] Bei überörtlich wirksamen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen soll Entwicklungszielstellungen, die auf einer interkommunalen Zusammenarbeit basieren, bevorzugt Rechnung getragen werden. Als räumlicher Maßstab gelten insbesondere die mittelzentralen Funktionsräume. [G 3.1.1] 12 Regionalplan Ostthüringen 2012 Der für den mittelzentralen Funktionsraum Altenburg relevante Regionalplan Ostthüringen aus dem Jahr beinhaltet die folgenden regionalplanerischen Grundsätze und Ziele, die bei der weiteren Erarbeitung dieses Konzeptes zu beachten sind: Die Stadt- und Umlandräume Altenburg, Greiz und Saalfeld / Rudolstadt / Bad Blankenburg sollen als regional bedeutsame Leistungsträger und Impulsgeber im wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bereich gestärkt werden. Die Kooperationen innerhalb der Stadt- und Umlandräume sollen ausgebaut werden. Im Raum 12 Vgl. TMBLV 2014a, S. 25 ff. 13 Vgl. Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen 2012, S. 1 ff. 2. Rechtliche Rahmenvorgaben 13

22 Greiz soll die interkommunale Kooperation länderübergreifend weiterentwickelt werden. [G 1-2] Die Städte Altenburg sowie Saalfeld / Rudolstadt / Bad Blankenburg sollen zusätzlich zu den für Mittelzentren beschriebenen Festsetzungen [G 1-15] folgende Entwicklungsrichtungen umsetzen: Altenburg die Wirtschaftskraft durch seine Lagevorteile im mitteldeutschen Wirtschaftsraum zwischen den Oberzentren Gera, Leipzig, Chemnitz und Zwickau nutzen und sich als räumlicher Impulsgeber für das Altenburger Land profilieren die oberzentralen Funktionen im kulturellen Bereich durch Zusammenarbeit mit dem Oberzentrum Gera sichern die Bedingungen für den Kultur- und Bildungstourismus verbessern das Fachhochschulstudium in Zusammenarbeit mit der Fachhochschule Jena weiterentwickeln den Regionalflughafen am Standort Altenburg-Nobitz stärken. [ ] [G 1-14] Die Mittelzentren sollen zur Sicherung ihrer regional bedeutsamen Funktionen: sich als Wirtschaftsstandort weiterentwickeln und als wirtschaftliche Leistungsträger profilieren, ihr breites Spektrum von Einrichtungen mit regionaler Bedeutung sowie umfassende Angebote an Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfes erhalten, im Rahmen des Stadtumbaues den innerstädtischen Bereich, insbesondere das Stadtzentrum als Einkaufs- und Erlebnisbereich sowie Wohnstandort aufwerten und städtebauliche Anpassungen betroffener Stadtquartiere und Infrastrukturen fortsetzen, vorhandene außeruniversitäre Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen erhalten und bei Bedarf erweitern, das Angebot an Arbeitsplätzen und für Unternehmen notwendige hochwertige Infrastruktur verbessern [ ]. [G 1-15] In den im Folgenden ausgewiesenen Grundversorgungsbereichen [ ] soll durch die zugeordneten Zentralen Orte höherer Stufe [gem.] LEP, 2.2 bzw. die Grundzentren [gem.] die flächendeckende qualifizierte Grundversorgung gesichert werden. Landkreis Altenburger Land Rechtliche Rahmenvorgaben

23 Grundversorgungsbereich Altenburg (Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums) Stadt Altenburg sowie die Gemeinden Fockendorf, Frohnsdorf, Gerstenberg, Göhren, Göpfersdorf, Haselbach, Jückelberg, Langenleuba-Niederhain, Lödla, Monstab, Nobitz, Rositz, Treben, Windischleuba und Ziegelheim [ ]. [G 1-17] Abbildung 3: Grundversorgungsbereich für das Mittelzentrum (mit Teilfunktionen eines Oberzentrums) Altenburg Quelle: Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen Überblick über die bestehenden kommunalen Einzelhandelskonzepte im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg Gegenwärtig existiert für den Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg nur ein verwaltungsinternes Einzelhandelskonzept für die Stadt Altenburg, welches jedoch keine Bindungswirkung entfaltet, da es nicht im Sinne eines durch den Stadtrat beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzepts nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verabschiedet wurde. 2. Rechtliche Rahmenvorgaben 15

24 Tabelle 3: Bestehende Einzelhandelskonzepte des MZF Altenburg Kommune Zentralörtliche Funktion* Jahr des Beschlusses Anzahl zentraler Versorgungsbereiche Altenburg MZ/TF-OZ Erstellt 2010, nicht beschlossen Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014 Vier (Innenstadtzentrum, Nebengeschäftszentrum Bahnhofstraße, Nahversorgungszentren Kauerndorfer Allee und Käthe-Kollwitz-Straße Mit Ausnahme des Mittelzentrums Altenburg (mit Teilfunktionen eines Oberzentrums) verfügt keine der im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzepts betrachteten Kommunen des Mittelzentralen Funktionsraums Altenburg über ein Einzelhandelskonzept Rechtliche Rahmenvorgaben

25 3 Methodik Um die dieser Einzelhandelsuntersuchung zugrunde liegenden Fragen beantworten zu können, sind verschiedene aufeinander folgende Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Schritte sind analytische und bewertende Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen. Abbildung 4: Erarbeitungsschritte Einzelhandelskonzept Analysephase Erarbeitung von Leitlinien Konzeptphase Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Städtebauliche Analyse Bestandserhebung Sekundärstatistische Grundlagen Sekundärstatistische Grundlagen Bestandsanalyse Sekundärstatistische Grundlagen Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Räumliche Entwicklungsleitlinien Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterung Standortbezogene Weiterentwicklungsoptionen Verfahrensvorschläge für potentielles Zielanpassungsverfahren / Anpassung der B-Pläne Konzept zur künftigen Einzelhandelsentwicklung Handlungsstrategien interkommunale Kooperation Prozessbegleitung Laufende Abstimmung mit dem Thüringischen Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014 Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen des Einzelhandelskonzepts folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt: 3. Methodik 17

26 Tabelle 4: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine Datengrundlage Zeitraum Methode Inhalt Standortdaten Bestandserhebung Erhebung durch Stadt + Handel 7-8/2014 flächendeckende Vollerhebung Verkaufsfläche und Sortimente aller Einzelhandelsbetriebe zentrenergänzende Funktionen Leerstände städtebauliche Analyse Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014 Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe wurde im Juli/August 2014 für den Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg flächendeckend durchgeführt. Es liegt somit eine aktuelle Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z. B. Fleischer, Bäcker), Tankstellenshops sowie Kioske erfasst worden. Darüber hinaus wurden Ladenleerstände soweit eine vorherige Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war als wichtiger Indikator der Einzelhandelsstruktur und städtebaulicher Implikationen in zentralen Bereichen aufgenommen und hinsichtlich deren Qualität (Schaufensterfront, Zustand, direkte Umgebung) beurteilt. Bei der vom Planungs- und Gutachterbüro Stadt + Handel durchgeführten Erhebung wurden neben der Lage der Betriebe zwei zentrale Messgrößen erfasst. Zum einen wurden die Verkaufsflächen der einzelnen Anbieter aufgenommen, um die tatsächlichen Angebotsverhältnisse sowohl der Kern- als auch Nebensortimente realitätsnah abbilden zu können und zum anderen fand eine differenzierte Aufschlüsselung der Warensortimente statt, was mit Blick auf die Identifizierung zentrenrelevanter Sortimente eine hinreichend konkrete Steuerung des Einzelhandels ermöglicht. Zur Ermittlung der Verkaufsflächen sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; wobei die Gesamtverkaufsfläche (VKF) differenziert nach innen und außen liegender VKF aufgenommen wurde. Dabei ist je nach Situation entweder die eigenständige Vermessung der VKF oder die persönliche Befragung des Personals bzw. des Inhabers/ Geschäftsführers in Betracht gezogen worden. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts 14 vom November 2005 findet dabei Anwendung. Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre 14 Vgl. BVerwG, Urteil vom AZ: 4 C Methodik

27 Plausibilität hin überprüft und ggf. modifiziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen fand nur im Ausnahmefall statt, wenn etwa trotz mehrmaliger Zugangsversuche zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung nicht möglich war (z. B. bei Ladenleerständen aufgrund von Betriebsaufgaben). Diese wurden entsprechend kenntlich gemacht. Ergänzend zu den Sortimenten und der Verkaufsfläche wurde außerdem die städtebauliche Lage jedes Betriebs erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung der Einzelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteins der Bestandserhebung unerlässlich. Bestandsanalyse Städtebau Für die zentralen Versorgungsbereiche und die relevanten sonstigen Standortbereiche (vor allem Sonderstandorte und die Standortbereiche der Kommunen Lödla, Nobitz und Windischleuba) erfolgte eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte städtebauliche Analyse, bei welcher Stärken und Schwächen der Einkaufsstandorte herausgestellt werden. Zudem kommt der städtebaulich-funktionalen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und der Ableitung einer ortsspezifischen Sortimentsliste hinsichtlich deren Relevanz für die bauleitplanerische Steuerung eine hohe Bedeutung zu. Anhand dieser Grundlagen kann eine Einschätzung der konkreten Beeinträchtigung der Altenburger Innenstadt durch andere Standorte und zukünftig eine gezielte räumliche Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen erfolgen. Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulichfunktional begründeten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche bildet das Kernstück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben in der Bauleitplanung. Prozessbegleitung durch das Thüringische Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr Während der Erstellungsphase der Einzelhandelsuntersuchung fanden drei prozessbegleitende Abstimmungsgespräche zwischen dem erstellenden Planungs- und Gutachterbüro und dem Thüringischen Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr statt. Diese enge Zusammenarbeit gewährleistete, dass alle relevanten Aspekte in die Einzelhandelsuntersuchung einflossen und mögliche Rückkoppelungen zwischen dem vorliegenden Gutachten und dem Regionalplan bzw. dem Landesentwicklungsprogramm erörtert werden konnten. 3. Methodik 19

28 4 Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung der im Rahmen dieser Einzelhandelsuntersuchung wichtigen Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus einer flankierenden Analyse städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg. Einführend werden zunächst die wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert. 4.1 Trends im Einzelhandel Bevor im Folgenden die konkrete Situation des Einzelhandels im Mittelzentralen Funktionsraum Altenburg analysiert wird, werden einleitend wichtige Trends der bundesdeutschen Einzelhandelsentwicklung skizziert. Dabei handelt es sich um Faktoren, die es bei der Erstellung dieses Konzepts aufgrund ihrer räumlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen zu beachten gilt. Der Einzelhandel als dynamischer Wirtschaftsbereich unterliegt seit einigen Jahrzehnten einem fortwährenden, dynamischen Veränderungsprozess. Maßgeblich sind dabei Veränderungen sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite, die in einem engen gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Entwicklungen auf der Angebotsseite Wesentliche Faktoren, die zu Veränderungen auf der Angebotsseite des Einzelhandels geführt haben, sind mit den folgenden Schlagworten zu charakterisieren: Wandel der Betriebsformen und rückläufige Betriebszahlen: Die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe ist in Deutschland bereits seit Jahrzehnten rückläufig. Neben dem absoluten Rückgang der Betriebszahlen ist auch eine Verschiebung innerhalb der verschiedenen Betriebsformen des Einzelhandels zu erkennen. Hierbei kann man von einem Trend zur Großflächigkeit und einer zunehmenden Discountorientierung sprechen. Im Rahmen der Standortpräferenzen der Einzelhandelsunternehmen geht dies mit einer Orientierung auf autokundenorientierte, meist nicht integrierte Standorte einher. Entstehen neuer Handelsformen: Neben dem Entstehen und dem Bedeutungsgewinn meist großflächiger Betriebsformen, wie z. B. Shopping Center und Factory-Outlet-Center, sind auch neue Entwicklungen im nicht stationären Einzelhandel, z.b. im Bereich E-Commerce, zu beobachten. Unternehmens- und Umsatzkonzentration: Nach dem Zweiten Weltkrieg dominierte in Deutschland noch der eigentümergeführte Betrieb. Heute wird der Einzelhandel von nationalen und internationalen Konzernen geprägt. Die Konzentrationstendenzen betreffen in besonderem Maße den Lebensmitteleinzelhandel, in dem die fünf größten Unternehmen der Branche einen Bruttoumsatz von rd Markt- und Standortanalyse

29 171 Mrd. Euro erwirtschaften 15. Durch den Unternehmenskonzentrationsprozess werden die Ausdünnung des Versorgungsnetzes und das Wachstum nicht integrierter Standorte verstärkt. Anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei gleichzeitig zurückgehender Flächenproduktivität durch stagnierende Umsätze: Die Verkaufsfläche hat in Deutschland in den letzten Jahrzehnten durch Erweiterungen und Neuansiedelungen stark zugenommen. Bereits heute entfallen auf jeden Bundesbürger rd. 1,51 m² Verkaufsfläche 16. Durch den beschriebenen Rückgang der absoluten Zahl der Einzelhandelsbetriebe herrschen immer mehr großflächige Betriebe vor. Die gleichzeitige Stagnation der Umsätze im Einzelhandel hat zudem zu einer Senkung der durchschnittlichen Flächenproduktivität, d. h. dem Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche, geführt. Das anhaltende Verkaufsflächenwachstum lässt sich exemplarisch am Beispiel des Lebensmitteleinzelhandels nachvollziehen. Lag die durchschnittliche Verkaufsfläche eines Lebensmitteldiscounters 2001 noch bei 525 m² und diejenige eines Supermarktes bei m², so sind zwischenzeitliche durchschnittliche Marktgrößen von 720 m² (LM-Discounter, 2011) bzw m² (Supermarkt, 2009) erreicht 17. Für beide Betriebsformen wird in Abhängigkeit von der konkreten Lage aktuell von einer Mindestbetriebsgröße von 800 m² bzw m² VKF bei Neuansiedlungen ausgegangen 18. Entwicklungen auf der Nachfrageseite Neben den skizzierten Veränderungen auf der Angebotsseite nehmen auch Veränderungen auf der Nachfragseite Einfluss auf die Handelslandschaft. Die Nachfrage der Konsumenten wird im Wesentlichen durch den privaten Verbrauch sowie das verfügbare Einkommen bestimmt. Die Nachfrageseite ist durch folgende Entwicklungen geprägt: Wandel der demographischen Strukturen mit Veränderungen der Einwohnerzahlen, der Anzahl und der Größe der Haushalte: Für Deutschland hat das Statistische Bundesamt eine deutliche Abnahme der Gesamtbevölkerung prognostiziert, wobei mit erheblichen regionalen Unterschieden in der Bevölkerungsentwicklung zu rechnen ist. Gleichzeitig stieg die Anzahl der Privathaushalte seit 1965 stetig an, wobei sich die durchschnittliche Personenzahl je 15 Vgl. EHI Vgl. EHI Vgl. EHI Vgl. BMVBS Markt- und Standortanalyse 21