Gemeinde Wandlitz. Gemeinde Wandlitz. Einzelhandelsstandort. standort- und Zentrenko. zept für die. Endbericht. erstellt für:

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1 Einzelhandelsstandort standort- und Zentrenko konzep zept für die Gemeinde Wandlitz Endbericht erstellt für: Gemeinde Wandlitz vorgelegt von der: BBE Unternehmensberatung GmbH - Geschäftsbereich Stadt/Standort/Immobilie Am Weidendamm 1 A Berlin Dipl.-Ök. Michael Giese Berlin, Februar 2008 BBE Unternehmensberatung GmbH Am Weidendamm 1 a / Berlin Telefon: Telefax: info@bbeberatung.com Geschäftsführung: Dipl.-Bw. Hilmar Juckel Sitz der Gesellschaft: Köln Registergericht Köln: HRB 1592

2 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkungen 1 Seite 2 Die Struktur des Wandlitzer Einzelhandels Zur räumlichen Verteilung des Einzelhandels Anzahl Betriebe und Verkaufsfläche Zur Ausstattung mit Verkaufsfläche je Einwohner Konkurrierende Einzelhandelsstandorte außerhalb des Gemeindegebietes 15 3 Die wichtigsten Rahmenbedingungen des Wandlitzer Einzelhandels Einwohner und Einwohnerentwicklung Kaufkraft, Nachfragevolumen und Kaufkraftbindung Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Nachfragevolumen Kaufkraftbindung Zur künftigen Kaufkraftentwicklung innerhalb des Gemeindegebietes Naherholung, Tourismus 29 4 Das Einkaufsverhalten der Wandlitzer Bevölkerung - die wichtigsten Ergebnisse der Haushaltsbefragung vom Oktober Ziel und Zeitraum der Befragung Die wichtigsten Ergebnisse der Befragung 33 5 Fazit der bisherigen Entwicklung des Wandlitzer Einzelhandels Bewertung der bisherigen Entwicklung des Wandlitzer Einzelhandels Zur Entwicklung weiterer Einzelhandelsstandorte innerhalb und außerhalb des Gemeindegebietes 38 I

3 6 Schlussfolgerungen für die künftige Entwicklung des Einzelhandels der Gemeinde Wandlitz 6.1 Leitbild für die Entwicklung des Wandlitzer Einzelhandels Rechtliche Rahmenbedingungen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben 6.3 Entwicklungsszenarien für die Ortsteile der Gemeinde Wandlitz 44 Seite Schönerlinde Schönwalde Schönwalde Wandlitz Stolzenhagen Klosterfelde Zerpenschleuse Prenden und Lanke Zusammenfassende Darstellung der Ergebnisse 53 Anlage 1 - Sortimentsliste innenstadtrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente Anlage 2 - Fragebogen zur Haushaltsbefragung Oktober 2007 Anlage 3 - Grafische Darstellung der Ergebnisse der Haushaltsbefragung II

4 1 Vorbemerkungen Der vorliegende Endbericht stellt die Ergebnisse der Untersuchung durch die BBE-Unternehmensberatung zum bisherigen Stand der Einzelhandelsentwicklung im Gemeindegebiet dar und gibt einen Ausblick auf die mittel- und langfristigen Entwicklungsperspektiven. Anknüpfend an die Präsentation des Zwischenberichtes am 6. November 2007 wird ein vollständiger Überblick über den erreichten Ansiedlungsstand innerhalb des Gemeindegebietes gegeben. Gegenüber dem damaligen Ergebnisstand werden in dem vorliegenden Endbericht die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel näher betrachtet. In diesem Zusammenhang wird auf die Rolle des Einzelhandels im Zusammenhang mit der angestrebten Anerkennung mehrerer Ortsteile als "Staatlich anerkannter Erholungsort" eingegangen. Auch werden die Ergebnisse der Haushaltsbefragung umfangreicher dargestellt. Ein Leitbild zeigt die Richtung der künftigen Entwicklung des Wandlitzer Einzelhandels auf. Mit der Darstellung der aktuellen Regelungen des Baurechts soll auf die Möglichkeiten der Steuerung von Ansiedlungen vornehmlich großflächiger Einzelhandelsbetriebe hingewiesen werden. In den Entwicklungsszenarien für die einzelnen Ortsteile wird auf die Chancen und auch die einschränkenden Faktoren der Einzelhandelsentwicklung eingegangen und es werden Vorschläge zur Anwendung des aktualisierten Baurechts gemacht. Die Analyse der vorhandenen Einzelhandelsstruktur bildet den Anfang des vorliegenden Endberichts. Die im September/Oktober 2007 erfassten Einzelhandelsbetriebe einschließlich ihrer Verkaufsfläche wurden entsprechend dem heutigen Stand aktualisiert, da inzwischen eingetretene Veränderungen in der Handelslandschaft der Gemeinde Wandlitz zu berücksichtigen waren. 1

5 2 Die Struktur des Wandlitzer Einzelhandels 2.1 Zur räumlichen Verteilung des Einzelhandels Das aus neun Ortsteilen bestehende Gemeindegebiet ist durch ein lang gestrecktes Siedlungsband entlang der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden B 109 gekennzeichnet. Die Ortsteile Schönwalde, Basdorf, Wandlitz und Klosterfelde gehören zu den größten Anrainern dieser Bundesstraße. Dementsprechend hat sich in diesen Ortsteilen der größte Ansiedlungsdruck insbesondere von Anbietern des Lebensmittel-Einzelhandels bemerkbar gemacht. Auch die Wandlitz von Ost nach West durchquerende B 273 ist Ansiedlungsziel geworden, wie die Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe an der Wensickendorfer Chaussee zeigt. Die Tatsache, dass die genannten Ortsteile vor 1990 über keine starken gewachsenen Zentren verfügten, hat die Entwicklung großflächigen Einzelhandels an Einzelstandorten befördert. Als Ausnahme können Basdorf und Wandlitz gelten, wo neu geschaffene Einzelhandelsagglomerationen einen Zentrumseffekt ergeben haben. Die Zentren an der Prenzlauer Straße in Basdorf sowie an der Prenzlauer Chaussee in Wandlitz weisen jedoch Probleme auf, auf die im Folgenden noch eingegangen werden soll. Aus Berliner Richtung kommend stellt sich die Situation wie folgt dar: In Schönerlinde mit seinen Einwohnern 1 gibt es an der Schönerlinder Dorfstraße nur einen Laden. Ein Geschäft zur Annahme und Ausgabe von Versandhandelsangeboten (Quelle), das im November des vergangenen Jahres noch bestand, hat inzwischen aufgegeben. Als zweiter Anbieter ist ein Tankstellenshop angesiedelt mehr Versorgungseinrichtungen sind in dieser ehemals selbstständigen Gemeinde nicht vorhanden. Schönwalde (2.325 Einwohner) verfügt über ein kleineres Zentrum an der Hauptstraße/Ecke Bernauer Damm, das sich im Zuge der Zeit als zu klein dimensioniert herausgestellt hat. Auch hat sich die vorhandene Stellplatzzahl als zu gering erwiesen. 1 Quelle: Einwohnerstatistik der Gemeinde Wandlitz, Bevölkerungsstand per

6 Die gegenwärtige Angebotssituation in Schönerlinde Schönwalde 3

7 Aldi als ehemaliger Betreiber der größten Ladeneinheit des Zentrums ist an die Hauptstraße Richtung Basdorf gezogen. Dort hat sich mit Filialen der Firmen Lidl und Getränke Hoffmann und weiteren geplanten Einzelhandelsangeboten der eigentliche Einzelhandelsschwerpunkt von Schönwalde gebildet. Weitere kleinteilige Einzelhandelsbetriebe sind in loser Folge vorwiegend an der Hauptstraße angesiedelt. Die Entwicklung von Ladeneinheiten für Einzelhandelsnutzungen an der Mühlenbecker Chaussee hat sich als nicht tragfähig erwiesen; die dortigen Läden stehen heute leer. Basdorf (5.168 Einwohner) weist mit seinem Zentrum Am Markt einen deutlichen Einzelhandelsschwerpunkt auf. Neben einem Rewe-Markt als wichtigem Ankermieter sind Schlecker und eine Vielzahl kleinteiliger Anbieter unterschiedlicher Branchen angesiedelt. Das Zentrum am Markt hatte nach seiner Entstehung einem anderen Zentrum das Wasser abgegraben. Die an der Fontanestraße angesiedelten Anbieter zeigten deutliche Probleme, ihren Betrieb aufrecht zu erhalten. Das erste Einzelhandelszentrum der ehemals selbstständigen Gemeinde Basdorf hat neben einer schwierigen Parkplatzsituation auch Probleme im Zuschnitt der vorhandenen Ladeneinheiten. Dies wird der Grund dafür gewesen sein, dass Plus diesen Standort aufgeben hat und an die Bahnstraße gezogen ist. Heute hat sich mit der Eröffnung des Netto- Marktes die Situation des Zentrums an der Fontanestraße wieder verbessert. Die übrigen in Basdorf angesiedelten Anbieter sind bevorzugt an der Prenzlauer Straße angesiedelt oder befinden sich an Einzelstandorten wie Rott Fahrräder an der Dimitroffstraße. Wandlitz (5.319 Einwohner) verfügt über mehrere Einzelhandelsagglomerationen, wovon nur das an der Prenzlauer Chaussee, in Nähe des Bahnhofes Wandlitzsee gelegene Zentrum als innerstädtisch charakterisert werden kann. Die Kleinteiligkeit dieses Zentrums mag für die Kunden angenehm sein, für die Entwicklungsfähigkeit desselben ist diese jedoch eher ungünstig. Es fehlt ein größerer Magnetbetrieb, den die bauliche Struktur bisher nicht ermöglicht hat. Die neben dem Zentrum entstandenen Ladeneinheiten "New Feeling" Bekleidung und "Nicola - Shoes & more" Schuhe und Accessoires zeugen vom Erweiterungswillen des Zentrumsentwicklers, der COMBAG Comfortbauten AG. Die An- 4

8 Basdorf, Wandlitz 5

9 siedlung eines weiteren Anbieters mit einer größeren Ladeneinheit als Magneten auf dem angrenzenden Grundstück könnte zur Verstärkung des betrachteten Zentrums beitragen (vgl. Pkt. 5.2). Wegen seiner solitären Lage ist der schräg gegenüber liegende Lebensmittelmarkt des Wandlitzer Traditionsanbieters Zum Dicken Kurt nicht direkt dem genannten Zentrum zuzuordnen. Der Markt verfügt nur über wenige Stellplätze. Auch dürfte die geringe Verkaufsfläche von knapp 400 m² die Wettbewerbsfähigkeit für diesen Anbieter gegenüber den im näheren und weiteren Umfeld angesiedelten Lebensmittel-Discountmärkten nicht erleichtern. Ein weiteres Zentrum ist um den Standort des Lidl-Marktes an der Bernauer Chaussee postiert. Neben diesem Discountmarkt befinden sich ergänzende Lebensmittelanbieter wie ein Fischladen, ein Bäcker und ein Zeitungsladen. Auf der gegenüberliegenden Seite sind ein Optiker und ein Elektrofachgeschäft angesiedelt. Die flächenmäßig größte Konzentration von Einzelhandelsangeboten befindet sich an der B 273 an der eingangs erwähnten Wensickendorfer Chaussee. Mit Aldi, einem Getränkemarkt, Schlecker und seit kurzem einem kik-textilfachmarkt weist dieser Standort die größte Verkaufsflächenkonzentration des Ortsteiles Wandlitz auf. Weitere, überwiegend kleinteilige Angebote befinden sich an Einzelstandorten, zumeist an der Prenzlauer Chaussee, so in Nähe des Rathauses und in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes Wandlitzsee (zusammen mit einem Edeka-Markt). In Klosterfelde (3.156 Einwohner) ist kein nennenswertes Zentrum vorhanden. Zwar gibt es entlang der Klosterfelder Hauptstraße verschiedene, meist kleinteilige Einzelhandelsanbieter. Diese sind jedoch über einen größeren Straßenabschnitt verstreut und bilden keinen zusammenhängenden Bereich. Wichtigster Anbieter des Lebensmittel-Einzelhandels ist der Edeka-Markt an der Ecke Klosterfelder Hauptstraße/Bahnhofstraße. Als weiterer Lebensmittel-Anbieter befindet sich in der Klosterfelder Hauptstraße eine Plus-Filiale. Wenige Angebote befinden sich in der Bahnhofstraße (Quelle, Blumen, Schlecker), an der Prendener Straße (K-Baubedarf) und Am Güterbahnhof (Bau- und Heimwerkerbedarf). Der letztgenannte Baumarkt ist flächenmäßig der größte Anbieter in Klosterfelde. Zwei nur an Sonnabenden öffnende Trödelmärkte ergänzen das Bild des stationären Einzelhandels dieses Ortsteiles. 6

10 Klosterfelde, Stolzenhagen 7

11 Zerpenschleuse 8

12 Prenden, Lanke 9

13 Zerpenschleuse verfügt mit einer ähnlichen Einwohnerzahl wie Schönerlinde (953 Ew) über zwei Einzelhandelsanbieter mehr als dieser Ortsteil. Neben einem kleinen Lebensmittel-Laden (Schubert), einem Bäcker und einem Blumenladen gibt es einen Anbieter von Forst- und Gartentechnik. Abseits der B 109 liegen die Ortsteile Stolzenhagen, Prenden und Lanke. Während Stolzenhagen mit Einwohnern über vier kleinteilige Einzelhandelsanbieter verfügt, gibt es in Prenden (515 Einwohner) und Lanke (578 Einwohner) keinerlei Versorgungseinrichtungen. Ein bis vor ca. eineinhalb Jahren in Lanke angesiedelter Lebensmittelladen (Lanker Dorfstraße) hat inzwischen aufgegeben. Ein zwischen Klosterfelde und Prenden (Neudorf) angesiedelter Hofladen verkauft an drei Wochentagen und am Samstag während weniger Stunden landwirtschaftliche Produkte, vorwiegend Obst und Gemüse sowie Eier. Der einem Wiedereingliederungsprojekt für Alkoholkranke zugehörige Markt ist jedoch nur ein Tropfen auf dem heißen Stein, d.h., er kann nur eine kleine Versorgungslücke schließen. Letzteres versuchen mobile Anbieter von Geflügel, Eiern, Fleisch- und Wurstwaren sowie Backwaren. Die Fliegenden Händler stellen darüber hinaus in begrenztem Umfang Nahrungs- und Genussmittel bereit. 2.2 Anzahl Betriebe und Verkaufsfläche Im Gemeindegebiet waren zum Zeitpunkt der Bestandserhebung durch die BBE-Unternehmensberatung im September/Oktober 2007 insgesamt 106 Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, die auf m² Verkaufsfläche mit Waren des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs handelten. Anfang Februar 2008 hat sich der Einzelhandelsbestand infolge von Neuansiedlungen auf 108 Einzelhandelsbetriebe mit m² Verkaufsfläche, d.h. um m² erhöht (vgl. Pkt. 5). Die erfassten Betriebe wiesen die in Tabelle 1 dargestellte Branchenstruktur auf. 10

14 Tabelle 1: Verkaufsfläche nach Branchen bzw. Warengruppen Branche bzw. Warengruppe VKF m² Anteil % Nahrungs- u. Genussmittel ,8 Backwaren/Fleisch- und Wurstwaren 375 2,1 Blumen, Zoo, Heimtierbedarf 715 3,9 Drogerie, Parfümerie, Kosmetik ,5 Pharmazeutische Artikel 75 0,4 Papier-, Büro-Schreibwaren (PBS), Zeitungen, Bücher 325 1,8 kurzfristiger Bedarf ,4 Bekleidung, Wäsche 785 4,3 Schuhe, Lederwaren 120 0,7 Gartenbedarf ,8 Bau- und Heimwerkerbedarf ,5 GPK, Hausrat, Geschenkartikel 510 2,8 Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstr ,7 Sportartikel, Fahrräder, Camping 225 1,2 mittelfristiger Bedarf ,0 Teppiche, Gardinen, Dekostoffe 15 0,1 Bettwaren, Haus-, Tisch- u. Bettwäsche 40 0,2 Möbel 605 3,3 Elektro, Leuchten, elektr. HH-Geräte 150 0,8 Unterhaltungselektronik, Tonträger, PC 95 0,5 Foto, Optik, Akustik 140 0,8 Uhren, Schmuck 30 0,2 Sonstiger Einzelhandel ,6 langfristiger Bedarf ,6 Einzelhandel insgesamt ,0 Der höchste Verkaufsflächenanteil steht im Gemeindegebiet für Waren des kurzfristigen Bedarfs bereit: er macht rund 60 Prozent des erfassten Verkaufsflächenbestandes aus. Waren des mittelfristigen Bedarfs werden auf etwas mehr als einem Viertel der Verkaufs- 11

15 fläche angeboten. Mit knapp 12% ist die Verkaufsfläche für Waren des langfristigen Bedarfs sehr gering. Die Verkaufsflächenverteilung nach Branchen bzw. Warengruppen macht deutlich, dass in den Ortsteilen des Gemeindegebietes die Nahversorgung, d.h. das Angebot von Waren des täglichen Bedarfs überwiegt. Das größte Gewicht liegt dabei auf Nahrungs- und Genussmitteln, dieser Verkaufsflächenanteil liegt mit 44,1% am höchsten. Deutlich geringer ist die Angebotsfläche für Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs. Typische städtische Branchen wie Bekleidung und Schuhe oder elektrische Haushaltgeräte und Unterhaltungselektronik sind nur mit vergleichsweise geringen Flächen vertreten. Selbst Branchen, die sich in einer durch viele Eigenheime geprägten Gegend anbieten würden, wie Bau- und Heimwerkerbedarf und Gartenbedarf, sind nur mit geringem Anteil vertreten. 2.3 Zur Ausstattung mit Verkaufsfläche je Einwohner Bezogen auf die im Gemeindegebiet lebende Bevölkerung (vgl. Pkt 3.1) ergibt sich eine Ausstattung von 0,88 m² Verkaufsfläche je Einwohner. Dieser Wert liegt unterhalb der Ausstattung der Kreise Brandenburgs, die direkt an Berlin angrenzen. Tabelle 2: Verkaufsfläche je Einwohner Brandenburgs nach Landkreisen 2 Landkreis VKF je Einwohner m² Barnim 1,42 Märkisch-Oderland 1,17 Oder-Spree 1,08 Dahme-Spreewald 1,70 Teltow-Fläming 1,25 Potsdam-Mittelmark 1,06 Havelland 1,53 Oberhavel 0,95 Land Brandenburg gesamt 1,34 2 Quelle: Bestandserfassung und Kundenstromanalyse im Einzelhandel in Berlin und Brandenburg. BBE/FfH, Mai

16 Bei diesem Vergleich ist zu berücksichtigen, dass mit Ausnahme der kreisfreien Städte wie Potsdam oder Brandenburg an der Havel die zu den Landkreisen gehörenden Städte enthalten sind; diese weisen in der Regel eine höhere Ausstattung auf als Gemeinden, deren größere Ortsteile wie in Wandlitz um Einwohner schwanken. 3 Auch sind Einkaufszentren wie der Havelpark in Dallgow (Landkreis Havelland) oder das A 10 Center in Wildau (Landkreis Dahme-Spreewald) enthalten. Die BBE geht davon aus, dass vergleichbare Gemeinden, bei denen wie in Wandlitz die Nahversorgungsfunktion des Einzelhandels im Vordergrund steht, eine Verkaufsfläche zwischen 0,8 m² und 1,2 m² aufweisen. 4 Für die Ortsteile der Gemeinde ergibt sich ein differenziertes Bild: Tabelle 3: Verkaufsfläche je Einwohner der Gemeinde Wandlitz nach Ortsteilen Ortsteil Verkaufsfläche m² Einwohner per VKF je Einwohner m² Schönerlinde ,08 Schönwalde ,05 Basdorf ,19 Wandlitz ,10 Stolzenhagen ,09 Klosterfelde ,96 Zerpenschleuse ,44 Prenden ,00 Lanke ,00 gesamt , So weist die Stadt Teltow z.b. eine Verkaufsfläche je Einwohner von 2,45 m² auf. Quelle: Einzelhandelsgutachten für die Stadt Teltow, Teil 2: Zentrenkonzept. BBE/FfH, Dezember Werte für einen direkten Vergleich liegen nicht in ausreichendem Umfang vor, da keine amtliche Statistik für die Ausstattung der Gemeinden mit Verkaufsflächen existiert. Vereinzelt können Erhebungen aus zurückliegenden Untersuchungen herangezogen, so z.b. für die Gemeinde Groß Schönebeck aus dem Jahr In jenem Jahr verfügte Groß Schönebeck über eine Verkaufsfläche von 0,82 m² Verkaufsfläche je Einwohner. Quelle: Schorfheideladen Groß Schönebeck; Standort, Wirtschaftlichkeit, Marketing. BBE/FfH, Dezember

17 Den höchsten Verkaufsflächenanteil weisen die Ortsteile Basdorf, Wandlitz, Schönwalde und Klosterfelde auf. Die übrigen Ortsteile verfügen wie in Pkt 2.1 beschrieben über nur geringe oder keine Angebotsflächen. Schaut man sich in den Ortsteilen das Verhältnis zwischen den Angebotsflächen für Waren des kurzfristigen Bedarfs und des mittel- und langfristigen Bedarf an, so kann die Aussage, dass im Gemeindegebiet Angebote des kurzfristigen Bedarfs überwiegen, nicht in jedem Ortsteil bestätigt werden. Tabelle 4: Verkaufsfläche nach Bedarfsgruppen und Ortsteilen Ortsteil Verkaufsfläche gesamt m² dar. kurzfrist. Bedarf Anteil in % dar. mittelund langfrist. Bedarf m² Anteil in % Schönerlinde , ,3 Schönwalde , ,2 Basdorf , ,1 Wandlitz , ,9 Stolzenhagen , ,6 Klosterfelde , ,0 Zerpenschleuse , ,3 Prenden 0 0 0,0 0 0,0 Lanke 0 0 0,0 0 0,0 gesamt , ,6 In Basdorf beispielsweise sind durch das Vorhandensein der Anbieter Phillips Restpostenmarkt, Trödelhalle und Baumschule Stuckardt mehr Angebotsflächen für Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs vorhanden. Auch in Stolzenhagen und Zerpenschleuse kehren sich die Verhältnisse durch das Vorhandensein von Anbietern technischer Geräte mit größeren Verkaufsflächen um. Klosterfelde weist ebenfalls einen höheren Anteil Verkaufsfläche für Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs aus, weil hier der Flächenanteil der Anbieter von Bau- und Heimwerkerbedarf zu Buche schlägt. 14

18 Den höchsten Anteil des kurzfristigen Bedarfs an der Gesamtfläche weisen Schönwalde und Wandlitz auf: In Schönwalde sind am Ortsausgang Richtung Basdorf mit Aldi, Lidl sowie einem Getränkemarkt wichtige Anbieter des Lebensmittel-Einzelhandels angesiedelt. Damit weist dieser Standort einen hohen Bestand an Verkaufsfläche für Waren des kurzfristigen Bedarfs auf. Setzt man die für Waren des kurzfristigen Bedarfs vorhandene Verkaufsfläche ins Verhältnis zur Einwohnerzahl, so ergibt sich ein Wert von 0,82 m² je Ew. Dies liegt deutlich über der in Wohnnähe üblichen Verkaufsfläche je Einwohner von 0,4 bis 0,5 m². In Wandlitz ist die Angebotsfläche für Waren des kurzfristigen Bedarfs ebenfalls sehr umfangreich. Je Einwohner stehen hierfür 0,76 m² zur Verfügung. Zu Buche schlagen vor allem die an der Wensickendorfer Chaussee angesiedelten Anbieter (Aldi, Markgrafen Getränkemarkt, Schlecker). 2.4 Konkurrierende Einzelhandelsstandorte außerhalb des Gemeindegebietes Außerhalb des Gemeindegebietes befinden sich verschiedene Einzelhandelsstandorte, die von den Bewohnern der Gemeinde Wandlitz neben den vor Ort befindlichen Angeboten in unterschiedlichem Maße aufgesucht werden. Die durchgeführte Befragung über die bevorzugten Einkaufsorte der Wandlitzer gibt hierzu entsprechend Auskunft (vgl. Pkt. 4). Zu nennen ist an erster Stelle die benachbarte Stadt Bernau bei Berlin. Bernau ist von verschiedenen Ortsteilen in kurzer Zeit mit dem Auto erreichbar: von Wandlitz aus über die B273 und anschließend entweder über die A 11 oder die L 304. von Schönwalde aus über die L 30 von Lanke aus über die A 11 oder die L 31. In Bernau stehen an verschiedenen Standorten Verbraucher- und Supermärkte sowie Lebensmittel-Discounter bereit. Anziehungspunkt vor allem für den Kauf von Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs ist vor allem die Bahnhofspassage. Auch die in Bernau 15

19 ansässigen Bau- und Heimwerkermärkte (toom, OBI) sind Anziehungspunkt für viele Heimwerker des untersuchten Gemeindegebietes. Für die in Lanke Wohnenden stehen für den Kauf von Waren des täglichen vor allem Bedarfs Angebote in Biesenthal bereit. Neben einem Rewe-Markt sind dort angesiedelt: Penny, Edeka, Lidl, Plus und Aldi. Auch Bernau wird ein wichtiges Einkaufsziel, wie auch für die Bewohner von Prenden, darstellen. Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs dürften außer in Bernau bevorzugt auch in Berlin gekauft werden. Die Bewohner von Schönerlinde können durch die Nähe zu Berlin von den umfangreichen Angeboten der Hauptstadt profitieren. Sofern Berlin über die B 109 angefahren wird, können die in Französisch-Buchholz angesiedelten Märkte aufgesucht werden. Neben Penny, Aldi, Rewe, Lidl und Plus sind Bauhaus, kik und Teppich Frick zu nennen. Auch für die Bewohner der übrigen Wandlitzer Ortsteile gehört Berlin zu den Einkaufszielen, die über das Jahr verteilt in unterschiedlicher Häufigkeit aufgesucht werden. Dies wird vor allem auf die in Berlin arbeitenden Bewohner der Gemeinde zutreffen, die auf dem Weg zur bzw. von der Arbeit an verschiedenen Berliner Standorten einkaufen. 16

20 3 Die wichtigsten Rahmenbedingungen des Wandlitzer Einzelhandels 3.1 Einwohner und Einwohnerentwicklung Die Einwohnerzahl der Gemeinde Wandlitz ist seit 1990 kontinuierlich angestiegen. Der gemeindlichen Statistik zufolge lässt sich nachstehende Entwicklung festhalten: 5 Tabelle 5: Einwohnerentwicklung der Gemeinde Wandlitz nach Ortsteilen (Einwohner am Hauptwohnsitz) Ortsteil Entw. in % Schönerlinde ,0 Schönwalde ,1 Basdorf ,5 Wandlitz ,5 Stolzenhagen ,8 Klosterfelde ,4 Zerpenschleuse ,1 Prenden ,4 Lanke ,3 gesamt ,7 Die Bevölkerung des Gemeindegebietes hat der Übersicht nach deutlich zugenommen. Das größte Wachstum verzeichneten die Ortsteile Schönwalde, Stolzenhagen, Wandlitz und Basdorf. In Schönwalde hat sich die Bevölkerung zwischen 1990 und 2007 sogar verdoppelt. Bei den kleineren Ortsteilen ist eine unterschiedliche Entwicklung festzustellen. Während Prenden ebenfalls einen deutlichen Anstieg der Einwohnerzahl verzeichnen kann, weist Schönerlinde nur einen geringen Anstieg auf. Die Bevölkerungszahl in Lanke ist dagegen rückläufig. 5 6 Quelle: Internetauftritt der Gemeinde Wandlitz, Einwohnerstatistik. In Zerpenschleuse, das im Jahr 2002 eingemeindet worden ist, wurden per Einwohner am Hauptwohnsitz registriert. 17

21 Die Prognose des Landes Brandenburg geht bis zum Jahr 2015 von einem verlangsamten Wachstum gegenüber dem Jahr 1995 als Basisjahr aus und prognostiziert von 2015 bis zum Jahr 2030 einen unter der Einwohner-Grenze liegenden Rückgang der Gemeindebevölkerung: 7 Tabelle 6: Einwohnerprognose für die Gemeinde Wandlitz bis zum Jahr des Jahres Anzahl Einwohner Entwicklung in % , , , , , , ,7 Wieweit die Prognose des Landesbetriebes für Datenverarbeitung und Statistik des Landes Brandenburg realistisch ist, bleibt abzuwarten. Festzuhalten ist, dass die Ausgangsdaten für das Jahr 1995 rd Einwohner mehr als die Zahlen des Einwohnermeldeamtes der Gemeinde Wandlitz ausweisen. Somit errechnet sich gegenüber dem Einwohnerstand von 2005, der den Berechungen des Landesbetriebes zugrunde liegt, ein langsameres Wachstum als auf der Grundlage der Gemeindedaten; diese Tatsache hat möglicherweise den langfristigen Trend beeinflusst. 9 Ein Grund für die nach 2015 gestellte Prognose des Landesbetriebes, die der bisher positiv verlaufenen Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Wandlitz entgegensteht, mag in der für das gesamte Land Brandenburg dramatischen Veränderung der Alterstruktur liegen; Quelle: Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik des Landes Brandenburg, Dezernat Bevölkerungsstatistik, Stand Juli Einwohnerstand per Im Jahr 2005 haben sich die Daten zum Einwohnerstand weitgehend angenähert: Per weist die Gemeinde Wandlitz Einwohner aus, der Landesbetrieb geht von Einwohnern aus, die Differenz beträgt nur noch 392 Einwohner (vgl. Tabelle 6). 18

22 diese geht sowohl im Ist als auch in der Prognose von gravierenden Veränderungen aus. Auffallend ist auch hier die unterschiedliche Zahlenbasis: Für das Jahr 1996 als Basisjahr wird von Einwohnern für die Gemeinde Wandlitz ausgegangen; die Gemeindestatistik weist dagegen Einwohner aus, eine Differenz von Einwohnern. Ungewöhnlich ist auch der Betrachtungszeitraum 1996 bis 2004, der den Prognosedaten des Landesbetriebes zur Altersstruktur zugrunde liegt. 10 Tabelle 7: Entwicklung und Prognose der Altersstruktur der Gemeinde Wandlitz bis zum Jahr des Jahres Einwohner insgesamt 0 - < 15 Jahre 15 - < 65 Jahre 65 Jahre und älter % ,7 72,1 12, ,1 72,4 16, ,0 62,6 27, ,0 54,7 36,3 Der dargestellten Entwicklung liegen offensichtlich die für das Land Brandenburg als Ganzes prognostizierten Prognosedaten zugrunde, die zum einen von einer starken Abwanderung der jüngeren Bevölkerung einerseits und einer noch stärkeren Überalterung der Bevölkerung andererseits ausgehen. Tabelle 8: Prognose zur Bevölkerungsentwicklung des Landes Brandenburg bis zum Jahr des Jahres Einwohner insgesamt 0 - < 15 Jahre 15 - < 65 Jahre 65 Jahre und älter % ,8 71,3 12, ,2 70,9 16, ,9 64,2 23, ,6 58,1 31,3 10 Quelle: Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik des Landes Brandenburg, Dezernat Raumbeobachtung, Stand Juni

23 Warum für die Gemeinde Wandlitz eine noch ungünstigere Aussage zur Altersstruktur als für das Land Brandenburg getroffen wurde, ist für die BBE nicht nachvollziehbar. Die Tatsache, dass die Bevölkerung der Gemeinde Wandlitz in dem Umfang, wie in Tabelle 5 dargestellt, angewachsen ist, spricht eher für die Lebensqualität dieses Siedlungsraumes und eher gegen eine wenn auch langfristig unterstellte Abwanderung vor allem der jüngeren Bevölkerung. Der Trend zur Überalterung der Bevölkerung wird an der Gemeinde Wandlitz sicherlich nicht vorbeigehen, dagegen sprechen die bundesweiten Daten. Eine derart starke Überalterung, wie sie aus der Prognose sichtbar wird, kann jedoch bezweifelt werden. Die Gemeinde Wandlitz verzeichnete im Zeitraum von 1995 bis 2004 ein positives Wanderungssaldo insgesamt ( Zuzüge bei Fortzügen, per Saldo Personen). Positiv gestaltete sich dabei insbesondere das Wanderungssaldo in Bezug auf Berlin (7.984 Zuzüge bei Fortzügen, per Saldo Personen). Die Tatsache, dass viele Berliner offensichtlich lieber in Wandlitz wohnen, spricht eher für die Anziehungskraft der Gemeinde als dagegen. 3.2 Kaufkraft, Nachfragevolumen und Kaufkraftbindung Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Die BBE-Unternehmensberatung orientiert sich bezüglich der im Gemeindegebiet vorhandenen Kaufkraft an den jährlichen Prognosedaten der BBE-Regionalforschung, in denen die regionalen Kaufkraftunterschiede berücksichtigt werden. Die u.a. auf den Steuerbescheiden der Kommunen basierenden Kaufkraftdaten der BBE wiesen für das Gemeindegebiet und das Jahr 2007 für Waren des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs Ausgaben in Höhe von EUR pro Kopf und Jahr aus. 11 Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau der im Gemeindegebiet lebenden Bevölkerung liegt zwar unter dem Bundesdurchschnitt, jedoch über dem Durchschnitt der Länder Brandenburg und Berlin sowie des Landkreises Barnim (Tabelle 9). 11 BBE Markt- und Regionalforschung Köln: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale 2007 nach Postleitzahlgebieten. Die Prognose für das Jahr 2008 wird im April dieses Jahres vorliegen. 20

24 Tabelle 9: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft für Waren des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs Kaufkraft je Einwohner EUR Kaufkraftniveau Gemeindegebiet ,35 Landkreis Barnim ,70 Brandenburg ,57 Berlin ,73 Bundesdurchschnitt ,00 In den einzelnen Bedarfsgruppen steht in Wandlitz folgende einzelhandelsrelevante Kaufkraft zur Verfügung: Tabelle 10: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft für Waren des kurzfristigen Bedarfs je Einwohner 2007 Bedarfsgruppe Kaufkraft je Einwohner EUR Anteil in % kurzfristiger Bedarf ,1 mittelfristiger Bedarf ,7 langfristiger Bedarf ,2 gesamt ,0 Mehr als die Hälfte der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft steht für Waren des kurzfristigen Bedarfs bereit. Dies entspricht dem Ausgabeverhalten der Bundesbürger; in Deutschland spielt vor allem der Kauf von Nahrungs- und Genussmitteln, auf die rd. 30% der im Einzelhandel getätigten Ausgaben entfallen, noch immer eine große Rolle. Die zwischen den alten und neuen Bundesländern nach 1990 noch bestehenden Unterschiede, die durch einen deutlich höheren Ausgabenanteil bei den ostdeutschen Verbrauchern für Lebensmittel gekennzeichnet waren, sind heute nahezu verwischt. 12 Ebenda. 21

25 3.2.2 Nachfragevolumen Aus der Multiplikation der Einwohnerzahl des Gemeindegebietes mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft je Einwohner errechnet sich das Nachfragevolumen, das für den Kauf von Waren des kurzfristigen Bedarfs zur Verfügung steht (Tabelle 11). Insgesamt beträgt das Nachfragevolumen für Waren über alle Bedarfsgruppen im Gemeindegebiet den Berechnungen der BBE-Unternehmensberatung entsprechend rd. 109,1 Mio. EUR. Rund 55% davon stehen für den Kauf von Waren des kurzfristigen Bedarfs zur Verfügung. Tabelle 11: Nachfragevolumen im Gemeindegebiet nach Branchen bzw. Warengruppen Branche/Warengruppe Kaufkraft je Einwohner EUR Nachfragevolumen EUR Anteil in % Nahrungs- u. Genussmittel ,6 Backwaren / Fleisch- und Wurstwaren ,1 Blumen, Zoo, Heimtierbedarf ,4 Drogerie, Parfümerie, Kosmetik ,2 Pharmazeutische Artikel ,3 PBS, Zeitungen, Bücher ,6 kurzfristiger Bedarf ,1 Bekleidung, Wäsche ,4 Schuhe, Lederwaren ,0 Gartenbedarf ,4 Bau- und Heimwerkerbedarf ,1 GPK, Hausrat, Geschenkartikel ,4 Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstr ,0 Sportartikel, Fahrräder, Camping ,5 mittelfristiger Bedarf ,7 22

26 Fortsetzung Tabelle 11 Branche/Warengruppe Kaufkraft je Einwohner EUR Nachfragevolumen EUR Anteil in % Teppiche, Gardinen, Dekostoffe ,2 Bettwaren, Haus-, Tisch- u. Bettwäsche ,0 Möbel ,2 Elektro, Leuchten, elektr. HH-geräte ,3 Unterhaltungselektronik, Tonträger, PC ,7 Foto, Optik, Akustik ,0 Uhren, Schmuck ,9 Sonstiger Einzelhandel ,9 langfristiger Bedarf ,2 Einzelhandel insgesamt , Kaufkraftbindung Aus der Gegenüberstellung des Umsatzes der im Gemeindegebiet angesiedelten Einzelhandelsbetriebe zum dort vorhandenen Nachfragepotenzial errechnet sich die Kaufkraftbindung. Diese gibt Auskunft darüber, welcher Anteil dieses Nachfragepotenzials durch die im Gemeindegebiet vorhandenen Betriebe gebunden werden kann. Den Schätzungen und Berechnungen der BBE-Unternehmensberatung zufolge erzielten die Einzelhandelsbetriebe des Gemeindegebietes im Jahr 2006 einen Umsatz in Höhe von rd. 56,2 Mio. EUR. Diesem Umsatz steht wie im vorangegangenen Punkt 3.2 dargestellt ein vergleichbares Nachfragevolumen von rd. 109,1 Mio. EUR gegenüber. Aus diesem Verhältnis errechnet sich eine Kaufkraftbindung von 51,2%. Aus nachstehender Tabelle wird deutlich, dass die Kaufkraftbindung im Gemeindegebiet in den betrachteten Branchen bzw. Warengruppen nur geringfügig über der 50-Prozent- Marke liegt. Das bedeutet, dass ein nicht unerheblicher Teil der vorhandenen Kaufkraft, d.h. knapp 50%, außerhalb des Gemeindegebiets gebunden wird. 23

27 Tabelle 12: Umsatz und Kaufkraftbindung im Gemeindegebiet nach Branchen bzw. Warengruppen Branche/Warengruppe Umsatz Kaufkraft Kaufkraft- Bindung % Nahrungs- u. Genussmittel ,9 Backwaren/Fleisch- und Wurstwaren ,0 Blumen, Zoo, Heimtierbedarf ,7 Drogerie, Parfümerie, Kosmetik ,9 Pharmazeutische Artikel ,9 Papier-, Büro-Schreibwaren (PBS), Zeitungen, Bücher ,1 kurzfristiger Bedarf ,4 Bekleidung, Wäsche ,0 Schuhe, Lederwaren ,9 Gartenbedarf ,4 Bau- und Heimwerkerbedarf ,9 GPK, Hausrat, Geschenkartikel ,9 Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstr ,2 Sportartikel, Fahrräder, Camping ,8 mittelfristiger Bedarf ,4 Teppiche, Gardinen, Dekostoffe ,4 Bettwaren, Haus-, Tisch- u. Bettwäsche ,2 Möbel ,7 Elektro, Leuchten, elektr. HH-Geräte ,5 Unterhaltungselektronik, Tonträger, PC ,9 Foto, Optik, Akustik ,3 Uhren, Schmuck ,1 Sonstiger Einzelhandel ,2 langfristiger Bedarf ,7 Einzelhandel insgesamt ,5 24

28 Tabelle 12 zeigt für die betrachteten Bedarfsgruppen unterschiedliche Bindungsquoten. Waren des kurzfristigen Bedarfs weisen mit 71,4% eine ausreichende Kaufkraftbindung auf. Da Waren dieser Bedarfsgruppe in aller Regel in Nähe des Wohnorts gekauft werden, sind entsprechende Angebote in Wohnnähe vorausgesetzt Bindungsquoten zwischen 70 und 90% üblich. Die Bindungsquoten bei den Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs (34,4% bzw. 19,7%) liegen dagegen sehr niedrig. Hier wird deutlich, dass Waren wie Bekleidung, Schuhen, Unterhaltungselektronik, elektrische Haushaltgeräte u.a. wie bereits angedeutet vornehmlich in Bernau oder Berlin gekauft werden (vgl. Pkt. 2.4 und Pkt. 4). Bei den Waren des kurzfristigen Bedarfs muss vor allem die Kaufkraftbindung bei Nahrungs- und Genussmitteln als bereits sehr hoch angesehen werden. Während für diese Branchengruppe im November 2007 noch eine Bindungsquote von 78,1% ermittelt wurde, liegt diese nach der Neueröffnung zweier Lebensmittel-Discounter und eines Getränkemarktes heute bereits bei 94,9%. Der Bedarf nach dementsprechenden Angeboten kann im Gemeindegebiet somit im Wesentlichen als abgedeckt betrachtet werden. Sieht man von der Position Sonstiges ab, in der vor allem die Aktionsfläche der Lebensmittel-Discountmärkte enthalten ist, wird die höchste Bindungsquote in der Warengruppe Blumen, Zoo- und Heimtierbedarf erzielt. Diese hohe Quote wird durch eine Vielzahl von Anbietern von Blumen und Heimtierbedarf erreicht. Besonders die Verkaufsflächen, die hierfür in den Supermärkten, Lebensmittel-Discountern und Drogeriemärkten für Tiernahrung zur Verfügung stehen, schlagen hier zu Buche. Die geringen Bindungsquoten in den Warengruppen Back-/Fleisch- und Wurstwaren sowie bei Papier- und Schreibwaren (PBS), Zeitungen/Zeitschriften spiegeln die in Pkt. 2.3 beschriebene geringe Ausstattung mit entsprechenden Angebotsflächen wider. Besonders niedrig liegt die Kaufkraftbindung beim pharmazeutischen Bedarf, was auf die geringe Zahl von Apotheken zurückzuführen ist. Auffällig ist, dass zwar für Gartenbedarf hohe Bindungsquoten erreicht werden, nicht aber für Bau- und Heimwerkerbedarf. Obwohl hier ein deutlicher Bedarf vorhanden ist, und in verschiedenen Ortsteilen entsprechende Angebotsflächen zur Verfügung stehen, ist die 25

29 Bindungsqoute hier sehr niedrig. Offensichtlich ist die Größe des Gemeindegebietes für die marktführenden Baumarktunternehmen nicht interessant genug, um sich dort anzusiedeln. Größere Bau- und Heimwerkermärkte gibt es zudem in Bernau und Berlin (vgl. Pkt. 2.4). Zum Schluss der Betrachtungen zur Kaufkraftbindung soll gezeigt werden, wie stark diese in den Ortsteilen der Gemeinde Wandlitz differiert: Tabelle 12: Verkaufsfläche nach Bedarfsgruppen und Ortsteilen Ortsteil Kaufkraft Umsatz KK-Bindung % Schönerlinde ,4 Schönwalde ,3 Basdorf ,4 Wandlitz ,0 Stolzenhagen ,9 Klosterfelde ,5 Zerpenschleuse ,3 Prenden ,0 Lanke ,0 gesamt ,5 Die Kaufkraftbindung über alle Warengruppen zeigt, dass der Einzelhandel des Ortsteiles Schönwalde die meiste Kaufkraft binden kann. Hier spiegelt sich die Konzentration von Angeboten des Lebensmittel-Einzelhandels deutlich wider. In Wandlitz schlagen vor allem die Umsätze der Anbieter an der Wensickendorfer Chaussee sowie der Supermärkte und Lebensmittel-Discountmärkte an Einzelstandorten zu Buche. Zudem sind im Ortsteil Wandlitz mehr Angebote angesiedelt, die über den kurzfristigen Bedarf hinausgehen als in den anderen Ortsteilen. Der Nachbarort Basdorf folgt an dritter Stelle, die Bindungsquote liegt hier jedoch schon deutlich niedriger als in Schönwalde und Wandlitz. 26

30 In Klosterfelde liegt die Bindungsquote unterhalb der 50%-Marke. Dies ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass hier Waren des kurzfristigen Bedarfs vorherrschen und Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs fast ausschließlich anderswo gekauft werden. Dies drückt sich über alle Branchen bzw. Warengruppen gerechnet in entsprechend niedrigen Bindungsquoten aus. In den Ortsteilen Schönerlinde und Stolzenhagen, die nur über sehr wenige Angebote verfügen, ist die geringe Quote Ausdruck der dortige Angebotssituation. Dies gilt in ähnlicher Weise auch für Prenden und Lanke, die keine Einzelhandelsangebote aufweisen. 3.3 Zur künftigen Kaufkraftentwicklung innerhalb des Gemeindegebietes Die Betrachtung der künftig innerhalb der Gemeinde vorhandenen Kaufkraft ist wichtig, weil anders beispielsweise als im benachbarten Bernau Kaufkraftzuflüsse zum Wandlitzer Einzelhandel von außen vergleichsweise gering sind. Die unklare Prognose zur Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde Wandlitz durch die Statistik des Landes Brandenburg lässt allerdings Aussagen zur langfristigen Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Gemeindegebiet nur bedingt zu. Sollte die Prognose der Altersstruktur in dem Maße eintreffen, wie vom Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik Brandenburg vorausgesagt, würde das Kaufkraftvolumen innerhalb des Gemeindegebietes langfristig zurückgehen: Die rückläufige Bevölkerungszahl würde zu einem insgesamt geringeren Kaufkraftvolumen führen. Ein deutlich höherer Anteil Älterer an der Gemeindebevölkerung würde auf ein geringeres Pro-Kopf-Einkommen hinauslaufen, da Rentner, so sie nicht über hohe Beamtenbezüge verfügen, ein geringeres Einkommen hätten. 13 Die BBE Unternehmensberatung geht davon aus, dass sich die absolute Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft je Einwohner der Gemeinde Wandlitz in den kommenden 13 Höhere Beamtenbezüge sind eher für Regionen der alten Bundesländer typisch; in der Gemeinde Wandlitz dürfte der Anteil entsprechend berenteter Beamte an der Bevölkerung gering sein, mit ebenso geringem Einfluss auf das Kaufkraftniveau. 27

31 Jahren fortsetzen wird. Die Schwankungen gegenüber dem Bundesdurchschnitt und teilweise auch der absoluten Werte werden je nach Konjunkturlage der bundesdeutschen Wirtschaft fortbestehen. Tabelle 13: Prognose der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft je Einwohner der Gemeinde Wandlitz zwischen 2004 und (Bundesdurchschnitt=100) Jahr Bundesdurchschnitt Kaufkraft je Einwohner EUR Wandlitz Kaufkraftniveau , , , ,35 Bezogen auf einen mittelfristigen Zeithorizont, etwa bis zum Jahr 2015, wird nach Auffassung der BBE mit einem weiter steigenden Kaufkraftvolumen zu rechnen sein. Dieser Zeitraum bietet einen ausreichenden Spielraum zur Gestaltung des Einzelhandels der Gemeinde Wandlitz. Der aus dem wachsenden Kaufkraftvolumen resultierende Bedarf wird sich jedoch wie die in Punkt dargestellten Bindungsquoten zeigen weniger auf Angebote des kurzfristigen Bedarfs konzentrieren, sondern sich vornehmlich auf Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs richten. Angebote des Bekleidungssektors, der Schuhbranche, von Unterhaltungselektronik, Spielwaren und Sportartikel, von elektrischen Haushaltsartikeln, optischen Erzeugnissen und auch Uhren und Schmuck werden stärker nachgefragt. Hier liegt die Chance des Wandlitzer Einzelhandels, diese Kaufkraft durch entsprechende Angebote, bevorzugt in den vorhandenen bzw. zu entwickelnden Zentren zu binden. 14 BBE Markt- und Regionalforschung Köln: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale, Prognosedaten für die Gemeinde Wandlitz 2004 bis

32 3.4 Naherholung, Tourismus Die Gemeinde Wandlitz bemüht sich seit Mitte des Jahres 2004 um die Anerkennung mehrere Ortsteile als Staatlich anerkannter Erholungsort. Einem Selbstbindungsbeschluss der Gemeindevertreter zufolge wird gegenwärtig die Beantragung dieses Status für die Ortsteile Wandlitz, Stolzenhagen, Zerpenschleuse, Lanke und Prenden vorbereitet. Bis zur erwünschten Einstufung wird noch Zeit ins Land gehen; dem Gesetz über die Anerkennung als Kur- und Erholungsort im Land Brandenburg zufolge sind eine Reihe von Voraussetzungen zu erfüllen, über die diese Ortsteile bisher nicht verfügen. Hierzu gehören u.a. ausreichende ärztliche Betreuungsmöglichkeiten und therapeutische Einrichtungen, Möglichkeiten zur sportlichen Betätigung und Freizeitgestaltung, ein in Nähe befindliches Schwimm- oder Hallenbad. Auch werden ein ansprechendes Ort- bzw. Landschaftsbild sowie verkehrsberuhigende Maßnahmen angemahnt. Konkrete Aussagen über die Verbindung von Tourismus und Einzelhandel in der Gemeinde Wandlitz können im Rahmen des vorliegenden Gutachtens nicht getroffen werden, da keinerlei statistische Grundlagen über die Zahl der Tagestouristen, die Zahl der Übernachtungen und auch zur Beherbergungskapazität vorhanden sind. Die für den Landkreis Barnim vorliegenden Zahlen sind unzureichend und können weder auf die Gemeinde Wandlitz als Ganzes noch auf einzelne Ortsteile heruntergebrochen werden. Tabelle 14: Beherbergungskapazität des Barnimer Landes im Jahr Beherbergungsart Anzahl Betten Pensionen 375 Hotels Privatvermieter 686 Jugendherbergen Dauercamping-Stellplätze Quelle: Fremdenverkehrsverein der Gemeinde Wandlitz. 29

33 Die dargestellte Übernachtungskapazität weist nicht auf einen umfangreiche touristische Aktivität innerhalb des Barnimer Landes hin. Trotz der unzureichenden Datenbasis sollen im Folgenden einige grundsätzliche Ausführungen zum Verhältnis Einzelhandel und Tourismus gemacht werden, die langfristig für die Gemeinde Wandlitz von Bedeutung sein könnten. 1. Als erstes ist festzustellen, dass der Tourismus, insbesondere bei kurzer Aufenthaltsdauer (Tagestourismus), in erster Linie der Gastronomie zugute kommt. Einer Untersuchung des zum Ausgabeverhalten von Tagestouristen in Thüringen ergab, dass Tagesbesucher am Ausflugsort im Durchschnitt 15,20 EUR ausgaben, von denen 48% in die Gastronomie, 22% in den Dienstleistungssektor und 30% in den Einzelhandel flossen (Quelle: Landestourismuskonzeption Thüringen 2004). 2. Die von Touristen bevorzugte Branchen sind die folgenden: Branchen hoch mittel niedrig Bedeutung des Tourismus als Zielgruppe Weine, Erfrischungsgetränke - insbes. Kleinflaschen, Süßwaren, Eis, Käse, Wurst, Backwaren, Frischobst, Papier/Schreibwaren, Zeitschriften, Drogerieartikel, Parfümerie, Kosmetik Apotheken, Blumen, Reformwaren Zooartikel, Gartenbedarf, Bürobedarf Bekleidung, Schuhe, Wanderzubehör Sportartikel Eisenwaren, Hausrat, Kfz-Zubehör, Heimwerkerbedarf, sonst. baumarktrelevante Artikel, Tapeten, Farben, Lacke Uhren, Schmuck, Fotoartikel, Hobby/Basteln, Handarbeiten, Kunst- und Antiquitäten, Musik, Geschenkartikel, Glas/Porzellan/ Keramik, Lederwaren Elektro, Telekommunikation Möbel, Teppiche, Gardinen, Beleuchtung Bedarf kurzfristig mittelfristig langfristig 30

34 3. Chancen für den Einzelhandel durch den Tourismus bestehen u.a., weil die Verweilzeiten von Touristen an den Angebotsstandorten überdurchschnittlich lang sind und Touristen als Nachfrager auch zu umsatzschwächeren Zeiten im Tages- und Wochenverlauf in Erscheinung treten. 4. Touristen kaufen tendenziell weniger preisaggressiv ein, wodurch die Umsatzchancen für höherwertige Produkte steigen. Zeit- und beratungsintensive Einkaufsvorgänge spielen für Touristen eine (noch) größere Rolle als für andere Zielgruppen des Einzelhandels. 5. Touristen haben einen geringeren Informationsstand über das örtliche Angebot als Einheimische. Aus diesem Grunde empfiehlt es sich, einen Einkaufsführer bereitzuhalten, der im Fremdenverkehrsbüro und in den Geschäften ausliegen sollte. 6. Eine besondere touristische Zielgruppe stellen die sogen. Senioren dar. Ihr Anteil steigt nicht nur an der Gesamtbevölkerung, sondern auch an der Zahl der Touristen. Die Ausgabebereitschaft der Senioren ist hoch, allerdings setzt dies besonderen Service und Einfühlungsvermögen seitens des Einzelhandelspersonals voraus. Mit Blick auf eine längere Aufenthaltsdauer in den von der Gemeinde Wandlitz beantragten Ortsteilen wird der örtliche Einzelhandel dieser Kundengruppe in besonderem Maße berücksichtigen müssen. 7. Der Dienstleistungssektor wird für die Entwicklung einer touristischen Infrastruktur eine wichtige Rolle spielen. Vom Bereitstehen günstiger Transportmöglichkeiten innerhalb bzw. zwischen den Ortsteilen (City-Bus, Taxen, medizinischer Transport), der Bereitstellung von Geldautomaten, Poststellen u.ä. wird der Erfolg der Erholungsorte abhängen. 8. Touristen suchen beim Einkauf regionaltypische und unverwechselbare Erlebnisse. Das Sehen und Erleben regionaler Kultur/Tradition ist ein wichtiges Urlaubs- bzw. Erholungsmotiv. Die stärkere Einbeziehung regionaler/lokaler Erzeugnisse in das Sortiment (Lebensmittel-Spezialitäten, handwerkliche Erzeugnisse etc.) ist deshalb eine Möglichkeit, touristische Kunden zu gewinnen. Beispielsweise bietet das Biospärenreservat Schorfheide-Chorin, das sich in Nähe des Gemeindegebietes von Wandlitz befindet, eine umfangreiche Produktpalette an Vgl. Internetauftritt unter selbigem Namen oder Regionen aktiv. 31

35 4 Das Einkaufsverhalten der Wandlitzer Bevölkerung - die wichtigsten Ergebnisse der Haushaltsbefragung vom Oktober Ziel und Zeitraum der Befragung Die Haushaltsbefragung fand auf telefonischem Wege in der 43. Kalenderwoche 2007 statt. Vom 22. bis 26. Oktober 2007 wurden ausgesuchte Haushalte des Gemeindegebietes jeweils in den Abendstunden befragt. Insgesamt konnten 503 Interviews geführt werden; die Auskunftsbereitschaft war hoch, so dass es keine nennenswerten Schwierigkeiten beim Erhalt der ca. fünf Minuten in Anspruch nehmenden Interviews gab. Das Ziel der Befragung bestand darin, Aufschluss über das Einkaufsverhalten der in den Wandlitzer Ortsteilen Wohnenden zu erhalten. Erfragt wurden die wichtigsten Einkaufsorte der Bevölkerung, die dort bevorzugt gekauften Waren, wie oft in der Woche eingekauft wird, welches die bevorzugten Einkaufstage sind und was pro Woche durchschnittlich für Warenkäufe ausgeben wird. Auch die Bewertung des derzeitigen Angebotes innerhalb des Gemeindegebiets bezüglich der Qualität, der Erreichbarkeit und des Stellplatzangebotes spielte eine Rolle. Ebenso wurde nach Mängeln im derzeitigen Einzelhandelsangebot gefragt (vgl. Fragebogen in der Anlage). 4.2 Die wichtigsten Ergebnisse der Befragung In Anlage 3 sind die Ergebnisse der Befragung detailliert dargestellt. An dieser Stelle soll deshalb auf die wichtigsten Ergebnisse eingegangen werden. 1. Die Frage nach dem Wohnort der Befragten erbrachte ein Ergebnis, das der Bevölkerungszahl der einzelnen Ortsteile gemäß war. Knapp 30% der befragten Haushalte war im Ortsteil Wandlitz angesiedelt. An nächster Stelle standen Basdorf (21,4%), Klosterfelde (17,9%) und Schönwalde (11%). Den Schluss bildete Prenden, wo 2,2% der Haushalte befragt werden konnten. 32

36 2. Als bevorzugter Einkaufsort für die Dinge des täglichen Bedarfs wurde der Ortsteil Wandlitz am häufigsten genannt. 43,4% der befragten Haushalte gaben an, diese Waren in Wandlitz zu kaufen. Der Ortsteil Basdorf folgte erst an zweiter Stelle mit deutlich geringeren Nennungen (19,6%). An dritter Stelle folgte Klosterfelde mit 14,3 % der Nennungen, während Schönwalde als Vierter mit 11% benannt wurde. Offensichtlich ist Wandlitz mit seinen Angeboten an der Wensickendorfer Chaussee (vor allem Aldi) als Einkaufsort von besonderer Bedeutung. Zum Zeitpunkt der Befragung waren der Lidl-Markt und Getränke Hoffmann am Ortsausgang von Schönwalde noch nicht eröffnet. Die Ergebnisse hätten sich durch diese Ansiedlungen vermutlich verschoben, d.h., Schönwalde wäre als Einkaufsort häufiger als in der Oktober 2007 durchgeführte Befragung benannt worden. 3. Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs, also Bekleidung/Schuhe, elektrische Haushaltgeräte, Unterhaltungselektronik, Sportartikel und Ähnliches werden vorzugsweise in Berlin und Bernau gekauft. Auf Berlin entfielen 45,2% der Nennungen, auf Bernau 30,5%. Auf Wandlitz entfielen nur 5,1% der Nennungen, was Platz 4 der Skala bedeutete. Häufiger als Wandlitz wurde das Einkaufen per Internet benannt (=8,1%). 4. Aufgrund des ausgedehnten Gemeindegebietes und auch der Ausdehnung der jeweiligen Siedlungen dominiert das Auto das Einkaufen deutlich. Mehr als 70% der Haushalte gaben an, den Einkaufsort mit dem Auto zu erreichen (=71,3%). 5. Trotz der von der BBE im Ergebnis der Analyse herausgearbeiteten Strukturprobleme des Wandlitzer Einzelhandels werden die derzeit innerhalb des Gemeindegebietes angesiedelten Angebote offenbar positiv wahrgenommen. Auf die Frage: Wie sind Sie mit der gegenwärtigen Einzelhandelsstruktur im Gemeindegebiet von Wandlitz zufrieden? Ist ein ausreichendes Spektrum an Einzelhandelsgeschäften vorhanden? antworteten 25,7% mit sehr zufrieden/vielfältige Angebote vorhanden und 46,4% zufrieden/vielfältige Angebote vorhanden. Nur rund ein Viertel der Antworten bewegten sich zwischen geht so (=18,3%) und gar nicht zufrieden/angebotsstruktur völlig unzureichend (=2,6%). 6. Die Qualität der Angebote wird ähnlich wie die Struktur des Wandlitzer Einzelhandels positiv bewertet. 69,2% der befragten Hauhalte bewerteten die Qualität der 33