EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler

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1 EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Stadtforschung Planung Dezember 2006

2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Untersuchung im Auftrag der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Endbericht Stefan Kruse André Lorenzen unter Mitarbeit von Eva Stubert Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de Dezember 2006

3 Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Einzelhandels- und Zentrenkonzept Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage und Zielsetzung der Untersuchung 5 2 Methodik des Einzelhandelskonzeptes Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Städtebauliche Analyse 16 3 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Bad Neuenahr- Ahrweiler Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung 19 4 Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Allgemeine Angebotssituation auf gesamtstädtischer Ebene Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandelsangebots in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebots im Stadtgebiet Der Hauptgeschäftsbereich des Stadtteils Bad Neuenahr Angebotssituation und -struktur im Hauptgeschäftsbereich Ahrweiler Angebotssituation und -struktur am Sonderstandort Mittelzentrum Grundversorgungszentrum Heimersheim Struktur und räumlich Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung Ergebnisse der Unternehmensbefragung Umsätze des Einzelhandels in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Fazit der Angebotsanalyse 70 5 Nachfragesituation des Einzelhandels in Bad Neuenahr-Ahrweiler Einzugsgebiet Kaufkraftpotenzial im Kerneinzugsbereich Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Räumliche Einkaufsorientierung der Bad Neuenahr-Ahrweiler Bevölkerung Bewertung des Einzelhandelsstandorts Bad Neuenahr-Ahrweiler aus Sicht der Kunden 86 Stadtforschung Planung, Dortmund 2

4 Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Einzelhandels- und Zentrenkonzept 5.6 Zentralitäten nach Warengruppen Fazit der Nachfrageanalyse 92 6 Zukünftige Entwicklungsspielräume und -szenarien der Einzelhandelsentwicklung in Bad Neuenahr-Ahrweiler Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung Fremdenverkehr und Kurbetrieb Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume Allgemeine Aussagen zu absatzwirtschaftlichen Spielräumen Parameter von absatzwirtschaftlichen Spielräumen bzw. zukünftigen Verkaufsflächenspielräumen Absatzwirtschaftliche Spielräume in Bad Neuenahr-Ahrweiler Räumlich-funktionale Entwicklungsspielräume Steuerungsmodelle der Einzelhandelsentwicklung (Szenarien) Szenario 1: Freies Spiel der Kräfte Szenario 2: Restriktion Szenario Räumlich-funktionale Gliederung Szenario Steuerung mit Ausnahmen Fazit Einzelhandels- und Zentrenkonzept Warum ist ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Bad Neuenahr- Ahrweiler sinnvoll? Ziele und Grundsätze der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bad Neuenahr-Ahrweiler Übergeordnete Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bad Neuenahr-Ahrweiler Definition der zukünftigen Zentrenstruktur von Bad Neuenahr-Ahrweiler Grundsätze zur räumlichen Entwicklung und Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel der Entwicklungsbereiche in Bad Neuenahr-Ahrweiler Zentraler Versorgungsbereich Hauptgeschäftsbereich Bad Neuenahr Zentraler Versorgungsbereich Hauptgeschäftsbereich Ahrweiler Entwicklungsbereich Sonderstandort Mittelzentrum Grundversorgungszentrum Heimersheim Zentrenübergreifende Empfehlungen Tabubereiche Planungsrechtliche Empfehlungen Bad Neuenahr-Ahrweiler Sortimentsliste Ergänzende planungsrechtliche Empfehlung Schlusswort Stadtforschung Planung, Dortmund

5 Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Einzelhandels- und Zentrenkonzept 9 Anhang Glossar Abbildungsverzeichnis Fotoverzeichnis Tabellenverzeichnis Kartenverzeichnis Fragebogen zur Haushaltsbefragung 166 Stadtforschung Planung, Dortmund 4

6 4.6 Fazit der Angebotsanalyse Die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler präsentiert sich derzeit als funktionsfähiges, gut positioniertes Mittelzentrum, dessen Angebot erwartungsgemäß über alle Warengruppen eine vergleichsweise gute Strukturierung aufweist. Es sind Angebote aus allen Hauptbranchen zu finden, die in einer überwiegend großen Sortimentsbreite angeboten werden können. In diesem Zusammenhang spielt auch der Tourismus und der Kurbetrieb eine wichtige Rolle für den lokalen Einzelhandel der Stadt Bad Neuenahr- Ahrweiler. Zusammenfassend lassen sich im Hinblick auf die gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur folgende Aspekte festhalten: Die Gesamtverkaufsfläche in Bad Neuenahr-Ahrweiler beträgt zum Zeitpunkt der Untersuchung rd m². Quantitative Angebotsschwerpunkte liegen entsprechend der Versorgungsfunktion in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel und Bekleidung/Wäsche sowie ferner (aufgrund der flächenintensiven Angebotsformen) in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente und Möbel. Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels stellen die Hauptgeschäftsbereiche in den jeweiligen Innenstädten der Stadtteile Bad Neuenahr und Ahrweiler dar. Hier sind etwa 39 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. 62 % aller Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Bis auf wenige Ausnahmen aus den Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs konzentriert sich das Angebot in fast allen Warengruppen auf diese Standorte, so dass ein hoher Konzentrationsgrad des Einzelhandelsangebots auf die beiden Stadtkerne festzustellen ist. Ausnahmen bilden vor allem die Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente und Möbel, die wegen ihrer in der Regel flächenintensiven Angebotsformen ohnehin selten in zentralen Lagen anzutreffen sind, aber auch Nahrungs- und Genussmittel sowie Spielwaren/Hobbyartikel und Sport- und Freizeitartikel. Bei Letztgenannten kommt vor allem die im Vergleich zu den Hauptgeschäftsbereichen hohen Flächenanteile der Fachmärkte am Standort Mittelzentrum zum Tragen. Auf den großflächigen Einzelhandel entfallen ca. 44 % der Gesamtverkaufsfläche. Dabei zählen insbesondere Betriebe aus dem Bereich Nahrungs- und Genussmittel sowie aus den Bereichen der Bau- und Gartenmarktsortimente und Möbel zu den Hauptanbietern des großflächigen Einzelhandels. Ein bedeutender Teil der großflächigen Anbieter ist am ergänzenden, autokundenorientierten Fachmarktstandort Mittelzentrum, in der siedlungsstrukturellen Mitte zwischen den beiden Kernstadtteilen angesiedelt. 70

7 Die quantitative Verkaufsflächenausstattung in Bad Neuenahr-Ahrweiler liegt bei 2,11 m² Verkaufsfläche pro Einwohner, und somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 1,4 m²/ew, was vor allem auch auf das zusätzliche Kaufkraftaufkommen durch Tourismus und Kurbetrieb zurückzuführen ist. Die Ausstattung an Lebensmittelverkaufsfläche (gesamt) rangiert bei 0,50 m² Verkaufsfläche pro Einwohner, wobei die sortimentsspezifische Verkaufsflächenausstattung in den einzelnen Stadtteilen unterschiedlich ausgeprägt ist. Während in den Kernorten erwartungsgemäß quantitative Verkaufsflächenüberhänge bestehen, lassen sich für einzelne Ortsteile (insbesondere im südlichen und östlichen Stadtgebiet) leichte Defizite in der Grund- bzw. Nahversorgung ableiten, die jedoch vor allem in der dispersen Siedlungsstruktur und der überwiegend geringen Mantelbevölkerung begründet sind. Lediglich im Stadtteil Heimersheim existiert ein kleines Grundversorgungszentrum. 71

8 5.2 Einzugsgebiet Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesondere mittel- und langfristigen und im diesbezüglich z.t. unterversorgten, dünn besiedelten ländlichen Raum auch kurzfristigen Bedarfsgütern, vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das der einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Vergrößerung des Einzugsgebietes einer Stadt als Einzelhandelsstandort. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere Raum- Zeit-Distanzen aufweisen. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient zum einen als Indikator zur Bewertung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Einzelhandels von Bad Neuenahr-Ahrweiler, zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Die in der Kundenherkunftserhebung ermittelten absoluten Kundenzahlen wurden in Relation zur Bevölkerungsanzahl des jeweiligen Herkunftsortes gesetzt, um die relative Bedeutung von Bad Neuenahr-Ahrweiler als Einkaufsort ermitteln zu können. Auf Grundlage der so berechneten Kundenherkunftskoeffizienten sowie der Berücksichtigung von Raumwiderständen und der Einordnung / Bewertung von Konkurrenzstandorten /-zentren lässt sich das Einzugsgebiet von Bad Neuenahr-Ahrweiler wie folgt abgrenzen: 72

9 Karte 12: Einzugsgebiet des Einzelhandels von Bad Neuenahr-Ahrweiler Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung im März 2006 Kerneinzugsgebiet Das Stadtgebiet von Bad Neuenahr-Ahrweiler mit einem Kundenpotenzial von rund Einwohnern wird als Kerneinzugsgebiet definiert, da sich der überwiegende Anteil der Kunden des Untersuchungsgebietes (rund 64,5 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet) aus diesem Bereich rekrutiert. Näheres Einzugsgebiet Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft zur Untersuchungsregion liegen und aufgrund des mittelzentralen Verflechtungsbereiches noch eine starke Orientierung zum Einkaufsstandort Bad Neuenahr-Ahrweiler aufweisen. Dazu zählen mit einem Kundenpotenzial von insgesamt rund Einwohnern die Kommunen des Landkreises Ahrweiler. Rund 27,9 % aller Kunden stammen aus diesem Einzugsgebiet. Die größten Einzelanteile entfallen auf die Gemeinde Grafschaft (7,7 %), die Stadt Sinzig (6,2 %) sowie die Verbandsgemeinden Al- 73

10 tenahr (5,8 %) und Brohltal (4,4 %). Etwas geringere Anteile am Kundenaufkommen haben die Stadt Remagen (1,6 %) sowie die nicht direkt an das Bad Neuenahr-Ahrweiler Stadtgebiet angrenzenden Verbandsgemeinden Adenau (1,3 %) und Bad Breisig (0,9 %). Ferneinzugsgebiet Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die zwar den Bad Neuenahr-Ahrweiler Einzelhandel mit einer gewissen Regelmäßigkeit aufsuchen, jedoch eine wesentlich deutlichere räumliche Einkaufsorientierung auf andere Standorte aufweisen und demnach nicht hauptsächlich auf den Einzelhandel in Bad Neuenahr ausgerichtet sind. Dementsprechend gering ist das Kundenaufkommen aus solchen Herkunftsgebieten. Mit Ausnahme der Stadt Bonn (1,2 %) umfasst keine der Kommunen einen Einzelanteil von mehr als 1 % am Gesamtkundenaufkommen des Bad Neuenahr- Ahrweiler Einzelhandels. Wichtigste Herkunftsorte des Ferneinzugsgebiets sind Andernach, Bad Hönningen, Linz am Rhein, Mayen, Meckenheim, Mendig, Rheinbach und Wachtberg (vgl. Karte). Es ist zu berücksichtigen, dass die Anteile an dem Kaufkraftpotenzial, der durch den Einzelhandel in Bad Neuenahr-Ahrweiler abgeschöpft wird, sich mit zunehmender Entfernung von Bad Neuenahr-Ahrweiler verringern. Insgesamt stammen rund 3,1 % der Kunden aus dem Ferneinzugsgebiet. Als sogenannte Streuumsätze des Einzelhandels in Bad Neuenahr-Ahrweiler werden daneben Zufallskäufe von Personen von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bezeichnet. Dieser Kundenkreis stellt aufgrund des Fremdenverkehrs und des Kurbetriebs in Bad Neuenahr-Ahrweiler eine nicht zu vernachlässigende Größe des örtlichen Einzelhandels dar und ist hier wesentlich bedeutsamer, als in vergleichbaren Mittelzentren ähnlicher Größenordnung. Dieser Kundenkreis stellt rund 4,5 % des Bad Neuenahr-Ahrweiler Kundenpotenzials. Kaufkraftpotenzial im Kerneinzugsbereich Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung auf sekundärstatistische Rahmendaten der BBE-Unternehmensberatung (Köln) zurückgegriffen. Diese werden durch die BBE-Marktforschung bundesweit ermittelt und aktuell fortgeschrieben. Anhand der Bevölkerung und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und nach Fachsparten bzw. Warengruppen ermitteln. 74

11 Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler stellt sich wie folgt dar: Tabelle 15: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale Bad Neuenahr-Ahrweiler 2005 Warengruppe Kaufkraftpotenzial der Wohnbevölkerung von Bad Neuenahr-Ahrweiler in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel 54,0 Blumen/ Zoo 2,2 Gesundheits- und Körperpflegeartikel 8,4 Schreibwaren/ Papier/ Bücher 5,9 überwiegend kurzfristiger Bedarf 70,4 Bekleidung 15,5 Schuhe/ Lederwaren 3,4 Hausrat/ Glas/ Porzellan 2,5 Spielwaren/ Hobbyartikel/ Musikinstrumente 3,1 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 2,7 überwiegend mittelfristiger Bedarf 27,1 Wohneinrichtungsbedarf 3,9 Möbel 9,2 Elektrogeräte/ Leuchten 4,1 Unterhaltungselektronik/ IT/ Telekommunikation 11,6 Medizinische und orthopädische Artikel 3,7 Uhren/ Schmuck 1,6 Bau- und Gartenmarktsortimente 16,2 überwiegend langfristiger Bedarf 50,2 Sonstiges 1,8 Kaufkraftpotenzial Gesamt 149,6 BBE Köln Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale 2005 Diesem monetären Kaufkraftpotenzial von 149,6 Mio. Euro liegt unter Berücksichtigung der Einwohnerzahlen das örtliche Kaufkraftniveau in der Stadt Bad Neuenahr- Ahrweiler zu Grunde. Die sogenannte Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der örtlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung der Pro-Kopf-Einzelhandelsrelevanten Kaufkraft vom Bundes- 75

12 durchschnitt (D=100) an. Derzeit ergibt sich in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von etwa 107,3, d.h. dass die Bad Neuenahr-Ahrweiler Bevölkerung im Vergleich zum Bundesdurchschnitt über ein überdurchschnittliches Kaufkraftniveau verfügt. Da das Kaufkraftniveau jedoch auch von spezifischen regionalen Einflussfaktoren abhängig ist, wird an dieser Stelle zusätzlich ein kurzer Vergleich mit Städten und Gemeinden vergleichbarer Größe aus der Region vorgenommen. Tabelle 16: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Ort Einwohner Einzelhandelrelevantes Kaufkraftniveau (Kaufkraftkennziffer) Bad Neuenahr- Ahrweiler ,3 Sinzig ,63 Remagen ,95 Bad Breisig ,10 Andernach ,99 Meckenheim ,53 Rheinbach ,46 BBE Köln Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2005 Auch im regionalen Vergleich wird deutlich, dass sich das Kaufkraftniveau der Bevölkerung Bad Neuenahr-Ahrweilers weitgehend über den Werten vergleichbarer Kommunen in der Region bewegt. Insgesamt zeigt sich für die gesamte Region ein verglichen mit dem bundesweiten Durchschnitt leicht überdurchschnittliches Kaufkraftniveau. 76

13 5.7 Fazit der Nachfrageanalyse Zusammenfassend lassen sich im Hinblick auf die nachfrageseitige Analyse folgende Aspekte festhalten: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Bad Neuenahr-Ahrweilers beträgt 107,3 (2005). Daraus ist ein einzelhandelsrelevantes jährliches Pro-Kopf- Ausgabevolumen von Euro abzuleiten. Dies liegt über dem Bundesdurchschnitt (4.963 Euro). Die Kaufkraftbindung für die Gesamtstadt Bad Neuenahr-Ahrweiler liegt bei 77 %, ein geringer Teil des lokal vorhandenen Kaufkraftpotenzials (23 %) fließt an Konkurrenzstandorte ab. Die Kaufkraftbindungen in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs sind als gut bis sehr gut einzustufen; die Bindungsquote im Bereich Nahrungs- und Genussmittel liegt bei 94 %. Im mittelfristigen Bedarfsbereich liegen die Quoten im Schnitt bei rd. 63 %, wobei die Bereiche Hausrat / Geschenkartikel mit 42 % und Bekleidung / Wäsche mit 48 % die niedrigsten Werte aufweisen. Die Warengruppen, die langfristig bezogen werden, weisen ein divergierendes Bild auf. Die Bindungsquoten liegen zwischen 43 % in der Warengruppe Möbel und sehr hohen 92 % im Bereich der medizinischen, orthopädischen und pharmazeutischen Artikel. Der Einzelhandel in Bad Neuenahr-Ahrweiler steht mit dem Einzelhandel in anderen Kommunen im Wettbewerb. Insbesondere das Einzelhandelsangebot in Bonn, Koblenz und Köln wird von den Einwohnern in Bad Neuenahr-Ahrweiler frequentiert. Auffällig ist zudem der hohe Anteil des Versandhandels in einigen Warengruppen, wie beispielsweise Bücher, Elektrogeräte und Unterhaltungselektronik. Die Einwohner Bad Neuenahr-Ahrweilers verfügen über ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rund 149,6 Mio. Euro, welches dem Einzelhandel potenziell zur Verfügung steht. Die Verbrauchsausgaben pro Warengruppe sind dabei sehr unterschiedlich, den höchsten Einzelanteil bildet erwartungsgemäß der Bereich Lebensmittel, Nahrungs- und Genussmittel. Die Umsätze des Einzelhandels in Bad Neuenahr-Ahrweiler liegen bei rund 187,0 Mio. Euro, woraus ein Zentralitätswert über alle Warengruppen von 1,25 resultiert. Das heißt per Saldo fließen 25 % Kaufkraft zu. Es wird also mehr Einzelhandelsumsatz getätigt, als den Einwohnern von Bad Neuenahr-Ahrweiler zur Verfügung steht. Die tatsächlichen Kaufkraftzuflüsse liegen jedoch deutlich höher, da selbstverständlich nicht 100 % der Kaufkraft der Bad Neuenahr-Ahrweiler Bevölkerung gebunden werden können. Aufgrund der Kaufkraftbindungsquote über alle Waren- 92

14 gruppen (rd. 77 %) lässt sich eine gebundene Kaufkraft von rund 115 Mio. Euro ermitteln, d.h. das rund 72 Mio. Euro des Umsatzes der Bad Neuenahr-Ahrweiler Einzelhandelsbetriebe von außerhalb des Stadtgebietes zufließen. Dies entspricht einem erfreulich hohen Anteil von rund 38 % des Umsatzes der Bad Neuenahr- Ahrweiler Einzelhandelsbetriebe und ist neben der touristischen Bedeutung der Stadt insbesondere auch auf die mittelzentrale Versorgungsfunktion zurückzuführen. Unter Berücksichtigung der Konkurrenzsituation zu den nahgelegenen Oberzentren ist der Zentralitätswert somit als ausgesprochen gut zu bewerten. 93

15 6.6 Fazit Entwicklungsspielräume Es ergeben sich über den Großteil aller Warengruppen keine nennenswerten Entwicklungsspielräume, sondern lediglich kleinteilige Arrondierungsspielräume. Ausnahmen bilden mit jeweils mehr als 500 m² Verkaufsflächenpotenzial lediglich die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung/Wäsche, Möbel, Unterhaltungselektronik/IT/Telekommunikation sowie Bau- und Gartenmarktsortimente. Die Ansiedlung zusätzlichen, über diese Entwicklungsspielräume hinaus gehenden Einzelhandels führt zwangsläufig zu Umsatzumverteilungseffekten in den bestehenden Einzelhandelsstrukturen. Dennoch sind die errechneten Werte als Orientierungswerte einzustufen, von denen im Einzelfall und nach Prüfung abgewichen werden kann. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang neben Art und Maß vor allem der Standort der angestrebten Einzelhandelsentwicklung. Wie in Kap. Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. und Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. bereits mehrfach aufgezeigt sind Ansiedlungsvorhaben letztlich stets hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Vitalität und Funktionalität der zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte sowie die Nahversorgungssituation zu beurteilen. Aufgrund der bestehenden Einzelhandels- und Zentrenstruktur in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler sind räumliche Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel fast ausschließlich innerhalb der bestehenden räumlichen Angebotsschwerpunkte, den Hauptgeschäftsbereichen der Siedlungsschwerpunkte Bad Neuenahr und Ahrweiler sowie dem Mittelzentrum zu definieren. Eine Ausnahme bildet die wohnortnahe Grundversorgung der Bevölkerung, wie beispielsweise im Grundversorgungszentrum Heimersheim. Erweiterungsmöglichkeiten bestehen in den Hauptgeschäftsbereichen aufgrund der weitgehend dichten Bebauung und hohen Nutzungsdichte nur graduell bzw. sind mit erheblichem Aufwand durchzuführen. Verschiedene Standorte außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren, insbesondere an Hauptzufahrtsstraßen und Gewerbegebieten oder sonstigen städtebaulich überwiegend nicht integrierten Lagen, besitzen hingegen flexiblere räumliche Potenziale. Diese Überlegenheit kommt durch jüngere Entwicklungstendenzen bzw. Ansiedlungsbegehren im Einzelhandel zum Ausdruck (s.o.). 116

16 7.2 Ziele und Grundsätze der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bad Neuenahr-Ahrweiler Die übergeordneten Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung leiten sich aus der einzelhandelsspezifischen Situation in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler, den daraus resultierenden Bewertungen sowie weiteren allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z.b. Bevölkerungsentwicklung und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) für die Stadt ab. Auf dieser Grundlage werden Ziele und Maßnahmen definiert, die eine positive und zukunftsorientierte Entwicklung der Einzelhandels- und Zentrenstruktur der Stadt gewährleisten sollen. Es sei an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass es in diesem Zusammenhang nicht darum geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen im Sinne der Stadtplanung auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe unter Berücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung davon profitieren. Übergeordnete Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bad Neuenahr-Ahrweiler Als übergeordnete Handlungsstrategie für die zukünftige Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler kann die Sicherung und der Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebots in Bad Neuenahr-Ahrweiler festgehalten werden. Die Attraktivität eines Einkaufsstandorts bestimmt sich in erster Linie durch die Quantität des Einzelhandelsangebots (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche), seine strukturelle Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und -konzepte sowie Betriebsgrößenordnungen) sowie die Qualität des vorhandenen Angebots. Nur durch ein Miteinander dieser Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Bad Neuenahr-Ahrweiler attraktiv zu gestalten und auch längerfristig zu erhalten bzw. zu sichern. Ziel muss es daher sein, ein im oben genannten Sinne vielfältiges und gut strukturiertes Angebot, insbesondere in den Warengruppen der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe zu erlangen bzw. zu erhalten, dass der übergeordneten Versorgungsfunktion Bad Neuenahr-Ahrweilers gerecht wird. Von grundlegender Relevanz ist in diesem Zusammenhang die Formulierung klarer räumlich-struktureller Prioritäten. Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts sind somit folgende Aspekte, die allerdings ausdrücklich keinen Eingriff in den einzelbe- 120

17 trieblichen Wettbewerb darstellen sollen: Die Sicherung einer ökonomisch, sozial und ökologisch nachhaltigen, d.h. langfristig angelegten Stadtentwicklung ist durch den Ausbau einer auch langfristig tragfähigen räumlichen Einzelhandelsstruktur mit Fokus auf den zentralen Versorgungsbereichen und entsprechenden räumlich-funktionalen Zuordnungen zu erreichen. Dafür ist weiterhin eine Funktionsteilung der Einzelhandelsbereiche notwendig, die keine direkte Konkurrenz sondern eine gegenseitige Ergänzung der Angebote anstrebt. Dies erfordert eine weiterhin klare räumliche Konzentration des Einzelhandelsangebots auf ausgewählte Standorte. Die räumliche Bündelung von Einzelhandelsbetrieben an städtebaulich und siedlungsstrukturell sinnvollen Standorten ist gemäß des stadtentwicklungspolitischen Leitbilds einer Stadt der kurzen Wege anzustreben. Unnötige Verkehrsströme können hierdurch vermieden und Synergieeffekte zwischen den Einzelhandelsbetrieben ausgelöst werden. Eine funktionale Arbeitsteilung zwischen den verschiedenen Einzelhandelsstandorten ist jedoch unabdingbar, um Doppelungen im Einzelhandelsangebot sowie Überschneidungen von Einzugsgebieten mit potenziell negativen Folgewirkungen auszuschließen. Oberste Priorität im Rahmen der weiteren Einzelhandelsentwicklung besitzt die Sicherung und Stärkung der Hauptgeschäftsbereiche in den Stadtteilen Bad Neuenahr und Ahrweiler. Diese besitzen mit ihren über den Einzelhandel hinaus gehenden zentrenprägenden Nutzungen (Dienstleistung, Verwaltung, Gesundheit etc.) eine hohe Bedeutung für die städtische aber auch entsprechend der landesplanerischen Einstufung regionale Versorgung der Bevölkerung. Zudem bilden sie die beiden siedlungsräumlichen, städtebaulichen, historischen und kulturellen Mittelpunkte des bipolaren Stadtgebiets. Um dieser Rolle in den jeweiligen Stadtteilen, aber auch der Gesamtstadt weiterhin gerecht zu werden, muss als bedeutendes Ziel der Ausbau bzw. die Sicherung der einzelhandelsrelevanten Versorgungsbedeutung der Hauptgeschäftsbereiche festgehalten werden. Der Standort Mittelzentrum stellt eine sinnvolle und notwendige Ergänzung des Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bad Neuenahr- Ahrweiler dar. Im Sinne einer Arbeitsteilung ist dieser Standort als Vorrangstandort für großflächigen Einzelhandel außerhalb der gewachsenen Zentren der Stadt ausschließlich als Ergänzungsstandort aufzufassen. Dies hat zwingend zur Folge, dass hier eine gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe angestrebt werden muss, d.h. bei Neuansiedlungen bzw. Erweiterungen o- der Umnutzungen bestehender Betriebe ist jeweils die Verträglichkeit des Vorhabens anhand der formulierten gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen zu ü- berprüfen. 121

18 Daneben bildet die Sicherung und ggf. der Ausbau eines Grund- und Nahversorgungsangebots in den Stadtteilen ein wichtiges Teilziel zur Entwicklung der Zentrenstruktur. Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsangebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil eines zukunftsfähigen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts, häufig bilden Lebensmittelanbieter in kleineren Stadtteilen eine wichtige Magnetfunktion auch für weitere Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie). Zunehmend stehen diesen planerisch wie gesamtstadtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten (Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments haben entsprechende Mindestumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet bedingen) gegenüber, die eine Umsetzung dieses sinnvollen Zieles erschweren. Es muss daher deutlich darauf geachtet werden, eine räumlich (Standort) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur in den Stadtteilen Bad Neuenahr-Ahrweilers zu schaffen bzw. zu erhalten. Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische Einzelhandelssituation ist die Sicherung und Stärkung einer ausgewogenen, hierarchisch gegliederten Versorgungsstruktur. Dabei liegt die Stärke eines Geschäftszentrums als wesentlicher Versorgungsbereich insbesondere in der räumlichen Dichte und Vielfalt des seiner Versorgungsfunktion entsprechenden Einzelhandels- und Nutzungsangebotes. Insbesondere vor dem Hintergrund der für den Großteil der Warengruppen beschränkten absatzwirtschaftlichen Entwicklungspotenziale in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler ist die Entwicklung von neuen Einzelhandelszentren zu vermeiden. Eine Öffnung neuer (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte, in denen insbesondere zentrenrelevante (über die Entwicklungspotenziale hinausgehende) Sortimente vorgehalten werden, außerhalb der gewachsenen Strukturen, bewirken in der Regel eine Schwächung bestehender Zentrenstrukturen und haben einen ruinösen Wettbewerb zur Folge. Hierbei gilt es auch vor allem zu berücksichtigen, dass ein einmal für Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann. Die Umsetzung der bestehenden Entwicklungsspielräume ist somit vorwiegend auf bestehende Standorte auszurichten. Um stadtentwicklungspolitisch sinnvolle Entwicklungen im Bereich der nichtzentrenrelevanten Sortimentsgruppen, wie z.b. die Umsetzung der bestehenden Verkaufsflächenspielräume in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente oder Möbel, jedoch nicht zu verhindern, sollen Ausnahmen dann möglich sein, wenn aufgrund fehlender räumlicher Entwicklungsmöglichkeiten im Kontext bestehender Standorte eine sinnvolle Entwicklung verhindert würde. 122

19 Durch diese räumlich klar definierte Versorgungsstruktur mit funktionaler Zuordnung der Einzelhandelsstandorte ist sowohl für bestehende Anbieter, als auch für potenzielle Investoren eine hohe Planungs- und Investitionssicherheit gegeben, die jedoch nur dann zum Tragen kommt, wenn konterkarierende Planungen konsequent vermieden werden. Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches, zentralörtliches Gliederungssystem eingeordnet. Als Mittelzentrum kommt Bad Neuenahr-Ahrweiler dabei auch eine gewisse Versorgungsfunktion für sein Umland zu. Maßnahmen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung müssen daher im gesamtstädtischen und regionalen Kontext - auch die Sicherung der landesplanerischen Funktion Bad Neuenahr-Ahrweilers berücksichtigen, um die regionale Konkurrenzfähigkeit des Einzelhandelsstandorts zu gewährleisten. Im Folgenden gilt es diese Handlungsstrategien räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. Räumliche Grundlage der Handlungsempfehlungen stellt dabei das Hierarchiesystem der für Bad Neuenahr-Ahrweiler ermittelten Einzelhandelszentren und Versorgungsstandorte dar. Definition der zukünftigen Zentrenstruktur von Bad Neuenahr-Ahrweiler Unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Angebots- und Nachfrageanalyse wurden die verschiedenen Einzelhandelsstandorte in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten entsprechend der in Tabelle aufgeführten Kriterien in ein arbeitsteiliges, hierarchisch gegliedertes Zentrenmodell mit dem Schwerpunkt Einzelhandel (vgl. Karte) eingeordnet. 123

20 Karte 13: Zentrenstruktur in Bad Neuenahr-Ahrweiler Eigene Darstellung 124

21 Demnach können die zwei unterschiedlich ausgerichteten Hauptgeschäftsbereiche in den Stadtteilen Bad Neuenahr und Ahrweiler, der Sonderstandort für großflächigen Einzelhandel Mittelzentrum sowie ein Grundversorgungszentrum im Stadtteil Heimersheim festgehalten werden. Dabei übernimmt der Sonderstandort Mittelzentrum sowohl die Funktion als Ergänzungsstandort für nicht-zentrenprägenden Einzelhandel, gleichzeitig aber auch als Nahversorgungsstandort für die Wohnbevölkerung der umliegenden Wohngebiete in den Stadtteilen Bad Neuenahr und Ahrweiler. Tabelle 20: Kriterien zur Abgrenzung und Definition von Zentren Hauptgeschäftsbereich Grundversorgungszentrum Sonderstandort Einzugsbereich / Gesamtstädtisch, regi- Teilstädtisch, Gesamtstädtisch, über- Versorgungsbedeu- onal stadtteilbezogen örtlich tung Vollständig, alle Be- Vollständiges Angebot Angebotsschwerpunkte darfsbereiche im kurzfristigen Be- in bestimmten Waren- Warenangebot darfsbereich, kaum Angebote in mittel- gruppen, hoher Anteil nicht- und langfristigen Be- zentrenprägenden Ein- darfsbereichen zelhandels Wettbewerb Wettbewerb innerhalb der Branchen gegeben Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben Vielfältiger Größen- Überwiegend kleinteili- Überwiegend großflä- Betriebstypen und Betriebstypenmix, hoher Anteil kleinteili- ge Betriebe chiger Einzelhandel gen Facheinzelhandels Breit gefächertes, z.t. Vereinzelte, einzelhan- i.d.r. kein oder nur ge- in Wettbewerb stehen- delsnahe Dienstleis- ringes Dienstleistungs- Ergänzende Dienstleistungen des Dienstleistungsund Gastronomieangebot tungsangebote angebot selten vereinzelte, einzelhandelsnahe Dienstleistungsangebote Eigene Zusammenstellung Neben den Zentren sind solitäre Nahversorgungsstandorte und der Sonderstandort Mittelzentrum als Bestandteile des zukünftigen Zentrenkonzepts herausgestellt worden. Auch diese solitären Nahversorgungsstandorte wie auch der Standort Mittelzentrum übernehmen wichtige Nahversorgungsfunktionen und sind im Sinne des vorgelegten Konzeptes zu erhalten und zu sichern. Gleichwohl können sie nicht als schützenswerte Bereiche u. a. i.s.d. 2(2) und 34(3) oder auch 11(3) BauNVO eingestuft werden (vgl. Abbildung 19). 125

22 Da eine flächendeckende (wohnungsnahe) Grundversorgung innerhalb Bad Neuenahr- Ahrweilers jedoch nicht allein durch die Hauptgeschäftsbereiche und das Grundversorgungszentrum sichergestellt werden kann, decken die solitären Nahversorgungsstandorte und der Sonderstandort Mittelzentrum diese vorhandenen räumlichen Lücken ab. Somit wird erst unter Berücksichtigung dieser Standorte eine flächendeckende und umfassende wohnungsnahe Grundversorgungsstruktur in Bad Neuenahr-Ahrweiler gewährleistet. Auch wenn sie nicht unter das Schutzregime der neuen rechtlichen Grundlagen (insbesondere 2 Abs. 2 und 34 Abs. 3 BauGB) fallen, sollen sie dennoch als räumlich Ausprägung eines übergeordneten Ziels im Rahmen des Einzelhandelsund Zentrenkonzepts als bedeutendes Abwägungskriterium für die zukünftige städtebauliche Steuerung und baurechtliche Genehmigung von Einzelhandelsplanvorhaben herangezogen werden. Dieser Umstand hat bei der Formulierung der Ziele und Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung entsprechende Berücksichtigung gefunden. Abbildung 19: Zentrenhierarchie in Bad Neuenahr-Ahrweiler Sonderstandort des Einzelhandels großflächiger Ergänzungsstandort mit lokaler und regionaler Ausstrahlung Hauptgeschäftsbereiche innerstädtisch lokale und regionale Bedeutung Grundversorgungszentrum Grundversorgung mit vorwiegend kurzfristigen Bedarfsgütern; Bedeutung für umliegende Wohngebiete Solitäre Nahversorgungsstandorte Betriebe in Solitärlagen funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter Schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i.s.d. 11(3) BauNVO, 2(2) sowie 34(3) BauGB Eigene Darstellung Grundsätze zur räumlichen Entwicklung und Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler Die Ergebnisse der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume bedeuten für Bad Neuenahr-Ahrweiler, dass sowohl ein quantitativ angemessener Ausbau als auch die räumlich-strukturelle Verbesserung der Angebotssituation die Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Bad Neuenahr-Ahrweiler sicherstellen können. Für Bad Neuenahr-Ahrweiler bedeutet dies, dass neue oder sich vergrößernde Anbieter nur 126

23 bewusst, mit Blick auf die Gesamtentwicklung als Konkurrenz gesetzt werden sollen. Dies impliziert eine eingehende Prüfung sowohl des Angebotsschwerpunktes als auch der Verkaufsfläche zusätzlicher Anbieter. Mögliche Ausnahmen indes müssen im Detail geprüft werden. Diese Ausnahmen können dann sinnvoll sein, wenn sie die angestrebte räumlich-strukturelle Entwicklung des Einzelhandels in Bad Neuenahr-Ahrweiler forcieren können. So ist eine Neuansiedlung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben (auch bei Überschreitung der aufgezeigten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume) z.b. dann sinnvoll, wenn sie zu einer Stärkung der Hauptgeschäftsbereiche, der räumlichen Konzentration des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels am Standort Mittelzentrum oder zur Sicherung bestehender Magnetbetriebe in den zentralen Versorgungsbereichen beiträgt. Im Hinblick auf eine langfristige Sicherung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler sollten für die künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung grundsätzliche Strategien entwickelt werden. Vor dem Hintergrund der o.g. Ziele sowie unter Berücksichtung der Bewertung der Ausgangssituation einerseits sowie der zukünftigen entwicklungsbestimmenden Faktoren andererseits sollen für Bad Neuenahr-Ahrweiler die folgenden Grundsätze zur räumlichen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung gelten und durch entsprechende politische Beschlüsse untermauert werden. So können sowohl intern (Selbstbindung; zukünftige Bauleitplanverfahren) als auch extern (für vorhandene Gewerbetreibende und potenzielle zukünftige Investoren) wichtige Signale gesetzt werden. Erst mit diesem Schritt kann es gelingen, allen Beteiligten Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit zu gewährleisten. Dabei sei insbesondere im Hinblick auf die zukünftige bauleitplanerische Umsetzung auch an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass das Einzelhandels- und Zentrenkonzept zwar eine wichtige Entscheidungsgrundlage für zukünftige politische wie städtebauliche Entscheidungen in Richtung Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler darstellt. Es gibt aber keine abschließende Auskunft über die städtebauliche Steuerung von Einzelhandelsnutzungen. Vielmehr gibt er Leitvorstellungen und Grundsätze vor, die in dem (bauleitplanerischen Einzelfall) umzusetzen sind. Somit ist die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler nicht von der Pflicht entbunden, in jedem Einzelfall zu prüfen, welche bauleitplanerischen Festsetzungen städtebaulich gerechtfertigt werden können und mit dem Abwägungsgebot vereinbar sind. 127

24 Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen Zentrenrelevante Sortimente sollen als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben ausschließlich in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen Hauptgeschäftsbereich Bad Neuenahr und Hauptgeschäftsbereich Ahrweiler sowie im Grundversorgungszentrum Heimersheim zulässig sein. Außerhalb dieser positiv definierten Ansiedlungs- und Entwicklungsräume können Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten ausnahmsweise zugelassen werden, sofern von ihnen keine Negativauswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Diese sind in der Regel dann nicht anzunehmen, wenn zentrenrelevante Sortimente in kleineren, deutlich unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (800 m²) agierenden Ladenlokalen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden zur Deckung des Grundbedarfs bei mittel- und teilweise auch langfristig nachgefragten Gütern dienen. Dies gilt für alle zentrenrelevanten Sortimente i.s.d. Bad Neuenahr-Ahrweiler Sortimentsliste und somit auch für die Leitbranchen der zentralen Versorgungsbereiche Hauptgeschäftsbereich Bad Neuenahr und Hauptgeschäftsbereich Ahrweiler. Mit Blick insbesondere auf die Betriebsgrößenstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen Bad Neuenahr-Ahrweilers dürften nur dann keine negativen Auswirkungen anzunehmen sein, wenn die Einzelhandelsbetriebe eine Verkaufsfläche von 400 m² nicht überschreiten. Aufgrund der besonderen Bedeutung des Sonderstandorts Mittelzentrum im städtischen Zentrengefüge wird dort ansässigen Betrieben mit zentrenrelevantem Hauptsortiment darüber hinaus eine Erweiterungsmöglichkeit von bis zu 10 % ihrer derzeitigen Gesamtverkaufsverkaufsfläche zur Standortsicherung eingeräumt. Mit Blick auf die Gebietstypisierung der BauNVO sowie im Hinblick auf die baurechtliche Umsetzung der Empfehlungen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzepts werden folgende Empfehlungen gegeben: 128

25 Tabelle 21: Empfohlene Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevantem Hauptsortiment bis zu einer Größenordnung von 400 m² Verkaufsfläche in den Gebietstypen der BauNVO zulässig Kleinsiedlungsgebiete (WS) Allgemeines Wohngebiet (WA) Besonderes Wohngebiet (WB) Dorfgebiet (MD) nicht zulässig Reines Wohngebiet (WR) Gewerbegebiet (GE) Industriegebiet (GI) Sondergebiete* (SO) Mischgebiet (MI) Kerngebiet (MK) * in Abgängigkeit der Zweckbestimmung sowie der vorhandenen textlichen Festsetzungen; vgl. hierzu auch die standortbezogenen Empfehlungen zum Sonderstandort Mittelzentrum (Kap. Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.) Auch wenn in Mischgebieten (MI-Gebieten) i.d.r. Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit = 800 m² Verkaufsfläche) grundsätzlich möglich ist, ist im Einzelfall zu prüfen, ob es stadtentwicklungsplanerisch sinnvoll ist, in bestimmten MI-Gebieten zentrenrelevanten Einzelhandel grundsätzlich auszuschließen. Dies kann mit Blick auf die Lage des jeweiligen Mischgebiets zum nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich, dem Wohnanteil im Mischgebiet und den sich hieraus ergebenden Bedürfnissen der Nahversorgung sowie hinsichtlich der vorhandenen Bestandsbetriebe jeweils unterschiedlich ausfallen. Grundsatz 2 Einzelhandelbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen Um eine hierarchisch geordnete Nahversorgung zu gewährleisten und die Nahversorgung möglichst kleinmaschig und damit auch für alle Bevölkerungsgruppen (mobile und immobile) attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, sind in Abhängigkeit von der Zentrenkategorie maximale Obergrenzen für Betriebe mit dem Angebotsschwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich sinnvoll und zielführend. Derzeit übliche Größenordnungen für der Nahversorgung dienende Lebensmittelanbieter liegen zwischen 800 m² (Lebensmitteldiscounter) und m² (Lebensmittelvollsortimenter) Verkaufsfläche. Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines solchen Anbieters müssen aber räumlich beschränkt sein. Die Verträglichkeit einer solchen Ansiedlung in einem Grundversorgungszentrum für die Hauptgeschäftsbereiche ist somit grundsätzlich anzunehmen, solange die oben genannte Größendimensionierung (<1.500 m² Verkaufsfläche) nicht überschritten wird. Somit kann auch im Grundversorgungszentrum ein ausreichendes und zukunftsfähiges Nahversorgungsangebot bereit gestellt 129

26 werden. Größere Betriebseinheiten sollten jedoch im Grundversorgungszentrum Heimersheim nicht ermöglicht werden, da diese Verkaufsflächengrößenordnung zur Versorgung der Bevölkerung außerhalb der Hauptgeschäftsbereiche ausreichen. Für die Hauptgeschäftsbereiche gelten keine Flächenbegrenzungen. An solitären Standorten außerhalb der räumlich definierten zentralen Versorgungsbereiche können Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nur dann sinnvoll und zulässig sein, wenn sie der Nahversorgung der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen Wohnbevölkerung dienen und keine Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche erwarten lassen. Dies ist dann der Fall, wenn die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem 500 m Radius eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft nicht überschreitet und keine mehr als unwesentliche (> 10 %) Überschneidung des 500 m Radius mit dem 700 m Radius des / der nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche(s) besteht. Diese Ausnahmeregelung gilt ausdrücklich nicht für Standorte innerhalb von GE- / GI- Gebieten. Grundsatz 3 Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen und an Sonderstandorten Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit) kann zwar grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet, wo Einzelhandel zulässig ist, zugelassen werden, zum Erreichen und zur späteren Einhaltung des Zielsystems zur Einzelhandelsund Zentrenentwicklung für die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler sollten jedoch auch Ansiedlungen nicht-zentrenrelevanter Sortimente (groß- und kleinflächig) räumlich gelenkt werden. Dafür bieten sich neben den zentralen Versorgungsbereichen (v.a. Hauptgeschäftsbereiche) insbesondere der Sonderstandort Mittelzentrum als bestehender Angebotsschwerpunkt für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel an. Demzufolge sollte nur eine begrenzte Anzahl an Sonderstandorten im Bad Neuenahr- Ahrweiler Stadtgebiet Einzelhandelsnutzungen umfassen. Als Vorrangstandort für solche Ansiedlungsvorhaben soll in Bad Neuenahr-Ahrweiler der Sonderstandort Mittelzentrum gelten. Aufgrund der eingeschränkten dort vorhandenen räumlichen Entwicklungspotenziale und des noch vorhandenen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielraums kann jedoch die Etablierung weiterer Standorte für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel in Erwägung gezogen werden. Dabei sind jedoch zwingend die absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume zu berücksichtigen, da die Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten zu einer städtebaulich bedenklichen Verschärfung des Wettbewerbs führen und einschlä- 130

27 gige Betriebe zur Aufgabe zwingen könnte. Bei derartigen Betriebsaufgaben besteht die Gefahr, dass dann die Sortimentsstruktur geändert und zentrenrelevante Warengruppen an diesen Standorten zu Lasten der Innenstadtentwicklung angeboten werden. Wird dieses gemäß der konzeptionellen Zielsetzung verhindert, entwickelt sich dann zumeist ein Leerstand, der zu einem Imageverlust der Stadt Bad Neuenahr- Ahrweiler als Einkaufsstandort oder auch zu anderen städtebaulichen Problemen führen kann. Die Entwicklung vorhandener stadtstrukturell sinnvoller Flächenreserven ist daher der Ausweisung neuer Sonderstandorte vorzuziehen. Ist eine Umsetzung solcher, aus stadt- und einzelhandelsentwicklungspolitischer Sicht sinnvoller Vorhaben, wie beispielsweise der Ansiedlung eines den ermittelten absatzwirtschaftlichen Spielräumen entsprechenden Angebots in den Warengruppen Möbel oder Bau- und Gartenmarktsortimente, aufgrund mangelnder räumlicher Erweiterungsmöglichkeiten bzw. Flächenreserven nicht möglich, kann ein alternativer Standort in Betracht gezogen werden. Jedoch gilt auch hier der Grundsatz der räumlichen Konzentration der Einzelhandelseinrichtungen, d.h. dass die bestehenden Entwicklungspotenziale nicht nach dem Gießkannenprinzip auf verschiedene Standorte gestreut, sondern nach Möglichkeit ebenfalls auf bestimmte Standorte konzentriert werden sollen. Günstigstenfalls hat ein solcher Standort einen räumlichen Bezug zu bestehenden Einzelhandelsstandorten bzw. -einrichtungen. Unter diesen Aspekten wäre eine mögliche, alternative Ansiedlungsfläche beispielsweise an der Heerstraße zu suchen. Dieser Standort liegt in unmittelbarer räumlicher Nachbarschaft zu bestehenden Einzelhandelsstandorten und weist selbst bereits ein gewisses Einzelhandelsangebot auf. Gleichwohl sind unabhängig von diesen Kriterien sonstige stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen ebenso zu berücksichtigen, wie die Tatsache, dass die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Gewerbegebieten oftmals eine drastische Erhöhung der Bodenpreise im betroffenen Gebiet und somit einen Wettbewerbsnachteil insbesondere für mittelständische Handwerks- und Gewerbebetriebe zur Folge haben kann. Eine Umsetzung der Verkaufsflächenspielräume in den nicht-zentrenrelevanten Warengruppen ist somit vorrangig am Sonderstandort Mittelzentrum zu realisieren. Falls dies nicht möglich ist, kann unter Berücksichtigung der oben genannten Kriterien auch ein Alternativstandort für die Ansiedlung nicht zentrenrelevanten Einzelhandels zur Verfügung stehen. Aus gutachterlicher Sicht ist aus oben genannten Gründen (Konzentration des Einzelhandels / Synergien zu bestehenden Standorten bzw. Betrieben) der Standort Heerstraße zu bevorzugen. Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Haupt-)Sortimenten führen regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht zentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten 131

28 außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzepts widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbeln z.b. Glas/Porzellan/Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.b. Lebensmittel sind im Baumarkt nicht zulässig), zulässig sein. Bisher hat sich eine Begrenzung auf rd. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (max. 800 m² Verkaufsfläche) als praktikabel erwiesen. Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen Fläche sollte dabei sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden kann. D.h., dass weiterhin angegeben sein sollte, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment maximal sein darf. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrichtung eines Shop-in-Shop-Systems genutzt wird, denn dieses käme einem Einkaufszentrum gleich. Bestehende Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (z.b. Möbelmärkte, Bau- und Gartenmärkte), die ihren Standort außerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche und den Sonderstandorten haben, können ihre Verkaufsfläche erweitern, wenn dies der langfristigen Sicherung ihres Standortes dient und sich diese Erweiterung nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte bzw. deren Entwicklungsperspektiven auswirkt. Dies ist in der Regel dann anzunehmen, wenn die Verkaufsflächenerweiterung ausschließlich durch nicht-zentrenrelevante Sortimente erfolgt, die Erweiterungsfläche einen Anteil von maximal 10 % der vorhandenen Gesamtverkaufsfläche nicht überschreitet und sich diese Erweiterung nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte bzw. deren Entwicklungsperspektiven auswirkt. Ausgenommen von dieser Beschränkung ist der KFZ-Handel. 132