VERTRÄGLICHKEITSANALYSE

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1 research analysis consulting VERTRÄGLICHKEITSANALYSE Netto Markt - Eggebek Charlottenburg HRB B HypoVereinsbank München: Konto , BLZ Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien Förderndes Mitglied der gif e. V., Member of Plan 4 21, Member of GCSC e. V., Moorfuhrtweg Hamburg Tel. (040) Fax (040) hamburg@bulwiengesa.de

2 research analysis consulting erstellt für: Amt Eggebek Hauptstraße 2, Eggebek Projekt-Nr.: Hamburg, 29. November 2010 Moorfuhrtweg Hamburg Tel. (040) Fax (040)

3 INHALTSVERZEICHNIS SEITE 1 VORBEMERKUNG 1 2 MAKROSTANDORT 2 3 EINZUGSGEBIET / NACHFRAGEVOLUMEN 5 4 WETTBEWERB 7 5 VERTRÄGLICHKEITSANALYSE Planvorhaben / Mikrostandort Projektumsatz Umsatzrekrutierung Umverteilungseffekte 13 6 ERGEBNIS

4 WARENGRUPPEN-ERLÄUTERUNG Warengruppen-Code BulwienGesa EHI* ,1 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,2 1,21 1,22 1,23 1,3 1,4 2 2,1 2,11 2,12 2,13 2,14 2,15 2,16 A A B B B B B B B B C C C C B B D D D D D D D Mischbetriebsformen Warenhäuser (z. B. Kaufhof, Hertie) SB-Warenhäuser (z. B. Kaufland) Periodischer Bedarf Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Supermarkt Discounter Verbrauchermarkt/SB-Warenhaus Sonstige LM-Märkte (GC, Sopo, Bio) LM-Kleinhandel LM-Handwerk: Bäcker LM-Handwerk Fleischer Drogerie/Gesundheit Drogerie-Markt Drogerie/Parfümerie Apotheke Zeitungen/Tabak Zoobedarf periodisch Aperiodischer Bedarf Modischer Bedarf Vollsortiment Damenoberbekleidung (DOB) HAKA (Herrenoberkleidung) Sportbekleidung Wäsche/Kurzw./Kinderbekleidung//Sonst. Schuhe inkl. Sportschuhe 2,2 F Elektro, Technik 2,21 F Weiße Ware 2,22 F Braune Ware/Tonträger (UE) 2,23 F Foto/Video 2,24 F EDV 2,25 F Telekommunikation * EHI = Euro Retail Institute GmbH, Köln Warengruppen-Code Warengruppen-Code BulwienGesa EHI* BulwienGesa EHI* 2 Aperiodischer Bedarf (Fortsetzung) 4 L Gastronomie 2,3 2,31 F F DIY/Garten/Freizeit Bau- und Heimwerker-Sortiment 4,1 4,2 L L Restaurants Kneipe/Bar 2,32 2,33 F G Holzhandel Eisenwaren/Beschläge 4,3 4,4 L L Café/Coffee Shop/Bistro/Eisdiele Imbiss/Take Away/Systemgastronomie ohne Gastraum 2,341 2,342 G G Zimmerpflanzen/Blumen/Floristik Freilandpflanzen/Gartenbedarf 4,5 4,6 L L Fast-Food/Systemgastronomie mit Gastraum Food-Court 2,35 G Zweirad 4,7 L Sonst. Einrichtungen, z. B. Saftbar, Brezelverkauf, Weinstand 2,36 G KFZ-Zubehör 2,37 G Sport/Campingartikel (Hardware) 5 M Entertainment 5,1 M Multiplexkino, Kino, Sonderprojektionskino 2,4 2,41 E E Einrichtungsbedarf Möbel, Küchen, Gartenmöbel 5,2 5,3 M M Fitness-/Wellness-Center Bowling/Billard/Dart 2,42 2,43 E E Leuchten Heimtextilien inkl. Bettwaren 5,4 5,5 M M Spielhallen/Automatenspiel/Casino Kinderspielecenter/Indoor-Spielplatz 2,44 E Bodenbeläge, Teppiche 5,6 M Besucherattraktionen, z. B. Science-Center, Aquarium, Modelleisenbahnwelten 2,5 2,51 E 2,52 2,53 F G 2,54 G 2,55 H 2,56 H 2,57 C 2,58 H 2,59 G Sonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf GPK/HHW Bücher, Poster Spielwaren Musikalien Schreibwaren, Bürobedarf Schmuck, Uhren, Edelmetalle Sanitätsbed., Akustik, Optik Sonstige Gebrauchsgüter Zoobedarf (aperiodisch), Haustiere 5,7 SONSTIGE NUTZUNGEN/LEERSTÄNDE 6 7 7,1 7,2 7,3 3 K Einzelhandelsnahe Dienstleister 8 3,1 K Friseur 3,2 K Reinigung/Reinigungsannahme 3,3 K Änderungsschneiderei 9 3,4 K Sonnenstudio/Kosmetiksalon 9,1 3,5 K Schuh-/Schlüsseldienst 9,2 3,6 K Reisebüro 9,3 3,7 K Bank-/Sparkasse-/Postfiliale 3,8 K Automaten, z. B. EC-/Fotoautomaten 3,9 K Sonst. Angebote, z. B. Theaterkasse, T-Shirt-Druck M Sonstige Angebote Separate Lagerflächen/Separate Nebenräume Leerstand Leerstand Einzelhandelsflächen Leerstand Lagerflächen Leerstand Sonstige Flächen Vermietete Werbeflächen, z. B. Fassadenwerbung, Leuchtreklame, Vitrinen in der Mall Sonstige Flächen Büroflächen Wohnflächen Hotel

5 1 VORBEMERKUNG Auftraggeber und Problemstellung Das Amt Eggebek beauftragte die mit der Durchführung einer Verträglichkeitsanalyse. In der Gemeinde Eggebek besteht das Interesse an der Ansiedlung eines Netto-Discounters. Anhand einer Wirkungsanalyse soll die Verträglichkeit mit dem im Einzugsgebiet bestehenden Nahversorgungsangebot eingeschätzt werden. Im Vordergrund steht hierbei die Verträglichkeit mit einem in der Gemeinde Eggebek vertretenen Edeka-aktiv Supermarkt. Städtebauliche Zielsetzung des Auftraggebers ist es die Nahversorgung in der Gemeinde Eggebek langfristig abzusichern. Die Verträglichkeitsanalyse basiert auf: Vorort-Recherchen mit Standortbegehung und Wettbewerbserhebungen Informationsgesprächen u. a. mit dem Auftraggeber und dem Inhaber der Edeka-Filiale in Eggebek Auswertung relevanter Statistiken, handelsspezifischer Kenndaten sowie zugänglicher Unterlagen und Materialien. Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Die Analyse umfasst die Untersuchungsschritte: Skizzierung des Makrostandortes Abgrenzung und Definition eines vorhabenrelevanten Einzugsgebietes mit Ermittlung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens (periodischer Bedarf) Darstellung und Bewertung relevanter Wettbewerbsstrukturen Ermittlung des projektrelevanten Umsatzes Einschätzung und Analyse der Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im Einzugsgebiet unter besonderer Beachtung von Edeka aktiv in Eggebek Ergebnis Seite 1

6 2 MAKROSTANDORT Raum- und siedlungsstrukturelle Aspekte Mit Entfernungen von jeweils ca. 20 km nimmt die Gemeinde Eggebek eine in etwa mittige Lage zwischen dem Oberzentrum Flensburg und dem Mittelzentrum Schleswig ein. Zu dem ca. 5 km entfernt gelegenen Unterzentrum Tarp bestehen insbesondere auch bei der Grundversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs enge Verflechtungsbeziehungen. Eggebek hat selbst keine zentralörtliche Ausweisung, übernimmt aber lt. Regionalplan eine "ergänzende überörtliche Versorgungsfunktion". Die Gemeinden Jübek und Großenwiehe sind von der Regionalplanung vergleichbar eingestuft. Die Gemeinde Eggebek ist Sitz des gleichnamigen Amtes. Das Amtsgebiet ist ländlich geprägt und weist eine disperse Siedlungsstruktur auf. Es umfasst neben Eggebek (2.557 Ew.) die Gemeinden Janneby (442 Ew.), Jerrishoe (442 Ew.), Jörl (822 Ew.), Langstedt (1.040 Ew.), Sollerup (501 Ew.), Süderhackstedt(353 Ew.) und Wanderup (2.228 Ew.). Bevölkerungsentwicklung Nach Auflösung des Marinefliegergeschwaders kam es in Eggebek zu einer rückläufigen Einwohnerentwicklung. Durch die Entwicklung eines Wohnbaugebietes konnte dieser Trend in jüngerer Vergangenheit gestoppt werden. Das Neubaugebiet liegt in zentraler Ortskernlage und gliedert sich in 2 Straßenringe. Der erste Bauabschnitt ("Eichenring") ist erschlossen. Die 11. koordinierte Bevölkerungsprognose geht für den Landkreis Schleswig-Flensburg im Zeitraum zwischen 2007 bis 2025 von einer um insgesamt rd. 6 % rückläufigen Bevölkerungsentwicklung aus. Einwohnerentwicklung in Eggebek im regionalen Vergleich Darstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2001 = 100; Stand zum des Jahres, wenn nicht anders ausgewiesen Eggebek ist zwar nicht direkt aber vergleichsweise noch günstig über die Anschlussstelle Tarp an die A 7 angebunden. Eine unmittelbare Anbindung an das Bundesstraßennetz besteht nicht. Das Amtsgebiet wird durch Land- und Kreisstraßen erschlossen. Ein wesentlicher Verkehrsträger ist die L 247, die Eggebek als "Hauptstraße" durchläuft und mit dem Unterzentrum Tarp verbindet. Ein besonderer Entwicklungsaspekt der Gemeinde Eggebek ist die Konversion des ehemaligen Marineflugplatzes zu dem Gewerbepark "Energie und Technologie" Eggebek Quelle: Statistik Nord Eggebek Amt Eggebek Kreis Schleswig-Flensburg Seite 2

7 Kaufkraftkennziffer Eggebek Verträglichkeitsanalyse Kaufkraftniveau Das Kaufkraftniveau in Eggebek liegt mit einer Kennziffer von 78,3 deutlich unterhalb des bundesdurchschnittlichen Niveaus (= 100) und auch unterhalb des durchschnittlichen Niveaus im LK Schleswig- Flensburg. Für das Amtsgebiet ermittelt sich ein etwas höheres, aber immer noch unterdurchschnittliches Niveau. Es schwankt von 79,7 für Süderhackstedt bis zu 96,6 in Langstedt. Kaufkraftkennziffer 2010 in Eggebek im Vergleich ,6 91,3 93, ,3 70 Eggebek Amt Eggebek Tarp Kreis Schleswig-Flensburg Quelle: lt. MB-Research, Nürnberg, Durchschnitt BRD = Seite 3

8 Lage im Raum und zentralörtliche Hierarchie Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Ländlicher Zentralort Ergänzende überörtliche Versorgungsfunktion Seite 4

9 3 EINZUGSGEBIET / NACHFRAGEVOLUMEN Im Hinblick auf die Grundversorgung mit Waren des periodischen (täglichen) Bedarfs wird für Eggebek unter Beachtung der landesplanerisch gewollten "ergänzenden überörtlichen Versorgungsfunktion" prospektiv ein Einzugsgebiet abgegrenzt, das Teilbereiche der Amtsgebiete sowie auch der Gemeinde Bollingstedt umfasst. Zone 1 Daten zum Einzugsgebiet Sortiment: periodischer Bedarf Einwohner, Verbrauchsausgaben und Ausgabenvolumen p. a Gebiet Eggebek, Langstedt Einwohner Verbr.-Ausg. Euro/Ew. p. a Ausg.-Vol. Tsd. Euro p. a Verteilung % 49,5 Das Einzugsgebiet beachtet die verkehrliche Anbindung und Erreichbarkeit sowie die Wettbewerbssituation. Insbesondere gegenüber dem Unterzentrum Tarp ist das Einzugsgebiet deutlich abzugrenzen. 2 Jörl, Janneby, Süderhackstedt, Sollerup ,3 Wie in nachfolgender Tabelle dargestellt zählt das prospektive Einzugsgebiet insgesamt Einwohner 1. Es wurde in 3 Marktzonen untergliedert. 3 Bollingstedt ,2 Zone 1 besteht aus den siedlungsstrukturell relativ eng verflochtenen Gemeinden Eggebek und Langstedt. EZG Alle Marktzonen Zone 2 umfasst den sehr dispers besiedelten Raum südwestlich von Eggebek (Anbindung über die L 247). In der Zone 3 wird die Gemeinde Bollingstedt berücksichtigt, die über die K 14 gut an Eggebek angebunden ist. Ø Verbrauchsausgaben 2010 p. a. Kaufkraftkennziffer 2010 (Ø BRD =100) Zone 1 Zone 2 Zone 3 83,6 87,0 94, Euro/Ew. p. a Quelle: Eigene Berechnungen BulwienGesa, Kaufkraftkennziffer lt. MB-Research Elastizität: 0,26 Unter Beachtung des gebietsspezifischen Kaufkraftniveaus ermittelt sich für den untersuchungsrelevanten periodischen Bedarfsbereich 2 ein Nachfrage- bzw. Ausgabevolumen in Höhe von rd. 15,7 Mio. Euro p. a. 1 Stand ; lt. Statistischem Landesamt Nord 2 Nahrungs- und Genussmittel, Körper- und Gesundheitspflege (inkl. rezeptfreier Arzneimittel), Wasch-Putz-Reinigungsmittel, Tiernahrung sowie Zeitungen/Zeitschriften Seite 5

10 Einzugsgebiet, Wettbewerb Zone 1 Zone 2 Zone 3 gesamt EW EW EW EW Zone 2 Zone 1 Zone 3 Wettbewerb Edeka Böhmen Famila Lidl Aldi Markttreff/topkauf Sky Schmidt Edeka Neukauf Aldi Penny Real SBW Real SBW (EKZ Fördepark) Citti-Park ca. VKF 950 qm qm qm qm 200 qm 900 qm qm 800 qm 700 qm qm qm qm 13 Edeka Christensen 850 qm Seite 6

11 4 WETTBEWERB Wettbewerb in Eggebek Der inhabergeführte Edeka aktiv Markt Hösel ist in Eggebek der maßgebliche Anbieter. Er nimmt eine innerörtliche Lage im Eckbereich Hauptstraße (L 247) Osterreihe ein. Nebenan ist Zweirad Hansen vertreten. Gegenüberliegend befindet sich die Fahrschule Uhlen sowie eine Seniorenwohnanlage. Die Edeka-Ladeneinheit verfügt über ca. 950 qm Verkaufsfläche. Innerhalb der Ladeneinheit ist als Konzessionär (Untervermietung) die Bäckerei Hansen vertreten. Fleisch/Wurst/Käse werden in Bedienung angeboten. Edeka bietet einen Lieferservice, Lotto/Toto und eine Reinigungs-Annahmestelle. Non-Food Sortimente (aperiodischer Bedarf) werden in einem handelsüblichen Umfang auf ca. 100 qm VKF angeboten. Der Ladengrundriss verwinkelt sich im hinteren Bereich und verliert an Übersichtlichkeit. Die Anlieferungszone befindet sich seitlich am Gebäude und ist mit Anfahrt über die Hauptstraße als funktionsfähig einzuschätzen. Das Parkraum-Angebot ist nicht befriedigend. Knapp 20 Stellplätze befinden sich straßenbegleitend entlang der Hauptstraße und rückwärtig entlang der Osterreihe. Weitere Stellplätze im Hinterhof und gegenüberliegend an der Hauptstraße finden keine Kundenakzeptanz. Insgesamt sind Ladeneinheit und Warenträger erkennbar in die Jahre gekommen. Ausgehend von Warenfülle und Kundenfrequenzen zum Besuchspunkt 3 ist auf eine deutlich unterdurchschnittliche Auslastung 3 Dienstag; vor- und nachmittag zu schließen. Die Stellplatzsituation ist restriktiv 4 und dürfte zu niedrigen durchschnittlichen Einkaufsbeträgen von unter 10 Euro je Kunden beitragen. Die Stellplatzsituation behindert auch die Marktdurchdringung des ländlichen Umlandes (reine Pkw-Kundschaft). Das weitere Angebot im periodischen Bedarfsbereich besteht in Eggebek noch aus der Bäckerei Knusperbäcker, der Schlachterei Neuwerk sowie dem Werkverkauf des Schlachterei-Betriebes Hoppe (eingeschränkte Öffnungszeiten). Zu berücksichtigen sind auch Teilsortimente der Treene Apotheke. Vor dem Hintergrund der Vorort-Eindrücke und der Marktrahmenbedingungen wird das Umsatzvolumen dieses Angebots auf insgesamt rd. 2,85 Mio. Euro p. a. eingeschätzt. Hiervon dürften 75 % - 80 % auf Edeka entfallen. Für die Edeka-Filiale in Eggebek ist von einer deutlich unterdurchschnittlichen Auslastung auszugehen. Eine verbindliche Umsatzangabe der Edeka-Filiale liegt den Gutachtern nicht vor. Lt. Trade Dimensions 5 liegt die durchschnittliche Flächenproduktivität von inhabergeführten Edeka-Filialen der Edeka Nord (Neumünster) in Schleswig-Holstein bei rd Euro/qm VKF p. a. Aus Gutachtersicht dürfte die Flächenproduktivität der Eggebeker Edeka-Filiale um bis zu 30 % niedriger ausfallen 6. 4 Der Parkraum sollte auf einheitlicher Anlage mindestens 80 Stellätze umfassen. Die Anordnung sollte eingangsbezogen, kundenfreundlich und einladend sein. Über solches Parkraumangebot verfügen bspw. die Konkurrenten in Tarp. 5 Top Firmen 2011 "Der Lebensmittelhandel in Deutschland". 6 Verbindliche Daten zum Umsatz und zur Wirtschaftlichkeit der Edeka-Filiale liegen der BulwienGesa AG nicht vor Seite 7

12 1 Edeka aktiv Wettbewerbssituation Schlachter Neuwerk Knusperbäcker Treene Apotheke Schlachtereibetrieb Hoppe Werkverkauf ca. VKF 950 qm Seite 8

13 Wettbewerb im Einzugsgebiet Im weiteren Einzugsgebiet bestehen nur sehr ausgedünnte Wettbewerbsstrukturen. Aufzuführen sind Markttreff (ca. 200 qm VKF; inkl. Bäcker Volquardsen) in Klein Jörl und die Bäckerei Hansen in Langstedt. Wettbewerb im Umland Von hoher Marktbedeutung für Eggebek und das definierte Einzugsgebiet sind die gut ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen in Tarp. Hier vertreten sind Famila-Verbrauchermarkt (ca qm VKF mit separatem Getränkemarkt), namhafte und leistungsstarke Discounter von Lidl (ca qm VKF) und Aldi (1.000 qm VKF) sowie Edeka-aktiv Markt Böhme (ca. 950 qm VKF), dessen Marktauftritt durch anliegenden Einzelhandel (u. a. Kloppenburg mit ca. 600 qm VKF, Heimtier- Center, Ernsting's family) gestärkt wird. Diese Wettbewerber präsentieren sich modern und bieten u. a. über ihr großzügiges Stellplatzangebot gute Einkaufsmöglichkeiten für die im ländlichen Raum maßgebliche Pkw-Kundschaft. Dieses Angebot entfaltet eine hohe Umlandbedeutung. Es überlagert das definierte Einzugsgebiet deutlich und stellt für Einzelhandelsentwicklungen in Eggebek eine deutliche Restriktion dar. Die inhabergeführte Sky-Filiale in Jübek dürfte im begrenzten Umfang Marktbedeutung für südliche Teilbereiche des Einzugsgebietes (Bollingstedt, Sollerup) haben. Die Sky-Filiale präsentiert sich zeitgemäß und bietet einen übersichtlichen und angemessenen Parkraum. Es besteht flankierender Geschäftsbesatz (u. a. Schlecker). In der amtsangehörigen Gemeinde Wanderup ist die Ansiedlung eines Food-Anbieters geplant. Frank s Frischemarkt hat geschlossen. Als höherwertige Einkaufsorte sind das Oberzentrum Flensburg (u. a. Citti-Park und Real SB-Warenhaus im Fördepark) sowie auch das Mittelzentrum Schleswig (u. a. Real SB-Warenhaus) von Bedeutung. Kaufkraftströme und Bindungsquoten Für das Einzelhandelsangebot (periodischer Bedarf) der beiden in der Zone 1 zusammengefassten Gemeinden Eggebek/Langstedt ermittelt sich ein Umsatzvolumen in Höhe von rd. 3 Mio. Euro p. a. Das Umsatzvolumen rekrutiert sich im Wesentlichen (zu rd. 88 %) aus Eggebek/Langstedt (Zone 1). Rd. 34 % der in der Zone 1 vorhandenen Nachfrage werden durch das in Eggebek und Langstedt angesiedelte Einzelhandelsangebot gebunden. Die Intensität der Marktgebietsdurchdringung in den Zonen 2 und 3 fällt mit einer durchschnittlichen Kaufkraftbindungsquote von 4 % gering aus. Nur knapp 11% des Umsatzvolumens rekrutiert sich aus diesem Marktgebiet. Umsatzherkunft Modellrechnung Kaufkraftströme Periodischer Bedarf Eggebek Eigenbindung.: Eggebek/Langstedt Zone1 Kaufkraftzuflüsse aus: Zone 2 Zone 3 Kaufkraftzuflüsse aus dem Einzugsgebiet gesamt externe Kaufkraftzuflüsse Umsatz Gesamt Nachfrage Mio. p. a. 7,8 34,0 % 4,6 5,4 % 3,3 2,1 % 8,0 4,0 % Umsatz in Eggebek/ Langstedt Mio. p. a. Kaufkraftbindungsquote Umsatzanteil 2,65 88,3 % 0,25 8,3 % 0,07 2,3 % 0,32 0,03 3,0 10,7 % 1,0 % 100,0 % Seite 9

14 Die insgesamt niedrige Kaufkraftbindung und Marktgebietsdurchdringung resultiert maßgeblich aus folgenden Faktoren: Es besteht eine intensive Überlagerung des Einzugsgebietes durch das leistungsstarke und namhafte Angebot im Unterzentrum Tarp. Der Einzelhandel in Tarp nimmt für das Marktgebiet eine dominante Marktstellung ein. Die Marktpositionierung der Edeka-Filiale in Eggebek ist nicht überzeugend. Abgesehen von einer gewissen Überalterung bzw. einem erkennbaren Modernisierungsbedarf stellt die unvorteilhafte Stellplatzsituation ein deutliches Handicap dar. Für Pkw-Kundschaft bestehen ungünstige Objektbedingungen. Dies betrifft insbesondere den vorratsorientierten und damit umsatzträchtigen Kofferraumeinkauf. Auch fehlt ein separater Getränkemarkt, der den Abtransport von Kistenware kundenfreundlich erleichtert. Für dieses Einkaufsverhalten besteht in Tarp ein deutlich überlegenes Angebot. Entsprechend ist die Marktposition der Eggebeker Edeka-Filiale im Wesentlichen auf die Nahversorgung mit kleinen durchschnittlichen Einkaufsbeträgen beschränkt. Hierfür erreicht die Filiale in der Gemeinde Eggebek noch eine angemessene Position. Die Bedeutung für das prospektive Einzugsgebiet (Zonen 2 und 3) fällt aber sehr schwach aus. Die Positionierung innerhalb der Gemeinde Eggebek reicht aber allein nicht für eine auch nur annähernd durchschnittliche Auslastung der Filiale aus Seite 10

15 5 VERTRÄGLICHKEITSANALYSE 5.1 Planvorhaben / Mikrostandort Planerisches Ziel ist die Entwicklung eines umfangreichen Freiflächenareals (ca qm) im Bereich Stapelhorner Weg (L 247) / Norderstraße. Für einen Teilbereich bestehen Überlegungen auf ca qm Grundstücksfläche Einzelhandel zur Stärkung der Versorgungsfunktion anzusiedeln. Es besteht ein konkretes Interesse an der Ansiedlung eines Netto - Discounters. Für eine solche Ansiedlung bietet der Standort gute und betreibungsgerechte Voraussetzungen. Ein Netto-Discounter kann sich mit modernen Ladenlayout und einem gut ausreichenden, eingangsbezogenen Stellplatzangebot einladend und kundenfreundlich am Standort präsentieren. Es besteht eine vorteilhafte Werbesichtanbindung an die L 247. Die Erschließung der Ladeneinheit soll über die Norderstraße erfolgen und durch die Einrichtung einer Linksabbiegespur optimiert werden. Durch die Lage am Stapelhorner Weg besteht eine gute Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit. Die Norderstraße hat eine wesentliche Erschließungsfunktion für das jenseits der Bahnlinie anschließende neue Wohngebiet. Insofern steht der Standort auch im Kontext mit dem siedlungsstrukturellen Kernund Entwicklungsbereich der Gemeinde Eggebek. Die Entfernung zum Dienstleistungszentrum mit der Gemeindeverwaltung beträgt ca. 150 m. Es wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem Ansiedlungsinteresse um eine Netto-Filiale der Edeka-Gruppe (Netto Marken Discount, Sitz Maxhütte-Haidhof) und nicht um eine Filiale von Netto Nord (Dansk Supermarked, Sitz Stavenhagen) handelt. Der Vertriebstyp Netto wurde von Edeka durch Übernahme und Umstellung des ehemaligen Plus-Ladennetzes entwickelt und vorangetrieben. Für Neuansiedlungen kommen Orte mit Einzugsgebieten ab ca Einwohner in Betracht. Errichtet werden Märkte mit Nutzflächen von qm bis qm sowie 60 bis 100 Stellplätzen. Netto-Filialen führen an die Artikel. Hiervon entfallen ca. 55 % auf Markenartikel und 45 % auf Eigenmarken. Supermärkte mit 800 bis qm VKF führen ø rd Artikel. Die durchschnittliche Flächenproduktivität soll bei Netto ca Euro/qm VKF p. a. betragen. Namhafte Hard-Discounter wie Lidl oder Aldi führen deutlich weniger Artikel (Lidl bspw. ca ), erreichen aber deutlich höhere Flächenproduktivitäten (ca Euro/qm VKF p. a). 5.2 Projektumsatz Zur Durchführung der Wirkungsanalyse und Einschätzung der Verträglichkeit mit den Bestandsstrukturen wird von einer kleinen Variante mit ca qm Nutzflächen und ca. 800 qm Verkaufsfläche ausgegangen. Auf Basis einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von Euro/qm VKF p. a. ermittelt sich ein Projektumsatz von ca. 3,2 Mio. Euro p. a. Unter Berücksichtigung eines vertrieblich üblichen Umsatz Seite 11

16 anteils von ca. 6 % für Gebrauchsgüter (aperiodische Sortimente) beträgt der Projektumsatz mit Waren des periodischen Bedarfs ca. 3 Mio. Euro p. a. Eine marktanalytische Ableitung des Projektumsatzes ist in anliegender Tabelle dargestellt. Zur Erzielung eines durchschnittlichen Umsatzniveaus ist über das gesamte definierte Einzugsgebiet eine nicht unerhebliche Kaufkraftabschöpfungsquote von rd. 19 % erforderlich. Für das Eggebeker Umland (Marktzonen 2 und 3) wird auf Basis eines für Pkw-Kunden gut geeigneten Konzeptes eine relativ intensive Marktdurchdringung erwartet. Rd. 12,5 % der Kaufkraft in den Marktzonen 2 und 3 müssen durch Netto abgeschöpft werden. In der Marktzone 1 (Eggebek/Langstedt) müssen rd. ein Viertel der Kaufkraft auf das Projekt orientiert werden. Die erforderliche Kaufkraftabschöpfung von 25 % signalisiert bereits, dass die projektierte Ansiedlung einer Netto-Filiale in einem nicht unerheblichen Umfang in das Eggebeker Einzelhandelsgeschehen eingreift. Zone Einwohner Ausgabenvol EZG Sortiment Tsd. Euro p. a Projektumsatz Abschöpfung % 25,0 12,5 12,5 18,7 plus externer Zufluss Umsatz Periodischer Bedarf p. a. zzgl. Gebrauchsgüter (aperiodische Sortimente) Periodischer Bedarf Gesamtumsatz p. a. Umsatzchance Tsd. Euro p. a Dimensionierung und Auslastung Umsatz Tsd. Euro p. a Verkaufsfläche qm 750 Umsatzzusammensetzung % Herkunft 64,9 19,2 13,9 98,0 2,0 Anteil Period./ Aperiod. 100,0 93,8 6,2 100,0 Raumleistung Euro/qm p. a Die Auswirkungen sollen im Weiteren näher untersucht werden. Gebrauchsgüter Eigennutzung Quelle: Seite 12

17 5.3 Umsatzrekrutierung Vor dem Hintergrund geringer Kaufkraftbindungswerte im Einzugsgebiet besteht für das Planvorhaben eine gute Chance bisher aus dem Einzugsgebiet abfließende Kaufkraft zu binden. Bei optimistischem Ansatz rekrutieren sich über 80 % des Projektumsatzes durch die Verminderung von Kaufkraftabflüssen. Bei der Verminderung der Kaufkraftabflüsse ist zu beachten, dass das Angebot in Tarp auch künftig überlegen bleibt. Auch weiterhin wird die Bevölkerung im Einzugsgebiet Tarp zum Einkauf aufsuchen. Famila in seiner Verbrauchermarkt-Funktion sowie die Hard-Discounter Lidl und Aldi verfügen über eine hohe einzelhändlerische Zugkraft. Das Projekt wird auch die Wettbewerbsintensität gegenüber dem Bestand im Einzugsgebiet erhöhen und Umverteilungseffekte auslösen. Aus der Verdrängung bzw. Umverteilung dürfte sich ein Umsatzanteil von zumindest 17 % rekrutieren. Umsatzrekrutierung Projektumsatz durch: Umverteilung im EZG (Einzugsgebiet) gesamt Verminderung Kaufkraftabflüsse aus dem EZG gesamt davon: - aus Eggebek/Langstedt - aus Zone 2 - aus Zone 3 Erhöhung externer Kaufkraftzuflüsse (von außerhalb EZG) Projektumsatz (periodischer Bedarf) gesamt in Mio. Anteil in % 0,52 17,3 % 2,44 81,1 % 1,48 0,55 0,41 0,05 49,2 % 18,3 % 13,6 % 1,6 % 3,0 100,0 % 5.4 Umverteilungseffekte Dem Einzelhandelsangebot (periodischer Bedarf) in Eggebek/Langstedt (Zone 1) dürften modellhaft ein Umsatzvolumen in Höhe von ca. 0,5 Mio. Euro p. a. entzogen werden. Hieraus ermittelt sich eine Umverteilungsquote, die mit 16,7 % deutlich oberhalb der als kritisch eingestuften 10 % - Schwelle liegt 7. Dieser Umverteilungseffekt geht primär zu Lasten der Edeka-Filiale in Eggebek. Das spezialisierte, kleinteilige Angebot (Bäcker, Fleischer) wird sortimentsspezifisch von einem Netto-Discounter nur gering betroffen sein. Besatz Eggebek/Langstedt (Zone 1) Besatz Zonen 2 u. 3 Insgesamt Rundungsdifferenzen sind möglich Umverteilungseffekte Umsatz Umsatz IST KÜNFTIG in Mio. 3,00 0,45 in Mio. 2,50 0,44 3,45 2,94 Projektumsatz durch Umverteilung in Mio. 0,50 0,02 Umverteillungsquote -16,7 % -3,3 % 0,52-14,9 % Eine Umsatzeinbuße von rd. 0,4 bis 0,5 Mio. Euro p. a. kann für die Edeka-Filiale durchaus gravierend sein. Es ist bereits jetzt von einer deutlich unterdurchschnittlichen Auslastung und Flächenproduktivität der Edeka-Filiale auszugehen. Ein weiteres Absinken der Flächenpro- 7 Der 10 % - Schwellenwert hat durch ein Urteil des OVG Münster (NRW) zu einem Fall in Jülich Eingang in die Rechtsprechung gefunden (Urteil vom ; Az. 7A2902/93, BauR 1998,309). Die kritische Marke hat Bedeutung für Einzelhandel in zentralen Lagebereichen sowie für Betriebe die überwiegend der Nahversorgung dienen. Es handelt sich um eine Vermutungsregel: sie unterstellt, dass eine Umsatzumverteilung dieser Größenordnung im Regelfall als unverträglich einzustufen ist, sofern nicht das Gegenteil nachgewiesen wird Seite 13

18 duktivität dürfte die Ertragskraft und Wirtschaftlichkeit nachhaltig mindern. Vor diesem Hintergrund besteht aus marktanalytischer Sicht ein hohes Risiko bzw. kann es nicht ausgeschlossen werden, dass die Edeka-Filiale bei Ansiedlung von Netto nicht mehr bestandsfähig ist. 6 ERGEBNIS Auf Basis der durchgeführten Untersuchungsschritte kann aus marktanalytischer Sicht von einer Verträglichkeit zwischen Bestand (Edeka) und der projektierten Netto-Ansiedlung nicht ausgegangen werden. Trotz optimistischer Ansätze zur Umsatzrekrutierung ermitteln sich für die Edeka-Filiale nicht unerhebliche Umverteilungseffekte und Umsatzeinbußen, die einen gesicherten Fortbestand der Filiale nachhaltig in Frage stellen. Wesentlich für diese Einschätzung ist, dass die Edeka-Filiale bereits jetzt nur sehr unterdurchschnittlich ausgelastet sein dürfte und damit - auch ohne Wettbewerbsverschärfung - von einer auf mittlere Sicht instabilen Positionierung auszugehen ist. Sicherlich kann die Positionierung der Edeka-Filiale bspw. durch investive Modernisierungsmaßnahmen verbessert werden. Die Refinanzierung dürfte aber nicht gesichert sein. Ein wesentliches Handicap stellt auch die ungünstige Stellplatzsituation dar. Das gerade im ländlichen Raum vorwiegende Pkw-orientierte Einkaufsverhalten und der damit verbundene umsatzträchtige Kofferraumeinkauf sind bei der Edeka-Filiale unterrepräsentiert. Auch das Fehlen eines separaten Getränkemarktes und der tlw. verwinkelte Ladengrundriss schwächen den Marktauftritt. Diese objektspezifischen Nachteile dürften sich nicht entscheidend beheben lassen, spielen aber bspw. im Hinblick auf den intensiven Wettbewerb durch das Angebot im Unterzentrum Tarp eine nicht unerhebliche Rolle. Insofern wäre für eine langfristig abgesicherte Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs eine Neupositionierung der periodischen Angebotskomponente eine durchaus interessante städtebauliche Entwicklungsoption. Der Standort und das Ansiedlungsinteresse von Netto bieten hierfür geeignete Voraussetzungen. Im Sinne einer Neupositionierung wäre dann auch eine Variante mit größerer Verkaufsfläche Seite 14

19 des Netto-Discounters empfehlenswert. Ferner wäre auch die Angliederung eines Getränkemarktes sowie - im begrenzten Umfang - die Ansiedlung flankierenden kleinteiligen Einzelhandels zu begrüßen. Die Schaffung eines zentralen Mittelpunktbereichs, in dem sich die einzelnen Einheiten gegenseitig stützen, hat Vorteile gegenüber einer ungeordneten bzw. räumlich streuenden Angebotsstruktur. Eine die Edeka-Filiale ersetzende Einzelhandelsentwicklung sollte als Mittelpunktbereichs mit höherer Angebotsvielfalt gestaltet werden. Ersetzt werden muss ein Vollsortimenter, der eine deutlich höhere Artikelzahl (über ) bietet, als ein Netto-Discounter (4.000 Artikel). Aus raumordnerischer Sicht sind die überörtlichen Wirkungseffekte - insbesondere auf das eng benachbarte Unterzentrum Tarp - bedeutsam. Durch Ansiedlung eines Discounters in Eggebek sind keine wesentlichen Beeinträchtigungen der unterzentralen Versorgungsfunktion zu erwarten. Das vorhabenrelevante Angebot ist in Tarp vielfältig, leistungsstark und wettbewerbsstabil aufgestellt. Auch bei Projektrealisierung bleibt Tarp der dominante Einkaufsort für den unterzentralen Verflechtungsbereich. Das projektrelevante Einzugsgebiet ist nur ein Teilbereich des Tarper Verflechtungsbereiches. Gestützt auf eine Nachbarschaftsfunktion fallen die Umverteilungseffekte für Markttreff in Jörl nur geringfügig aus. Insgesamt ist von verträglichen überörtlichen Wirkungseffekten auszugehen. Bei der weiteren Entscheidungsfindung stehen die innerörtlichen Wirkungseffekte bzw. die generelle Bestandsfähigkeit von Edeka gegenüber alternativen städtebaulichen Entwicklungsoptionen - wie etwa eine umfassende Neupositionierung bzw. Umstrukturierung - im Vordergrund Seite 15

20 URHEBERRECHTLICHER HINWEIS Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und bei der registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der einzuholen. Hamburg, der 29. November Seite 16