RASTATT. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in. 31. März 2011

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1 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in RASTATT Auftraggeber: EDEKA Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh, Offenburg Projektleitung: Dipl. Ing. Gabriele Ostertag 31. März 2011 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München I Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer; Dr. Stefan Holl Ludwigburg, Hohenzollernstraße 14 Telefon: 07141/ Telefax: 07141/ info@gma.biz,

2 Vorbemerkung Im März 2011 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag der Fa. EDEKA zur gutachterlichen Bewertung der Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in Rastatt. Untersucht werden sollen die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens. Für die Bearbeitung vorliegender Auswirkungsanalyse standen der GMA u. a. Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes und der Stadt Rastatt zur Verfügung. In Ergänzung der sekundärstatistischen Daten wurden im projektrelevanten Einzugsgebiet der Stadt Rastatt der relevante Wettbewerb aktualisiert und eine Standortbesichtigung des Planareals durchgeführt. Das vorliegende Gutachten dient der Entscheidungsvorbereitung und Entscheidungsfindung für kommunalpolitische und bebauungsplanrechtliche Fragestellungen. Die Weitergabe des Berichtes an unberechtigte Dritte bedarf der schriftlichen Zustimmung der GMA bzw. des Auftraggebers. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im März 2011 GO / wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtliche Grundlagen 2 3. Marktentwicklungen im Lebensmittelbereich 5 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 7 1. Makrostandort Rastatt 7 2. Mesostandort Stadtteile Rheinau / West Mikrostandort Buchenstraße Standortbewertung 13 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Einzugsgebiet und Bevölkerung Projektrelevante Kaufkraft 16 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation 17 V. Auswirkungen des Vorhabens Umsatzerwartung und Kaufkraftbewegung Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen 21 VI. Zusammenfassende Empfehlungen 23

4 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Am Standort Buchenstraße, Stadtteil Rastatt-West, ist die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von m² VK geplant. Damit liegt das Vorhaben über der allgemein anerkannten Grenze zur Großflächigkeit (ca m² Geschossfläche bzw. 800 m² Verkaufsfläche) nach 11 Abs. 3 BauNVO bzw. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg und aktueller Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes. Im Zuge einer umfangreichen Prüfung und Abwägung aller Standortalternativen zur Realisierung eines zukunftsfähigen Nahversorgers für den bevölkerungsreichsten Rastatter Stadtteil ist nun der Beschluss für den Standort Buchenstraße gefasst worden. Das Ziel ist dabei die Ausweisung eines SO-Lebensmittelmarkt im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nahversorgung Rheinau. Als Betreiber ist die Fa. EDEKA vorgesehen. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung werden die möglichen wirtschaftlichen, nahversorgungsrelevanten und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens auf andere relevante Standorte analysiert. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO durchgeführt. Hierbei sind insbesondere die formalen Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu bearbeiten, d. h. Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot. Als Grundlage der Analyse wurde zunächst eine Aktualisierung und Bewertung der derzeitigen Einzelhandelsstrukturen in Rastatt durchgeführt. Die Bewertung der Auswirkungen erfolgt auf Basis des Nahversorgungskonzeptes der Stadt Rastatt aus dem Jahr Als wesentliche Schwäche der stadtteilbezogenen Nahversorgung des Versorgungsbereiches Rheinau wurde der fehlende Vollsortimenter angeführt. Mittlerweile wird das Angebot in der Rheinau lediglich über einen Spezialanbieter osteuropäischer Lebensmittel (Mix-Markt) abgebildet. Dieser zielt auf eine sehr ausgewählte Kundengruppe ab. Die Grundversorgung für den über Einwohner starken und kompakten Stadtteil stellt sich somit nach wie vor als unzureichend bzw. als nicht vorhanden dar. 1

5 In der Nahversorgungsuntersuchung 2009 wurde der Stadtteil Rheinau zusammen mit dem Stadtteilzentrum Rheinauer Ring als wichtige Nahversorgungslage eingeordnet. Mit der Entwicklung des sich südlich an den Stadtteil anschließenden Standortes Buchenstraße soll nunmehr der stark unterversorgten Nahversorgungssituation im bevölkerungsdichten Stadtteil Rheinau Rechnung getragen werden. Der aktuelle Planstandort ist Ergebnis einer umfassenden Standortsuche zur Ansiedlung eines modernen und zukunftsfähigen Lebensmittelvollversorgers. 1 Im Einzelnen werden folgende Aspekte dargestellt: Darstellung der Betriebsform Supermarkt Beschreibung und Bewertung des Planstandortes in Rastatt, Buchenstraße Abgrenzung und Zonierung des projektrelevanten Einzugsgebietes und Berechnung des vorhandenen Kaufkraftpotenzials Darstellung und Bewertung der relevanten Wettbewerbssituation Umsatzprognose und Einschätzung der Marktbedeutung und Umsatzherkunft Analyse der möglichen wettbewerblichen und v.a. städtebaulichen Auswirkungen der Ansiedlung, unter Berücksichtigung der Nahversorgungsstruktur in der Stadt Rastatt Raumordnerische Überprüfung des Vorhabens gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg und Regionalplanung. 2. Rechtliche Grundlagen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen sowie die das Verwaltungshandeln präzisierende Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten ( Einzelhandelserlass ) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen. 1 Untersucht wurden i. R. der Standortsuche folgende Standorte: Oberwaldstraße, Platanenstraße, Eschenstraße sowie Rheinau-Nord (Plittersdorfer Straße, Rheinauer Ring). 2

6 Der für diesen Zusammenhang zentrale 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Zielsetzungen fest: Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßobjekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürften i.d.r. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe, noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (Plansätze 3.3.7, und des LEP). 3

7 Gemäß Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg bzw. Regionalplan Mittlerer Oberrhein kommt Rastatt im gleichnamigen Landkreis die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums zu. Insofern ist das Kriterium der Ansiedlungsmöglichkeit von großflächigem Einzelhandel zunächst erfüllt. Weiterhin sind die folgenden Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu beachten: 1. Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein). Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen. (vgl. Nr Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 2. Kongruenzgebot (das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen) Grundsätzlich sind Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Sie dürfen i.d.r. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (vgl. Nr. 3.2 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Nach dem Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg liegt eine Verletzung des Kongruenzgebots vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.r. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. (vgl Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 4

8 3. Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen) Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich dann vor, wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen: Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment (vgl Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). 3. Marktentwicklungen im Lebensmittelbereich Zur Einordnung der Betriebstypen Supermarkt und Discounter und zur Abgrenzung gegenüber den anderen im Untersuchungsgebiet vertretenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels werden für ausgewählte Betriebsformen im Nachfolgenden die Definitionen kurz dargestellt: 1 Discounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufsfläche unter m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I- Sortiment 2 sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II 3 führt. (z. B. Aldi, Penny, Lidl, Treff) Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II aufweist. (z. B. E-aktiv Markt, Kaiserstraße, nah und gut, Friedrichstraße) Quelle: EHI, Handel aktuell 2009 / Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 5

9 Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen und m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt. (z. B. ehemaliger Marktkauf, Kaiserstraße) SB-Warenhaus Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot führt. (z. B. real, Rauentaler Straße) Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich (vgl. Tabelle 1). Während ein Supermarkt im Schnitt ca Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt mehr als das Doppelte an Produkten an. Lebensmitteldiscountmärkte halten dagegen im Schnitt lediglich ca Artikel vor. Bei allen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Supermarkt bereits rd. 25 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen sind, liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig bei Nahrungs- und Genussmitteln (ca %). Das Vorhaben Buchenstraße ist als klassischer Supermarkt einzuordnen. Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Discountmarkt Supermarkt Großer Supermarkt durchschnittliche Artikelanzahl Hauptwarengruppen absolut in % absolut in % absolut in % Nahrungs- und Genussmittel , , ,8 Lebensmittelnahe Sortimente (u. a. Gesundheit, Körperpflege, Tiernahrung) Nichtlebensmittelsortimente (u. a. Textilien, Zeitungen / Zeitschriften, Elektrowaren, Blumen / Pflanzen) , , , , , ,1 Nonfood insgesamt , , ,2 Einzelhandel insgesamt , , ,0 Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: Handel aktuell 2009 /

10 II. Standortbeschreibung und Standortbewertung 1. Makrostandort Rastatt Die wesentlichen einzelhandelsbezogenen Kriterien der Stadt Rastatt können wie folgt zusammengefasst werden: Die Stadt Rastatt übernimmt nach dem Landesentwicklungsplan Baden- Württemberg als Mittelzentrum traditionell eine wichtige Versorgungsfunktion für das gesamte Umland. Die Erreichbarkeit ist mit der Lage an der BAB A 5 (Karlsruhe - Basel) in Bezug auf das (über-)regionale Verkehrsnetz als sehr gut zu bewerten. Ergänzt wird die hohe Verkehrsgunst über die beiden Bundesstraßen B 36 (Karlsruhe - Kehl) und B 3 (Karlsruhe - Ettlingen). Aktuell zählt Rastatt ca Einwohner. 1 Bis Ende 2007 konnte noch von einer deutlich positiven Einwohnerentwicklung ausgegangen werden. In den vergangenen Jahren verlief die Entwicklung hingegen leicht negativ. Mit einem Pendlerüberschuss von ca wird die Funktion des Mittelzentrums als Arbeitsplatzstandort deutlich. Die Siedlungsstruktur von Rastatt ist neben der weitgehend kompakten Kernstadt selbst 3 durch überwiegend ländlich strukturierte sowie siedlungsstrukturell deutlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteile geprägt. 4 In der Kernstadt wohnen heute ca. 75 % der Rastatter Bevölkerung Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg zum Quelle: Statistischen Landesamt Baden-Württemberg zum Stadtteile Mitte, Zay, Nord, Industrie, Süd, Münchfeld, West, Rheinau. Stadtteile: Plittersdorf, Ottersdorf, Wintersdorf, Niederbühl, Rauental. 7

11 Karte 1: Planstandort, Einzugsgebiet, Wettbewerb Plittersdorf erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2011 Legende: Zone I Zone II Zone III 700-m-Radius 8

12 Die Einzelhandelsstruktur von Rastatt konzentriert sich insbesondere auf zwei übergeordnete Einzelhandelsstandorte: - Zentraler Versorgungsbereich: Die innerstädtische Haupteinkaufslage befindet sich in der als Fußgängerzone ausgewiesenen Schlossstraße bzw. der Kaiserstraße. Hier befindet sich ein breiter Branchenmix aus fast allen Sortimentsbereichen mit Schwerpunkt im kurz- bis mittelfristigen Bereich. Der Bestand ist aktuell noch überwiegend kleinflächig strukturiert. Als Magnetbetriebe fungieren einige Textilkaufhäuser, ein Müller Drogeriemarkt und der Lebensmittelsupermarkt Edeka-Neukauf. Die Fa. Marktkauf hat ihren Standort mittlerweile aufgegeben. Aktuell laufen Verhandlungen über eine mögliche Nachnutzung durch einen Textilisten. Ebenfalls in Planung ist die Neubelegung des Areals des ehemaligen Kaufhauses Schneider (Stichwort Einkaufszentrum Schlossgalerie ; mögliche Projektrealisierung frühestens im März 2013). - Großflächiger Einzelhandelsstandort Rauentaler Straße: Im östlichen Stadtgebiet hat sich in deutlich dezentraler Lage eine Einzelhandelsagglomeration ausgebildet. Die wesentlichen Magnetbetriebe bilden hier die Firma real SB-Warenhaus, der Bau- und Heimwerkermarkt Bauhaus, Möbelmarkt Mega, Octomedia Elektrofachmarkt, die Firma Top-Bau sowie das Gartencenter Dehner. Neben den beiden angeführten Einkaufsschwerpunkten ist auf eine Reihe weiterer, über das gesamte Stadtgebiet verstreute Einzelhandelslagen hinzuweisen (vgl. GMA-Wettbewerbsanalyse). 9

13 2. Mesostandort Stadtteile Rheinau / West Der Stadtteil Rheinau ist einzelhandelsbezogen durch folgende Punkte geprägt: Homogen strukturiertes Stadterweiterungsgebiet mit überwiegend Geschosswohnungsbau aus den 80er bzw. 90er Jahren mit aktuell ca Einwohnern. 1 Die Altersstruktur kann im Vergleich zur Stadt Rastatt als normal, der Ausländeranteil statistisch als unterdurchschnittlich im Vergleich zur Stadt Rastatt bezeichnet werden. Es ist allerdings davon auszugehen, dass der Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund deutlich höher liegt. Ein Hinweis gibt in diesem Zusammenhang eine Auswertung der Einwohnermeldedatei nach Geburtsländern der Einwohner. Der Anteil der Menschen, die im Ausland geboren wurde, liegt im Stadtteil Rheinau bei 40,6 % 2. Die räumliche Einkaufsorientierung der Bevölkerung bezieht sich nach der Aufgabe des Treff Lebensmitteldiscountmarktes nur noch in fast vernachlässigbarem Maße auf das Nahversorgungszentrum Rheinauer-Ring. Der Großteil deckt heute seinen Bedarf an den eingeführten Standorten im gesamten Stadtgebiet. Mit einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 110 m² je Einwohner 3 war die Bevölkerung in der Rheinau bereits im Jahr 2005 deutlich unterdurchschnittlich ausgestattet (vgl. Gesamtstadt Rastatt: knapp 630 m² je Einwohner). Bis heute hat sich die Situation nicht verbessert. Insbesondere nach qualitativer Bewertung des Einzelhandelsbesatzes ist sogar eine noch deutlich schlechtere Versorgungssituation anzunehmen. 4 Insofern hat sich die bereits im Jahr 2005 formulierte Empfehlung zur lebensmittelbezogenen Weiterentwicklung insbesondere in Richtung eines Vollsortimenters nicht geändert und durch das Nahversorgungsgutachten im Jahr 2009 bestätigt. Der grundsätzliche Bedarf ist nach wie vor offenkundig Vgl. Angaben der Stadt Rastatt zum , einwohnerbezogen viertgrößter Rastatter Stadtteil. Vgl. Angaben der Stadt Rastatt zum Hier: nahversorgungsrelevanter Einzelhandel; vgl. Nahversorgungsuntersuchung für die Stadt Rastatt 2005 und Der Treff Lebensmitteldiscountmarkt als wichtigster Magnet innerhalb des Stadtteilzentrums wurde vor einiger Zeit durch einen osteuropäischen Spezialitätenmarkt ersetzt. 10

14 Der Stadtteil West ist einzelhandelsbezogen durch folgende Punkte geprägt: Überwiegend durch Wohnnutzung geprägter Stadtteil (u.a. Geschosswohnungsbau) mit aktuell ca Einwohnern 1. Die Altersstruktur ist im Vergleich zur Stadt Rastatt tendenziell als jung, der Ausländeranteil als überdurchschnittlich zu bezeichnen 2. Die räumliche Einkaufsorientierung der Bevölkerung bezieht sich neben dem einzigen Anbieter nah und gut insbesondere auf den verbliebenen Innenstadtanbieter Edeka sowie auf die südlich gelegenen Anbieter der Stadt (Edeka, Badener Straße, Aldi). Das übergeordnete Angebot der Fa. real ist darüber hinaus auch für den Stadtteil West bedeutend. Mit einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 230 m² je Einwohner 3 war auch für die Bevölkerung des Stadtteils West bereits im Jahr 2005 eine deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung festzuhalten (vgl. Gesamtstadt Rastatt: knapp 630 m² je Einwohner) 4. Mit der Umwidmung des damaligen Spar-Marktes in Nah und gut musste eine qualitative Abwertung der Versorgungssituation hingenommen werden 5. Im Rahmen der Nahversorgungsuntersuchung wurde im Jahr 2005 noch von einer gesicherten Grundversorgungsfunktion ausgegangen. Allerdings wurde auch eine Arrondierung des damaligen Spar-Marktes im Falle von auftretenden Flächenoptionen empfohlen. Mit einer Weiterentwicklung des Nahversorgungsangebotes durch einen modernen und attraktiven Lebensmittelvollsortimenter kann somit grundsätzlich auch in Bezug auf den Rastatter Stadtteil West die Grundversorgungsfunktion entsprechend nachhaltig aufgewertet werden Vgl. Angaben der Stadt Rastatt zum , einwohnerbezogen stärkster Rastatter Stadtteil. Vgl. Angaben der Stadt Rastatt zum Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel. Vgl. Nahversorgungsuntersuchung für die Stadt Rastatt, 2005 / Wegfall der Wurst-/ Fleischtheke (Bedienung). 11

15 3. Mikrostandort Buchenstraße Der Standort für den geplanten Lebensmittelsupermarkt befindet sich an der Buchenstraße in einer Scharnierlage zwischen den beiden einwohnerstarken, unterversorgten Stadtteilen Rheinau und West. Das Areal ist derzeit unbebaut (aktuelle Nutzung: Streuobstwiese). Im Norden des Standortes befindet sich die Johann-Peter-Hebel Grundschule. Im Süden, auf der gegenüberliegenden Seite der Buchenstraße, ist die katholische Kirche mit ihrem Gemeindezentrum Heilig Kreuz (Kirchengebäude und Kindergarten) präsent. Unmittelbar westlich schließen sich Wohngebäude an. Ebenso ist das weitere Standortumfeld ganz wesentlich durch Wohnbebauung geprägt: Südlich der Buchenstraße durch verdichtetes Wohnen (Geschosswohnungsbau) Östlich Oberwaldstraße: Schwerpunktmäßig freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Nord / Nord-West: Gemischte Wohnnutzung. Ergänzende Einzelhandelsnutzungen stehen am Standort selbst aktuell nicht zur Disposition. Erst im erweiterten Standortumfeld (Gewerbegebiet entlang Gutenbergstraße / Ecke Buchenstraße) sind kleinere Handelsnutzungen untergebracht (u. a. ein Getränkemarkt, Bürobedarf- / Schreibwarengeschäft, Fachmarkt für Baby- und Kleinkindartikel, IT- Geschäft in Ergänzung zu diversen Dienstleistungs-, Gastronomie- und Freizeitangeboten). Darüber hinaus befinden sich im Bereich Oberwaldstraße / Am Köpfel ein Kreditinstitut sowie ein Fahrschule. Im Kreuzungsbereich Plittersdorfer Straße / Ecke Oberwaldstraße ist ein kleiner Nahversorgungsschwerpunkt untergebracht (z. B. Bäcker, Schreibwaren / Geschenkartikel). Auch hierzu bestehen keine räumlich-funktionalen Verbindungen. Insgesamt ist der Standort als deutlich integrierte Nahversorgungslage einzuordnen. 12

16 Bautechnisch ist das Plangrundstück als unproblematisch einzuordnen: Es ist eben und erlaubt bei einer Gesamtgrundstücksfläche von ca m² den Bau eines großzügig und modern zugeschnittenen Lebensmittelmarktes inkl. der Ausweisung von ausreichenden, ebenerdigen Stellplätzen 1. Zur bestmöglichen Einbindung der Nutzung in das Wohnumfeld ist die komplette Einhausung inkl. verschließbarem Rolltor der Lkw-Rampe und der Lkw-Zufahrt vorgesehen. Des Weiteren ist eine Sichtschutzwand in Richtung Grundschule geplant. 4. Standortbewertung Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können zusammenfassend in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben sowohl Einfluss auf die städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Gegebenheiten im Standortumfeld als auch auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung des Planobjekts. Positive Standortfaktoren: + sehr gute fußläufige Erreichbarkeit von umliegenden, z. T. hoch verdichteten Wohngebieten + im Umfeld grenzen ausgedehnte Wohngebiete an (hohe Nahversorgungsfunktion) + sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit (IV, ÖV, Fuß und Rad) + sehr gute Einsehbarkeit vom Hauptverkehrsträger Buchenstraße bzw. Oberwaldstraße + Zuschnitt des Grundstücks erlaubt großzügigen und modernen Einzelhandelsstandort mit ausreichendem Stellplatzangebot + deutliche Unterversorgung im Nahbereich ( Rheinau / West ). 1 Vorgesehen ist die Ausweisung von ca. 84 Parkplätzen; Angaben des Vorhabenträgers. 13

17 Negative Standortfaktoren: bestehende Querungsmöglichkeit über die Buchenstraße noch nicht ausreichend, sollte aufgewertet werden. Sowohl aus städtebaulicher als auch aus ökonomischer Sicht eignet sich der Standort hervorragend zur Etablierung eines zukunftsfähigen Nahversorgers in den deutlich unterversorgten Stadtteilen Rheinau und West. 14

18 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 1. Einzugsgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für den geplanten Lebensmittelmarkt ist die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und zur Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft. Als Einzugsgebiet wird derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen werden. Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Einflussfaktoren berücksichtigt: Lage des Standortes relevante Wettbewerbssituation (vgl. Kap. IV) ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte) zahlreiche GMA-Untersuchungen und Kundenbefragungen in der Region (v.a. auch Nahversorgungsstudie 2006 und 2009). Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren wird das abgegrenzte Einzugsgebiet wie folgt gefasst 1 : Zone I: Stadtteil Rheinau, Teile Stadtteil West (Stadtviertel Oberwald; Teile Stadtviertel Friedrichsfeste): Zone II: Teile Stadtteil West (Rest Stadtviertel Friedrichsfeste): ca EW ca EW Zone III: Stadtteil Plittersdorf: ca EW Gesamt: ca EW. 1 Vgl. Angaben der Stadt Rastatt zum ; gerundet. 15

19 Insgesamt wird im Haupteinzugsgebiet ein Bevölkerungspotenzial von ca Personen erschlossen. Darüber hinaus sind aufgrund der guten verkehrlichen Lage auch Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zu erwarten. Diese werden i. F. von sog. Streuumsätzen berücksichtigt. 2. Projektrelevante Kaufkraft Die Berechnung der im abgegrenzten Einzugsgebiet vorhandenen, untersuchungsrelevanten Kaufkraft wird für die Lebensmittelsortimente vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt. Aktuell wird für Nahrungs- und Genussmittel ein Pro-Kopf-Ausgabenbetrag von ca / Jahr angesetzt. Unter Beachtung des lokalen leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus 1 steht für den geplanten Lebensmittelmarkt damit im Nahrungs- und Genussmittelbereich ein Kaufkraftpotenzial von ca. 23,5 Mio. innerhalb des Einzugsgebietes zur Verfügung. Dies verteilt sich auf die verschiedenen Zonen des Einzugsgebietes wie folgt: Zone I: ca. 13,7 Mio. Zone II: ca. 4,5 Mio. Zone III: ca. 5,3 Mio.. Selbstverständlich generiert der Lebensmittelmarkt auch eine Kaufkraftbindung im Nonfood-Sektor. Der Anteil des Nonfood-Sektors liegt jedoch erfahrungsgemäß in Supermärkten der geplanten Größenordnung bei max. 20 %. 1 Die GfK berechnet auf Grundlage der Steuerstatistik die Kaufkraftkennziffer. Aktuell (Stand: 2009) beträgt sie in der Stadt Rastatt 99,2 (Bundesdurchschnitt = 100,0). 16

20 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation Der Wettbewerb für den geplanten Lebensmittelsupermarkt am Standort Oberwaldstraße ist wie folgt zu bewerten (vgl. Karte 1): Einzugsgebiet: Mix-Markt, Rheinauer-Ring (Zone I des EZG), ca. 400 m² VK; innerhalb des Nahversorgungszentrums Rheinau mit einer sehr begrenzten wohngebietsbezogenen Versorgung (osteuropäisches Spezialgeschäft). nah und gut (ehem. Spar-Center Willert), Friedrichring (Zone II des EZG), ca m² VK, integriert, gute verkehrliche Erreichbarkeit, beschränkte Stellplatzanzahl und unzureichende Frischekompetenz (abgepackte Fleisch- und Wurstwaren etc.). nah und gut Liebich, Fährstraße, Stadtteil Plittersdorf (Zone III des EZG), ca. 250 m² VK, integriert mit Teilversorgungsfunktion für den Stadtteil. Getränkecenter Streb, Gutenbergstraße (Zone I des EZG), ca. 500 m² VK; Gewerbegebiet. Außerhalb des Einzugsgebietes: real, Rauentaler Straße, ca m² VK, nicht integriert und Pkw-orientiert, regionale Versorgungsbedeutung. E-Aktiv-Markt Fitterer, Kaiserstraße, ca. 700 m² VK, integrierte Innenstadtlage, gute fußläufige Erreichbarkeit (Fußgängerzone), zeitgemäße Warenpräsentation, jedoch naturgemäß als Innenstadt-Standort eingeschränkte Parkplatzverfügbarkeit. Edeka Neukauf, Badener Straße, ca m² VK, integriert, ausreichende verkehrliche Erreichbarkeit, jedoch keine Einsehbarkeit vom Hauptverkehrsträger sowie unzureichende Stellplatzsituation. Edeka-Aktiv-Markt Wilbur, Karlsruher Straße, ca m² VK, integriert, gute verkehrliche Erreichbarkeit, jedoch fehlende Einsehbarkeit vom Hauptverkehrsträger aus, eingeschränktes Stellplatzangebot. Rewe, Richard-Wagner-Ring, ca. 800 m² VK, integriert, gute verkehrliche Erreichbarkeit. 17

21 Darüber hinaus sind diverse Lebensmitteldiscounter über das gesamte Stadtgebiet verteilt. Dabei übernimmt die Firma Aldi mit insgesamt drei Standorten die Marktführung in Rastatt. Insgesamt befinden sich im relevanten Einzugsgebiet 16 Betriebe für Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränkeanbieter) mit einer Verkaufsfläche von ca m² und einem lebensmittelrelevanten Gesamtumsatz in der Größenordnung von ca Mio. 1. Zusammenfassend lässt sich für das Einzugsgebiet eine deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung im Lebensmittelsegment festhalten. Als einziger Nahversorgungsstandort fungiert die Firma nah und gut im Bereich des Friedrichrings. Derzeit findet die Versorgung für die in den beiden Stadtteilen vorhandenen ca Einwohner schwerpunktmäßig an räumlich deutlich entfernt liegenden Standorten statt. Festzuhalten ist somit, dass im Einzugsgebiet kein adäquater, moderner Lebensmittelmarkt mit einer zeitgemäßen Verkaufsflächendimensionierung und einem ausgeprägten Frischeangebot vorhanden ist. Mit einer aktuellen Verkaufsflächenausstattung - bezogen auf beide Stadtteile Rheinau und Rastatt-West - in der Größenordnung von ca. 250 m² / Einwohner liegt der Wert deutlich unterhalb des Durchschnitts der Stadt Rastatt sowie auch des Durchschnitts vergleichbarer Kommunen. 2 Hieraus lässt sich ein deutlicher Handlungsbedarf erkennen. 1 2 Inkl. lebensmittelrelevanten Umsätzen in Drogeriemärkten (zwei Filialen der Firma Schlecker: Rheinauer-Ring, Stadtteil Rheinau sowie Schulstraße im Stadtteil Plittersdorf). Kommunen zwischen Einwohner in Baden-Württemberg weisen durchschnittlich ca. 500 m² VK / Einwohner auf; vgl. GMA-Vergleichsstudie 2010/

22 V. Auswirkungen des Vorhabens 1. Umsatzerwartung und Kaufkraftbewegung Zur Beurteilung möglicher städtebaulicher, nahversorgungsrelevanter und raumordnerischer Auswirkungen sind zunächst die durch die Planobjekte ausgelösten Kaufkraftbewegungen genauer zu ermitteln. Hierfür wird zunächst die potenzielle Umsatzleistung des Supermarktes anhand des Marktanteilkonzeptes ermittelt, wobei von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes der Märkte mit dem für das Einzugsgebiet errechneten Nachfragevolumen ausgegangen wird. Entsprechend stellen sich die Marktanteile und Umsätze folgendermaßen dar: Tabelle 2: Marktanteile und Umsatz des geplanten Supermarktes Herkunft Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone I 13, ,1 Zone II 4,5 20 0,9 Zone III 5,3 10 0,5 Streuumsätze --- 0,5 Summe Food --- 5,0 Nonfood --- 1,0 Gesamt 23,5 6,0 --- Ausweis nicht sinnvoll. Quelle: GMA-Berechnungen 2011 (ca.-werte, gerundet). Anhand des Marktanteilkonzeptes errechnet sich für den Supermarkt eine Umsatzerwartung im Nahrungs- und Genussmittelsektor von ca. 5,0 Mio. (inkl. Streuumsätze). Zusammen mit den Umsätzen aus dem Nonfoodbereich erreicht der geplante Markt eine Gesamtumsatzleistung von ca. 6,0 Mio.. 19

23 Mit einer Flächenproduktivität von ca / m² VK wird der geplante Supermarkt einen durchschnittlichen Wert erzielen. Supermärkte vergleichbarer Größenordnung weisen heute in etwa Flächenleistungen zwischen und / m² VK auf. Differenziert nach der räumlichen Herkunft der Kunden teilt sich der zu erwartende Umsatz folgendermaßen auf: Einzugsgebiet: ca. 90 % Streuumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes: ca. 10 % (v. a. bezogen auf Rastatt). Durch das Planobjekt werden folgende Kaufkraftbewegungen ausgelöst: Der Stadtteil Rheinau verfügt aktuell sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht über eine deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung im Nahrungs- und Genussmittelbereich. Diese findet lediglich noch im Lebensmittelhandwerk bzw. in einem spezialisierten Lebensmittelanbieter (osteuropäische Lebensmittel) statt. Derzeit wird die Nachfrage an deutlich entfernt liegenden Standorten gedeckt. Von einer adäquaten Nahversorgung für diesen knapp Einwohner starken Stadtteil kann nicht mehr gesprochen werden. Auch für den bevölkerungsstarken Stadtteil West ist die Ausstattung im untersuchten Segment derzeit als deutlich unterdurchschnittlich zu bezeichnen. Mit der vollzogenen Schließung des im nördlichen Innenstadtbereich gelegenen Marktkauf hat sich die Versorgungssituation sowohl für die Rheinau als auch für den Stadtteil West weiter verschlechtert. Der Untersuchungsstandort Buchenstraße eignet sich daher hervorragend zur Entwicklung eines modernen und zeitgemäßen Lebensmittelvollsortimenters. Damit ist es perspektivisch möglich, einen großen Teil der Kaufkraft, der aktuell vom Stadtteil Rheinau, aber auch vom nördlichen Teil des Stadtteils West, abfließt, in die integrierten Wohngebiete zurückzuholen und so eine deutliche Aufwertung der fußläufigen Nahversorgungssituation zu erreichen. Es ist davon auszugehen, dass bis zu 85 % des planobjektrelevanten nahrungsund genussmittelbezogenen Umsatzes aus den relevanten Zonen I und II (= ca. 3,4 Mio. ) durch ein Zurückholen der Kaufkraft, die bislang außerhalb der Stadtteile Rheinau und West fließt, erzielt wird. Die Umsatzumverteilung innerhalb der Stadtteile Rheinau und West liegt somit bei ca. 0,6 Mio.. Dies entspricht einer 20

24 rechnerischen Umverteilung zu Lasten bestehender Betriebe im betrachteten Gebiet von ca. 6 %. Dabei wird in erster Linie der Systemwettbewerber nah und gut tangiert sein, der sowohl im Hinblick auf Verkaufsflächendimensionierung, aber v.a. im Hinblick auf seine Attraktivität (insbesondere fehlende Frischetheke) vergleichsweise schlechtere Wettbewerbsvoraussetzungen haben wird. Ansonsten werden dezentrale Lagen tangiert. Anbieter im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Rastatt (= Zentrum) oder anderer Nahversorgungslagen im Stadtgebiet werden hingegen nur marginal bzw. gar nicht von der Ansiedlung betroffen sein. Es bleibt festzuhalten, dass durch das Vorhaben die seit Jahren bestehende Lücke im Lebensmittelsegment des westlichen Stadtbereichs der Stadt Rastatt geschlossen werden kann. Somit wird durch das Vorhaben eine deutliche Aufwertung der Nahversorgungssituation erzielt werden können. 2. Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen Hinsichtlich der praktischen Anwendung des 11 Abs. 3 BauNVO zur Überprüfung möglicher raumordnerischer Auswirkungen sind gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg folgende Kriterien zu bewerten: Integrationsgebot: Die Realisierung des Planvorhabens ist an einer zwischen zwei bevölkerungsreichen Stadtteilen gelegenen Scharnierlage vorgesehen. Es handelt sich um einen Standort, der überwiegend durch Wohnnutzung geprägt ist. Daher kommt dem Standort eine hohe Nahversorgungsfunktion zu. Gleichzeitig wird der Markt aber auch durch seine gute verkehrliche Erreichbarkeit den Ansprüchen der Autokunden aus den restlichen Wohnlagen Rheinaus und West gerecht. Innerhalb des Stadtteils Rheinau selbst stehen auch längerfristig keine geeigneten Flächen für die Ansiedlung eines zeitgemäßen Lebensmittelmarktes mit einer ausreichenden Anzahl ebenerdiger Stellplätze zur Verfügung. Eine intensive Auseinandersetzung über mögliche Standortalternativen hat dies gezeigt. Das Integrationsgebot ist damit deutlich erfüllt. 21

25 Kongruenzgebot: Der Forderung des Kongruenzgebotes wird voll entsprochen: 90 % des zu erwartenden Umsatzes wird mit Kunden aus den Rastatter Stadtteilen des Einzugsgebietes generiert werden. Auch die Streuumsätze werden zu einem überwiegenden Teil durch Kunden aus Rastatt selbst erzielt. Der im Kongruenzgebot festgelegte Schwellenwert von 70 % wird damit klar eingehalten. Der Markt wird eine deutlich lokale Versorgungsfunktion besitzen. Beeinträchtigungsverbot: Die Umsatzumverteilung zu Lasten bestehender Betriebe im Einzugsgebiet wird auf max. 6 % prognostiziert und liegt damit unterhalb des angeführten Schwellenwertes (10 %). Die größten Wirkungen werden dabei naturgemäß zu Lasten desselben Betriebstyps, des Supermarktes nah und gut, gehen. Ansonsten werden dezentrale Lagen betroffen sein. Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Rastatt, aber auch zu Lasten anderer Standorte (z. B. Plittersdorf), können weitestgehend ausgeschlossen werden und liegen deutlich unter der 10 %-Schwelle. 22

26 VI. Zusammenfassende Empfehlungen Die Diskussion um die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters am Standort Buchenstraße kann bezüglich der Ausgangsdaten folgendermaßen zusammengefasst werden: Aktuell ist die Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes mit ca m² VK geplant. Als Betreiber ist die Fa. Edeka vorgesehen. Der Standort ist schwerpunktmäßig durch z.t. hochverdichtetes Wohnen geprägt. Das Planareal soll künftig als Sondergebiet Einzelhandel festgesetzt werden. Im Rahmen einer intensiven Auseinandersetzung mit zahlreichen Standortalternativen in den Jahren werden dem Standort Buchenstraße die besten Standortvoraussetzungen sowohl unter städtebaulichen als auch unter ökonomischen Aspekten zugeschrieben. Der Standort ist hervorragend zur Etablierung eines der Nahversorgung dienenden Lebensmittelmarktes geeignet. In diesem Zusammenhang ist auf eine notwendige Aufwertung der fußläufigen Querungsmöglichkeit der Buchenstraße hinzuweisen (z. B. Ampel, Zebrastreifen). Des Weiteren sind mögliche Nutzungskonflikte hinsichtlich Lärm und Sicht im direkten Standortumfeld (v. a. in Richtung Schule) durch entsprechende Maßnahmen zu reduzieren (Sichtschutzwände, Einhausung der Lkw-Einfahrten). Mit der Lage des Planstandortes an der Stadtteilgrenze zwischen der Rheinau im Norden und Rastatt-West im Süden kann der Betrieb in verkehrsgünstig guter Lage zwei derzeit deutlich unterversorgte und einwohnerstarke Stadtteile innerhalb der Stadt Rastatt versorgen. Aktuell konzentriert sich das Lebensmittelangebot im betrachteten Bereich neben einem stark zielgruppenspezifisch ausgerichteten Anbieter (osteuropäische Spezialitäten) auf einen Anbieter der Firma nah und gut im Süden des Einzugsgebietes. Insgesamt kann die Angebotssituation im betrachteten Segment sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht als deutlich unterdurchschnittlich eingeordnet werden. Dieses Versorgungsdefizit hat sich in jüngster Vergangenheit weiter verschärft (Aufgabe des Verbrauchermarktes Marktkauf, der in Teilen die Versorgung der westlichen Stadtteile, wenn auch nicht in fußläufiger Erreichbarkeit, sicherstellte). Damit verbleibt als einziger Lebensmittelmarkt der Markt nah und gut. Demnach hat die bereits im Jahr 2005 formulierte Empfehlung, den Stadtbereich West bzw. Stadtteil Rheinau versorgungsbezogen aufzuwerten, nach wie vor hohe Priorität. 23

27 Das Einzugsgebiet des Standortes wird ganz wesentlich den Stadtteil Rheinau sowie die nördlichen Bereiche des Stadtteils Rastatt-West und den räumlichfunktional deutlich abgesetzten Stadtteil Plittersdorf umfassen. Kaufkraftzuflüsse von außerhalb der Stadt Rastatt sind lediglich marginaler Natur. Die städtebauliche und raumordnerische Beurteilung orientiert sich an den formalen Kriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg bzw. 11 Abs. 3 BauNVO und Regionalplan. Diese Kriterien sind folgendermaßen zu bewerten: Integrationsgebot: Der Standort befindet sich in deutlich wohnortnaher Lage. Er ist überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt. Eine fußläufige Erreichbarkeit ist gewährleistet. Eine Erreichbarkeit per Bus ist ebenfalls über eine Bushaltestelle gegeben. Auch langfristig stehen im Stadtteil Rheinau keine besseren Flächen zur Ansiedlung eines modernen Lebensmittelmarktes inkl. eines ausreichenden Stellplatzangebotes zur Verfügung. Das Integrationsgebot ist erfüllt. Kongruenzgebot: Das Vorhaben versorgt fast ausschließlich die Bewohner der Stadt Rastatt. Aus diesem Bereich stammen über 90 % des Umsatzes. Das Kongruenzgebot ist damit eindeutig erfüllt. Beeinträchtigungsverbot: Auch den Kriterien des Beeinträchtigungsverbotes wird entsprochen. Mögliche Umsatzumverteilungen zu Lasten bestehender Betriebe im relevanten Einzugsgebiet liegen bei ca. 6 %. Der Großteil der Umverteilungen wird dabei zu Lasten des einzigen Anbieters im südlichen Einzugsbereich gehen (nah und gut, Friedrichring). Da es sich jedoch um eine weitgehende Solitärlage handelt, kann diese Entwicklung im Hinblick auf eine deutliche Aufwertung der Versorgungssituation im gesamten Rastatter Westen / Rheinau in Kauf genommen werden. Darüber hinaus sind dezentrale Lagen betroffen. Sonstige negative städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO liegen nicht vor. Ebenso ist nicht erkennbar, dass sich negative verkehrliche oder umweltbezogene Auswirkungen ergeben. An dieser Stelle ist jedoch auf eine Aufwertung der fußläufigen Querungsmöglichkeit der Buchenstraße hinzuweisen. 24

28 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Prüfkriterien lt. Einzelhandelserlass bei dem Vorhaben eingehalten werden. Da es sich bei dem Vorhaben in Rastatt um die Etablierung eines reinen Nahversorgungsstandortes mit dafür angemessenen Dimensionierungen handelt, können nur geringe Wirkungen auf andere Standortbereiche nachgewiesen werden. Somit erweist sich das Vorhaben in Rastatt nicht nur als raumordnerisch und städtebaulich verträglich, sondern ist geradezu hervorragend dazu geeignet, die Angebotsstrukturen in städtebaulicher und raumordnerischer Hinsicht zu verbessern. Mit dem Standort Buchenstraße kann das Lebensmittelangebot deutlich an einwohnerstarke Stadtteile herangerückt werden und somit zu einer deutlichen Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit beitragen.. 25

29 KARTEN- UND TABELLENVERZEICHNIS Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Planstandort, Einzugsgebiet, Wettbewerb 8 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten 6 Tabelle 2: Marktanteile und Umsatz des geplanten Supermarktes 19 26