Plausibilitätsprüfung. DII Metropolen Deutschland Fonds

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1 Plausibilitätsprüfung DII Metropolen Deutschland Fonds Datum der Erstellung: 6. Februar 2013

2 Inhaltsverzeichnis Allgemeine Daten der Beteiligung 2 Initiator 3 Fondskonzeption 5 Investitionsobjekt 8 Ankaufsprozess 13 Kostenstruktur und Ergebnisverteilung 15 Zusammenfassung TKL-Fazit 18 Ergebnis der Prüfung und Risikohinweise 20 Leitfaden zur Plausibilitätsprüfung gem. 31 Abs. 4 und 4a Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) in Verbindung mit 16 Finanzanlagenvermittlungsverordnung (FinVermV) 21 Systematik der TKL.Fonds-Plausibilitätsprüfung 21 Hinweise zu Finanzanalysen gem. 34b Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) i.v.m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV ) 24 Finanzmathematischer Anhang 28

3 Allgemeine Daten der Beteiligung Fondsgesellschaft Deutsche Immobilien Invest Metropolen Deutschland Fonds GmbH & Co. KG S. 91 Fondstyp Real-Estate-Private-Equity-Direktinvestitionen-Fonds - Investitionsobjekt Mittelbare und unmittelbare Investitionen in Immobilienentwicklungen in Deutschlands Metropolen S. 8 Rechtsform Kommanditgesellschaft S. 91 Anbieterin Deutsche Immobilien Invest GmbH S. 66 Datum der Prospektaufstellung 28. Dezember 2012 S. 5 Währung des Fonds EUR S. 44 Mindestzeichnungssumme in EUR S. 11 Einzahlungstermine 100% der Pflichteinlage nach Annahme S. 10 Geplante Schließung des Fonds zum 30. Juni 2013 S. 10 Kommanditkapital ohne Agio EUR S. 44 Agio in % 0,0% S. 44 Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) EUR S. 44 2

4 Initiator Initiator Name Deutsche Immobilien Invest GmbH S. 66 Anschrift Lange Straße 1a, Rostock S. 66 Internet di-invest.de - Gründung 2008 S. 66 Stammkapital EUR S. 66 Unternehmensgruppe Deutsche Immobilien AG S. 16 Erfahrung* Anzahl platzierter Fonds 1 S. 16 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. 66,46 - Anzahl Volumen davon: in Mio. Ø in Mio. Immobilien 1 66,5 66,5 S. 16 REPE 0 0,0 - - Anmerkungen: * Stand: 28. Dezember

5 Initiator - Fortsetzung Performance bereits aufgelegter Fonds (alle Produktgruppen)* unter Plan im Plan über Plan Ausschüttung Tilgung Verkäufe 0 - Anmerkungen: *Angabe des Initiators. Aufgrund der jungen Historie der Initiatorin liegt noch keine Leistungsbilanz vor. TKL-Fazit Initiator Die Deutsche Immobilien Invest GmbH wurde im Jahre 2010 gegründet und ist ein bankenunabhängiges Emissionshaus für geschlossene Immobilienfonds. Eigentümer der Initiatorin sind die Deutsche Immobilien AG (69,8%), die Deutsche Seereederei GmbH und der Geschäftsführer der Initiatorin Herr Bert Manke (15,1%). Herr Bert Manke verfügt nach Prospektangaben über mehr als zehnjährige Erfahrung in der Initiierung, der Strukturierung und dem Vertrieb geschlossener Fonds. Herr Manke war acht Jahre bei MPC, einem marktführenden Anbieter im Bereich der geschlossenen Beteiligungen, tätig, davon vier Jahre als Geschäftsführer. In dieser Zeit wurden 77 geschlossene Fondsprojekte - davon sechs Immobilienfonds- in acht Ländern mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,23 Mrd. EUR initiiert. Die 1992 gegründete Deutsche Immobilien AG hat bereits 32 Immobilienprojekte entwickelt, von denen 28 Objekte bereits wieder veräußert wurden. Die 1952 als reines Reedereiunternehmen gegründete Deutsche Seereederei ist heute ein Konzern mit einem touristisch-maritimen Schwerpunkt. Es liegt noch keine Leistungsbilanz der Initiatorin vor. Nach Angabe der Initiatorin hat der platzierte Immobilienfonds Tilgungen und Auszahlungen bisher planmäßig geleistet. Der vorliegende Fonds ist der zweite Fonds, den die Initiatorin auflegt, und der erste Real-Estate-Private- Equity-Fonds der Initiatorin. 4

6 Fondskonzeption Rechtliche Konzeption Treuhänderin EHIT Erste Hamburger Immobilien Treuhand GmbH S. 66 Beirat Unabhängige Mittelverwendungskontrolle Auf Beschluss der Gesellschafterversammlung kann ein Beirat gebildet werden. vorhanden, durch ASSENSIS Projects GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft S. 100 S. 67 Dauer der Gesellschaft unbestimmt S. 91 Kündigung frühestens möglich zum 31. Dezember 2019 S. 104 Haftung im Außenverhältnis beschränkt auf 1% der Pflichteinlage S. 14 Steuerliche Konzeption Steuerliche Konzeption gewerblich S. 11, 83 ff. Betriebsstätte der Fondsgesellschaft Deutschland S. 91 Einkunftsart Einkünfte aus Gewerbebetrieb S. 11, 83 ff. Steuergutachten vorhanden - Besonderheiten und Risiken der steuerlichen Konzeption Es besteht grundsätzlich ein Steuerrechtsänderungsrisiko durch geänderte Steuergesetze, neue Erlasse und Verordnungen. S. 25, S. 83 ff. 5

7 Fondskonzeption - Fortsetzung Wirtschaftliche Konzeption Mindestzeichnungssumme in EUR S. 11 Platzierungsgarantie nicht vorhanden S. 28 Im Fall einer Rückabwicklung verzichten die Komplementärin und die Anbieterin auf ihre Vergütungen, soweit sie nicht selbst Leistungen für die Gesellschaft von Dritten bezogen haben, deren Entgelt sie nicht zurückfordern können. S. 13 Hinweis im Prospekt auf Rückabwicklungsrisiko vorhanden S. 24 Für das Zustandekommen des Fonds erforderliche Mindestplatzierung in TEUR Eigene Beteiligung des Initiators und des Fondsmanagements in % des Eigenkapitals S. 13 0,01% S. 44 Besonderheiten der wirtschaftlichen Konzeption Die Anleger beteiligen sich über die Fondsgesellschaft an Projektentwicklungen in deutschen Metropolregionen. Somit weist das Beteiligungsangebot den für Real-Estate-Private-Equity-Fonds typischen Blind-Pool-Charakter auf. S. 8 6

8 Fondskonzeption - Fortsetzung Verkaufsprospekt Datum der Prospektaufstellung 28. Dezember 2012 S. 5 Übernimmt die Anbieterin Prospektverantwortung? ja S. 5 Prospektprüfungsbericht IDW S 4 vorhanden - Darstellung (Ist der Prospekt verständlich gestaltet?) Vollständigkeit (Sind alle für einen Verkaufsprospekt wesentlichen Angaben vollständig dargestellt?) Richtigkeit (Sind die im Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben richtig?) Klarheit (Sind die wesentlichen Aussagen und Sachverhalte im Verkaufsprosekt klar dargestellt?) Die Darstellungen im Verkaufsprospekt sind für einen durchschnittlich verständigen und vorsichtigen Anleger verständlich gestaltet. Die für einen Verkaufsprospekt wesentlichen Angaben sind vollständig dargestellt. Es besteht kein Grund zur Annahme, dass die im Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben nicht richtig sind. Die wesentlichen Aussagen und Sachverhalte sind im Verkaufsprospekt klar dargestellt. TKL-Fazit Fondskonzeption Anleger beteiligen sich über die Treuhänderin an der Fondsgesellschaft. Die Fondsgesellschaft investiert in Beteiligungen an Immobilienentwicklungen in Deutschland. Eine unabhängige Mittelverwendungskontrolle ist vorhanden. Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist erstmals zum 31. Dezember 2019 möglich. Auf Beschluss der Gesellschafterversammlung kann ein Beirat eingerichtet werden. Eine Platzierungsgarantie liegt nicht vor. Allerdings verzichten im Fall einer Rückabwicklung die Komplementärin und die Anbieterin auf ihre Vergütungen. Eine wesentliche Eigenbeteiligung des Managements, die potenzielle Interessenskonflikte grundsätzlich abschwächen würde, besteht nicht. Der Fonds ist als in Deutschland ansässige gewerbliche Gesellschaft konzipiert. Das Angebot ist solide konzipiert. 7

9 Investitionsobjekt Diversifikation Investitionsobjekt Angestrebte Arten der Zielobjekte Angestrebte Regionen und Länder Mittelbare und unmittelbare Investitionen in Immobilienentwicklungen in Deutschlands Metropolen Projektentwicklungen in Deutschlands Metropolen mit Fokus auf Wohnimmobilien Investitionen in Deutschland; mindestens 75% deutsche Metropolregionen oder Ballungsräume deutscher Großstädte S. 8 S. 29 S. 39 Angestrebte Diversifikation auf Zielobjekte mindestens 1 Zielobjekt S. 39 Blind-Pool-Charakter Stehen die Zielobjekte, in die investiert werden soll, bereits fest? in Verhandlung S. 8 Konkretisierungsgrad 27% der Zielobjekte stehen fest; 73% der Zielobjekte sind in Verhandlung S. 44, Angabe des Initiators Beurteilung des Blind-Pool-Charakters des Fonds: Ein Zielobjekt, in das investiert werden soll, steht bereits fest. In das Projekt sollen ca. 26,7% der für Investitionen vorgesehenen Mittel fließen. Weiterhin befinden sich nach Aussage des Initiators 2-3 weitere Projekte zur Füllung des ersten Investitionszyklus in konkreter Verhandlung und werden nach Platzierung des für das Startprojekt notwendigen Kommanditkapitals bekannt gegeben. Es handelt sich insgesamt um eine Beteiligung mit eingeschränktem Blind-Pool-Charakter. S. 8, 44, Angabe des Initiators 8

10 Zielfonds Sind Zielobjekte, in die investiert wird, bekannt? teilweise S. 8 Projektarten 100% Development S. 8 Immobilienarten 100% Wohnimmobilien S. 8 Beurteilung der Zielfonds, in die investiert werden soll Bei dem ersten Investitionsobjekt handelt es sich um die Entwicklung von ca. 65 Wohnungen in Hamburg. Die Fertigstellung ist für Mitte 2015 geplant. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, sich mit einem Investitionsvolumen von bis zu 4 Mio. EUR an der Objektgesellschaft zu beteiligen. S. 8 9

11 Investitionsobjekt - Fortsetzung Investitionsprozess Intensive Prüfung der Zielobjekte durch das Management des Fonds vorhanden S. 39 Bei der Auswahl der Zielunternehmen einzuhaltende Investitionskriterien 1. Die Auswahl von Investitionsmöglichkeiten in Immobilienentwicklungen unterliegt folgenden Investitionsrichtlinien: a) Partner - die Projektpartner weisen eine erfolgreiche und nachhaltige Leistungsbilanz auf. b) Standort - Es müssen mindestens 75% des Gesamtinvestitionsvolumens in Projektentwicklungen investiert werden, welche sich in Metropolregionen oder in einem Ballungsraum in einer deutschen Großstadt befinden. - Der Standort der Projektentwicklung muss durch ein Standortgutachten eines externen Gutachters eine vielversprechende Mikrolage vorweisen. c) Liegenschaft - Die Projektentwicklungsgesellschaft oder eine mit dieser verbundene Person oder Gesellschaft ist Eigentümerin oder Erbbauberechtigte des für die Projektentwicklungen notwendigen Grundstücks, beziehungsweise der Eigentumserwerb ist durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert. - Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig. - Neben der vollständigen Rückführung des investierten Kapitals erscheint nach Einschätzung der Geschäftsführung der Gesellschaft eine Gegenleistung für das investierte Kapital von mindestens 15% p.a. nach der IRR- Methode realisierbar. d) Sicherungen - Eine etwaige Fremdfinanzierung muss auf Projektebene gesichert sein. - Die Investitionssumme der Gesellschaft in das jeweilige Projekt sollte mindestens EUR betragen. - Bei einem gewerblich genutzten Objekt sind mindestens 35% der vermietbaren Fläche vorvermietet. 2. Von den Kriterien gemäß Nr. 1 b), 1c) und 1 d) kann abgewichen werden, wenn sich ein Projekt auf Grund der durchgeführten Ankaufsprüfung insgesamt als positiv darstellt und insbesondere zu erwarten ist, dass die Gegenleistung gemäß Nr. 1 c) erzielt wird. 3. Hinsichtlich eines Investitionsbetrages von bis zu einer Höhe von 20% des Kommanditkapitals kann von den Kriterien nach Nr. 1 a), 1 c) und 1 d) zum Zwecke des Liquiditätsmanagements der Gesellschaft abgewichen werden. S

12 Investitionsobjekt - Fortsetzung Investitionsprozess - Fortsetzung Kann das Fondsmanagement von den Investitionskriterien abweichen? Sind Projektentwickler, mit denen die Fondsgesellschaft zusammenarbeiten wird, bekannt? Namentlich genannte Projektentwickler Angaben zu den Projektentwicklern teilweise S. 39 ja S. 35 Deutsche Immobilien AG cds Wohnbau Gruppe Die 1992 gegründete Deutsche Immobilien AG hat bis heute Projekte mit einem Investitionsvolumen von 1,1 Mrd. EUR erfolgreich entwickelt und veräußert. Die Kernkompetenz liegt in der Entwicklung und Errichtung anspruchsvoller, hochwertiger und nachhaltiger Büro-, Wohn- und Hotelimmobilien. Das Unternehmen ist als komplexer Dienstleister in den Bereichen klassische Projektentwicklung, Projektmanagement, Errichtung von Immobilien als Investor und Generalübernehmer sowie Vermarktung und Verwaltung von Immobilien. Die cds Wohnbau Gruppe entwickelt und vermarktet seit ihrer Gründung im Jahr 2002 Wohnprojekte an den Standorten Berlin, Frankfurt und Hamburg. Bisher wurde ein Projektvolumen von 1,0 Mrd. EUR realisiert. Das Hamburger Team der Unternehmensgruppe ist verantwortlich für Akquisition, Projektentwicklung, das Baumanagement und den Vertrieb von Eigentumswohnungen, Townhouses, Reihen- und Doppelhäusern bis hin zur Entwicklung und Realisierung von Mietwohnungsbauprojekten für Investoren im Großraum Hamburg. S. 35 f. S. 35 f. Berichterstattung an die Anleger über die Investitionsaktivitäten und die Entwicklung der Projekte mindestens halbjährlich S. 97 f., Angabe des Initiators Beurteilung des Investitionsprozesses des Fonds Konkrete Investitionskriterien sind Bestandteil des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft, was das Managementrisiko für den Fonds senkt. Unter bestimmten Bedingungen kann das Management von den Investitionsrichtlinien abweichen. Die Festlegung auf Rendite von mindestens 15% p.a. auf das investierte Kapital erhöht die Wahrscheinlichkeit eines wirtschaftlichen Erfolgs. Die Anleger werden mindestens halbjährlich über die Entwicklung der Investitionen informiert. - 11

13 TKL-Fazit Investitionsobjekt Der Fonds beteiligt sich im Wege der stillen Beteiligung oder durch Beteiligung als Gesellschafter und ggf. Vergabe von Gesellschafterdarlehen an Immobilienentwicklungen mit Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschlands Metropolen. Für ein Zielobjekt wurde bereits ein Vorvertrag für eine Investition von zwei bis vier Mio. EUR abgeschlossen. Das Investitionsvolumen entspricht ca. 26,7% der geplanten Investitionen. Weiterhin befinden sich nach Aussage des Initiators 2-3 weitere Projekte zur Füllung des ersten Investitionszyklus in konkreter Verhandlung. Es handelt sich somit um eine Beteiligung mit eingeschränktem Blind-Pool-Charakter. Konkrete Investitionsrichtlinien für den Fonds sind verbindlich festgelegt, was das Managementrisiko für den Fonds senkt. Das Management kann aber unter bestimmten Umständen davon abweichen. Die vorgegebene Mindestrendite im Ankaufsprozess erhöht die Wahrscheinlichkeit eines wirtschaftlichen Erfolgs. Als Projektentwickler sind im Prospekt die Deutsche Immobilien AG und die cds Wohnbau Gruppe genannt. Die Unternehmen scheinen über umfangreiche Erfahrungen in der Durchführung von Projektentwicklungen zu verfügen. Die Anleger werden über die Entwicklung der Investitionen mindestens halbjährlich informiert. 12

14 Ankaufsprozess Management des Fonds Ist eine vom Initiator unabhängige Gesellschaft für das Management des Fonds verantwortlich? nein S. 81 Fondsmanagement Deutsche Immobilien Invest 2. Verwaltung GmbH Deutsche Immobilien Invest GmbH S. 81 Angaben zum Fondsmanagement: Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft obliegt deren persönlich haftender Gesellschafterin Deutsche Immobilien Invest 2. Verwaltung GmbH. Sie vertritt die Gesellschaft einzeln. Für die Besorgung der Investitionsmöglichkeiten ist im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages die Initiatorin Deutsche Immobilien Invest GmbH verantwortlich. Zu ihren Aufgaben zählen die Verwaltung und Betreuung der Investitionen und die Auswertung des Projektreportings sowie die Vorprüfung und Koordination der der Investition in die Projekte. Nähere Informationen zur Deutsche Immobilien Invest GmbH finden sich in dem Abschnitt "Initiator". Die Deutsche Immobilien Invest GmbH ist in den Konzern der Deutsche Immobilien AG als Tochterunternehmen über einen EAV (Ergebnisabführungsvertrag) eingebunden. Das Team der Deutsche Immobilien Invest greift im Rahmen seiner Tätigkeit als Fondsinitiator und Fondsmanager auf die Ressourcen und Kapazitäten des Konzerns Deutsche Immobilien AG zurück. Hierzu zählen z.b. die Rechts- und Finanzierungsabteilung der Deutsche Immobilien Consulting GmbH, die das Fondsmanagement beim Ankauf und der Transaktion unterstützt. Weiterhin unterstützen die Architekten und Bauingenieure der Deutsche Immobilien Development GmbH das Fondsmanagement im Rahmen der Projektprüfung, der technischen Due Diligence und dem laufenden Projektcontrolling und akquirieren auch selbst Projekte für den Fonds. Das Backoffice der Deutsche Immobilien AG in Rostock übernimmt die gesamte Buchhaltung, Jahresabschlusserstellung und Betreuung der einzelnen Fondsgesellschaften. Der Konzern Deutsche Immobilien AG beschäftigt ca. 60 Mitarbeiter und betreibt die Immobilienentwicklung als Kerngeschäft seit über 20 Jahren. Vor dem Hintergrund der Unterstützung durch den Mehrheitseigentümer der Initiatorin, die Deutsche Immobilien AG, sollte das Management auf entsprechende Projektentwicklungserfahrung und Immobilien-Know-how zurückgreifen können. S. 81, 96, Angabe des Initiators 13

15 Ankaufsprozess - Fortsetzung Management des Fonds - Fortsetzung Wird das Fondsmanagement von externen Partnern unterstützt? Namentlich genannte externe Partner Angaben zu den externen Partnern: ja renommierte Immobiliendienstleister wie Wüest & Partner und Bulwien Gesa, die ein externes Marktgutachten für jedes Projekt erstellen Wüest & Partner wurde 1985 gegründet und ist heute eines der großen Beratungsunternehmen in der Schweiz wurde die W&P Immobilienberatung mit Sitz in Frankfurt am Main und Berlin gegründet, die das gesamte Dienstleistungsspektrum von Wüest & Partner in Deutschland abdeckt. Das Unternehmen ist in seinen Beratungsfeldern auf den Immobilien- und Baubereich sowie die Raum- und Standortentwicklung fokussiert. Wüest & Partner hat ein Gutachten über die Markt-, Standort- und Werteinschätzung des ersten Fondsprojekts "Quartiersentwicklung Thadenstraße" erstellt. Die BulwienGesa AG ist mit über 75 Mitarbeitern an vier Standorten eines der größten unabhängigen Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Deutschlands in den Themenfeldern Immobilien, Kommunen und Regionalökonomie. Das Marktprofil umfasst u.a. Einzelhandelsberatung, Verträglichkeitsstudien, Gewerbemarktanalysen, Marktdatenerhebung und -bereitstellung, Kommunalbetreuung, Konversionsanalysen und Nachnutzungskonzepte usw. Angabe des Initiators Angabe des Initiators TKL-Recherche TKL-Fazit Ankaufsprozess Ein vom Initiator unabhängiges Management des Fonds ist nicht vorhanden. Mit der Geschäftsführung ist die Komplementärin der Fondsgesellschaft die Deutsche Immobilien Invest 2. Verwaltung GmbH betraut. Für die Auswahl der Investitionsobjekte ist die Deutsche Immobilien Invest GmbH im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages verantwortlich. Das Team der Deutsche Immobilien Invest greift im Rahmen seiner Tätigkeit als Fondsinitiator und Fondsmanager auf die Ressourcen und Kapazitäten des Konzerns Deutsche Immobilien AG zurück. Vor diesem Hintergrund scheint der Fonds auf entsprechende Projektentwicklungserfahrung und Immobilien-Know-how im Ankaufsprozess zurückgreifen zu können. Die Einbindung renommierter Immobiliendienstleister wie Wüest & Partner und Bulwien Gesa, die ein externes Marktgutachten für jedes Projekt erstellen, reduziert das Risiko im Ankaufsprozess. 14

16 Kostenstruktur und Ergebnisverteilung Fondsvolumen und Kapitalstruktur Merkmal Wert Benchmark Kommentar Seiten im Prospekt persönlich geprüft Fondsvolumen ohne Agio in TEUR S. 44 Fondsvolumen inkl. Agio in TEUR S. 44 Kommanditkapital ohne Agio in TEUR S. 44 Fremdkapital in TEUR 0 - S

17 Kostenstruktur und Ergebnisverteilung - Fortsetzung Investition und Kosten auf Dachfondsebene Plausibilitätsprüfung DII Metropolen Deutschland Fonds Merkmal Wert Benchmark Kommentar Seiten im Prospekt persönlich geprüft Investitionen Investitionsgrad ohne Liquiditätsreserve in % 85,03% - S. 44 Investitionsgrad mit Liquiditätsreserve in % 85,78% 89,52% Der Investitionsgrad mit Liquiditätsreserve ist durchschnittlich. Liquiditätsreserve 0,75% - S. 44 S. 44 Fondskosten in der Investitionsphase* Fondskosten in der Investitionsphase ohne Agio in % des Eigenkapitals ohne Agio Fondskosten in der Investitionsphase zzgl. Agio in % des Eigenkapitals inkl. Agio 14,22% - S ,22% 16,18% Die Kosten in der Investitionsphase sind leicht unterdurchschnittlich. TKL-Berechnung Fondskosten in der Betriebsphase p.a. (ohne gewinnabhängige Komponenten) Fondskosten in der Betriebsphase p.a S. 48 Fixe Fondskosten in der Betriebsphase p.a. in EUR Gesamte Fondskosten in der Betriebsphase p.a. in % des Fondsvolumens ohne Agio 0,80% - S. 48 1,08% 1,19% Die Kosten in der Betriebsphase sind marktüblich. TKL-Berechnung Gewinnabhängige Managementgebühren bei der Veräußerung von Immobilienprojekten Provision in % der Brutto-Veräußerungserlöse beim Verkauf von Immobilienprojekten Anmerkungen: - 0,00% 0,78% Bei Liquidation oder Verkauf fällt keine zusätzliche Provision an. - 16

18 Kostenstruktur und Ergebnisverteilung - Fortsetzung Ergebnisverteilung auf Projektebene Merkmal Wert Benchmark Kommentar Seiten im Prospekt persönlich geprüft Vorzugsrendite ("Hurdle Rate") für die Anleger 15,00% 8,00% Die Vorzugsrendite für die Fondsgesellschaft ist überdurchschnittlich. Ergebnisbeteiligung der Anleger 65,00% 80,00% Die anschließende Ergebnisbeteiligung der Anleger S. 81 Ergebnisbeteiligung des Fondsmanagements 35,00% 20,00% ist zwar unterdurchschnittlich. Es ist jedoch keine Catch-up-Phase für das Management vorgesehen. S. 81 S. 81 Modell der Ergebnisverteilung I. Phase: Die Emittentin erhält aus einer Veräußerung einer Projektentwicklung einen Rückfluss (vor Steuern), der die Zielrendite von 15% (IRR) p.a. übersteigt. II. Phase: Von darüber hinausgehenden Rückflüssen erhält die Initiatorin eine Vergütung in Höhe von 35% des Betrages, um den die Zielrendite überschritten wird. Die übrigen Rückflüsse erhält die Fondsgesellschaft. S. 81 TKL-Fazit - Kostenstruktur und Ergebnisverteilung Der Investitionsgrad mit Liquiditätsreserve liegt im Marktdurchschnitt. Die Fondskosten in der Investitionsphase sind leicht unterdurchschnittlich. Die Fondskosten in der Betriebsphase liegen unter dem Marktdurchschnitt. Positiv hervorzuheben ist, dass das Management keine zusätzlichen Provisionen bei der Veräußerung erhält. Die Aufnahme von Fremdkapital auf Ebene der einzelnen Projektgesellschaften erhöht das Risiko, aber auch die Chancen für die Anleger. Die Fondsgesellschaft erhält aus einer Projektentwicklung zunächst eine Vorzugsrendite ("Hurdle Rate") von 15% p.a. Die weiteren Gewinne werden zu 65% an die Fondsgesellschaft und zu 35% an die Deutsche Immobilien Invest GmbH verteilt. Am Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft nehmen die Gesellschafter im Verhältnis ihrer Kapitalanteile teil. 17

19 Zusammenfassung TKL-Fazit TKL-Fazit Initiator Die Deutsche Immobilien Invest GmbH wurde im Jahre 2010 gegründet und ist ein bankenunabhängiges Emissionshaus für geschlossene Immobilienfonds. Eigentümer der Initiatorin sind die Deutsche Immobilien AG (69,8%), die Deutsche Seereederei GmbH und der Geschäftsführer der Initiatorin Herr Bert Manke (15,1%). Herr Bert Manke verfügt nach Prospektangaben über mehr als zehnjährige Erfahrung in der Initiierung, der Strukturierung und dem Vertrieb geschlossener Fonds. Herr Manke war acht Jahre bei MPC, einem marktführenden Anbieter im Bereich der geschlossenen Beteiligungen, tätig, davon vier Jahre als Geschäftsführer. In dieser Zeit wurden 77 geschlossene Fondsprojekte -davon sechs Immobilienfonds- in acht Ländern mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,23 Mrd. EUR initiiert. Die 1992 gegründete Deutsche Immobilien AG hat bereits 32 Immobilienprojekte entwickelt, von denen 28 Objekte bereits wieder veräußert wurden. Die 1952 als reines Reedereiunternehmen gegründete Deutsche Seereederei ist heute ein Konzern mit einem touristisch-maritimen Schwerpunkt. Es liegt noch keine Leistungsbilanz der Initiatorin vor. Nach Angabe der Initiatorin hat der platzierte Immobilienfonds Tilgungen und Auszahlungen bisher planmäßig geleistet. Der vorliegende Fonds ist der zweite Fonds, den die Initiatorin auflegt, und der erste Real-Estate-Private-Equity-Fonds der Initiatorin. TKL-Fazit Fondskonzeption Anleger beteiligen sich über die Treuhänderin an der Fondsgesellschaft. Die Fondsgesellschaft investiert in Beteiligungen an Immobilienentwicklungen in Deutschland. Eine unabhängige Mittelverwendungskontrolle ist vorhanden. Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist erstmals zum 31. Dezember 2019 möglich. Auf Beschluss der Gesellschafterversammlung kann ein Beirat eingerichtet werden. Eine Platzierungsgarantie liegt nicht vor. Allerdings verzichten im Fall einer Rückabwicklung die Komplementärin und die Anbieterin auf ihre Vergütungen. Eine wesentliche Eigenbeteiligung des Managements, die potenzielle Interessenskonflikte grundsätzlich abschwächen würde, besteht nicht. Der Fonds ist als in Deutschland ansässige gewerbliche Gesellschaft konzipiert. Das Angebot ist solide konzipiert. 18

20 TKL-Fazit Investitionsobjekt Der Fonds beteiligt sich im Wege der stillen Beteiligung oder durch Beteiligung als Gesellschafter und ggf. Vergabe von Gesellschafterdarlehen an Immobilienentwicklungen mit Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschlands Metropolen. Für ein Zielobjekt wurde bereits ein Vorvertrag für eine Investition von zwei bis vier Mio. EUR abgeschlossen. Das Investitionsvolumen entspricht ca. 26,7% der geplanten Investitionen. Weiterhin befinden sich nach Aussage des Initiators 2-3 weitere Projekte zur Füllung des ersten Investitionszyklus in konkreter Verhandlung. Es handelt sich somit um eine Beteiligung mit eingeschränktem Blind-Pool- Charakter. Konkrete Investitionsrichtlinien für den Fonds sind verbindlich festgelegt, was das Managementrisiko für den Fonds senkt. Das Management kann aber unter bestimmten Umständen davon abweichen. Die vorgegebene Mindestrendite im Ankaufsprozess erhöht die Wahrscheinlichkeit eines wirtschaftlichen Erfolgs. Als Projektentwickler sind im Prospekt die Deutsche Immobilien AG und die cds Wohnbau Gruppe genannt. Die Unternehmen scheinen über umfangreiche Erfahrungen in der Durchführung von Projektentwicklungen zu verfügen. Die Anleger werden über die Entwicklung der Investitionen mindestens halbjährlich informiert. TKL-Fazit Ankaufsprozess Ein vom Initiator unabhängiges Management des Fonds ist nicht vorhanden. Mit der Geschäftsführung ist die Komplementärin der Fondsgesellschaft die Deutsche Immobilien Invest 2. Verwaltung GmbH betraut. Für die Auswahl der Investitionsobjekte ist die Deutsche Immobilien Invest GmbH im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages verantwortlich. Das Team der Deutsche Immobilien Invest greift im Rahmen seiner Tätigkeit als Fondsinitiator und Fondsmanager auf die Ressourcen und Kapazitäten des Konzerns Deutsche Immobilien AG zurück. Vor diesem Hintergrund scheint der Fonds auf entsprechende Projektentwicklungserfahrung und Immobilien-Know-how im Ankaufsprozess zurückgreifen zu können. Die Einbindung renommierter Immobiliendienstleister wie Wüest & Partner und Bulwien Gesa, die ein externes Marktgutachten für jedes Projekt erstellen, reduziert das Risiko im Ankaufsprozess. TKL-Fazit - Kostenstruktur und Ergebnisverteilung Der Investitionsgrad mit Liquiditätsreserve liegt im Marktdurchschnitt. Die Fondskosten in der Investitionsphase sind leicht unterdurchschnittlich. Die Fondskosten in der Betriebsphase liegen unter dem Marktdurchschnitt. Positiv hervorzuheben ist, dass das Management keine zusätzlichen Provisionen bei der Veräußerung erhält. Die Aufnahme von Fremdkapital auf Ebene der einzelnen Projektgesellschaften erhöht das Risiko, aber auch die Chancen für die Anleger. Die Fondsgesellschaft erhält aus einer Projektentwicklung zunächst eine Vorzugsrendite ("Hurdle Rate") von 15% p.a. Die weiteren Gewinne werden zu 65% an die Fondsgesellschaft und zu 35% an die Deutsche Immobilien Invest GmbH verteilt. Am Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft nehmen die Gesellschafter im Verhältnis ihrer Kapitalanteile teil. 19

21 Ergebnis der Prüfung und Risikohinweise Ergebnis der Plausibilitätsprüfung Im Ergebnis ist das vorliegende Beteiligungsangebot unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten plausibel. Im Ergebnis ist das vorliegende Beteiligungsangebot unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht plausibel. Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot lässt sich eine Plausibilitätsprüfung nicht durchführen. Risikohinweise / Prospektprüfung Die Risiken, die mit der Vermögensanlage verbunden sind, sind auf den Seiten im Verkaufsprospekt dargestellt. Eine eigenständige Prospektprüfung wurde durchgeführt. Ort, Datum Firmenstempel Unterschrift 20

22 Leitfaden zur Plausibilitätsprüfung gem. 31 Abs. 4 und 4a Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) in Verbindung mit 16 Finanzanlagenvermittlungsverordnung (FinVermV) Wertpapierdienstleistungsunternehmen sind seit dem 1. Juni 2012 gem. 31 Abs. 4 und 4a WpHG verpflichtet, geschlossene Fonds einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen. Zu einer Plausibilitätsprüfung sind auch gewerbliche Finanzanlagenvermittler gem. 34 f Gewerbeordnung (GewO) verpflichtet, wenn sie eine Anlageberatung gem. 16 Abs. 1 FinVermV durchführen. Im Rahmen der Plausibilitätsprüfung wird ein Produkt oder allgemein ein Ergebnis überschlägig daraufhin überprüft, ob es überhaupt nachvollziehbar ist. Das Ziel bei der Plausibilitätsprüfung liegt darin, vorhandene offensichtliche Unstimmigkeiten zu identifizieren. Die Plausibilitätsprüfung muss nachvollziehbar sein und transparent dargestellt werden. Die Prüfungskategorien müssen verständlich und adäquat sein. Der Prüfprozess muss entsprechend dokumentiert werden. Die Plausibilitätsprüfung von TKL.Fonds erfüllt diese Anforderungen. Allerdings führt der Verweis auf eine extern durchgeführte Plausibilitätsprüfung nicht zur Enthaftung und entbindet das Wertpapierdienstleistungsunternehmen oder den Finanzanlagenvermittler nicht von einer eigenständigen Prüfung. Die Plausibilitätsprüfung von TKL.Fonds soll deswegen nicht die eigene ersetzen, sondern wurde entwickelt, um den internen Prüfprozess zu unterstützen und zu optimieren. Systematik der TKL.Fonds-Plausibilitätsprüfung Prüfungsgrundlage Wesentliche Grundlage für die Plausibilitätsprüfung sind die Informationen aus dem Emissionsprospekt des Initiators. TKL.Fonds zieht darüber hinaus weitere Informationsquellen zur Analyse heran. Ausdrücklich sei hier auf die Hinweise zu Finanzanalysen gem. 34b Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) i.v.m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV ) verwiesen. In der Regel nimmt TKL. Fonds keine Ortsbesichtigung der Immobilie vor. Spezifische Grundsätze der Prüfungssystematik Der geschlossene Fonds stellt eine komplexe Konstruktion dar, durch die in ein spezifisches Objekt investiert wird. Eine aussagekräftige Analyse muss die richtige Balance zwischen einer einheitlichen Vorgehensweise und der Berücksichtigung der spezifischen Merkmale des Investitionsobjekts finden. Die TKL.Fonds vergleicht ausschließlich geschlossene Fonds mit ähnlichen Investitionsobjekten untereinander (Schiffsfonds mit Schiffsfonds, Immobilienfonds mit Immobilienfonds, Real-Estate-Private-Equity (REPE)-Direktinvestitionen-Fonds mit Real-Estate-Private-Equity (RE- PE)-Direktinvestitionen-Fonds usw.). Innerhalb der Produktgruppe muss die einheitliche Vorgehensweise stets gewährleistet sein. Die von der TKL.Fonds aufgestellten Schlussfolgerungen erfolgen stets aus der Sicht eines typisierten, risikoscheuen Anlegers. Individuelle Steuereffekte finden somit keine Berücksichtigung. Ein risikoscheuer Anleger bevorzugt bei zwei vergleichbaren Investitionsmöglichkeiten mit der gleichen Ertragsprognose die Anlage mit dem geringeren Risiko. Im Rahmen der Beurteilung werden somit Fondsmerkmale, die bei gleichbleibender Ertragsprognose die Risiken und Chancen für den Anleger erhöhen, negativ bewertet. 21

23 Finanzkennzahlen Da sich bei Real-Estate-Private-Equity(REPE)-Direktinvestitionen-Fonds auf Grund des spezifischen Investitionsobjekts keine aussagekräftige Prognoserechnung über die gesamte Laufzeit aufstellen lässt, können auch keine aussagekräftigen dynamischen Finanzkennzahlen berechnet werden. Anhand der Finanzdaten aus dem Verkaufsprospekt werden deshalb lediglich statische Investitions- und Kostenkennzahlen ermittelt sowie die vorgesehene Ergebnisverteilung dargestellt. Die Bedeutung und Berechnung einzelner Kennzahlen ist im finanzmathematischen Anhang erläutert. Prüfungskategorien Initiator Wenn man annimmt, dass ein Initiator, der in der Vergangenheit gute Ergebnisse erzielt hat, dies auch in Zukunft erreichen wird, kann die Güte des Initiators anhand der Ergebnisse aus der Leistungsbilanz bewertet werden. Zusätzlich sollten auch andere Eigenschaften wie z.b. die Erfahrung (Gründungsjahr, Anzahl emittierter Fonds, Anzahl abgeschlossener Fonds) und die Informationspolitik des Initiators Berücksichtigung finden. Der Erfolg von REPE-Direktinvestitionen-Fonds ist während der Laufzeit der Fonds schwer zu beurteilen, da er durch den Exit aus den Beteiligungen nach mehreren Jahren maßgeblich bestimmt wird. Da die Produktgruppe der REPE- Direktinvestitionen-Fonds noch relativ jung ist, kann in der Regel noch kein Initiator eine entsprechende Erfolgsgeschichte (Track Record) aufweisen. Bei der Beurteilung der Initiatoren spielen daher die bisherige Erfahrung und das Gesamtvolumen der in Real-Estate-Private-Equity getätigten Investitionen die wichtigste Rolle. Fondskonzeption TKL.Fonds prüft, ob die gängigen Normen bei der Fondskonzeption eingehalten werden, wie z.b. unabhängige Mittelverwendungskontrolle, Gutachten, Garantien u.a. Wenn Normen nicht eingehalten sind, ist dies negativ anzumerken. Positiv hervorzuheben ist, wenn neben den üblichen Standards zusätzliche anlegerfreundliche konzeptionelle Merkmale vorhanden sind. Investitionsobjekt Der Fonds investiert in Zielfonds. Meistens sind sie zum Zeitpunkt der Analyseerstellung nicht bekannt. Somit handelt es sich bei REPE-Direktinvestitionen-Fonds in aller Regel um Blind Pools. Bei der Beurteilung des Investitionsobjekts spielen die geplante Diversifikation und die Ausgeprägtheit des Blind-Pool-Charakters eine wichtige Rolle. TKL.Fonds geht von vier Abstufungen des Blind- Pool-Charakters aus: Sehr ausgeprägt: Die Zielobjekte, in die investiert werden soll, stehen noch nicht fest. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte für die Beurteilung der zukünftigen Zielobjekte. Ausgeprägt: Die Zielobjekte, in die investiert werden soll, stehen teilweise fest. Es bestehen somit Anhaltspunkte für die Beurteilung der zukünftigen Zielobjekte. Eingeschränkt: Die Zielobjekte, in die investiert werden soll, stehen größtenteils fest. Es bestehen somit Anhaltspunkte für die Beurteilung der zukünftigen Zielobjekte. Sehr eingeschränkt: Die Zielobjekte, in die investiert werden soll, stehen bereits fest. Die wichtigste Rolle bei der Beurteilung des Investitionsobjektes spielt jedoch die Qualität, der Konkretisierungsgrad und die Verbindlichkeit der Investitionskriterien sowie die Qualität und Erfahrung der Projektentwicklungsgesellschaft. Die Beurteilung für das Investitionsobjekt fällt insgesamt umso besser aus, je besser die Qualität des Investitionsprozesses beurteilt werden kann und entsprechend ist. 22

24 Ankaufsprozess In dieser Kategorie spielen die Qualität, die Projektentwicklungserfahrung und das Immobilien- Know-how des Fondsmanagement die wichtigste Rolle, die sich bestenfalls in einem Track Record widerspiegeln. Wenn auch eine vom Initiator unabhängige Gesellschaft für das Fondsmanagement verantwortlich ist und darüber hinaus renommierte externe Partner im Ankaufsprozess eingebunden sind, wirkt sich das positiv auf die Beurteilung aus. Kostenstruktur und Ergebnisverteilung Wichtig für die Beurteilung dieser Kategorie ist der Vergleich der berechneten Investitions- und Kostenkennzahlen sowie der vorgesehenen Ergebnisverteilung (Hurdle Rate, Ergebnisbeteiligungen der Kommanditisten und des Management) mit den entsprechenden Marktdurchschnitten. Wenn im Rahmen der Prüfung von einer über- bzw. unterdurchschnittlichen Ausprägung einer Kennzahl die Rede ist, bezieht sich dies stets auf den Branchendurchschnitt. Beurteilung Die Beurteilung der einzelnen Fondsmerkmale, Kennzahlen oder der gesamten Prüfungskategorie wird farblich signalisiert. Die Aussage dabei ist differenziert zu betrachten. Bei Merkmalen kennzeichnet die Farbe, ob das Merkmal positiv (risikosenkend), neutral oder negativ (risikoerhöhend) ausgeprägt ist. Bei Kennzahlen zeigt die Farbe, wie sich die Kennzahl gegenüber der Benchmark verhält. Wichtig ist dabei das Gesamtbild in der Prüfungskategorie. Diese kann z.b. als plausibel mit grün beurteilt werden, auch wenn einzelne Merkmale und/oder Kennzahlen rot gekennzeichnet sind. positives Merkmal, positive Abweichung von der Benchmark (um mehr als 10%), plausibel neutrales Merkmal, entspricht der Benchmark (im Bereich +/-10%), noch plausibel negatives Merkmal, negative Abweichung von der Benchmark (um mehr als 10%), nicht plausibel 23

25 Hinweise zu Finanzanalysen gem. 34b Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) i.v.m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV ) TKL.Fonds selber erbringt lediglich die Wertpapiernebendienstleistung der Erstellung, Verbreitung oder Weitergabe von Finanzanalysen im Sinne des 2 Abs. 3a Nr. 5 WpHG bezüglich geschlossener Fonds. TKL.Fonds ist mithin kein Wertpapierdienstleistungsunternehmen. TKL.Fonds hat aber freiwillig aus Gründen der besseren Transparenz für den Anleger und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht diese Analyse unter Berücksichtigung der Transparenzvorgaben gem. 34b WpHG i. V. m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV) vorgenommen. I. Allgemeines (1) Die Analysen der TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und analyse (nachfolgend TKL.Fonds genannt) werden in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften nach dem Wertpapierhandelsgesetz und der Finanzanalyseverordnung erstellt und dienen nur zu Informationszwecken. Die Analysen enthalten keine direkten Empfehlungen (wie z.b. Kaufen oder Verkaufen) sondern vielmehr eine Bewertung der untersuchten Finanzinstrumente in Form von geschlossenen Fonds. TKL.Fonds ist ein Unternehmen, dessen Haupttätigkeit in der Erstellung von Finanzanalysen besteht. (2) Die vorliegende Analyse stellt weder ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages noch eine Aufforderung zur Zeichnung oder zum Kauf eines Kommanditanteils, Wertpapiers o.ä. dar, noch bildet diese Analyse oder deren Inhalt die Grundlage für eine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Diese Analyse dient ebenfalls nicht der Anbahnung eines Vertragsverhältnisses. Der Nutzer dieser Analyse ist sich daher darüber im Klaren, dass durch die Verwendung der Analyse keinerlei Vertragsverhältnis, insbesondere kein Beratungs- oder Auskunftsvertrag, mit TKL.Fonds zustande kommt oder angebahnt wird. Dies gilt insbesondere für die Weitergabe der Finanzanalyse an Dritte. TKL.Fonds selbst gibt keine Finanzanalyse von Dritten weiter. (3) Die Analysen enthalten nicht alle vollständigen Angaben zu den Finanzinstrumenten. Die Analysen stellen somit insbesondere keinen Verkaufsprospekt im Sinne des Vermögensanlagengesetzes dar. (4) Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei einer Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Nutzer sind bei der Beratung Dritter, zu der diese Analyse herangezogen wird, verpflichtet, ausdrücklich auf diesen Umstand hinzuweisen. II. Angaben über Ersteller und Verantwortliche Verantwortliches Unternehmen: TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und analyse mbh Hans-Henny-Jahnn-Weg Hamburg Tel. (+49) Fax (+49) Verantwortliche Personen: Dr. Mihail Topalov, Dipl.-Kfm. - Chefanalyst Christian Vogel, Dipl.-Kfm, CAIA - Analyst 24

26 III. Methodik und Vorgehensweise (1) TKL.Fonds erstellt ihre Analysen nach streng systematischen und klar definierten Kriterien. Dadurch werden individuelle Ermessensspielräume minimiert, so dass unterschiedliche Personen in demselben Fall unabhängig voneinander dieselben, nachvollziehbaren Rating-Ergebnisse erzielen würden. Zu diesem Zweck hat TKL.Fonds sich Qualitätsstatuten auferlegt, deren Einhaltung jährlich von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft überprüft wird. Die Analysesystematik und die methodische Vorgehensweise der TKL.Fonds finden sich im Anhang jeder Analyse. (2) Grundsätzlich erfolgen die Analysen der TKL.Fonds stichtagsbezogen. Da sich die Platzierungsdauer von geschlossenen Fonds über einen sehr langen Zeitraum erstrecken kann, können sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des analysierten Fonds geändert haben. Jede Analyse ist mit dem Datum der Erstellung versehen und das Analyseergebnis bezieht sich ausschließlich auf den Stichtag der Analyseerstellung. Es liegt allein im Ermessen der TKL.Fonds, eine Aktualisierung der Analyse vorzunehmen. Sofern dies erfolgt, wird die Analyse als Update gekennzeichnet und mit dem neuen Datum der Analysestichtags versehen. (3) TKL.Fonds wird in jeder Finanzanalyse gegebenenfalls einen Hinweis auf den Zeitpunkt eigener Finanzanalysen aus den der Veröffentlichung vorausgegangenen zwölf Monaten, die sich auf dieselben Finanzinstrumente oder Emittenten beziehen und eine abweichende Empfehlung für eine bestimmte Anlageentscheidung enthalten, gesondert Hinweisen. (4) Die Auswahl der analysierten Fonds wird von der TKL.Fonds unabhängig und ohne Auftrag getroffen. Die Analysen werden vor der Veröffentlichung der jeweiligen Anbieterin vorgelegt. Innerhalb eines angemessenen Zeitraums hat die Anbieterin die Möglichkeit, eine Stellungnahme abzugeben. TKL.Fonds prüft die von der Anbieterin vorgebrachten Argumente und Informationen und arbeitet diese gegebenenfalls in die Analyse ein. Die Rechte der Veröffentlichung der Analysen liegen ausschließlich bei der TKL.Fonds. (5) Die in den Analysen enthaltenen Werturteile sind ausschließlich diejenigen der TKL.Fonds. Werturteile und Interpretationen Dritter werden kenntlich gemacht. Den Analysen liegen Erwartungen über Ergebnisse in der Zukunft zugrunde. TKL.Fonds übernimmt daher keine Gewähr dafür, dass diese Ergebnisse oder ähnliche Ergebnisse in der Zukunft auch tatsächlich eintreten. Außerdem können Auswertungen und Aussagen auf Vergangenheitsergebnissen basieren. TKL.Fonds übernimmt deshalb ebenfalls keine Gewähr dafür, dass die Vergangenheitsergebnisse Rückschlüsse auf zukünftige Ergebnisse zulassen. Die Nutzer sind bei der Beratung Dritter, bei der diese Analyse verwendet wird, verpflichtet, ausdrücklich auf diesen Umstand hinzuweisen. (6) Die wesentlichen Grundlagen und Maßstäbe eigener Werturteile von TKL.Fonds können unter folgendem Link (dort unter IV. Qualitätsstatuten ) eingesehen werden : IV. Wesentliche Informationsquellen - Emissionsprospekt - Wertgutachten - Sonstige Gutachten - Externe Marktberichte - Zusätzliche Detailinformationen seitens der Anbieterin - Aktuelle Leistungsbilanz der Anbieterin In der Finanzanalyse wird angegeben, ob die Informationen aus allgemein zugänglichen Quellen geschöpft worden sind und ob der Emittent aktiv Informationen geliefert hat. 25

27 V. Zuverlässigkeit der Informationsquellen Plausibilitätsprüfung DII Metropolen Deutschland Fonds TKL.Fonds hat die Informationen, auf die sich die Analyse stützt, aus Quellen übernommen, die sie als zuverlässig einschätzt.die Zuverlässigkeit ist vor deren Verwendung soweit als mit vertretbarem Aufwand möglich sichergestellt worden. Auf etwaige Zweifel wird hingewiesen. TKL.Fonds übernimmt aber keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Daten in dieser Analyse. TKL.Fonds weist in diesem Zusammenhang ausdrücklich darauf hin, dass falsche Angaben das Ergebnis der Analyse verfälschen können. Die Nutzer sind bei der Beratung Dritter, bei der diese Analyse verwendet wird, verpflichtet, ausdrücklich auf diesen Umstand hinzuweisen. VI. Interessenskonflikte TKL.Fonds erstellt seine Finanzanalysen unvoreingenommen. Aus bestehenden geschäftlichen Verbindungen zwischen der Anbieterin und TKL.Fonds können grundsätzlich Interessenskonflikte entstehen. Anbieterunternehmen können mit TKL.Fonds Lizenzverträge abschließen. Weiterhin können sie ein kostenpflichtiges Nutzungsrecht der Analysen erwerben. Allerdings beeinflussen geschäftliche Verbindungen zwischen der Anbieterin und TKL.Fonds nicht das Ergebnis des Ratings. Keinem Emittenten wird als etwaige Gegenleistung eine günstige Empfehlung versprochen. Mögliche geschäftliche Verbindungen zwischen der Anbieterin des analysierten Fonds und TKL: - Die Anbieterin hat keinen Lizenzvertrag mit TKL.Fonds abgeschlossen. - Die Anbieterin hat ein kostenpflichtiges Nutzungsrecht an der Analyse erworben. - Es bestehen keine Beteiligungen der TKL.Fonds an der Anbieterin sowie an direkt oder indirekt mit der Anbieterin verbundenen Unternehmen. - Es bestehen keine Beteiligungen der Anbieterin sowie direkt oder indirekt mit der Anbieterin verbundenen Unternehmen an TKL.Fonds. - Die Mitarbeiter und die Geschäftsführung der TKL.Fonds sind am analysierten Fonds oder an der Anbieterin nicht beteiligt. - TKL.Fonds und mit ihr verbundene Gesellschaften erzielen keine Einnahmen aus dem Vertrieb geschlossener Fonds oder sonstiger Kapitalanlagen. - TKL.Fonds erhält keine erfolgsabhängigen Vergütungen, die in einem Zusammenhang mit Platzierungserfolgen geschlossener Fonds stehen. - TKL.Fonds hat keine sonstigen bedeutenden finanziellen Interessen in Bezug auf die Emittenten der analysierten Finanzinstrumente. VII. Organisation zur Vermeidung von Interessenkonflikten Um die Interessenkonflikte zu minimieren bzw. gänzlich auszuschließen, hat sich die TKL.Fonds Statuten auferlegt, die einmal jährlich von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf ihre Einhaltung überprüft und überwacht werden. Die Statuten beziehen sich auf die Unabhängigkeit, Neutralität, Transparenz und die Qualität der Analysen. Die Statuten der TKL.Fonds sowie das Ergebnis der Prüfung über ihre Einhaltung können unter folgendem Link eingesehen werden: 26

28 VIII. Haftungsausschluss und Freistellung (1) Gegenüber Nutzern dieser Analyse, die Verbraucher im Sinne von 13 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind, haftet TKL.Fonds, außer bei Verletzung wesentlicher Vertragspflichten, nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Für den Ersatz mittelbarer Schäden, insbesondere für entgangenen Gewinn, besteht keine Haftung, es sei denn, der Ersatzanspruch beruht auf einem vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Verhalten von TKL.Fonds Die Haftung von TKL.Fonds ist zudem auf die bei Vertragsschluss typischerweise vorhersehbaren Schäden begrenzt. Bei der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit haftet TKL.Fonds schon bei einfacher Fahrlässigkeit unbeschränkt. (2) Gegenüber Unternehmen im Sinne von 14 des Bürgerlichen Gesetzbuches und juristischen Personen des öffentlichen Rechts haftet TKL.Fonds neben den vorstehend genannten Haftungsbestimmungen nur für bei Vertragsschluss typischerweise vorhersehbaren Schäden, jedoch nicht über einen Betrag von ,- pro Schadensfall hinaus. 27

29 Finanzmathematischer Anhang Eigenkapitalquote Die Eigenkapitalquote gibt den Anteil des gesamten Eigenkapitals am Fondsvolumen ohne Agio in % an. Eigenkapit alquote Kommanditkapital 100 Fondsvolumen ohne Agio Wenn in der Betriebsphase zusätzliches Fremdkapital aufgenommen wird, erhöht sich der Nenner entsprechend um den zusätzlich aufgenommenen Betrag. Ergebnisverteilung Bei Dachfonds ist es üblich, dass das Fondsmanagement eine Ergebnisbeteiligung als erfolgsabhängige Entlohnung bekommt. Diese wird jedoch meistens erst dann fällig, wenn die Kommanditisten ihr eingesetztes Kapital zzgl. einer Vorzugsrendite ( Hurdle Rate ) erhalten haben. In der Regel ist folgendes Drei-Phasen-Modell der Ergebnisverteilung zu beobachten: I. Phase: Ausschüttungen erfolgen zunächst ausschließlich an die Kommanditisten, bis sie 100% des eingezahlten Kommanditkapitals sowie eine Vorzugsrendite ('Hurdle Rate') (üblich sind ca. 8,0% p.a.) auf das gebundene Kapital erhalten haben. Die Vorzugsrendite bezieht sich auf das jeweils in die Gesellschaft eingezahlte Kommanditkapital abzüglich aller erhaltenen Ausschüttungen. II. Phase: Danach erfolgen Zahlungen ausschließlich an das Fondsmanagement, bis sie zusammen insgesamt die dem Fondsmanagement zustehende Ergebnisbeteiligung oder einen gewissen Prozentsatz der Vorzugsausschüttungen betragen. III. Phase: Die Beträge, die darüber hinausgehen, werden auf das Fondsmanagement und die übrigen Kommanditisten in einem festgelegten Verhältnis (üblich ist 20:80) verteilt. Fondskosten Fondskosten werden auch als Ausgaben für die Fondsgesellschaft / Fondsausgaben, Nebenkosten, weiche Kosten bezeichnet. Diese Position beinhaltet alle Ausgaben, die dadurch entstehen, dass der Anleger nicht direkt in die Zielunternehmen investiert, sondern über das Zeichnen eines Fonds. Fondsausgaben fallen zum einen in der Investitionsphase an, z.b. für die Gesellschaftsgründung, Kapitalbeschaffung oder Fondskonzeption. Sie werden dann im Investitions- und Finanzierungsplan unter "Mittelverwendung" erfasst. Die Fondsausgaben in der Investitionsphase werden z.t. über das Agio finanziert, also den Ausgabeaufschlag, der bei der Zeichnung von Anteilen fällig wird. Nicht immer ist das Agio im Investitions- und Finanzierungsplan angegeben. In diesem Fall sind die Fondsausgaben, die unter "Mittelverwendung" prospektiert sind, um das Aufgeld zu erhöhen. Eine geläufige Kennzahl, die die Höhe der Fondskosten in der Investitionsphase widerspiegelt, ist der Anteil der Fondskosten in der Investitionsphase am gesamten Eigenkapital mit und ohne Berücksichtigung des Agios. Anteil der Fondskostenohne Agioinder Investitionsphase am Eigenkapital ohne Agio Anteil der Fondskosten mit Agioinder Investitionsphase am Eigenkapital inkl. Agio Fondskostenohne Agio 100 Eigenkapital ohne Agio ( Fondskosten Agio ) 100 Eigenkapital inkl. Agio Zum anderen fallen Fondsausgaben in der Betriebsphase des Fonds an, z.b. in Form von Komplementär- und Treuhandvergütung, Geschäftsbesorgung und Fondsverwaltung. In der Regel weisen sie eine feste Komponente pro Jahr und eine variable Komponente in % des Eigenkapitals ohne Agio p.a. Fondsvolumen Das Fondsvolumen ist die Summe aus Kommanditkapital und Fremdkapital. Man unterscheidet zwischen Fondsvolumen ohne Agio und Fondsvolumen inkl. Agio. Die Höhe des Fondsvolumens kann aus dem Investitions- und Finanzierungsplan abgelesen werden. Zu beachten ist aber, dass das Damnum bei der Berechnung der Kennzahlen nicht berücksichtigt wird. Investitionsgrad Der Investitionsgrad zeigt, welcher Anteil des Eigenkapitals für den Erwerb des Investitionsobjektes in diesem Fall Anteile an Zielobjekten - verwendet wird. Man kann den Investitionsgrad mit und ohne Liquiditätsreserve berechnen. Je höher der Investitionsgrad ohne Liquiditätsreserve, desto höher sind die Ertragschancen des Fonds. Investitio nsgrad ohne Liquiditätsreserve Investition in Zielobjekte 100 Eigenkapital ohne Agio Investitio nsgrad mit Liquidität sreserve Investitionin Zielobjekte Liquidität sreserve 100 Eigenkapitalohne Agio 28