Informationen zum Immobilienerwerb in Frankreich

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1 Informationen zum Immobilienerwerb in Frankreich EXILDOMIZIL LTD. Gartenstraße 56a, Karlsruhe Tel: 0049 / (0)177 /

2 Inhalt I EXIL DOMIZIL LTD. 3 II IMMOBILIENERWERB IN FRANKREICH 4 II.1 Beschränkungen beim Immobilienerwerb 4 II.2 Das französische Eigentumsregister 4 II.3 Notar 5 II.4 Immobilienmakler 5 II.5 Kaufabwicklung 6 II.5.1 Flussdiagramm Immobilienerwerb 7 II.5.2 Code Civil 8 II.5.3 Vorvertrag (avant-contrat) 9 II.5.4 Kaufvertrag 11 II.6 Besteuerung des Objektes 12 III Glossar 13 IV Literaturverzeichnis 15 2

3 Liebe Leserinnen und Leser, die Broschüre verdeutlicht Ihnen die wesentlichen Schritte beim Immobilienerwerb in Frankreich sowie die wichtigsten Kostenbestandteile beim Immobilienerwerb. Ein kleines Glossar sowie Literaturhinweise zum Immobilienerwerb in Frankreich runden die Broschüre ab. I EXIL DOMIZIL LTD. Auf der Homepage von EXIL DOMIZIL LTD. werden über 100 Immobilien aus Südfrankreich präsentiert. Dies ist ein Teil unseres Gesamtimmobilienpools von über 500 Immobilen aus der Region zwischen Narbonne und Perpignan. Sollten Sie keine passenden Angebote auf unserer Homepage finden, so schreiben Sie uns Ihre Vorstellungen und wir werden Ihnen weitere Angebote unterbreiten. Die Kaufpreise bei EXIL DOMIZIL LTD. beinhalten die Maklercourtage und die französische Mehrwertsteuer. Die Kaufpreise der Immobilien sind bei allen Partnern von EXIL DOMIZIL LTD. einheitlich. Es entsteht für Sie also kein Kostennachteil wenn Sie unsere Leistungen in Anspruch nehmen. Wir bieten Ihnen: - Gezielte Immobiliensuche, wenn Sie konkrete Vorstellungen haben - Vereinbarung von Besichtigungsterminen vor und während Ihrer Reise - Unterstützung bei der Kontoeröffnung in Frankreich - Notarempfehlung - Informationen bei der späteren Immobilienverwaltung / -betreuung 3

4 Wir ermöglichen Ihnen Immobilienbesichtigungen vor Ihrem Reiseantritt zu vereinbaren. Diese Leistung ist für Sie unverbindlich und kostenfrei. Vielmehr reduzieren Sie ihren Zeitaufwand der Immobiliensuche vor Ort, bekommen fachmännische Auskunft und haben mehr Zeit in Ihrem Urlaub. Sollten Ihnen die Immobilien nicht zusagen entstehen Ihnen weder Kosten noch Verpflichtungen. Entscheiden Sie sich für eine Immobilie, so begleiten unsere Partner und wir Ihren gesamten Kaufprozess vom Kaufvertrag über die Kontoeröffnung bis zum Notartermin. II IMMOBILIENERWERB IN FRANKREICH II.1 Beschränkungen beim Immobilienerwerb Für Bürger der Europäischen Union bestehen hinsichtlich des Immobilienerwerbs in Frankreich keine Beschränkungen. II.2 Das französische Eigentumsregister Zuverlässige Auskunft über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse gibt das französische Grundbuch, welches regional unterschiedlich geregelt ist. Im Elsass und in Lothringen, gibt es das so genannte livre foncier, welches wie das deutsche Grundbuch geführt wird (Abteilungen I bis III). Im übrigen Frankreich werden regionale Hypothekenregister (Bureaux de conversation des hypothèques) geführt, die dem deutschen Grundbuch allerdings nicht vergleichbar sind. 4

5 II.3 Notar Die Notare spielen beim Immobilienerwerb in Frankreich eine andere Rolle als in Deutschland. Sie können, anders als ihre deutschen Kollegen, auch als Makler tätig werden. [Euiv95]. Sie nehmen folgende Aufgaben war: - Beurkundung von Kaufverträgen (notarielle Urkunde ist notwendig für Grundbucheintrag) - Beratung in Immobilien-, Vermögens- und Nachlassangelegenheiten - Vermittlung von Immobiliengeschäften Die Notar- und Maklerkosten in Frankreich richten sich nach dem Kaufpreis und liegen jeweils zwischen 10% und 6%. II.4 Immobilienmakler Kurt Tucholsky stellte schon 1925 fest: Eine Wohnung zu finden war nicht leicht gewesen. Hier in Frankreich lebt ein kleines Achtel der Bevölkerung vom Wohnungsnachweis. Es wimmelt von Agenturen, jedes kleine Örtchen hat deren mehrere, und die Bewegung auf dem Immobilienmarkt scheint stark zu sein. Immobiliennachweis ist in Frankreich ein altes Gewerbe und die Einschaltung eines Immobilienmakler (Agent Immobilier) lohnt sich meist. Er besitzt praktische Kompetenz, besitzt Marktkenntnisse und weiß auch um die Verkaufsumstände der einzelnen Immobilien Bescheid. 5

6 Da ein Objekt häufig bei vielen Maklern gleichzeitig angeboten wird und Alleinaufträge selten vorkommen, ist der Konkurrenzdruck unter den Immobilienmalkern groß, und oftmals sind viele der Agent Immobilier auf einen schnellen Abschluss bedacht. Lassen Sie sich also nicht drängen oder in Eile versetzten! Die Vermittlungshonorare der Makler sind nach Kaufpreise gestaffelt und bewegen sich zwischen 10% und 5% des Verkaufspreises. Je höher der Preis der Immobilie ist, desto geringer wird der Prozentsatz. II.5 Die Kaufabwicklung Das Flussdiagramm Immobilienerwerb zeigt die wesentlichen Schritte beim Immobilienerwerb in Frankreich. Die dargestellten Vertragstypen werden in diesem Kapitel näher erläutert. 6

7 II.5.1 Flussdiagramm Immobilienerwerb Kaufabwicklung in Frankreich Kaufvorvertrag -enthält wesentliche Bestandteile des entgültigen Kaufvertrages -ist rechtlich bindend -privatwirtschaftlich / notariell Promesse de vente -einseitiges Kaufversprechen -keine Kaufverpflichtung des Interessenten -Kaufoption -Hinterlegung von 10% des Kaufpreises Compromis de vente -zweiseitiges Kaufversprechen -Parteien verpflichten sich den Kauf zu vollziehen -Bindung wie beim endgültigen Kaufvertrag Überlegungsfrist Vertragsstrafe / Schadensersatz ja Rücktritt nein Kaufvertrag Notarielle Beurkundung als Voraussetzung für Eintragung ins Hypothekenregister Eintragung in das Hypothekenregister Schutz des Eigentumsübergang gegenüber Dritten Erwerb abgeschlossen Besteuerung 7

8 II.5.2 Code Civil Der französische Code Civil, auch Code Napoléon genannt, ist fast zweihundert Jahre alt und stellt ein buntes Sammelsurium von Regelungen, Einzelgesetzen und Verordnungen dar. In Frankreich gilt anstelle des Abstraktionsprinzips der Grundsatz der Willensübereinstimmung (Art CC), wonach keine Trennung zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft vorliegt. Das bedeutet, dass in dem Augenblick, indem sich die Parteien über die Sache und den Preis (la chose et le prix) (Art CC) einig sind, der Vertrag zustande gekommen ist und dabei ist gleichzeitig auch das Eigentum übergegangen. Die Form ist hierbei, anders als im deutschen Recht ( 313 BGB), für die Wirksamkeit des Vertrages nicht maßgeblich. Daher kann man theoretisch eine Frankreichimmobilie ganz einfach per Handschlag erwerben. Demnach kennt das französische Recht weder die Institution der Auflassung, noch die der Auflassungsvormerkung. Auch die grundbuchmäßige Eintragung ist nicht Voraussetzung für den Übergang des Eigentums. Allerdings muss bei Verträgen mit einem Wert von über 760 die Schriftform eingehalten werden (Art CC). Auch aus Beweiszwecken bedürfen Grundstückgeschäfte in Frankreich deshalb doch einer notariellen Beurkundung. Denn erst ein notarieller Kaufvertrag ermöglicht die Eintragung ins Eigentumsregister und damit eine Absicherung gegen Drittverfügungen und gutgläubigen Erwerb durch Dritte [vgl. Hypo00a, S.6]. Immobilienkaufverträge werden Frankreich also: - in Schriftform verfasst (Vorvertrag und Kaufvertrag) und - notariell beglaubigt 8

9 II.5.3 Der Vorvertrag (avant-contrat) Zuerst wird ein Kauf-Vorvertrag abgeschlossen, der die wesentlichen Bestandteile des endgültigen Kaufvertrages festlegt und rechtlich bindend ist, weshalb das Verkaufsversprechen auch durch einen Notar angefertigt werden sollte. Der Abschluss eines Vorvertrages bedarf zu seiner Wirksamkeit gegenüber Dritten der Eintragung ins Hypothekenregister. Es gibt zwei Arten von Vorverträgen: Promesse de vente (einseitiges Verkaufsversprechen) Compromis de vente (gegenseitiges Verkaufsversprechen) Wenn alle im Vorvertrag genannten Bedingungen erfüllt sind, und der Notar die notwendigen Überprüfungen abgeschlossen hat, wird der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen. Erst dieser ermöglicht die Eintragung des Käufers in das französische Eigentumsregister [vgl. Hypo00, S.7]. Promesse de vente (einseitiges Verkaufsversprechen) Dieser einseitige Vertrag stellt das Versprechen des Verkäufers dar, das Eigentum zu einem festgelegten Preis übertragen zu wollen. Der Kaufinteressent geht dabei keine Kaufverpflichtung ein und erhält durch das Versprechen rechtlich gesehen eine Kaufoption, die er innerhalb einer vereinbarten Frist annehmen oder abschlagen kann. Als Gegenleistung für diese Kaufoption hinterlegt der potenzielle Käufer bei einem Notar oder Makler eine frei vereinbarte Garantiesumme, die in den meisten Fällen 10% des Kaufpreises (je nach Länge der Frist) beträgt. Diese sogenannte Immobilisationsentschädigung (indemnité d immobilisation) wird bei der 9

10 Durchführung des Kaufs auf den Kaufpreis angerechnet. Kommt der Vertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, nicht zustande, dann steht die hinterlegte Summe dem Verkäufer zu. Compromis de vente (gegenseitiges Verkaufsversprechen) Hierbei handelt es sich um eine gegenseitige Einverständniserklärung, in der sich beide Parteien verpflichten, den Kauf zu vollziehen. Im Gegensatz zum einseitigen Verkaufsversprechen hat der Käufer hier grundsätzlich keine Überlegungsfrist. Trotzdem sollte jedes gegenseitige Verkaufsversprechen aufschiebende oder auflösende Bedingungen (conditions suspensives ou résolutoires) enthalten, einerseits aus steuerlichen Gründen, da die Grunderwerbsteuer bzw. die Mehrwertsteuer beim unbedingten beiderseitigen Verkaufsverspechen sofort fällig wird, andererseits aus rechtlichen Gründen, damit die Lösung vom Vertag gewährt bleibt. Eine solche Bedingung besteht bei Wohnimmobilien kraft Gesetztes, nämlich die der Gewährung eines zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen Darlehens, es sei denn, es wird ausdrücklich und schriftlich vereinbart, dass der Käufer nicht beabsichtigt, ein Darlehen aufzunehmen. Im compromis de vente sind alle wesentlichen Punkte des Kaufes festgelegt, und über die vereinbarten Nichtigkeitsbedingungen hinaus besteht keine Rücktrittsmöglichkeit mehr. Dadurch werden beide Parteien wie durch einen endgültigen Kaufvertrag gebunden [vgl. Hypo00, S.7]. Kommt eine der beiden Parteien zum geplanten Termin ihren Verpflichtungen nicht nach, ist sie zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser beträgt in der Regel 10% des Kaufpreises. Dieser Schadensersatz kann in Form eines Reugeldes 10

11 (dédit) oder einer Anzahlung (acompte) vereinbart werden. Ist ein Reugeld (dédit) vereinbart, so ist dieser Betrag bei Rücktritt des Käufers verloren, und bei Rücktritt des Verkäufers erhält der Käufer den doppelten Betrag zurück. Handelt es sich aber um eine Anzahlung (acompte), so steht weder dem Eigentümer noch dem Käufer eine Rücktrittsmöglichkeit offen. II.5.4 Der Kaufvertrag Obwohl der Eigentumsübergang bereits mit Erfüllung des Vorvertrags eintreten kann, sollten Käufer nicht auf eine notarielle Beurkundung verzichten. Diese ist Voraussetzung für eine Eintragung ins Grundbuch, welche den Eigentumsübergang offenkundig macht und den Käufer vor Ansprüchen Dritter schützt. In der Praxis muss daher jeder Immobilienkaufvertrag von einem Notar erstellt werden, wenngleich dem notariellen Vertrag regelmäßig ein Vorvertrag vorausgeht. Nach der ordnungsgemäßen Erstellung der beglaubigten Urkunde sorgt der Notar für die Eintragung der Urkunde im Hypothekenregisteramt. Erst hierdurch wird die Eigentumsübertragung auch im Verhältnis zu Dritten wirksam. Der Notar erledigt die Formalitäten für die vertraglich vorgesehenen Garantien. Die Registersteuern, die höher als die deutsche Grunderwerbsteuer liegen, teilen sich in Zahlungen an verschiedene Körperschaften auf. Sie werden vom Notar für die betroffenen Stellen eingezogen. Die Zahlung des Kaufpreises kann über ein Konto des Notars - was empfohlen wird - oder ohne Beteiligung des Notars abgewickelt werden. Erfolgt die Kaufabwicklung über den Notar, übergibt der Käufer diesem einen Scheck, der jedoch notwendigerweise auf eine französische Bank gezogen wird. 11

12 II.6 Besteuerung des Objektes Bei Kauf einer Immobilie fallen folgende Steuern an: - Grunderwerbssteuer - Mehrwertsteuer Grunderwerbsteuer (Taxe d enregistrement) - Départementsteuern von 3,6 Prozent (zuzüglich einer Zusatzgebühr in Höhe von 0,09 Prozent) - Gemeindesteuer (Taxe commerciale) von 1,2 Prozent Die Summe der Grunderwerbssteuer beläuft sich somit auf 4,89 % und gilt für den Erwerb folgender Immobilientypen: - Wohnimmobilien, die älter als fünf Jahre sind oder innerhalb der ersten fünf Jahre zum zweiten Mal verkauft werden. - Bauland Beim Erwerb von anderen Immobilientypen muss im Einzelfall untersucht werden, wie hoch die Grunderwerbsteuer ist. Sie darf allerdings 6,33 % nicht übersteigen. Mehrwertsteuer (TVA) Die französische Mehrwertsteuer (TVA) in Höhe von 19,6% fällt an beim: - Erwerb von künftig zu erstellenden Gebäuden - Ersterwerb innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung Auch bei der Mehrwertsteuer gibt es Ausnahmeregelungen. Fragen Sie den Makler welche Kosten im Detail beim Erwerb noch anfallen. 12

13 III Glossar acompte acte de propriété Agent Immobilier Agences Immobilières attestation de propriété avant-contrat bon de visite Bureaux de conversation des hypothèques cahier des charges chambres des notaires compromis de vente coproprieté copropriétaire dédit débirentier Département direction nationale d interventions dominales expropriation pour cause d utilité publique fichier immobilier fiches personnelles greffier Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Impôt sur la plus value les ventes aux enchères des notaires Anzahlung Besitzurkunde Makler Makleragenturen vorläufige Besitzurkunde Vorvertrag Besichtigungsnachweis Hypothekenregister Lastenverzeichnis Notarkammer gegenseitiges Verkaufsversprechen Wohnungseigentum Wohnungseigentümer Reugeld Rentenschuldner Regierungsbezirk Liegenschaftsverwaltung Enteignung Grundkartei Eigentümerkartei Gerichtsbeamter Vermögenssteuer Wertzuwachssteuer Versteigerungen der Notarkammer 13

14 lieudit livre foncier numéros de catasdre offre d achat parties communes procès verbal de description promesse de vente proprieté registre de dépôts résidence principale taxe commerciale taxe d enregistrement taxe départementale taxe d habitation taxe foncière toutes taxes comprises, TTC Flurname Grundbuch Katasternummern Kaufangebot gemeinsame Gebäudeteile Objektbeschreibung einseitiges Verkaufsversprechen Volleigentum Eintragungsregister Hauptwohnsitz Gemeindesteuer Grunderwerbsteuer Départementsteuer Wohnsteuer Grundsteuer inkl. aller Steuern 14

15 IV Literaturverzeichnis [Euiv95] Euro-Info-Verbraucher e.v. Deutsch französische Informations- und Beratungsstelle für Verbraucher: Immobilienerwerb in Frankreich, Reihe Europäische Infothek, 1995 [Hypo00a] Bayrische Hypo- und Vereinsbank AG: Privater Immobilienerwerb in Frankreich, 2000 Weitere Literaturempfehlungen: Sailer, Erwin: Immobilien-Fachwissen von A-Z: das Lexikon mit den umfassenden Antworten auf Fragen aus der Immobilienwirtschaft, Grabener Verlag, Kiel, 2001, 6. Auflage, ISBN Merten, H-L: Immobilien kaufen in Frankreich, Walhalla-Fachverlag, Regensburg/Berlin, 2001, ISBN Kirner, Oliver: Frankreichimmobilien Informationen und Praxiswissen für Käufer, Besitzer und Verkäufer, DAS Verlag, ISBN ,

16 Impressum EXILDOMIZIL LTD. Gartenstraße 56a, Karlsruhe Verfasst von Dr.-Ing. Ralph Seitz Die Informationsschrift wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Der Verfasser und EXIL DOMIZIL LTD. können jedoch für den Inhalt keine Gewähr übernehmen. 16