Verbraucherschutz bei der Begründung, Beendigung und Übernahme von Immobiliarkreditverhältnissen

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1 Kai -Oliver Knops Verbraucherschutz bei der Begründung, Beendigung und Übernahme von Immobiliarkreditverhältnissen Darlehensbegründung und -kündigung, Vorfälligkei tsentschädigung, Ersatzkreditnehmerstellung, Grundschuldablösung und -übernahme,..., Springer

2 Inhaltsverzeichnis Einleitung... 1 A. Vorbemerkung B. Vertragsschluß C. Vertragsbeendigung D. Vertragsfortführung E. Gang der Untersuchung Verbraucherschutz und Kreditrecht A. Kreditnehmerschutz im internationalen Recht B. Kreditnehmerschutz im deutschen Recht I. Verbraucherschutz im deutschen Recht Verbraucherschutz und VertragsfreiheiL Privatautonomie und Grundrechtsgeltung Verbraucherleitbild und situationsbezogene Unterlegenheit Ungleichgewichtslage zwischen Bank und Kunde Verhältnis von Bank und Kunde im einzelnen III. Grenzen der Anpassungsmöglichkeiten IV. Zusammenfassung und Vorgaben für die Konfliktlösung Darlehensgewährung und Grundpfandrechtsbestellung r A. Darlehensvertrag I. Vertragsrechte und -pflichten HauptpfIichten Sicherheitenbestellung Zinsrechtliche Grun4lagen Darlehenszin en und andere Vergütungen Beginn und Ende der Zinspflicht B. Sicherungsvertrag I. Sicherungsumfang und Unwirksamkeit der weiten Sicherungserklärung Auffassung des BGH Kritik a. Verstoß gegen das AGBG aa. Verstoß gegen 3 AGBG bb. Verstoß gegen 9 AGBG b. Verstoß gegen Ergebnis zu I Anrechnungs- und V e"rrechnungsklauseln

3 x Inhaltsverzeichnis In. Fälligkeit IV. Vollstreckbarkeitserklärung V. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung und persönliche Haftungsübernahme Verstoß gegen 3 AGBG Verstoß gegen 11 Nr. 15 AGBG Verstoß gegen 9 AGBG Ergebnis zu V VI. Kündigungsrecht Zahlungsverzug und Vermögensverschlechterung a. Zahlungsverzug b. Vermögensverschlechterung Grundstücksveräußerung Sonstige Klauseln C. Dingliche Grundpfandrechtsbestellung I. Grundbucheintragung Übersicherung bei Eintrag von Grundschuldhöhe und Grundschuldzinsen Grundschuldsumme Grundschuldzinsen Nebenleistung D. Ergebnis zu Kreditbeendigung gegen Vorfälligkeitsentschädigung A. Ordentliche Vertragsbeendigung I. Gesetzliches Kündigungsrecht a. F. für Vertfäge vor dem a Abs. 1 Nr. 2 für Verträge nach dem a. EG-Recht b. Vergleic,tl mit anderen europäischen Staaten c. Kritik Vereinbartes Kündigungsrecht Ausdrücklich vereinbartes Kündigungsrecht..... l00 2. Konkludent vereinbartes Kündigungsrecht a. Vorfälligkeitsklausel b. Sondertilgungsrecht Ill. Wirksamkeit von Vorfälligkeitsentschädigungsklauseln Vereinbarkeit mit 609a Abs Vereinbarkeit mit dem Verbraucherkreditgesetz a. Bei Vereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel l03

4 Inhaltsverzeichnis XI b. Bei Nichtvereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel Vereinbarkeit mit der Preisangabenverordnung Vereinbarkeit mit dem AGBG a. Bei Vereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel l06 aa. Verstoß gegen 11 Nr. 6 AGBG... I07 bb. Verstoß gegen 11 Nr. 5 AGBG ce. Verstoß gegen 9 AGBG dd. Ergebnis zu a b. Bei Nichtvereinbarung einer Vorfälligkeitsklausel IV. Rechtsfolgen B. Außerordentliches Lösungsrecht Die BGH-Urteile vom Fallgruppen Grundstücksveräußerung a. Argumentation des BGH b. Kritik der Literatur c. Weitere Gründe aa. Kollision von Vertrags- und Eigentumsfreiheit bb. Kollision zwischen Vertragsbindung und Freiheitsbeschränkung ce. Fehlende Waffengleichheit bei Vertragsschluß und -beendigung dd. Vergleich mit anderen Vertragstypen (1) Langfristige Versicherungsverträge (2) Mietverträge d. Ergebnis zu Weitere Kreditaufnah nfe Umschuldungsverlangen Fehlschlagen des Finanzierungsprojektes Erlangung freier Liquidität Umzug Ergebnis zu III. Die Dogmatik des 11 Anspruches auf Modifizierung des Vertragsinhaltesll Argumentation des BGH Kritik der Literatur Stellungnahme C. Rechtsnatur, Berechnung und Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung Rechtsnatur der Vorfälligkeitsentschädigung Vertragsstrafe

5 XII Inhaltsverzeichnis 2. "Verwaltungsmehraufwand" Schadensersatz oder Aufhebungsentgelt Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Berechnung a. Zinsschaden aa. Zinsmargenschaden (Aktiv jpassiv-methode) bb. Zinsverschlechterungsschaden (Aktiv j Aktiv-Methode) ce. Alternative oder kumulative Berechnung von Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden b. Disagioerstattung c. Sonstige Berechnungsfaktoren Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlendem vorzeitigen Ablösungsrecht des Kreditnehmers a. Überprüfung anhand b. Bestimmungsrecht der Banken analog III. Rückforderung bereits gezahlter Vorfälligkeitsentschädigung IV. Abwicklung utld Erteilung der Löschungsbewilligung D. Ergebnisse zu Kreditbeendigung durch Leistung vor Fälligkeit... l71 A. Forderungsuntergang bei Leistung nach 271 Abs Die fehlende Akzessorietät zwischen Grundschuld und Forderung als Argument der Forderungserhaltung Unanwendbarkeit de 271 Abs. 2 auf Grundschuld und Forderung? Unanwendbarkeit auf die Grundschuld? Unanwendbarkeit auf das verzinsliche Darlehen? L a. Umkehrschluß aus 609? aa. Keine Anwendbarkeit des 609 auf befristete Darlehen bb. Unterschied zwischen Fälligkeit, Erfüllbarkeit und Kündigung ce. Keine Berufung auf 609 möglich dd. Umkehrschluß aus 609 Abs b. Entgegenstehendes Interesse des Gläubigers? aa. Zinsinteresse? bb. Entgegenstehendes "sonstiges" Interesse?

6 Inhaltsverzeichnis XIII c. Gründe für eine Anwendbarkeit des 271 Abs d. Abdingbarkeit des 271 Abs. 2? III. Ergebnis zu A B. Forderungsuntergang durch Leistung auf die fällige Grundschuld I. Berechtigung der Zahlung Ausschluß der doppelten Inanspruchnahme III. Entfallen der Zinspflicht IV. Eintritt der Erfüllung V. Folgewirkungen der Zahlung auf die Abwicklung des Darlehensvertrages Erlöschen der Schuld und Beendigung des Darlehensvertrages Darlehensvertrag bei Zahlung auf die Forderung Darlehensvertrag bei Zahlung auf die Grundschuld VI. Ergebnis zu B..., C. Möglichkeit der Kompatibilisierung der Zahlungs rechte vor Fälligkeit? D. Ergebnis zu Vertragsfortführung bei Ersatzkreditnehmerstellung A. Ökonomische Voraussetzungen und Chancen einer Kreditnehmersubstitution I. Bei Steigen des Zinsniveaus II. Bei Sinken des Zinsniveaur III. Differenz des Finanzierungsbedarfs IV. Aufwendungen der Bank V. Ergebnis zu A B. Das Recht des Kreditnehmers auf Stellung eines Ersatzkreditnehmers I. Die Situation bei der Miete Bedingungen der Ersatzkreditnehmerstellung Schutzwürdiges Interesse des Kreditnehmers a. Berechtigte Interessen b. Geplante Grundstücksveräußerung als immer überwiegendes Interesse c. Sonstige Gründe Entgegenstehendes Interesse des Kreditgebers Zumutbarkeit des Ersatzkreditnehmers

7 XIV Inhaltsverzeichnis a. Persönliche Zumutbarkeit aa. Anonymität beim Immobiliarkredit bb. Leistungsfähigkeit des Ersatzkreditnehmers und grundpfandliche Absicherung cc. Kreditvergabe wegen persönlicher Voraussetzungen des Kreditnehmers b. Konditionenbezogene Zumutbarkeit aa. Bedingungen des Kreditvertrages (1) Zinssatzhöhe (2) Zweckgebundene Grundpfandkredite (3) Ausschluß bei nur noch kurzer Laufzeit bb. Aufwendungsersatz cc. Schuldübernahmegebühren c. Ergebnis zu C. Rechtsfolgen und Durchführung der Ersatzkreditnehmerstellung I. Eintritt des Ersatzkreditnehmers Übernahme der Grundschuld und Darlehensverbindlichkeit des Verkäufers in Anrechnung auf den Kaufpreis a. Schuldübernahme b. Vertragsübernahme Grundschuldübernahme und Neuabschluß des Darlehensvertrages Nichteintritt des Ersatzkreditnehmers wegen berechtigter Ablehnung III. Nichteintritt des Ersatzkreditnehmers wegen unberechtigter Ablehnung Unberechtigte Ablehnung und Vertragsentlassung des Kreditnehmers Vertragsentlassung und Scheitern des Kaufvertrages mit dem Ersatzkreditnehmer a. WegfaH. der Zinspflicht b. Fälligkeit des Rückgewähranspruchs Rechtsfolge bei lastenfreier Grundstücksveräußerung an einen Dritten IV. Beweislast D. Ergebnis zu :

8 Inhaltsverzeichnis xv Zusammenfassung Literaturverzeichnis Sachverzeichnis

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