Praxis und Zukunft der außergerichtlichen Regelung von Mietkonflikten

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1 Praxis und Zukunft der außergerichtlichen Regelung von Mietkonflikten Inauguraldissertation zur Erlangung der Doktorwürde ander Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg im Breisgau Vorgelegt von / Katharina Schwarz Hamburg 1995 /

2 Inhaltsverzeichnis TABELLENVERZEICHNIS IX LITERATURVERZEICHNIS XII ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS XXXIV VORWORT XXXVIII 1 GEGENSTAND DER UNTERSUCHUNG A. Ziel der Untersuchung B. Untersuchungsgegenstand und Methode I. Untersuchungsgegenstand 1. Mietkonflikt 2. Außergerichtliche Regelung II. Methode 2 PRAXIS DER AUßERGERICHTLICHEN REGELUNG VON MIETKONFLIKTEN A. Nichtstaatliche Schieds- und Schlichtungsstellen für Mietstreitigkeiten I. Gründung der Mietschlichturigsstellen und der Schiedsstelle für Mietsachen 1. Einrichtung der Mietschlichtungsstellen 2. Gründe für die Einrichtung und verfolgte Ziele 3. Auflösung von Mietschlichtungsstellen II. Verfahren 1. Örtliche und sachliche Zuständigkeit 2. Besetzung der Mietschlichtungsstellen a) Viererbesetzung: Zwei Schlichter und zwei Sachbearbeiter b) Dreierbesetzung: Ein Vorsitzender und zwei Beisitzer c) Besetzung mit zwei Schlichtern d) Schiedskommission mit einem Schiedsrichter allein 3. Antragsteller 4. Ergebnis des Verfahrens

3 5. Die Durchführung des Verfahrens 14 a) Antragstellung 14 b) Ladung 15 c) Ort der Güteverhandlung 15 d) Güteverhandlung 15 e) Ortstermine und Beweise 17 III. Kosten des Verfahrens Frankfurt Hamburg Düsseldorf Berlin Wuppertal Saarland Dachau Die unterschiedlichen Kosten im Vergleich 21 IV. Inanspruchnahme und praktische Arbeit Inanspruchnahme der Mietschlichtungsstellen Häufigkeit der unterschiedlichen Mietkonfliktarten Antragsteller Bekanntheit der Mietschlichtungsstellen Die soziale Beziehung der Konfliktparteien zueinander Anrufung während oder nach Bestehen des Mietverhältnisses Vertretung der Parteien insbesondere durch Rechtsanwälte Rechtsschutzversicherte Vermieter und Mieter Dauer des Verfahrens Einhaltung der Vergleiche Erfolg 32 V. Insbesondere: Gründe für die geringe Inanspruchnahme der Mietschlichtungsstellen Eignung der Mietkonflikte für eine außergerichtliche Regelung durch Mietschlichtungsstellen Zugang zu den Mietschlichtungsstellen Gebühreninteresse der Rechtsanwälte Fehlende Kostenübemahme durch die Rechtsschutzversicherungen Geringe Geeignetheit bei weitgehend anonymer Beziehung der Konfliktparteien? Sonstige Gründe 39 B. Staatliche Schieds-, Schlichtungs- und Gütestellen 40 I. Schlichtungsstellen bei den Amtsgerichten in Bayern Entstehung Verfahren Kosten des Verfahrens Inanspruchnahme und praktische Erfahrungen 42 a) Inanspruchnahme, 42 b) Verfahrensdauer 44 c) Antragsteller 44 II

4 d) Bekanntheit der Schlichtungsstellen 44 e) Anrufung während oder nach Bestehen des Mietverhältnisses 45 f) Vertretung durch Rechtsanwälte 45 g) Rechtsschutzversicherte Parteien 46 h) Akzeptanz 46 i) Erfolg Insbesondere: Gründe für die geringe Inanspruchnahme der Schlichtungsstellen in Mietsachen 47 II. Öffentliche Rechtsauskunfts- und Vergleichsstellen in Hamburg und Lübeck Die ÖRA in Hamburg 48 a) Entstehung 48 b) Verfahren vor der ÖRA-Gütestelle 49 c) Kosten des Verfahrens 51 d) Inanspruchnahme und praktische Erfahrungen 52 aa) Stattgefundene Güteverhandlungen 52 bb) Mietkonfliktarten 52 cc) Antragsteller 53 dd) Bekanntheit der Gütestelle 53 ee) Die soziale Beziehung der Konfliktparteien zueinander 53 ff) Anrufung während oder nach Bestehen des MietverhäTtnisses 53 gg) Dauer des Verfahrens 54 hh) Vertretung der Parteien durch Rechtsanwälte 54 ii) Rechtsschutzversicherte Parteien 54 jj) Akzeptanz 54 kk) Erfolg 54 e) Insbesondere: Gründe für die hohe Inanspruchnahme in Mietsachen 55 aa) Eignung der Mietkonflikte für eine außergerichtliche Regelung bei der ÖRA-Gütestelle 55 bb) Gründe für die Inanspruchnahme Die ÖRA in Lübeck : 56 a) Entstehung 56 b) Verfahren vor der Gütestelle 57 c) Kosten des Verfahrens 58 d) Inanspruchnahme und praktische Erfahrungen 58 e) Insbesondere: Gründe für die bisherige Nichtinanspruchnahme der ÖRA-Gütestelle in Mietsachen 58 III. Schiedswesen (Schiedspersonen und Schiedsstellen) Entstehung 59 a) Einrichtung des Schiedswesens in den alten Bundesländern 59 b) Einrichtung der Schiedsstellen in den Gemeinden der neuen Bundesländer Verfahren 62 III

5 IV a) Güteverfahren bei einer Schiedsperson in den alten Bundesländern 62 b) Verfahren vor einer Schiedsstelle in den Gemeinden der neuen Bundesländer Kosten des Verfahrens in den alten und neuen Ländern Inanspruchnahme und praktische Erfahrungen 70 a) Inanspruchnahme und praktische Erfahrungen mit dem Institut der Schiedsperson in den alten Bundesländern 70 aa) Inanspruchnahme 70 bb) Antragsteller 72 cc) Bekanntheit der Schiedspersonen 72 dd) Rechtsanwälte als Beistand 73 ee) Rechtsschutzversicherte Parteien 73 ff) Dauer des Verfahrens 73 gg) Einhaltung der Vergleiche 74 hh) Erfolg 74 b) Inanspruchnahme und praktische Erfahrungen der Schiedsstellen in den Gemeinden der neuen Bundesländer Insbesondere: Gründe für die geringe Inanspruchnahme der Schiedspersonen bei Mietkonflikten 75 a) Eignung der Mietkonflikte zur außergerichtlichen Regelung durch die Schiedsperson 75 b) Mangelnde Bekanntheit der Schiedsmänner und Schiedsfrauen 76 c) Geringes Gebühreninteresse der Rechtsanwälte 76 d) Rechtsschutzversicherte Parteien 77 e) Keine Erscheinenspflicht des Antragsgegners 77 f) Überforderung der Schiedspersonen als 1 juristische Laien 78 g) Schnelleres Mahnverfahren 78 h) Gründe in den neuen Bundesländern 78 C. Außergerichtliche Regelung von Mietkonflikten durch Rechtsanwälte 79 I. Tätigkeit der Rechtsanwälte Tätigkeitsbereich der Rechtsanwälte Kosten der anwaltlichen Tätigkeit bei außergerichtlicher Regelung von Mietkonflikten 82 II. Inanspruchnahme und praktische Erfahrungen der Rechtsanwälte bei der außergerichtlichen Regelung von Mietkonflikten Außergerichtliche Inanspruchnahme Anwaltliche Vertretung beider Konfliktparteien Beziehung der Konfliktparteien zueinander Bekanntheit der außergerichtlich regelnden Tätigkeit der Rechtsanwälte 88

6 III. Insbesondere: Gründe für den Umfang der außergerichtlichen Regelung durch Rechtsanwälte Eignung der Mietkonflikte zur außergerichtlichen Regelung durch Rechtsanwälte Fehlende Zusammenarbeit der Rechtsanwälte Bedeutung des Mandantenwunsches Routinierte Gerichtsanrufung Einfluß der Gebühren auf die Art der Regelung Seltener Abschluß des vollstreckbaren Anwaltvergleiches, 1044b ZPO Einfluß von Rechtsschutzversicherungen Sonstige Gründe 93 V 3 PRAXIS DER GERICHTLICHEN REGELUNG VON MIETKONFLIKTEN 94 A. Außergerichtliche Regelungsstellen als Alternative zu den Gerichten 94 B. Die Regelung von Mietkonflikten bei Gericht 94 I. Gerichte 94 II. Verfahren - 95 III. Kosten des Gerichtsverfahrens 97 IV. Praxis der gerichtlichen Regelung Inanspruchnahme der Gerichte in Mietsachen Ergebnisse der Verfahren 98 a) Ergebnisse der Zivilverfahren insgesamt 98 b) Ergebnisse in Mietprozessen, Verhältnis der Zahl der anhängigen und erledigten Verfahren zu der Zahl der Richter Kläger Vertretung der Parteien, insbesondere durch Rechtsanwälte Rechtsschutzversicherte Kläger und Beklagte Dauer der Gerichtsverfahren Klageerfolg 103 ä) Einfluß einer anwaltlichen Vertretung auf den Klageerfolg? 103 b) Einfluß der Konflikart auf den Klageerfolg? GEGENÜBERSTELLUNG DER AUßERGERICHTLICHEN UND GERICHTLICHEN REGELUNG VON MIETKONFLIKTEN 104 A. Außergerichtliche und gerichtliche Regelung von Mietkonflikten im Vergleich 104

7 VI Gegenüberstellung der mietkonfliktregelnden Einrichtungen Gerichtliche und außergerichtliche Regelungsmöglichkeiten 104 a) Existierende außergerichtliche Regelungsmöglichkeiten 104 b) Gerichte Verfahren im Vergleich 105 a) Besetzung der Regelungskommissionen 105 aa) Besetzung mit Juristen oder juristischen Laien 107 bb) Mietrechtsexperten 108 cc) Neutralität der Regelnden 109 dd) Regelung durch Rechtsanwälte 111 b) Antragsteller beziehungsweise Kläger 112 aa) Mitgliedschaft als Voraussetzung für die Antragstellung 112 bb) Sonstige Beschränkungen des Kreises potentieller Antragsteller Verfahrensvorschriften und Verhandlung Vermitteln, Schlichten oder Richten? 116 a) Mietschlichtungsstellen 117 b) Schiedsstelle Dachau 117 c) Schlichtungsstellen bei den Amtsgerichten in Bayern 117 d) ÖRA-Gütestellen 118 e) Schiedspersonen 118 f) Rechtsanwälte 119 g) Gericht Rechtsanwälte als Vertreter beziehungsweise Beistände 119 a) Anwälte bei Gericht 119 b) Anwälte in den außergerichtlichen Verfahren 120 aa) Häufigkeit anwaltlicher Vertretung beziehungsweise anwaltlichen Beistands 120 bb) Stellung des Rechtsanwalts im außergerichtlichen Verfahren Ergebnisse der Verfahren 121 a) Urteil und Vergleich 121 aa) Urteil oder Vergleich 121 bb) Versaumnisurteil 122 cc) Keine anschließende Verwertbarkeit 122 b) Vollstreckbarkeit der Regelungen 123 c) Verjänrungsunterbrechung Eignung von Gericht und außergerichtlichen Stellen zur Regelung von Mietkonflikten 127 a) Verschiedene Regelungstypen bei verschiedenen Konfliktarten 127 b) Regelung bei Gericht und den außergerichtlichen Stellen 130 aa) Verfahrenstyp 130

8 VII bb) Zukunfts- oder Vergangenheitsorientierung der Regelung bei Gericht beziehungsweise bei den außergerichtlichen Stellen 130 cc) "Generalreinigung" oder " Alles-oder-Nichts"-Entscheidung 131 dd) Vergleich vorteilhaft? 134 ee) Bestand des Mietverhä'ltnisses oder Beendigung desselben 136 ff) Einigungswillige Parteien 137 gg) Würdigung 137 II. Vergleich der Kosten Vergleich der Gebühren der einzelnen außergerichtlichen Mietkonfliktregelungsmd'glichkeiten Vergleich der Kosten bei gerichtlicher und bei außergerichtlicher Regelung 140 a) Gerichtskosten (Musterfälle) 140 b) Gegenüberstellung Gerichtskosten - außergerichtliche Kosten 142 III. Praxis der gerichtlichen und der außergerichtlichen Regelung von Mietkonflikten im Vergleich Inanspruchnahme 144 a) Inanspruchnahme der außergerichtlichen Stellen 144 aa) Inanspruchnahme der außergerichtlichen Stellen in Mietsachen 144 bb) Erfolgsquote bei außergerichtlichen Stellen 147 b) Vergleich der Inanspruchnahme der Gerichte und der außergerichtlichen Stellen zur Regelung von Mietkonflikten Antragstellung von Vermieter- beziehungsweise von Mieterseite Dauer der Verfahren 150 a) Dauer außergerichtlicher Verfahren 150 b) Verfahrensdauer im Vergleich : Bekanntheit und Erreichbarkeit der außergerichtlichen Stellen und der Gerichte Konkurrenz der verschiedenen Regelungsmöglichkeiten Zugangsbarrieren 155 a) Kostenbarriere 155 b) Verfahrensdauer als Barriere 156 c) Einfacher Zugang 156 d) Weniger förmliche Konfliktregelung 157 e) Vertrauen in die Justiz Zusammenhang zwischen geschlossenen Vergleichen und sozial engeren, langfristigeren Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter Gebühreninteresse der Rechtsanwälte Einfluß der Kostenerstattung durch Rechtsschutzversicherungen 160

9 VIII a) Kostentragung durch Rechtsschutzversicherungen 161 b) Einfluß der Kostenerstattung auf die Wahl der Regelungsform Erfolgsmaßstab Entlastung? 164 B. Würdigung ZUKUNFT DER AUßERGERICHTLICHEN REGELUNG VON MIETKONFLIKTEN 168 A. Zukunft der außergerichtlichen Regelung in der derzeitigen Situation 168 B. Zukunft der außergerichtlichen Regelung bei veränderten Voraussetzungen 169 I. Steigerung der Inanspruchnahme außergerichtlicher Stellen 169 II. Zukünftige Gestaltung außergerichtlicher Regelung Obligatorisches außergerichtliches Güteverfahren 170 a) Einführung eines obligatorischen Güteverfahrens 170 b) Obligatorisches Güteverfahren nur in geeigneten Konfliktfällen 173 c) Schiedspersonen bundesweit?, 174 d) Erfahrungen in der Schweiz mit Schlichtungsbehörden in Mietangelegenheiten Einführung einer Güteklausel Dritter Rechtsanwalt als Verhandlungshelfer Übersichtlichere Kostenregelungen Erhöhung des Bekanntheitsgrades Anerkennung als Gütestellen i. S. von 794 I Nr. 1 ZPO Schiedsgutachterliche Feststellung von Sachverhalten 183 i 8. Präventive Rechtsberatung Schaffung von Anreizen Erhöhung der Rechtsanwaltsgebuhren Rechtsschutzversicherungen 187 C. Würdigung ZUSAMMENFASSUNG 189

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