Der Wohnungsmarkt in Wien. Ein Marktbericht von Raiffeisen.

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1 Der Wohnungsmarkt in Wien. Ein Marktbericht von Raiffeisen.

2 Vorwort. Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, die Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien bietet umfassende Expertise und kompetente Beratung rund um die Finanzierung von Immobilien. Wir koordinieren die Interessen unserer Kundinnen und Kunden mit der Kompetenz der Unternehmen der Raiffeisen-Bankengruppe von der Projektentwicklung über die Vermittlung bis zur Finanzierung. Alles aus einer Hand und einen vertrauten Partner das gibt die Sicherheit, für die Raiffeisen steht. Die Situation am Immobilienmarkt ist weitgehend stabil und es überwiegen die Anzeichen, dass sie trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds weiter stabil bleiben wird. Der Preisanstieg der letzten Jahre und die zurückhaltende Bautätigkeit lassen in Kombination mit der demografischen Entwicklung eine Angebotsverknappung erwarten, die insbesondere in Wien weiterhin zu steigenden Preisen führen wird. Wohnungen in Wien gelten daher aus guten Gründen als sichere Investition. Ihre Wertentwicklung ist weitgehend unabhängig von den Kapitalmärkten und als solider Sachwert bieten sie langfristig Schutz vor Inflation. Dazu kommt, dass Wohneigentum nie günstiger finanziert werden konnte als jetzt. Unsere Experten erwarten für Österreich und Europa weiterhin nur gedämpftes Wachstum, in einzelnen Ländern wird die Wirtschaft sogar leicht schrumpfen. Vor diesem Hintergrund sind zumindest kurzfristig keine Zinserhöhungen zu erwarten. Und auch wenn die Zinsen wieder steigen, können Sie trotzdem und jedenfalls mit Zinsabsicherungen oder fixen Zinsvereinbarungen über mehrere Jahre von den zurzeit historisch günstigen Finanzierungsmöglichkeiten profitieren. Die rein finanzielle Komponente ist aber bei Immobilieninvestitionen immer nur eine Seite der Medaille. Vor allem, wenn es um eine Investition in die eigenen vier Wände geht. Nach den Erfahrungen der letzten Jahre wird die Sicherheit von Veranlagungen wieder höher bewertet als die reine Rendite. Stabilität und Nachhaltigkeit gewinnen an Bedeutung. Um sie beurteilen zu können, braucht man profunde Sachkenntnis. Wir möchten Ihnen mit diesem detaillierten Bericht dazu Orientierung bieten. Mit freundlichen Grüßen, Robert Fischer, MBA Stadtdirektor Privatkunden Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien Robert Fischer, MBA. Stadtdirektor Privatkunden. Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien. Stabilität und Nachhaltigkeit gewinnen an Bedeutung. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 2

3 ntwurf MKT HG Inhalt. Der Wohnungsmarkt in Wien. 4 Wohnhäuser und Wohnungen nach Bezirken. 5 Wohnungen nach Bauperioden. 6 Wohnhäuser mit ein bis zwei Wohnungen. 8 Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter. 9 Wohnungskäufe nach Bezirken. 11 Die Nachfrage nach Wohnungen wächst. 12 Die Bau- und Grundstückspreise. 14 Das finanzielle Umfeld. 15 Kaufverhalten und Finanzierung. 16 Die Wohnungspreise. 18 Fazit und Ausblick. 25 Die Innenstadt ist eine Stadt in der Stadt. 25 Der Preisanstieg wird flacher. 26 Die Ansprüche der Käufer steigen. 27 Krottenbachstraße 190, 1190 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Leasing. Titelseite: Eslarngasse 16, 1030 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen evolution. Die zwei wichtigsten Marktparameter sind Angebot und Nachfrage. Anhang. 28 Der Autor. 28 Quellenangaben. 29 Wichtige Hinweise. 30 Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 3

4 Der Wohnungsmarkt in Wien. In Wien gibt es rund Wohnungen. Ein großer Teil davon wechselt auf Grund der Eigentümer selten bis nie den Besitzer. Diese rund 40 Prozent der Wohnungen stehen im Eigentum von Bund, Land, Gemeinde, gemeinnützigen Bauvereinigungen, anderen öffentlich rechtlichen Körperschaften und Vereinen, weitere 7 Prozent sind im Eigentum von sonstigen Unternehmen und Firmen. Etwas über die Hälfte der Wohnungen in Wien haben private Eigentümer. Je nach Bezirk gibt es hier große Abweichungen: In fünf Bezirken Mariahilf, Neubau, Josefstadt, Hernals und Währing liegt der Anteil an Privateigentümern bei über 70 Prozent, in den restlichen Bezirken darunter. Auf der anderen Seite des Spektrums ist der Anteil an öffentlichen Eigentümern in Simmering mit 69 Prozent am höchsten, gefolgt von Donaustadt mit 62 Prozent und Floridsdorf mit 61 Prozent. Wilhelmstraße 25-29, 1120 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnungen. Wohnungen in Wien nach Eigentümern. Bezirk Wohnungen Private Öffentliche 18., Währing % % 8., Josefstadt % % 6., Mariahilf % % 7., Neubau % % 17., Hernals % % 4., Wieden % % 9., Alsergrund % % 5., Margareten % % 15., Rudolfsheim Fünfhaus % % 13., Hietzing % % 3., Landstraße % % 16., Ottakring % % 2., Leopoldstadt % % 14., Penzing % % 19., Döbling % % 1., Innere Stadt % % % % 20., Brigittenau % % 12., Meidling % % 10., Favoriten % % 23., Liesing % % 22., Donaustadt % % 21., Floridsdorf % % 11., Simmering % % Wien gesamt Öffentliche sind Bund, Land, Gemeinde, gemeinnützige Bauvereinigungen, andere öffentlich rechtliche Körperschaften und Vereine; Quelle Statistik Austria. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 4 Rund die Hälfte aller Wiener Wohnungen ist in Privatbesitz.

5 Der Wohnungsmarkt in Wien. Wohnhäuser und Wohnungen nach Bezirken. Im Jahr 2012 lebten Menschen im 10. Bezirk Favoriten. Das entspricht etwas mehr als einem Zehntel der Wiener Gesamtbevölkerung von Einwohnerinnen und Einwohnern. Auch hinsichtlich Wohnungen hat der 10. Bezirk mit rund Wohnungen oder 9,5 Prozent aller Wiener Wohnungen den größten Bestand, gefolgt vom 21. Bezirk Floridsdorf mit Einheiten oder 7,6 Prozent und dem 22. Bezirk Donaustadt mit Einheiten oder ebenfalls 7,6 Prozent. Der 1. Bezirk weist mit Einheiten oder 1,3 Prozent aller Wiener Wohnungen die geringste Anzahl an Wohnungen auf. Wohnhäuser und Wohnungen nach Bezirken. Bezirk Wohnhäuser Wohnungen 10., Favoriten , Floridsdorf , Donaustadt , Ottakring , Leopoldstadt , Penzing , Landstraße , Meidling , Liesing , Brigittenau , Simmering , Döbling , Rudolfsheim F , Margareten , Hernals , Hietzing , Währing , Alsergrund , Wieden , Neubau , Mariahilf , Josefstadt , Innere Stadt Wien gesamt Seegasse 10, 1090 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Leasing In den Bezirken Favoriten, Floridsdorf und Donaustadt liegt ein Viertel aller Wiener Wohnungen. Quelle Statistik Austria. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 5

6 Der Wohnungsmarkt in Wien. Wohnungen nach Bauperioden. Wohnungen in Wien nach Bauperioden. 31% 23% 24% Die Bezirke Neubau, Josefstadt und Alsergrund haben die meisten Wohnhäuser aus der Gründerzeit. 13% 9% vor nach 2000 Wohnungen 2012 nach Errichtungszeitpunkt; Quelle Statistik Austria; Raiffeisenlandesbank Niederösterreich Wien 2013 Die historische Bausubstanz wird in Wien sehr geschätzt. Häuser aus dem Mittelalter sind sehr selten geworden, auch die Anzahl an Biedermeier Häusern in Wien ist überschaubar. Es entsteht der Eindruck, dass Wien überwiegend aus Gründerzeithäusern besteht. Dieser Eindruck ehrt Wien, ist aber falsch. Von insgesamt rund Wohngebäuden, die es in Wien gibt, stammen lediglich rund oder 9 Prozent aus der Gründerzeit von 1848 bis An der Spitze der Bezirksrangliste stehen der 7. Bezirk Neubau, der 8. Bezirk Josefstadt und der 9. Bezirk Alsergrund, die mit knapp 40 Prozent der Gebäude in dieser Kategorie den größten Bestand aufweisen. Der Bestand an Gründerzeitwohnungen beträgt in ganz Wien rund Einheiten, das entspricht 23 Prozent aller Wiener Wohnungen. Naturgemäß vermehrt sich die Anzahl der historischen Gebäude und Wohnungen nicht, sondern geht anteilsmäßig zurück. Auf den Preis wirkt sich diese Verknappung insoweit aus, dass die Preise von gut sanierten Gründerzeitwohnungen in guten Lagen weiter steigen werden. Selbst unsanierte Gründerzeitwohnungen in nur mittleren Lagen sind aktuell kaum unter Euro pro Quadratmeter zu bekommen. Wohnhäuser und Wohnungen in Wien. Wohnhäuser und Wohnungen Wohnhäuser Wohnungen Mit 1 oder 2 Wohnungen ,9% ,6% Mit 3 bis 10 Wohnungen ,9% ,5% Mit 11 oder mehr Wohnungen ,9% ,5% Für Gemeinschaften 518 0,3% ,2% Nichtwohngebäude ,0% ,1% Davon Gründerzeit ,2% ,9% Wien gesamt ,0% ,0% Quelle Statistik Austria. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 6

7 Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 7

8 Der Wohnungsmarkt in Wien. Wohnhäuser mit ein bis zwei Wohnungen. Wer an Wohngebäude denkt, assoziiert damit in der Regel spontan ein Haus mit mehreren Wohnungen pro Gebäude. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass fast 50 Prozent der Wiener Wohnungen in einem Einfamilienhaus oder in einem Haus mit maximal zwei Wohneinheiten anzutreffen sind. Hier spiegelt sich die Sehnsucht des Wieners nach dem eigenen Haus in der Regel mit Grünflächen wider. Umgekehrt sind in nur 20 Prozent des Gebäudebestandes in Wien elf oder mehr Wohnungen untergebracht. Dieser Gebäudetyp Wohnhaus weist aber mit rund 70 Prozent den höchsten Bestand aller Wohnungen in Wien auf. Ein Haus für ein bis zwei Wohnungen benötigt naturgemäß den höchsten Grundstücksanteil pro Wohneinheit. Je dichter die Verbauung, desto geringer ist der Anteil an Häusern mit ein bis zwei Wohneinheiten. Im 1. Bezirk gibt es 34 Gebäude mit ein bis zwei Wohnungen, das entspricht 2 Prozent des Gebäudebestandes des Bezirks. Die innerstädtischen Bezirke 3. bis 9., der 15. und der 20. Bezirk weisen den geringsten Anteil an Gebäuden mit ein bis zwei Wohnungen auf, alle unter 5 Prozent des Gebäudebestandes. Im 22. Bezirk Donaustadt ist der Anteil an Einfamilienhäusern und Häusern mit maximal 2 Wohnungen mit rund 76 Prozent (!) am höchsten, gefolgt vom 23. Bezirk Liesing mit 64 Prozent. Über 60 Prozent liegt der Anteil im 13. Bezirk Hietzing und im 14. Bezirk Penzing. Im 19. Bezirk Döbling, dem Nobelbezirk Wiens, liegt der Anteil bei rund 47 Prozent. Wohnhäuser mit ein bis zwei Wohnungen. Bezirk Wohnhäuser Wohnungen 22., Donaustadt ,9% ,5% 23., Liesing ,1% ,1% 14., Penzing ,9% ,7% 13., Hietzing ,4% ,8% 21., Floridsdorf ,3% ,0% 17., Hernals ,8% ,1% Wien gesamt ,9% ,6% 10., Favoriten ,0% ,6% 11., Simmering ,0% ,9% 19., Döbling ,6% ,6% 12., Meidling ,3% ,3% 16., Ottakring ,1% ,5% 18., Währing ,2% ,8% 2., Leopoldstadt ,1% ,6% 7., Neubau 88 4,6% 140 0,8% 3., Landstraße 177 4,5% 209 0,4% 8., Josefstadt 38 3,0% 55 0,4% 15., Rudolfsheim F ,9% 155 0,4% 6., Mariahilf 34 2,2% 52 0,3% 1., Innere Stadt 34 2,0% 56 0,5% 9., Alsergrund 41 2,0% 63 0,3% 4., Wieden 25 1,6% 34 0,2% 5., Margareten 34 1,6% 47 0,2% 20., Brigittenau 34 1,3% 41 0,1% Kainzgasse 11, 1170 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnung. Vorderseite: Plösslgasse 15-17, 1040 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen evolution. Fast die Hälfte aller Wiener Wohnungen liegt in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Wohnhäuser mit ein bis zwei Wohnungen absolut und als Anteil am Gesamtbestand; Quelle Statistik Austria. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 8

9 Der Wohnungsmarkt in Wien. Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter. Privathaushalte in Wien. 8% Frauen Single-Haushalte liegen im Trend und nehmen überdurchschnittlich zu. 72% Familien 20% Männer Stand 2011; Quelle Statistik Austria; Raiffeisenlandesbank Niederösterreich Wien Im Zuge der demographischen Entwicklung verändert sich seit mehreren Jahren die Art wie wir wohnen. Zwar ist in Gesamtösterreich die Wohnform Familienhaushalt mit 2,3 Millionen der häufigste Hauptwohnsitztyp, aber die Anzahl der Single Hauptwohnsitze liegt bereits bei rund 1,3 Millionen. Die Anzahl an Einpersonenhaushalten verzeichnet den stärksten Zuwachs. Seit 1985 ist die Anzahl der Single Wohnungen in Österreich um 72 Prozent angestiegen, die der Familienhaushalte nur um 15 Prozent. Auffällig ist, dass Frauen öfter alleine leben, als Männer: Single Frauen Haushalten stehen Single Männer Haushalte gegenüber. Seit 1981 ist der Anstieg bei Männern mit 160 Prozent (!) aber deutlich stärker ausgefallen als bei Frauen mit 37 Prozent. Privathaushalte nach Haushaltstypen 1985 bis Haushaltstyp Veränderung Gesamt ,3% Familienhaushalte ,4% Einpersonenhaushalte ,4% Männliche Einpersonenhaushalte ,1% Weibliche Einpersonenhaushalte ,5% Quelle Statistik Austria. Nicht nur junge, sondern auch ältere Menschen leben vermehrt alleine in einer Wohnung. Der Trend ist in Wien stärker, als in den übrigen Bundesländern. Stark nachgefragt werden deshalb Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern und 60 bis 90 Quadratmeter Wohnfläche. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 9

10 Der Wohnungsmarkt in Wien. In absoluten Zahlen ist die Anzahl an Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter in Favoriten mit Einheiten am größten. Die größte Dichte an Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter hat mit 43 Prozent Anteil am Wohnungsmarkt der 22. Bezirk Donaustadt. Im 1. Bezirk wiederum ist der Anteil an Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter absolut und relativ am geringsten: Einheiten, das sind lediglich 20 Prozent Anteil am Wohnungsmarkt der City. Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter nach Bezirken. Bezirk Wohnungen Wohnungen mit 60 bis 90 m² 22., Donaustadt ,9% 11., Simmering ,2% 23., Liesing ,3% 21., Floridsdorf ,2% 10., Favoriten ,5% 2., Leopoldstadt ,3% 20., Brigittenau ,0% Wien gesamt ,8% 12., Meidling ,2% 3., Landstraße ,7% 14., Penzing ,6% 5., Margareten ,5% 6., Mariahilf ,8% 19., Döbling ,7% 7., Neubau ,6% 15., Rudolfsheim-F ,6% 13., Hietzing ,2% 16., Ottakring ,1% 4., Wieden ,7% 17., Hernals ,5% 8., Josefstadt ,3% 9., Alsergrund ,6% 18., Währing ,1% 1., Innere Stadt ,9% Wilhelmstraße 25-29, 1120 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnungen. In den Bezirken Favoriten, Floridsdorf und Donaustadt liegt ein Viertel aller Wiener Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter. Quelle Statistik Austria. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 10

11 Der Wohnungsmarkt in Wien. Wohnungskäufe nach Bezirken. Die Innenstadt weist den geringsten Bestand an Wohnungen aller 23 Wiener Bezirke auf. Es ist deshalb nicht überraschend, dass im 1. Bezirk in den Jahren 2008 bis 2012 die geringste Anzahl an Wohnungskäufen pro Bezirk stattgefunden hat. Lediglich 559 Wohnungen wurden in den letzten fünf Jahren in der City gekauft. Das Gesamtvolumen ist aber beachtlich: 559 Wohnungen im Wert von 404 Millionen Euro wurden in der Innenstadt erworben, das ergibt einen durchschnittlichen Wert von rund Euro pro Wohnung. Die meisten Wohnungen wurden entsprechend der größten Einwohnerzahl im 10. Bezirk gekauft: Wohnungen mit einem Gesamtwert von 406 Millionen Euro, durchschnittlich rund Euro pro Wohnung. Das größte Kaufvolumen aller Wiener Bezirke wurde im 19. Bezirk verzeichnet: Wohnungen mit einem Gesamtwert von 702 Millionen Euro. Eslarngasse 16, 1030 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen evolution. Wohnungskäufe nach Bezirken 2008 bis Bezirk Volumen gesamt Käufe Volumen pro Kauf Bestandsanteil 1., Innere Stadt ,9% 19., Döbling ,0% 18., Währing ,4% 13., Hietzing ,5% 7., Neubau ,2% 8., Josefstadt ,4% 9., Alsergrund ,0% 4., Wieden ,8% 6., Mariahilf ,8% 3., Landstraße ,8% 23., Liesing ,4% Wien gesamt ,9% 22., Donaustadt ,1% 2., Leopoldstadt ,9% 17., Hernals ,2% 14., Penzing ,8% 5., Margareten ,5% 16., Ottakring ,9% 21., Floridsdorf ,0% 12., Meidling ,9% 20., Brigittenau ,8% 15., Rudolfsheim F ,6% 10., Favoriten ,3% 11., Simmering ,9% Die Bezirke Mariahilf, Margareten und Neubau sind am Wohnungsmarkt besonders gefragt. Volumen gesamt und Volumen pro Kauf in Euro, Käufe als Anteil am Bestand in Prozent; Quelle Immomapping. Stellt man die Anzahl der Wohnungskäufe in Relation zur Größe der einzelnen Bezirke hinsichtlich Anzahl der bereits vorhandenen Wohnungen und neu geschaffenen Wohnungen, so wurden in den Bezirken 6., 5. und 7. die meisten Wohnungen nachgefragt beziehungsweise gekauft: in Mariahilf wurden 7,8 Prozent, in Margareten 7,5 Prozent und in Neubau 7,2 Prozent der Wohnungen gekauft. Der 11. Bezirk Simmering wurde mit 2,9 Prozent am geringsten nachgefragt, gefolgt vom 21. Bezirk Floridsdorf mit 3,0 Prozent und dem 22. Bezirk Donaustadt mit 3,1 Prozent. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 11

12 Der Wohnungsmarkt in Wien. Die Nachfrage nach Wohnungen wächst. Der jährliche Bedarf an neuen Wohnungen liegt in Wien bei bis Einheiten pro Jahr. Es werden aber nur rund bis davon drei Viertel geförderte Wohnungen errichtet. Die Lücke im Neubau liegt somit bei bis pro Jahr. Die Bevölkerungsentwicklung in Wien. Jahr Bevölkerung Veränderung Index , ,4% 99, ,2% 98, ,7% 97, ,3% 97, ,3% 97, ,4% 96, ,1% 96, ,1% 96, ,5% 97, ,7% 97, ,3% 99, ,0% 100, ,8% 100, ,4% 100, ,2% 100, ,2% 100, ,1% 100, ,1% 100, ,4% 100, ,3% 101, ,1% 102, ,4% 103, ,1% 104, ,4% 106, ,2% 107, ,5% 108, ,8% 109, ,7% 109, ,7% 110, ,9% 111, ,0% 112,8 Gatterederstraße 6a, 1230 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen evolution. Nach vielen Jahren Stagnation wächst die Wiener Bevölkerung wieder kontinuierlich an. Quelle Statistik Austria. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 12

13 Der Wohnungsmarkt in Wien. Wien wächst, aber Wien wächst erst seit Laut Prognosen der Stadt Wien wird um das Jahr 2030 die Bevölkerungszahl in der Bundeshauptstadt rund zwei Millionen Personen betragen. Der Zuzug nach Wien ist vorhanden, wirft man aber einen Blick auf die Zuwanderungszahlen seit 1981, so ergibt sich ein differenzierteres Bild. In den 18 Jahren zwischen 1981 und 1998 ist die Einwohnerzahl in Wien de facto stabil geblieben: 1981 hatte Wien 1,535 Millionen Einwohner, 1998 waren es 1,540 Millionen, ein Plus von lediglich 0,4 Prozent. Zuzug im Schnitt um Menschen pro Jahr seit Erst seit 1999 bis 2012 ist die Wiener Bevölkerung jedes Jahr gewachsen, im Schnitt um Einwohner pro Jahr, in Summe um knapp über in den letzten 14 Jahren. Ob nun die Bevölkerungsanzahl in Wien bis zum Jahr 2030 tatsächlich von derzeit rund 1,731 Millionen um auf 2,000 Millionen anwachsen wird ist dem Trend entsprechend zwar wahrscheinlich, aber nicht zu 100 Prozent sicher. Gesichert ist aber, dass es nicht nur in Europa, sondern weltweit einen Trend zu immer größeren Ballungszentren gibt. Kurze Wege die Nähe zur U Bahn ist wichtig. Begründet wird der Trend in Richtung Ballungszentren und Großstadt unter anderem mit den steigenden Kosten für die Individualmobilität Stichworte sind steigende Benzinpreise, steigende Kosten für Parken, Autoversicherungen und Ähnliches beziehungsweise das steigende Bedürfnis der Menschen nach kurzen Wegen zu Arbeit, Wohnen und Freizeit. Die Parkraumbewirtschaftung hat erst kürzlich in Wien einen weiteren Beitrag zu den steigenden Kosten für den Individualverkehr geliefert. Einen positiven Beitrag zu kurzen Wegen leistet das Wiener U Bahn Netz, das insbesondere im Vergleich zu London, wo die erste U Bahnstrecke der Welt im Jahr 1863 eröffnet wurde, sehr spät erst im Jahr 1978 mit der U1 in Betrieb ging. Der Vorteil des späten U Bahn Baus liegt in der moderneren Ausführung. Wien hat ein vergleichsweise junges U Bahn Netz, dafür aber in Europa eines der modernsten. Gallitzinstraße 95, 1160 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Leasing. Wien ist im internationalen Vergleich eine Stadt mit besonders hoher Lebensqualität. Nachfrage auf Grund von Lebensqualität. Wien punktet in Sachen Lebensqualität: Jährlich führt das internationale Beratungsunternehmen Mercer eine Studie zur Bewertung der Lebensqualität in 221 Metropolen weltweit durch. Bereits zum vierten Mal in Folge wurde Wien auch 2012 zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt. Zürich in der Schweiz und Auckland in Neuseeland komplettieren die Stockerlplätze, gefolgt von München auf dem vierten und Vancouver auf dem fünften Platz Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 13

14 Die Bau- und Grundstückspreise. Die Baukosten steigen stärker als die Verbraucherpreise. Einen gewichtigen Anteil an den steigenden Wohnungspreisen haben die Baukosten und die Grundstückspreise. Die Baukosten stehen im engen Zusammenhang damit wie gebaut wird. Da immer höhere technische Ansprüche durch Bauordnungen, Richtlinien und ÖNORMEN sowie ständig steigende ökologische Anforderungen und energetische Standards gesetzt werden, sind die Baukosten in den letzten Jahren stark gestiegen. Stichworte für die Kostentreiber sind Niedrigenergie oder Passivhäuser, EU Erdbebenrichtlinie, Barrierefreiheit und Ähnliches. Vor dem Jahr 2008 kalkulierten Bauträger je nach Ausführung im Neubau mit reinen Baukosten von im Schnitt Euro pro Quadratmeter. Mittlerweile liegen die Baukosten im Schnitt bei Euro pro Quadratmeter. Eine Steigerung von rund 33 Prozent in fünf Jahren. Die Baukosten bei Dachbodenausbauten liegen aktuell im Schnitt bei rund Euro pro Quadratmeter. Über einen längeren Zeitraum beobachtet sind die Baukosten seit 1986 im Schnitt um 3,3 Prozent pro Jahr, der Verbraucherpreisindex hingegen nur um 2,2 Prozent pro Jahr gestiegen. Die Baukosten sind somit pro Jahr um 1,1 Prozent über der Inflationsrate angestiegen. Für die Zukunft ist prognostizierbar, dass die Baukosten weiter steigen werden, tendenziell jedes Jahr ein wenig über der Inflationsrate. Die Grundstückspreise für den mehrgeschossigen Wohnbau lagen vor und um das Jahr 2008 abhängig vom Bezirk und Lage im Schnitt bei etwa 300 Euro pro Quadratmeter. Aktuell ist in Wien ein Baugrund kaum unter 500 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. In guten bis sehr guten Lagen liegen die Preise bei Euro pro Quadratmeter und darüber. Die Baukosten und Grundstückspreise schlagen im Neubau naturgemäß eins zu eins auf den Verkaufspreis durch. Eine Neubauwohnung in Wien im Regelgeschoß wird im Jahr 2013 kaum unter Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche zu haben sein. Dachbodenausbauten entsprechend darüber, kaum unter Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Wer eine gebrauchte Wohnung erwirbt und sie saniert, muss mit Bau beziehungsweise Sanierungskosten von 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ist eine Komplettsanierung notwendig neue Parkettböden, neues Bad, neue Toilette, neue Heizung, neue Küche, sanierte Fenster so kann der Aufwand bei rund Euro pro Quadratmeter und darüber liegen. Tendenz auch hier steigend. Gallitzinstraße 95, 1160 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Leasing. Die Baukosten in Wien sind in nur fünf Jahren um ein Drittel gestiegen. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 14

15 Das finanzielle Umfeld. Wohnungspreise in Wien (1986 bis 2012) Gebrauchte Wohnungen Neue Wohnungen Die Preise für Wohnungen in Wien steigen über dem Verbraucherpreisindex. 200 Verbraucherpreisindex % 8% 6% 4% 2% 0% Sekundärmarktrendite Quelle Technische Universität Wien, Statistik Austria und ÖNB, Raiffeisenlandesbank Niederösterreich Wien Seit Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008, hat die Europäische Zentralbank zur Stützung der Wirtschaft und zur Vermeidung eines europäischen Bankenkollapses die Zinsen drastisch gesenkt. Der 3 Monats Euribor liegt aktuell bei lediglich 0,2 Prozent. Lag die österreichische Sekundärmarktrendite im Jahr 1990 noch bei beinahe 9,0 Prozent, so lag sie im Dezember 2012 bei 1,0 Prozent. Der Verbraucherpreisindex hat sich von 1986 bis 2012 um durchschnittlich 2,2 Prozent pro Jahr um insgesamt 76,3 Prozent nach oben bewegt. Die Preise für gebrauchte Wohnungen sind im selben Zeitraum um über 350 Prozent gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Steigerung von 6,0 Prozent pro Jahr. Die Preise für Neubauwohnungen sind um knapp 225 Prozent gestiegen, durchschnittlich um 4,6 Prozent pro Jahr. Der Eindruck, dass die Wohnungspreise in den letzten Jahren besonders stark gestiegen sind, ist richtig. Zwischen 2008 und 2012 waren die Steigerungen ähnlich wie zwischen 1988 und 1992 deutlich höher, als in den anderen Jahren. Die niedrigen Zinsen und die Sorge um die Stabilität des Euro haben viele Österreicher in den letzten Jahren veranlasst ihr Geld in Eigenheime zu investieren. In den Jahren zwischen 2008 und 2012 wurden in Wien über Wohnungen im Wert von rund 7,9 Milliarden Euro gekauft. Im Jahr 2008 wurden in Wien Wohnungen im Wert von 1,4 Milliarden Euro gekauft, 2011 waren es Einheiten um 1,88 Milliarden Euro, das ist eine Steigerung um ein Drittel in drei Jahren. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 15

16 Das finanzielle Umfeld. Kaufverhalten und Finanzierung. Galt in der Vergangenheit als Faustformel für eine Wohnungsfinanzierung ein Eigenmittelanteil von zumindest 25 Prozent und bei entsprechendem Einkommen ein Fremdmittelanteil von 75 Prozent so haben sich seit 2008 die Finanzierungsanteile verschoben. Wohnungskäufer haben ausgelöst durch die Diskussionen über die Stabilität des Euro frei verfügbare Gelder für Wohnungskäufe verwendet. In guten Lagen wurde im Neubau die Mehrheit der Wohnungen ohne Kreditfinanzierung bezahlt. Marktteilnehmer berichten, dass bis zu 70 Prozent der Wohneinheiten eines neu errichteten Projektes ohne Kreditfinanzierung gekauft werden. Die Raiffeisen Bausparkasse hat bei ihren Wohnbauprojekten der letzten fünf Jahre im Schnitt folgende Finanzierungsquote festgestellt: ein Drittel der Wohnungen wurden mit Raiffeisen Bauspardarlehen, ein Drittel ohne Finanzierung und ein Drittel mit klassischer Bankfinanzierung verkauft. Die erste große Welle, das verfügbare Bargeld zu hundert Prozent in Wohnungseigentum zu transferieren, ist aber im Abnehmen begriffen. Das liegt einerseits daran, dass der Anteil an liquiden Mitteln entsprechend der bereits getätigten Wohnungskäufe zurückgegangen ist, andererseits sind die Nachrichten aus den Euro Krisenländern etwas besser geworden. Das niedrige Zinsniveau ist naturgemäß für Sparbuch Sparer aktuell nicht wirklich lohnend, macht Wohnungskredite aber umso attraktiver. Gallitzinstraße 95, 1160 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Leasing. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 16

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18 Die Wohnungspreise zahlte man in Wien für einen Quadratmeter Wohnnutzfläche im Regelgeschoß, das sind alle Geschoße außer dem Dachgeschoß, im Durchschnitt Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2012 lag der Wert bei Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung um 35 Prozent. Für Dachgeschoßwohnungen lagen die Werte im Jahr 2008 bei Euro pro Quadratmeter, im Jahr 2012 bei Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung um ein Drittel in fünf Jahren. Im Schnitt liegt der Preis für eine Dachgeschoßwohnung in Wien um rund 43 Prozent über dem Durchschnitt einer Regelgeschoßwohnung. Starke Unterschiede zwischen Ausnahmelagen und dem Rest. Wenn man Immobilienprofis nach den drei wichtigsten Kriterien einer guten Wohnimmobilie fragt, bekommt man die pointierte Antwort: Lage, Lage und nochmals Lage!. In der Wiener Innenstadt stimmt diese Aussage ohne Abstriche. Plösslgasse 15-17, 1040 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen evolution. Vorderseite: Seegasse 10, 1090 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Leasing. Preise für Regelgeschoßwohnungen. Rang Bezirk Veränd. 1 1., Innere Stadt ,9% Döbling ,4% 3 9., Alsergrund ,0% Preise in Euro pro Quadratmeter; Quelle Immomapping. Die Preise für Regelgeschoßwohnungen sind in den letzten fünf Jahren um bis zu zwei Drittel gestiegen. Die Durchschnittspreise für eine Regelgeschoßwohnung sind im 1. Bezirk von Euro pro Quadratmeter im Jahr 2008 auf Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 angestiegen. Der zweitteuerste Bezirk in Wien ist der 19. Bezirk Döbling. Dort lagen die Preise für eine Regelgeschoßwohnung im Jahr 2012 bei Euro pro Quadratmeter. Der Preisunterschied zwischen 1. und 19. Bezirk beträgt 2012 im Schnitt 115 Prozent (!). Anders ausgedrückt: Ein Quadratmeter Regelgeschoßwohnung im 1. Bezirk kostet mehr als das Doppelte eines Quadratmeters Regelgeschoßwohnung in Döbling, dem zweitteuersten Bezirk in Wien. Preise für Dachgeschoßwohnungen. Rang Bezirk Veränd. 1 1., Innere Stadt ,4% 2 4., Wieden ,5% 3 19., Döbling ,4% Preise in Euro pro Quadratmeter; Quelle Immomapping lag der Preis für einen Quadratmeter einer Dachterrassenwohnung im 1. Bezirk im Schnitt bei Euro pro Quadratmeter, 2012 bereits bei Euro, ein sattes Plus von 87 Prozent in fünf Jahren. Die zweitteuersten Dachwohnungen wurden 2012 im 4. Bezirk gekauft. Der Preisunterschied zwischen Dachwohnungen im 1. Bezirk und Dachwohnungen im 4. Bezirk beträgt 120 Prozent. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 18

19 Die Wohnungspreise. Wohnungen in Wien nach Kaufvolumen. Nur ein Zehntel des ganzen Kaufvolumens fällt auf Dachgeschoßwohnungen. 10% Dachgeschoß 90% Regelgeschoß Quelle Immomapping; Raiffeisenlandesbank Niederösterreich Wien Ausnahmelagen durchbrechen die Preis-Schallmauer. Wenn man die Wiener Ausnahmelagen mit den Durchschnittswerten der Bezirke vergleichen, geht es preislich noch deutlich höher. Am Schillerplatz im 1. Bezirk wurde 2011 der bisherige Spitzenwert erzielt: pro Quadratmeter einer Dachterrassenwohnung wurden Euro bezahlt! Das entspricht dem Preis eines Mittelklasseautos. Für den Preis der Wohnung mit 158 Quadratmeter würde man rund ebenso viele neue Golf von Volkswagen bekommen. Ausnahmepreise trüben den Blick auf den normalen Markt. Höchstpreise von über Euro pro Quadratmeter für Dachterrassenwohnungen in Ausnahmelagen sind naturgemäß spektakulär. Für die Medienlandschaft sind sie interessant als Schlagzeile, für einen gewöhnlichen Arbeitnehmer in Österreich sind sie kaum vorstellbar, und sie trüben den Blick auf den normalen Wiener Wohnungsmarkt. Zwischen 2008 und 2012 wurden in Wien Wohnungen mit einem Wert von 7,9 Milliarden Euro gekauft. Lediglich zehn Prozent des gesamten Kaufvolumens machen Dachwohnungen aus. Bei den Transaktionen stehen Dachwohnungen Regelgeschoßwohnungen gegenüber nur vier Prozent der Wohnungskäufe betreffen Dachwohnungen. Die Ausnahmepreise betreffen fast ausschließlich Dachgeschoßwohnungen, sprichwörtlich die oberen der Vermögenden und Höchsteinkommensbezieher. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 19

20 Die Wohnungspreise. Regelgeschoßwohnungen sind in Simmering am günstigsten. Die Preise für Regelgeschoßwohnungen in Wien sind zwischen 2008 und 2012 in der Innenstadt am stärksten gestiegen: +65,9 Prozent in fünf Jahren! Den geringsten Preisanstieg verzeichnete der 13. Bezirk Hietzing mit +3,4 Prozent, gefolgt vom 2. Bezirk Leopoldstadt mit +5,5 Prozent. Simmering liegt mit Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche einer Regelgeschoßwohnung an 23. und somit an letzter Stelle aller Wiener Bezirke, um 80 Prozent (!) unter dem Vergleichswert des 1. Bezirks. Absolut betrachtet ist im Jahr 2012 der Preis für Wohnraum in den Regelgeschossen in den sogenannten Arbeiterbezirken Favoriten und Simmering am günstigsten: Euro pro Quadratmeter und Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Walcherstraße 5/5A, 1020 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnungen. Preise für Regelgeschoßwohnungen nach Bezirken. Rang Bezirk Veränd. 1 1., Innere Stadt ,9% 2 19., Döbling ,4% 3 9., Alsergrund ,0% 4 22., Donaustadt ,5% 5 18., Währing ,6% 6 17., Hernals ,2% 7 8., Josefstadt ,9% 8 13., Hietzing ,4% - Wien gesamt ,9% 9 7., Neubau ,0% 10 6., Mariahilf ,4% , Liesing ,4% 12 4., Wieden ,2% 13 5., Margareten ,4% 14 3., Landstraße ,7% , Penzing ,1% , Meidling ,0% , Ottakring ,0% , Brigittenau ,6% , Floridsdorf ,5% 20 2., Leopoldstadt ,5% , Rudolfsheim F ,3% , Favoriten ,2% , Simmering ,4% In den beliebten Wohnbezirken Hietzing und Leopoldstadt sind die Preise für Regelgeschoßwohnungen am geringsten gestiegen. Preise in Euro pro Quadratmeter; Quelle Immomapping. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 20

21 Die Wohnungspreise. Dachgeschoßwohnungen sind in der Innenstadt am teuersten. Der Preisanstieg bei Dachgeschoßwohnungen war von 2008 bis 2012 im 1. Bezirk größer, als bei den Regelgeschoßwohnungen: +87,4 Prozent in fünf Jahren für Dachwohnungen versus +65,9 Prozent bei Regelgeschoßwohnungen. Den höchsten Anstieg in den letzten 5 Jahren hat der 4. Bezirk zu verzeichnen: +94,5 Prozent. Im 8. und im 23. Bezirk sind die Preise für Dachgeschoßwohnungen im Jahr 2012 gegenüber den Preisen im Jahr 2008 leicht zurück gegangen: 5,2 Prozent und 4,1 Prozent. Wenn man den teuersten Bezirk Innenstadt und den günstigsten Bezirk Simmering als Ausreißer betrachtet und nicht berücksichtigt, sinkt der durchschnittliche Preis für Dachgeschoßwohnungen im Jahr 2012 von Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf Euro pro Quadratmeter. Wilhelmstraße 25-29, 1120 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnungen. Preise für Dachgeschoß Wohnungen nach Bezirken. Rang Bezirk 1 1., Innere Stadt Veränd ,4% 2 4., Wieden ,5% 3 19., Döbling ,4% 4 18., Währing ,3% 5 9., Alsergrund ,3% 6 3., Landstraße ,8% 7 5., Margareten ,2% - Wien gesamt ,4% 8 8., Josefstadt ,2% 9 7., Neubau ,3% , Hietzing ,8% 11 6., Mariahilf ,5% , Brigittenau ,5% 13 2., Leopoldstadt ,2% , Hernals ,4% , Penzing ,7% , Liesing ,1% , Donaustadt ,3% , Meidling ,9% , Ottakring ,1% , Rudolfsheim F ,7% , Floridsdorf ,2% , Favoriten ,7% , Simmering ,3% Preise in Euro pro Quadratmeter; Quelle Immomapping. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 21 Die hohen Preisanstiege für Dachgeschoßwohnungen variieren stark von Bezirk zu Bezirk.

22 Die Wohnungspreise. Neubau-Dachgeschoßwohnungen erzielen Ausnahmepreise. Vergleicht man die jeweils teuersten Käufe pro Quadratmeter Wohnnutzfläche der Bezirke, so wird ersichtlich, dass auch hier der 1. Bezirk eine Sonderstellung hat. Eine weitere Besonderheit aller Ausnahmekäufe ist, dass es sich fast ausschließlich um Dachgeschoßwohnungen und fast ausschließlich um Neubau-Projekte handelt. Bemerkenswert ist, dass selbst im 15. Bezirk einem Bezirk außerhalb des Wiener Gürtels für eine Neubau Dachgeschoßwohnung bereits ein Preis von Euro pro Quadratmeter bezahlt wurde. In den Jahren vor 2008 konnten solche Preise fast ausschließlich innerhalb des Gürtels erzielt werden. Teuerste Wohnungskäufe 2008 bis 2012 pro Bezirk. Transaktionen Wohnfläche Preis Preis pro m² 1010, Schillerplatz 158 m² , Hohe Warte 277 m² , Museumstraße 266 m² , Wasnergasse 165 m² , Schmidgasse 235 m² , Argentinierstraße 194 m² , Boerhaavegasse 53 m² , Hockegasse 73 m² , Julius-Payer-Gasse 125 m² , Rooseveltplatz 245 m² , Mühlbachergasse 71 m² , Castellezgasse 217 m² , Wiedner Hauptstraße 264 m² , Webgasse 104 m² , Promenadegasse 92 m² , Kainitzgasse 129 m² , An der oberen alten Donau 76 m² , Turnergasse 100 m² Hermanngasse 8, 1070 Wien. Ein Projekt der Raiffeisen Bausparkasse. Dachgeschoßwohnungen in Neubauten und Ausnahmelagen entziehen sich einer vernünftigen Preiskalkulation. Preise in Euro; Quelle Immomapping. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 22

23 Die Wohnungspreise. Wohnungspreise in Wien (Euro pro Quadratmeter). Dachgeschoßwohnungen Regelgeschoßwohnungen Im Einzugsgebiet der großen Stadtentwicklungsprojekte steigen Nachfrage und Preise Quelle Immomapping; Raiffeisenlandesbank Niederösterreich Wien Die wichtigsten Immobilienentwicklungsgebiete in Wien. Wer eine Wohnung kauft, ist am Werterhalt seiner Wohnung und der Lage der Wohnung interessiert. Ein wichtiger Indikator dafür, ob eine Wohnlage in Wien nachhaltig für zukünftige potentielle Wohnungskäufer interessant bleibt oder wird ist die Anbindung an das U Bahn Netz. Das U Bahn Netz hatte in der Vergangenheit und hat auch in Zukunft eine spürbare Auswirkung auf die Wohnungspreise. Zuletzt sind die Preise für Wohnungen entlang der U2 Verlängerung vom Schottenring bis zum Happel Stadion merkbar gestiegen. Im Zuge der Anbindung der zukünftigen Seestadt in Aspern im Bezirk Donaustadt wird die U2 nach Norden verlängert. Der Abschnitt von Aspernstraße bis Seestadt, das ehemalige Flugfeld Aspern, soll 2013 eröffnet werden. Ein nahe der Innenstadt gelegenes Entwicklungsgebiet ist das Gebiet im 2. Bezirk um den Wiener Prater und das Messegelände. Hier macht sich besonders der Neubau des Campus der Wirtschaftsuniversität Wien bemerkbar. In der unmittelbaren Umgebung sind die Wohnungspreise bereits deutlich gestiegen und steigen weiter. Die Nachfrage nach leistbaren Singel oder Studentenwohnungen mit zwei bis drei Zimmern ist gestiegen und wird weiter steigen sobald der Campus der neuen Uni 2014 fertig sein wird. Mehr als Wirtschaftsstudenten verlagern sich dann vom alten Standort im 9. Bezirk in den 2. Bezirk. Ein weiters Zielgebiet ist das gesamte Areal Favoriten Hauptbahnhof Arsenal um den neuen Wiener Hauptbahnhof. Es umfasst die Flächen des ehemaligen Süd und Ostbahnhofs, die daran angrenzenden Bereiche des 10. Bezirks, das Gelände des Arsenals und den Schweizer Garten. Im Norden des neuen Stadtteils, dem Quartier Belvedere, liegt der Schwerpunkt auf Büros, Handels und Dienstleistungseinrichtungen. Im Süden des Areals, dem Sonnwendviertel, werden vorwiegend Wohnungen errichtet. Das Gebiet um den zukünftigen Hauptbahnhof wird deutlich aufgewertet und in den kommenden Jahren insbesondere in den angrenzenden Gebieten für eine Preissteigerung sorgen. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 23

24 Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 24

25 Fazit und Ausblick. Die Innenstadt ist eine Stadt in der Stadt. Die spektakulärsten Preisentwicklungen der letzten fünf Jahre haben sich fast ausschließlich im 1. Bezirk und hier fast ausschließlich bei Dachterrassenwohnungen abgespielt. Die Innenstadt nimmt hinsichtlich Nachfrage, Angebot und Preis mit großem Abstand zu den anderen Bezirken eine Sonderrolle ein. Bei den Dachterrassenwohnungen haben die Preise in der City bereits jede Bodenhaftung verloren. Im generalsanierten Projekt am Ring im Palais Hansen wurden und werden Dachterrassenwohnungen um bis Euro pro Quadratmeter angeboten. Bei Tuchlauben und Am Hof werden im Goldenen Quartier nach Brancheninformationen Dachterrassenwohnungen um bis zu Euro pro Quadratmeter angeboten. Bei Preisniveaus von deutlich über Euro pro Quadratmeter von einer Preisblase zu sprechen, ist wohl nicht ganz verkehrt. Als Preisblase bezeichnet man nicht nur den Effekt, wenn ein Angebotspreis keinen entsprechenden Käufer mehr findet. Man spricht auch von einer Preisblase, wenn Preise zwar aktuell noch erzielt werden, die Wohnungen aber in den kommenden Jahren nur mehr mit einem deutlichen Abschlag weiterverkauft werden können. Es stellt sich zunehmend die Frage, ob in Zukunft Interessenten für dieselben, dann aber gebrauchten, Wohnungen so viel Geld oder auch mehr auf den Tisch legen werden, wie aktuell für neue Wohnungen, die in der Regel in Ausstattung und Ausführung auf die Erstkäufer zugeschnitten wurden. Ausschlaggebend für die aktuell hohen Preise in der City ist, dass die hohe Nachfrage auf einen knappen Bestand trifft. Der 1. Bezirk ist der Bezirk mit der geringsten Anzahl an Wohnungen. Nur 1,3 Prozent aller Wiener Wohnungen befinden sich in der City. Eine Wohnung in der Innenstadt ist wortwörtlich ein knappes Gut. Der Anteil an kleineren 2 bis 3 Zimmer Wohnungen ist im 1. Bezirk absolut und relativ am geringsten: Nur 20 Prozent der Wohnungen in der City sind zwischen 60 und 90 Quadratmeter groß. In der Innenstadt überwiegen größere Wohnungen mit 100 Quadratmeter und darüber. Größere Wohnungen in Kombination mit einem höheren Preis pro Quadratmeter ergibt eine durchschnittliche Kaufsumme von Euro pro Wohnung. Nur wenige Käufer können oder wollen solche Beträge für eine Wohnung im 1. Bezirk aufbringen, aktuell überwiegt aber trotzdem die Nachfrage das Angebot. Wohnungen im 1. Bezirk vor allem neue Dachterrassenwohnungen sind rar, dennoch hat der Markt ein Preisniveau erreicht, das komplett von allen anderen Bezirken Wiens abgekoppelt ist. Selbst Döbling, der zweitteuerste Bezirk Wiens, liegt mit deutlichem Abstand dahinter. In der Innenstadt sind Preise erreicht, als wäre sie eine eigene, besonders exklusive Stadt in der Stadt. Kainzgasse 11, 1170 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnung. Vorderseite: Gallitzinstraße 95, 1160 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Leasing. Die Preise für Wohnungen im 1. Bezirk nähern sich einer Preisblase. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 25

26 Fazit und Ausblick. Der Preisanstieg wird flacher. In den Wiener Wohnlagen innerhalb des Gürtels, den Bezirken 3. bis 9., im 2. Bezirk und angrenzend an den Gürtel haben die Preise in den kommenden Jahren noch Platz nach oben. Auch für die gehobenen Grünbezirke, Hietzing, Döbling und Währing ist ein weiterer Preisanstieg zu erwarten. Für alle zeichnet sich aber ab, dass der Preisanstieg zunehmend flacher wird. Ausschlaggebend hierfür sind die maximalen absoluten Kaufbeträge für eine Wohnung. Wohnungskäufe bis zu einem Volumen von rund Euro gelten für die meisten Interessenten als noch leistbar und finanzierbar. Bei Beträgen um Euro geht die Anzahl der potentiellen Interessenten merkbar zurück. Eine weitere sehr große Hürde bildet sich bei Wohnungskäufen ab Euro heraus. Dieses Kaufvolumen ist für viele zu hoch der Wille diesen Betrag für eine Wohnung auszugeben stößt hier an seine Grenzen. Wohnungen ab einem Kaufpreis von einer Million Euro und darüber, sind ein ganz eigenes Marktsegment. Wer sich als Käufer in diesen Preiskategorien bewegt, hat Motive, Bedürfnisse und Ansprüche, die weit über das normale Wohnbedürfnis hinaus gehen. Wer eine Wohnung zur Vorsorge und Vermietung kaufen möchte, ist auf lange Sicht immer noch gut beraten in eine Vorsorgewohnung zu investieren. Die Nachfrage nach 2 bis 3 Zimmerwohnungen in den Größen zwischen 50 bis maximal 90 Quadratmeter steigt auf Grund der steigenden Tendenz zu Singlehaushalten an. Aus Renditegründen ist aber vom Kauf von Vorsorgewohnungen in Altbauten wegen des Richtwertzinses und in sehr exklusiven Wohngegenden abzuraten. Gallitzinstraße 95, 1160 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen Leasing. Die Entwicklung der Preise orientiert sich auch an der wirtschaftlichen Vernunft. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 26

27 Fazit und Ausblick. Die Ansprüche der Käufer steigen. In der ersten Phase, nachdem die Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008 Insolvenz beantragen musste, hat man in Europa mit Staunen die Nachrichten aus Übersee verfolgt, konnte aber nicht erkennen, welche konkreten Auswirkungen die Insolvenz auf Europa haben würde. Die Auswirkungen kamen Zug um Zug in Europa an und lösten zunehmend Verunsicherung aus. Selbst die an und für sich sicheren Sparguthaben schienen plötzlich nirgendwo gut aufgehoben. In den relativ stabilen und gesunden Euro Ländern wie, Deutschland und Österreich, machte es deshalb zunehmend Sinn verfügbare Mittel in Häuser und Wohnungen zu investieren. In den Jahren 2009, 2010 und 2011 sind Wohnungskäufe über alle Typen hinweg spürbar angestiegen. In Wien wurden Wohnungen in Gründerzeithäusern und Wohnungen in Neubauten stark nachgefragt. Die Lage der Liegenschaften war wichtig, aber nicht überzogen wichtig. Architektur, Ausführung und Ausstattung waren so, wie sie eben waren, und wurden hingenommen. Jetzt, nachdem die erste große Kaufwelle langsam abnimmt, rücken Lage, Architektur, Ausführung und Ausstattung mehr und mehr in den Vordergrund. Es gibt in Wien aktuell ein ganz gutes Wohnungsangebot, auch im frei finanzierten Neubau. Die Auswahl ist da, der Blick der Käufer wird aber zunehmend kritischer. Die Dringlichkeit sein Geld in eine Wohnung zu investieren, hat abgenommen. Die Käufer sind nun gelassener, als zu Beginn der Finanzkrise. Die Preisspirale nach oben beginnt sich langsamer zu drehen und die Käufer denken anspruchsvoller. Wenn man viel Geld für eine Wohnung ausgibt, möchte man auch einen guten Gegenwert dafür erhalten. Für Kaufinteressenten steigen somit die Möglichkeiten mit dem Verkäufer über Preis und Ausstattungsdetails zu verhandeln. Eslarngasse 16, 1030 Wien. Ein Projekt von Raiffeisen evolution. Lage, Architektur und Ausstattung der Wohnungen gewinnen zunehmend an Bedeutung. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 27

28 Anhang. Der Autor. Gerhard J. Lottes, geboren 1968 in Wien, hat mehr als zwei Jahrzehnte Erfahrung im Finanzdienstleistungsbereich. Er war Betreuer gehobener Privatkunden und professioneller Anleger für nationale und internationale Anbieter und Fondsmanger einer Wiener Privatbank. Seit 2008 arbeitet er für Unternehmen der Raiffeisenlandesbank Niederösterreich- Wien, seit 2011 als Spezialist für Immobilieninvestitionen und die Immobilienprojekte von Raiffeisen im Raiffeisen Private Banking Wien. Gerhard J. Lottes. Raiffeisen Private Banking Wien. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 28

29 Anhang. Quellenangaben. Die Daten zu den Wiener Immobilienpreisen 2008 bis 2012 wurden mit freundlicher Unterstützung von Immomapping der Firma Webservicesunited analysiert und sind den tatsächlich im Grundbuch verbücherten Kaufverträgen zwischen 2008 und 2012 entnommen. Es handelt sich somit um keine Angebotspreise, sondern um Preise, die auf Basis eines rechtgültigen Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart wurden. Berücksichtigt wurden alle Wohnungstransaktionen von Neubau- und Bestandswohnungen vom Erdgeschoß bis zum Dachgeschoß. Nicht berücksichtigt wurden da keine Wohnungen im Sinne des Begriffes die Kategorien Rohdachböden, Grundstücke, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Villen, Zinshäuser und Ähnliche. Die Preise der gebrauchten und neuen Eigentumswohnungen (Stand 2012) stammen vom Institut für Stadt und Regionalforschung der Technischen Universität Wien. Die Anzahl der Wiener Wohnungen aus der Gebäude und Wohnungszählung (Stand 2007), die Entwicklung des Verbraucherpreisindex und die Entwicklung des Bevölkerungsstandes (Stand 2012) stammen von der Statistik Austria. Die Entwicklung der Sekundärmarktrendite in Österreich stammt von der österreichischen Nationalbank. Wernergasse 14-16, 1230 Wien. Ein Projekt der Raiffeisen Bausparkasse. Der Wohnungsmarkt in Wien Seite 29