AIFM-Umsetzungsgesetz

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1 Nr Immobilienbrief AIFM-Umsetzungsgesetz Inhalt 02 Aktueller Stand der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in Deutschland 05 Wann sind Immobiliengesellschaften als Investmentvermögen im Sinne des KAGB zu qualifizieren? 08 Die Verwahrstelle für Geschlossene AIF nach dem KAGB 13 Die Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften nach 68, 70 InvG im Vergleich zur handelsrechtlichen Bewertung nach IDW

2 Nr Immobilienbrief Aktueller Stand der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in Deutschland ereits im Jahr 2009 hat die Europäische Kommission einen Richtlinienentwurf zur Regulierung von Managern alternativer Investmentfonds (kurz AIFM ) veröffentlicht, um hiermit auf die Folgen der Finanzmarktkrise zu reagieren. Ziel der Europäischen Kommission war es, gemeinsame Anforderungen nicht nur für die Zulassung von alternativen Investmentfonds und die Aufsicht über deren Manager festzulegen, sondern auch für die damit zusammenhängenden Risiken und Folgen für Anleger und Märkte in der Europäischen Union ein korrespondierendes Vorgehen zu gewährleisten. Vor diesem Hintergrund hat das Europäische Parlament am 11. November 2010 die Richtlinie 2011/61/EU über die Manager alternativer Investmentfonds ( AIFM-Richtlinie ) verabschiedet, die bis zum 22. Juli 2013 in deutsches Recht umzusetzen ist und mehr oder weniger die gesamte deutsche Fondsbranche betrifft. Was bisher geschah Zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) am 20. Juli 2012 einen Diskussionsentwurf vorgelegt, der am 12. Dezember 2012 von der Bundesregierung verabschiedet wurde. Nach dem vorgelegten Gesetzesentwurf soll u. a. das derzeit geltende Investmentgesetz (InvG) aufgehoben und ein neues Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geschaffen werden. Ziel ist es, mit dem KAGB die Vorgaben der AIFM-Richtlinie sowie der sog. OGAW- Richtlinie (Richtlinie 2009/65/EG vom 13. Juni 2009 zur Koordination der Rechts- und Verwaltungsvorschriften betreffend bestimmte Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren (OGAW)) zu erfüllen und sowohl offene als auch geschlossene Investmentfonds zu regulieren. Nach der ersten Lesung im Bundestag am 21. Februar 2013 wurde der Gesetzesentwurf zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie an die Ausschüsse verwiesen. In der öffentlichen Anhörung im Finanzausschuss des Bundestages am 13. März 2013 hatten insbesondere Banken und Investmentfonds die Möglichkeit, ihre Sichtweise und Bedenken einzubringen. Am 16. Mai 2013 hat der Bundestag in zweiter und dritter Lesung den Gesetzesentwurf in der vom Finanzausschuss beschlossenen Fassung verabschiedet. Da es sich um ein Einspruchsgesetz handelt, ist insoweit zwar keine Zustimmung des Bundesrates erforderlich, er hat aber die Möglichkeit, ein Vermittlungsverfahren einzuleiten. Für den Juni 2013 ist die Verabschiedung insbesondere des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) vorgesehen, damit dieses zum Stichtag 22. Juli 2013 in Kraft treten kann. Auswirkungen auf die Steuergesetzgebung Zusammen mit der Verabschiedung des Kapitalanlagesetzbuches (KAGB) soll auch das sog. AIFM-Steueranpassungsgesetz zur Anpassung diverser steuerrechtlicher Regelungen insbesondere des Investmentsteuerrechts und außersteuerrechtlicher Normen an das Kapitalanlagegesetzbuch umgesetzt werden. Dieses wurde notwendig, da wesentliche steuerliche Regelungen nicht 02

3 Mit der Umsetzung der AIFM-Richtlinie werden im KAGB umfangreiche Neuregelungen für die Fondsverwaltung und -betreuung verankert. mehr auf die neuen Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuches anwendbar gewesen wären. Das BMF hat zu diesem Zweck am 8. Februar 2013 einen Entwurf eines Gesetzes zur Anpassung des Investmentsteuergesetzes und anderer Gesetze an das AIFM- Umsetzungsgesetz veröffentlicht und dies dem Bundesrat zugeleitet. Am 15. März 2013 wurde der Gesetzesentwurf in erster Lesung im Bundestag beraten und an den Finanzausschuss überwiesen. Am 22. März 2013 gab der Bundesrat hierzu seine Stellungnahme ab. Am 16. Mai 2013 hat der Bundestag in zweiter und dritter Lesung auch diesen Gesetzesentwurf ohne weitere Änderungen verabschiedet. Bevor das AIFM-Steueranpassungsgesetz in Kraft treten kann, muss der Bundesrat dem Gesetz zustimmen. Die Länderkammer befasst sich am 7. Juni 2013 mit dem Gesetz. Ob die Zustimmung erfolgt, ist unklar. Wird die Zustimmung verweigert, müsste ein Vermittlungsverfahren eingeleitet werden. Neue Herausforderungen in den nächsten Monaten Mit der Umsetzung der AIFM-Richtlinie werden im KAGB umfangreiche Neuregelungen für die Fondsverwaltung und -betreuung verankert. So wird zur Verwaltung und Administration eines Fonds in Deutschland künftig eine Zulassung des AIFM durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) als zuständige Behörde erforderlich sein. Aufgrund der im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens geführten Diskussionen und Gespräche, vor allem mit Interessenvertretern der Immobilienverbände, konnten einige wichtige Änderungen in den Gesetzesentwurf aufgenommen werden. Als wichtigster Bestandteil ist dabei sicherlich der Rückwirkungsschutz zu nennen, welcher regelt, dass für Altfälle, d. h. für vor dem 22. Juli 2013 aufgelegte Fonds, das KAGB keine Anwendung findet. Die nun vorliegende Fassung des KAGB im Gesetzgebungsverfahren wird aber trotz der kontrovers, aber konstruktiv geführten Diskussionen dennoch weiteren Diskussionsbedarf aufgrund unscharfer Regelungen zur Abgrenzung des Geltungsbereiches nach sich ziehen, um die praktische Umsetzung gesetzeskonform zu ermöglichen. 03

4 Nr Immobilienbrief Allerdings sind noch viele Fragen offen, die einer Klärung bedürfen. Wie groß die Unschärfen im Gesetzesentwurf sind, zeigte sich vor allem auf den in der Vergangenheit durchgeführten Veranstaltungen, beispielsweise der BaFin vom 26. April 2013 oder einer Sonderveranstaltung der Berliner Immobilienrunde vom 7. Mai 2013, auf denen eine ganze Reihe von Themen sehr kontrovers diskutiert wurden. Im Hinblick hierauf wird sicherlich die praktische Umsetzung des neuen Gesetzes in der Zukunft im Fokus aller betroffenen Branchenbeteiligten stehen. Über unsere Mitgliedschaft im ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss sind wir stets aktuell informiert und können im Sinne der Immobilienwirtschaft Einfluss auf eine möglichst praxisnahe Umsetzung nehmen. Hendrik Heuser Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Certified Public Accountant Tel.: Nils Neuwerth Rechtsanwalt Tel.: Einzig klar erscheint jedoch die Tatsache, dass durch die Neuregelungen mit einem deutlich erhöhten Verwaltungsaufwand bei der Fondsstrukturierung zu rechnen ist, was sich in erhöhten Verwaltungskosten für die Fonds niederschlagen wird. Hierzu beitragen werden vor allem auch die erhöhten Dokumentations- und Informationspflichten der Fondsmanager sowie die getrennte Verwaltung der Fondsanteile in den Verwahrstellen. Neben diesen noch offenen Themen wird deutlich, dass bei den Fondsgesellschaften aufgrund der kompletten Neustrukturierung der gesetzlichen Rahmenbedingungen ein erhöhter Beratungs- und Betreuungsbedarf besteht, um diesen Herausforderungen für die zukünftige Gestaltung von Immobilienfonds zu begegnen. 04

5 Wann sind Immobiliengesellschaften als Investmentvermögen im Sinne des KAGB zu qualifizieren? n der Immobilienbranche wurde in den vergangenen Monaten mit Spannung die europarechtlich gebotene Umsetzung der Richtlinie über die Manager alternativer Investmentfonds ( AIFM-Richtlinie ) der EU in deutsches Recht verfolgt. Denn die Bundesregierung hat dies zum Anlass genommen, die deutsche Fondsregulierung neu zu ordnen. Sowohl für die Manager von Fonds als auch für die Fonds selbst werden strengere Regelungen aufgestellt. Der Entwurf des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB-E) enthält für die Immobilienwirtschaft umfangreiche Regulierungsmaßnahmen, die ab dem 22. Juli 2013 wirksam werden sollen. So unterliegen geschlossene Immobilienfonds, die nach dem KAGB-E als Investmentvermögen qualifiziert werden, dem Gebot der Risikodiversifizierung. Sie gelten dann als risikodiversifiziert, wenn sie in mindestens drei Objekte investieren oder eine Streuung des Ausfallrisikos auf andere Weise gewährleistet wird. Investmentvermögen ist jeder Organismus (1.) für gemeinsame Anlagen (2.), der von einer Anzahl von Anlegern Kapital einsammelt (3.), um es gemäß einer festgelegten Anlagestrategie (4.) zum Nutzen dieser Anleger zu investieren (5.) und der kein operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors ist (6.). Da diese Definition des Begriffs Investmentvermögen sehr weit und unscharf ist, wirft sie viele Fragen auf. Dies war Anlass für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) am 28. März 2013 zum Begriff des Investmentvermögens Stellung zu nehmen. Dabei orientiert sich die BaFin insbesondere an dem von der europäischen Wertpapieraufsichtsbehörde (ESMA) veröffentlichten Konsultationspapier Guidelines on Key Concepts of the AIFMD vom 19. Dezember 2012: Wird ohne Einhaltung des Grundsatzes der Risikostreuung investiert, dürfen Fondsanteile nur an Anleger vertrieben werden, deren Mindestzeichnungssumme EUR beträgt und die bestimmte Anforderungen erfüllen (sog. semi-professionelle Anleger). Auf Fondsebene gelten weitere Restriktionen. So ist u. a. die Aufnahme von Fremdkapital auf 60 % begrenzt. Nach dem KAGB-E wird Investmentvermögen wie folgt definiert: 05

6 Nr Immobilienbrief 1. Organismus Der Begriff Organismus ist weit zu verstehen und umfasst alle denkbaren Rechtsformen und Arten der Beteiligung. 2. Für gemeinsame Anlagen Das Merkmal für gemeinsame Anlagen ist nach der BaFin erfüllt, wenn sowohl eine Gewinn- als auch eine Verlustbeteiligung der Anleger an der Wertentwicklung der Vermögensgegenstände vorliegt, in die der Organismus investiert ist. Das Entgelt für die Kapitalüberlassung des Anlegers darf nicht betragsmäßig fixiert, sondern muss erfolgsbezogen ausgestaltet sein. Wenn der Anleger einen unbedingten Kapitalrückzahlungsanspruch hat, ist das Merkmal für gemeinsame Anlagen nicht erfüllt. Die Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds haben grundsätzlich keinen unbedingten Kapitalrückzahlungsanspruch. Entsprechendes gilt für Gesellschafter einer Immobilienkapitalgesellschaft. 3. Einsammlung von Kapital für eine Anzahl von Anlegern Eine Einsammlung von Kapital liegt vor, wenn ein Organismus im Rahmen seiner geschäftlichen Tätigkeit (a) direkte oder indirekte Schritte unternimmt, um bei einem oder mehreren Anlegern Kapital zu beschaffen, um einen gemeinsamen Return für die Anleger zu generieren und / oder (b) wenn eine gewerbsmäßige Kommunikation zwischen dem kapitalsuchenden Organismus und dem zukünftigen Anleger stattfindet, die eine Kapitalbeschaffung zum Ziel hat. Eine Anzahl von Anlegern im Sinne des 1 Abs. 1 Satz 1 KAGB-E ist gegeben, wenn die Anlagebedingungen oder der Gesellschaftsvertrag die Anzahl möglicher Anleger nicht auf einen Anleger begrenzen. Es kommt damit nicht darauf an, ob tatsächlich mehrere Anleger an dem Organismus beteiligt sind, vielmehr reicht es aus, wenn theoretisch die Möglichkeit besteht, dass sich mehrere Anleger an dem Organismus beteiligen können. 4. Festgelegte Anlagestrategie Gemäß der BaFin können folgende Merkmale einzeln oder kumulativ auf das Vorliegen einer Anlagestrategie hindeuten: // die Strategie ist spätestens zu dem Zeitpunkt festgelegt, zu dem die Beteiligung des Anlegers bindend geworden ist; // die Strategie ist in einem Dokument ausgeführt, das Teil der Anlagebedingungen oder der Satzung des Organismus ist oder auf das in den Anlagebedingungen oder der Satzung Bezug genommen wird; // der Organismus hat eine rechtlich bindende und von den Anlegern durchsetzbare Verpflichtung, die Strategie den Anlegern gegenüber einzuhalten; // die Strategie konkretisiert die Richtlinien, nach denen die Anlage zu erfolgen hat (z. B. Anlage in bestimmte Kategorien von Vermögensgegenständen, Anlage in bestimmte geographische Regionen, Beschränkungen des Leverage). Eine festgelegte Anlagestrategie unterscheidet sich von einer allgemeinen Unternehmensstrategie eines operativ tätigen Unternehmens dadurch, dass die Anlagekriterien genau bestimmt und die Handlungsspielräume des Managements somit eingeschränkt sind. 5. Investition zum Nutzen der Anleger Das Kapital muss nach einer festgelegten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger investiert werden. Der Nutzen für den Anleger muss sich aus den Vermögensgegen 06

7 ständen ergeben, in die auf der Grundlage der vorab festgelegten Anlagestrategie investiert wurde, nicht aus dem allgemeinen Unternehmensgewinn. 6. Kein operativ tätiges Unternehmen Investmentvermögen liegt nicht vor, wenn die Immobiliengesellschaft ein operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors ist. Im Immobilienbereich kann es fraglich sein, welche Tätigkeiten als operativ anzusehen sind. Der Betrieb einer Immobilie (z. B. eines Hotels oder eine Pflegeeinrichtung) ist als operative Tätigkeit anzusehen. Dies soll unabhängig davon gelten, ob der Betrieb direkt oder indirekt erfolgt. Verpachtet ein Unternehmen eine Immobilie und ist die Pacht überwiegend an den Umsatz gekoppelt, so betreibt der Verpächter auch indirekt die Immobilie. Auch die Projektentwicklung (Konzeption, Ankauf, Entwicklung der Immobilie und anschließender Verkauf der selbst entwickelten Immobilie) ist als operative Tätigkeit anzusehen. Dagegen stellen der Erwerb, die Vermietung, die Verpachtung, die Verwaltung sowie der Verkauf von Immobilien keine operativen Tätigkeiten dar. tungen) selbst betreibt, ist kein Investmentvermögen im Sinne des KAGB-E. Bei einer (börsennotierten) Immobilienaktiengesellschaft, deren Tätigkeit auf den Erwerb, die Vermietung und Verkauf von Immobilien ausgerichtet ist, kommt es darauf an, ob eine festgelegte Anlagestrategie vorliegt. Nur in diesem Fall ist die Immobilienaktiengesellschaft als Investmentvermögen zu qualifizieren. Die BaFin erwähnt in ihrer Stellungnahme nur Aktiengesellschaften. Es ist davon auszugehen, dass auch Immobiliengesellschaften in anderen Rechtsformen betroffen sind. Heidemarie Wagner Wirtschaftsprüferin Steuerberaterin Rechtsanwältin Tel.: Schlussfolgerungen Unter Berücksichtigung der von der BaFin genannten Kriterien ist der klassische geschlossene Immobilienfonds als Investmentvermögen zu qualifizieren. Positiv bleibt zu vermerken, dass Alt-Fonds, die nach dem 22. Juli 2013 keinerlei Investitionstätigkeit mehr ausüben, nicht die Vorgaben des KAGB-E einzuhalten haben. Eine (börsennotierte) Aktiengesellschaft, die Projektentwicklung oder ihre eigenen Immobilien (z. B. Hotel- oder Pflegeeinrich- 07

8 Nr Immobilienbrief Die Verwahrstelle für Geschlossene AIF nach dem KAGB urch das am 22. Juli 2013 in Kraft tretende Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) setzt der Gesetzgeber in Deutschland die in Brüssel am 11. November 2010 ratifizierte Alternative Investment Fund Manager Directive (sog. Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds oder AIFM- Richtlinie) um und schafft somit einen umfassenden regulatorischen Rahmen für Alternative Investment Fonds (AIFs) in Deutschland. Was ist neu? Das KAGB reguliert insbesondere die Anbieter und Verwalter alternativer Investmentfonds. Diese stehen vor der großen Herausforderung, die neuen gesetzlich verankerten Anforderungen an Struktur und Vorgaben sowie die damit verbundene Bereitstellung erforderlicher interner und externer Ressourcen umzusetzen. So werden Anbieter alternativer Investmentfonds für jedes Fondsprodukt eine unabhängige Verwahrstelle identifizieren und mit der laufenden Überwachung ihrer (Bestands-) Fonds beauftragen müssen. Aufgaben und Tätigkeitsspektrum der Verwahrstelle Die Ausübung der Verwahrstellenfunktion ist an die Erfüllung hoher regulatorischer und fachlicher Auflagen geknüpft. Die Funktion kann von in der EU ansässigen Kreditinstituten, Wertpapierfirmen im Sinne der Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente (MiFiD) sowie regulierten und auto- 08

9 risierten Instituten inklusive bestimmter Rechtsträger wahrgenommen werden. Insbesondere spezialisierte Wertpapierfirmen können sich in dieser Funktion auf die spezifischen Aufgabenfelder einer Verwahrstelle konzentrieren und aufgrund schlanker Prozesse sowie unbürokratischer Entscheidungsstrukturen flexible und bedarfsgerechte Kooperationsbedingungen erzeugen. Die Verwahrstelle nimmt innerhalb der Fondsstrukturen eine Schnittstellenfunktion ein. Eine effiziente und unbürokratische Zusammenarbeit zwischen allen beteiligten Parteien ist daher von der Verwahrstelle zu etablieren, was besondere Anforderungen an die Gestaltung und Automatisierung von Prozessen und Schnittstellen stellt. Da die Verwahrstelle unabhängig und im Sinne der Anlegertransparenz und des Anlegerschutzes zu agieren hat, obliegen der Verwahrstelle beispielsweise die Kontrolle von Zahlungsein- und Ausgängen, die Überprüfung und der Nachweis von Eigentumsrechten an Investitionsgegenständen sowie die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bewertung der Fonds-Investments (Abb. 1). Abb. 1: Aufgabenspektrum einer Verwahrstelle nach dem KAGB Kontrollieren Zustimmen Verwahren Ausgabe und Rücknahme von Anteilen Kreditaufnahme Finanzinstrumente Bewertung der Anteilswerte Anlage in Bankguthaben Vermögensgegenstände Eigentumsübergang Verfügung und Belastung der / über Vermögenswerte Überprüfung von Eigentumsrechten Verwendung der Erträge und Zahlungsströme Änderung des Gesellschaftsvertrags Führung eines Bestandsverzeichnisses nicht verwahrfähiger Vermögenswerte Transparenz und Wahrung von Anlegerinteressen / Anlegeransprüchen sowie deren Durchsetzung 09

10 Nr Immobilienbrief Über die Definition des vorbenannten Tätigkeitsspektrums ist die Verwahrstelle in alle Lebensphasen eines alternativen Investmentfonds eingebunden und steht somit ebenfalls in laufenden Abstimmungsprozessen mit nahezu jeder Funktionseinheit (z. B. Steuerberater, Banken, Portfoliomanager etc.). (Abb. 2). Die sich aus dem KAGB für die Verwahrstelle ergebenden allgemeinen Pflichten erstrecken sich dabei über die einzelnen Entwicklungsphasen des Fonds hinweg auf verschiedene Prozesse und Aufgaben, die grundsätzlich zwar vom Fondsmanagement wahrgenommen, von der Verwahrstelle jedoch kontrolliert werden; einige Entscheidungen des Fondsmanagements erfordern sogar die Zustimmung der Verwahrstelle. Das Anforderungsprofil einer Verwahrstelle geht weit über die gesetzlichen Pflichten hinaus Die Ausübung dieser sehr spezifischen Aufgaben stellt besondere fachliche Anforderungen an die Mitarbeiter der Verwahrstelle. Langjährige Erfahrung in allen relevanten Bereichen des Fondsmanagements sowie Anlageklassen-Knowhow sind erforderlich, um die Fondsaktivitäten beurteilen und bewerten zu können. Ein hoher Anteil der laufenden Fondsprozesse ist jedoch auch Anlageklassen-unspezifisch und erfordert aufgrund seiner konkreten Tätigkeitsbereiche ein hohes Maß an Qualität und Effizienz. Durch ihre Struktur und den spezifischen Hintergrund der Mitarbeiter und Partner ist die VIDAR Vermögensverwaltung* hierzu optimal aufgestellt und kann so Verwahrstellenfunktionen für jede Anlageklasse anbieten (Abb. 3). Abb. 2: Die Verwahrstelle ist in jede Fondsphase involviert Konzeption / Emission Investition Bewirtschaftung / Management Liquidation / Exit Konzeption Investitionsstrategie Bewertung Ausschüttung Organisation / Set Up Emission / Platzierung Due Diligence / Investition Eigentumsübergang Bestandsführung Anleger- u. Anlageverwaltung Desinvestition Liquidation / Abwicklung 10

11 Abb. 3: Verwahrung verschiedener Anlageklassen erfordert spezifisches Knowhow Liquiditätsmanagement Währungsmanagement Beteiligungs- und Fondskonzepte Operationelle Prozesse Immobilien Schiffe Private Equity New Energy Flugzeuge Infrastruktur Weitere Anlageformen Portfoliomanagement Administration und Verwaltung Obgleich sich aus dem vom Gesetzgeber vorgegebenen Pflichtenkatalog einer Verwahrstelle ein klares und teilweise starres Aufgabenprofil ergibt, fokussiert die VIDAR auf den Nutzen, den sie als Verwahrstelle für Anleger wie auch für Anbieter alternativer Investmentfonds erzeugt. Durch objektive Mittelverwendungskontrolle, die Überprüfung der Fondsmanagementaktivitäten oder Bewertungsplausibilisierungen wird die Transparenz und Qualität der Fondsaktivitäten erhöht, was Anlegern direkt nutzt. Gleichzeitig können Anbieter alternativer Investmentfonds durch Qualitäts- und Nutzenoptimierung ihrer Investoren Vertrauen in ihre Produkte schaffen und Platzierungszahlen steigern. In diesem Sinne begreifen wir unsere Funktion als Verwahrstelle als eine für Anbieter alternativer Investmentfonds wertsteigernde Dienstleistungsfunktion. *VIDAR Vermögensverwaltung Die VIDAR Vermögensverwaltung ist eine unabhängige, auf die Verwahrung Geschlossener Alternativer Investmentfonds spezialisierte Gesellschaft mit Sitz in Düsseldorf. Neben der Wahrnehmung von Verwahrstellenfunktionen fokussiert sich die VIDAR auf wertsteigernde Dienstleistungen für Anbieter Alternativer Investmentfonds. Das Team kann dabei von seiner langjährigen Erfahrung in der Konzeption, Management und Verwaltung Alternativer Investment Fonds profitieren. Die VIDAR verwahrt mehr als EUR 250 Mio. über mehrere Fonds und Anlageklassen hinweg. 11

12 Nr Immobilienbrief Torsten Ries Geschäftsführer VIDAR Vermögensverwaltung Tel.: + 49 (0) Gastbeitrag Torsten Ries ist als Geschäftsführer der VIDAR Vermögensverwaltung verantwortlich für das operative Geschäft der Gesellschaft. Herr Ries verfügt über mehr als sechs Jahre Erfahrung in den Bereichen Konzeption und Management illiquider und liquider Fonds verschiedener Anlageklassen, internationaler Rechtsformen und Jurisdiktionen. Er ist Mitglied des Direktoriums verschiedener Dach- und Umbrella-Fonds in Luxemburg und Guernsey. Torsten Ries ist Diplom- Kaufmann und Private Equity Advisor (EBS / BAI) und studierte an der Technischen Universität Chemnitz, Universität Duisburg-Essen sowie der EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Oestrich-Winkel. 12

13 Die Bewertung von Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften nach 68, 70 InvG im Vergleich zur handelsrechtlichen Bewertung nach IDW Hintergrund Im Jahr 2011 ist die EU-Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM-Richtlinie) in Kraft getreten und muss bis zum 22. Juli 2013 in nationales Recht umgesetzt sein. Danach soll zum 22. Juli 2013 das Investmentgesetz (InvG) aufgehoben und durch das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ersetzt werden. Ziel der AIFM-Richtlinie ist es, die bisher nur wenig oder gar nicht regulierten alternativen Investmentprodukte einer stärkeren Kontrolle zu unterziehen. Diese Kontrolle umfasst Anforderungen insbesondere an die Eigenmittelausstattung, an das Risiko- und Liquiditätsmanagement sowie an die Bewertung der Vermögensgegenstände. Nach 68, 70 Investmentgesetz ( InvG ) sind Kapitalanlagegesellschaften für Zwecke der investmentrechtlichen Rechnungslegung verpflichtet, die Beteiligungen ihrer Sondervermögen an Immobilien-Gesellschaften von einem Abschlussprüfer im Sinne des 319 Abs. 1 Satz 1 und 2 HGB bewerten zu lassen. Die Anforderungen des 68, 70 InvG sollen auch im KAGB beibehalten werden und im Erwerbsfall auf Anteile an Gesellschaften mit anderen Sachwerten ausgedehnt werden. Darüber hinaus sollen unter bestimmten Voraussetzungen künftig auch Anteile oder Aktien an inländischen geschlossenen Publikums-AIF (alternative Investmentfonds gemäß 1 Abs. 3 KAGB-E) sowie geschlossenen inländischen Spezial-AIF einer entsprechenden Erstbewertung durch einen Abschlussprüfer im Sinne von 319 HGB unterliegen. Durch die neuen Regelungen wird der Kreis der Immobilien-Gesellschaften, die durch einen Abschlussprüfer bewertet werden müssen, erheblich wachsen. Für die neu hinzukommenden Immobilien-Gesellschaften stellt sich die Frage (i), nach welchen Regeln die Bewertung erfolgt und (ii), welche Unterschiede zur handelsrechtlichen Bewertung bestehen. Das Bewertungsverfahren nach InvG / KAGB-E Die Bewertung der Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft knüpft gemäß 70 Abs. 2 InvG an die Immobilienwerte an, die von einem nach 77 Abs. 1 InvG von der Kapitalanlagegesellschaft gebildeten Sachverständigenausschuss festgestellt wurden. Der Wert einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft ist bei einem geplanten Erwerb und danach mindestens einmal jährlich durch einen Abschlussprüfer im Sinne des 319 Abs. 1 HGB nach den für die Bewertung von Unternehmensbeteiligungen allgemein anerkannten Grundsätzen zu bewerten. Die Wertermittlung ist somit eine Vorbehaltsaufgabe des Wirtschaftsprüfers. Die näheren Bestimmungen des InvG zur Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind in der Investment- Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung ( InvRBV ) geregelt. Bei der Bewertung der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften kommt nach 70 Abs. 2 InvG das sogenannte Net Asset Value-Verfahren ( NAV-Verfahren ) zur 13

14 Nr Immobilienbrief Anwendung, bei dem der Wert der Immobilien-Gesellschaft aus den Marktwerten ihrer Immobilien und sonstiger Vermögensgegenstände abgeleitet wird, von denen die Schulden der Gesellschaft abgezogen werden. Allerdings wird der NAV nicht immer einheitlich berechnet, es bestehen unterschiedliche Ermittlungsvarianten und -stufen. Insbesondere die latenten Steuern (aus der Bewertung von im Ausland gelegenen Immobilien) wurden in der Vergangenheit unterschiedlich berücksichtigt. Nunmehr hat das InvRBV hier für direkte und indirekte Investments Regelungen vorgegeben, die zu einer einheitlicheren Handhabung führen sollten. Der NAV ermittelt sich dann unter Berücksichtigung eventueller Steuerlatenzen wie folgt: Marktwerte der Immobilien./. Buchwert des Fremdkapitals ( 26 Abs. 3 InvRBV) + / - Werte aller anderen Aktiv- und Passivposten des Unternehmens = NAV (Net Asset Value)./. latente Steuern auf stille Reserven ( 27 Abs. 2 InvRBV) = NNAV (Net Net Asset Value oder Double NAV) Darüber hinaus dürfen gemäß 28 Abs. 4 InvRBV weitere besondere Wertkomponenten berücksichtigt werden, wie zum Beispiel abweichende Gewinnverteilungsabreden oder ein bestehender Geschäfts- oder Firmenwert. Die handelsrechtliche Unternehmensbewertung nach IDW S 1 Für Zwecke des handelsrechtlichen Jahresabschlusses sind nach IDW RS HFA 10 bei der Bewertung von Beteiligungen die Grundsätze des IDW Standards 1 Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen und damit barwertorientierte Verfahren, beispielsweise das Ertragswertverfahren oder das Discounted Cashflow- Verfahren, anzuwenden. Beim barwertorientierten Verfahren werden anders als beim Bewertungsverfahren nach InvRBV neben den immobilienbezogenen Erträgen und Aufwendungen auch Aufwendungen für die Verwaltung des Unternehmens und Ertragssteuern berücksichtigt. Der für die Diskontierung zu verwendende Kapitalisierungszinssatz wird vorzugsweise unter Verwendung des Capital Asset Pricing- Modells ermittelt. Nach diesem Modell ist zur Bestimmung des Diskontierungszinssatzes zunächst von einem risikofreien Basiszinssatz auszugehen, der um einen Risikozuschlag erhöht wird. Der Risikozuschlag ergibt sich wiederum als Produkt der Marktrisikoprämie mit dem sogenannten Betafaktor. Der Betafaktor spiegelt die Schwankungen der Renditen eines betrachteten Wertpapiers im Verhältnis zu den Schwankungen der Renditen des Marktes wider. Wenn das zu bewertende Unternehmen selbst nicht börsennotiert ist und damit keine Kapitalmarktdaten zu den Renditen dieses Unternehmens zur Verfügung stehen, wird eine sogenannte Peer Group aus börsennotierten Unternehmen gebildet, von denen angenommen wird, dass diese vor allem im Hinblick auf das Risiko, die Rendite und das Wachstum mit dem zu bewertenden Unternehmen vergleichbar sind. Da die Lage ein wesentliches Bewertungskriterium für eine Immobilie ist, lassen sich nur sehr schwer Vergleichsunternehmen bilden. Die Ableitung des Betafaktors bei 14

15 Ziel der AIFM-Richtlinie ist es, alternative Investmentprodukte einer stärkeren Kontrolle zu unterziehen. Dazu gehört u. a. die Bewertung der Vermögensgegenstände durch einen Wirtschaftsprüfer. barwertorientierten Bewertungen ist besonders schwierig, da sich die Vergleichsunternehmen hinsichtlich Geschäftsmodell (Bestandshalter, Entwickler oder Händler), regionaler Schwerpunkte und unterschiedliche Gewichtung von Wohn- und Gewerbeimmobilien unterscheiden. Fazit Die Anwendung der Grundsätze zur Unternehmensbewertung nach IDW S 1 wird bei Immobilien-Gesellschaften durch das InvG / KAGB und die Vorgabe, das statische NAV- Verfahren anzuwenden, ausgehebelt. Die Anwendung des NAV-Verfahrens wird regelmäßig eine Abgrenzung zum Bewertungsverfahren nach IDW S 1 erfordern, da durch die Anwendung unterschiedlicher Bewertungsverfahren unterschiedliche Unternehmenswerte ermittelt werden könnten. Es ist daher zu empfehlen, sich bei der Unternehmensbewertung nach IDW S 1 zur Wahrung einer konsistenten Bewertung an der Wertermittlung der im Unternehmen gehaltenen Immobilien zu orientieren. Dadurch können Wertunterschiede beider Verfahren reduziert werden. Sollten trotzdem Wertunterschiede auftreten, sollten deren Ursachen analysiert und gegebenenfalls in einer Überleitungsrechnung dargestellt werden. Matthias Lowa Wirtschaftsprüfer Steuerberater Tel.: Martin Lehne Wirtschaftsprüfer Steuerberater Certified Valuation Analyst Tel.:

16 News TRINAVIS ist ein mittelständisches Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsunternehmen mit über 200 Mitarbeitern an den Standorten Berlin und Essen. Unsere Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Rechtsanwälte bieten Lösungen aus einer Hand für rechnungslegungsrelevante, steuerliche und wirtschaftsrechtliche Fragestellungen. Zu unseren Mandanten zählen überwiegend Unternehmen aus der Immobilienbranche. TRINAVIS ist 2008 hervorgegangen aus dem Zusammenschluss der renommierten Berliner Sozietäten Dr. Böckmann & Partner und DSUP Detlef Schulz und Partner. Als Mitglied von PrimeGlobal, einem international führenden Empfehlungsverbund unabhängiger Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaften, sind wir mit anderen mittelständischen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaften weltweit eng verbunden. TRINAVIS eröffnet neuen Standort in Kiel Mit Wirkung zum 1. Oktober 2013 werden sich zwei in Kiel und Neumünster gut etablierte Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsbüros TRINAVIS anschließen. Damit gewinnt die Berliner Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft fünf weitere Partner. Die neue Gesellschaft am Standort Kiel wird als TRINAVIS Oelerking Tempel Partnerschaftsgesellschaft firmieren und beschäftigt insgesamt etwa 35 Mitarbeiter. Sie bietet ein breites Spektrum an Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung sowie weitere flankierende Beratungsleistungen. Herausgeber TRINAVIS GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Cicerostraße Berlin Redaktion und Ansprechpartner Heidemarie Wagner Dr. Markus Boden Redaktionsschluss Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und / oder Aktualität; insbesondere kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der TRINAVIS GmbH & Co. KG wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden. Bildnachweise: S 01.marqs / photocase.com; S 03 picture-alliance / dpa; S 05 carlitos / photocase.com; S 08 istockphoto.com / peepo; S 15 shutterstock.com / Maksym Dykha

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