immobilien Expo Real 2011 Die Messe steht vor der Tür. Ausgerechnet Peru Welche Emerging Markets sich lohnen. entscheidend für entscheider

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1 immobilien Ausgabe Preis Einzelheft 17 entscheidend für entscheider Expo Real 2011 Die Messe steht vor der Tür. Ausgerechnet Peru Welche Emerging Markets sich lohnen. finanzierung >>> Immobilienbanken haben ihre Neuzusagen deutlich gesteigert. Versicherer machen ihnen Konkurrenz und den Kunden Freude. Aber jenseits von Core geht nur wenig.

2 Mehr Wert Die pbb Deutsche Pfandbriefbank ist eine führende europäische Spezialbank für die Immobilienfinanzierung und öffentliche Investitionsfinanzierung in Deutschland und Europa. Als spezialisierte Bank verfügen wir über umfangreiche Expertise und Fähigkeiten, um Ihre Projekte erfolgbringend zu unterstützen. Unsere effizienten Strukturen und Prozesse stellen den Kunden in den Mittelpunkt. GSW Immobilien AG Finanzierung von Wohnungen 200 Millionen DEMOS 4 Wohnanlagen mit 204 Einheiten 58 Millionen CLS Holdings PLC Einkaufszentrum Adlershofer Tor 28,8 Millionen Langfristige Finanzierung Berlin Februar 2011 Bürozentrum Parkstadt München-Schwabing KG HighLight Towers 224 Millionen Investmentfinanzierung, Club Deal München März 2011 Tamar European Industrial Fund Logistik Portfolio 80 Millionen Bauträgerfinanzierung München 2010 & 2011 Forum City Muelheim S.à.r.l. & Co. Property KG Einkaufszentrum Forum City 77,7 Millionen Langfristige Finanzierung Fond verwaltet von JP Morgan Assetmanagement Mühlheim, März 2011 Besuchen Sie uns auf der EXPO REAL Stand Nr. B1.321 Langfristige Finanzierung Berlin Februar 2011 Verbundene Unternehmen der Cerberus Capital Management, L.P. Einzelhandelsportfolio 480 Millionen Ankaufsfinanzierung, Club Deal Deutschland März 2011 Pan-Europäische Finanzierung Deutschland & Skandinavien August 2011

3 Editorial Nur weiße Schwäne bitte! foto: Balsereit Die diesjährige Expo Real stößt in eine Welt voller Widersprüche. Die Immobilienkonjunktur läuft, die Finanzierer haben sich erholt. Nichtsdestotrotz steht ein mögliches Lehman II als Folge der Staatsschuldenkrise als Menetekel im Raum. Eigentlich traut man sich ja derzeit kaum noch, in einem Monatsmagazin über Finanzierungs- und Bankenthemen zu schreiben. Denn der viel beschworene Schwarze Schwan, das unerwartete Großereignis, könnte ja genau in der Zeit zwischen Redaktionsschluss und Erscheinen der Ausgabe durch die Weltwirtschaft flattern und das Geschriebene zu Makulatur werden lassen. Das ebenso außergewöhnliche wie unbeliebte Tier taucht, so hoffen wir, weder nach Redaktionsschluss noch nach Erscheinen, sondern einfach gar nicht aus der Versenkung auf. Die deutschen Immobilienfinanzierer wären jedenfalls nicht Auslöser, sondern Opfer neuerlicher Krisen. Ihnen gelang es, die Kreditvergabe wieder in geordnete, wenn auch schmale Bahnen zu lenken. Mit den Versicherern stößt zudem ein neuer Player in das Kreditgeschäft vor. Ausführlich befasst sich unsere Titelstory auf den Seiten 18 bis 29 mit dem Zustand der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Die Highlights der kommenden Expo Real 2011 finden Sie gleich im Anschluss daran auf den Seiten 30 bis 39. Dort erfahren Sie, was Sie in München erwartet. Wir freuen uns auf Ihren Besuch am Stand 440 in der Halle B2. Hier können Sie nicht nur uns und unsere Produktpalette kennen lernen, sondern auch als Interviewpartner in unserem TV-Studio Rede und Antwort stehen. Das Studio betreiben wir wie im Vorjahr gemeinsam mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA. Besonderes Augemerk lenke ich auf die Beilagen dieser Ausgabe, die Edition München sowie das Special Expo Real, das Sie sicher zu den Highlights der Messe führt. Unsere Expo-Real-Ausgabe bietet natürlich noch eine Fülle weiterer spannender Themen. Auf den Seiten 78 bis 80 schreibt der diesjährige Gewinner des Preises für Immobilienjournalismus Christian Hunziker über Konsequenzen einer möglichen Verschärfung der Energie-Einsparverordnung. Ein exzellenter Journalist und ein würdiger Preisträger herzlichen Glückwunsch auch von uns! Wenn Sie, liebe Leserinnen und Leser, sich ebenfalls gern auf dem Siegertreppchen sehen möchten, hier ein Tipp: Bewerben Sie sich einfach um einen immobilienmanager.award. Mehr zum Thema erfahren Sie auf den Seiten 76 und 77. Ich wünsche eine anregende und unterhaltsame Lektüre. Wir sehen uns in München. Ihr Christof Hardebusch Chefredaktion Kanzlei für Wirtschaftsrecht Mevissenstraße 15 D Köln

4 Inhalt Ausgabe Foto: IStock TITELSTORY Finanzierung Die Banken versorgen die Immobilienbranche zumindest im Core-Bereich wieder ausreichend mit Fremdkapital. Doch die Nervosität bleibt: Regulierungsmaßnahmen, die Staatsschuldenkrise und neue Konkurrenz durch Versicherer sorgen für Unruhe. ab Seite 18 INHALT 03 Editorial 04 Inhalt 06 Nachrichten 15 Zur Sache 16 VDP-Newsletter Titelstory 18 Finanzierung I: Viel Licht, viel Schatten. 22 Finanzierung II Die Regulierung verteuert Kredite. 26 Finanzierung III Eine Kreissparkasse wird zum Local Hero. 28 Finanzierung IV Dr. Wolf Schumacher im Interview. Expo Real 30 Messe I Gemischte Gefühle auf der Branchenmesse? 36 Messe II Der Visitenkartenwettbewerb auf der Expo Real. Finanzierung und Investment 40 Spezialfonds Die Struktur muss stimmen. 42 Grundlagen Die hohe Kunst der Immobilienanalyse. 46 Studentenappartments Hype oder Assetklasse? 49 Investment Jane Gavan von Dundee im Interview. 50 MIREM-Kongress Finanzierer im Mittelpunkt. KÖPFE 52 Charmant Rational Foto: Jones Langlasalle 54 Menschenfischer Personalberater Thomas Flohr im Porträt. 56 zia aktuell Nachrichten des Zentralen Immobilien Ausschusses. 58 Top 100 Letzer Teil der Serie über die wichtigsten Köpfe der Branche. 60 Namen Standorte 62 Ostdeutschland Leipzig und Co überraschen positiv. 65 Wohnungsmärkte in Europa Anleger auf der Suche nach Sicherheit. 68 Emerging Markets Schwellenländer im Fokus. 72 Running Deals Im Award 76 Interview Ein Preisträger im Gespräch. Der neue Chef bei Jones Lang LaSalle: Frank Pörschke. 4 immobilienmanager

5 Entwicklung + Management 78 Energieeinsparverordnung Kommt jetzt die Zwei- Klassen-Gesellschaft? 78 Dienstleister Energiesparexperten der RWE im Gespräch. 84 Kommentar Im Dschungel der Zertifikate. 88 Assetmanagement Gespräch mit Michael Amann und Timo Wolf von Polaris. 90 Bürgerbeteiligung immobilienmanager im Gespräch mit Jürgen Erbach. 93 Partizipation Ein Glücksfall in Dortmund. 95 Technik Das Netz ermöglicht Erfahrungsaustausch. 98 Software Einheitliche IT-Basis gesucht. 100 Objekte + Projekte Recht + STeuern 101 Aktuelle Urteile 102 Nebenkosten Kommunen erhöhen die Grundsteuer. Service 104 TEchniktest Fitness für Manager. 106 Bücher 108 Der streitbare Professor 110 Vorschau/Impressum Perfekt: Die Finanzierung ist von der DG HYP. Halle B2 Stand 142 Wir sind für Sie da ganz in Ihrer Nähe. Unsere Expertenteams betreuen und beraten Sie aus Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München und kennen die Besonderheiten der regionalen Märkte. Sie haben vor Ort einen direkten, vertrauensvollen Ansprechpartner und eine schnelle Kreditzusage. Ein entscheidender Vorteil, wenn Sie auf der Suche nach einer maßgeschneiderten Finanzierung für Ihr Projekt sind. Den Spezialisten für Ihren Zielmarkt finden Sie unter oder Sie rufen uns einfach an: 040/ DG HYP Ihr starker Partner für gewerbliche Immobilienfinanzierungen. Dieser Ausgabe liegt die Edition München und das Special Expo Real bei. Rosenstraße Hamburg Tel. 040/ Fax 040/

6 nachrichten Fahrstuhl Börse GSW/IVG Die Berliner GSW Immobilien AG steigt in den MDax auf, im Gegenzug fährt die IVG ein Stockwerk tiefer in den SDax. Die GSW ist noch relativ neu auf dem Parkett der Deutschen Börse in Frankfurt, hat es aber schon in den MDax geschafft. Erst seit dem 15. April 2011 ist die GSW Immobilien AG an der Börse gelistet mit einem Emissionsvolumen von rund 470 Millionen Euro war der Börsengang des Berliner Immobilienunternehmens der größte in Frankfurt in diesem Jahr. Der Gang aufs Parkett lief für die GSW, die bis zum Einstieg von Finanzinvestoren 2004 dem Land Berlin gehörte und in der Hauptstadt Wohneinheiten besitzt, zunächst holprig war ein erster Anlauf zum Börsengang angesichts der Eurokrise abgeblasen worden fast ein ganzes Jahr dauerte es, bevor das Unternehmen einen zweiten Versuch wagte. Nur rund fünf Foto: Deutsche Börse Monate nach dem erfolgreichen IPO wurde die GSW nun im September in den MDax aufgenommen, nachdem sie zuvor im Juni den Platz der Colonia Real Estate im Small-Cap-Index SDax eingenommen hatte. Die Aktien steigen damit in die zweite Börsenliga auf das Unternehmen gewinnt dadurch international an Bekanntheit. Finanzvorstand Andreas Segal zeigte sich entsprechend erfreut über die Entscheidung der Deutschen Börse: Für viele Investoren und Fondsmanager sei die Mitgliedschaft im MDax Grundvoraussetzung, um sich an der GSW zu beteiligen. Wo einer aufsteigt, muss im Gegenzug auch einer gehen: In diesem Falle trifft es die Bonner Immobiliengesellschaft IVG, die aus dem MDax in den SDax absteigt. Die Aktie der IVG Immobilien befindet sich in einer langfristigen Abwärtsbewegung. Die jüngsten Halbjahresergebnisse des Bonner Unternehmens hatten Analysten und Anleger enttäuscht: Wegen Problemen beim Prestigeobjekt The Squaire am Frankfurter Flughafen und entsprechender Abschreibungen meldete der Immobilienkonzern ein deutliches Minus und einen schwachen Ausblick für das Gesamtjahr. HENDERSON Die britische Henderson Global Investors startet ihren neuen Immobilien-Spezialfonds Henderson German Retail Income Fund (HGRIF) mit dem Kauf eines Fachmarktzentrums in der Nähe von Köln. Weitere Ankäufe stünden kurz vor dem Abschluss, sagte Fondsmanager Thilo Wagner. Deutsche Versicherungen und Versorgungswerke sowie deutsche und österreichische Pensionskassen haben rund 85 Millionen Euro Eigenkapital gezeichnet. Der Fonds kann dementsprechend rund 170 Millionen Euro investieren. ZDB Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) hat die Umsatzprognose für die deutsche Bauwirtschaft deutlich angehoben. Erwartet wird nun ein Jahresumsatz von 87,5 Milliarden Euro und damit ein Anstieg um 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Grund für die optimistischere Prognose ist die gute Entwicklung im Wohnungsbau, der im ersten Halbjahr um insgesamt 19 Prozent zulegte. Überraschend positiv hat sich aber auch der Wirtschaftsbau entwickelt. Der öffentliche Hochbau hingegen stagniert. GAGFAH Der Wohnungskonzern Gagfah startet einen weiteren Aktienrückkauf, dieses Mal im Volumen von bis zu 75 Millionen Euro. Der Konzern hatte erst kürzlich eigene Aktien für 38,2 Millionen Euro zurückgekauft. Die Preisspanne liegt nun zwischen 3,50 Euro und fünf Euro je Aktie. Das Unternehmen liebäugelt offenbar mit einem Rückzug von der Börse. GOODMAN Der international tätige Immobilienkonzern Goodman meldete ein operatives Gesamtjahresergebnis in Höhe von 279 Millionen Euro (384 Millionen AUD). Das entspricht einem Anstieg von 24 Prozent im Vergleich zum Geschäftsjahr Das Ergebnis ist in erster Linie auf Wachstum im Bereich der Entwicklungs- und Verwaltungstätigkeiten des Konzerns zurückzuführen, deren Anteil am operativen EBIT sich auf 36 Prozent belief und kurzfristig auf rund 50 Prozent steigen soll. 6 immobilienmanager

7 Katowice Silesia City Center, Katowice Typ: Shopping Center Größe: m2 Arranger Sole Lender Zehlendorfer Welle Berlin Typ: Shopping Center Größe: m2 Agent Underwriter Watermark Place London Typ: Bürogebäude Größe: m2 Agent Underwriter Palais Rathenau Frankfurt am Main Typ: Bürogebäude Größe: m2 Le Delta Boulogne-Billancourt Mandated Lead Arranger Lender Hedge Provider Typ: Einzelhandel und Büro Größe: m2 Single Lender Europa wächst. Mit unseren Finanzierungskonzepten. Besuchen Sie uns auf der EXPO REAL Stand C1.432 Immobiliengeschäft. Wir sind Ihre Experten für optimale und maßgeschneiderte Finanzierungen auf nationalen und internationalen Märkten. Durch individuell auf Sie abgestimmte Lösungen, eine schlanke Unternehmensorganisation und kurze Entscheidungswege sind wir auch langfristig der zuverlässige Partner für Ihre Projekte.

8 nachrichten Beste Bettenburg HOTELFORUM Vier Finalisten kämpfen um den Titel Hotelimmobilie des Jahres, der am 6. Oktober vergeben wird. Die Finalisten für den Preis Hotelimmobilie des Jahres 2011 stehen fest: Aus 20 Bewerbungen hat eine elfköpfige Jury vier Kandidaten für die Endrunde ausgewählt. 20 Hotelentwickler, Eigentümer und Betreiber hatten sich mit ihren Hotelkonzepten für den Preis beworben. Eigentlich sollten nur drei Konzepte für die Endausscheidung am 6. Oktober ausgewählt werden. Doch zwei Hotels hatten von der Jury jeweils die gleiche Stimmenanzahl bekommen und dürfen nun beide beim Galaabend im Wettbewerb um den Titel antreten. Nominiert sind das im Juni eröffnete Designhotel 25hours HafenCity in Hamburg, hinter dem die Überseequartier- Beteiligungsgesellschaft der Unternehmen Groß & Partner, ING Real Estate und SNS Property Finance steht. Außerdem das Adina Berlin am Hackeschen Markt, ein 4-Sterne-Hotel im Besitz der TAF Hackescher Markt Property. Unter den Finalisten ist auch das 5- Sterne-Hotel Steigenberger Grandhotel Handelshof in Leipzig, das mit einer Präsidentensuite punkten kann. Weniger bekannt als das Steigenberger ist das Upstalsboom Hotelresidenz & Spa in Foto: steigenberger Hotels AG Der Finalist Steigenberger Grandhotel Handelshof eröffnete im April 2011 in der Leipziger Innenstadt. Kühlungsborn an der Ostsee, hinter dem die Bauwo Grundstücks AG steht. Das 4-Sterne-Superior Haus hat 169 Zimmer. Ausgerichtet wird der Wettbewerb von der Hotelforum Management GmbH im Rahmen des Hotelforums, der seit dem Jahr 2001 jährlich stattfindenden Fachkonferenz für Hotel- und Immobilienexperten. Höhepunkt des Konferenzprogramms sind die drei Preisvergaben Hotelimmobilie des Jahres, Blue Hotel Award und Hospitality Innovation Award, die in München am 6. Oktober 2011 stattfinden. EBS Das Hessische Ministerium für Wissenschaft und Kunst hat der European Business School zum 1. September den Status einer Universität verliehen. Das private Institut darf sich nun EBS Universität für Wirtschaft und Recht nennen. Damit ist sie die erste Hochschule in Deutschland, die diesen Titel führt. Die Ernennung erfolgte nach einer zweijährigen Aufbauphase als Universität in Gründung. Die Business School wurde 1971 als erste private wissenschaftliche Hochschule in Deutschland gegründet. LEG Die LEG-Gruppe konnte ihr operatives Jahresergebnis für das Geschäftsjahr 2010 im Kerngeschäftsfeld Wohnen um 13,7 Millionen Euro steigern. Die Gruppe erwartet auch für 2011 und 2012 kontinuierlich steigende Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung. Für das Jahr 2011 wird wegen der Sonderaufwendungen aus den Projekten New ERP und IFRS dennoch ein negatives Konzernergebnis erwartet. Ab 2012 wird dann mit jährlich steigenden Jahresüberschüssen gerechnet. METRO/ECE Die Immobiliengesellschaft der Metro Group, die Metro Properties, bringt ihr Geschäft mit Fachmarktzentren zum 1. Oktober 2011 in ein Joint Venture mit dem Shoppingcenter-Entwickler und -Betreiber ECE ein. An der künftigen Gesellschaft MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG (MEC) mit Sitz in Düsseldorf werden beide Partner zu je 50 Prozent beteiligt sein. MEC wird künftig für 38 Fachmarktzentren in Deutschland das Management inklusive Betrieb, Vermietung und Vermarktung übernehmen. Level One Insolvenzverwalter Rolf Rattunde konnte für die von ihm verwaltete Immobiliengruppe Level One rund Wohnungs- und 73 Gewerbeeinheiten aus den Portfolios Loews und Portier zum 1. September übergeben. Im September 2008 hatten über 100 Level-One-Gesellschaften Insolvenz beantragt. Die Gesamtschulden von Level One bei mehreren Banken belaufen 8 immobilienmanager

9 Katze im Klarsichtbeutel Im Vorhinein wissen, worauf man sich in Sachen Immobilien einlässt. Höchste Planungskompetenz und Ausführungsqualität integrieren. Kostensicherheit und Ressourcentransparenz nutzen. Für Eigentümer und Nutzer von Immobilien ist das oft eher Fiktion als Fakt. Bilfinger Berger one ändert diese Spielregeln und macht aus Einschätzungen Gewissheit. Bilfinger Berger one ist eine völlig neue, integrierte und ganzheitliche Art, Immobilien zu denken. Bilfinger Berger one bündelt Fachkompetenzen von Planung bis Betrieb und eröffnet dem Eigentümer oder Nutzer eine neue Dimension von Planbarkeit, Wertschöpfung und Kosteneffizienz. Und weil diese Transparenz zu konkreten Resultaten führt, wird ein positives, planbares Ergebnis vertraglich garantiert wenn Sie wollen über den gesamten Lebenszyklus Ihrer Immobilie! Informieren Sie sich unter Besuchen Sie uns auf der Expo Real 2011, Oktober 2011 Neue Messe München, Halle B1, Stand B1.214/B1.220

10 nachrichten Büros sind wieder gefragt STUDIE Eine aktuelle Analyse der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank belegt eine Belebung des Büroimmobilienmarktes. Die Jahre 2009 und 2010 waren schlechte Jahre für den Büroimmobilienmarkt in Deutschland, selbst in erstklassigen Lagen: Die Spitzenmieten gingen spürbar zurück, die Leerstände nahmen zu. Seit der zweiten Jahreshälfte 2010, das zeigt eine aktuelle Studie der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank (DGHyp), entspannt sich die Lage jedoch langsam wieder. Der anziehenden Büronachfrage, so die Studienautoren, stehe nur eine geringe Angebotsausweitung gegenüber. Der Grund: Während der Finanzkrise wurden kaum noch neue Projekte begonnen, als Folge ist jetzt das Fertigstellungsvolumen vergleichsweise niedrig. Für 2011 und 2012 prognostiziert die Studie steigende Mieten für Büroimmobilien, und zwar sowohl in Top- als auch in Seitenlagen. Auch der Leerstand könne leicht zurückgehen, heißt es in der Studie. Der Markt für Wohnungs- und Handelsimmobilien zeigt sich derweil sehr dynamisch. Das Interesse an Handelsimmobilien in erstklassigen Lagen steigt deutlich an die Mieten werden 2011 bis Büromieten in Berlin in Top-Lage e 2012e Berlin Top-7 *Arbeitslose in Prozent der zivilen Erwerbspersonen, nicht saisonbereinigt Die Mieten auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt haben deutlich angezogen um rund zwei Prozent steigen, sagen die Experten der DGHyp voraus. Auch der Wohnungsmarkt behaupte sich gut. Es sei von einem anhaltend hohen Mietspiegel auszugehen. Insgesamt hat Quellen: DGHyp/Bundesagentur für Arbeit/Dekabank/immobilienmanager der konjunkturelle Einbruch in Deutschland im vergangenen Jahr auf den hiesigen Märkten für Büroimmobilien vergleichsweise schwache Spuren hinterlassen, so das Fazit der Experten. sich auf zusammen über 1,3 Milliarden Euro. Über den Kaufpreis sowie den Käufer wurde Stillschweigen vereinbart. IMMObilienrecht Die European Business School (EBS) startet am 23. Februar 2012 einen neuen Intensivstudiengang, der zu dem Titel Rechtsökonom Immobilien (EBS) führen wird. Der Studiengang setzt sich aus acht bis elf abgeschlossenen Modulen à drei Tagen zusammen. Alle Teilnehmer müssen insgesamt sechs Module in maximal zwei Jahren belegt haben, um den Studiengang erfolgreich abzuschließen. Am 21. Mai 2012 startet außerdem das neue Intensivstudium Wohnimmobilien- Management, das 18 Studientage umfasst und mit dem Zertifikat Wohnimmobilien Manager (EBS) abschließt. CA IMMO Die Mieterlöse der CA Immo Gruppe stiegen im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr um 54,1 Prozent auf 127,5 Millionen Euro. Das Nettoergebnis stieg um 28,5 Prozent auf 106,1 Millionen Euro. Verkäufe von langfristigem Immobilienvermögen brachten Erlöse von 35,7 Mio. Euro, das Ergebnis lag bei minus 1,4 Millionen Euro. Das EBITDA stieg um 26 Prozent auf 88,5 Millionen Euro. Der Anstieg des Finanzierungsaufwands in Folge der Berücksichtigung der Europolis führte zu einer Veränderung im Finanzergebnis von minus 63,6 Millionen Euro in der Vorjahresperiode auf jetzt minus 74,9 Millionen Euro. Real I.S. Real I.S. startet einen institutionellen Spezialfonds, den Green Office Fund. Er investiert ausschließlich in Gebäude, die zertifiziert sind oder eine nachträgliche Zertifizierung erhalten können. Im Fokus stehen westeuropäische Büroobjekte im Wert von 40 bis 60 Millionen Euro. Das Zielvolumen beträgt 400 Millionen Euro bei einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent. Der geplante Investmenthorizont sind zehn bis zwölf Jahre plus Investitionsphase. Über die gesamte Laufzeit wird eine durchschnittliche Ausschüttung von jährlich fünf Prozent angestrebt. 10 immobilienmanager

11 Solidität ist, es ganz nach oben zu schaffen und dennoch auf dem Boden zu bleiben. Union Investment ist Solidität. Mehr als 45 Jahre Immobilien-Know-how. Ein Portfolio von 300 Objekten in 25 Ländern. Und ein Gesamtvermögen von rund 19 Mrd. Euro in 7 Offenen Immobilienfonds. Diese Zahlen sprechen für sich. Und sie machen eines deutlich: Unser Geschäft steht auf einem soliden Fundament. Jahrzehntelange Erfahrung und die Kapitalmarktexpertise einer starken Gruppe machen uns zu einem zuverlässigen Partner für nachhaltige Investments in aller Welt. Vertrauen auch Sie Union Investment. Gemeinsam können wir höchste Ziele erreichen.

12 nachrichten Will Kanam britisches Immobilienportfolio verkaufen? KANAM Der eingefrorene Büroimmobilienfonds Grundinvest braucht deutlich mehr Liquidität, um wieder zu eröffnen. Ein Verkauf seiner Londoner Büroimmobilien könnte die Lösung sein. Der britische Immobilienmarkt darbt aber nicht überall. Während der Halifax-Hauspreisindex im Durchschnitt der drei Monate zum August um 2,6 Prozent unter dem Niveau des Vorjahresmonats blieb, steigt in der Londoner City die Nachfrage für Luxuswohnungen sowie für Bürohäuser und Apartments in Toplagen. Vor allem ausländische Käufer investieren in der britischen Metropole. Diesen Umstand will sich das Emissionshaus Kanam nun offenbar zunutze machen, um seinem eingefrorenen Immobilienfonds Kanam Grundinvest Liquidität zuzuführen. Es gebe Pläne, das milliardenschwere Portfolio aus vier Bürogebäuden in der britischen Hauptstadt zu veräußern, sagten drei mit der Angelegenheit vertraute Personen der Nachrichtenagentur Reuters. Kanam wollte die Gerüchte gegenüber immobilienmanager nicht kommentieren. Auf eine Milliarde britische Pfund wird der Wert des Londoner Büroportfolios von Kanam geschätzt. Kanam kann den im Zuge der Finanzkrise eingefrorenen Fonds erst wieder eröffnen, wenn die Liquiditätsquote hoch genug ist. Ein Verkauf der werthaltigen Londoner Immobilien könnte dabei helfen. Foto: Archiv Eine der Büroimmobilien des Kanam Grundinvest Fonds in bester Londoner Lage: die Konzernzentrale des Nachrichtenunternehmens Reuters im Objekt 30 South Colonnade. Immodex DAX und Immodex (indexiert auf DAX zum 4. Januar 2008) Jan. 08 Jul. 08 Jan. 09 Jul. 09 Jan. 10 Jul. 10 Jan. 11 Jul. 11 DAX Immodex Outperformance Immobilienaktien Underperformance Immobilienaktien Quellen: Bloomberg, Dekabank/immobilienmanager So schlimm hat es die Aktie der IVG Immobilien AG noch nie gebeutelt. Zum Redaktionsschluss am 13. September hatte sie ihr Jahres-Tief von 2,20 Euro erreicht. Nicht einmal die Ankündigung, dass der Vorstand zum Oktober komplettiert wird, konnte die Talfahrt bremsen. Eine wichtige Rolle spielte die Tatsache, dass die IVG zum 19. September den MDax verlassen musste und nun im SDax gelistet wird. Insgesamt haben sich die Immobilienaktien des Immodex im Laufe der vergangenen vier Wochen etwas besser gehalten als die Dax-Werte. Dazu trug unter anderem die eigenkapitalstarke Deutsche Euroshop bei, die leicht in der Gewinnzone lag und am 13. September den Wert von 26,84 Euro erreichte. Relativ gut schnitt auch die Hamborner REIT AG ab, die im Vergleich zu Mitte August nur geringe Verluste verzeichnete. 12 immobilienmanager

13 Bewegte Zeiten... unicredit.de Prime Office REIT AG KLAUS Wohnbau mfi management für immobilien AG Quantum Immobilien AG WOHNBAU GMBH EUR 213,900,000 IPO EUR 64,000,000 Residential Development Financing LEO 250 EUR 75,000,000 Project and Investment Financing Pasing Arcaden München EUR 125,000,000 Long Term Loan Prime Retail Properties Joint Bookrunner Sole Lender Participant Joint Lead Arranger July 2011 July 2011 June 2011 May 2011 GSW Immobilien AG HighLight Towers Haus Cumberland am Kurfürstendamm TAG Immobilien AG EUR 406,600,000 IPO EUR 224,000,000 Investment Loan Bürozentrum Parkstadt München-Schwabing KG EUR 66,000,000 Residential Development Financing EUR 47,000,000 Investment Loan TAG Stuttgart-Südtor Co-Lead Manager Joint Arranger Sole Lender Arranger and Sole Lender April 2011 March 2011 March 2011 March 2011 GSW Immobilien AG Fürst Developments OpernTurm Baywobau/Terrafinanz EUR 215,000,000 Refinancing Residential Portfolio Debt Provider EUR 60,000,000 Residential Development Financing Wohnen am Höhenpark Sole Lender EUR 331,480,452 Acquisition Finance Joint Mandated Lead Arranger, Agent EUR 100,000,000 Residential Development Financing NY.LIVING Sole Lender January 2011 January 2011 December 2010 January erfordern einen verlässlichen Partner. Besuchen Sie uns auf der Expo Real 4. bis 6. Oktober 2011 Halle A1, Stand 120 Diese Anzeige wurde von der UniCredit Bank AG, Mitglied der UniCredit Group, veröffentlicht. Die UniCredit Bank AG wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) reguliert.

14 nachrichten Makler-Ranking, die zweite gewerbe In der Rangliste des Makler-Rankings von immobilienmanager muss eine Lücke gefüllt werden: Die Gewerbezahlen der DIP Deutsche Immobilien Partner waren bedauerlicherweise unter den Tisch gefallen. Gesamt-Ranking Gewerbe: Nettoumsätze 2010 Unternehmen in Euro BNP Paribas Real Estate nicht teilgenommen 2 Jones Lang LaSalle Engel & Völkers* keine Einzelwerte für Gewerbe 4 Strabag Property and Facility Services Corpus Sireo keine Einzelwerte für Gewerbe 6 DIP Deutsche Immobilien Partner* keine Einzelwerte für Gewerbe 7 Lührmann Sparkassenverband Baden-Württemberg nicht teilgenommen 9 Aengevelt Immobilien keine Einzelwerte für Gewerbe 10 Realogis LBS Münster keine Einzelwerte für Gewerbe 12 LBS Mainz keine Einzelwerte für Gewerbe 13 m 2 Immobilien Zinshausteam & Kenbo keine Einzelwerte für Gewerbe 15 KSK-Immobilien keine Einzelwerte für Gewerbe Quelle: immobilienmanager * Unternehmensverbünde und Franchise Die Zahl der Teilnehmer am Makler-Ranking von immobilienmanager im Segment Gewerbe hat sich auf 15 erhöht. immobilienmanager reicht in dieser Ausgabe die Werte der DIP Deutsche Immobilien Partner nach. Der Maklerverbund, der die Zahlen von elf Partnern mit insgesamt 332 Mitarbeitern eingereicht hat, erringt Platz 6. DIP verweist damit Lührmann auf Platz 7, und alle folgenden Vermittler rutschen ebenfalls um einen Platz nach hinten. Allerdings konnten zwei DIP-Partner, die TLG Sachsen und die Bum Immobilien, Nürnberg, aus technischen Gründen nicht teilnehmen. Der Nettoumsatz im Jahr 2010 betrug 12,341 Millionen Euro. Die Objektwerte bei Verkäufen in Deutschland lagen bei 316,98 Millionen Euro. Davon entfiel ein Volumen von 131,7 Millionen Euro auf Einzelhandelsimmobilien und 111 Millionen Euro auf Büroobjekte. Der durch die Vermittlung von Verkäufen erzielte Nettoprovisionsumsatz erreichte 6,475 Millionen Euro. Im Bereich Vermietung vermittelten die DIP-Partner Quadratmeter und erzielten daraus einen Nettoumsatz von 3,36 Millionen Euro. Das Gros hiervon stammt aus der Bürovermietung. wohnungspreise Der Hauspreisindex HPX zeigt für August einen starken Anstieg in allen Teilindizes. Am deutlichsten stieg der Wert für Eigentumswohnungen: um 2,17 Prozent auf 102,80 Punkte ein neuer Höchstwert seit Beginn der Erhebung Auch der Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser erreichte mit 109,55 Punkten einen historischen Höchststand. Fraport Das Bieter-Konsortium um die Fraport AG und die Deutsche-Bank- Gesellschaft RREEF hat sein Gebot für die Flughafenbeteiligungen der Hochtief-Sparte Concessions offenbar zurückgezogen, heißt es aus informierten Kreisen. Damit bleiben nun nur noch der französische Baukonzern Vinci und die chinesische HNA im Rennen. Karstadt Der Warenhauskonzern Karstadt testet ein neues Filialkonzept mit dem Namen K Town, das mit neuen Marken gezielt junge Kunden ansprechen soll. In Göttingen hat Karstadt unter dem neuen Namen bereits eine erste Test-Filiale mit Modeartikeln, Accessoires und Schuhen eröffnet. ZIA Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat drei neue Mitglieder gewonnen: Die Corpus Sireo GmbH & Co. KG, die Generali Deutschland Immobilien GmbH und den IWS Stuttgart. Der Beitritt der beiden Branchengrößen Corpus und Generali stärkt den Unternehmerverband, der sich als Interessenvertretung der Immobilienwirtschaft auf nationaler und auf europäischer Ebene etablieren will. ACCOR Der französische Hotelkonzern Accor will seine Hotels der Marke all seasons in ibis styles umbenennen. Die Etap Hotels werden künftig ibis budget heißen. Damit soll Ibis zur tragenden Marke der Economy-Sparte von Accor werden. Das 150 Millionen Euro teure Rebranding soll bis zum Jahr 2013 abgeschlossen sein. 14 immobilienmanager

15 Zur Sache Foto: Thinkstock Auf immer und ewig KUNDENBINDUNG Die Bedeutung einer möglichst langfristigen Beziehung zum Mieter wird in der Immobilienwirtschaft noch unterschätzt. Der Erfolg eines Vermietungsgeschäfts für den Immobilieninvestor wird oft auf die Höhe der Mietzahlungen reduziert. Dabei können wichtige weitere Erfolgsbeiträge erzielt werden, wenn Customer Relationship Management (CRM) angewandt wird. Viele Faktoren beeinflussen den Kundenwert eines Mieters. So ist für den Investor oft der Kunde der wertvollste, mit dem die kritische Masse für den in der Finanzierung erforderlichen Mindestvermietungsstand oder die Akzeptanz einer Immobilie im Vermietungsmarkt erreicht wird. Im CRM bezeichnet man diesen Sachverhalt als Basiswert oder Retention. Oft kann der Eigentümer in der Entwicklung des Immobilienprojekts und des Betriebs außerdem von den richtigen Mietern sehr viel lernen und damit seine Marktposition bei Folgeinvestitionen erheblich verbessern. Man spricht vom Informationswert des Mieters. In Phasen zunehmender Leerstände oder städtebaulicher Neuerschließungen sind diejenigen Mieter wertvoll, denen andere in ihren Mietentscheidungen gern folgen oder die selbst weiteren Mietflächenbedarf haben (Referenz- oder Penetrationswert) oder die Zusatzdienstleistungen nachfragen (Cross-Selling). Der Mehrwert einer Mietfläche für Mieter und damit ihre Preisbereitschaft hängt außerdem auch von nicht-monetären Konditionen ab (Preispremium). Anspruchslose Dauermieter, die möglichst wenig Neuvermietungsaufwand produzieren. hätte sicher jeder Investor gern. Die Kundengewinnungs- und Bindungskosten sowie die Betreuungskosten können sich erheblich unterscheiden. Die 20 Prozent nervigsten Mieter verursachen 80 Prozent des Aufwands. Auch wenn wir nur wenige Beispiele aus der Immobilienwirtschaft kennen, ist das am Kundenwert orientierte Management in vielen Branchen bereits Teil unseres Alltags. Vielfliegerprogramme, Kundenkarten, Kundenwerbeprämien oder Gewinnspiele sind typische Marketinginstrumente der CRM-Welt. Sie zielen darauf ab, den Customer Lifetime Value eines Kunden zu maximieren. Der Customer Lifetime Value ist grob vereinfacht der Barwert des monetären Nutzens, den das Unternehmen aus der zukünftigen Kundenbeziehung erwartet. Neben den direkten Umsatzpotenzialen spielen dabei auch Zu- und Abschläge für die oben dargestellten nicht-monetären Kundenwerte eine erhebliche Rolle. Entsprechend richten sich die Marketingaktivitäten im CRM sehr differenziert daran aus, die wertvollen Kunden zu identifizieren und zu binden. Eine konsequente Umsetzung des Kundenwertgedankens könnte an den Grundfesten des tradierten Immobilienmanagements erheblich rütteln. So ist es eine Überlegung wert, was passieren würde, wenn bei der Bewertung eines Immobilienfonds oder einer Immobilien- AG nicht mehr der Wert der Steine oder der DCF-Wert maßgeblich wäre, sondern die Addition der Kundenwerte. Die zentralen Fragen lauten dann nicht mehr, wie die Wertentwicklung des Portfolios ist und wie hoch die Vermietungserlöse sind, sondern vielmehr: Dr. Andreas Pfnür Wie gut kennt das Unternehmen seine Mieter? Und: Kann es die wertvollsten Mieter langfristig an sich binden? Professor Dr. Andreas Pfnür ist Präsident des iddiw Institut der Deutschen Immobilienwirtschaft, Frankfurt am Main. Customer Relationship Management Leitfaden für gute Kundenbeziehungen aktuelle Veröffentlichungen: Andreas Pfnür, Gerhard Niesslein, Marc Herzog: Praxishandbuch Customer Relationship Management, IMV 2011 Moritz Lohse: Kundenorientierte Unternehmensführung von Wohnungsunternehmen Konzeptualisierung und Umsetzung mithilfe von Customer Relationship Management (CRM). Erscheint demnächst im IMV. Weitere regelmäßige Veröffentlichungen erfolgen im Rahmen der Forschungsarbeit am Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI) der TU Darmstadt. Foto: iddiw immobilienmanager

16 vdp Newsletter Interessenvertretung der Pfandbriefemittenten A a r e a l B a n k a p o B a n k B a y e r n L B B e r l i n H y p B r e m e r L a n d e s b a n k C o m m e r z b a n k C O R E A L C R E D I T B A N K D e k a B a n k D e u t s c h e H y p o D e u t s c h e K r e d i t b a n k D e u t s c h e P f a n d b r i e f b a n k D e u t s c h e P o s t b a n k D e u t s c h e S c h i f f s b a n k Dexia Kommunalbank DG HYP Düsseldorfer Hypothekenbank DVB Bank Eurohypo Hamburger Sparkasse Helaba Landesbank Hessen-Thüringen HSH Nordbank IKB Deutsche Industriebank ING-DiBa Kreissparkasse Köln Landesbank Berlin LBB LBBW Münchener Hyp NORD/LB SaarLB Santander Consumer Bank SEB S p a r k a s s e K ö l n B o n n U n i C r e d i t B a n k V A L O V I S B A N K W a r b u r g H y p W e s t I m m o W e s t L B W L B A N K W ü s t e n r o t B a n k Herausforderung Immobilienfinanzierung Zur EXPO REAL erscheint zum zehnten Mal das Fact Book Professionelles Immobilien Banking Fakten und Daten. Darin werden wichtige aktuelle Entwicklungen, Trends und Hintergründe rund um die Immobilienfinanzierung aufgegriffen. Zugleich soll es Immobilien-Profis bei Investitions- und Finanzierungsfragen helfen. Die Beiträge der diesjährigen Ausgabe werden hier kurz vorgestellt. Fast alle Immobilien-Investoren benötigen einen Finanzierungspartner. Deshalb wirken sich Bankregulierungsfragen und Veränderungen des Wettbewerbsumfelds innerhalb der Finanzindustrie mittelbar auch auf die Immobilienwirtschaft aus. Als Folge der Finanzmarktkrise wurde eine Vielzahl von Regulierungsmaßnahmen in die Wege geleitet. Basel III wird den Banken künftig vorschreiben, mehr und besseres Eigenkapital vorzuhalten. Auch wird es strengere Liquiditätsvorgaben für die Kreditinstitute geben, und ihre Darlehensvergabe soll durch eine fixe, risikounabhängige Verschuldungsgrenze (Leverage Ratio) beschränkt werden. Noch ist offen, ob die Einhaltung dieser Leverage Ratio verpflichtend wird, oder ob die Banken diesen Wert lediglich melden müssen. Allerdings ist gerade die Immobilienfinanzierung ein langfristiges Geschäft, deshalb wirkt schon die Diskussion um die Ausgestaltung der Kennziffer nachteilig auf die Darlehensvergabe. Problematische Leverage Ratio Die Einführung einer Leverage Ratio ist eines der am intensivsten und kontroversesten diskutierten Elemente der neuen Bankenregulierung. Risikoarme Geschäf- te werden mit dem gleichen Mindesteigenkapital belegt wie sehr riskante. Spezifika unterschiedlicher Geschäftsmodelle werden nicht berücksichtigt. Dies hat ungewollte Folgen für die Realwirtschaft. Gerade in den als risikoarm anerkannten Teilen des Immobilienkreditgeschäftes werden Darlehen teurer, so der Autor des ersten Beitrages. Auch für die Versicherungswirtschaft wird es korrespondierend zu den Banken ein neues Regelungswerk geben. Die europäischen Versicherer sind wichtige Player auf den Immobilienmärkten. Ihr Engagement ist dabei vielfältig: Sie investieren in Immobilien teils direkt, teils über Anlagevehikel wie Fonds, REITs und Anteile an Unternehmen im Immobilien- Projektentwicklungsbereich. Außerdem treten sie als Immobilienfinanzierer auf. Nach Solvency II müssen die europäischen Versicherer erstmals jedes einzelne Risiko mit Kapital unterlegen. Dies wird Auswirkungen auf ihre Anlageentscheidungen und Geschäftsprozesse haben. Die Autoren eines Beitrags zu diesem Thema zeigen auf, welche Folgen Solvency II (nach jetzigem Entwurfsstand) speziell auf die Immobilien-Aktivitäten der Versicherer haben wird. Die deutschen Pfandbriefbanken sind seit Jahren die Marktführer für gewerbliche Immobiliendarlehen in Deutschland und spielen auch international eine wichtige Rolle. Das sich wandelnde regulatorische Umfeld ist allerdings nicht ihre einzige aktuelle Herausforderung. Der hohe Wettbewerbsdruck zwingt sie zu ständigen Kostenoptimierungen. Zwar sind ihre 16 immobilienmanager

17 Kerngeschäfte besonders risikoarm, mit ihnen lassen sich aber auch nur risikoadäquate Margen verdienen. In diesem Umfeld kommt es auf solide, ausgereifte und krisenerprobte Geschäftsmodelle an, um als Immobilienfinanzierer dauerhaft erfolgreich zu sein. Zwei dieser Geschäftsmodelle werden im Fact Book vorgestellt. Die Autoren betonen die Bedeutung des Pfandbriefs für ihr spezialisiertes Geschäft. Er ist unverzichtbar für die stabile und fristenkongruente Refinanzierung von Immobiliendarlehen und damit ein bedeutender Wettbewerbsvorteil. Der Fokus auf Core -Immobilien und die Folgen Es ist ein Phänomen: Viele Immobilieninvestoren aus dem In- und Ausland beschränken sich ausschließlich auf das Core-Segment des deutschen Immobilienmarktes und dort auf die sogenannten Class-A-Immobilien. Durch diesen Fokus werden häufig Chancen vergeben, meint der Autor des Beitrags mit dem Titel Jenseits von Core. In anderen Immobilientypen und -lagen seien oftmals höhere Anfangsrenditen und mehr Marktpotenzial zu finden. Zwar sei der Rechercheaufwand größer und es gelte Risiken zu beachten, aber dafür könne die Diversifizie- rung auch einen wichtigen Beitrag zur Risikostreuung leisten. Büroimmobilien: Demografie, Mieten und Preise Der demografische Wandel wird Deutschland in den nächsten Jahrzehnten nachhaltig verändern. Bis 2060 werden etwa 15 Millionen weniger Menschen hier leben. Der Anteil älterer Menschen wird deutlich ansteigen, wogegen das Erwerbspersonenpotenzial rückläufig ist. Dieser demografische Wandel wird die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für fast alle Immobilien in Deutschland verändern. Bislang gab es aber kaum Informationen darüber, ob sich die Demografie auf die Nachfrage nach Büroobjekten anders auswirken wird als etwa auf Wohnimmobilien. Die Autoren eines Beitrags zu diesem Thema schließen diese wichtige Lücke. Büroimmobilien stehen auch im Zentrum eines weiteren Beitrags. Die vdp- Tochter vdpresearch hat im Mai 2011 den jüngsten Zuwachs ihrer Indexfamilie vorgestellt. Die neuen Indizes bilden die reinen Miet- und Preisentwicklungen für Professionelles Immobilien-Banking ist als Print-Publikation am EXPO REAL Stand des vdp (BSI, Halle B2.220) in deutscher und englischer Sprache sowie über die Geschäftsstelle des Verbandes erhältlich und steht auf der Webseite zum Download zur Verfügung. Büroimmobilien ohne strukturelle Verzerrungen ab. Dazu wird die vdp-transaktionsdatenbank, die inzwischen Daten zu über Immobilientransaktionen umfasst, jedes Quartal mittels sogenannter hedonischer Verfahren ausgewertet. Wie die anderen Indizes dieser weiter wachsenden Familie basieren die Büro-Indizes auf tatsächlichen Transaktionen und repräsentieren diesen Immobilien-Teilmarkt in seiner ganzen Breite. Die vdpresearch entwickelt derzeit weitere Indizes für Mehrfamilienhäuser und Einzelhandelsflächen. Sie werden in den nächsten Monaten präsentiert. Der aus dann vier Bestandteilen bestehende vdp- Immobilienpreisindex wird mehr als 90 Prozent des deutschen Immobilienmarktes abbilden. immobilienmanager

18 Titelstory Die Bank als Baustelle FINANZIERUNG I Trotz Staatsschuldenkrise präsentiert sich die Mehrzahl der verbliebenen Immobilienfinanzierer in Deutschland bislang stabil bis expansiv. Und Versicherungskonzerne drängen aktuell mit großen Summen in das Finanzierungsgeschäft. Ihr Credo lautet allerdings Core only. Foto: LBB Gerade einmal drei Jahre ist es her, dass die amerikanische Investmentbank Lehman Brothers zusammenbrach. Und schon blickt die Weltwirtschaft erneut in den Abgrund. Wieder gelten Banken als Sorgenkinder. Aktienkurse rasseln in den Keller, das krasse Missverhältnis zwischen realen Werten, ausufernden Schulden und außer Rand und Band geratenen Finanzinstrumenten belastet das globale Finanzsystem. Die Halbjahresbilanz der Immobilienfinanzierung in Deutschland will zu den umlaufenden Hiobsbotschaften bislang allerdings nicht so recht passen. Das Volumen der zugesagten Hypothekarkredite ist im ersten Halbjahr 2011 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum laut Statistik des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken deutlich gewachsen. Im Segment Wohnimmobilien beträgt das Plus satte 18,5 Prozent, bei Gewerbeimmobilien immerhin 6,2 Prozent. In den Keller gerauscht sind lediglich die Zusagen für Staatsfinanzierungen, mit einem Minus von 13,9 Prozent. Bis vor wenigen Wochen schien der Markt relativ intakt, meint Francesco Fedele, CEO des Finanzierungsberaters BF.direkt. Jetzt nimmt das Misstrauen der Banken untereinander wieder zu: Die Institute lagern freie Liquidität zu 0,75 Prozent Minizinsen bei der Europäischen Zentralbank ein, anstatt sie untereinander zu höheren Zinsen zu verleihen. Doch diese bedenkliche Entwicklung betrifft keinesfalls den gesamten Finanzierungsmarkt. In den Grenzen des Pfandbrief-Reglements stellen die Banken ausreichende Mittel zur Verfügung. Bestandstransaktionen im Bürobereich haben bis zu einem Beleihungsauslauf von plus minus 60 Prozent keine Probleme, wenn der freie Cashflow den Kapitaldienst deckt. Der Markt für Wohnimmobilien erlebt ohnehin eine Sonderkonjunktur. Und bei Finanzierungen von Core-Deals im Bereich von zehn bis zwanzig Millionen Euro liefern sich Banken sogar einen regen Wettbewerb. Geforderte Branche Dennoch zeigt sich die Immobilienwirtschaft nicht besonders glücklich mit der von Forderungen nach Cashflow und Eigenkapital dominierten Finanzierungswelt nach Lehman. Das zeigt die aktuelle Online-Umfrage von immobilienmanager. Die Mehrheit der Unternehmen hält die Prolongierung von Krediten für schwierig. Eine ebenso klare Mehrheit beklagt deutlich erhöhte Anforderungen der Kreditgeber an das Eigenkapital. Ein überraschend großer Teil der Antwortenden bezeichnet hingegen die Zinsen als angemessen. Von Christof Hardebusch Prägend für das Verhalten der Banken ist eine ebenso schlichte wie beunruhigende Tatsache: Die Folgen der weltweiten Finanzmarktkrise sind längst noch nicht abgearbeitet. Die Banken stehen vor drei großen Baustellen, schildert Jan Bettink, im Vorstand der Landesbank Berlin (LBB) für das Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung zuständig, die Konsequenzen. Die erste Baustelle sind die ungedeckten Anleihen. Misstrauen und hohe Zinsaufschläge sind ihre ständige Begleiter. Jan Bettink (Landesbank Berlin LBB) und Dr. Stephan Bone-Winkel (Beos), von links Die aktuellen Erschütterungen wirken hier am schnellsten. Wer sich bislang noch nicht mit ausreichender Liquidität eingedeckt hat, den erwischt es jetzt auf dem falschen Fuß, beschreibt Anni Hönicke. Leiterin Real Estate Lending der Deka Bank, die Lage. Die Spreads steigen, Dollarfinanzierungen werden problematisch. Preiserhöhungen müssen an die Kunden weitergegeben werden. Foto: BEOS 18 immobilienmanager

19 Auf sicheren Füßen steht, wessen Refinanzierungsbasis aus Pfandbriefen und zusätzlich aus Kundeneinlagen besteht. Dazu gehören die Sparkassen, die LBB, die DG Hyp mit den Volks- und Raiffeisenbanken im Rücken und die Münchener Hypothekenbank, die aus denselben Quellen schöpft. Die zweite Baustelle betrifft das Eigenkapital. Sowohl der Markt als auch das wohl 2013 in Kraft tretende Regelwerk Basel 3 stellen die Institute vor schwer lösbare Aufgaben. Im Schnitt haben die deutschen Banken ihr Kernkapital zwar schon auf 12,9 Prozent erhöht. Da Basel 3 das harte Kernkapital aber strenger definiert, müssen alle Banken ihre Positionen weiter verbessern, so Bettink. Die dritte Baustelle ist die Ertragsseite. Weil die Eigenkapitalquote steigen muss, können Banken weniger Geschäft machen. Nichtsdestotrotz verlangt der Markt eine Verzinsung des Eigenkapitals von zehn bis zwölf Prozent. Die Banken müssen also mit weniger Krediten mehr Gewinn erwirtschaften. Besonders schwer haben es derzeit Projektentwickler, an Geld zu kommen. Investitionsklima-Index Immobilieninvestoren Deutschland (72,3) Frankreich (67,9) Großbritannien (68,2) Das Problem ist nicht neu. Nach jedem zyklischen Abschwung erhöhen die Banken die Auflagen für Developments. Ohne ausreichende Vorvermietung geht in der Regel nichts mehr. Entwickler müssen zudem mehr Eigenkapital stellen. Der Berliner Projektentwickler Beos beispielsweise hat schon nach dem Platzen Quellen: Union Investment Real Estate GmbH/immobilienmanager der Dot-Com-Blase konsequent sein Geschäftsmodell verändert. Wir haben uns 2002 entschieden, keine spekulativen Projekte mehr anzugehen, so Beos-Geschäftsführer Dr. Stephan Bone-Winkel. Denn die Mechanik sei immer dieselbe: In Abwärtsphasen, wenn man eigentlich neue Entwicklungen anschieben soll- Wir entwickeln Reale Werte Sachwerte als Geldanlagen verfügbar zu machen, ist das Eine, sie optimal zu finanzieren, das Andere. Mit der Commerz Real ist beides möglich: Als integrierter Investmentdienstleister verbinden wir attraktive Anlageprodukte und maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte zu einem einzigartigen Leistungsspektrum für Institutionelle und Firmenkunden. Die Basis bildet unser profundes Wissen rund um Assets und ihre Potenziale. Nutzen Sie unsere Expertise aus rund 40 Milliarden Euro verwaltetem Vermögen und über vier Jahrzehnte Markterfahrung. Assetmanagement für Sachwerte am besten mit der Commerz Real. Besuchen Sie uns auf der EXPO REAL Halle B2, Stand 212 immobilienmanager

20 Titelstory te, sind Developments nicht möglich, weil die Banken keine Finanzierung stellen. Geld bekommt man nur im Aufschwung. Also genau dann, wenn man eigentlich nicht mehr bauen sollte, so Bone-Winkel. Er entwickelt deshalb nur Projekte, deren laufender Cashflow zumindest einen Großteil der Zinsen decken kann. Verlassen kann sich die Developer- Zunft hauptsächlich auf Sparkassen und Volksbanken. Dies aber nur im Bereich zwischen zehn und zwanzig Millionen Euro Finanzierungsvolumen. Trübt sich die Konjunktur ein und danach sieht es derzeit aus wird die Finanzierung von Entwicklungen noch schwieriger. Postbank finanziert weiter Besonders agil zeigen sich Banken, deren Refinanzierung intakt ist. Wir nutzen die Chancen konsequent, konstatiert Dr. Georg Reutter, Vorstandssprecher der DG Hyp. Der Immobilienfinanzierer der Genossenschaftsbanken hat von Januar bis August im Kernmarkt Deutschland ein Neugeschäft von 2,6 Milliarden Euro getätigt rund 21 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Immobilienfinanzierungsgeschäft nach Objektarten Wie die DG Hyp profitiert auch die Münchener Hypothekenbank von der Zusammenarbeit mit den Volks-und Raiffeisenbanken und den dadurch gesicherten Strom an Kundeneinlagen. Die Münchener haben ihr Neugeschäft im ersten Halbjahr auf 1,6 Milliarden Euro hochgeschraubt, ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ebenfalls den Hut in den Ring geworfen hat ein weiteres in München ansässiges Institut. Wir streben ein nachhaltiges organisches Wachstum an. Als Universalbank können wir Kunden ein breiteres Leistungsspektrum und größere Volumina bieten als der Wettbewerb, sagt Maria Teresa Dreo, Immobilienchefin der Hypovereinsbank. Ihre Bank hat das Neugeschäft 2010 gegenüber 2009 bereits um 60 Prozent auf 2,6 Milliarden Euro gesteigert sollen es drei Milliarden Euro werden. Einen guten Lauf hat auch das Geschäftsfeld Immobilien der Landesbank Berlin, zu der die Berlin Hyp gehört: 2,2 Milliarden Euro Neugeschäft waren es im ersten Halbjahr. Besorgt hatten sich Marktbeobachter und Medien hingegen zur Zukunft der Immobilienfinanzierung der Postbank geäußert. Die Spekulation: Weil das Institut mittlerweile von der Deutschen Bank beherrscht wird, könnte dieses Geschäftsfeld in Ungnade fallen. Michael Kohl, Leiter Real Estate Finance der Postbanktochter PB Firmenkunden AG, tritt den Gerüchten energisch entgegen: Die gewerbliche Immobilienfinanzierung wird auch künftig unverändert zu unserem Kerngeschäft gehören. Die Gremien Darlehenszusagen in Mio. Euro Veränd. in % Darlehensbestand in Mio. Euro Hypothekarkredite , davon Wohnimmobilienfinanzierung , davon Eigenheime , Eigenheime , Mietwohnungen , nachrichtlich: darunter Ausland Gewerbeimmobilienfinanzierung , davon Büro- und Verwaltungsgebäude , Handels- inkl. Lagergebäude , Hotels und Gaststätten , Fabrik- und Werstattgebäude , übrige Gewerbe- u. Nichtwohnobjekte , nachrichtlich: darunter Ausland , Quelle: vdp/ immobilienmanager der Postbank haben dazu ein klares Bekenntnis abgelegt. Kohl verweist als Beleg auch auf die neuen Vorstände Hanns- Peter Storr (Chief Risk Officer) und Frank Strauß (Vertrieb), die von der Deutschen Bank kommen und die gewerbliche Immobilienfinanzierung verantworten. Ihr Neugeschäft deutlich gesteigert haben Aareal Bank und Deka Bank. Zum Maria Teresa Dreo (Hypovereinsbank) Leidwesen der deutschen Immobilienbranche verleihen diese beiden Banken ihr Geld allerdings gern im Ausland. Der Grund ist einfach: Dort sind die Margen höher. Während die Banken in Deutschland bestenfalls 1,5 Prozent aus einem Kredit herausholen, sind es in London oder New York zwei Prozent oder mehr. Hoffnung setzt der Markt deshalb auch auf neue Anbieter. Die Versicherungen haben die Immobilienfinanzierung für sich entdeckt. Die Finanzierung der Green Towers in Frankfurt mit einem Volumen von mehr als dreihundert Millionen Euro durch die Allianz hat deutlich gemacht, wozu Versicherer in der Lage sind. Helmut Mühlhofer, Leiter Immobilienfinanzierung der Allianz Real Estate, gibt sich zwar zurückhaltend: Wir finanzieren nur bei guten Gelegenheiten und haben kein festes Ziel für unser Neugeschäftsvolumen. Es gehe vor allem um die Diversifzierung des Fixed- Income-Portfolios des Mutterkonzerns. Was das bedeuten kann, macht ein Blick auf die Zahlen deutlich: Das Fixed- Income-Portfolio der Allianz hatte zum 30. Juni ein Volumen von rund 410 Milliarden Euro. Die Schwungmasse ist also gewaltig. Und die Allianz hat sich einiges vorgenommen. Kredite möchte man am liebsten in einem Zielkorridor von 100 bis 200 Millionen Euro vergeben. Bemerkenswert sind auch die angestrebten Laufzeiten von sieben bis zehn Jahren. Im Übrigen sind die Kriterien der Kreditvergabe ähnlich konservativ wie die der Pfandbriefbanken. Projekte und Spezialimmobilien finanziert die Allianz nicht. Reizvoll ist die Immobilienfinanzierung für die Versicherer wegen des nied- Foto: Hypovereinsbank 20 immobilienmanager

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