Der Immobilienmarkt in Deutschland. Struktur und Funktionsweise

Transkript

1 Der Immobilienmarkt in Deutschland Der Immobilienmarkt in Deutschland Struktur und Funktionsweise

2

3 Kapitel Dr. Michael Voigtländer Der Immobilienmarkt in Deutschland Struktur und Funktionsweise

4 Inhaltsverzeichnis Vorwort des Herausgebers 7 1 Wohnimmobilienmarkt Wohnungsbestand in Deutschland Wohnungsbau Anbieter- und Nutzerstruktur Besonderheiten des deutschen Wohnungsmarktes Gründe für die geringe Bedeutung des Wohneigentums Preisstabilität des Wohnungsmarktes Büroimmobilienmarkt Büroimmobilienbestand Bautätigkeit Anbieter- und Nutzerstruktur Besonderheiten des Büroimmobilienmarktes Zyklische Schwankungen im Büromarkt Unterschiede zwischen A-, B-, C- und D-Städten 28 3 Weitere Immobilienmärkte Handelsimmobilien Logistikimmobilien Hotelimmobilien Sozialimmobilien 35 4 Immobilienwirtschaft Definition Beschäftigte und Umsätze Bruttowertschöpfung Immobilienwirtschaft im Branchenvergleich 44 5 Immobilien und Finanzmarkt Immobilienfinanzierung Träger der Immobilienfinanzierung Refinanzierung von Immobilienkrediten Finanzierungsprodukte und Besonderheiten 55

5 Inhaltsverzeichnis 5.2 Immobilieninvestoren Geschlossene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds Immobilienaktien Beteiligungsgesellschaften Bedeutung der Kapitalmarktorientierung für den Immobilienmarkt 70 6 KlimaschutzundImmobilien Hintergrund Ökonomische Hindernisse Belastungen für Mieter Altersstruktur der Eigenheimbesitzer Auflagen Förderpolitik 84 7 DemografieundImmobilien Demografische Entwicklung Entwicklung der Wohnflächennachfrage Demografie und Büroimmobilien Folgen für die Bautätigkeit Immobilienmarktbeobachtung Überblick über die amtliche Statistik Träger der amtlichen Statistik Allgemeine Marktdaten der amtlichen Statistik Immobilienbestand und Bautätigkeit Immobilienwirtschaft Demografische Entwicklung Arbeitsmarktdaten Zinsen Besonderheiten der Immobilienpreismessung Mieten und Preise in der amtlichen Statistik Informationsangebote privater Anbieter BulwienGesa F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt 111

6 Inhaltsverzeichnis GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung Verband deutscher Pfandbriefbanken Hypoport Investment Property Databank IVD Bundesverband Makler und Banken Weitere Informationsquellen 117 Literaturverzeichnis 119 Abbildungsverzeichnis 123 Tabellenverzeichnis 125 Stichwortverzeichnis 127 6

7 Vorwort des Herausgebers Der Wert des gesamten Immobilienvermögens in Deutschland bestehend aus Grundstücken und Gebäuden wird derzeit auf knapp neun Billionen Euro geschätzt. Die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft lag 2008 bei rund 422 Milliarden Euro oder annähernd 19 Prozent an der deutschen Gesamtbruttowertschöpfung.. Diese Zahlen verdeutlichen die große gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Immobilienmarktes. Im Vergleich zu anderen Märkten handelt es sich jedoch um einen nur begrenzt transparenten Markt: Seine komplexe Struktur und Funktionsweise sowie die Vielzahl an Einflussfaktoren bedürfen einer ausführlichen Erläuterung. Die große Bedeutung des Immobilienmarktes spiegelt sich auch darin wider, dass 55 Prozent aller in Deutschland vergebenen Kredite auf Immobilienfinanzierungen entfallen. Für eine adäquate Beurteilung und Bewertung der Immobilien und somit die Einschätzung von Chancen und Risiken einer Immobilienfinanzierung sind fundierte Kenntnisse über die Struktur und die entsprechenden Marktmechanismen unabdingbar. Die vorliegende Publikation stellt die wesentlichen Merkmale und Besonderheiten des Immobilienmarktes in Deutschland dar. Dem Autor Dr. Michael Voigtländer, Leiter der Forschungsstelle Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft Köln, ist es gelungen, die komplexen Strukturen des deutschen Immobilienmarktes anschaulich zu erläutern. Der Leser erhält einen umfassenden Einblick in die Funktionsmechanismen des Immobilienmarktes. Außerdem enthält die Publikation eine sorgfältige Analyse der Wirkungszusammenhänge mit anderen Märkten, insbesondere dem Finanzmarkt. Die Trends in der Entwicklung der Demografie werden aufgezeigt und auf die steigende Bedeutung des Klimaschutzes eingegangen. Abgerundet werden die Ausführungen durch eine Darstellung der Informationsangebote zum deutschen Immobilienmarkt. Es wurde bewusst darauf verzichtet, eine große Menge von Immobilienmarktdaten aufzuführen. Der Leser wird jedoch in die Lage versetzt, diese selbst recherchieren und beurteilen zu können. Die Inhalte dieser Publikation werden auch für die Immobiliensachverständigen-Ausbildung an den kreditwirtschaftlichen Akademien in Deutschland verwendet. Diese berufsbegleitenden Programme dienen der Vorbereitung auf die HypZert-Zertifizierungsprüfung. 7 Jens Tolckmitt Hauptgeschäftsführer Achim Reif Bereichsleiter Immobilienfinanzierung Inland, Bewertung

8 Kapitel 1 Wohnimmobilienmarkt 1 Wohnimmobilienmarkt 8 Der Wohnimmobilienmarkt stellt den größten Teilmarkt des deutschen Immobilienmarktes dar. Im Jahr 2007 lebten in Deutschland 82,21 Millionen Menschen in 39,92 Millionen Wohnungen. Im Folgenden wird der Wohnungsbestand näher charakterisiert. So werden Kennziffern zur durchschnittlichen Wohnungsgröße, zum Alter des Bestands sowie zum Leerstand vorgestellt. Im zweiten Abschnitt steht dann die Bautätigkeit im Vordergrund, während im dritten Abschnitt die Anbieterstruktur sowie die Nutzerstruktur beschrieben werden. Der vierte Abschnitt widmet sich dann zwei Besonderheiten des Marktes: Zum einen der im internationalen Vergleich geringen Wohneigentumsquote und zum anderen der hohen Stabilität des Marktes. 1.1 Wohnungsbestand in Deutschland Bestandsmarkt Der Wohnimmobilienmarkt ist ein Bestandsmarkt. Dies ist auf die lange Nutzungsdauer der Wohnimmobilien zurückzuführen, die bis zu 100 Jahre betragen kann. Dementsprechend liegt der Anteil der Wohnungen, die nach 1990 entstanden sind, bei unter 10 Prozent. Bezogen auf die Baujahre der bewohnten Wohnungen gibt es darüber hinaus große Unterschiede zwischen Ost- und West- Deutschland. Während im Osten 25 Prozent der Wohnungen vor 1918 gebaut worden sind, liegt der entsprechende Wert in West-Deutschland nur bei 10 Pro-

9 Wohnimmobilienmarkt Kapitel 1 zent (vgl. Abbildung 1). Dies ist auf den unterschiedlichen Umgang mit Gebäudeschäden des Zweiten Weltkriegs zurückzuführen. Während im Westen die beschädigten Gebäude oftmals abgerissen und neue Gebäude errichtet wurden, sind im Osten die Gebäude eher notdürftig repariert und wiederhergestellt worden. Unterschiede in der Baualtersstruktur zwischen Ost und West gibt es darüber hinaus aufgrund der starken Bautätigkeit in West-Deutschland zwischen 1949 und In dieser Zeit entstanden in West-Deutschland über 50 Prozent des heutigen Wohnungsbestands. Die starke Bautätigkeit in diesem Zeitraum lässt sich maßgeblich auf die Förderung des sozialen Wohnungsbaus zurückführen. Altersstruktur des Wohnungsbestands in Ost-Deutschland im Jahr % 10 % bis % 24 % % 20 % Quelle: Statistisches Bundesamt (2008a) Abb. 1: Altersstruktur des Wohnungsbestands in Ost-Deutschland im Jahr 2006 Altersstruktur des Wohnungsbestands in West-Deutschland im Jahr % 9% 11 % bis % 12 % % Quelle: Statistisches Bundesamt (2008a) Abb. 2: Altersstruktur des Wohnungsbestands in West-Deutschland im Jahr 2006

10 Kapitel 1 Wohnimmobilienmarkt 10 Anstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anstieg der Wohnungsgrößen Wert des Wohnungsbestands Leerstand Knapp 30 Prozent aller Wohnungen befinden sich in Einfamilienhäusern, weitere 20 Prozent in Zweifamilienhäusern und nur rund 10 Prozent in Gebäuden mit mehr als 12 Wohneinheiten. Dabei gibt es einen eindeutigen Zusammenhang zwischen der Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude und dem Anteil der Mieter. So beträgt der Anteil der Mieter in den Einfamilienhäusern nur 12,4 Prozent, während in Gebäuden mit 7 bis 12 Wohneinheiten 89 Prozent der Wohnungen von Mietern bewohnt werden. Während bis 1997 Zuwächse im Wohnungsbestand vor allem im Geschosswohnungsbau zu beobachten waren, überwiegt seitdem der Anstieg bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Zwischen 1995 und 2003 sank die jährliche Zunahme der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern von 1,9 Prozent auf 0,2 Prozent des Bestands und verharrte anschließend bei diesem Wert. Bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern konnten dagegen bis 1999 stetige jährliche Zuwachsraten beobachtet werden. Seitdem ist der Wert von 1,5 Prozent auf 0,7 Prozent im Jahr 2007 zurückgegangen. Bedingt durch diesen Trend sind auch die durchschnittlichen Wohnungsgrößen kontinuierlich gestiegen. Während 1991 die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf noch bei 34,9 Quadratmetern lag, waren es 2007 schon 41,9 Quadratmeter. Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist in diesem Zeitraum von 82,08 Quadratmetern auf 86,27 Quadratmeter gestiegen. Insbesondere in Ost-Deutschland sind die Wohnungsgrößen seit der Wiedervereinigung deutlich gestiegen. Ob sich dieser Trend jedoch fortsetzt, kann bezweifelt werden (Kap. 7). Dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf schneller gewachsen ist als die Wohnfläche je Wohnung, ist auf die steigende Zahl der Haushalte zurückzuführen, also auf den Trend zu kleineren Haushalten. Das IW Köln und das ZEW Mannheim (2009) schätzen den Wert des Wohnungsbestands im Jahr 2006 auf Milliarden Euro, wobei auf die Grundstücke ein Wert von Milliarden Euro entfällt. Eine durchschnittliche Wohnung in Deutschland kostet demnach inklusive des Grundstücks Euro. Vor diesem Hintergrund wird die Bedeutung von Leerstand unmittelbar ersichtlich. Leerstand, insbesondere dauerhafter bzw. struktureller Leerstand, bedeutet letztlich eine Entwertung des Immobilienvermögens. In Deutschland gibt es keine einheitliche Erhebungsmethodik für Leerstand. Teilweise werden die Leerstandsraten auf der Basis von Begehungen, teilweise auf der Basis von Nebenkostenabrechnungen ermittelt. Aus Abbildung 3 sind die Leerstandsraten des GDW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ersichtlich. Die vom GDW ermittelten Leerstandsquoten beziehen sich auf Leer-

11 Wohnimmobilienmarkt Kapitel 1 stände im bewirtschafteten Wohnungsbestand seiner Mitgliedsunternehmen. In Deutschland stehen demnach 6,3 Prozent aller Wohnungen leer. Dabei gibt es jedoch große Unterschiede zwischen West- und Ost-Deutschland. So liegt die Quote in Ost-Deutschland bei 11,4 Prozent, während es in West-Deutschland nur 3,1 Prozent sind. Besonders hoch ist der Leerstand in Sachsen-Anhalt mit 14,9 Prozent, besonders niedrig dagegen in Hamburg mit 1,1 Prozent. Die höheren Leerstände in Ost-Deutschland sind zum einen auf den Bauboom in den 1990er-Jahren zurückzuführen, zum anderen aber auch auf die Abwanderung aus den neuen Ländern. Bedingt durch den demografischen Wandel werden sich diese Unterschiede noch verstärken (Kap. 7). Leerstehende Wohnungen im bewirtschafteten Wohnungsbestand Ost-Deutschland (einschl. Berlin) West-Deutschland (ohne Berlin) Deutschland Thüringen Schleswig-Holstein Sachsen-Anhalt Sachsen Saarland Rheinland-Pfalz Nordrhein-Westfalen Niedersachsen Mecklenburg-Vorp. Hessen Hamburg Bremen Brandenburg Berlin Bayern Baden-Württemberg 1,1 % 2,0 % 3,0 % 2,5 % 2,3 % 2,3 % 3,4 % 3,7 % 3,7 % 4,1 % 3,8 % 4,5 % 6,3 % 8,6 % 10,5 % 11,2 % 11,2 % 13,6 % 14,9 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 11 Quelle: GDW (2007) Abb. 3: Leerstehende Wohnungen im bewirtschafteten Wohnungsbestand

12 Kapitel 1 Wohnimmobilienmarkt 1.2 Wohnungsbau 12 Geringere Bautätigkeit Der Wohnungsmarkt ist ein Bestandsmarkt. In den letzten Jahren ist die Bedeutung des Wohnungsbaus jedoch noch einmal zurückgegangen. Während in den 1990er-Jahren der Anteil des Neubaus am Bestand bei 1 Prozent lag, sind es seit einigen Jahren nur noch 0,5 Prozent des Bestands. Im Jahr 2008 wurden Wohnungen fertiggestellt, im Jahr 2000 waren es immerhin noch mehr als Wohnungen und im Jahr 1997 mehr als Abbildung 4 zeigt den längerfristigen Verlauf der Wohnungsfertigstellungen. Insgesamt gibt es einen langfristigen Trend zu einer geringeren Bautätigkeit. Bedingt durch den Wohnungsmangel infolge des Zweiten Weltkriegs wurde die Bautätigkeit zunächst stark ausgeweitet. Unterstützt wurde dies auch durch steuerliche Förderungen. Als der Bedarf dann weitestgehend gedeckt war, ging die Zahl der Baufertigstellungen Ende der 1980er-Jahre bis auf in West-Deutschland zurück. Erst Anfang der 1990er-Jahre zog die Bautätigkeit dann wieder an, vor allem aufgrund des starken Zuzugs von Aussiedlern. Außerdem wurde gerade in Ost-Deutschland der Neubau mit Sonderabschreibungen stark subventioniert. Seit der Mitte der 1990er-Jahre ist die Bautätigkeit wieder rückläufig. Damit passt sich der Wohnungsmarkt an das deutlich verringerte Bevölkerungswachstum an. So steht jetzt weniger der Neubau als vielmehr die Modernisierung des vorhandenen Bestands im Mittelpunkt. Fertiggestellte Wohnungen in West- und Ost-Deutschland West Ost Quelle: Statistisches Bundesamt (2008b) Abb. 4: Fertiggestellte Wohnungen in West- und Ost-Deutschland

13 Wohnimmobilienmarkt Kapitel 1 Dass es im Wohnungsbau nun nicht mehr um den Abbau eines Wohnungsmangels, sondern vielmehr um die qualitative Verbesserung und Ergänzung des Bestands geht, zeigt vor allem die Entwicklung des Geschosswohnungsbaus. Bis 1987 wurden stets mehr Geschosswohnungen als Einfamilienhäuser gebaut. Nach einer kurzen Phase, in der der Bau von Einfamilienhäusern überwog, wurden in den 1990er-Jahren wieder deutlich mehr Geschosswohnungen gebaut. Seit dem Jahr 2000 werden stets mehr Einfamilienhäuser gebaut. Im Jahr 2008 wurden in Deutschland 63 Prozent aller Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern errichtet. Seit 2000 mehr Ein- und Zweifamilienhäuser 1.3 Anbieter- und Nutzerstruktur Der deutsche Wohnungsmarkt ist durch eine sehr vielfältige Anbieterstruktur gekennzeichnet (Abbildung 5). 40,3 Prozent der Wohnungen befinden sich im Eigentum von Selbstnutzern. Insgesamt sind dies 15,96 Millionen Wohnungen. Mit 12,81 Millionen Wohnungen befindet sich der Großteil davon in Ein- bis Zweifamilienhäusern. Die zweitgrößte Eigentümergruppe sind die privaten Kleinvermieter, denen 14,5 Millionen Wohnungen gehören. Dies entspricht einem Anteil von 36,6 Prozent am Wohnungsbestand. Für private Kleinvermieter steht die Vermietung von Wohnraum nicht im Zentrum ihrer Tätigkeit. Oftmals sind dies Personen, die ihr Vermögen in Immobilien investiert haben oder die Immobilien geerbt haben. Im Rahmen der Statistik werden Personen, die einen Umsatz von mehr Euro pro Jahr erzielen, als Unternehmer erfasst. Nach der Umsatzsteuerstatistik gab es im Jahr gewerbliche Wohnungsvermieter. Vergegenwärtigt man sich, dass rund 30 Prozent der Immobilienunternehmen einen Umsatz zwischen Euro und Euro erwirtschaften, wird schnell deutlich, wie kleinteilig die Anbieterstruktur auf dem Wohnungsmarkt ist. Auf die gewerblichen Wohnungsunternehmen entfallen nur 23,1 Prozent aller Wohnungen. Die größte Gruppe innerhalb dieses Segments sind die privaten Wohnungsunternehmen, denen 4,06 Millionen Wohnungen gehören. Hierauf folgt die öffentliche Hand mit 2,33 Millionen Wohnungen, wovon 91 Prozent auf die Kommunen entfallen. Die Genossenschaften besitzen 2,08 Millionen Wohnungen. Kleinteilige Anbieterstruktur Private Unternehmen größte Gruppe 13

14 Kapitel 1 Wohnimmobilienmarkt Kein größerer Konzentrationsgrad Die größten Veränderungen im Bestand gab es zwischen 1998 und 2006 bei den öffentlichen Eigentümern. Bund und Länder haben ihren Wohnungsbestand insgesamt um 54 Prozent reduziert. Berücksichtigt man auch den Verkauf der LEG in Nordrhein-Westfalen, der in den Daten noch nicht enthalten ist, so sind es sogar rund 75 Prozent. Die kommunalen Wohnungsunternehmen haben ihre Bestände hingegen um 14,3 Prozent verkleinert. Käufer sind vor allem die privaten Wohnungsunternehmen. Sie konnten ihren Bestand um 15,4 Prozent erweitern. Vor allem ausländische Beteiligungsgesellschaften haben zwischen 2004 und 2008 die Immobilienbestände der öffentlichen Hand gekauft. Zum einen, weil sie die Bestände als unterbewertet ansahen, und zum anderen, weil sie Effizienzpotenziale in der Bewirtschaftung vermuteten. Auffällig ist jedoch, dass auch die Kleinvermieter zulegen konnten. Ihre Bestände vergrößerten sich immerhin um 6,9 Prozent bzw. um Wohnungen. Ein Trend in Richtung eines größeren Konzentrationsgrades im Wohnungsmarkt kann also nicht ausgemacht werden. 14 Eigentumsverhältnisse auf dem deutschen Wohnungsmarkt im Jahr 2006 Deutscher Wohnungsmarkt (Angaben in 1 000) Öffentliche Hand (2 326) Kommunale Eigentümer (2 120) Bund/Land (206) Private Wohnungsunternehmen (4 059) Sonstige gewerbliche Eigentümer (2 312) Genossenschaften (2 079) Übrige, z. B. Kirche (233) Von Wohnungsunternehmen verwaltete Wohnungen (453) Private Kleineigentümer (14 507) Vermietete 1- bis 2-Familienhäuser (5 421) Geschosswohnungen (9 086) Selbstnutzer (15 960) 1- bis 2-Familienhäuser (12 812) Geschosswohnungen (3 148) Quelle: Veser et al. (2007) Abb. 5: Eigentumsverhältnisse auf dem deutschen Wohnungsmarkt im Jahr 2006 (Angaben in 1 000)

15 Wohnimmobilienmarkt Kapitel 1 Ebenso vielschichtig wie die Anbieter von Wohnraum sind auch die Nutzer der Wohnungen. Während es im Ausland häufig so ist, dass Mieter eher zu den sozial schwächeren Haushalten gehören, leben in Deutschland sowohl einkommensstarke als auch einkommensschwache Haushalte zur Miete. Etwa 8,6 Prozent aller Mieterhaushalte verfügen über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von mehr als Euro. Die Mieterhaushalte stellen damit 31 Prozent der Haushalte in diesem Einkommenssegment. Dies verdeutlicht die hohe Akzeptanz des Mietens auch in einkommensstärkeren Gruppen. Weitere 21,6 Prozent der Mieterhaushalte verfügen über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von bis Euro. Das Median-Einkommen der Mieter liegt mit Euro pro Monat allerdings deutlich unter dem Median-Einkommen der Eigentümer mit Euro. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Eigentümer-Haushalte in der Regel größer sind als die Mieter-Haushalte. Außerdem ist die Zahl der Einkommensbezieher in der Gruppe der Eigentümer im Durchschnitt höher. So beziehen von den Eigentümern 52,4 Prozent zwei Einkommen, während der entsprechende Anteil bei den Mietern nur 41,2 Prozent beträgt. Schließlich ist eine Beziehung zwischen dem Alter und der Wohneigentumsbildung festzustellen. Bis zum Alter des Haushaltsvorstands von 50 Jahren sind die Mieter in der Überzahl, darüber sind es die Eigentümer. So ist die Eigentümerquote in der Gruppe der 60- bis 65-Jährigen mit 53,4 Prozent am höchsten. Im internationalen Vergleich ist jedoch auch diese Eigentümerquote eher niedrig. Vielschichtigkeit von Anbieter und Nutzer Alter und Wohneigentumsbildung Besonderheiten des deutschen Wohnungsmarktes Der deutsche Wohnungsmarkt ist durch zwei Besonderheiten gekennzeichnet: Dies ist zum einen die relativ geringe Bedeutung des selbstgenutzten Wohneigentums, die immer wieder die Grundlage für Diskussionen bietet. Zum anderen ist dies die hohe Wertstabilität des deutschen Marktes. Während etwa in Großbritannien ausgeprägte Hauspreiszyklen feststellbar sind, verläuft der Zyklus in Deutschland eher flach. Dieser Aspekt ist für die Immobilienbewertung besonders wichtig.

16 Kapitel 1 Wohnimmobilienmarkt Niedrige Wohneigentumsquote als Stärke Gründe für die geringe Bedeutung des Wohneigentums In Deutschland leben etwa 43 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden. Verglichen mit dem Ausland ist dies ein sehr geringer Anteil. In den Niederlanden sind es 55 Prozent, in Großbritannien knapp 70 Prozent und in Spanien sogar 80 Prozent der Haushalte, die in einem Eigenheim leben. In Europa ist lediglich in der Schweiz die Wohneigentumsquote geringer. Dies wird häufig als Schwäche des deutschen Immobilienmarktes angesehen. Betrachtet man jedoch die Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote, so erscheint sie vielmehr als Stärke denn als Schwäche (Voigtländer, 2006). 16 Sozialer Wohnungsbau Infolge der Zerstörungen des Zweiten Weltkrieges und der Zuwanderung in die westlichen Besatzungszonen fehlten in Deutschland zeitweise 4,5 Millionen Wohnungen. Um diese Lücke zu schließen, wurde der Wohnungsbau mit Fördergeldern deutlich ausgeweitet (sozialer Wohnungsbau). Insbesondere der Geschosswohnungsbau und damit der Mietwohnungsneubau wurden dabei stimuliert. Ähnliche Programme gab es auch im Ausland, aber das deutsche Modell wies zwei Besonderheiten auf. Erstens dienten die Programme vorrangig dem privaten Mietwohnungsbau. Zweitens wurde qualitativ hochwertig gebaut, so dass die Wohnungen auch für Mieter der Mittelschicht attraktiv waren. Der Begriff für breite Schichten der Bevölkerung (II. WoBauG) verdeutlicht dies anschaulich. In Großbritannien hingegen wurden Mieter in Sozialwohnungen stigmatisiert. Der soziale Wohnungsbau in Deutschland legte damit einen Grundstein für den großen Mietwohnungsmarkt in Deutschland. Mietrecht In vielen Ländern wurden als Reaktion auf den Wohnungsmangel die Mieten eingefroren. In Spanien etwa durften die Mieten bis in die 1980er-Jahre hinein nicht erhöht werden. In Großbritannien galt lange Zeit das so genannte Fair-rent-System, wonach die Mieten nur so angepasst werden konnten, wie dies in Zeiten ohne Knappheit möglich gewesen wäre (Coleman, 1988). Hierdurch hinkten die Mieten dem Marktniveau oft um zweistellige Prozentbeträge hinterher. Dies führte dazu, dass sich die privaten Vermieter aus dem Markt zurückzogen; Selbstnutzer blieben dann oft die einzigen Käufer. In Deutschland hingegen wurden die Mieten schon in den 1960er-Jahren teilweise liberalisiert. Mit der Vergleichsmietenregelung wurde

17 Wohnimmobilienmarkt Kapitel 1 dies zwar teilweise wieder zurückgenommen, aber wenigstens ist hiermit eine schrittweise Anpassung in Richtung des Marktniveaus möglich. Die große Zahl privater Vermieter zeigt letztlich, dass der Markt für Investoren attraktiv ist. Steuerliche Förderung In Deutschland wurde die Eigentumsbildung zwischen 1986 und 2006 über die Eigenheimzulage gefördert. Die Eigenheimzulage stellte einen direkten Zuschuss dar, der mit der Zahl der Kinder stieg. Im Ausland, vor allem in den Ländern mit hohen oder schnell steigenden Wohneigentumsquoten, gab oder gibt es hingegen den Schuldzinsenabzug also die Möglichkeit, Kreditzinsen vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Wie Berechnungen unter anderem von Voigtländer (2009a) zeigen, ist diese Maßnahme mit einem größeren finanziellen Vorteil verbunden als die Eigenheimzulage. Außerdem wurde die Eigenheimzulage nur für einen einzigen Immobilienerwerb gezahlt. Daher wurde diese Förderung erst dann verwendet, wenn man sich sicher war, die Immobilie für einen langen Zeitraum zu nutzen. Der Schuldzinsenabzug konnte bzw. kann hingegen immer wieder neu genutzt werden. Insbesondere in den Niederlanden, in denen zwischen 1993 und 2006 die Wohneigentumsquote um 10 Prozent stieg, ist die steuerliche Ausgestaltung besonders üppig. 17 Immobilienpreise Ein wesentliches Motiv für den Eigentumserwerb ist der Schutz vor künftigen Mietsteigerungen (Ortalo-Magné/Rady, 2002). Wie für die USA oder Großbritannien belegt werden konnte, ist dies ein wichtiger Faktor bei der Eigentumsbildung. In Deutschland ist dieses Motiv jedoch obsolet, da die Preise sehr stabil sind. Langfristig gesehen steigen die Mietpreise nicht schneller als die Verbraucherpreise, so dass aus diesem Grund keine Notwendigkeit besteht, Wohneigentum zu erwerben. Die vier Punkte machen deutlich, dass die niedrige Wohneigentumsbildung keineswegs als Schwäche des deutschen Marktes interpretiert werden kann. Im Gegenteil: Die deutschen Haushalte haben mit dem Mietwohnungsmarkt stets eine Alternative zum Wohneigentum. Darüber hinaus haben die Haushalte aufgrund des stabilen Wohnungsmarktes auch weniger Grund als in vielen Ländern, Wohneigentum zu erwerben. Mietwohnung Alternative zum Eigentum

18 Kapitel 1 Wohnimmobilienmarkt Hohe Stabilität in Deutschland Preisstabilität des Wohnungsmarktes Neben der niedrigen Wohneigentumsquote weist der deutsche Wohnimmobilienmarkt als zweite wesentliche Besonderheit eine besonders hohe Preisstabilität auf. Üblicherweise sind Immobilienmärkte durch starke Preiszyklen gekennzeichnet (Rottke, 2008). In Phasen anziehender Nachfrage kann das Angebot nicht schnell genug ausgeweitet werden, so dass es zu Preisanstiegen kommt. Erst mit großer zeitlicher Verzögerung werden neue Objekte fertiggestellt, die dann gegebenenfalls auf eine bereits rückläufige Nachfrage treffen. Dann kommt es zu Preisrückgängen. Vergleicht man jedoch den deutschen Wohnimmobilienzyklus mit dem in Großbritannien und Frankreich, so erscheint er als relativ flach (Abbildung 6). Lediglich in den 1980er-Jahren gab es stärkere Preisausschläge, doch auch diese sind verglichen mit den Boomphasen in Großbritannien oder Frankreich eher moderat. Insbesondere der britische Markt ist wesentlich volatiler als der deutsche Markt, aber auch in Frankreich schwanken die Preise deutlich stärker. Deutschlands Wohnimmobilienpreise weisen von allen OECD-Ländern die geringsten Schwankungen auf. 18 Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal 60 % 50 % 40 % Deutschland Frankreich Großbritannien 30 % 20 % 10 % 0% 10 % 20 % Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl. Qrtl Quelle: OECD Abb. 6: Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal

19 Wohnimmobilienmarkt Kapitel 1 Für diese hohe Stabilität gibt es verschiedene Gründe. Die Stagnation der letzten 10 Jahre lässt sich am ehesten auf den Bauboom Mitte der 1990er-Jahre zurückführen. Damals wurde über den Bedarf gebaut, so dass zunächst Leerstand abgebaut werden muss, bis die Preise auf breiter Front wieder reagieren. Darüber hinaus trägt auch die geringe Wohneigentumsquote zur Stabilität bei. In Ländern mit hohen Wohneigentumsquoten berichten die Medien sehr viel intensiver über Immobilienpreise, insbesondere über Auf- und Abschwünge. Damit werden Zyklen häufig verstärkt, und es können irrationale Übertreibungen (Shiller, 2005, Kap. 4), also spekulative Blasen, entstehen. Auch die dezentrale Baulandausweisung trägt zur Stabilität bei, da die Kommunen in Konkurrenz um Haushalte und Unternehmen stehen. Die damit einhergehende Bauflächenausweitung wirkt moderierend auf die Immobilienpreise. Wesentlich für die hohe Stabilität des Marktes ist jedoch insbesondere die institutionelle Ausgestaltung der Immobilienfinanzierung. Durch die Dominanz von Festzinskrediten werden die Haushalte vor überraschenden Zinsveränderungen geschützt, was sich nachweislich auf die Stabilität der Immobilienpreise auswirkt (Jäger/Vogtländer, 2006, S ). Auch der konsequente Einsatz von eigenen Mitteln und die Orientierung am Beleihungswert wirken mäßigend auf die Preisvolatilität. Dies soll in Kapitel 5 näher erläutert werden. Gründe für hohe Stabilität Dominanz von Festzinskrediten 19

20 Kapitel 2 Büroimmobilienmarkt 2 Büroimmobilienmarkt 20 Der Büroimmobilienmarkt ist nach dem Wohnimmobilienmarkt der zweitgrößte Immobilienmarkt in Deutschland. Für die institutionellen Investoren wie Versicherungen, offene Immobilienfonds oder Pensionsfonds ist er sogar noch bedeutender als der Wohnimmobilienmarkt. Schließlich sind für diese Investoren vor allem große Objekte interessant. Darüber hinaus versprechen Büroimmobilien bei allerdings auch höherem Risiko höhere Renditen. Analog zum Wohnimmobilienmarkt sollen zunächst der Bestand, dann die Bautätigkeit und schließlich die Anbieter- und Nutzerstruktur betrachtet werden. Darüber hinaus werden die Büroimmobilienmarktzyklen und die Unterschiede zwischen A-, B- und C-Städten näher untersucht. 2.1 Büroimmobilienbestand Keine amtliche Statistik Im Gegensatz zum Wohnimmobilienbestand wird der Büroimmobilienbestand nicht von der amtlichen Statistik erfasst. Nur für die sieben großen Bürostandorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sowie für einige kleinere Bürozentren gibt es Vollerhebungen über den Bürobestand. Daher muss der Büroflächenbestand für Deutschland hochgerechnet wer-

21 Büroimmobilienmarkt Kapitel 2 den. Hierzu wird in der Regel auf Bürobeschäftigte zurückgegriffen und mit Hilfe der durchschnittlichen Flächeninanspruchnahme der Büroflächenbestand ermittelt. Allerdings muss auch die Zahl der Bürobeschäftigten geschätzt werden, so dass eine weitere Unsicherheit in die Berechnung eingeht. Büroflächen nach MF-G in Deutschland (in Quadratmeter) A-Städte (7) B-Städte (13) C-Städte (18) D-Städte (87) übrige Kommunen Quelle: Bulwien/Denk/Scheffler (2008) Abb. 7: Büroflächen nach MF-G in Deutschland (in Quadratmeter) 21 Bulwien/Denk/Scheffler (2008) schätzen die Bürofläche in Deutschland auf insgesamt 320 Millionen Quadratmeter nach MF-G (gemäß der gif-richtlinie Mietfläche für gewerblichen Raum ). Auf die großen sieben Bürozentren, die so genannten A-Städte, entfallen dabei 74 Millionen Quadratmeter, also etwa 23 Prozent des Bestands (Abbildung 7). Auf die B- und C-Städte, also die 31 nächstgrößeren Bürostandorte, entfallen 31 Prozent des Bestands. Der überwiegende Teil des Büroflächenbestands befindet sich also in den kleineren Städten, 46 Prozent des Bestands sogar außerhalb der 125 größten Städte in Deutschland. Diese Bestände werden von größeren Investoren in der Regel nicht beachtet. Über das Baualter der Büroflächenbestände sowie die Größen gibt es nur Angaben für die im Rahmen der Vollerhebung untersuchten Städte. Auf Büroobjekte mit weniger als Quadratmeter entfallen in den sieben deutschen Bürozentren nur rund 18 Prozent des Bestands. Weitere 18 Prozent entfallen auf Objekte mit einer Größe zwischen und Quadratmeter. Die größte Objektgruppe mit 38 Prozent stellen Objekte mit einer Fläche zwischen und Schätzung: 320 Millionen m 2 Baualter/Größen

22 Kapitel 2 Büroimmobilienmarkt Quadratmeter dar. Der Rest von 26 Prozent entfällt auf noch größere Gebäude. Dabei gibt es zwischen den Bürozentren teilweise deutliche Unterschiede. So weist etwa Frankfurt am Main den größten Anteil von Bürogebäuden mit einer Fläche von mehr als Quadratmeter auf, während es in Düsseldorf beispielsweise einen relativ hohen Anteil von Gebäuden mit einer Fläche von weniger als Quadratmeter gibt. Baualtersklassen von Bürogebäuden in sechs großen Bürozentren 100 % 22 ca. ab dem Jahr er-Jahre 1980er-Jahre 1970er-Jahre 1950er-/1960er-Jahre 1920er-/1930er-Jahre vor 1918 unbekannt 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% Berlin München Hamburg Frankfurt Köln Stuttgart Quelle: Bulwien/Denk/Scheffler (2008) Abb. 8: Baualtersklassen von Bürogebäuden in sechs großen Bürozentren Baualtersklassen Auch in Bezug auf die Baualtersklassen lassen sich Unterschiede erkennen. Gerade in Frankfurt am Main ist der Anteil neuerer Gebäude relativ hoch, in Berlin ist er dagegen eher gering (Abbildung 8). Generell gilt für die Wohnimmobilien, dass der Großteil der Flächen zwischen 1950 und 1980 entstanden ist. Allerdings ist der Anteil neuerer Gebäude höher als bei den Wohnimmobilien. Dies lässt sich auf die geringere Nutzungsdauer bei Büroimmobilien zurückführen.

23 Büroimmobilienmarkt Kapitel 2 Heterogene Ergebnisse lassen sich auch für den Leerstand feststellen. So weist Frankfurt am Main mit 18,2 Prozent die höchste Leerstandsquote von allen großen Bürozentren auf. In Stuttgart ist die Leerstandsquote mit 6,0 Prozent hingegen sehr niedrig. Im Durchschnitt der A-Städte beträgt der Leerstand 9,9 Prozent. Niedrigere Leerstandsquoten ergeben sich für die kleineren Städte: In den B-Städten sind es 8,5 Prozent, in den C-Städten 5,9 Prozent und in den D-Städten 6,1 Prozent. In den übrigen Kommunen sind es nach Schätzungen von Bulwien/Denk/Scheffler sogar nur 5,4 Prozent. Bundesweit standen im Jahr ,9 Prozent bzw. 22 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Leerstand 2.2 Bautätigkeit Die Bautätigkeit im Büroimmobilienmarkt ist ebenso wie im Wohnungsmarkt rückläufig. Indexiert man den Wohnungsbau und den Büroimmobilienbau, so kann man sogar eine erstaunliche Parallelität beider Entwicklungen feststellen (Abbildung 9). Fertigstellung von Wohnungen und Büros (Index: 1994 = 100) Rückläufige Bautätigkeit Wohnungsbau Büro- und Verwaltungsgebäude Quelle: Statistisches Bundesamt (2008b) Abb. 9: Fertigstellung von Wohnungen und Büros (Index: 1994 = 100)

24 Kapitel 2 Büroimmobilienmarkt Lediglich zwischen 2000 und 2001 hebt sich der Bau von Büroimmobilien deutlich vom Wohnungsbau ab. Dies hängt mit dem New Economy Boom zusammen und der damit einhergehenden Ausweitung der Nachfrage. In den Folgejahren ist die Bautätigkeit jedoch wieder zurückgegangen. Im Jahr 2007 wurden insgesamt 2,3 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt, Quadratmeter in den neuen Ländern und 2,1 Millionen Quadratmeter im früheren Bundesgebiet. Im Jahr 2002 wurden dagegen noch über 5 Millionen Quadratmeter neu gebaut. 2.3 Anbieter- und Nutzerstruktur 24 Kleinteiliger Büroimmobilienmarkt Im Gegensatz zum Wohnimmobilienmarkt gibt es für den Büroimmobilienmarkt keine detaillierte Aufschlüsselung über die Eigentumsverhältnisse. Bekannt ist, dass sowohl Immobilienaktiengesellschaften als auch offene Fonds primär in Büroobjekte investieren. Das Segment der Immobilienaktien ist in Deutschland jedoch recht klein. Die offenen Immobilienfonds verfügten im Dezember 2008 über ein Immobilienvermögen von etwa 87 Milliarden Euro. Etwa 27 Prozent hiervon, also knapp 24 Milliarden Euro, sind in deutsche Büros investiert. Damit dürften die offenen Fonds einen Marktanteil von deutlich unter 10 Prozent haben. Insgesamt ist davon auszugehen, dass der Gewerbeimmobilienmarkt noch kleinteiliger ist als der Wohnimmobilienmarkt. Nach IW Köln/ZEW (2009, S. 75) gibt es in Deutschland Unternehmen, die Gewerbeimmobilien vermieten. Dies sind deutlich mehr als im Wohnimmobilienmarkt. Insgesamt gibt es in Deutschland nur etwa Unternehmen, die mit der Vermietung und Verpachtung von Immobilien einen Umsatz von mehr als 10 Millionen Euro generieren. Bei einem Quadratmeterpreis von 10 Euro pro Monat entspricht ein Umsatz von 10 Millionen Euro einer vermieteten Fläche von Quadratmetern. Diese bietet etwa Mitarbeitern Platz. Auch die größeren Anbieter verfügen demnach nur über kleine Anteile am Gesamtmarkt, was für eine hohe Wettbewerbsintensität spricht.

25 Büroimmobilienmarkt Kapitel 2 Mehr Informationen gibt es über die Nutzer der Büroflächen. Als Bürobeschäftigte gelten alle Personen, die einen Büroarbeitsplatz haben und Büroflächen nutzen, die grundsätzlich vermietbar oder handelbar sind. In Deutschland gibt es keine eigene amtliche Statistik für Bürobeschäftigte, so dass deren Anzahl geschätzt werden muss. In der Fachliteratur werden im Wesentlichen zwei Verfahren beschrieben. Auf der Basis des Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes werden Bürobeschäftigtenquoten für etwa Berufsordnungen ermittelt, und die Gesamtbeschäftigung wird hochgerechnet (Dobberstein, 1997). Das Institut für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) schätzt die Bürobeschäftigten hingegen auf der Basis von Berufsordnungen, die überwiegend in Büros arbeiten (IAB, 1994). Beide Methoden führen zu vergleichbaren Ergebnissen. Bulwien/Fröba (2008) schätzen die Zahl der Bürobeschäftigten im Jahr 2006 auf 12,5 Millionen, davon 10,8 Millionen in Westdeutschland und 1,7 Millionen in Ostdeutschland. Mit 9,8 Millionen ist der Großteil der Bürobeschäftigten sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Die Zahl der selbständigen Bürobeschäftigten beläuft sich auf 1,5 Millionen, bei den Beamten sind es etwa Mit 1,878 Millionen sind die meisten sozialversicherungspflichtigen Bürobeschäftigten im Produzierenden Gewerbe tätig. Hierauf folgt die öffentliche Verwaltung mit 1,321 Millionen und der Gesundheits- und Sozialbereich mit 1,014 Millionen Beschäftigten (Abbildung 10). Mit 95 Prozent weist insbesondere das Kreditgewerbe eine hohe Bürobeschäftigtenquote auf. Auch in der IT-Branche arbeiten mit 85 Prozent überdurchschnittlich viele Bürobeschäftigte (Baba, 2008). Über alle Branchen hinweg liegt der Anteil der Bürobeschäftigten bei etwa 32 Prozent. Dabei liegt zumindest bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten der Anteil der Frauen mit 40,1 Prozent deutlich höher als der der Männer mit 28,1 Prozent (Voigtländer, 2009b). Nutzer 25

26 Kapitel 2 Büroimmobilienmarkt Sozialversicherungspflichtige Bürobeschäftigte nach Branchen Sonstige Branchen Logistik Erziehung und Bildung Unternehmensberatung Sonstige Unternehmensdienstleister Finanzwirtschaft, Kreditwesen und Versicherungen Technologie, Medien, Telekommunikation Groß- und Einzelhandel Gesundheit und Soziales Öffentliche Verwaltung Produzierendes Gewerbe Quelle: Statistisches Bundesamt (2008b) Abb. 10: Sozialversicherungspflichtige Bürobeschäftigte nach Branchen 2.4 Besonderheiten des Büroimmobilienmarktes Verstärkte Preisaufschwünge und -abschwünge Angebotsseite Zyklische Schwankungen im Büromarkt Bedingt durch die Planungs- und Bauzeit können Angebot und Nachfrage im Immobilienmarkt auseinanderfallen. Damit werden Preisaufschwünge bzw. -abschwünge verstärkt. Dies gilt für den Büroimmobilienmarkt in besonderer Weise. Die Gründe dafür sind sowohl auf der Angebotsseite als auch auf der Nachfrageseite zu finden. Angebotsseitig ist vor allem die kürzere Nutzungsdauer zu nennen. Büroimmobilien werden häufiger als Wohnimmobilien saniert; der typische Sanierungszyklus beträgt 25 Jahre. Der Anteil des Neubaus am Bestand liegt daher vielfach

27 Büroimmobilienmarkt Kapitel 2 über 1,5 Prozent, wohingegen der Anteil im Wohnungsmarkt zumindest in den vergangenen Jahren deutlich unter 1 Prozent liegt. Dementsprechend ist das Potenzial für Preisrückgänge infolge einer Ausweitung des Angebots größer als im Wohnungsmarkt. Größeren Schwankungen unterliegt auch die Nachfrage. Schließlich ist die Nachfrage nach Büroflächen wesentlich konjunkturanfälliger als die Nachfrage nach Wohnraum. Nimmt die wirtschaftliche Aktivität zu und werden neue Arbeitsplätze geschaffen, zieht mit Verzögerung auch die Nachfrage nach Büroimmobilien an. Umgekehrt führt ein Wirtschaftsabschwung zu einem Rückgang der Büroflächennachfrage. Auch die Nachfrage nach Wohnraum wird von der Konjunktur beeinflusst, da die Zahlungsbereitschaft für eine Wohnung von der wirtschaftlichen Situation abhängt. Allerdings bleibt die Flächennachfrage im Konjunkturzyklus weitestgehend konstant, da Wohnen ein Grundbedürfnis ist, während die Nachfrage nach Büroimmobilien stärker schwankt. Verstärkt werden die zyklischen Schwankungen darüber hinaus durch den höheren Anteil institutioneller Investoren wie Fonds oder Versicherungen, gerade in den großen Metropolen. Institutionelle Investoren neigen zu Herdenverhalten, d. h., sie kaufen oder verkaufen oftmals gleichgerichtet. Dies hängt mit der Bewertung durch Manager zusammen. Verpassen Manager einen Trend, wird ihnen dies stärker angelastet, als wenn sie mit der Masse der anderen Investoren irren zumal Manager immer an Benchmarks, also den übrigen Managern, gemessen werden. Hierdurch können nicht nur Auf- und Abschwünge verstärkt werden, sondern es können auch spekulative Blasen entstehen. Damit ist gemeint, dass sich die Immobilienpreise von dem fundamental gerechtfertigten Immobilienpreis wegbewegen. Der fundamental gerechtfertigte Preis wird vor allem durch die Zinsen und Mieten bestimmt (Voigtländer, 2009c, Kap. 3). Nach Daten der IPD Investment Property Databank, die Immobiliendaten von institutionellen Investoren auswertet, lag die jährliche Wertveränderung von Büroimmobilien im Zeitraum zwischen 1989 und 2008 zwischen 3,2 und 5,2 Prozent. Hierbei wurden fast ausschließlich Büros in den Bürozentren berücksichtigt. International gesehen sind diese Wertveränderungen sehr moderat. In Großbritannien lagen die jährlichen Wertveränderungen im gleichen Zeitraum zwischen 17,2 und 26,7 Prozent. Auch im Vergleich mit anderen Ländern erscheint der deutsche Büroimmobilienzyklus eher flach (IW Köln/ZEW Mannheim, 2009, S ), auch wenn er stärkeren Schwankungen als der Wohnungsmarkt unter- Nachfrageseite Wertveränderungen 27

28 Kapitel 2 Büroimmobilienmarkt liegt. Da beide Märkte eine geringe Volatilität aufweisen, liegt nahe, dass es sich nicht um ein Spezifikum des jeweiligen Marktes handelt, sondern die Immobilienmärkte aufgrund eines gemeinsamen Einflusses so reagieren. Dieser Einfluss wird, wie noch erläutert werden wird, vom Kapitalmarkt ausgeübt. 28 Kriterien der Gruppen Risikoprofile Unterschiede zwischen A-, B-, C- und D-Städten In der Immobilienwirtschaft ist eine Unterteilung der Standorte in A-, B-, C- und D-Städte üblich. A-Städte sind wichtige deutsche Zentren mit nationaler und internationaler Bedeutung; zu dieser Gruppe gehören z. B. Berlin, Hamburg und Köln. Städte der Kategorie B sind Zentren mit nationaler und regionaler Bedeutung, z. B. Bonn, Magdeburg und Wiesbaden. C-Städte und D-Städte sind von geringerer Bedeutung. Große Investoren beachten bei ihren Kaufentscheidungen fast ausschließlich A-Städte. Dies liegt zum einen daran, dass es über diese Städte mehr Informationen gibt, zum anderen gelten die Märkte in den A-Städten als liquider. Auch die Objektgröße ist von Bedeutung. So bevorzugen größere Investoren in der Regel große Objekte, um das Portfolio überschaubar zu halten. Weniger bekannt ist, dass es auch erhebliche Unterschiede im Risikoprofil zwischen A-Städten und den übrigen Städten gibt. Abbildung 11 zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Mieten für Büros in Citylage in den A-, B- und C-Städten. Wie erwartet, ist das Mietpreisniveau in den Metropolen höher als in den nächstgrößeren Städten. Zwischen 1990 und 2008 betrug die Durchschnittsmiete in den A-Städten 16,87 Euro, in den B-Städten 9,88 Euro und in den C-Städten 8,57 Euro. Auffällig ist darüber hinaus, dass die Volatilität der Mieten in den A-Städten deutlich größer ist, in den B- und C-Städten ist der Verlauf hingegen sehr stabil. Tatsächlich ist die Volatilität der Mieten in den A-Städten sogar fast doppelt so hoch wie in den B- und C-Städten. Während in den A-Städten die Mietpreise durchschnittlich um 1,71 Euro vom Mittelwert abweichen, weichen in den B- und C-Städten die Mietpreise nur um knapp 1 Euro vom Mittelwert ab.

29 Büroimmobilienmarkt Kapitel 2 Entwicklung der durchschnittlichen Büromieten in City-Lage A-Städte B-Städte C-Städte Quelle: BulwienGesa AG, eigene Berechnungen Abb. 11: Entwicklung der durchschnittlichen Büromieten in City-Lage Die Gründe hierfür können zum einen in der stärkeren Präsenz institutioneller Investoren und in dem damit verbundenen Herdenverhalten gefunden werden. Zum anderen scheint jedoch auch die wirtschaftliche Situation in den Bürozentren volatiler zu sein. So zeigt etwa der BIBIX (Büroimmobilienbedarfsindex), der die monatliche Veränderung der Bürobeschäftigtenzahl misst, dass die Zahl der Bürobeschäftigten in den Zentren stärker schwankt als im Bundesdurchschnitt (Voigtländer, 2009). Büroimmobilienbedarfsindex 29

30 Kapitel 3 Weitere Immobilienmärkte 3 Weitere Immobilienmärkte 30 Neben den Wohn- und Büroimmobilienmärkten gibt es eine Vielzahl weiterer Immobilienteilmärkte. Insbesondere Handelsimmobilien stellen für die Immobilienwirtschaft einen besonders wichtigen Markt dar, aber auch die Märkte für Hotelimmobilien und für Logistikimmobilien. Im Hinblick auf die demografische Entwicklung werden außerdem Sozialimmobilien künftig an Bedeutung gewinnen. 3.1 Handelsimmobilien IPD-Indizes Shopping-Center Handelsimmobilien werden gerade für institutionelle Investoren wie Versicherungen und offene Immobilienfonds immer wichtiger. Dies zeigt etwa die Zusammensetzung der IPD-Indizes, die auf den Immobiliendaten von großen Immobilieninvestoren basieren. In Deutschland liegt der Anteil der Handelsimmobilien nach Angaben der IPD bei 19 Prozent, in Großbritannien sind Handelsimmobilien mit 46 Prozent sogar die größte Einzelanlageklasse für große Immobilieninvestoren. Maßgeblich für diese Entwicklung ist die zunehmende Bedeutung von Shopping-Centern. Zwischen 1990 und 2008 ist die Zahl der Shopping-Center von 93 auf 399 gestiegen (Abbildung 12). Mittlerweile beträgt die Verkaufsfläche der Shopping-Center 12,3 Millionen Quadratmeter. Shopping-Center weisen für institutionelle Investoren zwei wesentliche Vorteile auf. Erstens handelt es sich um sehr

31 Weitere Immobilienmärkte Kapitel 3 große Objekte mit einem hohen Anlagevolumen, und zweitens sichert die diversifizierte Nutzerstruktur relativ konstante Mieterträge. Die meisten Shopping-Center befinden sich laut dem EHI Retail Institute (2008) mit 43,3 Prozent mittlerweile in den Innenstädten. Insbesondere seit 2001 wurden über 60 Prozent der neuen Shopping-Center in den Innenstädten gebaut. Nur 17,3 Prozent aller Shopping- Center wurden auf der grünen Wiese außerhalb der Städte erstellt, zwischen 2001 und 2007 insgesamt sogar weniger als 7 Prozent der neuen Center. 39,3 Prozent der Shopping-Center finden sich schließlich in Stadtteilen, die außerhalb der Innenstädte gewachsen sind. Entwicklung der Anzahl der Shopping-Center in Deutschland Quelle: EHI Retail Institute (2008) Abb. 12: Entwicklung der Anzahl der Shopping-Center in Deutschland Insgesamt beläuft sich die Verkaufsfläche in Deutschland auf etwa 120 Millionen Quadratmeter. Seit dem Jahr 2000 ist die Verkaufsfläche pro Jahr um etwa 1,5 Millionen Quadratmeter gewachsen. In den 1990er-Jahren wurden hingegen jährlich mehr als doppelt so viele neue Verkaufsflächen geschaffen. Aktuell entfallen mit 99 Millionen Quadratmetern knapp 83 Prozent der Gesamtfläche auf die alten und mit 21 Millionen Quadratmetern 17,5 Prozent auf die neuen Bundesländer. Dies Verkaufsflächen insgesamt

32 Kapitel 3 Weitere Immobilienmärkte Struktur des Einzelhandels entspricht in etwa der Relation der Bevölkerungsverteilung zwischen West- und Ost-Deutschland. Für Gesamtdeutschland ergibt sich mit einer Verkaufsflächenausstattung von über 1,4 Quadratmeter je Einwohner ein im europäischen Vergleich relativ hoher Einzelhandelsflächenbesatz (Österreich: 1,9; Italien: 1,4; Frankreich: 0,9; Großbritannien: 0,7, IW Köln/ZEW, 2008, S. 51). Dabei zeigt sich eine leicht überdurchschnittliche Flächenausstattung in den westlichen Bundesländern und entsprechend geringere Werte für Ost-Deutschland. Bezüglich der Struktur des Einzelhandels haben sich in den letzten Jahren Verschiebungen ergeben. So ist der Anteil der Discounter von 9 Prozent im Jahr 2000 auf mittlerweile 13 Prozent gestiegen. Auch die Fachmärkte konnten ihren Anteil in diesem Zeitraum steigern, und zwar von 21 Prozent auf 24 Prozent. Einbußen gab es hingegen vor allem bei den traditionellen Fachgeschäften, deren Anteil um 4 Prozent auf 23 Prozent im Jahr 2008 sank. Diese Entwicklungen haben auch Rückwirkungen auf die Flächennachfrage. Bedeutend ist für die Immobilieneigentümer darüber hinaus insbesondere die weitere Entwicklung des Internet- und Versandhandels, da diese Handelsformen weitestgehend auf großflächige Verkaufsräume verzichten können Logistikimmobilien Zunehmende Bedeutung der Logistikbranche In der globalisierten Wirtschaft gewinnt die Logistikbranche zunehmend an Bedeutung. Insbesondere für ein bevölkerungsreiches Land wie Deutschland mit vielen Wirtschaftszentren ist der Transport von Gütern und Vorprodukten ein wichtiger Bestandteil der Wertschöpfung. Nach einer Studie des Fraunhofer Instituts für integrierte Schaltungen (2008) beliefen sich die Ausgaben für Logistik im Jahr 2007 auf 205 Milliarden Euro. Allein zwischen 2006 und 2007 gab es eine Steigerung um 8 Prozent. Dementsprechend ist auch die Bedeutung von Logistikimmobilien, vor allem von Immobilien, die als Lagerflächen genutzt werden, als hoch einzuschätzen. Von Seiten der amtlichen Statistik gibt es allerdings kaum Erhebungen zum Lagerflächenbestand. Auch die Bautätigkeit kann nicht nachvollzogen werden, weil die Segmente Handelsimmobilien und Logistikimmobilien zusammengefasst werden.

33 Weitere Immobilienmärkte Kapitel 3 Nach einer Untersuchung von Jones Lang LaSalle (2009) beläuft sich der Bestand an Logistikflächen in den 5 Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München auf 11,1 Millionen Quadratmeter. Für das Ruhrgebiet werden weitere 2,9 Millionen Quadratmeter ermittelt, so dass sich für diese Regionen ein Gesamtbestand von 14 Millionen Quadratmetern ergibt. Diese Flächen verteilen sich auf 700 Objekte, womit die Durchschnittsgröße bei Quadratmetern liegt. Ende 2008 befanden sich nach Angaben von Jones Lang LaSalle (2009) in den 5 Ballungsräumen Quadratmeter Lagerflächen im Bau. Die Bautätigkeit außerhalb der 5 Ballungsräume wird auf Quadratmeter geschätzt. Die Anforderungen an moderne Logistikimmobilien sind sehr hoch. Neben einer Größe von mindestens Quadratmetern und einer guten Anbindung an das Autobahn- oder Schienennetz haben sich auch die technischen Standards erhöht. So müssen die Hallen beispielsweise flexibel nutzbar, beheizbar, umzäunt und mit einer Vielzahl von Rampen ausgestattet sein. Daher wird damit gerechnet, dass ältere Logistikimmobilien zunehmend durch neue ersetzt werden. Für Investoren sind Logistikimmobilien interessant, da sie wie Handelsimmobilien in der Regel längerfristig vermietet sind und es sich um größere Objekte handelt. Im Jahr 2008 lag das Transaktionsvolumen im Logistikmarkt bei 1,8 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 30 Prozent gegenüber dem Jahr 2007, was vor allem der Finanzkrise geschuldet ist. Im Vergleich zu Büroimmobilien ( 78 Prozent) und Handelsimmobilien ( 46 Prozent) fiel der Rückgang jedoch deutlich moderater aus. Bestand Anforderungen Transaktionsvolumen Hotelimmobilien Die deutschen Haushalte verwenden etwa 5,5 Prozent ihrer Konsumausgaben für Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen. Im Jahr 2007 verzeichnete das Beherbergungsgewerbe etwa 360 Millionen Übernachtungen, zu einem großen Teil von Inländern (88 Prozent). Knapp 40 Prozent der Übernachtungen hatten einen geschäftlichen Hintergrund (Deutsche Hypo, 2008). Die Zahlen verdeutlichen, dass der Hotelsektor einen wichtigen Wirtschaftszweig darstellt, der in Zukunft wahrscheinlich weiter an Bedeutung gewinnen wird. Schließlich stellen Tourismusdienstleistungen superiore Güter bzw. Luxusgüter dar, das bedeutet, Hotelsektor wichtiger Wirtschaftszweig