Wertermittlung bei Ehescheidungen

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1 Wertermittlung bei Ehescheidungen Dipl.-Ing. Irene Lindner Zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung (WF-Zert), Schwerpunkt Verkehrs-/Marktwertermittlung einschließlich finanzwirtschaftliche Zwecke Von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken 16. Fachtagung B.Z.S.e.V. Berlin,

2 Wertermittlung bei Ehescheidung Inhalt Rechtliche Grundlagen Zugewinn - Bewertung eines Einfamilienhauses an zwei Stichtagen Zugewinn bei Alleineigentum eines Einfamilienhauses, mit allein bzw. gemeinsam finanziertem Ausbau Behandlung eines Wohnungsrechts landwirtschaftlicher Betrieb Firmenvermögen Besonderheiten in den neuen Bundesländern Literatur 2

3 Rechtliche Grundlagen 1363 BGB Zugewinngemeinschaft Das Vermögen des Mannes und das Vermögen der Frau werden nicht gemeinschaftliches Vermögen der Ehegatten; dies gilt auch für Vermögen, das ein Ehegatte nach Eheschließung erwirbt. Der Zugewinn, den die Ehegatten in der Ehe erzielen, wird jedoch ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet. 3

4 Rechtliche Grundlagen 1373 BGB Zugewinn Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt. 4

5 Rechtliche Grundlagen 1374 BGB Anfangsvermögen (1) Anfangsvermögen ist das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands gehört; die Verbindlichkeiten können nur bis zur Höhe des Vermögens abgezogen werden. (2) Vermögen, das ein Ehegatte nach Eintritt des Güterstands von Todes wegen oder mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht, durch Schenkung oder als Ausstattung erwirbt, wird nach Abzug der Verbindlichkeiten dem Anfangsvermögen hinzugerechnet, soweit es nicht den Umständen nach zu den Einkünften zu rechnen ist. (privilegierter Erwerb) 5

6 Rechtliche Grundlagen 1376 Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens (1) Der Berechnung des Anfangsvermögens wird der Wert zugrunde gelegt, den das beim Eintritt des Güterstands vorhandene Vermögen in diesem Zeitpunkt, das dem Anfangsvermögen hinzuzurechnende Vermögen im Zeitpunkt des Erwerbs hatte. Wertermittlungsstichtag für das Anfangsvermögen ist der Tag der standesamtlichen Eheschließung, für den privilegierten Erwerb während der Ehe, das Datum der Grundbuchumschreibung 6

7 Rechtliche Grundlagen 1375 BGB Endvermögen (1) Endvermögen ist das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten bei der Beendigung des Güterstands gehört. Die Verbindlichkeiten werden, wenn Dritte gemäß 1390 in Anspruch genommen werden können, auch insoweit abgezogen, als sie die Höhe des Vermögens übersteigen. (2) Dem Endvermögen eines Ehegatten wird der Betrag hinzugerechnet, um den dieses Vermögen dadurch vermindert ist, dass ein Ehegatte nach Eintritt des Güterstands 1. unentgeltliche Zuwendungen gemacht hat, durch die er nicht einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprochen hat, 2. Vermögen verschwendet hat oder 3. Handlungen in der Absicht vorgenommen hat, den anderen Ehegatten zu benachteiligen. (3) Der Betrag der Vermögensminderung wird dem Endvermögen nicht hinzugerechnet, wenn sie mindestens zehn Jahre vor Beendigung des Güterstands eingetreten ist oder wenn der andere Ehegatte mit der unentgeltlichen Zuwendung oder der Verschwendung einverstanden gewesen ist. 7

8 Rechtliche Grundlagen 1384 BGB Berechnungszeitpunkt bei Scheidung Wird die Ehe geschieden, so tritt für die Berechnung des Zugewinns an die Stelle der Beendigung des Güterstands der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags. Wertermittlungsstichtag für das Endvermögen ist der Tag der Zustellung des Antrags auf Eheschei- dung beim Antragsgegner. 8

9 Bewertung eines Einfamilienhauses an zwei Stichtagen Fallgestaltung: Die Ehefrau besitzt vor der Ehe ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Baujahr Die Ehe wird am geschlossen. Das Haus wird in üblicher Weise instand gehalten. Bauliche Veränderungen erfolgen nicht. Übriges Vermögen ist nicht zu berücksichtigen. Am wird der Scheidungsantrag zugestellt. Es ist der Zugewinn zu ermitteln. 9

10 Bewertung eines Einfamilienhauses am ersten Stichtag 10

16 Bewertung eines Einfamilienhauses am zweiten Stichtag 16

20 Was wurde an den jeweiligen Stichtagen in der Sachwertermittlung verändert? (Erschließungs-) Zustand des Grundstücks Wert des Leitungsrechts als prozentualer Abschlag bleibt gleich (absoluter Wert verändert) Restnutzungsdauer und damit die Alterswertminderung Baukostenindex Herstellungswert besonderer Bauteile und Einrichtungen mit Baupreisindex umrechnen Zeitwert von besonderen Einrichtungen Zu-/und Abschläge möglichst prozentual Zeitwert, Zustand und Aufzählung der Außenanlagen Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände, wie z.b. Bauschäden Marktanpassungsfaktor, weil abhängig vom Bodenwert und vorläufigem Sachwert 20

23 Was wurde an den jeweiligen Stichtagen in der Ertragswertermittlung verändert? (Erschließungs-) Zustand des Grundstücks Wert des Leitungsrechts als prozentualer Abschlag bleibt gleich (absoluter Wert verändert) Miete Bewirtschaftungskosten (bei älterem Gebäude auch relativ höher) Restnutzungsdauer Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände, wie z.b. Bauschäden Liegenschaftszinssatz, weil abhängig von Gebäudeart und Restnutzungsdauer 23

24 Bewertung eines Einfamilienhauses an zwei Stichtagen Anfangswert Endwert Um den Zugewinn zu ermitteln, muss der Anfangswert mit dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet werden. 24

25 Bewertung eines Einfamilienhauses an zwei Stichtagen Verbraucherpreisindex 1986 = 75, = 108,3 Anfangswert x 108,3 / 75,2 = Endwert Zugewinn aus Immobilienbesitz beträgt in diesem Beispiel

26 Zugewinn bei Alleineigentum eines Einfamilienhauses mit allein finanziertem Ausbau Fallgestaltung: Die Ehefrau besitzt vor der Ehe ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Baujahr Die Ehe wird am geschlossen. Das Haus wird Mitte 2001 für insgesamt aus dem Alleinvermögen der Frau modernisiert. Am wird der Scheidungsantrag zugestellt. Es ist der Zugewinn zu ermitteln. 26

27 Zugewinn bei Alleineigentum eines Einfamilienhauses mit allein finanziertem Ausbau Für die Bewertung ist nicht die für die Modernisierung eingesetzte Geldsumme maßgeblich. Vielmehr muss an die erreichte Wertsteigerung ermittelt werden. Dazu ist das Grundstück an einem Stichtag im nicht modernisierten und im modernisierten Zustand zu bewerten. Wichtig ist eine nachvollziehbare Einschätzung der veränderten Restnutzungsdauer. 27

28 Zugewinn bei Alleineigentum eines Einfamilienhauses mit allein finanziertem Ausbau 28

32 Zugewinn bei Alleineigentum eines Einfamilienhauses mit allein finanziertem Ausbau Verbraucherpreisindex 1986 = 75, = 102, = 108,3 Anfangswert x 108,3 / 75,2 = Wertsteigerung x 108,3 / 102,00 = x 108,3 / 102,00 = Endwert Zugewinn aus Immobilienbesitz beträgt in diesem Beispiel ( )=

33 Zugewinn bei Alleineigentum eines Einfamilienhauses, aber gemeinsam finanziertem Ausbau Fallgestaltung: Die Ehefrau besitzt vor der Ehe ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Baujahr Die Ehe wird am geschlossen. Das Haus wird Mitte 2001 für insgesamt aus gemeinsamen Vermögen der Ehepartner modernisiert. Am wird der Scheidungsantrag zugestellt. Es ist der Zugewinn zu ermitteln. 33

34 Zugewinn bei Alleineigentum eines Einfamilienhauses, aber gemeinsam finanziertem Ausbau Verbraucherpreisindex 1986 = 75, = 102, = 108,3 Anfangswert x 108,3 / 75,2 = Wertsteigerung x 108,3 / 102,00 = x 108,3 / 102,00 = Endwert Zugewinn aus Immobilienbesitz beträgt in diesem Beispiel =

35 Zugewinn bei Alleineigentum eines Einfamilienhauses, mit erfolgtem Ausbau Der vom Gericht bestellte Sachverständige sollte nach Möglichkeit den Zustand des Hauses an zurückliegenden Zeitpunkten und die Finanzierung eines Ausbaus gerichtlich feststellen lassen. Ggf. sind in einem Termin beide Beteiligte zu befragen oder Alternativrechnungen anzufertigen, damit das Gericht entscheiden kann. In jedem Fall ist der bewertete Zustand im Gutachten genau zu beschreiben. 35

36 Behandlung eines Wohnungsrechts Fallgestaltung: Der Ehefrau wurde vor der Ehe ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Baujahr 1952, im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übereignet. Für die Einliegerwohnung behalten sich die Eltern (Mann 68, Frau 60 Jahre alt) der Frau ein Wohnungsrecht vor. Die Ehe wird am geschlossen. Das Haus wird nicht modernisiert. Die Mutter lebt 2005 allein in der Wohnung. Der Vater ist verstorben. Am wird der Scheidungsantrag zugestellt. Es ist der Zugewinn zu ermitteln. 36

37 Behandlung eines Wohnungsrechts 37

38 Behandlung eines Wohnungsrechts Der Wert eines lebenslangen Rechts verringert sich mit zunehmenden Alter des berechtigten und reduziert sich bei Tod auf Null. Das belastete Objekt erfährt dadurch eine stetige Wertsteigerung. Entsprechend Rechtssprechung soll an dieser Wertsteigerung der andere Ehepartner nicht beteiligt werden. Es handelt sich, wie bei einem Erbe, um privilegierten Erwerb, der dem Anfangsvermögen zuzurechnen ist. 38

39 Behandlung eines Wohnungsrechts einfache Lösung des BGH: Beim End- und Anfangsvermögen das Wohnungsrecht, den Nießbrauch, die Pflegeverpflichtung (Altenteil) nicht berücksichtigen 39

40 Behandlung eines Wohnungsrechts strenge Lösung nach Hintz berücksichtigt die Mietentwicklung während der Ehezeit aber auch die gestiegene Lebenserwartung der / des Berechtigten kein Unterschied zur einfachen Lösung, wenn zum Ende der Ehezeit kein Berechtigter mehr lebt 40

41 Behandlung eines Wohnungsrechts strenge Lösung nach Hintz 41

42 landwirtschaftlicher Betrieb 1376 Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens (4) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb, der bei der Berechnung des Anfangsvermögens und des Endvermögens zu berücksichtigen ist, ist mit dem Ertragswert anzusetzen, wenn der Eigentümer nach 1378 Abs. 1 in Anspruch genommen wird und eine Weiterführung oder Wiederaufnahme des Betriebs durch den Eigentümer oder einen Abkömmling erwartet werden kann; die Vorschrift des 2049 Abs. 2 ist anzuwenden. Fußnote 1376 Abs. 4: Wegen der Vereinbarkeit mit dem GG vgl. BVerfGE v ; 1985 I 99 (1 BvL 17/80) 42

43 landwirtschaftlicher Betrieb Erste Berechnung als Verkehrswertermittlung Ergibt sich, dass der Hofeigentümer verpflichtet ist, Zugewinn auszugleichen, ist der Hof nach dem Ertragswert zu bewerten Der Ertragswert eines Hofes liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert Diese Regelung ist nur bei Erhalt des landwirtschaftlichen Betriebs anzuwenden 43

44 Firmenvermögen Der Wert eines Betriebs, z.b. eines Handwerksbetriebs, wird vielfach nicht unwesentlich durch den Unternehmenswert (good will) geprägt, d.h. er übersteigt den reinen Substanzwert (Sachwert) deutlich. Dieser Unternehmenswert unterliegt dann dem Zugewinn, wenn er üblicherweise bei Verkäufen realisiert wird. Die Übertragbarkeit dieses Wertes muss gewährleistet sein. 44

45 Firmenvermögen Personenbezogene Unternehmen, wie z.b. freiberufliche Praxen, werden mit dem üblichen Veräußerungspreis angesetzt. Dient die Firmeneinrichtung als höchstpersönliche Einkommensquelle, bleibt diese unberücksichtigt. 45

46 Besonderheiten in den neuen Bundesländern Der gesetzliche Güterstand in der DDR war die Eigentums- und Vermögensgemeinschaft (ab ). Bei Beendigung der Ehe wird das gemeinschaftliche Eigentum und Vermögen zu gleichen Anteilen geteilt. Häufig wurde auch ungleich geteilt, wenn ein Ehegatte z.b. für die Kindererziehung einen höheren Bedarf hatte. Einem Ehegatten kann auch am Alleineigentum des anderen beteiligt werden, wenn er zur Vergrößerung und teilweise auch zur Erhaltung erheblich beigetragen hat. 46

47 Besonderheiten in den neuen Bundesländern Wurde eine Ehe bis zum geschieden, ist das Familiengesetzbuch der DDR anzuwenden. Für Immobilien bestanden bis 1990 Stoppreise. Es ist der möglicherweise darüber hinausgehende innere Wert zu bestimmen (tatsächlich erzielbare Verkaufserlös einschließlich Auto oder DM). Mit Ablauf des wird zur Zugewinngemeinschaft übergeleitet, soweit ein oder beide Ehepartner nichts anderes erklärt haben. 47

48 Besonderheiten in den neuen Bundesländern Fallgestaltung: Die Ehefrau besitzt vor der Ehe ein Einfamilienhaus, Baujahr Die Ehe wird am in Sachsen geschlossen. Das Haus wird 1988 saniert. Übriges Vermögen ist nicht zu berücksichtigen. Am wird der Scheidungsantrag zugestellt. Es ist der Zugewinn zu ermitteln. 48

49 Besonderheiten in den neuen Bundesländern 49

50 Besonderheiten in den neuen Bundesländern 50

51 Besonderheiten in den neuen Bundesländern Der Wert der Immobilie betrug am ohne Modernisierung ; unter Berücksichtigung der Modernisierung Die Wertsteigerung beträgt Das Anfangsvermögen des Mannes betrug 4.000, das Anfangsvermögen der Frau = Das Anfangsvermögen ist mit dem Verbraucherpreisindex hochzurechnen = 80, =108, x 108,3/80,5 = x 108,3/80,5 =

52 Besonderheiten in den neuen Bundesländern Am betrug der Verkehrswert der modernisierten Immobilie Das Anfangsvermögen des Ehemanns in Prozent betrug / = 2,65 %. Sein Endvermögen beträgt 2,65 % x = Sein Zugewinn beträgt = -28. Das Anfangsvermögen der Ehefrau betrug 97,35 %. Ihr Endvermögen beträgt Ihr Zugewinn beträgt =

53 Besonderheiten in den neuen Bundesländern Der Zugewinnausgleich zugunsten der Ehefrau beträgt ½ [(-28)+(-1.118)] = 545. Der Ehemann erhält rechnerisch einen Ausgleichsanspruch von 5.353, muss jedoch 545 Zugewinnausgleich zahlen. Das Gericht kann abweichend entscheiden. Ehepartnern, die wesentlich an der Werterhöhung beteiligt waren, kann bis zur Hälfte des Immobilienwerts zugesprochen werden (in der Regel ¼ ). 53

54 Wertermittlung bei Ehescheidungen Fazit Der Sachverständige soll die Immobilienwerte ermitteln. Er muss die Regeln des Zugewinnausgleichs kennen, um die wichtigen Sachverhalte zu erfragen. Der Ertragswert eines landwirtschaftlichen Betriebs sollte von darin erfahrenen Sachverständigen ermittelt werden. In den Gutachten müssen alle zugrundeliegenden Annahmen und die Quelle der unterstellten Information ausführlich beschrieben sein. 54

55 Literatur [1] Oelkers in Garbe/ Oelkers: Praktische Arbeitshilfen zur erfolgreichen Bearbeitung von Familiensachen, Teil 13, Kapitel 9.4, Seite Aktualisierung April 1991 [2] Bewer, Dr. Clemens: Höfe im Anfangs- und Endvermögen der Zugewinngemeinschaft wirtschaftliche Klärung rechtlich offener Fragen, Wertermittlungsforum 1/96, S. 17 ff. [3] Strotkamp in Sprengnetter u.a.: Grundstücksbewertung - Lehrbuch, Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig 2007 [4] Kleiber, Simon, Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeigerverlag 2008 [5] WF-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 15.0 WertermittlungsForum, Sinzig 2007 [6] Hintz: Behandlung von belasteten Leibgedingen in Wertermittlungen für den Zugewinnausgleich, Wertermittlungsforum Aktuell 2/2007, S. 63 ff. 55