8 Minergie-Zertifizierungen

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2 Kapitel 8 Heisst Minergie auch «anders sein»? Viele Akteure des Immobilienmarktes versprechen sich mit einem Nachhaltigkeitslabel einen erhöhten Marktwert ihrer Immobilien, höhere Einnahmen, tiefere Kosten oder eine verbesserte Wettbewerbsfähigkeit. Es stellt sich aber nach wie vor die Frage, ob sich nachhaltiges Bauen in finanzieller Hinsicht lohnt. Steht den Mehrkosten durch die Einhaltung der klar definierten Standards ein Mehrwert gegenüber? Schweizweit gültige Erkenntnisse können anhand des Nachhaltigkeitslabels Minergie für den Wohnungsmarkt gewonnen werden. Im Markt offenbaren sich die Präferenzen Welchen Mehrwert eine Minergie-Zertifizierung für den Eigentümer generiert, lässt sich mittels der Marktdaten im Bereich der Freihandtransaktionen aufzeigen, sei es bei Wohneigentum, sei es bei Erst- und Wiedervermietungen. Anhand des Transaktionsvolumens und der gehandelten Objekte können die Präferenzen und Zahlungsbereitschaften der Nachfrager ermittelt werden. Die Zahlungsbereitschaft bezieht sich aber nicht nur auf die bauliche Infrastruktur, sondern insbesondere auf den erwarteten Gesamtnutzen. Diesem Gesamtnutzen ist die mit der Minergie-Zertifizierung verbundene effizientere Energienutzung sowie der erhöhte Wohnkomfort zuzurechnen. Im Rahmen einer hedonischen Immobilienbewertung basierend auf Regressionsmodellen lässt sich die Zahlungsbereitschaft für einzelne Eigenschaften einer Immobilie isolieren und quantifizieren, was in den nachfolgend vorgestellten Analysen für das Attribut «Minergie» vorgenommen wurde. Dies entspricht einer Qualitätsbereinigung, die methodisch notwendig ist, um auch tatsächlich Gleiches mit Gleichem zu vergleichen. Minergie-Objekte entsprechen dem übrigen Angebot Den Analysen war folgende Frage vorangestellt: Unterscheiden sich gehandelte Minergie-Objekte abgesehen von ihrer Zertifizierung und den damit verbundenen Eigenschaften von den übrigen gehandelten Liegenschaften? Die Ergebnisse machen deutlich: Was die Eigentumswohnungen betrifft, gibt es nur geringfügige Differenzen. Die mittlere Nettowohnfläche (50-Prozent-Quantil) beträgt bei den Minergie-Objekten 125 Quadratmeter gegenüber 122 Quadratmetern bei den konventionellen Objekten. Bezüglich weiterer Eigenschaften wie zum Beispiel dem Zustand, dem Ausbaustandard und der Mikrolage innerhalb der Gemeinden lassen sich ebenfalls kaum Unterschiede ausmachen. Räumlich betrachtet zeigt sich, dass Minergie-Eigentumswohnungen in den Mittelzentren merklich über- und in den peripheren Gemeinden deutlich untervertreten sind. Auch die untersuchten Minergie-Einfamilienhäuser sind im Durchschnitt grösser als konventionelle Einfamilienhäuser. Die Angaben zu Gebäudevolumen und Parzellengrösse liegen 8.5 Prozent bzw. 9.2 Prozent höher. Obwohl sie in der Tendenz mehr Gebäudevolumen aufweisen, entspricht die realisierte baurechtliche Ausnützungsziffer jener von konventionellen Einfamilienhäusern. Die mittlere Grundstücksfläche (50-Prozent-Quantil) beträgt in absoluten Zahlen 566 Quadratmeter. Ein erhöhter Anteil an Minergie-Einfamilienhäuser ist in den Transaktionsmärkten der Klein- und Mittelzentren sowie der von Grosszentren zu beobachten. Anders als die Eigentumswohnungen sind sie auch in ländlichen Gemeinden durchschnittlich präsent. Zudem verfügen die Minergie-Einfamilienhäuser im Vergleich zu den konventionellen Objekten öfter über einen gehobenen Ausbaustandard, und die Präsenz an vorteilhaften Mikrolagen fällt überproportional aus. Daten Wüest & Partner unterhält seit 1998 einen laufend aktualisierten Datenpool von Freihandtransaktionen mit mehr als Objekten. Dabei wird seit 2005 auch die Minergie-Zertifizierung von Liegenschaften erfasst. Die folgenden Analysen basieren auf einer Stichprobe von 2426 Einfamilienhäusern und 5532 Eigentumswohnungen, wovon 11.7 Prozent der Einfamilienhäuser und 12.1 Prozent der Eigentumswohnungen Minergie-zertifiziert sind Wohnungen aus der Datenbank «Institutionelle Anleger» bilden die Datenbasis im Mietwohnungssegment, davon sind 418 Minergie-Mietwohnungen. Minergie Minergie ist ein im Handelsregister eingetragener Verein nach Schweizer Recht und zählt gegenwärtig rund 360 Mitglieder. Die Zertifizierung unterscheidet zwischen Minergie, Minergie-P, Minergie-ECO und Minergie-P-ECO. Seit 1998 wurden insgesamt rund Gebäude zertifiziert, mehrheitlich neu erstellte Wohnliegenschaften. Eine umfassende Darstellung des Vereins und der Aktivitäten von Minergie findet sich unter 84 Immo-Monitoring 2011 I 1

3 Kapitel Verteilung der Gebäudevolumen bei Einfamilienhäusern (in Kubikmeter; SIA 116) 8.2 Verteilung der Einfamilienhäuser nach Baujahr Quantil: 40% 50% 60% 70% 80% 90% < Verteilung der Nettowohnfläche bei Eigentumswohnungen (in Quadratmeter) Verteilung der Eigentumswohnungen nach Baujahr Quantil: 40% 50% 60% 70% 80% 90% < Immo-Monitoring 2011 I 1 85

4 Kapitel 8 Bringen die Mehrkosten auch einen Mehrwert? Die Zertifizierung und die Einhaltung der Minergie-Standards sind in der Regel mit Mehrkosten verbunden. Im Vordergrund stehen die vorgeschriebene kontrollierte Lüftung und eine hochwertige Gebäudehülle, die je nach Gebäudeart erhöhte Aufwände bei den Baukosten im einstelligen Prozentbereich verursachen. Den Mehrinvestitionen steht aber auch ein zusätzlicher Nutzen in Form von höherem Wohnkomfort und geringeren Energiekosten gegenüber. Entscheidend ist jedoch die Frage, wie die Marktteilnehmer diesen Zusatznutzen einschätzen: Handelt es sich für sie tatsächlich um eine wertvermehrende Investition? Dies wäre dann der Fall, wenn sich beim Verkauf einer Minergie-Liegenschaft ein Mehrwert im direkten Vergleich zu einer gleichartigen, aber nicht Minergie-zertifizierten Liegenschaft nachweisen lässt. Um diesen Vergleich vornehmen zu können, hat Wüest & Parner die Daten entsprechender Freihandtransaktionen ausgewertet. Minergie-Einfamilienhäuser generieren Mehrwert Die Analysen der Freihandverkäufe zeigen, dass bei den Einfamilienhäusern durch die Minergie-Zertifizierung eine erhöhte Zahlungsbereitschaft der Käufer von 4.9 Prozent bezogen auf den Marktwert resultiert. Die erhöhte Zahlungsbereitschaft lässt sich teilweise darauf zurückführen, dass energetisch zeitgemässe Einfamilienhäuser noch relativ selten im Angebot zu finden sind. Der Markt wird nach wie vor von älteren Objekten geprägt. Steigt in Zukunft das Angebot an Minergie-Einfamilienhäusern, dürfte sich unter sonst gleichbleibenden Bedingungen der erhöhte Marktwert der Minergie-Zertifizierung tendenziell zurückbilden. Auch die Verschärfung der energetischen Anforderungen an Neubauten bewirkt grundsätzlich eine Verflachung der Marktwertunterschiede zwischen Minergie-zertifizierten und nicht zertifizierten Einfamilienhäusern. aber über Kapitalgewinn entscheidet die Makrolage Die Anlagekosten für jedes Einfamilienhaus unabhängig von einer Zertifizierung werden einerseits bestimmt von den Kosten für den Erwerb des Baulandes und andererseits von den Baukosten. Die Baukosten weisen innerhalb der Schweiz räumlich betrachtet keine nennenswerten Unterschiede auf. Deshalb sind die baulichen Mehrkosten für die Realisierung des Minergie-Standards in der gesamten Schweiz grundsätzlich identisch. Stellt man die Mehrkosten dem beim Verkauf erzielbaren Mehrwert gegenüber, zeigt sich, dass sich der Minergie- Standard dort lohnt, wo die Immobilienpreise ein gewisses Niveau erreicht haben. Konkret bedeutet dies, dass sich in höherpreisigen Gemeinden mit dem Minergie-Standard bei den Einfamilienhäusern eine zusätzliche Wertsteigerung erreichen lässt. Dort übersteigt der erzielbare Mehrwert die ursprünglichen Mehrkosten sogar teilweise markant. In nicht touristischen Gemeinden des Alpenraums, im Jura sowie in einigen anderen Gemeinden lohnt sich der Minergie-Standard bezogen auf einen zu erwartenden Verkaufspreis in der Regel nicht: Die Eigentümer müssen beim Verkauf mit einem möglichen finanziellen Verlust rechnen. Bei unterstellten Mehrkosten von 6 Prozent trifft diese Konstellation in rund 400 Gemeinden (entspricht 15 Prozent aller Schweizer 2588 Gemeinden) zu. Die Motivation für die Realisierung des Minergie-Standards bei einem Einfamilienhaus sollte hier primär beim erwarteten Zusatznutzen liegen. Eine Wertsteigerung oder eine nachhaltige Wertsicherung kann hingegen nur unter bestimmten Voraussetzungen erreicht werden. Keine Honorierung bei Eigentumswohnungen Bei der analogen Untersuchung von Eigentumswohnungen lassen sich keine signifikant höheren Marktpreise nachweisen, was auf den ersten Blick überraschen mag. Im Gegensatz zu den Einfamilienhäusern bestehen aber zwei massgebliche Unterschiede. Erstens lassen sich bei der Realisierung von Eigentumswohnungen Skaleneffekte erzielen, da mehrere Wohneinheiten gleichzeitig errichtet werden. Die Differenz der Baukosten einer konventionellen gegenüber einer Minergie-zertifizierten Eigentumswohnung fällt somit geringer aus als bei Einfamilienhäusern. Das Hauptargument dürfte aber im Transaktionsmarkt liegen, wo Neubauten den Grossteil der effektiv gekauften Objekte ausmachen. Die Konkurrenz von energetisch zeitgemässem Wohnraum fällt hier im Angebot also deutlich stärker aus, wodurch die zusätzliche Zahlungsbereitschaft für Minergiezertifizierte Eigentumswohnungen sinkt. Das Minergie-Label bedeutet somit nicht immer einen monetären Mehrwert für den Eigentümer bzw. für die Bauherren. Dieses Ergebnis spricht aber nicht gegen Minergie. Unter bestimmten Marktkonstellationen und in Abhängigkeit der Höhe der individuellen Zusatzkosten kann das Minergie-Label bei einem Verkauf des Objektes zu einem höheren Verkaufserlös führen. Langfristig ist allerdings zu erwarten, dass der technologische Fortschritt zu einer Erodierung des heute noch nachgewiesenen erhöhten Marktwertes führen wird. 86 Immo-Monitoring 2011 I 1

5 Kapitel Monetäre Honorierung der Minergie-Zertifizierung bei Einfamilienhäusern Rentabilität der Zusatzinvestitionen eher wahrscheinlich Rentabilität der Zusatzinvestitionen eher fragwürdig Quelle: Berechnung Wüest & Partner Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo 8.6 Anteil der Minergie-Eigentumswohnungen (Neubauten in den Gemeindetypen) 8.7 Anteil der Minergie-Einfamilienhäuser (Neubauten in den Gemeindetypen) Kleine und mittlere Zentren der kleinen und mittleren Zentren der Grosszentren Kleine und mittlere Zentren der Grosszentren Grosszentren Schweiz Schweiz Grosszentren Peripherie 0% 1 Peripherie der kleinen und mittleren Zentren 0% 1 Immo-Monitoring 2011 I 1 87

6 Kapitel 8 Zwei Perspektiven bei den Mietwohnungen Die typische Minergie-Mietwohnung ist mit 98 Quadratmetern rund 6 Prozent kleiner als die durchschnittliche konventionelle Mietwohnung. Bei den flächenmässig grossen Mietwohnungen verfügen die Minergie-zertifizierten über etwas grössere Wohnflächen. Sie befinden sich öfter an gehobenen Mikrolagen und bieten in der Regel einen erhöhten Ausbaustandard. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Mehrkosten einen kleineren Prozentteil der Gesamtkosten ausmachen oder sich einfacher rentabilisieren lassen, steigt insbesondere bei grossen Wohnprojekten. Wie bereits bei den Eigentumswohnungen aufgezeigt, treten mit zunehmender Grösse der Liegenschaften Skaleneffekte auf, die zu einer Senkung der Mehrkosten führen. Aufschlag von 6.5 Prozent auf Nettomiete ist möglich Anders als beim Wohneigentum zeigt sich ein möglicher Minergie-Effekt nicht direkt im Marktwert einer Renditeliegenschaft, sondern bei den unterschiedlichen Niveaus der Nettomieten. Wird in Analogie zum Wohneigentum die notwendige Qualitätsbereinigung durchgeführt, resultiert ein Minergie-bedingter Aufschlag von 6.5 Prozent auf die Nettomiete. Dabei ist die Nettomiete so definiert, dass alle mietrechtlich überwälzbaren Betriebskosten nicht enthalten sind. Neben Heizung und Warmwasser umfassen die Betriebskosten auch Hauswartung, Reinigung, Umgebungsarbeiten sowie diverse Gebühren. Unterschiedliche Blickwinkel Aus der Sicht des Eigentümers lohnt sich der Minergie- Standard insbesondere dann, wenn den notwendigen Zusatzinvestitionen höhere Nettomieten entgegenstehen. Den Mieter wiederum interessiert vor allem die Bruttomietbelastung. Der Minergie-Standard ist für ihn dann vorteilhaft, wenn trotz einer höheren Nettomiete die Bruttomiete gleich bleibt oder fällt. Falls er einen zusätzlichen Nutzen wahrnimmt zum Beispiel durch die Komfortlüftung, kann eine erhöhte Bruttomiete gerechtfertigt sein. Anders als beim Wohneigentum lassen sich keine eindeutigen Aussagen machen, ob und in welchem Ausmass sich der Minergie-Standard auf den Marktwert einer Liegenschaft auswirkt. Wegen der geringen Liquidität im Transaktionsmarkt für Mehrfamilienhäuser und dem relativ jungen Alter des Minergie-Standards lässt sich nicht eindeutig feststellen, ob Käufer eine höhere Zahlungsbereitschaft für Minergie- Mehrfamilienhäuser signalisieren. Zusätzlich sind Informationen notwendig, ob und für wie lange die Käufer mit erhöhten Nettomieten rechnen. Weiter gilt es zu berücksichtigen, dass der Minergie-Standard zu höheren Instandhaltungsund Instandsetzungskosten führt. Für die Höhe des Marktwertes sind somit drei Faktoren verantwortlich: 1. Präferenzen und Zahlungsbereitschaft der Investoren; 2. Höhe des mietrechtlich zulässigen Überwälzungsgrads der (allfälligen) Mehrkosten; 3. Höhe dieser relativen Mehrkosten durch den Minergie- Standard. Mieter und Eigentümer haben verschiedene Motive Eine umfassende Beurteilung des Minergie-Standards bei Renditeliegenschaften im Wohnbereich bezüglich der Auswirkungen auf den Marktwert steht noch aus. Je nach Perspektive und Gewichtung der Zielsetzungen ergeben sich unterschiedliche Einschätzungen. Insbesondere aus Sicht der Mieter besteht weiterer Klärungsbedarf, da sie sowohl die Nettomiete als auch die Betriebskosten zu berappen haben. Die Ergebnisse der vorliegenden Analyse lassen vermuten, dass der Mehrwert für Minergie-Mietwohnungen in den Grosszentren stärker als andernorts ausfällt. Davon profitieren grundsätzlich alle Anbieter von Mietwohnungen, auch jene, die Minergie-zertifiziert sind. Auch bei den Mehrfamilienhäusern gilt es, allfällige Mehrkosten für die Erreichung des Minergie-Standards und dessen Unterhalt den erwarteten diskontierten zusätzlichen Nettomieterträgen einander gegenüberzustellen. In Immobilienmärkten, die über eine hohe Standortgunst verfügen, ist dies einfacher zu bewerkstelligen als in strukturell schwierig gelagerten Märkten. Schwindender Minergie-Bonus Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) publizierte im März 2010 eine analoge Untersuchung der Zahlungsbereitschaft der Mieter auf der Basis von Angebotsmieten. Daraus ging hervor, dass Mieter bereit sind, einen Aufpreis von sechs Prozent zu bezahlen. Die Ergebnisse der ZKB-Untersuchung liegen in der gleichen Grössenordnung wie die Resultate der Analyse von Wüest & Partner. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass ein Minergie- Bonus auf Mieten mittelfristig schrumpfen und langfristig vollständig wegfallen könnte. Auch bei Mehrfamilienhäusern gilt die Erkenntnis, dass die qualitative und quantitative Zusammensetzung des zukünftigen Wohnraumangebots entscheiden wird, ob und in welchem Ausmass die Nachfrager den Minergie-Standard monetär honorieren. Spätestens wenn Minergie eine Selbstverständlichkeit geworden ist, wird niemand mehr bereit sein, für diesen Standard einen Mietpreisaufschlag zu bezahlen. 88 Immo-Monitoring 2011 I 1

7 Kapitel Verteilung der Nettowohnfläche bei Mietwohnungen (in Quadratmetern) 8.9 Verteilung der Mietwohnungen nach Baujahren Quantil: 40% 50% 60% 70% 80% 90% < Quelle: Datenbank «Institutionelle Anleger» Wüest & Partner Quelle: Datenbank «Institutionelle Anleger» Wüest & Partner 8.10 Räumliche Anteile der Minergie-Mietwohnungen (in Prozent) 8.11 Verteilung der Liegenschaftsgrössen bei Mietwohnungen 4 40% 3 2 der Grosszentren Kleine und mittlere Zentren der kleinen und mittleren Zentren Quellen: BFS; Datenbank «Institutionelle Anleger» Wüest & Partner 1 Unter und mehr Quelle: Datenbank «Institutionelle Anleger» Wüest & Partner Immo-Monitoring 2011 I 1 89

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