Der Minergie-Boom unter der Lupe

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1 Der Minergie-Boom unter der Lupe Hauptergebnisse der ZKB-Marktanalyse Dr. Marco Salvi Leiter Immobilien- und Kreditrisiken Financial Engineering Zürcher Kantonalbank WWF-Tagung, Ittingen

2 Zwei Nachrichten aus Zermatt... Eine Schneekanone, die auch bei 30 Grad Schnee produziert. Eine Hütte, die nach den neuesten Energie-Standards geplant und gebaut wurde. 2 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

3 Wertvolle Ressourcen vergleichen Der Preis ist das Mass Wie können derart widersprüchliche Projekte nebeneinander bestehen? Uns fehlt ein gemeinsamer Nenner, um die Umweltfreundlichkeit (bzw. feindlichkeit) unserer Handlungen beurteilen und vergleichen zu können. Beispiel: Die Produktion von Biotreibstoffen verbraucht grosse Mengen an Wasser. Wie viele Liter Wasser sind wir bereit zu verbrauchen, um die Emission einer Tonne CO 2 zu verhindern? Die Marktpreise signalisieren den Wert der unterschiedlichen Verwendungen unserer Ressourcen für die Gesellschaft. Vorausgesetzt die externen Kosten sind internalisiert. 3 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

4 Dilemma Nachhaltigkeit Sind die Anreize richtig gesetzt? Die Haushalte generieren 20 Prozent der Treibhausgasemissionen. Aber sind sie tatsächlich dafür verantwortlich? Mieter können ihr Energieverhalten direkt beeinflussen, nicht jedoch die Energieeffizienz ihrer Wohnungen. Vermieter können die Energieeffizienz der Wohnungen beeinflussen, nicht jedoch das Energieverhalten der Mieter. Treibhausgas-Emissionen nach Verursachern Dienstleistungen 9% Landwirtschaft 12% Abfall 6% Haushalte (Wohnen) 20% Industrie 21% Verkehr 32% Quelle: BAFU, Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

5 Agenda Unsere Studie im Überblick Die Entwicklung des Minergie-Labels im Wohnbereich... Sprint oder Marathon? Minergie im internationalen Vergleich... We are the champions Wer fragt Minergie nach?... Warum bestehen grosse regionale Unterschiede? Die Zahlungsbereitschaft für Minergie... Sind die Mieter bereit, den Aufpreis zu zahlen? 5 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

6 Rasante Entwicklung Signifikante Marktanteile im Neubau Minergie als Beispiel eines freiwilligen, individuellen Beitrags zur Lösung eines kollektiven Problems. Der Minergie-Standard ist seit Lancierung auf erfolgreichem Kurs. Insgesamt wurden bereits 15'000 Gebäude im Minergie-Standard gebaut. Der Anteil von Minergie am Neubau liegt bei gut 15 Prozent (2008). 6 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

7 Sprint oder Marathon? Der lange Weg zum energieeffizienten Bestand Der Weg zum energieeffizienten Bestand ist lang: Immobilien sind langlebige Investitionen. Die Zuwachsrate des Bestandes liegt bei ca. 1,5%. Der Anteil der umfassenden Sanierungen ist in etwa gleich hoch. Die "Halbwertzeit" eines Wohngebäudes beträgt fast 45 Jahre. Anteil der renovierten Gebäude nach Alter 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Der Anteil der Minergie-Sanierungen liegt im Promille-Bereich. 10% 0% Gebäudealter (Jahre) Quelle: BFS, eigene Berechnungen 7 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

8 Exkurs: Minergie im internationalen Vergleich We are the champions! Weltweit wurden zahlreiche «greenbuilding»-labels oder Nachhaltigkeitslabels entwickelt. Nur BREEAM und LEED haben einen nennenswerten Marktanteil erreicht. Schätzungsweise 0,4 Prozent des UK- Gebäudebestandes ist BREEAM-zertifiziert. Damit hat Minergie mit einem Anteil von 1 Prozent weltweit wohl die höchste Umsetzungsrate der Welt. 8 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

9 Regionale Tempounterschiede Wie sagt man "Minergie" auf Französisch? Der Minergie-Anteil ist im Raum Zürich am höchsten. Tourismusgebiete: jeder zehnte Neubau in der letzten Dekade war ein Minergie-Bau. Minergie-Röstigraben? Genf, Zürich, Bern und Winterthur sind die Top- Minergie-Städte. 9 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

10 Die stärksten Treiber der Minergie-Bautätigkeit Mögliche Erklärungen der unterschiedlichen Minergie-Dichte Welches sind die Treiber der Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden? Mögliche Erklärungen Ökologische Einstellung Einkommenselastische Nachfrage Kulturelle Unterschiede Demografie Weitere (Förderbeiträge, Marketing usw.) Um diese Hypothesen zu testen, wurden entsprechende Daten für alle Schweizer Gemeinden gesammelt. Die "grünsten" Gemeinden Rang Gemeinde Kanton 1 Bern BE 2 Zürich ZH 3 Basel BS 4 Arlesheim BL 5 Dornach BL 6 Carouge GE 7 Sissach BL 8 Lausanne VD 9 Genève GE 10 Luzern LU Bemerkung: Gemessen am Grün-Index. Nur Gemeinden > 5000 Einwohner (Quelle: Eigene Berechnungen) 10 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

11 Deutschsprachig, urban -- nicht nur grün Einkommen wichtiger als ökologische Einstellung Die Minergie-Dichte lässt sich systematisch auf wenige Faktoren zurückführen. Wohlhabendere Gemeinden weisen eine markant höhere Rate an Minergie-Bauten auf. In der 25-Prozent «grünsten» Gemeinde wurden nur 8 Prozent mehr Minergie-Objekte gebaut als in der Mediangemeinde. Zugehörigkeit zu einer Sprachregion übt den stärksten Einfluss aus. Determinanten der Minergie-Nachfrage Variable Wirkung Effektstärke Einkommen Positiv Stark Kernagglomeration Positiv Stark Sprachregion D Positiv Stark Bautätigkeit Positiv Stark "Grün-Index" Positiv Schwach Demografie Positiv Schwach Quelle: Eigene Berechnungen 11 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

12 Die Zahlungsbereitschaft für Minergie Quantifizierung mittels hedonischer Methode Wird der Minergiestandard vom Markt honoriert? Unsere Analyse stützt sich auf die hedonische Methode. Wir gehen davon aus, dass die Haushalte über einen Entscheidungsspielraum bei der Wahl des Wohnortes verfügen. Ein allfälliger Aufpreis für Minergie wird als Zahlungsbereitschaft der Mieter für die Energieeffizienz interpretiert. 12 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

13 Datengrundlage Angebotsdaten aus homegate.ch Wir verfügen über einen einmaligen Datensatz Die Adressen sämtlicher Minergie-Wohnbauten wurden mit den Inseraten aus homegate.ch verknüpft. Durchschnittliche Mieten und Nebenkosten 3'000 Bruttomiete [Fr./Mt.] 2'500 Nettomiete [Fr./Mt.] Nebenkosten [Fr./Mt] 2'000 Stichprobe von fast Mietangaben von neu erstellten Wohnungen aus der ganzen Schweiz (Erstvermietungen). 1'500 1' % 9.1% 12.4% Angaben zu den Bruttomieten, Nebenkosten und Merkmale der Wohnungen vorhanden. - Minergie (Neubau) Konventionell (Neubau) Alte Gebäude (Bestand) 13 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

14 Hauptergebnisse der Studie Minergie wird auf dem Mietermarkt honoriert Zahlungsbereitschaft für Minergie-Wohnbauten Schweiz Kanton Zürich In Prozent in Fr./Mt In Prozent in Fr./Mt Bruttomiete 4.9% % 136 Nettomiete (exkl. NK) 6.0% % 143 Nebenkosten 6.1% % 6 Minergie-Mieter sind bereit, eine um 4,9% höhere Bruttomiete zu zahlen. Die Prämie wurde für gegebene Lagemerkmale, Grösse, Alter und Wohnungstyp berechnet. Demgegenüber stehen um 6,1% tiefere Nebenkosten. Die Prämie ist im Kanton Zürich in etwa gleich gross wie in der übrigen Schweiz. 14 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

15 Entwicklung der Minergieprämie Trend zur Angleichung der Mieterträge Die Analyse wurde separat für jedes Jahr von 2002 bis 2009 wiederholt. Entwicklung der Minergieprämie ( ) 20% Es besteht ein klarer Trend zur Angleichung der Mieten von neuen konventionellen und neuen Minergiegebäuden. Die Unterschiede zwischen konventionellen Neubauten und Minergie-Wohnbauten nehmen zusehends ab. in Prozent der Bruttomiete 15% 10% 5% 0% Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

16 Fazit Der Mietwohnungsmarkt honoriert energieeffiziente Investitionen. Damit werden die Ergebnisse unserer ersten Studie zum Eigenheimmarkt bestätigt. Die immer geringeren Unterschiede zwischen Minergie-Neubauten und konventionellen Gebäuden müssen auch als Erfolg des Labels betrachtet werden. Der Weg zum energieeffizienten Bestand ist noch lang. Weitere Aspekte der Nachhaltigkeit (Mobilität, Dichte) sind nicht aus den Augen zu verlieren. 16 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 17 Der Minergieboom unter der Lupe / M. Salvi

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