Zukunftsfähig? Wie viel der Markt für Minergie zu zahlen bereit ist.

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1 Zukunftsfähig? Wie viel der Markt für Minergie zu zahlen bereit ist. Studie "Minergie macht sich bezahlt Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben" Basel, 26. November 2008 Andrea Horehájová, Andreas Brühlmann Agenda Was ist Minergie? Minergie-Wohnbauten in der Schweiz und im Kanton Zürich Was ist die hedonische Methode? Preiseffekte von Minergie-Bauten Rendite-Beispiele Fazit 2 Minergie macht sich bezahlt

2 Minergie als deutschschweizerische Angelegenheit Was ist Minergie? Minergie ist ein Qualitätslabel für neue und sanierte Gebäude. Im Vordergrund steht der Komfort für die Nutzerschaft. Das Ziel -> Reduzierung der Energieverbrauchs. 8'600 zertifizierte Minergie-Wohngebäude in der Schweiz (Okt. 2008). Anteil der Minergie-Bauten an allen Wohnbauten in der Schweiz rund 1%. Mehr als ein Viertel aller Minergie-Bauten befinden sich im Kanton Zürich. 6% 2% 28% 19% 11% 13% 21% Zurich Genferseeregion Espace Mittelland Nordwestschweiz Ostschweiz Zentralschweiz Tessin 3 Minergie macht sich bezahlt Minergie im Kanton Zürich eine Übersicht Anzahl Gebäude Neubau Sanierung Labeljahr 2'450 zertifizierte Minergie- Wohnbauten (Okt. 2008). Die Anzahl der zertifizierten Gebäude nimmt stetig zu. 54% Einfamilienhäuser (EFH) und 39% Mehrfamilienhäuser (MFH), 7% übrige Gebäude. 92% davon sind Neubauten und nur 8% Sanierungen. 4 Minergie macht sich bezahlt

3 Vorwiegend private Besitzer als Bauherren von Minergie-Wohnbauten im Kanton Zürich Anteil an der Energiebedarfsfläche: Institutionelle Investoren Baugenossenschaften Öffentliche Hand Private 6.4% 7.1% 15.9% Neubau Sanierung 70.3% Institutionelle Investoren und die öffentliche Hand: nur MFH Baugenossenschaften: 73 Prozent MFH und 27 Prozent EFH Öffentliche Hand: gleicher Anteil von Sanierungen und Neubau Private: 33 Prozent MFH und 67 Prozent EFH In Prozent von EBF 5 Minergie macht sich bezahlt Anteil der Minergie-Wohngebäude am Neubau: Verteilung im Kanton Zürich ( ) Der durchschnittliche Anteil Minergie am Neubau beträgt rund 15%. Regional unterschiedlich, in städtischen und suburbanen Gebieten beobachten wir grössere Anteile als in ländlichen Regionen. Oft ist auch der Anschluss an die lokale Infrastruktur wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Haltestellen des öffentlichen Verkehrs überdurchschnittlich gut. 6 Minergie macht sich bezahlt

4 Heizung und Warmwasserzubereitung bei Minergie-Wohnbauten Wärmepumpe (31%) Mix von 3 und mehr (16%) Die Wärmepumpe ist das wichtigste Heizungssystem. Mix von 2 Systemen: am häufigsten Wärmepumpe in Kombination mit einer Solaranlage. Andere: Gas, Öl, WKK. Mix von 2 Systemen (32%) Fernwärme (11%) Andere (3%) Pellets (7%) 7 Minergie macht sich bezahlt Machen sich Investitionen in Minergie bezahlt? Die hedonische Methode Ein Haus kann gedanklich in seine Eigenschaften aufgeteilt werden, wie z.b. die Grösse (Wohnfläche, Inhalt), der Ausbaustandard, die Lage usw. Kaufpreis = Einzelpreise für Strukturmerkmale: Alter Fläche... Einzelpreise für Mikrolage: Aussicht Ruhe Einzelpreise für Makrolage: Zentralität Steuersatz... Die hedonische Methode wird seit 50 Jahren zur Bewertung von Fahrzeugen eingesetzt. Es gibt diverse weitere Anwendungen im Bereich Immobilien, Umwelt usw. Die ZKB führte die hedonischen Modelle 1998 im operativen Prozess ein zur Schätzung des Verkehrswertes von Eigenheimen (Kreditvergabeprozess). 8 Minergie macht sich bezahlt

5 Quantifizierung der Zahlungsbereitschaft für Minergie Der Preis der einzelnen Eigenschaften wird mit statistischen Verfahren (multiple Regression) bestimmt. Grundlage sind Daten von erfolgten Markt-Transaktionen. Hauswert = a*alter + b*grundstücksfläche + c*inhalt d*anzahl Nasszellen + g*steuerfuss h*(fahrzeit nach Zürich) + i *Zeitpunkt k *Minergie + zufällige Einflüsse In diesem Schritt bestimmen die Handänderungsdaten die Wirkung der Immobilienmerkmale auf den Preis (d.h. die Koeffizienten a, b,..., h,i ) Bei einer Schätzung verwendet man die aus der statistischen Analyse gewonnenen Preise der einzelnen Eigenschaften zur Bewertung der beobachteten Merkmale der Liegenschaft. 9 Minergie macht sich bezahlt Datengrundlage und deskriptive Statistiken Kaufpreis in CHF pro Quadratmeter Wohnfläche Stichprobe von rund 9'000 Eigenheimen davon 250 Minergie- Häuser (79 EFH und 164 STWE). Minergie-Einfamilienhäuser im durchschnitt 20 Prozent teuer als konventionelle EFH. Minergie-Eigentumswohnungen im durchschnitt 13 Prozent teuer als konventionelle STWE. 5'500 5'250 5'000 4'750 4'500 STW Andere Häuser EFH Minergiehäuser 10 Minergie macht sich bezahlt

6 Minergie wird vom Markt honoriert Preiseffekte Minergie-Label (um Qualitätsunterschiede bereinigt) Minergie-Einfam ilienhaus erzielt einen Aufpreis von 7 Prozentim Vergleich zum Standard-Einfamilienhaus. Bei Eigentumswohnungen in Minergie-Gebäuden fällt der Aufpreis mit 3,5 Prozent deutlich kleiner aus. Der Aufpreis ist kleiner als die unbereinigten Preisunterschiede (deskriptiven Statistiken) suggerieren. Mehrwert von 7 Prozent bei Einfamilienhäusern entspricht etwa den Mehrkosten, die im Vergleich zu einem konventionellen Bau entstehen (es bezieht sich aber auf den Gesamtwert der Liegenschaft = Erstellungskosten + Bodenwert). Eigentümer sind bereit, den Mehraufwand eines energieeffizienten Gebäudes in der heutigen Marktsituation zu tragen. 11 Minergie macht sich bezahlt Zentrale Aussagen Die Mehrkosten von Minergie können am Markt weitergegeben werden. Es besteht eine Zahlungsbereitschaft für das Minergie-Label. Die Mehrkosten fallen bei STWE deutlich geringer aus als bei einem EFH. 12 Minergie macht sich bezahlt

7 Lohnt sich der Minergie-Standard? Beispiel Einfamilienhaus Kaufpreis Wohnfläche Energiebedarf Heizen und Warmwasser in kwh/m 2 pro Jahr (in kwh pro Jahr) 117 Fr./100l (11,4 Rp./kWh ) Minergie Fr. 38 (5'890) 670 Fr. N eubau-standard Fr. 155m 2 80 (12 400) Fr. Wie hoch muss der Ölpreis sein, damit die Investition in 30 Jahren amortisiert wird? 218 Fr./100l 218 Fr./100l (21,2 Rp./kWh) Minergie-Grenzwert Entspricht dem Durchschnittspreis Januar - Juli Fr Fr. 13 Minergie macht sich bezahlt Ein zweites Beispiel: Stockwerkeigentum Kaufpreis Wohnfläche Minergie Fr. 125m 2 N eubau- Standard 600'000 Fr. Energiebedarf Heizen und Warmwasser in kwh/m 2 pro Jahr (in kwh pro Jahr) 117 Fr./100l (11,4 Rp./kWh ) Wie hoch muss der Ölpreis sein, damit die Investition in 30 Jahren amortisiert wird? 102 Fr./100l (9,9 Rp./kWh) 38 (4 750) 80 (10 000) 540 Fr Fr. 102 Fr./100l 470 Fr. 990 Fr. Minergie-Grenzwert Entspricht dem Durchschnittspreis Januar - Juli Minergie macht sich bezahlt

8 Weitere Aspekte Einbezug der verbesserten Rendite (höherer Wohnnutzen oder höhere Mieten) durch den besseren Wohnkomfort. Einbezug von Zinsvergünstigungen (z.b. ZKB-Umweltdarlehen) und Förderbeiträgen. 15 Minergie macht sich bezahlt Ein Beispiel mit Zinsvergünstigung und Zertifikatskosten Minergie-Einfamilienhaus Kaufpreis Wohnfläche Energiebedarf Heizen und Warmwasser in kwh/m 2 pro Jahr (in kwh pro Jahr) Ersparnisse durch Zinsvergünstigung (1% für max. 200'000 Fr. für 5 Jahre) + Zertifikatskosten (807 Fr.) 117 Fr./100l (11,4 Rp./kWh ) Wie hoch muss der Ölpreis sein, damit die Investition in 30 Jahren amortisiert wird? 1 Fr./100l (14,7 Rp./kWh) Minergie-Grenzwert Entspricht dem Durchschnittspreis Januar - Juli 2008 Minergie Fr. 38 (5'890) Fr. 670 Fr. 866 Fr. 155m 2 N eubau- Standard 152 Fr./100l Fr. 80 (12 400) 0 Fr Fr Fr. 16 Minergie macht sich bezahlt

9 Minergie lohnt sich! Minergie leistet einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung des Gebäudebestandes. Der Minergie-Standard lohnt sich bei einem EFH allein aufgrund der Heizkosteneinsparungen nur bei einem jährlichen Energiepreisanstieg von über 4 Prozent. Mit Einbezug der Zinsvergünstigung, Zertifikatskosten und Förderbeiträge sieht die Rechnung jedoch deutlich besser aus. Im Bereich STWE lohnt sich der Minergie-Standard auch ohne Zinsvergünstigung und Förderbeiträge. Bei STWE lassen sich die Investitionskosten bei den aktuellen Energiepreisen innerhalb von 30 Jahren amortisieren, zusammen mit den Vergünstigungen sind sie sogar ein gutes Investment. Es besteht eine Zahlungsbereitschaft für den Minergie-Standard. Weitere Aspekte wie hoher Wohnkomfort bieten einen Mehrwert. Zusätzlich beeinflusst auch die ideelle Werthaltung das Kaufverhalten. 17 Minergie macht sich bezahlt Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 18 Minergie macht sich bezahlt

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