Vorwort 13. Verzeichnis aller Musterbriefe, Verträge und Formulare 15

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2 Inhaltsverzeichnis Vorwort 13 Verzeichnis aller Musterbriefe, Verträge und Formulare 15 1 Wie lässt sich ein passender Mieter finden? Die Suche nach dem richtigen Mieter AGG: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten? Anwendungsbereich Verstöße gegen das AGG Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG Beweislastverteilung Verjährungsfristen Empfehlungen Übergangsregelung Selbstauskunft des Mieters 26 2 Worauf ist bei Abschluss des Mietvertrags zu achten? Wohnraummietvertrag Die Parteien des Mietvertrags Die Mieträume Mietzeit Außerordentliche Kündigung Miete Abs. 2 Vereinbarung von Vorauszahlungen Kaution Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete Benutzung der Mieträume Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume Pfandrecht des Vermieters Betreten der Mieträume durch den Vermieter Beendigung der Mietzeit Vorzeitige Beendigung der Mietzeit Personenmehrheit als Mieter 83 7

3 Inhaltsverzeichnis Öffentlich geförderte Wohnungen Meldepflicht Sonstige Vereinbarungen Geschäftsraummietvertrag Die Parteien des Mietvertrags Die Mieträume Mietzeit Miete Kaution Garantiehaftung Benutzung der Mieträume und Untervermietung Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache Instandhaltung und -setzung der Mieträume Pfandrecht des Vermieters Betreten der Mieträume durch den Vermieter Beendigung der Mietzeit Vorzeitige Beendigung der Mietzeit Personenmehrheit als Mieter Sonstige Vereinbarungen Garagenmietvertrag Hausordnung Was ist bei Übergabe der Mieträume und bei Anlage der Kaution zu beachten? Übergabeprotokoll Anlage der Mietkaution Wie werden die Betriebskosten abgerechnet? Die Betriebskostenabrechnung Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale Abrechnungszeitraum Ausschlussfrist Korrektur der Abrechnung Inhalt der Abrechnung Abzug der Vorauszahlungen Leerstand Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist Einsichtsrecht des Mieters/Belege Fälligkeit Das Gebot der Wirtschaftlichkeit 162 8

4 Inhaltsverzeichnis 4.2 Die Heizkostenabrechnung Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung? Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung? Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten? Gradtagstabelle Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung Änderung der Mietstruktur Bei einem gewerblichen Mietvertrag Bei einem Wohnraummietvertrag Neueinführung von Betriebskosten Wie werden Mieterhöhungen durchgeführt? Mieterhöhung bei Wohnraum Mietspiegel Mietdatenbanken Sachverständigengutachten Vergleichswohnungen Qualifizierter Mietspiegel Überlegungsfrist, Klagefrist Wohnraum mit Staffelmiete Wohnraum mit Indexmiete Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen Erhöhung der Miete für Geschäftsräume Erhöhung der Garagenmiete Worauf muss der Vermieter bei Modernisierungen achten? Erhaltungsmaßnahmen Der Energieausweis Ausnahmen Übergangsfristen Zwei Varianten Gültigkeitsdauer Unbefristetes Wahlrecht Befristetes Wahlrecht Gebäudebezogene Ausstellung Aussteller Vor- und Nachteile der Varianten Anspruch von Mietern und Mietinteressenten Umlage der Kosten Steuerliche Berücksichtigung Bußgeldvorschriften 225 9

5 Inhaltsverzeichnis 6.3 Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen Duldungspflicht Ankündigungserklärung Aufwendungsersatz Sonderkündigungsrecht des Mieters Mieterhöhung bei Modernisierung gemäß 559 BGB Voraussetzung der Erhöhung Berechnung der Mieterhöhung Geltendmachung der Mieterhöhung ( 559 b BGB) Sonderkündigungsrecht Modernisierungsvereinbarungen Was ist bei baulichen Änderungen des Mieters zu bedenken? Vereinbarung über eine Parabolantenne Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit Was ist bei Mietminderung und Gewährleistungsansprüchen zu tun? Zurückweisen einer Mietminderung Mangelbegriff Minderung Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt? Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung Wann darf der Vermieter die Mieträume besichtigen? Wie wird ein Mietverhältnis beendet? Form der Kündigung Kündigung durch einen Bevollmächtigten Kündigung bei Personenmehrheit Zugang der Kündigung Widerruf und Rücknahme der Kündigung Unzulässigkeit von Teilkündigungen

6 Inhaltsverzeichnis 11.2 Die ordentliche Kündigung Kündigungsfristen Kündigungssperrfristen Die Sozialklausel ( 574 BGB) Kündigung wegen Eigenbedarfs ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Kündigung im Zweifamilienhaus ( 573 a BGB) Die außerordentliche fristlose Kündigung Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ( 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ( 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Teilkündigung von Nebenräumen Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch Mietaufhebungsvereinbarung Parteiwechsel Gesamtrechtsnachfolge Einzelrechtsnachfolge Kraft Gesetzes Kraft Vereinbarung Was ist bei Rücknahme der Mieträume zu beachten? Abnahmeprotokoll Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau Wie wird ein Mietverhältnis abgewickelt? Abrechnung der Mietkaution Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben 389 Abkürzungsverzeichnis 391 Autoren 395 Stichwortverzeichnis

7 Verzeichnis aller Musterbriefe, Verträge und Formulare Selbstauskunft 27 Bank-an-Bank-Auskunft 29 Wohnraummietvertrag 35 Individuelle Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag über Einfamilienhaus, DHH, RH oder Ähnliches 91 Mietvertrag für Geschäftsraum 96 Garagenmietvertrag 116 Hausordnung für Wohnraum 120 Übergabeprotokoll für Wohnraum 128 Anlage der Mietkaution für Wohnraum 131 Zinsgutschrift und Steuerbescheinigung für ein Kautions-Treuhand-Sparkonto 133 Abrechnung der Betriebskosten 163 Einzelabrechnung 174 Erklärung zur Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 185 Änderungskündigung 187 Änderung der Mietstruktur 190 Mieterhöhungsformular 200 Vereinbarung einer Staffelmiete 209 Vereinbarung einer Indexmiete 210 Mieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete 211 Änderungskündigung für Geschäftsraum 214 Mieterhöhung aufgrund einer Wertsicherungsklausel 215 Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme 218 Einsichtnahme des Energieausweises bei Vermietung/Verkauf 224 Energieausweis 225 Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme 238 Ankündigung der Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme 244 Vereinbarung über eine Parabolantenne 249 Vereinbarung der baulichen Veränderung wegen Barrierefreiheit 251 Widerspruch gegen eine Mietminderung 256 Widerspruch gegen einen Aufwendungs- und Schadensersatzanspruch

8 Verzeichnis aller Musterbriefe, Verträge und Formulare Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung 263 wegen nicht eingegangener Mietzahlung 264 wegen unerlaubter Tierhaltung wegen unerlaubter Tierhaltung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte 271 wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen 273 wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten 277 wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung 279 Aufforderung zur Gestattung der Besichtigung wegen Mängeln mit Handwerkern 282 wegen vertragswidrigen Gebrauchs (Gesundheitsgefahr) 283 mit Kaufinteressenten 284 mit Mietinteressenten 285 Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs 318 wegen schuldhafter Vertragsverletzung durch den Mieter 324 im Zweifamilienhaus 330 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit der Miete 345 wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen 348 wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mieträume 355 Teilkündigung 358 Ordentliche Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses 360 Fortsetzungswiderspruch 362 Mietaufhebungsvertrag 363 Mieteintrittsvereinbarung 367 Ausscheiden eines Mieters 368 Parteiwechselvereinbarung 370 Nachfristsetzung bei mangelhaft oder nur teilweise ausgeführten Schönheitsreparaturen 380 Zusatz zum Rückgabeprotokoll bei einvernehmlicher Regelung 382 Aufforderung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands/Mängelbeseitigung 384 Abrechnung der Mietkaution

9 2 Worauf ist bei Abschluss des Mietvertrags zu achten? 2.1 Wohnraummietvertrag Grundsätzlich können vertragliche Vereinbarungen von den Vertragsparteien frei ausgehandelt werden, sofern nicht zwingende gesetzliche Vorschriften entgegenstehen (siehe hierzu im Einzelnen Mietvertrag 17. Sonstige Vereinbarungen). Strengere Regeln gelten, wenn die Vereinbarung bereits vorformuliert, das heißt nicht zur Disposition gestellt und dem Vertragspartner, zum Beispiel in Form eines Formularmietvertrags, zur Unterschrift vorgelegt wird. Derartige vorformulierten Klauseln stellen Geschäftsbedingungen im Sinne der 305ff. BGB (bis : AGBG) dar, zu denen sich nach Inkrafttreten des AGBG am eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt hat. Seither wurden zahlreiche Klauseln aus unterschiedlichen Vordrucken, die von Vermietern und Hausverwaltungen jahrzehntelang unbeanstandet verwendet wurden, für unwirksam erklärt.! AChTUNG Beim Abschluss eines Mietvertrags ist es daher von größter Wichtigkeit, nur solche Formulare und Anlagen zu verwenden, deren Inhalt den Vorschriften der 305ff. BGB (bis : AGBG) und der hierzu ergangenen Rechtsprechung genügt. Dem Vermieter können erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen, wenn sich während eines Prozesses herausstellt, dass eine bestimmte Klausel im Mietvertrag unwirksam ist und die erhobenen Ansprüche nicht stützen kann. Der Hausverwalter, der vertraglich verpflichtet ist, die im Gebäude befindlichen Wohnungen im Namen des Eigentümers zu vermieten, macht sich gegenüber dem Eigentümer schadensersatzpflichtig ( 280 BGB), wenn er eine Wohnung vermietet, ohne dem Mieter die Renovierungslast aufzuerlegen, zum Beispiel weil er nur einen mündlichen Mietvertrag geschlossen oder ein Formular ohne Renovierungsklausel verwendet hat (KG Berlin, Urteil v , 3 U 3/06, WuM 2008, 81). Gleiches gilt, wenn der Verwalter einen Mietvertrag mit einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Schönheitsreparaturklausel (zum Beispiel wegen 33

10 Worauf ist bei Abschluss des Mietvertrags zu achten? starrer Renovierungsfristen) verwendet hat mit der Folge, dass der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Insofern kann den Vermieter jedoch ein Mitverschulden treffen, wenn er in der Lage war, den Mietvertragsentwurf vor Unterzeichnung zu prüfen und Klauseln auf ihre Wirksamkeit hin zu hinterfragen, dies aber unterlassen hat (LG Berlin, Urteil v , 53 S 145/07, WuM 2008, 280). Anders ist die Rechtslage, wenn die Klausel im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch wirksam war und erst später von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden ist. In diesem Fall fehlt es an einem für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters erforderlichen Verschulden des Hausverwalters. Trotz der umfangreichen Rechtsprechung sind leider immer noch zahlreiche Formularmietverträge im Handel, die eine Vielzahl von Klauseln enthalten, die von der Rechtsprechung längst für unwirksam erklärt worden sind. Solche Klauseln spiegeln dem Vermieter oftmals weit gehende Rechte vor, die tatsächlich aber nicht bestehen und im Streitfall daher nicht durchsetzbar sind. Die Rechtsprechung lehnt es grundsätzlich auch ab, eine zu weit gehende und daher unwirksame Klausel durch Reduzierung des Inhalts auf ein zulässiges Maß zurückzuführen (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer Formularklausel). Die Klausel wird daher insgesamt für ungültig erklärt und durch die gesetzliche Regelung ersetzt ( 306 Abs. 2 BGB). Diese Rechtsfolge kann für den Vermieter zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen. BeIsPIel Eine Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sieht einen Renovierungsturnus von drei Jahren für sämtliche Räume vor. Diese Fristen sind zu kurz bemessen, da der Renovierungsturnus nach ständiger Rechtsprechung nur für Küchen, Bäder und Duschräume drei Jahre, für die Wohn- und Schlafräume aber mindestens fünf Jahre und für die sonstigen Räume mindestens sieben Jahre betragen muss. Wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion führt die Rechtsprechung diese Klausel nicht etwa auf einen zulässigen Inhalt, das heißt auf die zulässigen Renovierungsfristen von drei, fünf und sieben Jahren zurück, sondern erklärt die Klausel insgesamt für unwirksam. Dadurch tritt gemäß 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des 535 BGB an die Stelle der unwirksamen Klausel. Danach ist jedoch nicht der Mieter, sondern der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Die Abweichung von den von der Rechtsprechung festgelegten Renovierungsfristen hat für den Vermieter somit die wirtschaftlich nachteilige Rechtsfolge, dass der Mieter zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. 34

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