Vertiefungsuntersuchung für das Soziale Stadt-Gebiet Gaarden-Ost

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1 Vertiefungsuntersuchung für das Soziale Stadt-Gebiet Gaarden-Ost Ergänzender Bericht zum Kieler Wohnungsmarktkonzept Hamburg August 2008

2 Vertiefungsuntersuchung für das Soziale Stadt-Gebiet Gaarden-Ost Ergänzender Bericht zum Kieler Wohnungsmarktkonzept Hamburg August 2008 GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung GmbH Maurienstraße Hamburg Telefon 040/ Telefax 040/ Internet Geschäftsführung: Renate Szameitat SEB AG BLZ Konto-Nr GEWOS 2008 Sitz der Gesellschaft: Hamburg Registergericht: Hamburg, HRB

3 Inhalt Kurzfassung Seite I 1 Vorbemerkungen und Vorgehensweise 1 2 Lage und Siedlungsstruktur 3 3 Bevölkerungsstruktur und Wohnungsnachfrage in Gaarden-Ost Bevölkerungs- und Sozialstruktur Ergebnisse der Haushaltsbefragung Wohnbedürfnisse von Migranten/Migrantinnen 17 4 Wohnungsmarktanalyse Gaarden-Ost Preisgünstiger Wohnraum Wohnungsbestände der privaten Eigentümer/-innen Wohnungsbestände der institutionellen Eigentümer/-innen 29 5 Bewertung der Wohnungsmarktsituation 31 6 Handlungskonzept Handlungsfeld: Preisgünstigen Wohnraum sichern Handlungsfeld: Attraktiver Wohnstandort für Senioren/Seniorinnen werden Handlungsfeld: Kinder- und familienfreundlichste Stadt werden Handlungsfeld: Lebensqualität in Kiel erhöhen Handlungsansatz: Imageverbesserung Handlungsansatz: Studentisches Wohnen fördern Handlungsansatz: Kooperation verbessern 43 7 Fazit 46 Anhang 49

4 - I - Kurzfassung Detailanalyse zum Wohnungsmarkt in Gaarden-Ost zeigt Handlungsbedarfe im Bereich der Wohnungsmarktentwicklung Ziele für die zukünftige Entwicklung Aufbauend auf das fertiggestellte Wohnungsmarktkonzept der Stadt Kiel wurden vertiefende Untersuchungen für die beiden Soziale Stadt-Gebiete Mettenhof und Gaarden-Ost durchgeführt. Der vorliegende Bericht enthält die Ergebnisse für den Stadtteil Kiel Gaarden-Ost. Im Rahmen der wohnungswirtschaftlichen Untersuchung werden die größten Herausforderungen und Handlungsbedarfe für eine zukunftsfähige Gestaltung des Stadtteils ermittelt. Charakteristisch für Gaarden-Ost sind dabei folgende Faktoren: Der Gebäudebestand besteht zu großen Teilen aus gründerzeitlichen Gebäuden in Blockrandbebauung. Ein Großteil der Gebäude und Wohnungen sind sanierungsbedürftig. Die Wohnungen haben vergleichsweise kleine Grundrisse. Die Bewohnerstruktur ist geprägt durch einen hohen Anteil an Migranten/Migrantinnen und Transferleistungsempfängern/-empfängerinnen. Das Wohnumfeld bietet nur geringe Aufenthaltsqualität. Es gibt kaum Flächenpotenziale für Neubauten. Die Problemlagen und Herausforderungen sind sowohl im baustrukturellen als auch im sozialen Bereich mit ähnlichen Quartieren in anderen Großstädten vergleichbar. Das größte Entwicklungshemmnis stellt das negative Image des Stadtteils dar, das auch Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage hat. Darüber hinaus besteht Handlungsbedarf hinsichtlich einer nachfragegerechten Anpassung des Wohnungsangebotes - insbesondere im Bereich des Gebäude- und Wohnungszustandes sowie in der Gestaltung des Wohnumfeldes. Ziele für den Stadtteil Gaarden-Ost sind daher einerseits die bedarfsgerechte Sanierung der Wohnungsbestände, um eine weiterhin negative Entwicklung des Stadtteils zu verhindern. Andererseits sollte die Schaffung familienund seniorenfreundlicher Wohnungsangebote auf vor-

5 - II - handenen Potenzialflächen im Vordergrund stehen, um neue Zielgruppen in den Stadtteil zu holen und eine Durchmischung der Bevölkerung zu fördern, beziehungsweise bislang abwandernde Haushalte zu halten. Zielgruppen für den Gaardener Wohnungsmarkt Positive Entwicklungsanstöße für den Wohnungsmarkt Gesprächs- und Kooperationsbereitschaft als Potenzial Als wichtige Zielgruppen, die im Stadtteil gehalten oder neu hinzugewonnen werden sollten, wurden die folgenden Gruppen identifiziert: Studierende und Starterhaushalte Schwellenhaushalte Integrierte Migranten/Migrantinnen Diese Bewohnergruppen können die bisherige einseitige Bevölkerungsstruktur auflockern beziehungsweise haben - im Falle der bereits dort ansässigen Migranten/- Migrantinnen - einen positiven Einfluss auf ihr Wohnumfeld und ihre Nachbarn. Um eine langfristige Stabilisierung von Gaarden-Ost zu erreichen und eine erneute Abwärtsentwicklung des Stadtteils zu verhindern, muss die Stadt Kiel positive Entwicklungsanstöße geben. Über reine Informationsund Vermittlungsaufgaben hinausgehend müssen auch finanzielle Leistungen erbracht werden. Im Bereich der sozialen Stabilisierung des Stadtteils werden bereits umfangreiche Maßnahmen durchgeführt. Um den Stadtteil auch im Bereich des Wohnungsangebotes nachfragegerecht entwickeln zu können, ist auch in diesem Bereich die Durchführung von nachahmungswürdigen Modellprojekten notwendig. Ein großes Potenzial für den Stadtteil bietet die vorhandene Gesprächs- und Kooperationsbereitschaft der im Stadtteil agierenden Akteure/Akteurinnen. Sowohl die Wohnungswirtschaft als auch private Eigentümer/-innen haben im Rahmen des Gutachtens - während der Gebietsgesprächsrunde, bei den Expertengesprächen und auch im Rahmen der Befragung - ein großes Interesse an einer zukunftsfähigen Entwicklung von Gaarden-Ost und ihre Bereitschaft zur Beteiligung an Maßnahmen gezeigt.

6 - 1-1 Vorbemerkungen und Vorgehensweise Basis: Kieler Wohnungsmarktkonzept 2007 Vertiefende Analysen In den Jahren 2006 und 2007 hat GEWOS für die Stadt Kiel ein gesamtstädtisches Wohnungsmarktkonzept erstellt. In dem Wohnungsmarktkonzept wurden die bisherige und zukünftige Wohnungsmarktentwicklung analysiert und darauf aufbauend gesamtstädtische und kleinräumige Handlungsbedarfe herausgestellt. Die größten Handlungsbedarfe bestehen demnach einerseits in der bedarfsgerechten Bestandsanpassung der vorhandenen Wohnungen und andererseits in der Schaffung von zusätzlichen nachfragegerechten Wohnungsangeboten. Ein weiterer Handlungsschwerpunkt ist die Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität in den einzelnen Kieler Stadtteilen. Aus diesen Handlungsschwerpunkten wurden folgende Leitziele für die Stadt Kiel entwickelt: 1. Kinder- und Familienfreundlichste Stadt werden 2. Attraktiver Wohnstandort für Senioren/Seniorinnen werden 3. Einwohnerzahl steigern bzw. mindestens halten 4. Das Wohnungsangebot an die Nachfrage anpassen 5. Preisgünstigen Wohnraum sichern 6. Die Lebensqualität in Kiel erhöhen Das Wohnungsmarktkonzept beinhaltet bereits konkrete Handlungsempfehlungen, die der Erreichung dieser Ziele dienen. Darüber hinaus wurden bereits für einzelne Stadtteile Detailanalysen erstellt, in denen die Handlungsempfehlungen auf die kleinräumige Ebene hinuntergebrochen wurden. Für die Sozialen Stadt-Gebiete Gaarden-Ost und Mettenhof wurde ein akuter Handlungsbedarf festgestellt. Jedoch liegen trotz umfassender Aktivitäten in diesen Stadtteilen nicht ausreichend Informationen zur Wohnungsmarktsituation in den Stadtteilen vor. Daher werden im Rahmen von zwei Vertiefungsstudien detaillierte Analysen des Wohnungsangebotes und der Nachfrage durchgeführt und daraus konkrete Handlungsempfehlungen zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes abgeleitet.

7 - 2 - für den Stadtteil Gaarden-Ost Die vorliegende Analyse stellt die Ergebnisse für den Stadtteil Gaarden-Ost dar. Sie knüpft unmittelbar an das vorliegende Kieler Wohnungsmarktkonzept an, die vorhandenen statistischen Daten wurden soweit möglich um die Jahre 2006 und 2007 ergänzt und die Analysen aktualisiert. Zusätzlich wird das bisher nicht vertiefte Thema Migranten/Migrantinnen aufgegriffen, da diese Thematik in Gaarden-Ost einen besonderen Stellenwert hat. Zur Ergänzung der statistischen Analysen wurden Begehungen, Experten-/Expertinnengespräche und eine Eigentümerbefragung durchgeführt. Im Rahmen einer Gebietsgesprächsrunde wurden darüber hinaus mit verschiedenen Akteuren/Akteurinnen des Stadtteils erste Handlungsansätze zur Verbesserung der Wohnungsmarktsituation erarbeitet. Diese sind in die Handlungsempfehlungen dieses Gutachtens eingeflossen. Fotos 1 und 2: Wohnbebauung Gustav-Schatz-Hof und Johannesstraße

8 - 3-2 Lage und Siedlungsstruktur Südöstlich der Kieler Förde Der Stadtteil Gaarden-Ost liegt unmittelbar südöstlich der Kieler Förde. Neben dem Wohn- und Geschäftsbereich umfasst der Stadtteil auch einen Teil der HDW Werft und das Entwicklungsgebiet Kieler Hörn. Im Norden und Westen wird Gaarden-Ost durch die Wasserflächen begrenzt, im Süden reicht die Bebauung bis fast an die Bundesstraße B 76 heran. Die östliche Grenze bilden der in Ellerbek gelegene Volkspark sowie die Sophienhöhe (vgl. Abb. 1). 1 Entwicklungsgebiet Hörn 2 Jugendherberge 3 Bücherei 4 Sommerbad Katzheide und Sportzentrum 5 Technische Fakultät der Christian-Albrechts-Universität 6 Volkspark Abbildung 1: Luftbild von Gaarden-Ost

9 Baualtersstruktur Gaarden-Ost bis ab 2000 Baujahr unbekannt GEWOS

10 - 5 - Gemischte Bebauungsstrukturen Vereinzelt neuere Gebäude Umfangreiches Infrastrukturangebot im Stadtteil auch bedeutend für umliegende Stadtteile Der zentrale Bereich des Stadtteils ist überwiegend durch gründerzeitliche Blockrandbebauung in drei- bis viergeschossiger Bauweise geprägt. In den Randlagen bestehen die Wohngebäude vorwiegend aus Zeilenbauten der 1950er bis 1960er Jahre. Der Bereich rund um die Blitzstraße (südlich der Preetzer Straße) wird durch eine ehemalige Krupp-Arbeitersiedlung dominiert. Neuere Gebäude (Baujahr etwa 1980 bis 1990) gibt es vereinzelt über den Stadtteil verteilt. Hervorzuheben sind der Gustav-Schatz-Hof (eine Wohnanlage der KWG), die Einzelhandelsbebauung am Vinetaplatz und ein Neubaugebiet mit Reihenhäusern in der Ernestinenstraße. Außerdem wurde mit der Bebauung des Hörn-Geländes begonnen, auf dem bereits erste Wohn- und Bürogebäude errichtet worden sind (vgl. Karte 1). Insgesamt verfügt der Stadtteil über eine gute Infrastrukturausstattung (vgl. Karte 2). Schulen, Kindergärten und soziale Angebote sind ausreichend vorhanden und relativ gleichmäßig über den Stadtteil verteilt, so dass eine fußläufige Erreichbarkeit der Einrichtungen gewährleistet ist. Einzelhandelseinrichtungen gibt es vorwiegend im zentralen Bereich (Vinetaplatz, Elisabethstraße und Karlstal). Das Einzelhandelsangebot ist jedoch sehr einseitig auf das untere Preissegment ausgelegt und dient eher der Deckung täglicher Bedarfe. Angebote, die über die Versorgung des Stadtteils hinausgehen, sind die Jugendherberge, das Schwimmbad, das Theater im Werftpark, das Sommerbad Katzheide sowie die öffentliche Bücherei. Die Technische Fakultät der Christian-Albrechts-Universität, die zur Zeit ebenfalls ihren Sitz in Gaarden hat, wird in naher Zukunft umziehen. Durch den Wegzug der Fakultät sinkt die Attraktivität des Stadtteils als Wohnstandort für Studierende, daher sind langfristig Nachfragerückgänge für das studentische Wohnsegment wahrscheinlich.

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12 - 7-3 Bevölkerungsstruktur und Wohnungsnachfrage in Gaarden-Ost 3.1 Bevölkerungs- und Sozialstruktur Stabile Bevölkerungsentwicklung seit zehn Jahren Positiver Wanderungssaldo bei jungen Erwachsenen Aktuell wohnen in Gaarden-Ost rund Bewohner/- innen. Diese Zahl hat sich in den letzten zehn Jahren nur geringfügig verändert, die Bevölkerungsentwicklung ist stabil verlaufen. Seit ungefähr 2000 ist ein positiver Wanderungssaldo über die Gemeindegrenzen zu verzeichnen, dem allerdings eine leicht negative natürliche Bevölkerungsentwicklung entgegensteht. Differenziert nach Altersklassen zeigt sich sehr deutlich, dass ein positiver Wanderungssaldo vor allem in der Altersklasse der 25 bis unter 45-Jährigen zu verzeichnen ist. Ein negativer Wanderungssaldo besteht vor allem bei den über 55-Jährigen und bei Kleinkindern unter 6 Jahren. Abb. 2 Umzüge von und nach Gaarden-Ost Beratung Planung Forschung GEWOS Stadtteil* Gaarden-Ost Gaarden-Süd/ Kronsburg Südfriedhof Elmschenhagen Mettenhof Neumühlen/ Dietrichsdorf Ellerbek Hassee Wellingdorf von Gaarden nach Gaarden Saldo Alle Stadtteile * Auflistung = Stadtteile mit den intensivsten Wanderungsverflechtungen GEWOS Umzüge Innerhalb Kiels weist der Stadtteil Gaarden-Ost in den Jahren 2002 bis 2007 hingegen einen negativen Saldo auf. Differenziert nach Stadtteilen zeigt sich hier ein sehr heterogenes Bild. So sind aus den Stadtteilen Hassee

13 - 8 - und Gaarden-Süd/Kronsburg Bevölkerungsgewinne zu verzeichnen. Zu den Stadtteilen Elmschenhagen, Wellingdorf und Ellerbek, die insbesondere durch umfangreiche Angebote im Einfamilienhausbereich geprägt sind, weist Gaarden-Ost hingegen einen negativen Umzugssaldo auf (vgl. Abb. 2). Die Abwanderung aus Gaarden-Ost kann daher in vielen Fällen mit dem Wunsch nach dem Wohnen in einem Einfamilienhaus beziehungsweise der Eigentumsbildung begründet werden. Negative Bevölkerungsprognose, aber positive Haushaltsprognose Niedriges Durchschnittsalter Die voraussichtliche zukünftige Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung wurde von GEWOS im Wohnungsmarktkonzept prognostiziert und stellt für den Stadtteil Gaarden-Ost eine etwas positivere Entwicklung - insbesondere der Haushaltszahlen - als für die Gesamtstadt dar. Die Bevölkerung in Gaarden-Ost geht gemäß der Prognose bis zum Jahr 2020 um voraussichtlich circa 3 % zurück, die Zahl der Haushalte steigt jedoch aufgrund der sich verkleinernden Haushaltsgrößen um rund 8 % an. Für die Stadt Kiel bedeutet dies, dass ausreichender und qualitativ geeigneter Wohnraum im Stadtteil bereit gestellt werden muss. Die kleinräumige Wohnungsmarktprognose, die im Rahmen der Erstellung des Wohnungsmarktkonzeptes erarbeitet wurde, belegt für Gaarden-Ost einen rechnerischen Neubaubedarf von rund 500 Wohneinheiten bis 2020, um den im Stadtteil entstehenden Wohnungsbedarf zu decken. Konkrete Empfehlungen zur Qualität und zu den Bautypen werden in Kapitel 6 (Handlungskonzept) aufgeführt. Das derzeitige Durchschnittsalter in Gaarden-Ost liegt bei ungefähr 38 Jahren und ist damit im Vergleich zur Gesamtstadt Kiel (rund 41 Jahre) unterdurchschnittlich. Differenziert nach Teilräumen wird deutlich, dass insbesondere im Bereich des Gustav-Schatz-Hofes viele junge Familien wohnen. Außerdem ist der Altersdurchschnitt in den zentralen gründerzeitlich geprägten Bereichen des Stadtteils niedriger als in den Randbereichen, die überwiegend durch Zeilenbebauungen der 1950er bis 1960er Jahre geprägt werden. In diesen Beständen ist der Anteil an Erstbeziehern/Erstbezieherinnen noch sehr hoch. Auffällig ist des Weiteren, dass das Durch-

14 - 9 - schnittsalter - im Gegensatz zu anderen Stadtteilen - in keinem der Baublöcke höher als 45 Jahre ist (vgl. Abb. 3). Abb. 3: Altersstruktur der Bevölkerung in Gaarden-Ost Insgesamt sehr viele Migranten/ Migrantinnen mit unterschiedlichen Nationalitäten Der Ausländer-/-innenanteil in Gaarden-Ost ist zwischen 1997 und 2007 von rund 23 % auf etwa 25 % angestiegen. Im Vergleich zum Kieler Durchschnitt (rund 8,6 %) ist dieser Wert weit überdurchschnittlich. Weitere rund 9 % der Bewohner/-innen sind eingebürgert worden und etwa 3,5 % haben eine doppelte Staatsbürgerschaft oder sind binationaler Herkunft. Insgesamt weist somit mehr als ein Drittel der Bevölkerung des Stadtteils, etwa Personen, einen Migrationshintergrund auf. Da die Bewohner/-innen unterschiedlichste Nationalitäten haben und daher über sehr verschiedene kulturelle Hintergründe verfügen, ergibt sich eine besondere Herausforderung für die Stabilisierung des Quartiers.

15 Diese Herausforderung besteht vor allem in der Anpassung sozialer Infrastrukturangebote. In diesem Bereich wird in Gaarden-Ost unter anderem im Rahmen des Programms Soziale Stadt viel getan. Inwieweit sich aus der heterogenen Bewohnerschaft mit unterschiedlichen Migrationshintergründen auch unterschiedliche Ansprüche an Wohnungen und Wohnumfeld ergeben, wird in Kapitel 3.3 untersucht. Unterschiede bei der Altersverteilung zwischen Migranten-/ Migrantinnenfamilien und Deutschen Die Altersstruktur von Migranten/Migrantinnen und deutschen Bewohnern/Bewohnerinnen in Gaarden-Ost unterscheidet sich deutlich. Die Anteile von Kindern und Jugendlichen - insbesondere der Altersklasse 6 bis unter 18 Jahre - liegen bei der deutschen Bevölkerung unter dem Durchschnitt des Stadtteils und dem Anteil von Migranten, wohingegen der Anteil der Älteren - vor allem der über 65-Jährigen - deutlich über dem Durchschnitt sowohl des Stadtteils als auch des Anteils bei den Migranten/Migrantinnen liegt (vgl. Abb. 4). Abb. 4 Porzent 45 Altersstruktur Gaarden-Ost 2007 (prozentual) Beratung Planung Forschung GEWOS bis unter 6- Jährige 6 bis unter 18- Jährige 18 bis unter 25- Jährige 25 bis unter 45- Jährige 45 bis unter 55- Jährige 55 bis unter 65- Jährige 65-Jährige und älter Deutsch Migrationshintergrund gesamt * Migrationshintergrund = Einwohner/-innen mit ausländischer oder binationaler Staatsbürgerschaft oder eingebürgerte Bewohner/-innen Quelle: Statistikamt Kiel, 2008 GEWOS Bei älteren Bewohnern/Bewohnerinnen höherer Anteil Deutsche, aber Bei Betrachtung der absoluten Einwohnerzahlen fällt auf, dass die Anzahl deutscher Bewohner/-innen in fast allen Altersklassen über der Anzahl von Migranten/- Migrantinnen liegt. In der Altersklasse der 6 bis unter 18- Jährigen leben jedoch mehr Bewohner/-innen mit Migra-

16 tionshintergrund als Deutsche im Stadtteil. Im Bereich der über 45-Jährigen und insbesondere der über 65- Jährigen liegt die Zahl der deutschen Bewohner/-innen hingegen deutlich über der Zahl von Migranten/Migrantinnen (vgl. Abb. 5). Die von verschiedenen Wohnungsmarktakteuren/-akteurinnen aufgestellte These, dass vor allem in den Eigentumswohnungen sowie in den ehemaligen Arbeitersiedlungen noch viele alteingesessene Gaardener/-innen leben, lässt sich anhand dieser Statistik bestätigen. im Vergleich zu anderen Stadtteilen auch sehr hoher Anteil an Migranten/ Migrantinnen Im Vergleich zu anderen Kieler Stadtteilen wird jedoch auch deutlich, dass sowohl der Anteil als auch die absolute Anzahl von Migranten/Migrantinnen über 45 Jahren in Gaarden-Ost verhältnismäßig hoch ist. Dieses weist auf eine zukünftige Herausforderung auf dem Wohnungsmarkt hin, da seniorengerechte Wohnungen für Migranten/Migrantinnen geschaffen werden müssen. Abb. 5 Altersstruktur Gaarden-Ost 2007 (absolut) Anzahl Einwohner 3500 Beratung Planung Forschung GEWOS bis unter 6- Jährige 6 bis unter 18- Jährige 18 bis unter 25- Jährige 25 bis unter 45- Jährige 45 bis unter 55- Jährige 55 bis unter 65- Jährige 65-Jährige und älter Deutsch Migrationshintergrund * Migrationshintergrund = Einwohner/-innen mit ausländischer oder binationaler Staatsbürgerschaft oder eingebürgerte Bewohner/-innen Quelle: Statistikamt Kiel, 2008 GEWOS Unterschiede bei den Haushaltsformen Neben den Unterschieden in der Altersstruktur gibt es auch Differenzen bezüglich der Haushaltsformen zwischen deutschen Bewohner/-innen und Bewohner/- innen mit Migrationshintergrund. Bei jungen Familien ist

17 beispielsweise die Anzahl an Migranten/Migrantinnen (etwa Personen) deutlich höher als die Zahl deutscher Bewohner/-innen (etwa 800 Personen). Von den insgesamt etwa Personen in Alleinerziehenden- Haushalten sind hingegen nur rund 600 Personen Migranten/Migrantinnen. Rund 19 % Arbeitslosenanteil 1 Weitere etwa 31 % Leistungsempfänger/-innen nach SGB II Jede zweite Person erhält Transferleistungen Die Anteil der Arbeitslosen im Stadtteil liegt mit rund 19 % deutlich über dem Kieler Durchschnitt von 8,8 %. Auch wenn in den letzten Jahren deutliche Rückgänge feststellbar sind, zählen immer noch rund Personen des Stadtteils zu den Arbeitslosen. Davon sind rund Personen Empfänger/-innen von ALG II. Noch höher als der Anteil der Arbeitslosen ist der Anteil an Leistungsempfängern/Leistungsempfängerinnen im Stadtteil, die nicht zu den Arbeitslosen zählen 2. Insgesamt erhalten weitere rund Personen in Gaarden- Ost finanzielle Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes, dies entspricht rund 31 % aller im Stadtteil lebenden unter 65-Jährigen (Kieler Durchschnitt: 12,5 %) (vgl. Statistischer Bericht Nr. 192 der Landeshauptstadt Kiel). Besonders hohe Anteile an Empfängern/Empfängerinnen nach SGB II sind in den südwestlichen Bereichen Gaardens - rund um den Kirchenweg sowie entlang der Preetzer Straße - zu erkennen. Insgesamt beziehen rund Personen (oder 40 %) aus Gaarden-Ost ALG I- oder SGB II-Leistungen. Weitere öffentliche Leistungen, wie etwa Grundsicherung, SGB XII und Wohngeld, die aufgrund geprüfter Bedürftigkeit der Person oder des Haushalts geleistet werden, erhöhen den Anteil der öffentliche Leistungen empfangenden Bewohner/-innen aus Gaarden-Ost weiter. Insgesamt erhält damit etwa jede zweite Person in Gaarden-Ost Transferleistungen. 1 Der Anteil der Arbeitslosen wurde an der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter (zwischen 15 und 65 Jahren) gemessen. In den Arbeitslosenzahlen sind die Empfänger/-innen von ALG I sowie anteilig auch von ALG II enthalten. 2 Die Zahl der hier dargestellten Leistungsempfänger nach SGB II umfasst den Anteil der ALG II- Empfänger/-innen, die nicht zu den Arbeitslosen zählen (z.b. Kinder, Alleinerziehende oder erkrankte Personen).

18 Bedarf an preisgünstigem Wohnraum auch durch Studierende, Renter/-innen und Haushalte mit geringem Einkommen Mehr als 75 % der Haushalte auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen Maßnahmen zur sozialen Stabilisierung Für den Wohnungsmarkt interessant ist jedoch nicht die Zahl der Bewohner/-innen, sondern die Zahl der Haushalte, die preisgünstigen Wohnraum im Stadtteil nachfragen. Im Kieler Wohnungsmarktkonzept wurde dieser Bedarf an preisgünstigem Wohnraum für die Gesamtstadt ermittelt. Hier wurde deutlich, dass insgesamt rund 16 % der Haushalte Kiels aus Bedarfsgemeinschaften nach SGB II bestehen. Weitere 36 % sind Haushalte, die auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind. Damit ist der Anteil derjenigen, die keine Unterstützungsleistungen erhalten, aber dennoch auf niedrige Wohnkosten angewiesen sind, - wie beispielsweise Studierende, Haushalte mit geringem Einkommen und Rentner/-innen - deutlich höher als der Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II. Wird der Kieler Durchschnittswert auf den Stadtteil Gaarden-Ost heruntergebrochen, bedeutet dies, dass neben den rund Bedarfsgemeinschaften nach SGB II etwa weitere Haushalte (36 % aller Haushalte in Gaarden-Ost) preisgünstigen Wohnraum nachfragen. Nach Einschätzung von GEWOS liegt der Anteil der geringverdienenden Haushalte in Gaarden-Ost jedoch noch höher als im Durchschnitt der Stadt Kiel, so dass insgesamt mehr als 75 % der Haushalte (rund Haushalte) preisgünstigen Wohnraum nachfragen. Aufgrund dieser einseitigen Sozialstruktur im Stadtteil ergibt sich ein dringender Handlungsbedarf. Einerseits sind Maßnahmen zur Arbeitsbeschaffung und sozialen Stabilisierung des Stadtteils notwendig. Hierfür werden im Stadtteil bereits zahlreiche Maßnahmen unter anderem im Rahmen der Programme Soziale Stadt und URBAN initiiert, die durch die Stadt Kiel, das Land Schleswig-Holstein und den Bund sowie europäische Fördermittel unterstützt werden. Beide Programme haben die Ziele der Imageaufwertung, der Verbesserung des Wohnumfeldes sowie der sozialen und bildungsbezogenen Angebote.

19 Erhalt preisgünstigen Wohnraums Andererseits resultieren aus der einseitigen Sozialstruktur des Stadtteils auch Herausforderungen für den Wohnungsmarkt. So muss den betroffenen Bewohner/-innen auch weiterhin ausreichend preisgünstiger Wohnraum angeboten werden. Der Erhalt, die Anpassung und die Weiterentwicklung eines nachfragegerechten Wohnungsbestandes geht über die Inhalte der bisher bestehenden Programme hinaus. Die Ableitung von - die bisherigen Programme flankierenden - Handlungsempfehlungen für diesen Bereich sind Ergebnis des hier vorliegenden Berichts. Fotos 3 und 4: Vinetaplatz und Volkspark 3.2 Ergebnisse der Haushaltsbefragung Unterdurchschnittlicher Rücklauf Best Ager und Generation 65+ An der Haushaltsbefragung, die im Herbst 2006 im Rahmen des Kieler Wohnungsmarktkonzeptes durchgeführt wurde, haben insgesamt 58 Haushalte aus Gaarden-Ost teilgenommen. Mit einer Rücklaufquote von rund 12 % war die Beteiligung im Vergleich zur Gesamtstadt unterdurchschnittlich (16,5 %). Den höchsten Anteil der Befragten nehmen in Gaarden- Ost die Best Ager mit 28 % ein, gefolgt von der Generation 65+ (19 %) und den Starterhaushalten (17%). Dieses spiegelt nicht unbedingt die Sozialstruktur des Stadtteils wider, in dem auch überproportional viele Familien leben. Die Beteiligung an der Befragung durch diesen Haushaltstyp ist folglich als unterdurchschnittlich zu bewerten. Vermutlich spielt hier auch der hohe Anteil von Personen mit Migrationshintergrund eine Rolle. Die Teil-

20 nahme an Befragungen durch Migranten/Migrantinnen ist in den meisten Fällen deutlich geringer als von deutschen Haushalten (unter anderem aufgrund von Sprachbarrieren). Geringe Wohnzufriedenheit Einkaufsmöglichkeiten positiv bewertet Die Wohnzufriedenheit ist in Gaarden-Ost insgesamt gering. Jeder fünfte befragte Haushalt ist unter anderem aufgrund des negativen sozialen Umfeldes unzufrieden. Sehr zufrieden mit ihrer Wohnsituation sind dagegen nur 7 % der Haushalte (vgl. Abb. 6). Gut ein Drittel der befragten Haushalte stellen die Einkaufsmöglichkeiten im Stadtteil positiv heraus. Auch die Nähe zu Grün- und Freiflächen sowie die zentrale Lage werden als Vorteil des Stadtteils genannt (vgl. Abb. 6). Abb. 6 Positive und negative Wohnumfeldmerkmale Beratung Planung Forschung GEWOS Einkaufsmöglichkeiten 36% Grünanlagen/Nähe zu Parks/Wald 27% Zentrale Lage 27% Negatives soziales Umfeld 62% Vermülltes/Verdrecktes Wohnumfeld 47% Hoher Ausländeranteil 40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% GEWOS Soziales Umfeld wird negativ bewertet Bemängelt wird von über 60 % der Befragten, die diese Frage beantworteten, das soziale Umfeld. Darüber hinaus wird von rund jedem zweiten Haushalt das ungepflegte Wohnumfeld kritisiert. Auch der hohe Anteil an Ausländern/Ausländerinnen im Stadtteil wird von 40 % der Befragten negativ bewertet.

21 Schlechtes Außenimage Hohe Umzugsbereitschaft Wohnwünsche Der Stadtteil Gaarden-Ost hat darüber hinaus ein negatives Außenimage innerhalb der Stadt Kiel. Ein Großteil der Haushalte in Gaarden-Ost, die auf diese Frage antworteten, gaben an, dass Freunde/Freundinnen und Bekannte, die in anderen Stadtteilen leben, negativ über den Stadtteil denken. Als Begründung wurde, wie auch schon bei der Bewertung durch die Bewohner/-innen von Gaarden-Ost, vor allem das negative soziale Umfeld angegeben. Nur knapp jeder zweite der befragten Haushalte plante zum Zeitpunkt der Befragung keinen Umzug. Immerhin jeder vierte Haushalt hatte bereits vorgesehen innerhalb der nächsten 12 Monate seine Wohnung zu wechseln. Dabei wurde von rund zwei Dritteln der Befragten die Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld als Grund angegeben. Rund 90 % der Befragten, die einen Umzug erwägen, planen den Wegzug aus Gaarden-Ost. Dieses Ergebnis ist ein weiteres Indiz für die geringe Wohnzufriedenheit im Stadtteil. Die Haushalte, die einen Umzug geplant haben, gaben zu einem Großteil an, auch in Zukunft in einer Mietwohnung wohnen zu wollen (69 %). Knapp ein Drittel der Befragten gaben als Wunschwohnform die eigenen vier Wände an (22 % Eigenheime, 9 % Eigentumswohnungen). Dabei zählte bei rund 60 % der Umzugswilligen ein Vollbad mit Badewanne zu den wichtigsten Ausstattungsmerkmalen der neuen Wohnung. Ein Balkon und eine Einbauküche wurden ebenfalls häufig als Ausstattungswunsch genannt (39 % und 25 %).

22 Wohnbedürfnisse von Migranten/Migrantinnen Vertiefende Analyse der Wohnbedürfnisse von Migranten/Migrantinnen Migranten/Migrantinnen zahlen häufig mehr Miete Angleichung an Anforderungen deutscher Bewohner/-innen feststellbar Günstige Preise Da in Gaarden überdurchschnittlich viele Bewohner/- innen mit Migrationshintergrund wohnen, hat GEWOS eine spezielle Analyse von Wohnwünschen dieser Zielgruppe vorgenommen. Dazu wurden verschiedene Befragungen (unter anderem die Wohnstilbefragung Niedersachsen und Bremen) ausgewertet sowie Literaturrecherchen vorgenommen. Um auch für Kiel spezifische Aussagen treffen zu können beziehungsweise die Übertragbarkeit der allgemeinen Aussagen auf Kiel zu sichern, sind darüber hinaus die Ergebnisse der Expertengespräche und der Gebietsgesprächsrunde berücksichtigt worden. Die deutlichsten Unterschiede zu deutschen Haushalten sind demnach, dass ausländische Haushalte bislang häufiger zur Miete - und das überwiegend in Mehrfamilienhäusern - wohnen als deutsche Haushalte. Im Durchschnitt zahlen Migranten-/Migrantinnenhaushalte mehr Bruttokaltmiete pro Quadratmeter und bewohnen häufig kleinere Wohnungen. Unter anderem aus diesem Grunde geben sie einen größeren Anteil ihres Einkommens für die Wohnung aus. Insgesamt ist auffällig, dass die Frage Wie wohnst du? für Migranten/Migrantinnen weniger wichtig ist als für deutsche Bewohner/-innen. Allgemein sind die Anforderungen jedoch denen deutscher Bewohner/-innen sehr ähnlich, aktuell lässt sich eine Angleichung der Bedürfnisse feststellen. Ein Unterschied lässt sich hinsichtlich der Größe von Küchen feststellen. Hier werden von Migranten/Migrantinnen häufig größere oder auch offene Küchen nachgefragt. Bei den Ansprüchen an ihre Wohnung sind Migranten/Migrantinnen - und insbesondere türkischstämige Bewohner/-innen wie in Gaarden-Ost - hinsichtlich der Qualität der Ausstattung toleranter als deutsche Mieter/- innen. Hier ist eher der Preis das ausschlaggebende Kriterium.

23 Hohe Wohnumfeldorientierung Zentrale Lagen sehr gefragt Nachfrage nach Eigentum wächst Bei Begehungen und in Gesprächen in Gaarden-Ost fällt auf, dass die Nutzung des unmittelbaren - sowohl privaten als auch öffentlichen - Wohnumfeldes bei Migranten/Migrantinnen deutlich ausgeprägter ist als bei deutschen Bewohnern/Bewohnerinnen. In diesem Zusammenhang ist für Migranten/Migrantinnen ein eigener Garten wichtiger als für deutsche Bewohner/-innen. Bezüglich der Lage der Wohnungen fragen Migranten/Migrantinnen eher zentrale innerstädtische Lagen nach. Dieses ist neben dem günstigen Preisniveau auch ein Grund, weshalb Gaarden-Ost als Wohnstandort bei Migranten sehr beliebt ist. Als Vorteil wird die gute Infrastrukturausstattung und die kurzen Wege wahrgenommen. Dennoch ist ein PKW-Stellplatz direkt vor dem Haus ein sehr wichtiges Kriterium für die Wohnortwahl. Bislang wurden Migranten/Migrantinnen auf dem Wohnungsmarkt nahezu ausschließlich als Interessenten/Interessentinnen für preisgünstigen Wohnraum betrachtet, diese Fokussierung löst sich jedoch mehr und mehr auf. Zunehmend wächst von Seiten der Migranten/Migrantinnen die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere auch in Form von Einfamilienhäusern. Diese Tatsache lässt sich in allen von GEWOS aktuell untersuchten Wohnungsmärkten feststellen, sehr deutlich in Bremerhaven, aber auch ganz konkret für Gaarden-Ost. Unter anderem bei der Vermarktung der Reihenhäuser in der Ernestinenstraße wurde dieses augenfällig. Hier haben nach Angabe der befragten Akteure/Akteurinnen viele Migranten/Migrantinnen, die zuvor im Stadtteil zu Miete wohnten, Eigentum gebildet.

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