Resorts und Feriendörfer das Ei des Columbus oder Hirngespinst?

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1 Resorts und Feriendörfer das Ei des Columbus oder Hirngespinst? Inputreferat anlässlich der Veranstaltung des Handels und Gewerbevereins Alpenarena und der Weissen Arena Gruppe vom 9. November 2010 in Flims Peder Plaz, Geschäftsfü ftsführer Plaz, Geschä Flims, Flims, 9. November 2010

2 1 Herausforderung Destinationsentwicklung 2 Warum neue Resorts, Hotels und Feriendörfer 3 Rolle der Gemeinde bei der Gestaltung der Rahmenbedigungen 4 Die Krux mit den Feriendörfern 5 Fazit 2

3 1 Herausforderung Destinationsentwicklung 3

4 Tourismusgeschäft Zweitwohnungsgeschäft Weniger Betten Weniger Einnahmen bei Geschäften, Restaurants, Skischule, Hallenbad Weniger Einnahmen bei Bergbahnen Tourismusgeschäft (Kuh melken und Milch verkaufen) Weniger Investitionen in Angebot Weniger Arbeitsplätze in der Hotellerie Weniger Investitionen in Hotels Sinkende Attraktivität Weniger Arbeitsplätze Zweitwohnungsgeschäft bei Bergbahnen, (Kuh verkaufen) Hotels, Skischule, Detailhandel Weniger usw. Arbeitsplätze in der Weniger Bau und ImmobilienBauaktivitäten wirtschaft Implo sion & Ab der Desti n wand erun ation g 4 Weniger Nachfrage Weniger Nachfrage bei Zweitwohnungen

5 Beschäftigte nach Branchen: Flims, Laax, Falera Unternehmens und Finanzdienstleistungen Öffentliche Dienste (Versorgung, Soziales, Sicherheit) Anzahl Beschäftigte 2008 Immobilienwesen und Bauwirtschaft Kerntourismus Öffentliche Dienste (Versorgung, Soziales, Sicherheit) Unternehmens und Finanzdienstleistungen Kerntourismus Immobilienwesen und Bauwirtschaft Nicht touristische Branchen Nicht touristische Branchen Veränderung Anzahl Beschäftigte Quelle: Bundesamt für Statistik, Darstellung: Wirtschaftsforum Graubünden 5 150

6 Investition Industrie, Gewerbe und Dienstleistung pro Beschäftigten (in Tsd. CHF) Auch die weisse Arena lebt von den guten alten Tourismuszeiten 70 Questionmarks... investieren in eine Zukunft ohne Zweitwohnungen Hohe 60 Investitionen in Kernwirtschaft Savognin Zermatt Tarasp Stars... investieren in eine Zukunft mit Zweitwohnungen. 50 St. Moritz Interlaken Mittlere Investitionen in Kernwirtschaft 40 Lenk Weisse Arena Arosa 30 Lenzerheide Grindelwald 20 Meiringen Tiefe Investitionen in Kernwirtschaft 10 Davos Scuol Randogne Poor Dogs (268/24) Cash Cows... leben von den guten alten Tourismuszeiten? haben nicht viel investiert Montana Tiefe Investitionen in Zweitwohnungsbau Mittlere Investitionen in Zweitwohnungsbau Investition Wohnbau pro Beschäftigten (in Tsd. CHF) Quelle: Leitfaden Ansiedlung von Feriendörfern und Hotels (2010) / BFS Hohe Investitionen in Zweitwohnungsbau 140

7 Grobbeurteilung Destination Flims, Laax, Falera 7

8 Gezielte Zweitwohnungspolitik Stärken Tourismusgeschäft Aktive Baulandpolitik Destinationsentwicklung (Thermalbad, Aufwertung Dörfer, Bergbahnen usw.) Kanalisieren Zweitwohnungsgeschäft Kontingentieren des Neubaus / Abschöpfung Immobiliengewinne Lenkungsabgaben auf nicht vermietete Zweitwohnungen 8

9 Kontingentierung der Zweitwohnungen in Mio. CHF Flims, Laax, Falera (Durchschnitt 0308) Anzahl neu erstellte Zweitwohnungen 111 Wohnungen 40 Wohnungen Bauinvestitionen Total Investitionen Hochbau Investitionen Private Wohnen Neubau Zweitwohnungen Neubau Erstwohnungen Umbau Anzahl Beschäftigte im Hochbau und vorbereitende Baustellenarbeiten Flims, Laax, Falera mit Kontingentierung 309 VZÄ Arbeitsplatzverlust 250 VZÄ 59 VZÄ 9

10 Skizze Politikdesign Kontingentierung: einmalige Abgabe von CHF 1000/m2 für Neubau Zweitwohnung (Modell Klosters) Lenkungsabgabe: jährliche Abgabe von CHF 2 500/Zweitwohnung (Modell Silvaplana) Kontingentierung: Lenkungsabgabe: CHF 4.0 Mio. / Jahr CHF 14.0 Mio. / Jahr Zusätzliche Einnahmen der öffentlichen Hand: CHF 18.0 Mio. / Jahr 50% Zusätzliche Investitionen der öffentlichen Hand: 50% in 2 Jahren: + Cassonsbahn in 4 Jahren: + 4Stern Hotel in 6 Jahren: + 4Stern Hotel CHF 8.98 Mio. / Jahr 1) Als Basis wurden die Einkommens /Vermögenssteuern sowie die Ertrags /Kapitalsteuererträge 2007 berücksichtigt 10 Steuererleichterung: CHF 8.98 Mio. / Jahr Steuererleichterung: 66% für nat. und jur. Personen1)

11 Fazit Eine auf Beschränkung des Zweitwohnungsneubaus ausgerichtete Zweitwohnungspolitik führt zumindest im Vergleich zu baustarken Jahren zu einer Reduktion der Arbeitsplätze im Bausektor. Im für Flims, Laax, Falera gezeichneten Szenario könnten diese Verluste jedoch durch den Bau von zwei neuen **** Hotels kompensiert werden. Zudem können folgende positive Wirkungen erzielt werden: Erhöhung der verfügbaren Einkommen der einheimischen Bevölkerung Stabilisierung der Baunachfrage, was tendenziell das einheimische Gewerbe bevorteilt Verlangsamung der Siedlungsentwicklung Verbesserung der Anreizmechanismen für eine langfristig ausgerichtete Destinationsentwicklung 11

12 2 Warum bewirtschaftete Betten? 12

13 Bergbahnen brauchen hohe Frequenzen Grösse Skigebiet CashflowBedarf Anzahl Eintritte Savognin: 7 Lifte CHF 3 Mio SkierDays Ansatzpunkte: Tagesgäste kommen nur an schönen Tagen (Spitzenbelastung) Feriengäste Hotellerie Betten gehen verloren Feriengäste Parahotellerie Ferienwohnungen werden immer weniger vermietet Zweitwohnungseigentümer kommen auch nur am Wochenende, wenn es schön ist (Spitzenbelastung) Probleme Problem Luxushotellerie: Immer mehr Wellness und weniger Skifahrer 13

14 Klassischen Ferienhotels lassen sich nicht rentabilisieren Annahmen Kategorie 5Sterne Anzahl Zimmer 137 Zimmer Zimmermoyenne CHF 300 Öffnungstage 201 Auslastung pro Jahr Betriebsdaten Investitionsdaten 48% Umsatz CHF 11.2 Mio. 100% Cashflow CHF 1.6 Mio. 14% Anlagekosten CHF 39 Mio. 100% Wert des Hotels bei einem Verkauf CHF 23 Mio. 59% CHF 16 Mio. 41% Verlust auf Investition 14

15 Welche Betten lassen sich realisieren? 15

16 Arbeitsplätze und Image versus hohe Gästefrequenzen (I) Ein typisches Erstklass oder Luxushotel schafft Arbeitsplätze. zieht kaufkräftige Gäste an. wertet das Destinationsimage auf. Feriendörfer, Lowcost Hotels und Jugendherbergen benötigen weniger Investitionskapital. generieren hohe Gästefrequenzen für gesamte Destination. Quelle: Leitfaden Ansiedlung von Feriendörfern und Hotels (2010) Die meisten Destinationen wünschen sich Erstklasshotels als Angebotsergänzung. Doch die Realität zeigt, dass viele Destinationen mit dem Ausbau von günstigeren Beherbergungsformen gute Erfolge erzielen können. 16

17 Feriendörfer als vielversprechender Lösungsansatz Quelle: Leitfaden Ansiedlung von Feriendörfern und Hotels (2010) 17

18 Hohe Aktivitäten im Ausland Bespiel Arc 1950 (F): Eröffnung 2003, 500 Wohnungen, Total Betten, ca Logiernächte Quelle: arc1950.com 18

19 Hohe Planungsaktivitäten in der Schweiz 80 geplante Anlagen : CHF > 8 Mrd. / > Betten; entspricht 18% der bestehenden Hotelbetten angekündigt / in Planung in Betrieb / im Bau gescheitert / abgelehnt / aufgegeben Quelle: Wirtschaftsforum Graubünden 19

20 3 Rolle der Gemeinde bei der Gestaltung der Rahmenbedingungen 20

21 Gemeinden spielen Schlüsselrolle in der Destinationsentwicklung Destinationsentwicklungskonzept Aktive Bodenpolitik Gezielte und zurückhaltende finanzielle Förderung Quelle: Leitfaden Ansiedlung von Feriendörfern und Hotels (2010) 21

22 Attraktiver Standort als entscheidender Erfolgsfaktor Synergien nutzen Hohe Attraktivität Direkter Zugang zu touristischen Infrastrukturen (z.b. Skipisten, Bäderanlagen, Golfplatz) Attraktive Aussicht Geringe Lärmimmissionen Nähe zum touristischen Geschehen Gute Besonnung Parkplätze und Parkgaragen Wellnessanlagen und Hallenbäder Gastronomiebetriebe Personalunterkünfte Rezeption und Tourismusbüro Erschliessungsinfrastruktur (z.b. Wärmeverbund Tiefe Kosten Hohe Umsätze Höhere Rentabilität Quelle: Wirtschaftsforum Graubünden 22

23 Standort als Erfolgsfaktor: Hohe Attraktivität Beispiel: Sun Peaks Resort (Kanada) 23

27 Standort als Erfolgsfaktor: Synergien nutzen Beispiel: Belvedère Hotels in Scuol (GR) Quelle: google.maps 27

28 Destinationskonzept am Beispiel Andermatt Swiss Alps Quelle: Orsacom Gruppe 28

29 Gemeinde als Standortentwicklerin Quelle: Leitfaden Ansiedlung von Feriendörfern und Hotels (2010) 29

30 Wann überzeugt eine Projektidee? Passt das Projekt zur Destination? Generiert es Frequenzen? Schafft es Arbeitsplätze? Wertet es das DestinationsImage auf? Planungs und umweltrechtliche Machbarkeit Landverfügbarkeit Wirtschaftliche Machbarkeit Glaubwürdige Partner Überzeugende Projektidee Quelle: Wirtschaftsforum Graubünden 30

31 Rahmenbedingungen statt Fördergelder Mitnahmeeffekte vermeiden Einmalige Naturalleistungen statt wiederkehrende finanzielle Beiträge Übernahme von Erschliessungskosten Bauland im Baurecht (Mit) Finanzierung von öffentlich nutzbaren Infrastrukturen Rückführung von öffentlichen Investitionsgeldern In jedem Fall sollte sich die betroffene Gemeinde mit dem Kanton absprechen und allfällige Fördermassnahmen koordinieren. 31

32 4 Die Krux mit den Feriendörfern 32

33 Was ist ein Feriendorf? Ausbaustandard der Wohneinheit 1 Zimmer Klassische Hotels Mehrere Zimmer (Suite) Suitenhotels Mehrere Zimmer mit Kitchenette Vollausgebaute Wohnung mit Küche + Nicht vermietete Ferienwohnung Vermietete Ferienwohnung Nutzung ausschliesslich durch Eigentümer Private Vermietung als Nebenverdienst Feriendorf kommerzielle Vermietung Hotel Zimmer und Suiten OHNE Küche umfassender Hotelservice ein Gebäude oder wenige miteinander verbundene Gebäudeteile Feriendorf 50 ausgebaute Wohnungen MIT Küche ein oder mehrere Gebäude Anlage mit stimmigem Charakter kommerziell geführt und vermarktet marktgerechtes Mass an Serviceleistungen + Intensität der Vermietung Quelle: Leitfaden Ansiedlung von Feriendörfern und Hotels (2010) Die Kunst liegt darin, erwünschte warme Betten von als Feriendorf kaschierte kalte Zweitwohnungen zu unterscheiden. 33

34 Geschäftsmodell wichtiger als rechtliche Bestimmungen Betriebs und Vermarktungskonzept Attraktiver Standort Professioneller Betrieb + Vermarktung Marktgerechte Leistungen + Preise Renovationsfonds Langfristige Rentabilität durch hohe Auslastung der Wohnungen Rechtliche Bestimmungen Vermietungspflicht Nutzungseinschränkung Zonenrechtliche Bestimmungen Verfügbarkeit der Wohnungen Architektonisches / bauliches Konzept Qualität und Ausstattung Grösse und Struktur der Anlage Infrastruktur Markt und wettbewerbsfähige Wohnungen Quelle: Wirtschaftsforum Graubünden Rechtliche Vorgaben können nicht bewirken, dass die Wohnungen am Markt auch tatsächlich nachgefragt und vermietet werden. Ein Feriendorf muss so konzipiert sein, dass Eigentümer, Betreiber und Vermarkter langfristig mit der Vermietung Geld verdienen können. 34

35 5 Fazit 35

36 Fazit Alpine Feriendestinationen brauchen neue bewirtschaftete Betten Feriendörfer sind ein vielversprechender Ansatz zur Bewältigung mehrerer Herausforderungen in alpinen Destinationen Gemeinden spielen eine Schlüsselrolle in der Destinationsentwicklung und im Ansiedlungsprozess Sie gestalten die Rahmenbedingungen Nicht überall wo Feriendorf drauf steht, sind bewirtschaftete Betten drin Funktionierende Geschäftsmodelle und Anreize sind wichtiger als rechtliche Bestimmungen Gemeinden sollten attraktive Flächen für Hotels, Resorts und Feriendörfer verfügbar machen! 36

37 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! (Dieses Referat kann von heruntergeladen werden) 37