Forum Real Estate Investment in Spezialimmobilien

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1 Forum Real Estate Investment in Spezialimmobilien Dr. Anja Disput Bild einfügen (Cover Small) zur Image Library Frankfurt, 20. September 2012

2 Einführung > Spezialimmobilien/Betreiberimmobilien Wert der Immobilie ist unmittelbar an Ertragskraft geknüpft Kaum relevant ist Substanz und Ausstattung Operativer Betrieb ist entscheidendes Merkmal Regelmäßig nur ein Betreiber Beispiele: Hotels, Freizeitparks, Bäder, Kinos, Kliniken, Seniorenheime Wirtschaftlicher Erfolg von Betreiber und Konzept abhängig Geringe Einflussmöglichkeit des Eigentümers auf den Betrieb Drittverwendungsfähigkeit eingeschränkt Marktkenntnis erforderlich 2

3 Betreiberimmobilie Hotel > Formen von Betreiberverträgen Pachtvertrag Mietvertrag Managementvertrag Franchisevertrag Hybridvertrag > Welche Vertragsform ist die richtige? 3

4 Betriebsform Pacht- und Mietvertrag > Pacht- und Mietvertrag Unterschied zwischen Pacht und Miete Grundregel: entscheidend ist der überlassenen Gegenstand Mitüberlassung von Inventar: Pacht Überlassung im Rohbauzustand: Miete Gesetzliche Regelungen zur Pacht verweisen im Wesentlichen auf die Regeln des Mietvertrages, daher kaum Unterschiede Pacht-/Mietzahlungsvereinbarungen sind unterschiedlich, z.b.: Fixpacht (auch als Staffel) In Kombination mit Umsatzpacht Reine Umsatzpacht Berechnung des Umsatzes nach Gesamtumsatz Logis/Gastro oder GOP ( USALI ) als Anknüpfungspunkt Indexierung der Pacht meist entsprechend 60-80% der Entwicklung des VPI 4

5 Betriebsform Pacht- und Mietvertrag > Weitere wesentliche Merkmale von Pacht-/Mietverträgen: Pächter schließt alle notwendigen Verträge mit Personal, Zulieferern etc. Pächter auch verantwortlich für sonstige operative Kosten, Instandhaltung und Instandsetzung des Hotels, bis hin zu triple-net Betriebsrisiko, aber auch -gewinn ausschließlich beim Pächter Gesetzlicher Übergang im Falle eines Verkaufs der Immobilie Keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, sondern aus Vermietung und Verpachtung (Immobilienfonds) Finanzierung in Deutschland leichter International im Hotelbereich kaum bekannt Langfristige vertragliche Bindung 5

6 Betriebsform Managementvertrag > Rechtlich: Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstleistungselementen, ggfs. auch Werkvertrag, wenn ein Erfolg geschuldet wird > Manager führt fremdes Unternehmen auf fremde Rechnung primär: Organisation und Leitung des Hotels > Vergütung des Managers: Managing Fee, abhängig vom Umsatz (ca. 2-4%) Incentive-Fee, Erfolgsbeteiligung, Prozentsatz des GOP (8-15%) Performance Guarantee des Managers, ggfs. Sonderkündigungsrecht bei Nichterfüllung > Laufzeit: unterschiedlich, um 15 Jahre 6

7 Betriebsform Managementvertrag > Weitere wesentliche Merkmale von Managementverträgen: Eigentümer schließt alle notwendigen Verträge; Kosten des Hotels, operative Kosten und Instanhaltung/Instandsetzungkosten beim Eigentümer Umsatz/Gewinn verbleibt beim Eigentümer; Manager erhält prozentualen Anteil Risikotragung ohne direkten Zugriff auf Betriebsablauf; Eigentümer stark gefordert im AM und Controlling Keine (!) gesetzliche Übertragung im Falle des Verkaufs der Immobilie Nicht für alle Anleger/Investoren geeignet Finanzierung aufwändiger International dominierend, meist unterstehen Verträge nicht dem deutschen Recht Langfristige vertragliche Bindung 7

8 > Hotelinvestitionen erfordern langfristiges Engagement 8

9 > Welche Laufzeiten sind möglich? Miete/Pacht: gesetzlich nicht über 30 Jahre, auch Optionszeiträume Management: 50 Jahre jedenfalls zu lang, vgl. BGH-Urteil Az. II ZR 203/80 > Warum sollte die vertraglich vereinbarte Laufzeit nicht sicher sein? Schriftform Sonderkündigungsrechte in der Insolvenz Miete/Pacht: Insolvenz des Eigentümers führt zu Sonderkündigungsrecht des Ersteher im Falle der Veräußerung durch den Insolvenzverwalter oder in der Zwangsversteigerung, 111 InsO oder 57a ZVG Managementvertrag: Insolvenz des Eigentümers führt zum Erlöschen des Managementvertrages, 116 S. 1 ivm 115 S. 1 InsO 9

10 Laufzeitsicherung durch Mieterdienstbarkeit > Bedeutung Beschränkt persönliche Dienstbarkeit Eintragung in Abt. II des Grundbuchs > Sinn und Zweck Bestandsschutz Kreiert eigenes Nutzungsrecht neben (und unabhängig von) dem Betreibervertrag, dh, wird der Vertrag gekündigt, darf der Betreiber auf Grund der Dienstbarkeit nutzen 10

11 > Auswirkungen der Mieterdienstbarkeit im Verhältnis Betreiber Eigentümer finanzierende Bank Betreiber Standortschutz Gute Absicherung gegen vorzeitige Kündigung Eigentümer Interessentenkreis eingeschränkt Sicherung besteht für den eigenen Insolvenzfall Finanzierung wird erschwert 11

12 Finanzierer Sinkende Verwertungschancen Sicherheitsverlust entscheidend ist Rangverhältnis zwischen Grundschuld und Dienstbarkeit Dienstbarkeit im Rang hinter der Grundschuld:» Dienstbarkeit erlischt in der Zwangsversteigerung» Wertersatz, aber erst nach Ablösung der Grundschuld» Eher unproblematisch aus Bankensicht; Akzeptanz auf Betreiberseite gering» Lösung: Liegenbelassungserklärung» Bank verpflichtet sich schuldrechtlich zur Beantragung abweichender Versteigerungsbedingungen» Folge: Standortsicherung, Schutz des Betreibers und des Finanzers 12

13 Finanzierer Rangverhältnis zwischen Grundschuld und Dienstbarkeit Dienstbarkeit blockiert 1. Rang» Dienstbarkeit bleibt bei Zwangsvollstreckung aus nachrangiger Grundschuld bestehen» Risiko, dass Dienstbarkeit doch vor der Grundschuld abgelöst werden muss (z.b. Versteigerung auf Grund öffentlicher Lasten) worst case: 25-fache Jahresmiete» Lösung: Höchstbetrag festlegen, Veränderungen ohne Gläubigerzustimmung ausschließen, Entgeltlichkeit vereinbaren 13

14 Fazit > Hotelimmobilien müssen Renditeerwartung von zwei Parteien Eigentümer und Betreiber erfüllen > Sorgfältige Prüfung im Vorfeld erforderlich > Umsatzerwartung und Sicherheiten klären > Rechte und Pflichten detailliert festhalten; insbesondere Mitwirkungsrechte des Eigentümers > Vertragsübertragung absichern 14

15 Vielen Dank! Dr. Anja Disput Partnerin, Frankfurt am Main > Real Estate Kontaktdetails T: +49 (0) E: 15

16 Unsere Standorte Beijing Ω Unit 2307&08, West Tower, Twin Towers B-12 Jianguomenwai Avenue Chaoyang District Beijing T. +86 (10) Berlin Ebertstraße Berlin T. +49 (0) Bratislava Taylor Wessing e n w c Panenská Bratislava T. +421(0) Brünn Ω Taylor Wessing e n w c Dominikánské námĕstí 4/ Brno T Brüssel Trône House 4 Rue du Trône 1000 Brüssel T. +32 (0) Budapest Taylor Wessing e n w c Dorottya u. 1. III. em Budapest T. +36 (0) Cambridge 24 Hills Road Cambridge, CB2 1JP T. +44 (0) Dubai 26th Floor, Rolex Tower, Sheikh Zayed Road, P.O. Box Dubai, United Arab Emirates T (0) Düsseldorf Benrather Straße Düsseldorf T. +49 (0) Frankfurt Senckenberganlage Frankfurt a.m. T. +49 (0) Hamburg Hanseatic Trade Center Am Sandtorkai Hamburg T. +49 (0) Kiew Taylor Wessing e n w c Illinsky Business Center vul. Illinska Kiew T. +38 (0) Klagenfurt Ω Taylor Wessing e n w c Alter Platz Klagenfurt T. +43 (0) London 5 New Street Square London EC4A 3TW T. +44 (0) München Isartorplatz München T. +49 (0) Paris 42 avenue Montaigne Paris T. +33 (0) Prag Taylor Wessing e n w c Prašné Brány Praha 1 T Shanghai Ω Unit 1509, United Plaza No. 1468, Nanjing West Road Shanghai T. +86 (0) Singapur RHTLaw Taylor Wessing LLP Six Battery Road #09-01, #10-01 Singapore T Warschau Taylor Wessing e n w c ul. Mokotowska Warschau T. +48 (0) Wien Taylor Wessing e n w c Schwarzenbergplatz Wien T. +43 (0) Ω Representative offices 16

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