Revitalisierung des Hotel Burggraf

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1 Ergebnisse aus der Vorstudie zur Revitalisierung des Hotel Burggraf in Tecklenburg 20. Dezember 2011 Heide Köhler Dipl. Betriebswirtin (FH) Ö.b.u.v. Sachverständige für Gaststätten und Hotelbetriebe (IHK Nord Westfalen) Tel / , Koehler@Hoga-Betriebsberatung.de

2 Inhalt: Aktuelle Entwicklung am Hotelmarkt Standortprofil Tecklenburg Wettbewerb und Nachfragepotenziale Hotel Burggraf Untersuchte Konzeptvarianten Realisierungschancen und Wirtschaftlichkeit 2

3 Umsatzentwicklung der Branche 3 Quelle: Dehoga Bundesverband

4 Anzahl der umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen in der klassischen Hotellerie: Veränderung Hotels / -2,8% Gasthöfe / -16,0% Pensionen / -10,4% Hotels garnis / - 2,6% Hotellerie gesamt / -10,3% Quelle: Dehoga Bundesverband 4

5 Die Hotellerie im Wandel Gesundheitstourismus / Wellness Wertewandel und Individualität Nachhaltigkeit und Authentizität Boutique-, Design- und Themenhotels Zunahme der Markenhotellerie (umsatzbezogener Marktanteil von über 50%) zunehmende Polarisierung (Budget- / Luxushotellerie) 5

6 Aktuelle Herausforderungen der Hotelbranche: Rücknahme des reduzierten Mehrwertsteuersatzes auf Logiserlöse und die Einführung weiterer kommunaler Aufwandssteuern ( Bettensteuer ) Anhaltender Verdrängungswettbewerb Gestiegene Komfortansprüche der Gäste Steigende Energie- und Personalkosten Wachsende Betriebsgrößen aufgrund betriebswirtschaftlicher Zwänge Demografische und ökologische Veränderungen 6

7 Auswahlkriterien für den Urlaubsort 7

8 Touristische Bedeutung Tecklenburgs Luftkurort (seit 1974) und Kneippkurort (seit 1999) Historische Altstadt Freizeitaktivitäten (Wandern, Nordic Walking, Radfahren, Golfplatz, Waldfreibad, Kurpark) Kulturangebote (Freilichtbühne, Kulturhaus, Wasserschloss Haus Marck, Puppenmuseum, Ausflugsziele) Tagestourismus mit saisonaler Ausprägung 8

9 Bettenangebot in Tecklenburg (gem. Statistik it.nrw 2010) Betriebe* Betten (* ab 9 Betten) Hotels Gasthöfe 3 40 Pensionen 2 36 Hotels garnis 0 0 Erholungs-, Ferien-, Schul.heime 2 92 Ferienhäuser, FeWo, FeZentren 1 10 Hütten, Jugendherbergen Vorsorge- und Reha-Kliniken Campingplätze 2 Betriebe insgesamt Betten Ø Aufenthaltsdauer 3,1 Tage Bettendichte 75,9 Fremdenverkehrsintensität 15,3 (bei Übernachtg.) 9

10 2010 in Tecklenburg Übernachtungen insgesamt 2010 ( ) Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember 10

11 Wo findet der Wettbewerb noch statt? Osnabrück: Tagungshotellerie Ibbenbüren: klassische Hotel-Restaurants Teutoburger Wald: Kur- und Urlaubshotellerie Vitalbäder im OS Land: Gesundheitstourismus (Bad Laer, Bad Iburg, Bad Essen, Bad Rothenfelde) Sauerland: Zielgruppe Niederlande Im Internet! d.h. weltweit 11

12 Stärken-Schwächen-Profil zum Standort Stärken: - gute Verkehrsanbindung / Nähe zur Autobahn (A1/A30) - Mikrostandort / Lage: schöne Aussicht ( Balkon des Münsterlandes ), zentral und fußläufig zur Historischen Altstadt - hohe Fremdenverkehrsintensität (Übernachtungsaufkommen) - Wettbewerbssituation am Standort (Verdrängungspotenzial) Schwächen: - demografische Entwicklung - geringe Bevölkerung, stark rückläufige Einwohnerzahlen - extrem hoher Kaufkraftabfluss - wenig Gewerbeansiedlungen / geringer Unternehmensbesatz - negativer Pendlersaldo - Wettbewerb in der Region - sehr saisonale Ausprägung der Nachfrage - Objekt für Pkw-Verkehr nicht einsehbar 12

13 Nachfragepotenziale für ein Hotel am Standort Tecklenburg Kurzurlauber ja, saisonal Wanderer ja, saisonal Städte- und Kulturreisende eher nicht Tagungs- und Konferenzteilnehmer eher nicht Familien mit Kindern eher nicht Best Ager grundsätzlich ja Niederländer (Freizeit) grundsätzlich ja Firmenkunden / Geschäftsreisende grundsätzlich ja Veranstaltungsgäste Kulturhaus, Freilichtbühne Wellnessgäste je nach Ausprägung Gesundheitstourismus ( Kurgäste ) erstrebenswert Messe- und Kongressgäste nein Durchreisende (Autobahn, Flughafen) grundsätzlich ja Nischenzielgruppen Potenzial 13

14 Der Burggraf eine typische Hotelimmobilie aus den 60er Jahren Blütezeit bis Ende der 80er Jahre Leerstand seit nunmehr 10 Jahren 14

15 Einzelzimmer im Hotel Burggraf 15

16 Nasszelle im Hotel Burggraf 16

17 Aufgang zur Restauration 17

18 Küche im Untergeschoss 18

19 Lager 19

20 Balkon 20

21 Ablauf der Produktkonzeption für ein Hotel Grundstück Größe / Zuschnitt Markt Lage Standortqualität Konzeptbildende Faktoren Kategorie Positionierung Hoteltyp Zimmeranzahl / Kapazitäten + Infrastruktur Betreiber 21

22 Fragen zur bestandsorientierten Hotelentwicklung 1.) Welche Zimmeranzahl ist sinnvoll? 2.) Welche Betriebsart kommt in Betracht? 3.) Kommt eine Hotelkette in Frage? 4.) Welche Rolle spielen Investor und Betreiber? 5.) Gibt es ähnliche, realisierte Beispiele in der Praxis? 6.) Welches sind deren Erfolgsfaktoren? 7.) Wie hoch sind die Investitionskosten? 22

23 Untersuchte Konzeptvarianten: 1. Bestandsorientierte Variante mit 47 Einheiten, Gastronomie mit 100 SP plus Veranstaltungsbereich (Hotel - Restaurant gem. Heese-Konzept 1) 2. Erweiterte Variante mit 66 Einheiten (124 Betten), größeren Zimmern und erweitertem Wellnessbereich (500 m²) im 3 bis 4 Sterne - Segment 3. Variante Hotel garni im 2-Sterne-Segment mit 52 Zimmern / 100 Betten (Bardelmeier - Konzept) 4. Mehrstufiges Ausbaukonzept von Pesch & Partner, Hotel-Restaurant mit 55 Einheiten / 102 Betten und Wellnessbereich (336 m²) ohne Schwimmbad 23

24 wenn: Hotel = Gewerbebetrieb dann: Machbarkeit = Wirtschaftlichkeit = Kapitaldienstfähigkeit 24

25 Welche Faktoren entscheiden über die Wirtschaftlichkeit eines Hotels? Preis und Auslastung Marketing / Vertrieb Personalkosten Funktionalität / Betriebliche Infrastruktur Kapitaldienst Investitionsvolumen / Finanzierung 25

26 Vorgehensweise der Hotelsachverständigen: 1. Erstellung einer Grobprognose für das jew. Hotelkonzept (Standard, Kapazitäten, Zimmerauslastung, Zimmerpreise, Sitzplätze, Umsatz, Kostenstruktur, Personaleinsatz etc.) 2. Ermittlung des erweiterten Cash flows, der für eine Finanzierung maximal zur Verfügung stünde 3. Überschlägige Ermittlung des bedienbaren Fremdkapitals 4. Abgleich mit Investitionskostenschätzung der Büros Pesch & Partner bzw. Bardelmeier 5. Feststellung des zusätzlichen Finanzierungsbedarfs 26

27 Investitionskosten Mehrstufiges Ausbaukonzept (Pesch & Partner) Konzept 1 55 Einheiten 5,37 Mio. 97,6 T / E Konzept 2 55 Einheiten 5,77 Mio. 104,9 T / E Konzept 3 63 Einheiten 7,85 Mio. 124,6 T / E Konzept 4 73 Einheiten 8,55 Mio. 117,1 T / E plus Kleininventar, Betriebsmittel, Hoteltechnik, Pre- Opening / Soft-Opening, Zwischenfinanzierung, Planung & Beratung, Marketing & Sales, Anlaufverluste etc. 27

28 Aspekte der Finanzierung Hotel- und Gaststättengewerbe Risikobranche Hotel = Betreiberimmobilie Unternehmensfinanzierung Basel 3 Rating (Start up!) Risikoadäquates Zinssystem (EK, Sicherheiten, Bonität) Hotels sind sehr komplexe und konjunktursensible Betreiberimmobilien mit vergleichsweise niedrigen Anfangsrenditen und einem erhöhten Risiko in den ersten Betriebsjahren. 28

29 Abwägung Chancen: Betreiberinteressent mit hoher Affinität zum Standort Tecklenburg und zum Objekt Übernahme der Marktführerschaft in Tecklenburg Abschöpfung großer Teile der Nachfrage Mittel aus Städtebauförderung als Finanzierungsbeitrag Risiken: hohes Investitionsvolumen Einhaltung der Baukosten / Kostengarantie? Objektzustand / Gegebenheiten des Gebäudes, Auflagen? Betreiber / Investor? Betreiberabhängigkeit bzw. hohes Betreiberrisiko Finanzierbarkeit / Finanzierung? Interessensvielfalt, Emotionalität, Fehleinschätzungen 29

30 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Heide Köhler Dipl. Betriebswirtin (FH) Ö.b.u.v. Sachverständige für Gaststätten u. Hotelbetriebe (IHK Westfalen) Mittelstraße 39, Coesfeld Tel / Koehler@Hoga-Beratung.de 30