Andrea Jörger Managing Partner, CFB network AG

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1 Andrea Jörger Managing Partner, CFB network AG

2 Schweizer Hotelimmobilien Investment Class oder Schrott? Zürich, 18. Juni 2015 Hotel Kameha Waldhaus Grand Zürich Flims CFB network AG Limmatquai 94 CH-8001 Zurich Phone Fax

3 Agenda und Hotel Bashing Innovation das Wort der Stunde warum ein Hotelprojekt Investment Class oder Schrott was sollten die Planungsgründe für ein Hotel sein die Machbarkeitsstudien Betreiberoptionen und Vertragsstrukturen die Beteiligten in einem Hotelprojekt die Projektphasen die häufigsten Fehler die Erfolgsfaktoren CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 3

4 Hotel bashing engagierte Hoteliers haben die Hausaufgaben gemacht regionale Unterschiede sind feststellbar Unqualifizierte und subjektive Aussagen von Herr und Frau Schweizer die Wahrnehmung im Markt wo Rauch ist, ist auch Feuer dem kollektiven «Hotel Bashing» entgegenwirken CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 4

5 Innovation Innovation heisst: Neuerung oder Erneuerung von Produkten und Dienstleistungen Regulierungswut rund um Immobilien Einfluss auch im Tourismus Unmöglichkeit ein Hotelprojekt in einer Feriendestination zu finanzieren (ohne Mäzen und Quersubventionierung) wohin entwickeln sich Feriendestinationen (lokales Gewerbe, Detailhandel, Zweitwohnungen, Bergbahnen, Hotel) zukunftsgerichtet und ganzheitliche Rahmenbedingungen (Verbände, Interessenvertreter, Leistungsträger, Politik) was sind klassische Tourismuskantone ohne funktionierenden Tourismus (Volkswirtschaftlicher Schaden) CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 5

6 Warum ein Hotelprojekt «Investment Class oder Schrott» Was sind die drei wichtigsten Erfolgsfaktoren für ein Hotelprojekt: In der Schweiz können drei Hauptregionen mit unterschiedlichen Profilen und Märkten unterschieden werden: Grossstädte (Zürich, Genf, Basel) Mittlere und touristische Städte (Lausanne, Bern, Luzern, Interlaken) Touristische Destinationen (See, Berge) CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 6

7 Die Planungsgründe für ein Hotel Objektiv Überkapazitäten bei den Wohnungen, Büro und Verkaufsflächen der Trend zur Verdichtung höher, mehr Nutzfläche der Trend zu Mischnutzungen, wo oftmals ein Hotel im Gesamtkontext Sinn macht (Europaallee, Westside, Circle, Stuckiareal) Subjektiv Hotels sind sexy, emotional Hotels sind Trophäen, Geld spielt keine Rolle Hotels sind einfach ein anderes Nutzungskonzept CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 7

8 Was sollten die Voraussetzungen für ein Hotel sein Objektiv Lage, Lage, Lage Markt Konkurrenz Produkt Konzept Positionierung Gäste und Markt-Segmente Wirtschaftliche und finanzielle Betrachtungen Return on investment Finanzierungspotential CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 8

9 Machbarkeitsstudien Sind ein Must : für das Geschäftsmodell für die Betreibersuche und die Verhandlungen für die Finanzierung und die Investorensuche Excel Tabellen und DCF-Methoden sind wichtig, aber. der Markt, das Produkt das Konzept die Positionierung die, die Zahlen im Excel begründen und plausibilisieren sind noch wichtiger. CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 9

10 Betreibervarianten und Vertragsstrukturen Betreibervarianten Investor / Besitzer betreibt das Hotel Investor / Besitzer hat einen Miet- / Pachtvertrag mit dem Betreiber Investor / Besitzer hat einen Miet- / Pachtvertrag, der Mieter betriebt es und hat einen Franchisevertrag Investor / Betreiber hat einen Managementvertrag mit einem Betreiber Vertragsstrukturen Miete, Management- oder Franchisevertrag Risiko Management, Risikoverteilung als Hauptunterschied Unterhalt, Renovation und Erneuerung Garantien Hybridverträge WICHTIG: ausgewogene Verträge abschliessen CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 10

11 Die players in einem Hotelprojekt Nur der Investor und der Betreiber sind in 20 Jahren noch dabei, alle anderen Beteiligten sind längst vergessen Entwickler Wo ist mein Gewinn und ich habe alles schon gemacht Investor Wo ist mein return on investment Architekt Form should follow function but often function follows form Planer Zeit ist Geld und wissen Sie, was sie planen CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 11

12 Die players in einem Hotelprojekt Betreiber Alles muss möglich sein und prüfe meine Standards Der Graben zwischen Entwickler, Designer und Operation innerhalb von Hotelgesellschaften Total- oder GU Jedes Details muss im Voraus geplant sein und wo kann ich Geld sparen (bzw. den Gewinn optimieren) CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 12

13 Die Phasen eines Projektes Jedes Projekt scheitert ein paar Mal bevor es fliegt oder die Huhn- oder Ei-Geschichte. Standort und Idee Machbarkeit Projekt Betreiber und Vertrag Planung und Baubewilligung Kosten und Termine Investoren und Finanzierung Bau Betrieb Asset Management Exit CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 13

14 Die häufigsten Fehler immer zuerst die Architektur verbrennen des Projekts im begrenzten Betreibermarkt Planungsfehler (Funktionalität) unrealistische Renditeerwartungen zu hohe Anfangsinvestitionskosten unausgewogene Verträge zwischen Investor und Betreiber unklare oder ungenügende Regelung von Unterhalt und Ersatz Emotionen CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 14

15 Erfolgsfaktoren die Komplexität einer Hotelprojektes verstehen und akzeptieren nicht mit anderen Entwicklungen vergleichen Wohnen oder Gewerbe (ein Hotel ist ein emotionales Betriebsmittel) Profis von Anfang bis am Schluss dazu ziehen den Mehrwertes von Profis verstehen den Prozess respektieren die Emotionen zu Hause lassen, ausser man kann es sich leisten Projekt- und Kostenmanagement at its best Asset-Management CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 15

16 vorher CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 16

17 nachher CFB network AG Juni 2015 SPGIntercityTALK Seite 17

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