Was kredenzt der BGH? ein Streifzug durch die höchstrichterliche Rechtsprechung

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1 Was kredenzt der BGH? ein Streifzug durch die höchstrichterliche Rechtsprechung Helge Schulz Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Kanzlei Wedler, Hans-Böckler-Allee 26, Hannover, Tel

2 Rauswurf als Kündigungsgrund V besichtigt mit M abgesprochen die Rauchwarnmelder in der Wohnung. Bei dieser Gelegenheit versucht V, auch die Zimmer zu besichtigen, die nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Nach weiterem Streit (V weigert sich, die Wohnung zu verlassen und bewegt Gegenstände in der Wohnung) umfasst M die V und trägt sie vor die Tür. V kündigt fristlos und ordentlich. Das AG weist die Räumungsklage ab. Das LG gibt der Räumungsklage statt. V beruft sich auf ein allgemeines Besichtigungsrecht, außerdem habe M sie nicht anfassen dürfen.

3 BGH, VIII ZR 289/13: Rauswurf als Kündigungsgrund Bei der Bewertung der Umstände einer Kündigung ist auch das vorangegangene vertragswidrige Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen. Der Mieter muss dem Vermieter auch nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Ein regelmäßiges Besichtigungsrecht ohne Anlass gibt es nicht. Findet sich ein solches Recht im Fomularmietvertrag, dann ist dies unwirksam ( 307 BGB).

4 Untermiete I Der Mieter erbat im Jahr 2008 eine Genehmigung zur Untermiete. Er wollte die im Jahr 2003 gemietete Wohnung nur ca. alle 14 Tage nutzen wenn er seine Tochter besuchte. Für die übrige Zeit wollte er untervermieten. Dies genehmigte die Vermieterin. Im Mai 2011 bot M die Wohnung im Internet zur tageweisen Vermietung an bis zu 4 Feriengäste an- mit Bildern der Wohnung und Hinweis auf die touristisch ansprechende Umgebung. V mahnt ab und kündigt. Dies sei vertragswidrig. Das AG gibt der Räumungsklage statt. Das LG weist sie auf die Berufung des M hin ab.

5 Untermiete I BGH, VIII ZR 210/13: M muss räumen! Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst. - Untermiete findet typischer Weise für eine gewisse Zeit (unbefristet, Monate, Jahre) statt, nicht wir hier tageweise

6 Untermiete II Der Mieter studiert für ein Jahr in Ottawa und nimmt zum dort eine Lehrtätigkeit auf. Sein Arbeitsvertrag ist bis zum befristet. Am bittet M um eine Genehmigung der Untervermietung und präsentiert drei Untermieter. Ein Zimmer will M sich für Besuche, etc. zur Eigennutzung freihalten. V lehnt die Untermieter ab. M klagt auf Erteilung der Genehmigung und später auf Schadenersatz wegen entgangener Untermiete.

7 Untermiete II BGH VIII ZR 349/13: Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung begründen. Gibt der Mieter seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig auf, ist 553 Abs. 1 BGB anzuwenden. Dass sich der Mieter ein Zimmer freihält, genügt hierzu. Es entlastet den Vermieter nicht, dass die Instanzenrechtsprechung zu diesem Thema uneinheitlich ist.

8 Gewerbliche Nutzung M mietet ein Einfamilienhaus zu Wohnzwecken. Er betreibt ein Unternehmen für Hausmeisterservice, De- und Montagen von Aufzügen, Schwertransporten in Wohnungen, etc. Als Betriebstätte hat er die Wohnadresse angegeben. V mahnt ab und kündigt. M hält im Prozess dagegen: Es gebe keine Beeinträchtigungen Dritter, er empfange keine Kundenbesuche, er parke nicht einmal mit Firmenfahrzeugen vor dem Haus.

9 Gewerbliche Nutzung BGH, VIII ZR 149/13: Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liege eine Nutzung vor, die ein Vermieter. grundsätzlich nicht dulden muss. Darauf, dass es keine Störungen gegeben hat, kommt es hierbei nicht an.

10 Kaution M mindert im laufenden Mietverhältnis die Miete. V löst die Kaution in Höhe der geminderten Beträge auf und lässt sich diese auszahlen. M verlangt die Rückzahlung auf das Kautionskonto. Die Vorinstanzen geben dem Mieter recht.

11 Kaution BGH, VIII ZR 234/13: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwenden.

12 Betriebskosten - Vorwegabzug BGH: ein interner Vorwegabzug zu einer BK-Position (ohne nähere Angaben in der Rechnung) führt zur formellen Unwirksamkeit der Rechnungsposition V rechnet über die BK ab. Er beschäftigt ein einzelnes Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblöcke. Die Kosten rechnet er je Wohnblock ab Hauswart: Gesamt ,00 davon umgelegt * Schlüssel etc. M hält dies für einen internen Vorwegabzug.

13 BGH, VIII ZR 22/13: Betriebskosten - Vorwegabzug Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn die relativen Gesamtkosten benannt werden und ein geringerer Betrag zur Verteilung gelangt. Mindestangaben sind Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe und ggf. Erläuterung des Verteilerschlüssels Berechnung den Mieteranteils Abzug seiner Vorauszahlungen

14 Betriebskosten Änderung der Abrede Im Mietvertrag sind verschieden BK-Positionen nicht umgelegt, bzw. als selbst gekennzeichnet. So hat M Müllgefäße auf eigene Kosten bereitgestellt. Ein Teil dieser Kosten fällt später beim Vermieter an (größere Mülltonnen in der WEG). V informiert M und rechnet später über die Kosten mit ab. M ist der Auffassung, dies nicht zahlen zu müssen.

15 BGH VIII ZR 36/14: Betriebskosten Änderung der Abrede die (vom Vertrag abweichende) Abrechnung stellt nur in besonderen Fällen ein Angebot zur Vertragsänderung dar eine im Vorfeld der Übersendung erfolgte Mitteilung über die Änderung der Abrechnung kann einen besonderen Fall darstellen trägt der Mieter bestimmte Kosten selbst und fallen diese später beim Vermieter an, dann kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, hiernach muss der Mieter die Kosten auch weiterhin, allerdings in Form von Betriebskosten gegenüber dem Vermieter tragen

16 Farbgestaltung Der Mieter hinterlässt nach 2 Jahren Mietdauer die Wohnung in roten, gelben und blauen Farben. Zum Vertragsbeginn waren die Räume neutral gestrichen. V lässt (mehrfach) grundieren und Streichen Kosten: 3648,82. M verweist auf eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel und verlangt die Kaution. Das AG nimmt einen Abzug neu für alt vor, und verurteilt M zur Zahlung von 2.676,66.

17 Farbgestaltung BGH, VIII ZR 416/12: Der Mieter ist zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er die Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand hinterlässt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Wenn darüber hinaus keine Dekorationsansprüche bestehen (z.b. SR-Klausel unwirksam oder noch nicht fällig) dann muss der Vermieter sich einen Abzug neu für alt anrechnen lassen.

18 gescheiterter Zeitmietvertrag Im Zeit- Mietvertrag ist ohne Angabe von Gründen ausgeführt, dass das Mietverhältnis am endet. Die Wohnung wird veräußert. Die Neuerwerber der Wohnung kündigen den Vertrag bereits im Jahr 2010 unter Berufung auf Eigenbedarf. Sie berufen sich auf die Unwirksamkeit der Befristung.

19 gescheiterter Zeitmietvertrag Voraussetzungen für einen wirksamen Zeitmietvertrag gemäß 575 BGB: Befristungsgrund Eigenbedarf Umbau Vermietung an einen zur Dienstleistung verpflichteten ausdrücklich angeben (nicht nur Gesetz wiederholen) Schriftform beachten gilt nur für Wohnraum wenn nicht eingehalten: unbefristeter Mietvertrag

20 BGH, VIII ZR 235/12: gescheiterter Zeitmietvertrag Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kann an die Stelle der unwirksamen Befristung eine beiderseitiger Kündigungsverzicht treten. In diesem Fall ist die ordentliche Kündigung erstmalig zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Frist möglich.

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