I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z II

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1 I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z II 1

2 2 1 Immobiliengeschäft Aufgaben Bearbeitungszeit: 120 Minuten, 100 Punkte Aufgabe 1: Direktbanken Aufgrund der großen Wettbewerbsintensität gehen immer mehr Banken dazu über, auch Baufinanzierungen via Internet anzubieten. a) Nennen Sie für die Baufinanzierung via Internet jeweils vier Vorteile für die Kreditinstitute und für den Kunden b) Beschreiben Sie den Ablauf einer Baufinanzierung via Internet. Aufgabe 2: Gesetzliche Grundlagen Der 18 KWG legt fest, dass ein Kreditinstitut einen Kredit, der insgesamt ,00 EUR oder 10% des haftenden Eigenkapitals des Instituts überschreitet, nur gewähren darf, wenn es sich von dem Kreditnehmer die wirtschaftlichen Verhältnisse offen legen lässt. a) Sie als Immobilienfinanzierungsberater müssen im Kundengespräch bestimmte Unterlagen einholen, die Sie zur Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse benötigen. Nennen Sie aa) die Unterlagen, die Sie von einer Privatperson und ab) die Sie von einer juristischen Person benötigen. b) Ein Kreditinstitut kann von den Anforderungen bei der Erstoffenlegung absehen. Nennen Sie hierfür die Voraussetzungen. c) Auch von der laufenden Offenlegung kann abgesehen werden. Nennen Sie auch hierfür die Voraussetzungen. Aufgabe 3: Grundbuch Neben den Unterlagen über die wirtschaftlichen Verhältnisse lassen Sie sich auch das Grundbuch zu der finanzierenden Immobilie vorlegen. a) Erläutern Sie kurz, was unter einem Grundbuch zu verstehen ist. b) Für bestimmte Personen / Gruppen werden keine Grundbücher gebildet. Nennen Sie drei dieser Personen. c) Das Grundbuch gibt über bestimmte Sachverhalte keine Auskünfte. Nennen Sie vier dieser Sachverhalte. d) Neben dem Grundbuch gibt es auch noch das Kataster. Erläutern Sie, was unter einem Kataster zu verstehen ist und nennen Sie drei Aufgaben des Katasters.

3 3 Aufgabe 4: Immobilienfinanzierung Die Eheleute Maier möchten ein Einfamilienhaus erwerben. Nach dem Beratungsgespräch liegen Ihnen die nachstehenden Informationen vor. Kaufpreis: Nebenkosten: Renovierungskosten: mtl. Nettoeinkommen: Kaltmiete pro Monat: Sparleistungen: Versicherungsprämien: Kfz-Kosten - 2 PKW: sonstige Ausgaben: Lebenshaltung: Bausparvertrag: ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR 3.900,00 EUR 550,00 EUR 350,00 EUR 280,00 EUR 380,00 EUR 150,00 EUR 800,00 EUR ,00 EUR Bausparguthaben ,00 EUR Bausparsumme zuteilungsreif; 5 Promille monatliche Leistung Bankdarlehen: 7,25% mtl. Annuität a) Ermitteln Sie anhand der Objektwerte den Beleihungswert sowie die Beleihungsgrenze für das Einfamilienhaus. b) Anhand der Einnahmen und Ausgaben ist die Kapitaldienstgrenze zu ermitteln. c) Erstellen Sie einen Finanzierungsplan und ermitteln Sie das frei verfügbare Einkommen der Eheleute Maier. Aufgabe 5: Immobilien-Leasing Das Leasing stellt eine entgeltliche Nutzungsüberlassung von Leasingobjekten an einen Leasingnehmer durch einen Leasinggeber dar. Das Leasing ist eine Finanzierungsalternative zur Kreditfinanzierung und zur Miete. Als alternative Finanzierungsvariante bieten Sie Herrn Kurt Nagel, der Geschäftsführer der Im- und Export GmbH ist, das Immobilienleasing an. a) Vergleichen Sie die Kreditfinanzierung, die Miete und das Immobilienleasing anhand von fünf Aspekten. b) Erläutern Sie Einsatzmöglichkeiten mit den verbundenen Vorteilen sowie die Grenzen des Immobilienleasings.

4 4 Aufgabe 6: Vertragsgestaltung Vor Unterzeichnung des Darlehensvertrages werden Sie von Ihrem Kunden gebeten, ihm die Kündigungsmöglichkeiten nach dem BGB zu nennen. Da Ihr Kunde sehr an der Vertragsgestaltung interessiert ist, möchte er wissen, wann man von einem Verbraucherdarlehen spricht. Nennen Sie in diesem Zusammenhang auch die im Vertrag aufzuführenden Mindestinhalte. Ihr Kunde bittet Sie ferner, ihm preisbestimmende Faktoren für den Effektivzins zu nennen. Ihm reichen fünf Faktoren sowie sieben Faktoren, die bei der Effektivzinsberechnung nicht mit berücksichtigt werden.

5 5 2 Immobiliengeschäft Lösungshinweise Aufgabe 1: Direktbanken a) Vorteile für die Kreditinstitute: Gewinnung von Kunden durch entsprechenden Internetauftritt geringere Personalkosten geringere Sachkosten das Internet stellt einen neuen Vertriebskanal für weitere Bankprodukte dar Vorteile für den Kunden: günstige Konditionen hohe Transparenz schnelle Abwicklung zeit- und ortsunabhängig b) I) Als erstens muss die Internetseite des Baufinanzierungsanbieters ausgewählt werden II) Im zweiten Schritt sind entsprechende Informationen einzugeben Informationen zur Bonität Informationen zur Immobilie Informationen zur geplanten und gewünschten Finanzierung III) Nach elektronischer Absendung der Angaben prüft der Baufinanzierungsanbieter den Finanzierungswunsch IV) Bei einem positiven Entscheid erhält der Kunde einen vorgefertigten Darlehensvertrag per Post zugesandt V) Zuletzt muss der Kunde den Vertrag unterzeichnen und diesen mit angeforderten Unterlagen zum Baufinanzierungsanbieter zurücksenden Aufgabe 2: Gesetzliche Grundlagen a) aa) Einkommensteuererklärung, Einkommensteuerbescheid, Vermögensaufstellung nebst Nachweisen, aktuelle Lohn- und Gehaltsnachweise ab) Jahresabschlüsse, Betriebswirtschaftliche Auswertungen nebst Summen- und Saldenlisten, Liquiditäts- und Rentabilitätsplanungen b) Ein Kreditinstitut kann von den Vorschriften des 18 KWG absehen, wenn das Verlangen nach der Offenlegung im Hinblick auf die gestellten Sicherheiten oder auf die Mitverpflichteten offensichtlich unbegründet wäre. c) Ein Kreditinstitut kann von der laufenden Offenlegung absehen, wenn 1. der Kredit durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum, das vom Kreditnehmer selbst genutzt wird, gesichert ist, 2. der Kredit vier Fünftel des Beleihungswertes des Pfandobjektes im Sinne des 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes nicht übersteigt und 3. der Kreditnehmer die von ihm geschuldeten Zins- und Tilgungsleistungen störungsfrei erbringt.

6 6 Aufgabe 3: Grundbuch a) Das Grundbuch ein beschränkt öffentliches und amtliches Verzeichnis aller privaten Grundstücke und grundstücksgleicher Rechte, das Auskunft über Rechtsverhältnisse gibt (z.b. Eigentumsverhältnisse und Belastungen). Es wird in schriftlicher oder elektronischer Form geführt. b) Für folgende Personen / Gruppen wird kein Grundbuch gebildet: Bund, Länder, Gemeinden Kirchen, Klöster und Schulen öffentliche Wege öffentliche Eisenbahnen c) Über folgende Sachverhalte gibt das Grundbuch keine Auskunft: Baulasten Öffentliche Lasten (z.b. Grundsteuer) gesetzliche Vorkaufsrechte Denkmalschutz Bebauungsbeschränkungen d) Es ist ein amtliches Verzeichnis über die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks Lage Art der Nutzung Größe Durch die Abstimmung zwischen Grundbuchamt und Katasteramt werden alle neuen Feststellungen im Grundbuch verzeichnet. Somit ist das Kataster die Basis für das Grundbuch. Aufgaben des Katasters: Erfassung der tatsächlichen Verhältnisse der Grundstücke Bewertungsgrundlage für die Steuerfestsetzung Sammlung statistischer Daten über die Nutzung der Bodenfläche Grundlage für die Bewertung bei Verkauf und Beleihung Aufgabe 4: Immobilienfinanzierung a) Kaufpreis: ,00 EUR Renovierungskosten: ,00 EUR ,00 EUR abzgl. 10% Abschlag ,00 EUR Beleihungswert ,00 EUR 80%ige Beleihungsgrenze: ,00 EUR

7 7 b) Einnahmen: Ausgaben: Lebenshaltung: Kfz-Kosten: sonstiges: Versicherungen: Sparbeiträge: Überschuss 3.900,00 EUR 800,00 EUR 380,00 EUR 150,00 EUR 280,00 EUR 350,00 EUR 1.940,00 EUR c) Investitionskosten: abzgl. Bausparmittel: Bankdarlehen ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR monatliche Belastung: Bankdarlehen: ,00 EUR zu 7,25% = 845,83 EUR Bausparkasse: ,00 EUR zu 5 Promille = 600,00 EUR Gesamtbelastung: 1.445,83 EUR Nach Berücksichtigung der Finanzierungen ergibt sich ein frei verfügbares Einkommen von: 494,17 EUR

8 8 Aufgabe 5: a) Aufwand Bilanzierung der Immobilie Eigenmitteleinsatz erforderlich? Gewerbesteuerliche Belastungen aufgrund von Dauerschuldzinsen Berücksichtigung von Individuellen Bedürfnissen Kalkulation und Kalkulationsbasis Uneingeschränkte Nutzung Immobilien-Leasing Kreditfinanzierung Miete Immobilien-Leasing nur Zinsen Miete Leasingrate Beim Eigentümer Beim Eigentümer Beim Leasinggeber i.d.r. ja nein möglich; i.d.r. nicht erforderlich ja -- ja* ja nein ja Risiko: Zinsanpassungsrisiko Risiko: Mieterhöhungen die Kalkulation erfolgt auf Selbstkostenbasis. = sichere Basis ja möglich ja Vertragslaufzeit Jahre Jahre Wer profitiert von Wertsteigerungen? Eigentümer Eigentümer Die Chance auf Wertsteigerungen der Immobilie liegt beim Leasingnehmer Wer trägt Wertminderungen? Eigentümer Eigentümer Das Risiko der Wertminderung trägt der Leasinggeber Zahlungsströme Zinsen und Tilgung Miete Leasingrate * Mit Wirkung zum erfolgt auf Ebene des Leasingnehmers nach 8 Nr.1 GewStG eine Hinzurechnung von 25% der Entgelte für Schulden. In diese Schulden werden auch die Leasingraten mit einbezogen bei beweglichen Wirtschaftsgütern mit 20%, bei unbeweglichen Wirtschaftsgütern mit 50% und bei immateriellen Wirtschaftsgütern mit 25%. Diese Hinzurechnungsverpflichtung nach 8 Nr. 1 GewStG gilt auch für den Leasinggeber. Er muss neben dem Ertrag aus dem Leasinggeschäft 25% der als Aufwand behandelten Zinsen bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer hinzurechnen.

9 9 b) Neubauvorhaben: die Leasinggesellschaft erwirbt das Grundstück die Leasinggesellschaft errichtet das Gebäude nach den Vorstellungen und Bedürfnissen des Leasingnehmers die Leasinggesellschaft fungiert als Bauherr und sie übernimmt sämtliche Kosten Vorteile: die Leasinggesellschaft ist ein professioneller Bauherr, hat viel Erfahrung im Bauwesen und stellt das notwendige Know-How zur Verfügung die Leasinggesellschaft arbeitet mit ihr bekannten Bauingenieuren sowie Architekten zusammen die Leasinggesellschaft kann die Bauzeiten und Baukosten positiv beeinflussen die Objekte werden nach den individuellen Bedürfnissen des Leasingnehmers errichtet durch die Einbindung er Leasinggesellschaft können die Investitionskosten reduziert werden und das Objektrisiko gemindert werden Buy- and Lease: die Leasinggesellschaft kauft für den Leasingnehmer in dessen Auftrag ein bestehendes Gebäude die Leasinggesellschaft koordiniert die Beschaffung der Immobilie die Leasinggesellschaft überlässt dem Leasingnehmer die Nutzung die Leasinggesellschaft bietet neben der Objektbeschaffung noch weitere Leistungen an (z.b. Erarbeitung und Umsetzung eines Nutzungskonzepts) Vorteile: die Leasinggesellschaft koordiniert die Beschaffung die Leasinggesellschaft prüft u.a. die Substanz der Immobilie; ferner prüft sie, ob die Immobilie für das Unternehmen und dessen Geschäftsbetrieb geeignet ist; auch Bodengutachten werden angefertigt Sale and Lease back der Leasingnehmer verkauft ein bebautes Grundstück an die Leasinggesellschaft die Leasinggesellschaft überlässt dem Leasingnehmer die Nutzung Vorteile: stille Reserven und Liquidität wird frei realisierte stille Reserven erscheinen als Ertrag in der Gewinn- und Verlustrechnung mit der zugeflossenen Liquidität können Verbindlichkeiten abgelöst werden um die sofortige Versteuerung des Ertrages zu vermeiden, können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfreie Rücklagen gebildet werden durch Objektverkauf und Ablösung von Verbindlichkeiten wird die Bilanzsumme gekürzt - viele Bilanzkennzahlen des Leasingnehmers verbessern sich

10 10 Grenzen des Immobilienleasings: Das Immobilienleasing ist nicht geeignet, wenn der Objektnutzer kein langfristiges Interesse an der Immobilie hat. Bei den Gesamtkosten des Leasings muss berücksichtigt werden, dass hier auch Verwaltungskosten sowie Gewinn- und Risikozuschläge mit in die Leasingrate einkalkuliert werden. Die Vorteile des Leasings mindern sich, wenn bilanzielle und gewerbesteuerliche Aspekte in den Hintergrund treten Der Leasingvertrag ist ein langfristiger und i.d.r. unkündbarere Vertrag Das Leasing stellt eine wesentliche Verpflichtung dar, die auch im Anhang des Jahresabschlusses erläutert werden muss. Aufgabe 6: Vertragsgestaltung Teil 1: Ordentliche Kündigung: - unbefristete Darlehen: Eine Kündigung ist jederzeit möglich. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. - veränderliche Verzinsung: Eine Kündigung ist jederzeit möglich. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. - fester Zins und feste Laufzeit: * zum Ende der Zinsbindung mit einer Kündigungsfrist von 1 Monat * nach 10 Jahren nach vollständiger Auszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten Hinweis: Die Kündigungsmöglichkeit nach 500 BGB gilt nach 503 Abs. 1 BGB nicht für Immobiliardarlehen. 500 BGB: Der Darlehensnehmer kann einen Verbraucherdarlehensvertrag, bei dem eine Zeit für die Rückzahlung nicht bestimmt ist, ganz oder teilweise kündigen, ohne eine Frist einzuhalten. Eine Vereinbarung über eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat ist unwirksam. Außerordentliche Kündigung: - Darlehen mit einem festen Zins und fester Laufzeit, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, können nach Ablauf von 6 Monaten nach vollständiger Auszahlung mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden ( 490 Abs. 2 ivm 488 Abs. 3 S. 2 BGB). Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse. berechtigte Interessen: - Lastenfreier Verkauf des Objektes; der Beweggrund der Veräußerung ist unerheblich (z.b. Scheidung, Arbeitslosigkeit, Tod). - Wenn eine Bank eine von der bisherigen Bank abgelehnte Darlehensaufstockung vornimmt und die Immobilie als Sicherheit benötigt wird. Bei der außerordentlichen Kündigung hat der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber nach 490 Abs. 2 S. 2 BGB denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (= Vorfälligkeitsentgelt).

11 11 Teil 2: Ein Verbraucherdarlehen ist ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer nach 14 BGB als Darlehensgeber und einem Verbraucher nach 13 BGB als Darlehensnehmer Voraussetzung ist ferner, dass der Nettodarlehensbetrag größer als 200,00 EUR ist. Mindestinhalte nach 492 Abs. 2 BGB ivm Artikel bis 13 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche. Nach 6 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB muss der Verbraucherdarlehensvertrag die in 3 Abs. 1 Nr und Abs. 4 EGBGB genannten Angaben enthalten: 3 Abs. 1 Nr EGBGB: 1. den Namen und die Anschrift des Darlehensgebers 2. die Art des Darlehens 3. den effektiven Jahreszins 4. den Nettodarlehensbetrag 5. den Sollzinssatz 6. die Vertragslaufzeit 7. Betrag, Zahl und Fälligkeit der einzelnen Teilzahlungen 8. den Gesamtbetrag 9. die Auszahlungsbedingungen 10. alle sonstigen Kosten, insbesondere in Zusammenhang mit der Auszahlung oder der Verwendung eines Zahlungsauthentifizierungsinstruments, mit dem sowohl Zahlungsvorgänge als auch Abhebungen getätigt werden können, sowie die Bedingungen, unter denen die Kosten angepasst werden können 11. den Verzugszinssatz und die Art und Weise seiner etwaigen Anpassung sowie gegebenenfalls anfallende Verzugskosten 12. einen Warnhinweis zu den Folgen ausbleibender Zahlungen 13. das Bestehen oder Nichtbestehen eines Widerrufsrechts 14. das Recht des Darlehensnehmers, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen und 3 Abs. 4 EGBGB: Die Angabe zum Sollzinssatz muss die Bedingungen und den Zeitraum für seine Anwendung sowie die Art und Weise seiner Anpassung enthalten. Ist der Sollzinssatz von einem Index oder Referenzzinssatz abhängig, sind diese anzugeben. Sieht der Verbraucherdarlehensvertrag mehrere Sollzinssätze vor, sind die Angaben für alle Sollzinssätze zu erteilen. Sind Teilzahlungen vorgesehen, ist anzugeben, in welcher Reihenfolge die ausstehenden Forderungen des Darlehensgebers, für die unterschiedliche Sollzinssätze gelten, durch die Teilzahlungen getilgt werden. Teil 3: Preisbestimmende Faktoren für den Effektivzins: 1. Darlehensbetrag 2. Darlehenslaufzeit 3. Nominalzins 4. Bearbeitungsgebühren 5. Disagio 6. Abrechnungstermine 7. Zinsbindungsfrist 8. Zinsverrechnung 9. Zinsbegrenzungsprämien für Cap- bzw. Floor-Vereinbarungen

12 Nicht berücksichtigt werden: 1. Bereitstellungszinsen 2. Teilvalutierungsgebühren 3. Kosten für ein Wertgutachten 4. gesonderte Gebühren (z.b. Kosten der Grundschuldbestellung, Notarkosten, Eintragungskosten der Grundschuld) 5. Leistungen für Tilgungsersatz - Sparbeiträge für den Bausparvertrag - Prämien für eine LV 6. Kontoführungsgebühren 7. Kosten für Versicherungen 8. Vorfälligkeitsentgelte 9. Überweisungskosten 12

13

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