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1 GbR BFW Landesverbandstag NRW 2012 [ Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungs- und Gewerbemietrecht Dr. Alexander Puplick Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Fachanwalt für Verwaltungsrecht Düsseldorf, den 29. Februar 2012 Persönliche Beratung für den Unternehmer

2 Inhaltsverzeichnis BFW Landesverbandstag NRW 2012 I. Mietsache Flächenabweichung II. Nebenkosten Duldungspflicht des Mieters bei funkbasierten Ablesegeräten III. Mietanpassung Fehlende Modernisierungsankündigung: Dennoch Mieterhöhung? IV. Mietsicherheit Das insolvenzfeste Mietkautionskonto Copyright GbR, Stand 02/2012 2

3 Inhaltsverzeichnis BFW Landesverbandstag NRW 2012 V. Mietminderung Baubedingte Lärm- und Staubbelastung kein Mietmangel! in besonderen Fällen VI. Nutzung Kein Anspruch auf Duldung einer Satellitenempfangsanlage VII. Untervermietung Die Beendigung des Hauptmietvertrages berührt nicht den Untermietvertrag! Copyright GbR, Stand 02/2012 3

4 Inhaltsverzeichnis BFW Landesverbandstag NRW 2012 VIII. Zustand der Mietsache bei Rückgabe Unwirksame Farbwahlklausel bei Beendigung des Mietvertrages IX. Instandhaltung Modernisierung: Zählen Kosten der Anschlussrenovierung zu den Modernisierungskosten? X. Instandhaltung / Modernisierung Eine Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit enthalten Copyright GbR, Stand 02/2012 4

5 Inhaltsverzeichnis BFW Landesverbandstag NRW 2012 XI. Verkehrssicherungspflichten Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bei Dachlawinen XII. Außerordentliche Kündigung Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen XIII. Rückgabe der Mietsache Einseitige Besitzaufgabe des Mieters ist nicht das Ende der Obhutspflicht Copyright GbR, Stand 02/2012 5

6 I. Mietsache Die zwischen den Parteien des Mietvertrages getroffene Wohnflächenabrede ist für die Mieterhöhung und die Betriebskostenabrechnung maßgeblich. (AG Hamburg Urt. v C 377/10) 1. Flächenabweichung Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche von unter 10 % Vereinbarte Mietfläche bleibt Grundlage der Mieterhöhung Vereinbarte Mietfläche bleibt Grundlage der Betriebskostenabrechnung Copyright GbR, Stand 02/2012 6

7 2. Fortführung der Rechtsprechung Fortführung der Rechtsprechung in BGH, Urt. v VIII ZR 205/08 trotz Kritik aus der Literatur. Einheitliche Beantwortung der Frage der Erheblichkeit von Abweichungen für das gesamte Mietrecht Copyright GbR, Stand 02/2012 7

8 3. Gewerberaummietverhältnisse Erheblichkeit der Abweichung von über 10 % auch bei Gewerbemietraum seit BGH Urt. v XII ZR 254/01. Daher Übertragbarkeit der o.a. Rechtsprechung auf Gewerbemietverträge Copyright GbR, Stand 02/2012 8

9 4. Praxistipp Bei Wohnraummietverhältnissen Vermeidung von Flächenangaben im Mietvertrag. Allenfalls deutlich gekennzeichnet als unverbindlich (BGH Urt. v VII ZR 306/09). Auch Angaben in Anzeigen sind von vornherein problematisch. Copyright GbR, Stand 02/2012 9

10 II. Nebenkosten 1. Duldungspflicht des Mieters bei funkbasierten Ablesegeräten Der Mieter hat nach 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes System kann sich eine Duldungspflicht aus 554 Abs. BGB ergeben. (BGH Urt. v VIII ZR 326/10) Copyright GbR, Stand 02/

11 2. Rechtsprechung/Literatur Absage an die Literatur, dass die Duldungspflicht nur für den erstmaligen Einbau gelten würde. 3. Gewerberaummietverhältnisse Heizkostenverordnung gilt unabhängig von der Art der Nutzung ( 2 HeizkostenVO). Copyright GbR, Stand 02/

12 4. Praxistipp 4 Abs. Heizkostenverordnung und 554 Abs. 3 S. 1 BGB verlangen, bei Ankündigung der Maßnahme Angaben zur Mieterhöhung zu machen. Fehlende Ankündigung führte im Fall zur Unzulässigkeit der Umlage der Kosten für die Umrüstung bei Heizwärme und Warmwasser. Copyright GbR, Stand 02/

13 III. Mietanpassung 1. Fehlende Modernisierungsankündigung: Dennoch Mieterhöhung? Die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung setzt nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Allerdings ist im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall zu prüfen, ob die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. (BGH Urt. v VIII ZR 164/10) Copyright GbR, Stand 02/

14 2. Rechtsprechung/Literatur Fortsetzung der Rechtsprechung im Bereich der Modernisierung im Bestand. 3. Gewerbemietraumverhältnisse Keine Übertragung auf den Gewerberaum, da hier entsprechende gesetzliche Vorschriften fehlen Hier individuell vertragliche Regelungen notwendig Copyright GbR, Stand 02/

15 4. Praxistipp Das Ankündigungserfordernis, soll dem Vermieter nicht in seiner berechtigten Kostenumlage einschränken Die Modernisierungsankündigung muss die wesentlichen Punkte der geplanten Maßnahme enthalten. Sie muss aber nicht alle Details umfassen. Copyright GbR, Stand 02/

16 IV. Mietsicherheit 1. Das insolvenzfeste Mietkautionskonto Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. (BGH Urt. v VIII ZR 98/10) Hohes Interesse des Mieters an der insolvenzfesten Anlage der Sicherheit Die Übergabe einer Barkaution in der Praxis häufigster Fall Copyright GbR, Stand 02/

17 2. Rechtsprechung/Literatur Klarstellung in der Rechtsprechung 3. Gewerberaummietverhältnisse Auf diese übertragbar 4. Praxistipp Soll dieser Anspruch des Mieters vermieden werden, so müssen im Einzelfall individuelle Abreden getroffen werden. Die Weigerung des Vermieters, ein eigenes Konto einzurichten, stellt keinen Kündigungsgrund dar. Copyright GbR, Stand 02/

18 V. Mietminderung 1. Baubedingte Lärm- und Staubbelastung kein Mietmangel! in besonderen Fällen Die Lärm- und Staubbelastung stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Es besteht daher kein Anspruch des Mieters auf Mietminderung. Gegenstand von Beschaffenheitsvereinbarungen können auch zukünftige Entwicklungen sein. (LG Gießen, Urteil v S 210/10) Baulücke in sonst geschlossener Zentrumsbebauung Schließung durch Neubau Stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung Copyright GbR, Stand 02/

19 2. Rechtsprechung/Literatur Überraschendes und möglicherweise richtungsweisendes Urteil 3. Gewerbemietraumverhältnisse Auf Gewerberaummietverträge übertragbar 4. Praxistipp Setzt sich diese Rechtsprechung durch, minimiert sich das Investorenrisiko im innerstädtischen Bereich erheblich, da ein Mietmangel dann nicht vorhanden ist, wenn es später zu der absehbaren Baumaßnahme kommt. Copyright GbR, Stand 02/

20 VI. Nutzung 1. Kein Anspruch auf Duldung einer Satellitenempfangsanlage Die Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses mit Empfangsmöglichkeit von Sendern in der Sprache des ausländischen Mieters ist regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Satellitenanlage (VerfGH Sachsen, Beschluss vom IV-10) Muss das Eigentumsrecht des Vermieters hinter dem Recht auf Informationsfreiheit des Mieters anstehen? Copyright GbR, Stand 02/

21 2. Rechtsprechung/Literatur Nochmals klarstellendes Urteil auf verfassungsrechtlicher Ebene 3. Gewerberaummietverhältnisse Für diese auf Grund der spezifischen Fragestellung bei Wohnraum so nicht relevant Copyright GbR, Stand 02/

22 4. Praxistipp Fraglich ist immer, ob durch den Kabelanschluss die Interessen des Mieters angemessen befriedigt werden können. Hier ist auf den Einzelfall abzustellen. Ein ausreichender Zugang zu Programmen in der Sprache des ausländischen Mieters muss gewährleistet sein. Copyright GbR, Stand 02/

23 VII. Untervermietung 1. Die Beendigung des Hauptmietvertrages berührt nicht den Untermietvertrag! Die Beendigung des Hauptmietvertrages lässt ein etwaiges Untermietverhältnis unberührt, da es zwischen Hauptmieter und Untermieter keinerlei vertragliche Beziehungen gibt. Eine zwischen dem Hauptvermieter und dem Mieter getroffene Vereinbarung, dass bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom Mieter geschlossene Untermietverhältnisse auf den Hauptmieter übergehen sollen, ist ein Vertrag zu Lasten Dritter. Sie wird nur dann wirksam, wenn sämtliche Untermieter der Vereinbarung zugestimmt oder sie genehmigt haben. Copyright GbR, Stand 02/

24 2. Rechtsprechung/Literatur Abgrenzung der Vertragsverhältnisse im Bereich der Untervermietung 3. Gewerberaummietverhältnisse Auf Gewerberaummietverhältnisse übertragbar Copyright GbR, Stand 02/

25 4. Praxistipp Die verschiedenen Vertragsverhältnisse sind sauber zu unterscheiden. Der Hauptvermieter kann nach Beendigung des Hauptmietvertrages mit den Untermietern einen neuen Mietvertrag abschließen oder gemäß 546 Abs. 2 BGB die Räumung verlangen. Räumt der Untervermieter nicht, so hat der Hauptvermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß 987 ff BGB oder einen Bereicherungsanspruch gemäß 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB. Copyright GbR, Stand 02/

26 VIII. Zustand der Mietsache bei Rückgabe 1. Unwirksame Farbwahlklausel bei Beendigung des Mietvertrages Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß 307 Abs. 1 BGB liegt auch dann vor, wenn die Farbvorgabe weiß für die Auszugsdekoration lautet. Der kostenbewusste Mieter könnte sich dadurch gehindert sehen, während des Mietverhältnisses in anderen dezenten Farbtönen zu dekorieren. (BGH Beschl. v VIII ZR 198/10) Copyright GbR, Stand 02/

27 2. Rechtsprechung/Literatur Fortführung der Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturenklauseln 3. Gewerberaummietverhältnisse Auf diese übertragbar Copyright GbR, Stand 02/

28 4. Praxistipp Auch hier gilt: Zurückhaltung bei Vorgaben im Mietvertrag im Bereich der Dekorationsklauseln! Es besteht stets die Gefahr, dass eine solche als benachteiligend für den Mieter angesehen wird. Dass damit die gesamte Übertragung der Dekoration bei Rückgabe auf den Mieter kippt, ist bekannt. Copyright GbR, Stand 02/

29 IX. Instandhaltung 1. Modernisierung: Zählen die Kosten der Anschlussrenovierung zu den Modernisierungskosten? Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. (BGH Urteil v VIII ZR 173/10) Copyright GbR, Stand 02/

30 2. Rechtsprechung/Literatur Herrschende Auffassung und Rechtsprechung und Literatur 3. Gewerberaummietverhältnisse 554 BGB ist spezifische Wohnraumvorschrift, so dass die Rechtsprechung nicht übertragbar ist. Copyright GbR, Stand 02/

31 4. Praxistipp Auch der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters ist Teil der Modernisierungskosten. Begründet wird dies über 559 BGB. Die Renovierungskosten müssen aber adäquat kausal durch die Modernisierungsarbeiten verursacht worden sein. Copyright GbR, Stand 02/

32 X. Instandhaltung/Modernisierung 1. Eine Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit enthalten Eine nach 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, indem sie den Mieter über das Ziel und die geplanten Maßnahmen informiert, Kenntnis vermittelt, in welcher Weise die Wohnung verändert wird und mitteilt, welche Auswirkungen sich auf den zukünftigen Mietgebrauch, etwaiger Verwendungen des Mieters, sowie die zu zahlende Miete ergeben. (BGH Urteil v VIII ZR 242/10) Copyright GbR, Stand 02/

33 2. Rechtsprechung/Literatur Fortführung und Konkretisierung der Rechtsprechung im aktuellen Bereich der Modernisierungsmaßnahmen im Bestand. 3. Gewerberaummietverhältnisse 554 BGB ist spezifische Wohnraumvorschrift, so dass die Rechtsprechung nicht übertragbar ist. Copyright GbR, Stand 02/

34 4. Praxistipp Es muss trotz der Aufweichung durch die Rechtsprechung, sichergestellt bleiben, dass der Vertragspartner verstehen und nachvollziehen kann, welche konkrete Auswirkung die geplante Maßnahme hat, um angemessen reagieren zu können. Copyright GbR, Stand 02/

35 XI. Verkehrssicherungspflichten 1. Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bei Dachlawinen Für speziell für die Mieter eingerichtete und unterhaltende Parkplätze besteht eine besondere Verkehrssicherungspflicht des Gebäudeeigentümers. In deren Rahmen besteht die Pflicht, bei entsprechenden Witterungsbedingungen Maßnahmen zur Sicherung der auf den vermieteten Flächen abgestellten Fahrzeuge gegen Dachlawinen zu treffen. (LG Detmold Urteil vom S 121/10) zitiert nach IMR 2011, 144 Copyright GbR, Stand 02/

36 2. Rechtsprechung/Literatur Fortführung der Rechtsprechung zu den Verkehrssicherungspflichten 3. Gewerberaummietverhältnisse Keine Besonderheiten für Gewerberäume. Es gelten die gleichen Grundsätze. Copyright GbR, Stand 02/

37 4. Praxistipp Werden schon keine baulichen Maßnahmen ergriffen, so muss zumindest mit Schildern deutlich auf die Gefahr hingewiesen werden. Aber auch der Mieter muss sein Eigentum selbst schützen und darf sich nicht allein auf den Hauseigentümer verlassen. Sonst muss er sich meist ein Mitverschulden zurechnen lassen. Copyright GbR, Stand 02/

38 XII. Außerordentliche Kündigung 1. Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gemäß 543 Abs. 1, 3 BGB zu kündigen, wenn der Mieter trotz wiederholter Abmahnungen sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt. (BGH Urteil vom VIII ZR 91/10) Copyright GbR, Stand 02/

39 2. Rechtsprechung/Literatur Fortsetzung der Rechtsprechung zum Vorliegen der wichtigen Kündigungsgründe 3. Gewerberaummietverhältnisse Auf Gewerberaummietverhältnisse übertragbar. Keine Besonderheiten Copyright GbR, Stand 02/

40 4. Praxistipp Ständig unpünktliche Mietzahlungen entwickeln sich immer mehr zu einem wichtigen Kündigungsgrund. Aber auch hier gilt: Abmahnungen sollten gerade im Wohnraummietverhältnis zuvor immer ausgesprochen werden. Vorteil ist, dass sich der Mieter nicht durch eine Schonfristzahlung von der Kündigung befreien kann. Hinweis: Der Sonnabend ist kein Werktag im Sinne des 556b Abs.1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen. Diese Regelung gilt auch für solche Mietverträge, die vor dem vereinbart worden sind. (BGH, Urteile vom VIII ZR 129/09, VIII ZR 291/09) Folge: Ist der 3. Werktag ein Sonnabend, so ist im Sinne der Fälligkeit der Miete erst der darauffolgende Montag der dritte Werktag. Copyright GbR, Stand 02/

41 XIII. Rückgabe der Mietsache 1. Einseitige Besitzaufgabe des Mieters ist nicht das Ende der Obhutspflicht Im Rahmen der bestehenden Obhutspflichten ist es bei laufendem Mietvertrag trotz vorzeitigen Auszuges die Aufgabe des Mieters, für einen ausreichenden Frostschutz zu sorgen. Er hat jedenfalls bei extremer Kälte zumindest alle zwei Tage nach dem Rechten zu schauen oder eine Überprüfung sicherzustellen. Der Mieter kann sich nicht auf einen Mietminderungsanspruch berufen, wenn er selbst die Ursache dafür gesetzt hat, dass das gemietete Objekt nicht mehr bewohnbar ist. AG Bad Oeynhausen, Urteil vom C 163/10, in: IMR 2011, 359 Copyright GbR, Stand 02/

42 2. Rechtsprechung/Literatur Fortsetzung der Rechtsprechung zu den Obhutspflichten des Mieters 3. Gewerberaummietverhältnisse Keine Besonderheiten für Gewerberaummiete Copyright GbR, Stand 02/

43 4. Praxistipp Der Mieter kann sich seiner bestehenden Obhutspflicht nicht durch einseitigen Auszug aus dem Mietobjekt entziehen. Der Mieter kann seinen Wohnungsschlüssel aber auch dem Vermieter übergeben und ihm seine Abwesenheit mitteilen oder sich eines Dritten zur Überwachung bedienen. Dessen Verhalten muss er sich zurechnen lassen. Copyright GbR, Stand 02/

44 DR.PUPLICK&PARTNER Partner für den Mittelstand Wir beraten Eigentümer und Investoren. Wir leisten die baubegleitende Rechtsberatung für Ihre Immobilienprojekte bei Planung und Ausschreibung, bei Vergabe und Ausführung, das Fristen- und Nachtragsmanagement, Abnahmen und Gewährleistungen. Wir erstellen Miet- und Pachtverträge für Einzelobjekte, Einkaufscenter, Spezialimmobilien. Wir begleiten Sie zuverlässig bei Ihren Immobilientransaktionen. Wir beraten Sie gerne und nehmen uns Zeit für Ihre Projekte. Copyright GbR, Stand 02/

45 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! DR.PUPLICK&PARTNER Partner für den Mittelstand Notar Fachanwälte Rechtsanwälte Arbeitsrecht Bau- und Architektenrecht Erbrecht Familienrecht Gewerblicher Rechtsschutz Handels- und Gesellschaftsrecht Verwaltungsrecht Wirtschaftsmediation Dortmund Copyright GbR, Stand 02/2012 Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) Internet: 45

46 Haftungsausschluss Die GbR stellt in dieser Seminarunterlage ausgewählte Informationen zu verschiedenen Rechtsgebieten bereit. Dabei verfolgen wir das Ziel, unseren Mandanten und der interessierten Öffentlichkeit aktuelle und exakte Informationen zur Verfügung zu stellen. Für Kritik und Anregungen sind wir jederzeit dankbar. Die GbR übernimmt keine Haftung für die Angaben in dieser Seminarunterlage. Die Angaben sind nur Informationen allgemein-rechtlicher Art, die nicht auf die besonderen Bedürfnisse bestimmter Personen oder Einrichtungen im Einzelfall abgestimmt sind. Die Informationen sind nicht umfassend, vollständig oder verbindlich. Diese Seminarunterlage dient insbesondere nicht der juristischen Beratung im Einzelfall. Sie ist nur für den persönlichen Gebrauch bestimmt. Copyright-Vermerk Die Vervielfältigung (Kopieren, Nachdruck) für eigene Zwecke ist unter Angabe der Quelle gestattet. Die Überlassung an private Dritte ist unter Angabe der Quelle gestattet. Die Vervielfältigung (Kopieren, Nachdruck) für gewerbliche oder berufliche Zwecke bedarf unserer ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung. Copyright GbR, Stand 02/

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