BAUTRÄGER-HANDBUCH. Praxishilfen für Vertragsgestaltung, Kalkulation, Wertermittlung und schlüsselfertiges Bauen

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1 Rudolf Waterstradt Bernd Seydel Peter Stuhlinger 2008 AGI-Information Management Consultants May be used for personal purporses only or by libraries associated to dandelon.com network. BAUTRÄGER-HANDBUCH Praxishilfen für Vertragsgestaltung, Kalkulation, Wertermittlung und schlüsselfertiges Bauen mit Checklisten, Mustern, Praxisbeispielen und Rechtshinweisen Verlag für Bauwesen Berlin

2 Inhalt 1 Aufgaben des Bauträgers Einleitung Bauträger und Bauunternehmen Bauträger Bauunternehmen Generalunternehmer Baubetreuer Generalübernehmer Totalunternehmer ARGE Kooperatives Baumanagement Voraussetzungen und Aufgaben Die acht Voraussetzungen eines Bauträgers Die Arbeit des Bauträgers Ablaufplanung Grundstücksakquisition und Grundstücksproblematik Einkaufsmöglichkeiten Vom Umgang mit Maklern beim Ankauf Fragen zum Grundstück Erste Kostenkalkulation und Rentabilitätsberechnung Grundstückserwerb Vermarktung Kostenkalkulation des Bauträgers Grunderwerbs- und Kaufnebenkosten Projektierungskosten (= Baunebenkosten) Herstellungskosten Finanzierungskosten Sonstige Kosten Risiko Vertriebskosten Ertragswert Verkaufswert Mehrwert- bzw. Umsatzsteuer Kennziffern Kosten- und Ertragskalkulation 51

3 8 Inhalt 1.6 Vom Plan zur schlüsselfertigen Immobilie Von der Bauplanung bis zur Baugenehmigung Ausschreibung und Vergabe 56 2 Grundstücksbewertung und Grundstückskauf Bewertung von Grundstücken Grundstückskauf durch den Bauträger Grundstücke in der Betriebs- und Anlagenwirtschaft Verkehrswertermittlung und Anlagenbewertung Anlässe für unterschiedliche Grundstücksbewertungen Grundlagen der Verkehrswertermittlung Voraussetzungen für eine Wertermittlung Grundstücksrechtliche Aspekte Grundstücksbeschreibung Baubeschreibung Kubatur- und Flächenermittlung Bodenwertermittlung Einflußfaktoren Ortsübliche Bodenwerte und Bodenrichtwerte Bodenwertbestimmung Bauwertermittlung Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Verkehrswertermittlung Verkehrswert bebauter Grundstücke Verkehrswert unbebauter Grundstücke Verkehrswert von Grundstücken mit Sonderbewertung Aufbau eines Verkehrswertgutachtens Verkehrswertermittlung - Beispiel Grundstückskauf Grundstückserwerb Grundstückskaufvertrag Verjährung von Gewährleistungsansprüchen Begriffsbestimmungen Ausgewählte rechtliche Grundlagen zur Verkehrswertermittlung 120

4 Inhalt 9 3 Baurecht Öffentliches Baurecht und Bauantragsverfahren Abgrenzung des Öffentlichen Rechts zum Zivilrecht Beispiel: Bauantragsverfahren Maßgebliche Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch Baunutzungsverordnung Maß der baulichen Nutzung Aufgaben und Mittel der Bauleitplanung, Planungshoheit Flächennutzungsplan Bebauungsplan (B-Plan) Gegenüberstellung Flächennutzungsplan und Bebauungsplan Bauleitplanverfahren Vorentwurf Entwurf Bebauungsplan Vereinfachte Änderungen und Ergänzungen des Bauleitplans Vorhaben und Erschließungsplan Veränderungssperre Zurückstellung von Baugesuchen Teilungsgenehmigung Vorkaufsrecht Begriff des Vorhabens Vorhaben im Bebauungsplan-Gebiet Vorhaben während der Aufstellung des Bebauungsplans Ausnahmen und Befreiungen Vorhaben im unbeplanten Innenbereich Vorhaben im Außenbereich Bauordnungsrecht DIN Normen des Deutschen Instituts für Normung e.v Funktionen des Bauordnungsrechts Baugenehmigungsverfahren Baufreiheit - Genehmigungspflicht Bauüberwachung Rechtsbehelfe des Bauherren Widerspruchsverfahren Verwaltungsgerichtliche Klage Sonstige Genehmigungsverfahren durch das Bauordnungsamt Teilung von Grundstücken Baulasteintragungen 153

5 10 Inhalt 4 Bauauftrag Kaufvertrag Dienstvertrag Werkvertrag Gesetzliches Verbot BGB Sittenwidriges Rechtsgeschäft, Wucher BGB Unmögliche Leistung BGB Gesetz zur Regelung Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) Überraschende Klauseln - 3 AGB-Gesetz Unklarheitenregel - 5 AGB-Gesetz Generalklausel - 9 AGB-Gesetz Exkurs: Formvorschriften im Vertragsrecht Abgrenzung Werkvertrag - Dienstvertrag Verdingungsordnung für Bauleistungen - VOB Teil A Grundsätzliches zur VOB Aufgaben der VOB Teil A Arten der Vergabe - 3 VOB/A Teilnehmer am Wettbewerb - 8 VOB/A Pflicht zur Vergabe an Fachfirmen - 2 VOB/A Eindeutige und erschöpfende Leistungsbeschreibung - 6 und 9 VOB/A Transparenz des Verdingungsverfahrens Grundsatz der gesicherten Finanzierung - 16 VOB/A Bauleistung als juristischer Begriff - 1 VOB/A Verfahrensvorschriften für die Vergabe von Bauleistungen Verdingungsunterlagen Ausschreibung Beschränkte Ausschreibung Auswahl der Bewerber Öffentlicher Teilnahmewettbewerb Freihändige Vergabe Bekanntmachung der Ausschreibung - 17 Nr. 1 VOB/A Eröffnungstermin - 22 VOB/A Prüfung der Angebote - 23 VOB/A Verhandlungen mit den Bietern - 24 VOB/A Wertung der Angebote - 25 VOB/A Zuschlag - 28 VOB/A Verschulden bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo) VOB Teil B, DIN Art und Umfang der Leistung - 1 VOB/B Vergütung - 2 VOB/B 184

6 Inhalt Mehr- oder Mindermengen - 2 Nr. 3 VOB/B Teilkündigung - 2 Nr. 4 VOB/B Änderungen des Bauentwurfs 2 Nr. 5 VOB/B Zusatzleistungen - 2 Nr. 6 VOB/B Ausführungsunterlagen Ausführung Übertragung der Leistung auf Subunternehmer - 4 Nr. 8 VOB/B Ausführungsfristen - 5 VOB/B Behinderung und Unterbrechung der Bauausführung - 6 VOB/B Verteilung der Gefahr - 7 VOB/B Kündigung durch den Auftraggeber - 8 VOB/B Kündigung durch den Auftragnehmer - 9 VOB/B Vertragsstrafe - 11 VOB/B Gewährleistung Abrechnung - 14 VOB/B Stundenlohnarbeiten - 15 VOB/B Zahlung - 16 VOB/B Sicherheitsleistung - 17 VOB/B Streitigkeiten - 18 VOB/B VOB Teil C Allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen DIN-Normen Leistungserbringung Bauträgerverträge Rechtsnatur des Bauträgervertrages Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Bauträgerverträge Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Erlaubnis der Behörde Zahlungsraten Anwendungsbereich der MaBV Grundsätze der Beurkundung Ablaufplan Grundzüge der Kaufpreiszahlung Preiserhöhungsklauseln Sonderwünsche Zinsregelungen Fälligkeit des Kaufpreises - 3 Abs. 1 MaBV Ratenplan - 3 Abs. 2 MaBV Bürgschaft Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Erwerbers Gewährleistung Umsatzsteuer/Grunderwerbssteuer 232

7 12 Inhalt 6 Finanzierung für Bauträger Einleitung Allgemeine Grundlagen der Finanzierung Finanzierungsarten Kreditarten und Finanzierungsformen Besonderheiten der Baufinanzierung Kreditsicherheiten Bürgschaft Sicherungsabtretung Pfandrecht Sicherungsübereignung Grundpfandrechte Kreditarten der Baufinanzierung Annuitätendarlehen Festdarlehen (endfälliges Darlehen) Bauspardarlehen KfW-Darlehen Baufinanzierung für Eigennutzer, Kapitalanleger und Bauträger Baufinanzierung für Eigennutzer und Kapitalanleger Baufinanzierung aus der Sicht des Bauträgers Abwicklung des Kreditgeschäfts Kreditgesuch und Kreditantrag Prüfung des Kreditgesuchs Kreditbewilligung und Kreditvertrag Zur Psychologie zwischen Bank und Bauträger Kalkulation Baukalkulation Grundlagen Beispiel einer Baukalkulation Bauträgerkalkulation Grundlagen Beispiel einer rechnergestützten Bauträger-Arbeitskalkulation Weitere Anwendungsbeispiele Generalunternehmer und Projektmanagement Schlüsselfertiges Bauen Herausforderungen für den Generalunternehmer Vom Bauauftrag bis zur Schlüsselübergabe Ein Preis-Leistungs-Vergleich 285

8 Inhalt Projektmanager im Schlüsselfertigbau Anforderungen und Profil Die Kunst des Projektmanagers Aufgaben des Projektmanagers Beherrschen der Risiken Projektmanagement Begriffsbestimmung Projektmanagement in der Planungsphase Projektmanagement und Generalunternehmerschaft Leistungsfähigkeit und Arbeitsprinzipien des Generalunternehmers Akquisition - Angebot - Vertrag Checkliste für den Generalunternehmervertrag Möglichkeiten der Vertragsgestaltung Qualitätssicherung im Projektbau Immobilienvermarktung und Bewirtschaftung Immobilienvermarktung Verkauf oder eigene Immobilienbewirtschaftung? Immobilien-Marketing Wer ist der Käufer? Vertriebsarten Wann erfolgt die Vermarktung? Immobilienpräsentation und Werbung Immobilienfonds Immobilienverwaltung Aufgaben der Hausverwaltung Buchhaltung und Aktenführung in der Hausverwaltung Technische Aufgaben einer Hausverwaltung Verwaltung von Wohneigentum Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung Gebäudemanagement 336 Sachwörterverzeichnis 339

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