Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Berlin

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Berlin

2 Wohn- und Geschäftshäuser Berlin Residential Investment Berlin Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser hat das Jahr 2013 mit einem starken 4. Quartal abgeschlossen. Einer der maßgeblichen Gründe hierfür war zweifelsohne die Erhöhung der Grunderwerbssteuer zum von 5 % auf 6 %. Mit verkauften Anlageimmobilien wurden aber im gesamten Jahresverlauf nur wenige Objekte mehr vermarktet als im Jahr Das Umsatzvolumen stieg dagegen wie schon im Vorjahr erneut um 5 % auf nunmehr 3,82 Mrd. EUR. Der Durchschnittswert pro verkaufter Immobilie stieg auf mehr als 2,5 Mio. EUR und erreichte so den höchsten Wert seit Dabei sind die Durchschnittsflächen der verkauften Objekte sogar kleiner geworden. Insbesondere die Premiumlagen innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings nähern sich damit immer stärker an das Preisniveau anderer Großstädte wie z. B. Köln oder Hamburg an. Deutliche Preissteigerungen in Szenelagen Während Mitte des vergangenen Jahres noch eine Abschwächung des Preisanstiegs registriert wurde, hat der Preisauftrieb zum Jahresende einen erneuten Schub bekommen, der sich im laufenden Jahr nur geringfügig abgeschwächt hat. Allerdings muss der Markt differenziert betrachtet werden. Insbesondere in den bekannten Szenelagen Mitte, Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Neukölln steigen die Preise weiter deutlich, wobei sich die Nachfrage sukzessive an den Rändern der gesuchten Lagen weiter ausbreitet. Auch in einfacheren Lagen wird aufgrund des Angebotsmangels gekauft. Allerdings steigen die Preise hier in deutlich kleineren The Berlin market for residential investment concluded the year 2013 with a strong 4th quarter. Without doubt, one of the main reasons for this was the increased land purchase tax as per from 5 % to 6 %. However, with 1,516 sold investment properties over the whole year only a few more properties were marketed than in On the other hand, as in the previous year, the turnover volume rose again by 5 % to 3.82 billion euros. The average value per sold property rose to more than 2.5 million euros, the highest value since The average size of the sold properties has even become smaller. Particularly the premium locations within the Berlin urban railway ring are therefore rapidly creeping up to the price level of other large cities such as Cologne or Hamburg. Distinct price increases in trendy locations Whereas in the middle of last year the price increase was seen to be weakening, it only dropped slightly towards the end of the year. However, one should differentiate when observing the market. In particular in the famous trendy locations Mitte, Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Friedrichshain and Neukölln prices continue to rise significantly, whereby the demand is successively spreading to the edges of the sought-after locations. People are also buying in more basic locations due to the lack of properties on offer. However, the prices here tend to increase in more gradual increments. Investors are more critical and will not pay every price. It is possible that this could lead to an extension in the time required for selling. On the Berlin property market not only are the most Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 3.431, , , , , , , ,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 1.931, , , , , , , ,4 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,78 1,78 1,77 1,77 1,77 1,77 1,75 1,74 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Berlin

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half ,0 in % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite */ current yield * Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic ,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Schritten. Die Investoren sind kritischer und zahlen nicht jeden Preis. Gegebenenfalls kann sich die Vermarktungsdauer dadurch verlängern. Es werden auf dem Berliner Immobilienmarkt nicht nur die meist hochpreisigen Rundum-sorglos -Immobilien bzw. die gepflegten Objekte in etablierten Lagen nachgefragt, es existiert eine starke Nachfrage nach Objekten mit Sanierungsbedarf. Auch die für Berlin typischen Wohn- und Geschäftshäuser mit Ladenflächen im Erdgeschoss erfreuen sich weiterhin einer stetigen Nachfrage. Gesucht werden letztlich Realwerte, die perspektivisch Entwicklungspotenzial aufweisen. Die Diskussion über die Mietpreisbremse zeigt keine nennenswerten Auswirkungen auf die Nachfrage, die weiter deutlich größer ist als das Angebot. 60 % der Käufer aus Berlin Maßgeblichen Anteil am Umsatz haben die Investoren aus Berlin. Ihr Anteil liegt bei 60 %, weitere 27 % kommen aus anderen Teilen Deutschlands. Der Käuferanteil aus dem Ausland liegt lediglich bei 13 %, obwohl der Berliner Immobilienmarkt wahrscheinlich noch immer der internationalste innerhalb Deutschlands ist. Private Anleger stellen einen Anteil von 68 % aller Investoren. Hierbei handelt es sich häufig um kleinere Bestandshalter, die schon mehrere Objekte besitzen und die den Markt genau kennen. Auch viele Erstkäufer sind unterwegs, die aber nur die Rundum-sorglos -Immobilie suchen. Institutionelle Investoren und Private Offices, deren Anteil bei 32 % liegt, interessieren sich verstärkt für großvolumigere Objekte mit einem Wert ab 5 Mio. EUR. Berlin bleibt ein Magnet mit deutlich steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen registrierte die Stadt allein in den ersten neun Monaten mehr als neue Einwohner. Ihren Anteil daran hat sicherlich auch die Wirtschaft, insbesondere die Gründerszene im IT- und Medienbereich. Stabile Verkaufszahl Der Jahresauftakt des Marktes für Wohn- und Geschäftshäuser fiel erwartungsgemäß sehr viel ruhiger aus, doch seit März hat er wieder zu seiner alten Stärke und Dynamik zurückgefunden. Das Preiswachstum wird mit leichten Schwankungen anhalten wird die Verkaufszahl etwa auf dem Vorjahresniveau zwischen und liegen. Das Umsatzvolumen wird sich zwischen 3,7 und 4 Mrd. EUR bewegen. high-priced Allround Carefree properties or rather the well-maintained properties in established locations sought after; there is also a strong demand for properties with a refurbishment backlog. The residential investments typical for Berlin with retail units on the ground floor are continuing to enjoy strong demand. Buyers are currently seeking real values that show development potential. The political discussion about the rental price limitation is having no mentionable impact on demand which is still much higher than the range available. 60 % of buyers are from Berlin Investors from Berlin are responsible for the major part of the turnover, with a share of around 60 %. A further 27 % come from other parts of Germany. The proportion of foreign buyers only lies at 13 % although the Berlin property market is probably still the most international within Germany. Private investors make up a share of 68 % of all investors. These are often smaller portfolio holders who already possess several properties and are very familiar with the market. Also many first-time buyers are active who, however, are only looking for Allround Carefree offers. Institutional investors and private offices, whose share is around 32 %, are becoming more and more interested in large-volume properties with a value from 5 million euros upwards. Berlin continues to be a magnet with considerably increasing population and household figures; in 2013 the city registered more than 32,000 new inhabitants in the first nine months alone. The economy certainly plays an important part in this, in particular the company-founder scene in the IT and media sector. Stabile sales figures As expected, the beginning of the year was much quieter on the market for residential investment, but since March it has regained its former strength and dynamics. The price growth will persist with slight fluctuations. In 2012, sales figures will roughly remain at the previous year s level between 1,475 and 1,550. The turnover volume will lie between 3.7 and 4 billion euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Berlin

5 HAVEL Berlin - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Berlin - Residential Investment locations Spandau A111 Engel & Völkers Commercial A115 Zehlendorf Waidmannslust Wilmersdorf Charlottenburg A100 Reinickendorf Wedding Schöneberg Steglitz Tiergarten Pankow Mitte Weißensee Hohenschönhausen Prenzlauer Berg Kreuzberg Tempelhof A114 Friedrichshain Neukölln Lichtenberg Treptow A113 SPREE A11 Marzahn Adlershof A117 Hellersdorf Köpenick A10 A10 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 18,2 23,0 18,5 25,0 20,0 25,0 20,0 26,0 Multiplier 16,0 19,5 16,5 22,5 18,0 22,5 18,0 22,5 13,0 16,0 14,0 17,0 15,5 18,0 16,0 19,0 10,5 13,0 12,0 14,5 13,5 16,0 13,5 16,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 9,00 18,00 10,00 20,00 12,00 23,00 12,00 23,00 Residential rents in EUR/m 2 7,50 13,00 8,00 13,00 8,50 14,00 8,50 14,00 5,50 9,00 6,00 10,00 7,00 10,00 7,00 10,00 4,50 6,50 5,00 7,00 5,50 8,00 5,50 8,00 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Berlin

6 Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße Berlin Tel. +49-(0) BerlinCommercial@engelvoelkers.com