Merkblatt Werbungskosten Vermietung und Verpachtung

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1 Merkblatt Werbungskosten Vermietung und Verpachtung CONTAX HANNOVER Steuerberatungsgesellschaft Partnerschaftsgesellschaft mbb Dr. Horst Garbe Christina Haß Gerhard Kühl Hans-Böckler-Allee Hannover Telefon Telefax Alte Lindenstraße 9a Neustadt/Mardorf Telefon Telefax info@contax-hannover.de

2 Kapitelübersicht Seite I. Definition 3 II. Voraussetzungen 3 III. Einkunftserzielungsabsicht 4 IV. Verbilligte Wohnungsvermietung 4 V. Erhaltungsaufwand/ Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 5 VI. ABC 6 VII. Abschließende Bemerkung 9 Seite 2 von 9

3 l. Definition Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Aufwendungen, die durch den privaten Besitz eines vermieteten oder verpachteten Gegenstandes, bes. einer Immobilie, veranlasst sind, soweit sie der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Miet- und Pachteinnahmen dienen. II. Voraussetzungen 1. Aufwendungen Der Steuerpflichtige muss wirtschaftlich belastet sein. Aufwendungen Dritter sind nicht abzugsfähig. 2. Zusammenhang mit den Einnahmen Veranlassungsprinzip: Die Aufwendungen müssen durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst sein. Somit können auch überhöhte, unübliche, unzweckmäßige oder erfolglose Aufwendungen Werbungskosten sein. Wirtschaftlicher Zusammenhang: Es muss ein objektiver wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Miet- oder Pachteinnahmen bestehen, ein rechtlicher Zusammenhang allein (z.b. Hypothek auf dem vermieteten Grundstück) reicht nicht aus. Zeitlicher Zusammenhang: Ein zeitlicher Zusammenhang ist nicht erforderlich; maßgebend ist allein der wirtschaftliche Zusammenhang. So sind auch vorweggenommene oder nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig. Vorweggenommene Werbungskosten: Vorweggenommene Werbungskosten sind insbesondere Finanzierungskosten, Umbau-, Modernisierungs- und sonstige Kosten, soweit sie nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören. Nachträgliche Werbungskosten: Nachträgliche Werbungskosten sind insbesondere nach Ende der Vermietung gezahlte Schuldzinsen für die Finanzierung sofort abzugsfähiger Werbungskosten. Nach der Veräußerung eines Grundstücks entstehende Schuldzinsen sind nur abzugsfähig, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht. Ein Schuldzinsenabzug für finanzierte Herstellungs- oder Anschaffungskosten ist nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit nicht zulässig. Seite 3 von 9

4 3. Nachweis Werbungskosten sind nachzuweisen oder glaubhaft zu machen. Kann der Empfänger von Erhaltungsaufwendungen etc. nicht benannt werden, entfällt der Werbungskostenabzug. 4. Sofortabzug oder Verteilung Werbungskosten nach 9 Abs. 1 S. 1 EStG sind im Zeitpunkt des Abflusses zu berücksichtigen. Die Erstattung von Werbungskosten führt zu entsprechenden Einnahmen im Zeitpunkt des Zuflusses. Größerer Erhaltungsaufwand an nicht zum Betriebsvermögen gehörenden und überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden kann auf Antrag des Steuerpflichtigen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Wird das Gebäude veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder dient es nicht mehr der Einkunftserzielung, ist ein noch nicht berücksichtigter Restbetrag im Jahr der Veräußerung, Einlage oder letztmaligen Einkunftserzielung als Werbungskosten abzusetzen. Anschaffungs- und Herstellungskosten hingegen sind nur im Wege der AfA zu berücksichtigen. 5. Zurechnung Werbungskosten kann derjenige geltend machen, dem auch die Einnahmen zuzurechnen sind, z.b. dem Mieter im Fall der Untervermietung, dem Nießbraucher, dem Inhaber eines dinglichen Wohnrechts. III. Einkunftserzielungsabsicht Werbungskosten sind nur zu berücksichtigen, soweit Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Steht eine bisher zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung längere Zeit im Hinblick auf eine vorgesehene Vermietung leer, so muss der Eigentümer der Wohnung den endgültigen Entschluss, die Wohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegen. Nur dann können die auf die Wohnung entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht werden. IV. Verbilligte Wohnungsvermietung Ab 2012: Durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 ist ab 2012 in den Fällen der verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete - ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose - stets eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen und damit nur ein anteiliger Werbungskostenabzug zulässig. Beträgt die Miete hingegen 66 % oder mehr der ortsüblichen Miete, wird nunmehr eine Vollentgeltlichkeit angenommen und der Werbungskostenabzug nicht gekürzt. Zudem erübrigt sich eine Totalüberschussprognoseprüfung. Bis einschließlich 2011: 1. Miete unter 56 v.h. der ortsüblichen Miete Bei einer verbilligten Vermietung von bis zu 56 v.h. der ortsüblichen Miete (Kaltmiete zzgl. umlagefähige Kosten), ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten können berücksichtigt werden. Seite 4 von 9

5 2. Miete zwischen 56 v.h. und 75 v.h. der ortsüblichen Miete Bei einer negativen Überschussprognose ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen mit der Folge, dass nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Bei einer positiven Überschussprognose sind die Werbungskosten in vollem Umfang zu berücksichtigen. 3. Miete ab 75 v.h. der ortsüblichen Miete Eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil ist nicht vorzunehmen, die Werbungskosten sind in voller Höhe abzugsfähig. V. Erhaltungsaufwand/Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Während (nachträgliche) Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur über die AfA als Werbungskosten berücksichtigt werden können, sind Erhaltungsaufwendungen grds. (s. Tz. II. 4) sofort abzugsfähige Werbungskosten. 1. Anschaffungskosten Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen für den Erwerb des Grundstücks nebst Nebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten sowie alle Aufwendungen, um das Gebäude in einen (objektiv und subjektiv) betriebsbereiten Zustand zu versetzen. 2. Herstellungskosten Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten entstehen, um das Gebäude herzustellen, es zu erweitern oder es über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich zu verbessern. 3. Anschaffungsnahe Aufwendungen Allein aufgrund der zeitlichen Nähe zum Erwerb führen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, soweit sie 15 v.h. der Netto - Gebäudeanschaffungskosten innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb übersteigen, zu Herstellungskosten. 4. Zusammentreffen von Anschaffungs-, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand Werden umfangreiche Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an einem Gebäude im Rahmen einer Gesamtmaßnahme durchgeführt, so sind die einzelnen Aufwendungen isoliert zu betrachten: Aufwendungen sind den Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen direkt zuzuordnen. Seite 5 von 9

6 Aufwendungen, die die Gesamtmaßnahme betreffen, sind im Schätzungswege auf Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen. Erhaltungsaufwendungen, die bautechnisch mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten iander greifen (z.b. wenn die Erhaltungsaufwendungen Vorbedingung sind oder durch Herstellungsarbeiten verursacht sind), sind diesen Kosten zuzuordnen. VI. ABC Einzelne Werbungskosten im Überblick: Art Abbruchkosten eines bisher selbstgenutzten (Wohn-) Gebäudes Abbruchkosten eines Gebäudes / Erwerb ohne Abbruchabsicht Ablesegerät, funkbasiert Sofort abzugsfähige Werbungskosten, soweit keine Anschaffungs- /Herstellungskosten Hinweise Herstellungskosten des neuen Gebäudes mit Einschränkungen Ablösung Stellplatzverpflichtung Herstellungskosten Gebäude Abstandszahlungen für vorzeitige Räumung Außerordentliche AfA bei Unvermietbarkeit AfA möglich Wenn sich bei Beendigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass ungeachtet ernsthafter Vermietungsbemühungen die Wohnung nur noch eingeschränkt oder überhaupt nicht vermietbar ist, ist eine AfaA zulässig nachträgliche Anschlusskosten sofern nicht Anschaffungskosten des Grund und Bodens Bausparvertragsabschlussgebüh r sofern Baudarlehen zur Verwendung bei Eink. aus VuV Beiträge für öffentliche Anlagen sofern nicht Anschaffungskosten des Grund und Bodens Breitbandverteileranschlüsse möglich Herstellungskosten; bei Nachrüstung Dachsanierung > Erhaltungsaufwand Damnum sofern innerhalb der steuerlichen Grenzen Seite 6 von 9

7 Eigenleistungen Erbbauzinsen - Einmalzahlung Bei Einmahlzahlung für mehr als 5 Jahre = Verteilung auf die Laufzeit, ansonsten sofort abzugsfähige WK Erbbauzinsen - laufende Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Veräußerung Erschließungskosten, soweit vom Erbbauberechtigten übernommen Ertragsanteil einer Veräußerungsrente, soweit ein direkter Zusammenhang mit der Veräußerung - auch während der Vermietungszeit - besteht Veräußerungskosten i. S.d. 23 EStG Anschaffungskosten des Erbbaurechts Fahrtkosten sofern nicht mit der Gebäudeanschaffung oder Herstellung zusammenhängend Finanzierungskosten Gartenanlage grundsätzlich selbständiges Wirtschaftsgut; Unterhaltungskosten Werbungskosten Grunderwerbsteuer- Säumniszuschläge Grundbesitzabgaben Herstellungskosten Grundsteinlegung/Richtfest grundsätzlich Herstellungskosten Instandsetzungskosten - vom Verkäufer zu tragen Veräußerungskosten Instandhaltungsrücklage erst bei Auflösung WK Mietentgelte, die nach 7 Abs. 7 S. 2 VermG herauszugeben sind Negative Einnahmen Photovoltaikanlage grundsätzlich Herstellungskosten; soweit gewerbliche Nutzung > eigenes WG! Planungskosten teilweise Wirtschaftsgut, laufende Unterhaltungskosten > WK grundsätzlich Herstellungskosten; soweit vergebliche Planungskosten evt. Werbungskosten Prozess- und Mieträumungskosten Seite 7 von 9

8 Rechtsanwaltskosten für günstigeres Finanzierungskonzept Reisekosten Soweit ein einkunfts-bezogener Zusammenhang vorliegt Schadensbegrenzungskosten für Fehlinvestitionen Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag Schadstoff-Gutachten für Verunreinigungen durch den Mieter, vorab entstandene vergebliche Wk Soweit der Veranlassungszusammenhang noch besteht Schönheitsreparaturen soweit tatsächlich vom Vermieter getragen; evtl. anschaffungsnahe Aufwendungen Schuldzinsen s. Finanzierungskosten Unbebautes Grundstück - Aufwendungen für eine beabsichtigte Vermietung oder Verpachtung Umsatzsteuer bei späterer Option Umzugskosten ins eigene Haus Veräußerungsverlust infolge Abwendung von Schadensersatzforderungen / Zweckentfremdungsabgabe Abzugsverbot ist zweifelhaft Vergebliche Aufwendungen Soweit ein endgültig gefasster Entschluss zur Einkunftserzielung gefasst ist Verluste aus Optionsgeschäften durch Anlage von Mieteinnahmen Versicherungsbeiträge zur Kaufpreis- oder Darlehenssicherung Vorfälligkeitsentschädigung zur lastenfreien Übergabe eines Grundstücks Werbungskosten bei leer stehender Wohnung i.d.r. WK des Veräußerungsgeschäfts soweit die vorherige Vermietung auf Dauer angelegt war Zahlung für Nutzung eines Anschaffungskosten des Grund Seite 8 von 9

9 Zufahrtsrechts Zwangräumungskosten eines Grundstücks nicht sofort abziehbar und Bodens Herstellungskosten des Gebäudes oder Anschaffungskosten des Grund und Bodens Zweitwohnungssteuer teilweise Soweit auf die entgeltliche Vermietung der FeWo entfallenden zeitlichen Anteil VII. Abschließende Bemerkung Das Steuerrecht ist extrem komplex und ändert sich durch neue Gesetze und Urteile permanent. Deshalb kann dieses Merkblatt nur eine unverbindliche und nicht abschließende Informationsgrundlage sein mit dem Rechtsstand April Wir beraten Sie gern! Seite 9 von 9