Dachsanierung Hauptgebäude Berufsschule Aarau (bsa); Baukredit

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1 STADT AARAU Stadtrat Rathausgasse Aarau Tel Fax Aarau, 18. Dezember 2006 GV /118 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat Dachsanierung Hauptgebäude Berufsschule Aarau (bsa); Baukredit Sehr geehrte Frau Präsidentin Sehr geehrte Damen und Herren Das Hauptgebäude der bsa wurde durch die Architekten Emil Aeschbach und Walter Felber, Aarau, erstellt ist das Gebäude auf der Südseite durch das Architekturbüro Aeschbach, Felber, Kim, Aarau, erweitert worden. Das Dach des Hauptgebäudes ist nicht mehr dicht. An mehreren Stellen dringt Wasser durch die Flachdachabdichtung (42-jährig). Dieses Wasser muss seit einiger Zeit mit Rinnenkonstruktionen im Bereich der abgehängten Decken gefasst und periodisch abgeleitet werden. Die starken Regenfälle im September 2006 haben nun diese Probleme verschärft. Es besteht akuter Handlungsbedarf; die Sanierung der Dachterrasse kann nicht länger hinausgezögert werden. Die Dachaufbauten der Erweiterung weisen ebenfalls Schäden auf. Die Dachkonstruktion ist an mehreren Orten undicht. Insbesondere im Bereich der verglasten Liftüberfahrt ist eine Sanierung unabdingbar. Um grössere Wasserschäden zu vermeiden, musste dieser Bereich mit einem Notdach versehen werden. Gleichzeitig sollen zwei 42-jährige Personenaufzüge ersetzt werden. Die beiden Aufzüge entsprechen nicht mehr den Sicherheitsanforderungen. Zudem sind keine Ersatzteile mehr erhältlich und es stehen umfangreiche Sanierungsarbeiten an. Mit Zuschrift vom 5. Dezember 2006 ersucht der Schulvorstand die Einwohnergemeinde Aarau, die Dachsanierung gemäss Einführungsgesetz zum Berufsbildungsgesetz vorzufinanzieren. Aufgrund der Dringlichkeit hat die Berufsschule Aarau die Felber Widmer Kim Architekten AG, Aarau, beauftragt, für die Dachsanierung ein Projekt mit Kostenvoranschlag und die Baugesuchsunterlagen zu erarbeiten. Die Finanzierung der Projektierung bis zur Kreditgenehmigung durch den Einwohnerrat erfolgt durch die Berufsschule Aarau. Das Baugesuch lag ab 19. Dezember 2006 öffentlich auf. Der Stadtrat unterbreitet dem Einwohnerrat das Projekt für die Dachsanierung im Hauptgebäude der Berufsschule Aarau mit detailliertem Kostenvoranschlag. I:\Daten\BESCHLUS\Er2006\E doc /V1.0

2 2 1. Ausgangslage 1.1 Zustandsanalyse der Dachkonstruktionen Das Dach des Hauptgebäudes ist undicht. An mehreren Stellen dringt Wasser durch die Betondecke in die unteren Geschosse. Dieses Wasser wird mittels Rinnenkonstruktionen im Bereich der abgehängten Decke gefasst und mit Entleerungsstutzen wöchentlich durch das Hauspersonal abgeleitet. Mit Schäden im Bereich der Betondecke ist zu rechnen, da dieser Zustand scheinbar schon seit längerer Zeit besteht. Eine genauere Beurteilung kann vorgenommen werden, wenn der Dachbelag und die Wärmedämmung vollständig entfernt sind. Es besteht akuter Handlungsbedarf die Sanierung der Dachterrasse kann nicht länger hinausgezögert werden! Am 27. November 2006 ist eine Sondierung erfolgt. Der Dachbelag wurde an verschiedenen Stellen von oben geöffnet und begutachtet. Im Bereich des Altbaus ist der Dachbelag in einem sehr schlechten Zustand (42-jährig). Die Schwarzdachfolie ist aufgeweicht und hat sich teilweise zersetzt. Anschlüsse an Einlaufrinnen sind zum Teil abgerissen. Die ganze Konstruktion ist komplett durchnässt, was auch für die darunter liegende Wärmedämmung aus Kork gilt. Teilweise wirft sich die Schwarzdachfolie, vermutlich in Folge des Dampfdrucks, von unten. Die Schwarzdachfolie unter den intensiv begrünten Dachflächen sowie unter den grossformatigen Betonplatten konnte nicht beurteilt werden. Das Schadensbild an der unten liegenden Decke lässt aber den Schluss zu, dass der Dachbelag grossflächig schadhaft ist. Der Flachdachbelag im Bereich des Erweiterungsbaus (16-jährig) wurde ebenfalls von oben untersucht und ist in gutem Zustand. Die Wärmedämmung besteht aus 10 cm Schaumglas. Dies entspricht zwar nicht dem heutigen Stand der Dämmtechnik, damit jedoch nicht zusätzliche Niveauunterschiede von aussen nach innen entstehen und nicht alle Anschlüsse erneuert werden müssen, wird die intakte Konstruktion in diesem Teil des Daches belassen. Die Fassadenanschlüsse zum Treppenhaus sind zu erneuern. Im Bereich der Intensivbegrünungen ist eine Neubepflanzung vorgesehen. Die Dachaufbauten über der Dachterrasse weisen ebenfalls grosse Schäden auf. Die Dachbeläge sind an mehreren Orten undicht, besonders im Bereich der mit der Erweiterung erstellten Liftüberfahrt. Die Verglasungen im Metall sind undicht, Wasser dringt in den Dachaufgang und in den Liftschacht. 1.2 Zustandsanalyse Personenaufzüge Die bestehenden Personenaufzüge der 1. Bauetappe entsprechen nicht mehr den heutigen technischen Anforderungen. Sie werden deshalb nur durch das Lehrpersonal genutzt. Die Lieferung von Ersatzteilen ist nur noch bedingt gewährleistet. Gemäss Angaben des Herstellers stehen grössere Revisionsarbeiten an den Seilen und Rollenlagern an. Eine Investition in die bestehende Anlage ist wenig sinnvoll. Der Ersatz der beiden Personenlifte ist gleichzeitig mit den übrigen Arbeiten vorzunehmen. 2. Bauliche Massnahmen Dachsanierung und Ersatz der beiden Personenaufzüge 2.1 Konzept Dachsanierung Im Bereich des Altbaus sind die gesamten Dachbeläge, die Wärmedämmungen und die Dachgartengestaltungselemente (Intensivbegrünung und Treppen- und Sitzbankelemente) zu entfernen. Schäden an den bestehenden Betondecken sind fachgerecht zu sanieren. Die entspre-

3 3 chenden Kosten sind unter Reserve für Unvorhergesehenes im Kostenvoranschlag enthalten. Das Dach im Bereich des Altbaus soll mit einer neuen Wärmedämmung und einer neuen Flachdachdichtung ausgerüstet werden. Im östlichen Bereich sind intensive Begrünungen vorgesehen. Die bestehenden intensiv begrünten Gestaltungselemente des Erweiterungsbaus werden neu angepflanzt. Im Bereich der bestehenden Gartenhalle im nördlichen Teil soll die Gartengestaltung - in Anlehnung an die bestehende Gestaltung - im Sinne einer Erhaltung - fachgerecht erneuert werden (Dachgestaltungselemente in Leichtbau). Die begehbaren Dachflächen sollen im Bereich des Altbaus mit Polyesterzementplatten ausgelegt werden, welche auf Distanzhaltern lagern. Der Dachbelag wird mit Kontrollöffnungen versehen. Die bestehenden Abwasserleitungen sind zu kontrollieren und soweit erforderlich zu erneuern. Die Dachaufbauten über dem Dachgarten werden mit einer Holzkonstruktion überdeckt werden. Damit können die unzähligen schadhaften Anschlüsse an die bestehende Betonrippenkonstruktion in einfacher Weise saniert werden. Zudem entsteht eine neue Dachhaut für das Gartenzimmer. Der Liftaufbau und das Treppenhaus werden im gleichen Zug gedämmt. Das Gartenzimmer erhält eine grossflächige Verglasung zum Dachgarten mit Schiebetürelementen gegen Westen. Der Treppenhausbereich des Erweiterungsbaus kann als Foyer genutzt werden. Das Gartenzimmer erhält somit gegen Norden und Süden gedeckte Aussenflächen. 2.2 Konzept Ersatz der Personenaufzüge Die beiden Personenaufzüge sind durch gleichartige neue Aufzüge zu ersetzen. Dies kann innerhalb der bestehenden Schachtabmessungen ausgeführt werden. 3. Subventionsgesuch und Zustimmung Kanton 3.1 Zustimmung Kanton Die Sanierungsarbeiten sind mit Vertretern des Departements Bildung, Kultur und Sport, Abteilung Berufsbildung und Mittelschulen, sowie des Departements Finanzen und Ressourcen, Abteilung für Hochbauten, besprochen worden. Die beiden kantonalen Instanzen unterstützen die rasche Realisierung der Sanierungsarbeiten. Bei den vorgesehenen Bauarbeiten handelt es sich grösstenteils um Instandstellungsarbeiten. Die Leistungen sind nur soweit subventionsberechtigt, als es sich um wertvermehrende Investitionen handelt. Anfang Januar wird eine Begehung vor Ort stattfinden. In Anschluss hierauf wird das Stadtbauamt ein definitives Subventionsgesuch einreichen können. 3.2 Zustimmung Bund (Bundesamt für Berufsbildung und Technologie, BBT) Per 1. Januar 2004 ist das Berufsbildungsgesetz (BBG) in Kraft getreten. Hiermit erfolgte betreffend die Bewilligung und die Subventionierung von Berufsschulbauten durch den Bund eine Änderung der Praxis für Neubauten. Per 1. Januar 2004 werden vom BBT keine Baubeiträge an Neubauten mehr geleistet. Eine Zustimmung des Bundes zu den Berufsschulbauten ist nicht mehr erforderlich. Sanierungs- und Instandstellungsarbeiten - wie im vorliegenden Fall - waren bereits früher nicht subventionsberechtigt.

4 4 4. Finanzierung 4.1 Kostenvoranschlag Die Anlagekosten sind aufgrund von Richtpreisofferten und Erfahrungszahlen der beauftragten Architekten ermittelt worden. Die Anlagekosten für die Dachsanierung und den Ersatz der beiden Personenaufzüge betragen gemäss Kostenvoranschlag vom 27. November 2006 (Kostengenauigkeit +/- 15 %): BKP Leistung Betrag Fr. Total Fr. 0 Grundstück.. 1 Vorbereitungsarbeiten s Dachsanierung s Ersatz Aufzüge 2 Gebäude s Dachsanierung s Ersatz Aufzüge 5 Baunebenkosten s Dachsanierung s Ersatz Aufzüge 203' '262' ' '523' ' ' ' Total inkl. MwSt. 2'011' Aufgabe der Einwohnergemeinde als Standortgemeinde Die Einwohnergemeinde Aarau ist als Standortgemeinde der Berufsschule Aarau gemäss 18 des Einführungsgesetzes zum BBG nach wie vor raumstellungspflichtig und tritt dementsprechend - ab Kreditgenehmigung - für die Sanierung als Bauherrin auf. Die Einwohnergemeinde stellt für die Dauer der Bauphase die finanziellen Mittel in Form eines Kredites zur Verfügung. Die nach Abzug allfälliger Baubeiträge verbleibenden anrechenbaren Baukosten der Berufsschulbauten werden als Restschuld (Darlehen der Standortgemeinde) in die Schulrechnung übertragen und von der Schule jährlich mit 3.5 % amortisiert sowie entsprechend dem am 30. Juni des Rechnungsjahres geltenden Zinssatz der Aargauischen Kantonalbank für Darlehen an öffentlich-rechtliche Körperschaften verzinst (2006 mit 3.25 %). 4.3 Politikplan Da es sich im vorliegenden Fall um eine unvorhersehbare dringende Dachsanierung handelt, sind im Politikplan keine Mittel vorgesehen. 4.4 Wohnortsbeitrag Der Wohnortsbeitrag beträgt heute Fr. 4' pro Berufsschüler/-in. Die Wohnortsbeiträge der Berufsschule Aarau sind somit die günstigsten im ganzen Kanton. Die Spannweite der Wohnortsbeiträge der Berufsschulen im Kanton Aargau lag 2006 zwischen Fr. 4' und Fr. 6' Schulvorstand und Schulleitung führen die Berufsschule Aarau kostenbewusst und nach privatwirtschaftlichen Grundsätzen. Trotz der tiefen Wohnortsbeiträge sind jedes Jahr Erneuerungen und Unterhaltsinvestitionen getätigt worden. Gemäss Finanzplanung für die kommenden Jahre werden somit die Dachsanierung und der Ersatz der Personenaufzüge nicht Grund für die Erhöhung der Wohnortsbeiträge sein. Bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung wäre die

5 5 Restschuld bei Amortisation und Zins durch die Berufsschule Aarau von derzeit knapp Fr. 1.5 Mio. pro Jahr bereits wieder um Fr. 1 Mio. gesunken. 5. Termine Die Bauarbeiten für die Dachsanierung sind auf den Betrieb der Berufsschule Aarau abzustimmen. Mit Blick auf einen möglichen Baubeginn im Frühjahr 2007 sieht der Stadtrat folgendes Terminprogramm vor: - Beschluss Einwohnerrat 22. Januar Subventionszusicherung BKS bis Februar Baubewilligungsverfahren bis Anfang Februar Ausführungsplanung ab Februar Submission und Arbeitsvergaben April Baubeginn ab April Fertigstellung bis November Schlussbemerkungen Der Stadtrat und der Schulvorstand der Berufsschule Aarau sind überzeugt, dass sich die Dachsanierung zum heutigen Zeitpunkt aus folgenden Gründen aufdrängt: Ein Sicherheitsrisiko kann derzeit nicht ausgeschlossen werden. Um weitere Schäden der Bausubstanz zu vermeiden, muss das Dach umgehend saniert werden. Die Wasserschäden beeinträchtigen die Aufzüge und den Serverraum im 3. Obergeschoss massiv. Das 5. Stockwerk ist nicht mehr vernünftig beheizbar; der Energieverbrauch ist unter den vorhandenen Umständen nicht mehr zu verantworten. Der Stadtrat stellt dem Einwohnerrat wie folgt Antrag: Der Einwohnerrat möge für die Dachsanierung im Hauptgebäude der Berufsschule Aarau einen Baukredit von Fr. 2' (Preisbasis: 30. November 2006), zzgl. allfälliger teuerungsbedingter Mehrkosten, gutheissen. Mit freundlichen Grüssen IM NAMEN DES STADTRATES Der Stadtammann Der Stadtschreiber Dr. Marcel Guignard Dr. Martin Gossweiler

6 6 Verzeichnis der aufliegenden Akten: Vorprojekt mit Kostenvoranschlag und Baubeschrieb, Felber Widmer Kim Architekten AG, Aarau, vom 27. November 2006 Zuschrift Berufsschule Aarau vom 5. Dezember 2006; Dringende Dachsanierung des Hauptgebäudes; Antrag zur Sanierung sowie Botschaft vom 25. Mai 1962 an die Einwohner- und die Ortsbürgergemeindeversammlung; Baukredit Botschaft vom 24. Oktober 1988 an den Einwohnerrat: Erweiterung, Umstrukturierung und Sanierung der Gewerbeschule der Stadt Aarau; Verpflichtungskredit Kreditabrechnung Berufsschulhaus Telli vom 4. August 1994; Sanierung und Erweiterung

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